Nabokonflikter – hvad kan I selv gøre og hvornår kan rådgivning og konfliktmægling hjælpe?

Jesper Munk Bastholm fra Center for Konfliktløsning kommer og holder oplæg ved vores Gå-Hjem møde torsdag den 10. oktober i Codanhus.


Meget få kender til de redskaber, der kan afvæbne en truende nabokonflikt, eller at der er gratis hjælp at hente, når konflikten er brudt ud i lys lue.


”Tænk at der findes sådan et tilbud" var tilbagemeldingen på en temaaften om nabokonflikter. Tilbuddet er gratis konfliktrådgivning til dig, der er havnet i en nabokonflikt. Rådgivning kan give mening, hvis man er havnet i situation, der er svær selv at finde vejen videre i. Rådgivningen er en samtale om, hvordan man kan få genoptaget dialogen med naboen, så man sammen kan finde frem til løsninger og dermed mulighed for at genetablere et bedre naboskab.

Hvad skal der til?

Man siger, at samtale fremmer forståelsen. Det er ofte rigtigt. Men man kan også sige, at forståelse fremmer samtalen. Det kan være godt at forstå, hvad der er det særlige ved nabokonflikter og konstruktivt i måden at møde og håndtere dem.

Nabo-skab er ligesom, fælles-skab, ægte-skab, ven-skab eller boligsel-skab. Det er vigtigt, forbinder os, og det er noget vi er sammen om. Det kan kræve noget særligt af os - særligt når der er konflikter.

Hvad er en nabokonflikt?

Når naboen igen spiller musik, når jeg gerne vil have ro, og efter at jeg har været oppe og sige det, men blev mødt med et ”ok”, og en dør der bliver lukket. Jeg har talt med de andre i opgangen om det. Så nu syntes jeg godt nok ….. Det kan være begyndelsen på en nabokonflikt. Der er en sag og en relation, der giver negative spændinger. Der er det, man er uenige om musikken, manglende ro og måden sagen håndteres. Der er måden, det påvirker os (relationen). Tager man sig kun af sagen, ender man måske med at finde en teknisk løsning på det, man er uenige om f.eks. hvornår man spiller musik, hvor man placerer affald mm. Men man får ikke gjort noget ved det, som det gør ved os at have haft en konflikt, og den måde vi har håndteret det på, f.eks. ved at involvere andre naboer, ikke hilse på trappen osv. Og så er det ikke sikkert at aftalen holder længe, hvis naboskabet fortsat er negativt. Omvendt er man meget bekymret for, om naboen bliver sur og hvad naboen ellers måtte synes, så kan det være svært at tage ting op. De ting, man vælger at lade ligge, risikerer fortsat at genere i et naboskab.

Derfor er det vigtigt, at både tage sig af sagen og relationen. Både at finde en løsning på det man er uenig om og at få gjort det på en måde, så man er opmærksom på relationen. Vær fast på sagen og blød på relationen.

konflikttrappen.jpg

Hvad ligger under uenigheden?

Nabokonflikter kan handle om mange konkrete ting, som for eksempel støj, opbevaring af ting i opgangen og anden adfærd. Ofte så er der to underliggende værdier på spil, der er vigtige og værd at være opmærksom på. De kan være forklaringen på, hvorfor særligt nabokonflikter fylder og kan være vanskelige.

Mit territorium. Vi værner alle om vores territorium, hvor vi bor. Det ligger dybt i os. Det er der, hvor vi lader op til dagen i morgen, er sammen med familie og venner osv. Det er vigtigt, at man får lov at bestemme over sit territorium, og alligevel kan andre beboeres lyde og adfærd påvirke ens trivsel i eget hjem. Nogle lader f.eks. op med ro og andre med musik. Så man vil det samme, men gør det på forskellige måder. Det er godt at holde sig for øje.

Tage hensyn. Den anden værdi, som også er i spil, er, at man tager hensyn til hinanden. Det betyder, at når vi oplever den andens måde at håndtere konflikten på som optrappet med beskyldninger eller som ligegyldig, så reagerer vi negativt på det. Det gør noget ved hensynet til hinanden at møde noget negativt, og det kan gøre, at jeg så ”giver igen”, og ikke hilser næste gang vi mødes i opgangen. At opdage, at man er på vej op ad konflikttrappen, kan være det første skridt ned igen, hvis man formår at besinde sig og får fundet en konstruktiv måde at tale sammen på.

Hvad kan man gøre?

Det bedste er selvfølgelig, at man selv tager kontakt, når man oplever en uenighed med naboen optrappes og bliver til en konflikt. Tag kontakt så tidligt som muligt, jo længere tid, der går og jo mere optrappet konflikten er, jo sværere kan det være at få taget kontakt. Er konflikten optrappet så meget, at en eller begge parter, har svært ved at tale sammen, kan det også være en mulighed at inddrage hjælp udefra og kontakte en konfliktmægler.

Når du selv tager kontakt til naboen. Så prøv at være mere på din egen ”banehalvdel”. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig frem for at fortælle, hvad der er galt med den anden. Stil spørgsmål frem for at stille diagnosen.

Nogle gode råd.

Forebyggelse. Når I får nye naboer i opgangen eller er du ny i opgangen, så er det en god ide at hilse på dem, du bor sammen med.  Det gælder også, hvis du bor på en villavej eller i rækkehus. Sørg for at få sagt goddag til dem, der er nye og sørg for at sige goddag til dem, der bor der i forvejen. Det er en god investering i et godt naboskab. Det betyder, at når der er noget, som generer dig, så er det nemmere at tage kontakt til naboen, fremfor at gå og vente, til det fylder alt for meget.

Når der er ”noget” med naboskabet. Når du så har besluttet at tage noget op med naboerne, så find et godt tidspunkt at kontakte naboen på. Det er ikke nødvendigvis hensigtsmæssigt, lige når du er allermest generet af noget og vred.  Du skal så at sige ikke smede, mens jernet er varmt. Vent til du er kølet af.

Ved den første kontakt til naboen, så prøv først at finde ud af, hvornår et godt tidspunkt kunne være at tale sammen. Når I har taget fat på dialogen, så fortsæt med at undersøge, hvordan I begge oplever det, der er sket, og hvordan det har påvirket jer og jeres naboskab. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig og stil spørgsmål til naboen. Det at få et større kendskab til, hvordan den anden oplever, det der er sket, og det at blive mere tydelig på, hvad der er vigtigt for dig, er et godt udgangspunkt for at finde frem til konkrete aftaler og et bedre naboskab.

Hvad hvis vi ikke selv kan finde vej til dialogen? Hvis du har prøvet selv at tage en samtale med naboen og ikke oplever, at det har givet en tilfredsstillende løsning, så kan det være en mulighed at søge enten rådgivning eller at kontakte en konfliktmægler. Mægling er et møde, hvor en upartisk person, hjælper begge parter med at finde deres egne løsninger. Konfliktmæglerens rolle er at lede deltagerne gennem dialog til forhandling og holdbare aftaler. Hvad enten det drejer sig om mægling i en gruppe eller mellem enkeltpersoner, bliver hver enkelt mægling forberedt grundigt. Det er en forudsætning for mægling, at parterne deltager frivilligt.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Jesper Bastholm Munk, Center for Konfliktløsning

Teknologiens indtog i boligforeningerne


I dag foregår det meste digitalt, og det er der en grund til. Når man digitaliserer, skærpes arbejdsprocesserne og overblikket får man via sin mobil eller pc med få klik.


