Administration & jura

At vælge en rådgiver

For mange foreninger er deres ejendom deres hjertebarn – det er deres private hjem, og derfor ønsker man at have tryghed og vished om, at de rådgivere man omgiver sig med er de rette, forstår ens ejendoms behov og ser ”sjælen” i netop denne bygning.

Som administrator og advokat for både store og små andels- og ejerforeninger samt haveforeninger og gårdlaug er vi ofte med i processen, hvor der skal vælges en rådgiver til foreningerne. 

Administrator som første kontaktpunkt

Når man taler om rådgivere, vil det ofte være administrator, som vil være den første, man som bestyrelse drøfter eventuelle problemstillinger med. Men det er ikke altid, at administrator kan løfte alle opgaver. Måske har administratoren valgt ikke at have alle kompetencer in-house, eller måske er opgaven af en sådan karakter, at det kræver specialiseret viden inden for et emne.


Administrator har ofte et stort branchekendskab og har berøring med mange aktører og rådgivere. Det er derfor oplagt at tage en god dialog med sin daglige administrator om, hvilke rådgivere, man derudover skal og kan tilknytte til sin ejendom i forbindelse med kommende projekter og tiltag. Det gælder både i forhold til økonomi, jura, teknisk rådgivning (bygningsrådgivere), ejendomsservice m.fl. 

Rådgivere, der ønsker at bidrage til en god, sund udvikling og vedligeholdelse af ens ejendom, er helt afgørende. Der stilles i dag store krav fra købere, ejere og interessenter i forhold til energioptimering, digitaliseringer af driften og stabilitet i økonomien, og disse parametre kan en god rådgiver være med til opfylde.

Det koster penge at tjene penge 

Hvad tjener foreningen så ved at vælge de rigtige rådgivere? Foreningen køber sig en form for forsikring. For det første kan bestyrelsen ofte flytte en del af deres ansvar over på de professionelle, hvilket i sig selv er en gevinst. Derudover sikrer man, at man får en kvalitet, der lever op til nutidens lovgivningskrav samt ofte de bedste og nyeste løsninger, som kan være med til at spare på udgifterne til energi og drift. Den rette rådgivning kan desuden være med til at hæve værdien af ejendommen, og man kan derfor som andelshaver, ejer eller grundejer sikre sig en højere salgspris, hvis man ønsker at sælge sin bolig. 

“At få én eller et hold af rådgivere, som ønsker at bidrage til en god, sund udvikling og vedligeholdelse af ens ejendom, er helt afgørende.
”

En rådgiver, der passer til jer

I dag er der rigtig mange rådgivere i markedet, og det er derfor ofte muligt at finde en, som passer til den ejendom og de udfordringer, man har. Inden man vælger rådgiver, er det vigtigt, at man får spurgt i sit netværk og får flere bud til en opgave, så man ikke bare løber med den første, man ser eller hører om. Man kan med fordel tage sine betroede rådgivere og kontakter med på råd, da de ofte har kendskab til de rådgivere, som man har i spil.

Der er ikke noget forgjort i at have flere rådgivere til at hjælpe sig. Men at have en rådgiver, som har bistået foreningen gennem mange år, vil ofte være at foretrække, da denne rådgiver derved kender beboerne, kender foreningens sammensætning og fokuspunkter og ved, hvad der igennem tiden har været udført og lavet i ejendommen. At vælge rådgiver er en tillidssag, og derfor er det helt afgørende at få kontakt med de rigtige folk. 


Artiklen er skrevet af Andreas Elleby, advokatfuldmægtig, Hupfeld Ejendomsadministration

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Retssager i foreninger

Som bestyrelse i enten en ejerforening eller andelsboligforening skal man gøre sig en række overvejelser inden man kaster sig ud i retssager. Ofte er et forlig en bedre udvej end konfliktløsning via Retten.

Det er ikke utænkeligt, at der i andels- eller ejerboligforeninger kan opstå konflikter eller uoverensstemmelser. Nogle kan løses relativt simpelt mens andre kræver, at man går rettens veje, men her bør man gøre sig en række overvejelser.

Foreningsmæssige overvejelser

Inden man kaster sig ud i en retssag, skal man have for øje, at dem, man lægger sag mod, kan være naboer, og man kan forværre et i forvejen anstrengt forhold til det ubærlige for begge parter. 

Det er i sig selv en stor belastning at have en retssag kørende. Bestyrelsen skal under forberedelsen tage stilling til processkrifter fra egen advokat og fra modparten. Disse kan ofte indeholde påstande og anbringender, der er svære at forholde sig til, og ikke sjældent kan de indeholde en ensidig gengivelse af forholdet, som man ikke selv kan genkende.

Bestyrelsen bør udpege et eller to medlemmer til at være ansvarlig for korrespondancen med advokaten under sagen, så det ikke er hele bestyrelsen, der skal svare og have en holdning til det, der bliver skrevet. 

Det er op til bestyrelsen at vurdere, om anlæggelse af retssag skal tages som et godkendelsespunkt på generalforsamlingen, eller om der blot skal være budgetmæssig godkendelse hertil. 

“Det er i sig selv en stor belastning at have en retssag kørende.”

Forligsmæssige overvejelser

I alle retssager har både sagsøger og sagsøgte en mulighed for at ønske retsmægling. Hvis begge parter ønsker retsmægling, vil retssagen blive udtaget til retsmægling ved en mægler, der kan være en ekstern part eller en dommer, som ikke kommer til at have sagen senere. Formålet er at finde en løsning, som begge parter kan leve med og på den måde finde et forlig. En sådan mægling vil oftest tage en hel dag, da der både vil være indlæg fra begge parter og tid i enerum, så modpartens forslag kan overvejes. Desuden vil der være møder i plenum, hvor mægler vil prøve at finde frem til sagens reelle problem, og hvordan det kan løses.

økonomiske overvejelser

En retssag kan være dyr. Hvis det er foreningen, der anlægger sag, skal bestyrelsen være sikker på, at der er opbakning blandt medlemmerne hertil. Udgiften bør have budgetmæssig dækning, inden man anlægger den, med mindre det er af så hastende karakter, at man ikke kan nå det.

“Mange foreninger har en retshjælpsdækning i deres forsikring, som vil dække en del af omkostningerne i forbindelse med retssager.”

Mange foreninger har en retshjælpsdækning i deres forsikring, som vil dække en del af omkostningerne i forbindelse med retssager. Dog er der oftest en selvrisiko på 10%, eller minimum 2.500 kr. Mange forsikringer har også et maksimalt beløb, de dækker til – f.eks. 200.000 kr. Dette kan være problematisk, hvis man ikke har dækning til at anke. 

Dernæst kan selve sagsgenstanden være under 50.000 kr. Her bør sagen anlægges som en småsag, hvilket igen kan have betydning for de sagsomkostninger, der tillægges den vindende part. Da advokater ikke arbejder gratis, kan der derved følge en vis ekstra udgift, som ikke kan påregnes dækket af den tabende part.

Retterne har en vejledning for omkostninger, som udgives af Landsretterne. F.eks. kan den tabende part i en retssag til f.eks. 230.000 kr. påregne at få tilkendt 53.750 kr. i sagsomkostninger – hertil kommer eventuelle syn- og skønsomkostninger. 

Listerne kan findes på www.domstol.dk 

Som et nyt tiltag i Normalvedtægten fra 2020 kan en ejerforeningen pålægge en ejer, at betale en bod på op til 10.000 kr. Det er i sin natur en småsag, hvortil man ikke kan forvente at få dækket alle sine omkostninger. Hvis man alligevel benytter sig af en advokat, kan udgiften til at anlægge en bodssag være 30.000 kr., hvortil eventuelle inkassoomkostninger kommer, hvis beløbet ikke betales frivilligt. Boden skal altså ikke pålægges, fordi man håber, at der kommer penge i foreningens kasse. Desuden er der en del forsikringer, hvis betingelse er, at advokaten ikke kan tage honorar udover det tilkendte, og spørgsmålet er derfor, om man kan finde en, der vil påtage sig sagen for den begrænsede dækning.

Dem man lægger sag an mod kan være naboer, og det kan forværre en i forvejen anstrengt relation.

Tidsmæssige overvejelser

En retssag tager lang tid. Alene skriftvekslingen mellem parterne kan let tage seks måneder og endnu længere, hvis der er syn og skøn. Herefter er sagen klar til hovedforhandling, og den skal berammes. Ni måneder frem kan der være et hul i rettens kalender og forhåbentlig også i advokaternes, så man kan beramme sagen. Det vil sige, at selv sager, der haster, kan have lange udsigter.