Vi skal alle håndtere flere og flere data, bl.a fra husets forbrugsmåling, og derfor er det vigtigt at digitale løsninger er højst brugervenlige og tager udgangspunkt i brugerens behov og adfærd. Udbyttet af digitaliseringen er, at brugerne i langt højere grad kan servicere sig selv. Et godt eksempel er Google. Hvor man tidligere måtte en tur på biblioteket for at blive klogere på verdenssituationen, kan man i dag sidde derhjemme og let holde sig opdateret på alt mellem himmel og jord. Unikke søgeværktøjer sætter speed på vidensøgningen. Fordi viden er blevet lettere tilgængeligt, kan du blive klogere på kortere tid.

Huse havn cmyk 300.jpg

Smartere administration – også noget for den enkelte beboer

Digitaliseringen gør generelt set en hel del arbejde lettere, og det betyder, at du kan få hjælp både hurtigere og mere effektivt. Lettilgængelige samarbejdsplatforme fra leverandører kan hjælpe den enkelte boligforening i det daglige. Når det kommer til innovativ ejendomsdrift og administration har Techem mange års erfaring i at stille teknologi til rådighed, som kan optimere måling og arbejdsprocesser både internt, men også eksternt hos kunderne. Som leverandør af intelligente forbrugsmålere, forbrugsopgørelser og levering af forbrugsdata til administratorer og beboere online, har de stor fokus på fordele ved at bruge data. Udvælgelse af relevant data er vigtigt. Derfor har de som Google valgt et unikt søgeværktøj, der letter navigationen rundt om de forskellige emner og arbejdsopgaver som administratoren skal have fokus på.

Administrator Portal

Har der været vandspild? Er der lejligheder, der står uden varme? Er der grobund for fugtproblemer? Det er bare nogle af de spørgsmål Techems online værktøjer kan give svar på. Automatiske notifikationer fra Techem til foreningen sikrer, at der kan blive taget hånd om ejendommen. Techem Administrator Portal giver papirløs administration, og det er ikke alene godt for miljøet at sænke papirforbruget, det giver også foreningen mulighed for at få overblik online. Alle fordelingsregnskaber, forbrugsopgørelser mm. kan downloades eller videresendes som pdf-filer.  Den enkelte beboer kan få mulighed for at følge forbruget online i Techems populære beboer app. Her finder beboerne selv svar på forbrugets udvikling over året og kan opsætte individuelle forbrugsalarmer. Det giver tilfredshed blandt beboerne, når et uhensigtsmæssigt forbrug kan opdages og stoppes hurtigt – og det sparer penge.

Optica Radio 4 radiatormåler med radiobølger iphone og hånd 15.jpg

Datamængden vokser

Flere elementer fra EU-direktiver forventes at blive til dansk lovgivning. Det betyder bl.a., at der i 2022 skal foretages oftere forbrugsvisninger. Beboerne skal have mulighed for at følge deres forbrug f.eks. i en Beboer App eller lign. Dermed genereres flere data, som skal håndteres overfor beboerne, og derfor er det altafgørende at andels- og ejerforeninger og de administratorer, der har ansvaret for ejendommen, har adgang til effektive værktøjer, der kan digitalisere administrativt arbejde.

Mange foreninger har et uudnyttet potentiale i at bruge den digitalisering, der allerede findes og kan gøres tilgængelig. Det er en god idé at få startet processen op for en mere effektiv administration af ejendommen og dens beboere.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Per Sahl-Madsen, Techem Danmark

Airbnb – Problemer, muligheder og erfaringer


Airbnb og andre internetsider til korttidsudlejning er kommet for at blive – og derfor skal det reguleres på fornuftig vis og afstemmes med eksisterende lovgivning.


Foto: Cobblestone

Foto: Cobblestone

Lige nu er processen drevet af Skatteministeriet ud fra en inddrivelsesmæssig dagsorden. Det er ok, for der skal betales skat, men politikerne bliver nødt til at søge branchens og fagfolks input, så løsningen bliver god. 

Korttidsudlejnings fordele og ulemper

Korttidsudlejningen er et tveægget sværd. Det bidrager og det skaber problemer. På den ene side bringer det turister, liv og en værdifuld omsætning bredere ud i byen, bl.a. i brokvartererne, og det er en kærkommen hjælp til lokale butikker, caféer og restauranter. Særligt i sommerperioden. På den anden side skaber en ubegrænset udlejning alvorlige gener for dem, der bor op og ned af de lejligheder der udlejes, og korttidsudlejning slider hårdt på ejendommen.

Tænk på hvordan et hotel er indrettet – det er ikke det samme som en almindelig boligejendom. Et hotel bygges fra grunden og i materiale, der kan holde til en helt anden slitage. At have 2-3 ind- og udflytninger ugentligt, på alle tider af døgnet og fremmede mennesker i opgangen, som ikke kender huset og dets rutiner, er utrygt og en gene. Gæsterne er i sagens natur også på ferie og har andre døgnrytmer end familien Danmark i lejligheden nedenunder.

Foto: Cobblestone

Foto: Cobblestone

Regeringens udspil

Regeringens udspil  er, ”at man som borger har ret til at udleje sin helårsbolig 70 dage om året”, hvis den portal man bruger, indberetter til Skat. Dette er upræcist og problematisk. For det første mener vi, at de 70 dage er for meget. Vi har rådgivet mere end 100 ejendomme i dette spørgsmål, og tendensen er meget klar. De foreninger, der forholder sig til problemstillingen og laver regler, tillader oftest Airbnb - men i et begrænset omfang og under nogle specifikke regler. Typisk op til 49 dage og gerne med en begrænsning på f.eks. 10 besøg.

For det andet er den politiske aftale upræcis. Gælder denne ”ret” over en andelsboligforenings vedtægter? Må man udleje mere end 70 dage, hvis man betaler sin skat? Hvad hvis man bruger flere portaler? Gælder den også lejere (uden udlejers tilladelse)? Det sidste håber vi virkelig ikke, men det kan ikke ses ud af aftalen. Det kan vanskeligt retfærdiggøres, at en lejer af en lejereguleret bolig til 2.400 kr/måned i leje, skal have ret til at udleje den samme bolig på Airbnb til fx 1.200 kr/dag – 70 dage om året! 

Endelig er det ærgerligt, at man heller ikke har fået defineret ”erhvervsmæssig anvendelse” og dermed sat grænsen for maksimal udlejning i ejerlejligheder og klarlagt, hvem der kan håndhæve den. Det er i ejerforeningerne, vi ser nogle af de meget problematiske sager, og retsgrundlaget er pt. uklart.

Korttidsudlejning kan gavne byen

Korttidsudlejning af private hjem er, sammen med nye tendenser og produkter i hotelbranchen, en naturlig udvikling, der vil give et mere alsidigt udbud i pris, kvalitet og koncepter, og som vil gavne store dele af byen. Boligforeningernes administratorer hjælper gerne den enkelte boligforening med råd og vejledning og med at regulere korttidsudlejning via vedtægterne, men der er et behov for at politikerne udarbejder nogle klare og mere brugbare regler. Og det i samarbejde med branchens aktører som f.eks. boligforeningernes administratorer.

Foto: Cobblestone

Foto: Cobblestone

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone Administrationshuset A/S

Dir. Rasmus Juul-Nyholm, Direktør Cobblestone Administrationshuset A/S

Den nemme vej til en smuk og enkel adgangskontrol


Undgå en masse besvær og dyre systemskift, når nøgler bliver tabt. Nu kan man kontrollere adgangen til sine bygninger og lokaler på en enkel og sikker måde, helt uden besvær.


I dag findes der mange forskellige løsninger til en nøgleløs adgangskontrol. Både design, sikkerhed og kompatibilitet er vigtigt, men også enkelheden er vigtig især i dagligdagen.


Når en nøgle går tabt

Hvem har ikke stået i en situation, hvor en nøgle er gået tabt, og man derfor har været nødt til at udskifte hele låsen? Med ét enkelt pc-program kan man i dag hurtigt og enkelt administrere adgange, tilføje og slette brugere eller brikker samt ændre adgangskoder. Hele administrationen af adgang kan I derfor lave hjemmefra i boligforeningen på computeren. Herefter kan du meget enkelt kopiere oplysningerne over på et kort, som blot hurtigt skal indlæses af en læser og så er den opdateret. Det kræver blot en læseenhed, strøm og en computer til at køre programmet. Alle oplysninger gemmes på et backup-kort, hvilket også gør det nemt at tilføje flere læsere, da de får alle oplysninger ved en indlæsning af kortet.

11. Låse_Adgangskontrol.jpg

Forskellig adgang for bestyrelsesmedlemmer, beboere, håndværkere med flere

Forskellige brugere kan have adgang til forskellige opgange, vaskerum, loftrum eller lignende. Alle oplysninger og tilladte adgange kan ses og opdateres i et online-program. På den måde sikrer man, at brugerne kun har adgang til de steder, som I tillader.

Mange adgangsmuligheder med forskellige funktioner til alle slags behov

Bluetooth app
Vil I kunne lukke døren op med jeres telefoner, kan I anvende en app på telefonen sammen med en bluetooth-læser. Appen kan sættes til, så den altid kører i baggrunden, hvilket muliggør en åbning af døren, også selvom telefonen ligger i lommen. Til samme løsning fås også både engangs- og dagskoder, hvilket især er smart til den ene dag håndværkeren kommer forbi og skal have adgang.

Trådløs adgang
Skal du sætte adgangskontrol op på glasfacader, kan det være ideelt at have en trådløs løsning. Uden at gå på kompromis med sikkerheden har læseren en direkte kommunikation parret via bluetooth. Med denne løsning får du også mulighed for at anvende både engangs- og dagskoder.

Dansk_design_og_kvalitet.jpg

Læser med motorlås til skabe og skuffemøbler
Skal du sætte adgangskontrol op, eksempelvis til skabe i vaskekælder eller skuffemøbel i bestyrelseslokalet eller møderum, kan det være rart at have kontrol over, hvem der har adgang til hvad. I én samlet løsning får du både lås og læser, som også tillader både engangs- og dagskoder.

IP-læser
Desuden findes også de efterspurgte IP-læsere. Med denne cloud-administrerede løsning kan al administration ske via telefonen. Man kan altså modtage information om døråbning med det samme - og vide præcis hvilken bruger, der har åbnet døren. Systemet tillader desuden også, at dørene ved ét tryk på telefonen kan åbnes. Nemmere bliver det ikke.

Løsninger til alle slags projekter

Boligforeninger er meget forskellige, og det samme er behovene for adgang gennem døre, porte, vaskeri, bestyrelseslokaler osv. En anbefaling er at tale med en erfaren leverandør, der kender til disse behov og har leveret løsninger til flere typer boligforeninger uanset, om det er større eller mindre anlæg. En type adgangskontrol er ikke nødvendigvis en god løsning for en anden boligforening.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Ejner Hansen, Conlan ApS

Det er ikke hverdagskost at skifte sin administrator gennem 12 år


Selvom langt størstedelen af samarbejder mellem en boligforening og en administrator er langvarige, er det altid sundt at lave et tjek i markedet hver 3-4 år. Vi har spurgt bestyrelsesformanden fra A/B Avedørelejren I, hvad der fik dem til at skifte administrator efter 12 års samarbejde.


fakta om.png

For de fleste bestyrelser i en andels- eller ejerboligforening bygger et samarbejde med en rådgiver på tillid og gennemsigtighed. En rådgiver, uanset om det er en administrator, en arkitekt eller en finansiel rådgiver,  “overlever” ofte bestyrelsen og er en gennemgående samarbejdspartner for flere bestyrelser gennem årene. Det betyder, at de ved mere om boligforeningen, dens stand og dens beboere end nytiltrådte bestyrelsesmedlemmer.

For en administrator er et tæt samarbejde med bestyrelsen afgørende, da man sammen forestår den daglige drift og problemløsning omkring f.eks. huslejeopkrævning, regnskab, interne konflikter, klargøring til generalforsamlinger og meget andet. En administrator bliver hurtigt en integreret del af foreningen og flettet ind i små og store opgaver. Det betyder omvendt, at det kræver grundige og seriøse overvejelser, førend man overvejer at skifte administrator, mest fordi “man ved hvad man har, og ikke hvad man får”.

Den tidligere administrator blev opkøbt af en anden og større

iStock-1070622142.jpg

For A/B Avedørelejren I gik der nok lidt for lang tid, inden beslutningen om at finde en ny administrator blev taget. “Vi havde et glimrende samarbejde med vores tidligere administrator, indtil de blev opkøbt af et andet, større firma. Da utilfredsheden først meldte sig blandt beboerne og i bestyrelsen, gik der et års tid, inden vi besluttede os for at skifte administrator” udtaler Bjarne Fritzbøger, der har været foreningens bestyrelsesformand de sidste 11 år. Bjarne Fritzbøger husker, at det især var den manglende opfølgning ved lejlighedssalg og skiftende kontaktpersoner, der gav utilfredshed i bestyrelsen. Efter flere opfølgningsmøder med den tidligere administrator blev det besluttet på en ekstraordinær generalforsamling at finde en ny administrator.

Valgte 3 administratorer i “lukket udbud”

“Via blandt andet at forhøre os hos 5 andre andelsboligforeninger fik vi udvalgt 3 administratorer, som vi gerne ville møde og indbyde til at give et bud på administrationsopgaven. En af dem vi indbød kendte vi lidt til fra Min Boligforenings events”, fortæller Bjarne Fritzbøger. Han  besøgte alle 3 administratorer, og på hans anbefaling indbød de den ene af dem til et bestyrelsesmøde, hvor administrator gav en præsentation, og der var en længere dialog med dem. En enig bestyrelse indstillede efterfølgende dem som ny administrator til beslutning på en ny ekstraordinær generalforsamling.

fakta 23ø.png

Pris var af betydning, men ikke afgørende

For bestyrelsen i A/B Avedørelejren I var prisen ikke vigtigste parameter ved udvælgelsen. Som Bjarne Fritzbøger udtaler “Det nye administrationsfirma virkede kompetente, de havde den nødvendige volumen, honoraret virkede rimeligt, og det var samtidig ikke et “supermarked”, hvor vi blot var et nummer i rækken.” Men pris alene var ikke det afgørende. Den nye administrator ligger små 12% over den tidligere administrators honorar og blandt de 3, der var indbudt til at byde på opgaven, lå de midt i med 10% til hver side.