Hvem skal føre sagen?

“I alle retssager har både sagsøger og sagsøgte en mulighed for at ønske retsmægling.”

Oftest vil det være mest naturligt, at foreningen bruger den advokat, som man oftest arbejder sammen med. Det kan dog være en god ide at spørge om emnet ligger uden for advokatens kompetencer, eller om vedkommende mener at kunne tilgodese foreningens interesser tilstrækkeligt. 

Selv plejer jeg at sige: “Gode advokater løser sager mens dårlig skaber sager”. Det er derfor vigtigt, at man vælger en advokat, der tør tage en snak med modpartens advokat, og se om ikke der kan skabes en løsning, inden man kommer til hovedforhandlingen. De fleste retssager ender med to tabere, hvorfor forliget bør overvejes kraftigt.

Artiklen er skrevet af Thomas Marker, advokat i Advokatfirmaet Marker.
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Er din administrator det rette match?

De fleste ejendomsadministratorer er eksperter i – ja, administration! Men hvis der opstår problemer i jeres forening, kan den langvarige relation og tillid til netop administrator være afgørende for, om I får den rigtige rådgivning.

Et byggeprojekt kan gå i hårdknude. Udfordringer med en beboer, som ikke overholder vedtægterne, kan blive svære at håndtere på en sober måde. Og den årlige generalforsamling kan synes næsten uoverskuelig med en gruppe kritiske beboere i salen.

Der er mange problemstillinger, som bestyrelser i ejer- og andelsforeninger søger hjælp til hos deres ejendomsadministrator. Men hvor de gængse problematikker med husleje, digitalt overblik over dokumenter eller salg af lejligheder kører snorlige de fleste steder, kan der være stor forskel på den rådgivning, man bliver tilbudt, når noget brænder på.

Som i mange andre situationer i livet er det altid en fordel at kende hinanden godt, når det uforudsete opstår, og det kan derfor være utrolig vigtigt, at man populært sagt har ”kemi” med sin administrator. At man gennem et stykke tid har lært hinanden at kende, så man kan tale om stort og småt.

“Som i mange andre situationer i livet er det altid en fordel at kende hinanden godt, når det uforudsete opstår.”

Selv dét at skrue på rør og omfavne de særheder, der følger med en gammel ejendom, kræver et kontinuerligt bekendtskab. Det samme gør sig gældende med de rådgivere, man benytter på andre områder. 

Hvis man eksempelvis jævnligt skifter ud blandt dem, man konsulterer, for at vurdere ejendommens stand, vil de gode råd hele tiden blæse i en ny retning – det har derfor stor værdi at beholde de samme rådgivere over en årrække. De færreste andelsboligforeninger skifter valuar hvert år, for det giver ikke mening.

Men at den samme valuar eller rådgiver følger med på sidelinjen og ser, hvordan ejendommen, vedligeholdelsesplanen og økonomien udvikler sig – dét giver mening!

Direktør Bjørn Weber, Controller Kim Frausing, teamleder Helena Højvang og personaleansvarlig Ida Gudmundsson.

Prioriter at møde hinanden

Hvordan opstår så den gode og langvarige relation mellem en bestyrelse og et administrationshus? Ja, først og fremmest kan geografisk nærhed og en personlig kontakt have stor betydning. En kop kaffe på administrators kontor eller to minutters ekstra sludder i telefonen om løst og fast, når nu man alligevel har hinanden - og vel at mærke med den samme person hver gang. 

Det er essentielt at lære sin administrator og vedkommendes personlighed at kende. Og fra den anden side af bordet er det et plus, at der bliver prioriteret tid til, at administratorerne lærer deres bestyrelser og foreninger at kende for at undgå at starte fra scratch hver gang. 

“Det giver sig selv, at en relation også er betinget af, at man ikke som forening bliver mødt af en ny administrator i tide og utide, fordi den gamle har skiftet job.

”

Det giver sig selv, at en relation også er betinget af, at man ikke som forening bliver mødt af en ny administrator i tide og utide, fordi den gamle har skiftet job. Et ejendomsadministrationsfirma, hvor de ansatte trives og er glade for deres job, er at foretrække.

Set fra bestyrelsernes side kan det være en fordel og den rigtige prioritering, at man for eksempel tager sig tid til at deltage i nogle af de arrangementer, der er målrettet bestyrelser. Ikke kun for at blive klogere på bestyrelsesarbejdet og få viden om den nyeste lovgivning på området, men også for at møde ligesindede.

Måske møder du en bestyrelses-fælle fra naboejendommen, som vil dele sin trappevasker med dig eller kan fortælle om erfaringerne fra deres tagprojekt. Måske finder du ud af, at din nabos administrator faktisk har stor erfaring med lige netop dét problem, der fylder allermest hos jer lige nu.

I de gode gamle dage havde en Ejendomsadministrator fingrene i hvert et bilag for sine foreninger og i øvrigt færre foreninger at tilgodese. Der var hyppig og personlig kontakt og god tid til at hjælpe med det fornødne. I dag er en stor del af arbejdet digitaliseret til alles fordel, og de fleste administratorer har en del foreninger i kundekartoteket. Derfor bliver den personlige kontakt og rådgivning mere betydningsfuld, for når tiden samtidig er mere knap hos bestyrelserne, stiller det større krav til, at problemer løses effektivt i et tilfredsstillende samarbejde med administrator.

Find ud af, om administrator er rigtig for jer:

  • Har I kemi med administrator? Føler I jer forstået og taget alvorligt?

  • Er der tid til andet end det mest basale?

  • Er der mulighed for rådgivning, hvis I skal i gang med en byggesag?

I den forbindelse er det et stort plus at have den samme kontaktperson gennem årene, så man som bestyrelse får tid til at beskæftige sig med det, der var årsag til, at man i sin tid blev valgt ind i bestyrelsen – nemlig at sikre en velfungerende forening, hvor majoritetens behov tilgodeses, og de relevante projekter og planer følges til dørs. 


Artiklen er skrevet af Bjørn Weber, direktør og partner, ØENS Ejendomsadministration.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Benyttelse af professionel administrator

At varetage en andels- og/eller ejerforening er ikke bare noget, man kan gøre med ”højre hånd”. Opgaven kræver i dag et stort kendskab til markedet, branchen og hele systemet.

At drive professionel ejendomsadministration er for os mere end bare at betale regninger og møde til generalforsamlinger. 

En administrator er foreningens - og især bestyrelsens - sparrings- og rådgivningspartner. Det er administrators rolle at sikre, at der er hurtig respons, fra bestyrelsen måtte få en tanke, ide eller udfordring, til vi har handlet på henvendelsen. 

Bestyrelsesmedlemmer er ofte selv i arbejde og har derfor brug for, at administrationen kan tage over og træde til, når tingene brænder på.
Derfor er det også en dygtig administrators rolle at se sin bestyrelse i øjnene og at være i tæt dialog med dem - gerne på det niveau, hvor administrator er på fornavn med sin bestyrelse, da det gør rådgivningen mere brugbar og til gavn for alle.

En dygtig administrator ser bestyrelsen i øjnene og prioriterr altid tæt dialog.

Byggesager

Som administrator agerer man bestyrelsens forlængede arm og påtager sig et stort ansvar på vegne af foreningen. Det er ofte en klar fordel for bestyrelsen at vælge en byggesagsadministrator, der er dækket af en professionel ansvarsforsikring. På den måde løftes eventuelle fejl fra bestyrelsens og foreningens skuldre. 

At varetage de juridiske og økonomiske forpligtigelser kan virke simpelt, men tit er det en større opgave. Byggesager, hvor der ikke benyttes en byggesagsadministrator, resulterer ofte i udfordringer, som kunne have været undgået under selve byggesagen, såfremt der havde været antaget en professionel sparringspartner. 

Når foreningen bruger en byggesagsadministrator ved byggeprojekter, er det vigtigt, at der vælges én, som har en professionel ansvarsforsikring.

Fremtiden – hvad byder den på? 

En dygtig administrator kan være med til at bidrage til udvikling i foreningerne - og til at forme foreningen i en positiv retning. Det kan vedrøre alt lige fra digitale løsninger til etablering af solceller og batterier, der både kan gøre foreningen mere bæredygtig og sænke de daglige driftsomkostninger. Ligeledes kan det være etablering af el-ladestandere, hvilket afstedkommer både gode og udfordrende muligheder for en forening. Den bedste udvikling handler i høj grad om en konstruktiv dialog og de rette juridiske bemærkninger og input til, hvordan sager af forskellig slags kan løses. 