Den største hindring for at skifte administrator

Bjarne Fritzbøger husker, hvor uoverskueligt alting var, da alle ting pegede på, at de skulle i gang med at skifte til en ny administrator. Og det er uoverskueligt, fordi der er mange administrationsselskaber at vælge imellem, og fordi de udefra kan se meget ens ud.  For A/B Avedørelejren I tog det ca. et halvt år at skifte administrator, dvs. forberedelse, beslutning og opsigelse. Men selvom det kan virke uoverskueligt, så kan Bjarne Fritzbøger godt fortryde, at de ikke skiftede noget tidligere. Den tidligere administrator fik for mange chancer uden at samarbejdet blev bedre. “Men det er ikke hverdagskost at skifte sit administrationsselskab ud gennem 12 år” pointerer han.

Det bedste råd til andre

De bedste råd Bjarne Fritzbøger vil give videre er: Vær opsøgende og afsøg markedet af administratorer og spørg i jeres netværk af boligforeninger. Tag kontakt til flere selskaber uanset hvor godt I kan lide den første administrator, I møder og ikke mindst hav hele bestyrelsen med i forløbet.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet


Oppe under tagene i etageejendommene landet over samler der sig ikke kun skidt, støv og beboernes hengemte habengut. Tænker man sig om, er der muligheder for at udvikle ejendommen og skabe økonomisk råderum til øvrige renoveringer.


Foto: Velux

Foto: Velux

For over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet. Han var en visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende.

Boligforening fik lys idé

I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt. Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet.

For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne ”penthouse”-lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen.

Foto: Velux

Foto: Velux

Få mere luft under taget

Er tagetagen allerede inddraget til lejligheder, men står overfor at skulle udskifte eksisterende ovenlysvinduer, er det værd at undersøge muligheden for, om lys og luft kan få bedre kår til glæde for både nuværende og kommende beboere. Der er nemlig nye spændende rumudvidende alternativer til det klassiske ovenlysvindue.

De innovative rumudvidelser er designet med henblik på at skabe mere plads og bedre adgang til livgivende dagslys og frisk luft. Ateliervinduer fra VELUX er et alternativ til den klassiske kvist, hvor fire eller seks ovenlysvinduer skaber op til to nye kvadratmeter i boligen*.

En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor.

*Et boligareal udregnes i m2, hvor der er min. 1,5 meter til loftet. En atelierløsning skaber rum i højden og derved øges boligens størrelse - både på papiret og i dagligdagen.

Hold ovenlysvinduerne i god form ved regelmæssig service

Blandt andet VELUX Danmark har udført service på tusindvis af ovenlysvinduer og derigennem har man opbygget erfaring i hvad boligforeninger efterspørger i forbindelse med vedligehold af ovenlysvinduer.

På trods af at ovenlysvinduer er bygget af solide materialer kan almindeligt slid og det hårde danske vejr imidlertid godt sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Det kan være vigtigt med et regelmæssigt eftersyn udført af leverandøren eller anden rådgiver, som kan kontrollere for skader, optimere funktionaliteten og dermed forlænge vinduets levetid.

Er foreningens ovenlysvinduer mere end fem år gamle, vil et servicetjek allerede nu kunne gøre en forskel. Eftersynet opfanger alle de små fejl og skader, før de bliver store, og sikrer et fælles højt brugsniveau på alle vinduer. Dette kan kombineres med at få en generel status på vinduerne i forhold til alder og tagets øvrige stand. Det gode råd er, at løbende vedligehold resulterer i færre servicebesøg og småreparationer og bliver derved en yderligere besparelse.

Foto: Velux

Foto: Velux

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Artur Slupinski, Velux A/S

Vertikale skove og planter på job i byen


Da Building Green 2018 blev afholdt i København gæstede den italienske stjernearkitekt Stefano Boeri messen. Han har gentænkt grønne løsninger i byen og flyttet grænserne for det mulige ved at flytte skoven ind mellem – og udenpå – husene.


Foto: Building Green

Foto: Building Green

Stefano Boeri er blandt andet kendt for at have tegnet de prisbelønnede højhuse Bosco Verticale – den vertikale skov – i Milano. De to højhuse har ca. 900 træer samt buske og diverse andre planter svarende til to hektar skov fordelt på bygningernes altaner. Det giver højhusfacaderne et markant grønt look midt i byen.

CO2-lagring og temperaturregulering

Men Stefano Boeri har ikke udelukkende skabt det grønne udtryk på Bosco Verticale, fordi det er kønt at se på. Storbyer som Milano og andre byer rundt om i verden har vokseværk og æder sig ind på grønne områder i og rundt om byerne, som får store problemer med luftforurening. Ved at dække bygningers overflader med træer og andre planter, er det bl.a. Stefano Boeris mål at skaffe renere luft til indbyggerne i byen. De mange træer og planter skal være med til at mindske Milanos luftforurening ved at producere luftfugtighed og ilt, absorbere støvpartikler og lagre kuldioxid. Derudover er planterne med til at dæmpe storbyens støj og regulere temperaturen i bygningerne.

Foto: Building Green

Foto: Building Green

Byparker, skovbad og grønne kiler

I Danmark er den tværfaglige virksomhed SLA en af Danmarks mest toneangivende aktører indenfor byrum og landskab. De står for eksempel bag Sønder Boulevards grønne genfødsel på Vesterbro, den nye SUND Naturpark omkring Det Sundhedsvidenskabelige Fakultet på Nørrebro og senest det eksperimenterende og midlertidige Skovbadet Ø i anledning af Aarhus Festuge.

Arkitekt og direktør i SLA, Mette Skjold, er som Stefano Boeri optaget af, hvordan en naturbaseret tilgang til byudvikling kan afhjælpe nogle af tidens helt store urbane udfordringer:

Vi arbejder med at få natur tættere på mennesker i byerne, vi kalder det naturbaseret design. Vi bruger vores viden om, hvad det er naturen kan, og hvordan den gør det, også kaldet Økosystemtjenester, og det er udgangspunktet for vores designløsninger”, fortæller Mette Skjold og pointerer, at SLA’s projekter bliver til i et tværfagligt team af landskabsarkitekter, arkitekter, biologer og antropologer.

Nytteværdi med høj herlighedsfaktor

Vi arbejder med beplantninger, der stimulerer sanserne - du kan se, dufte og mærke dem. Vi bruger gerne planteskolernes lidt ”skæve” træer med flere stammer og forblæste former fremfor stringent beskårne kontrollerede trækroner, fordi det er med til at give en højere biodiversitet, robusthed for klimaets forandringer og en større oplevelsesværdi. Vores projekter har altid en høj nytteværdi og en høj herlighedsværdi, dvs. at vores projekter både løser konkrete problemer socialt, miljømæssigt eller økonomisk, samtidig med at de øger livskvaliteten for de mennesker, der bor og lever der.