“Bestyrelsesmedlemmer er ofte selv i arbejde og har derfor brug for, at administrationen kan tage over og træde til, når tingene brænder på. ”

Vores juridiske team 

Det er væsentligt at have den juridiske rådgivning i tankerne, når man som bestyrelse skal vælge en administrator. At kunne få løbende juridisk rådgivning er nemlig - i mange og forskellige tilfælde - et vigtigt redskab for bestyrelsen.


Artiklen er skrevet af Andreas Elleby, administrerende direktør, Boelskifte Administration.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Årshjul for boligforeninger

Der er mange opgaver i en boligforening, der går igen hvert år. For at skabe det store overblik og lette bestyrelsens arbejde er det oplagt at skabe overblik over de kendte faktorer lige fra starten med et årshjul.

Årshjulet er et planlægningsværktøj for bestyrelsesmedlemmer i andels- og ejerboligforeninger. Med et årshjul kan bestyrelsen få et overblik over alle årets vigtige datoer og begivenheder. Årshjulet kan også hjælpe med at sikre, at sociale arrangementer i foreningen bliver planlagt og afholdt.

Hvad indeholder et årshjul?  

Der er nogle opgaver, som ligger helt fast år efter år – eksempelvis er det beskrevet i foreningens vedtægt, hvornår foreningens regnskabsår starter, og hvornår den ordinære generalforsamling skal afholdes. På samme måde kendes varmeregnskabsåret, ligesom det gælder for vandregnskaber. Disse datoer kan med fordel lægges ind som det første i årshjulet.

“Det kan være en stor fordel at inddrage foreningens administrator, når årshjulet skal udarbejdes.

”

Bestyrelsesmøder kan med fordel også lægges ind. Mange boligforeninger holder nemlig bestyrelsesmøder en bestemt dag hver måned (eksempelvis den første tirsdag i måneden), og mange vælger ikke at holde bestyrelsesmøde i juni eller juli, da foreningens aktivitetsniveau kan være lavt i disse måneder.

Hold styr på de vigtige datoer

Årshjulet kan også anvendes til at huske opgaver, såsom indsendelse af bilag til administrator i december måned og bestilling af valuarvurdering i januar måned. Julefrokost, sommerfest, fastelavnsfest og tilsvarende for bestyrelse og ejendommens beboere indgår normalt også i årshjulet. 

“Med et årshjul kan bestyrelsen få et overblik over alle årets vigtige datoer og begivenheder.

”

Udover oplysningerne om opgaver de kommende 12 måneder kan man med fordel også skrive andre vigtige datoer ind - eksempelvis hvornår ejendommens energimærke skal fornyes, eller hvornår ejendommens vedligeholdelsesplan skal opdateres. Det gør det let at holde det store overblik over de mange aktiviteter, der finder sted i en boligforeningen igennem et år.

Udarbejdelse af årshjulet

Ønsker I i bestyrelsen at anvende et årshjul, så er et godt tidspunkt at udarbejde årshjulet umiddelbart efter den ordinære generalforsamling, hvor bestyrelsen for det kommende år er blevet valgt. 

Kalenderår vs. skævt regnskabsår? 

Et årshjul kan alle laves, uanset hvornår årsregnskabet slutter. Hvis en forenings regnskabsår ikke starter 1. januar, så forskydes årshjulet blot, så det passer med foreningens årsregnskab.

Det kan være en stor fordel at inddrage foreningens administrator, når årshjulet skal udarbejdes. De har styr på alle vigtige datoer, som foreningen skal være opmærksomme på i løbet af året. Administrator laver som oftest et udkast til årshjul, hvor alle vigtige datoer er med, og I kan i bestyrelsen samtidig få inspiration til, hvad andre foreninger har med i deres årshjul.

Administrator sørger for at planlægge årets ordinære generalforsamling i god tid, ligesom alle opgaver i forbindelse med udarbejdelse af årsregnskab roligt kan overlades til administrator.


Artiklen er skrevet af Carsten Volden, administrerende direktør og indehaver, Sjeldani.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Forebyg konflikter når du bygger

Et stort byggeprojekt kombineret med et stramt budget og en ufleksibel tidslinje er den perfekte opskrift på en konflikt. Der opstår mange tvister i forbindelse med byggeri, men en del af dem kan forebygges med enkle greb.