Som Stefano Boeri Architetti har også SLA tegnet et storbyprojekt, der skal give renere luft til indbyggerne:

Vores vinderprojekt i Paris, reinvent Paris, handler om at rense luft med naturbaseret facade, tag og byrumsløsninger. Paris er en af de mest luftforurenede storbyer i EU, så her skal vi arbejde med at integrere natur og planter, som renser luften, hvor mennesker færdes og bor”, fortæller Mette Skjold.

Foto: Building green

Foto: Building green

Små byskove til begrænsede budgetter

Det er ikke alle boligforeninger, der har økonomiske muskler og råderum til kæmpestore landskabsprojekter. Men der er grønne muligheder for boligforeninger i alle størrelser. Mette Skjold har følgende råd til boligforeninger, der også gerne vil ride med på den grønne bølge:

Det er vigtigt at involvere beboerne og i høj grad tænke på driften. Det kan virkelig skabe et stærkt sammenhold at dyrke byrum sammen og selv sætte sit præg på hverdagens rum. Samtidig kan man skabe en modfortælling til at bo i et udsat boligområde eller et kvarter med kedeligt eller blakket ry”, siger Mette Skjold.

Det er uhyre vigtigt at tænke på driften helt fra start og tænke i driftsformer, der ikke er for dyre og omstændelige. Vi designer tit under udsagnet Minimal drift – Maksimal Naturværdi. Altså, jo mindre man skal gå og beskære og slå og feje, jo mere naturlig og spændende bliver beplantningen, og så lever den og tilpasser sig kontekstens brug og vækstlag. Det kræver, at man fra start sammensætter en særlig beplantningsplan, baseret på viden om hvad det er for en jord, så man ikke etablerer et vildnis, men skaber en natur i balance”, slutter Mette Skjold.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Sanne Lund, Building Green

Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning


Stilladsarbejde er farligt arbejde – og det er ikke kun fordi man kan falde ned af stilladset.


Foto: PWJ

Foto: PWJ

Der sker mange ulykker ved fald fra stillads, men der sker også mange ulykker ved faldende genstande fra stilladser. Og her er det ikke kun håndværkeren som bliver ramt. Det kan lige så godt være dig eller din bil, såfremt der ikke er dækket ordentligt af og afskærmet tilstrækkeligt i forhold til der, hvor arbejdet pågår.

Der sker også mange arbejdsulykker på stilladser grundet forkert eller dårlige arbejdsstillinger, tunge løft for eksempel ved udskiftning af vinduer. Der er mange faldulykker på stilladser, fordi man snubler i ledninger eller falder over materialer der ligger og flyder i adgangsvejene.

Det korrekt opsatte stillads

Et korrekt opsat stillads til det givne arbejde er alfa og omega for arbejdet som sådan og i særdeleshed for sikkerheden. Et stillads kan sættes op på forskellige måder afhængig af hvilket arbejde der skal udføres. Dels kan bredden variere, afstanden til muren og ikke mindst belastningsevnen på stilladsdækkene. Der er nemlig stor forskel på om stilladset skal bruges i forbindelse med tagudskiftning, vinduesudskiftning eller facaderenovering.

Prisen på de forskellige typer af stilladsopsætninger varierer, specielt i forhold til hvilken belastningsklasse/evne stilladset skal have. Mange foreninger vælger typisk at få lavet flere typer af opgaver når man nu har fået sat stilladset op. Det giver for eksempel rigtig god mening at få renoveret facaden samtidig med en vinduesudskiftning, netop fordi stilladsopsætningen og stilladslejen er en meget væsentlig andel af renoveringsbudgettet.

Man skal være klar over at der undervejs vil komme nogle ekstraomkostninger til omstilling af stilladset. Håndværkeren som arbejder på stilladset må nemlig ikke selv begynde at omstille på stilladset. Det kræver uddannelse og kvalitetssikring. Så det er noget stilladsfirmaet skal komme og gøre.

 

 

“Det er stilladsfirmaet som har det primære ansvar for, at et stillads opfylder de lovmæssige sikkerhedskrav.”

 

 
Jernbanegade+%2813%29.jpg

Sikkerhed og ansvar

På stilladset skal være placeret et grønt godkendelsesskilt, hvorpå den sikkerhedsansvarlige for stilladsfirmaet har angivet, hvilken belastningsklasse stillads der er opstillet, hvilken type arbejde stilladset er opsat til, samt hvornår stilladset er opsat og kontrolleret. Hvis dette ikke er i orden, så må ingen gå op på stilladset. Udover det grønne godkendelsesskilt, så skal stilladset være skiltet med den udførende entreprenørs regler omkring brug af blandt andet værnemidler.

Boligforeningen har som bygherre ansvar for, at stilladsarbejdet på foreningens ejendom foregår lovligt og forsvarligt – også som sikkerhed for ejendommens egne beboere. Det er derfor vigtigt at man som boligforening sætter krav og forventninger op i forhold til den entreprenør, som skal arbejde på ens ejendom.

Stillads-renovering.JPG

Det er vigtig at få drøftet og planlagt flere såvel sikkerhedsmæssige som praktiske forhold:

  • Hvordan kan adgangsvejene til byggepladsen og stilladset placeres således at man sikrer bedst muligt arbejdsmiljø og sikkerhed for såvel entreprenørens medarbejdere som ejendommens beboere? Friholdelse af opgangsfelter så beboerne frit kan gå ud og ind?

  • Hvordan kan færdsel tilrettelægges? Hvor kan toilet- og skurfaciliteter placeres? Hvor kan evt. materialecontainere placeres? Hvor skal byggematerialer placeres, når de leveres? Kan de kranes direkte op på stilladset, hvor de skal benyttes? Kan man lave hejs eller lift på stilladset?

  • Hvor kan byggepladsstrøm placeres? Kan ledninger trækkes eller ophænges således, at man udgår risikoen for faldulykker?

  • Skal byggeriet forgå i den mørke tid? Hvorledes tilrettelægges korrekt opsætning af lys på adgangsveje og på stilladset? På adgangsveje/transportveje skal der være en belysning på mindst 25 lux. Arbejdsbelysningen skal være på mindst 50 lux. På en overdækket arbejdsplads skal der være minimum 200 lux.

  • Skal der afskærmning på stilladset i form af net eller plastik? Skal det alene være net for at mindske risikoen for faldende genstande eller skal det være plastik i forhold at sikre mod vejrforhold og/eller byggestøv?

  • Skal der etableres vinterforanstaltninger? Det er som hovedregel tilfældet i perioden 1/11 – 31/3.
    Ofte vil foreninger vælge at få lavet stilladsoverdækning/stilladstag ved større tagrenoveringer, for at eliminere risikoen for vandskade i forbindelse med regn.

  • Trods det, at stilladset har overdækning og er beklædt med plastik, betyder det ikke, at der ikke kan trænge vand/sne ind forskellige steder. Det er selvfølgelig begrænset hvor meget vand/sne, der trænger ind, men det kan trænge ind gennem samlinger og steder, hvor man har været nødt til at skære i plastikken. Som boligforening bør man derfor sørge for at tegne en særskilt entrepriseforsikring, ligesom man naturligvis skal sikre sig at entreprenøren har en behørig ansvarsforsikring.

  • Vil der være specielle støjgener i forbindelse med arbejdets udførelse? Kan man gøre noget for at mindske støjgenerne? Skal der laves aftaler om i hvilket tidsrum, der må støjes?

Større entreprenører vil typisk have en arbejdsmiljøkoordinator ansat, som deltager i såvel tilrettelæggelsen samt byggepladsens etablering, således at det tilsikres at det højst mulige sikkerhedsniveau er tilstede. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil ligeledes under hele byggesagens forløb lave løbende tilsyn og sikkerhedsrunderinger for at sikre, at såvel arbejdsmiljøet som byggepladsens forhold og sikkerhed er i orden. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil endvidere deltage i de lovpligtige sikkerhedsmøder, som der skal holdes på byggepladsen, typisk hver 14 dag.

tilknyt en rådgiver

Hvis man skal have udført en større renovering, hvor der kræves stillads, er der rigtig mange forhold som boligforeningen/bygherren skal tage stilling til. De fleste foreninger vælger ofte at knytte en rådgiver til opgaven, som i samarbejde med entreprenøren kan sørge for at planlægge og tilrettelægge de fleste af ovennævnte forhold. Renovering koster mange penge og skal holde i mange år, det er derfor vigtig at få arbejdet udført i en ordentlig kvalitet og på en ordentlig måde. Som foreningsbestyrelse er det derfor vigtig at vælge de rigtige samarbejdspartnere, så man til enhver tid kan stå på mål for de beslutninger man har truffet.

Derudover er det, som del af vedligeholdelse i en boligforening, en god idé med en vedligeholdelsesplan, for at være på forkant med den løbende vedligeholdelse og potentiel renovering. Læs vores artikel om vedligeholdelsesplan her.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Benny Kallehave Ivert, PWJ Tømrer & Murerfirma A/S

Udskiftning eller renovering af faldstammer?


Renovering af faldstammer er et marked i hastig vækst. Gennem de senere år er der flere og flere boligforeninger, der står foran at skulle udskifte eller renovere deres faldstammer, fordi levetiden er ved at være opbrugt.


Stort behov for udskiftning af faldstammer

Det stigende marked for renovering og udskiftning af faldstammer og rør i andels- og ejerboligforeninger har medvirket til, at der er kommet flere alternative muligheder på markedet for renovering i stedet for en traditionel udskiftning. I dagens marked findes der en række forskellige udskiftnings- og renoveringsmetoder, men der findes hverken danske eller internationale standarder, der beskriver hvilke krav, der bør stilles til en renoveringsmetode. En bygherre kan derfor have meget vanskeligt ved at sikre sig, at kvaliteten af det udførte arbejde er i orden.

Hvad er en faldstamme?

Faldstammer er stående afløbsrør (også kaldet ledninger), der opsamler regn- eller spildevand fra de enkelte etager, og fører det til kloaksystemet under terræn. Faldstammer kan være køkkenfaldstammer, hvor der kun er sluttet køkkenvaske på faldstammen, eller wc-faldstammer, hvor der kun er sluttet wc og bad til faldstammen. Både bad, wc og køkken kan også være tilsluttet samme faldstamme. De fleste faldstammer er lodrette indtil fodbøjningen under terræn, hvor de tilsluttes det underjordiske kloaksystem.

Utæt rør.jpg

Metoder til fornyelse

Faldstammer kan fornyes på forskellige måder:

Total udskiftning: Her fjernes den gamle faldstamme med tilhørende sideledninger på hver etage og en ny faldstamme med tilhørende sideledninger monteres (traditionel udskiftning). Ved en total udskiftning af faldstammer forstås, at alle eksisterende lodrette faldstammer og vandretliggende ledninger fritlægges, evt. ved ophugning i vægge og gulv, og erstattes af nye, hvorefter der reetableres af håndværkerfag som tømrer, murer og maler.

Delvis udskiftning: Her fjernes den gamle faldstamme mellem etagerne, mens sideledningerne i etageadskillelsen renoveres (anvendes ofte ved fritstående faldstammer). Ved en delvis udskiftning, udskiftes de lodretstående ledninger, mens de vandretliggende ledninger renoveres, udskiftes eller bibeholdes. Denne metode benyttes ofte, hvor de stående ledninger er nemt tilgængelige.

Udskiftning af faldstamme med mindre dimension: Ved ændret brugsmønster kan de lodrette faldstammer og/eller de vandrette liggende ledninger i nogle tilfælde udskiftes til nye ledninger med en mindre dimension. Ved denne løsning skæres eksisterende faldstammer mellem etagedæk væk, og rør i etagedæk bibeholdes evt. i etagerne og genanvendes som gennemføring. De vandretliggende ledninger udskiftes til nye.

Renovering af faldstammen og sideledninger: Faldstammen og sideledningerne påføres en ny indvendig belægning. Der findes flere forskellige metoder til renovering af faldstammesystemer på det danske marked. Metoderne dækker både de lodretstående faldstammer og vandretliggende ledninger inkl. tilslutningerne til faldstammen. Metoderne adskiller sig væsentligt på en række punkter som for eksempel materialer og installationsprocedure og kan dermed ikke sammenlignes direkte. Det giver derfor mening at opdele renoveringsmetoderne i nedenstående grupper:

1. Strømpeforing: Strømpeforingsprodukter/systemer baserer sig på et harpiksimprægneret tekstil, som indføres med trykluft i faldstammen og hærder, eventuelt ved at tilføre energi i form af varme/lys. Efter hærdning vil produktet udgøre et selvbærende rør (hvilket betyder, at styrken af røret er uafhængig af den eksisterende faldstamme).

2. Stram foring: Stram foringsprodukter/systemer baserer sig på et plastrør. Under produktionen sammenfoldes røret, således at tværsnittet reduceres. Det reducerede rør opvarmes og indføres i faldstammen. Efter en yderligere opvarmning med damp vil produktet folde sig ud og slutte tæt til faldstammen. Efter udfoldning udgør produktet et selvbærende rør.

3. Coating med en godstykkelse < 1 mm: Produkter/systemer der baserer sig på en hærdeplast, som sprøjtes på indvendigt i faldstammen 1 til 2 gange. Derved dannes en tynd gummihud, som hæfter på den gamle overflade (mest anvendte coating metode).

4. Coating med en godstykkelse ≥ 1 mm: Produkter/systemer der baserer sig på en hærdeplast, som i flere omgange sprøjtes på indvendig i faldstammen. Derved dannes en ny indvendig overflade, som hæfter på den gamle overflade.

Foto: Andersen &amp; Heegaard A/S

Foto: Andersen & Heegaard A/S

Skal faldstammen udskiftes eller renoveres?

Tilstanden af faldstammerne er meget afgørende for valget mellem udskiftning og renovering. En god indikator for om en faldstamme kan renoveres, er muligheden for rengøring af faldstammen. Da forarbejdet/rengøring er en meget afgørende faktor for kvaliteten af en renovering, bør faldstammer, der har en tilstand, der gør dem svære at rengøre uden at de falder fra hinanden, (og samtidig er let tilgængelige), altid udskiftes.

Ved mindre gennemtæringer/utætheder i faldstammen kan der godt benyttes en renoveringsmetode under forudsætning af, at det er muligt at foretage en midlertidig tætning af utæthederne under renoveringen. Fælles for alle renoveringssystemer gælder således, at faldstammen skal have en tilstand, der gør det muligt at rengøre den, samt at der skal være adgangsforhold, som gør det muligt at få plads til installationsudstyret.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Brian Kastberg Grün, Andersen & Heegaard A/S

En bæredygtig boligforening


Et stort flertal af danskerne er overbeviste om, at klimaforandringerne er reelle og menneskeskabte. 82 procent af danskerne anerkender, at den gennemsnitlige temperatur på jorden er stigende og at den globale opvarmning er menneskeskabt. Kun seks procent af danskerne bestrider i dag den globale opvarmning.


Facade-vedligehold.jpg

Det er glædeligt, at danskernes bevidsthed om klimaforandringerne og deres konsekvenser er klar. Det betyder, at vi kan fokusere på, hvordan vi som borgere, forbrugere og samfund kan gøre noget effektivt ved den globale opvarmning. For boligforeninger er det som bygningsejere ved at have et stort fokus på bæredygtighed ved drift, renovering og ombygning af ejendommen.


HVAD ER BÆREDYGTIGHED

Bæredygtighed. Hvad er det egentlig? Det at vi passer på hinanden og kloden, står nok klart for de fleste af os. Men har du helt ned i detaljerne styr på, hvad der egentlig forstås ved at være bæredygtig? En bæredygtig udvikling betyder, at de forandringsprocesser, der finder sted i vores samfund, skal have en kvalitet, der sikrer, at de er i stand til at opretholde et godt liv for os alle. Bæredygtig udvikling betyder også, at der er nogle elementer i vores samfund, som skal bevares eller bringes videre. Det kan for eksempel være det gode liv, naturressourcer, naturen, de økologiske kredsløb, den sociale organisering, kulturen eller økonomien.

For at en renovering af en bygning betragtes som bæredygtig, skal bæredygtigheden strække sig fra start til slut i en byggeproces. Fra råvareindvinding over brugsfasen til nedrivning, bortskaffelse og recirkulering. Bæredygtigt renovering handler om at mindske energiforbruget – men det skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur.

Bæredygtighed defineres som en indsats i tre dimensioner:

  • Social bæredygtighed i renoveringen af en bygning handler om at reducere sygdom, sikre højere produktivitet og skabe hensigtsmæssige bygninger, som får os til at føle os godt tilpas og giver os livskvalitet.

  • Miljømæssig bæredygtighed i renoveringen af en bygning handler om at bygge og renovere bygninger med så lille et miljømæssigt fodaftryk (carbon footprint) som muligt.

  • Økonomisk bæredygtighed i renoveringen af en bygning handler om at sikre langvarige økonomiske interesser og investering for bygningen, og etablere hensigtsmæssige rammevilkår for ressourceoptimering.

HVORFOR FOKUSERE PÅ BÆREDYGTIGHED

Ifølge Teknologisk Institut har vi i 2050 brug for 3,5 gange Jorden, hvis vi fortsætter med at bruge ressourcer på byggeri i det tempo, vi gør nu. Derfor er det bydende nødvendigt at indtænke bæredygtighed i byggeriet. Energiforbrug i bygninger udgør omkring 40 procent af det samlede energiforbrug i Danmark. Energien går primært til opvarmning, ventilation og belysning. Effektivisering af energiforbruget i bygninger spiller en afgørende rolle for, at vi kan nå det politiske mål om at være uafhængige af fossile brændsler i 2050.

Bæredygtighed i renoverings- og byggeprojekter kan betragtes som en syntese af de tre dimensioner: sociale, miljømæssige og økonomiske forhold i en kombination med byggetekniske/teknologiske forhold og procestænkning, der alle balanceres og prioriteres i et helhedsmæssigt funktionelt og arkitektonisk grundlag for et projekt, så det bliver så bæredygtigt som overhovedet muligt. Især ressourceforbruget i byggeriet er centralt, for kun ved at optimere ressourcerne, opnås det bæredygtige byggeri, særligt på det miljømæssige og økonomiske område.

Ejendomme (15).jpg

Er bæredygtighed godt for din økonomi?

Det korte svar er JA! Det, som er godt for miljøet, er også godt for økonomien. Man kan argumentere for, at bæredygtighed er en rigtig god økonomisk investering på lang sigt. Økonomerne fortolker bæredygtighed som, at fremtidige generationer skal have mulighed for mindst det samme velfærdsniveau, som vi lever under nu. Det er oplagt, at natur og klima også er betydningsfuld for velfærden – og derfor kan det betale sig at spare på de ressourcer, vi forbruger af i dag.

Energirenovering med efterisolering af ydervægge, tag, fundament og gulv, samt rør og vinduer og etablering/optimering af ventilation evt. med varmegenindvinding, bør stå højt på enhver boligforenings dagsorden. Og ofte vil en rigtigt udført energirenovering samtidig medføre et forbedret indeklima, som kan bidrage til at en samlet vurdering af fordele ved renoveringen vil falde positivt ud, også i tilfælde hvor den direkte tilbagebetalingstid på investeringen er meget lang.

For betonbyggeris vedkommende er vi så ”heldige”, at der er et stort renoveringsbehov for de byggerier, som skød op i 60’ere og 70’erne. Beton forvitrer jo. Det er ikke i sig selv noget godt, men det skaber i det mindste et naturligt behov for at renovere, og dermed også en anledning til at få løftet byggerierne rent energimæssigt.

For det murede byggeri, som vi jo har rigtig meget af, er situationen en anden. Her er der sjældent nogle rent byggetekniske begrundelser for at renovere, for murværk er noget voldsomt holdbart noget. Og dertil kommer, at der ofte vil være nogle æstetiske omkostninger forbundet med omfattende renoveringer. En udvendig efterisolering af et smukt udført murstensbyggeri fra 1950’erne har ikke mange venner.


Bæredygtighed kan være:

FOTO: Falk tag og facade

FOTO: Falk tag og facade

VAND_ Regnvand kan udnyttet til toiletskyl, vaskemaskine og udendørs brug, så ejendommen forbruger så få vandressourcer som muligt(1).jpg
FOTO: Orbicon

FOTO: Orbicon

VARME_ En luft-til-vand-varmepumpe optager fugtigheden i bygningens luft til at opvarme vandet, og energien i luften udenfor omsættes til gulvvarme..jpg

HVORDAN BLIVER MAN MERE KLIMABEVIDST

Som klimabevidst boligforening kan man til tider stille sig selv spørgsmålet: Hvad kan vi gøre? Det gælder om at finde grønne initiativer og løsninger, som boligforeningen kan lade indgå i dens hverdag. Det handler om, hvordan man som boligforening kan påvirke verden omkring sig gennem grøn adfærd og grøn livsstil. Boligforeningens valg vil påvirke ikke bare de nærmeste, men også virksomhedernes vareudbud og de politiske beslutningstagere. For eksempel ved at vælge LED-pærer i stedet for glødepærer, opvarmning og strøm gennem vedvarende energi i stedet for fossile brændstoffer.

En bæredygtig boligforening er karakteriseret ved, at den i renoverings-, bygge- og driftsfasen bruger miljøvenlige eller genanvendelige materialer. Derudover skal der arbejdes mod et reduceret energi- og ressourceforbrug. Og så skal den gøre brug af alternative opvarmningsmetoder. Kort sagt: En bygning, der består af materialer og tekniske systemer (afløb, vand og varme), der på alle tidspunkter i bygningens livscyklus påvirker miljøet minimalt.

Ejendomme (06).jpg

Udnyttelse af boligforeningens tagrum/etage til boliger er også bæredygtigt. Og med de meget store prisstigninger på lejligheder i København er der for alvor kommet fokus på at indrette flere nye moderne tagboliger i de gamle loftarealer. Tagboliger udnytter den eksisterende infrastruktur og får både masser af sol og frisk luft samtidig med, at forurening og støj er minimeret på øverste etage. Og nyindretning af tagetagen kan samtidig med de nye tagboliger også give mulighed for eksempelvis fælles altaner til gavn for ejendommens øvrige beboere.

Bygningsdrift rangerer lavt hos boligforeninger. Fokus er ofte udelukkende på ”her og nu” udgifterne i forbindelse med renoveringsopgaver, på trods af at de ”rigtige” bæredygtige løsninger typisk har en positiv indflydelse på en nedbringelse af de løbende driftsomkostninger. Hvis man bruger lidt ekstra kræfter fra projektets start på at analysere, diskutere løsninger og udarbejde business cases for bygningsdriften, kan der skabes et solidt fundament for valg af løsninger. De er måske dyrere her og nu, men er mange gange i sidste ende billigere gennem en sund og effektiv drift.

FORSTÅ DIN BYGNING

Vi renoverer i jagten på at nå EU’s mål om, at være CO2-neutrale i 2050, og det er jo glædeligt. Men vi skal blive langt bedre til at tænke på bygningen som helhed. I sammenligning med nybyggeri så er det at renovere en bygning, som er opført for hele og halve århundreder siden langt mere kompliceret at håndtere. En hel del byggerier har gennem tiderne været udsat for mere eller mindre gennemtænkte renoveringer og fornyelser, og vi ser ikke helt sjældent, at den udførte renovering efterfølgende skal laves om alt for hurtigt, hvilket på ingen måde er bæredygtigt. Samtidig er der ofte usikkerhed om, hvilke materialer der er indbygget eller erstattet, og hvilke bagvedliggende konstruktioner der er pillet ved.

I dag er byggeriet og renoveringen blevet langt mere kompliceret, og spækket med alle mulige nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget. Man kan frygte, at løsningerne alt for ofte bliver for enøjede, og at man mangler at have øje for helheden i bygningen og altså har en indgående forståelse af bygningens strukturer. At afdække bygningens strukturer i forbindelse med en bæredygtig renovering kræver forudgående undersøgelser og afklaring af de bygningsfysiske og æstetiske forhold, hvilket er af helt afgørende betydning for de efterfølgende muligheder., og som giver os øje for, at der er mere på spil en blot at istandsætte en bygning.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at der ikke findes én løsning, som passer lige godt på alle byggerier. Det handler om at finde den løsning, som bedst indfrier potentialet i det enkelte byggeri. Det er ikke mindst i den forbindelse, at man taler om ”smarte” energirenoveringer, hvor man tænker bæredygtighed i bred forstand ind i renoveringen. Det vil sige ikke blot miljømæssigt, men også socialt og økonomisk. Konsekvenserne for boligforeningens økonomi skal indtænkes fra start, for hvis ikke projektet giver økonomisk mening og kan håndteres med den økonomi, som nu er til stede, så bliver det naturligvis ikke til noget.

Arkitekten er her den oplagte samarbejdspartner for boligforeningen. Når vi som arkitekter renoverer, kan vi vælge at gengive det eksisterende eller at forlænge den oprindelige tanke bag bygningsarkitektur i en nutidig udgave. Vores løsninger udspringer af de specifikke bygningspotentialer, og æstetikken skal integreres, så det bidrager til et sundt og godt indeklima, hvor renoveringen er optimeret i forhold til brugernes behov. Vi arbejder derfor analytisk med at identificere ånden i en bygning og finde løsninger, der optimerer og gentænker det konkrete bygningsværk.

En bæredygtig renovering skal som al anden arkitektur være ansvarlig. For at vi når derhen, skal vi udfordre os selv og boligforeningen, og det er vigtigt at der ikke opstår en modsætning mellem æstetik og ansvarlighed, da vores projekter kun er en succes, hvis økonomiske, teknologiske og bæredygtige aspekter er fuldt integreret i det arkitektoniske koncept. Når et bæredygtigt renoveringsprojekt virkelig lykkes, er det fordi, det på én gang overrasker med sine innovative løsninger og samtidig udnytter styrkerne i det eksisterende.

Ejendomme (29).jpg

ØKONOMIEN I BÆREDYGTIGHED

Der er flere muligheder for økonomisk tilskud til boligforeninger for gennemførelse af bæredygtige projekter. For eksempel er der i øjeblikket tilskud gennem ” Byfornyelsespuljen”, ”Støjrenoveringspuljen”, forsyningsselskaber mm.

Bæredygtige renoveringer skal blandt andet fokusere på at skabe de bedste forudsætninger for at reducere bebyggelsens energiudgifter, og derved frembringe en løbende økonomisk besparelse for den enkelte beboer.

En ny moderne tagbolig vil ikke bare forbedre energitilstanden i bygningen. Det økonomiske overskud fra de nye tagboliger kan anvendes til en renovering af den underliggende ejendom med fokus på mindsket energiforbrug og forbedret kvalitet og indeklima.

Der er udført projekter, hvor beboere inden renoveringen tændte for varmen i september måned pga. træk og kuldegener, og hvor de efter renoveringen først skruer op på termostaten i december.
Der kunne måles en helt konkret værdi for beboere, idet foreningens samlede energiforbrug blev reduceret med 93 procent. Heraf var over 75 procent af energiforbruget til opvarmning i boligerne reduceret. Ved at efterisolere bygningskroppen, udskifte vinduer og etablere effektive varmegenvindingsanlæg, sikres desuden både frisk luft i boligerne og genanvendelse af op til 85 procent af varmen i bebyggelsen.

Rådgivning om bæredygtighed i byggeriet handler om at skabe mest mulig værdi for bygherrer, brugere og samfund. Samtidigt skal man forvalte ressourcerne investeret i byggeriet således, at de miljømæssige, sociale og økonomiske omkostninger reduceres mest muligt i et livscyklus-perspektiv.

Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd. Samtidig er der stor opbakning til, at omstillingen gerne må koste noget på kort sigt, hvis den giver gevinst på langt sigt.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Ole Brockdorff, Trio Arkitekter