Det kræver mere end bare mental styrke og en god støvmaske at komme igennem et stort byggeprojekt. Det ved de fleste, der på egen hånd har bakset med at vælte vægge eller renovere et badeværelse, hvor flere faggrupper skulle koordineres. Indimellem kan selv en mindre misforståelse mellem bygherre – altså den, der køber ydelsen – og entreprenører og håndværkere blive til en stor ekstra omkostning eller forsinkelse.

Desværre er konflikter jævnligt en del af byggeriet, både når det handler om små og store projekter. Men omkostningerne og forsinkelserne kan blive helt uoverskuelige, hvis først et millionprojekt som et nyt tag, udnyttelse af loftsrum eller udskiftning af faldstammer i en stor etageejendom kører af sporet.

Og hvem skal håndtere konflikten og kommunikationen mellem parterne for at få løst problemerne? Det er tidskrævende og kan afføde mange søvnløse nætter for bestyrelsen eller den styregruppe i foreningen, som har fået tildelt den interne del af ansvaret for projektet.

Det er næsten mere reglen end undtagelsen, at budget eller tidsplan overskrides i byggeprocessen, og det kan give anledning til konflikter.

Forsinkelse og ekstraregninger

Forløbet beskrevet nedenfor er eksempel på en situation, der desværre ses ofte i boligforeninger, og som desværre alt for tit først ses på bagkant: 

En forening står foran et større projekt, der længe har været en del af vedligeholdelsesplanen. Bestyrelsen beslutter sig for, at det er nu og tager sagen i egen hånd. Der er som regel et par stykker i bestyrelsen, som har lidt kendskab til byggeri, og som derfor ved, at processen begynder med, at man får hyret en byggeteknisk rådgiver. Det kan være en arkitekt, en rådgivende ingeniør eller en kombination. 

Andre foreninger går til deres ejendomsadministrator for at få hjælp til at finde den rette, og det kan være en god idé, fordi administratoren har kendskab til branchen og tidligere succesfulde samarbejder.

“Omkostningerne og forsinkelserne kan blive helt uoverskuelige, hvis først et millionprojekt som et nyt tag, udnyttelse af loftsrum eller udskiftning af faldstammer i en stor etageejendom kører af sporet.

”

Når man har udvalgt sin byggetekniske rådgiver og er nået til enighed om projektets udformning, skal opgaven i udbud hos et antal entreprenører, som giver tilbud. Igen tænker de fleste bestyrelser, at den primære aktør er den byggetekniske rådgiver - måske supporteret af administrator.

Når byggeriet er godt i gang, og støvet flyver om ørerne, kommer den første ekstraregning på et tidspunkt fra entreprenøren. Og ja, det gør den, uagtet hvor godt forberedt man er! Nogle tilvalg er blevet dyrere, eller der kan være opstået en uforudset udgift. Foreningen betaler den – det er jo fair nok, men måske synes bestyrelsen, at det er urimeligt, når ekstraregning nummer syv dukker op, for det kan vel ikke være meningen, når der nu er givet et tilbud? 

En advokat kan både være sparringspartner for den byggetekniske rådgiver og agere konfliktmægler, hvis der skulle opstå udfordringer i processen.

Altid forsinket

Faktum er, at stort set alle byggerier bliver dyrere end oprindeligt planlagt, og de bliver også i en eller anden udstrækning forsinkede. Og hvis byggerådgiveren ikke har været god til at lægge ekstra luft ind i både budgettet og tidsplanen og i øvrigt ikke orienteret bestyrelsen om sandsynligheden for det uforudsete, ja, så har vi opskriften på en konflikt. 

“Det er ofte på grund af småfejl allerede i de tidlige faser af projektet, kimen til konflikten kan blive lagt.

”

Denne klassiske udvikling ses hos en del foreninger, men den viser samtidig, at mange problemer kan tages i opløbet, hvis man kobler en advokat på projektet fra begyndelsen. Meget tidligere, end de fleste bestyrelser vil anse det for at være nødvendigt.

For det er ofte på grund af småfejl allerede i de tidlige faser af projektet, kimen til konflikten kan blive lagt. Forståeligt nok, for den byggetekniske rådgiver har fokus på planlægning, koordinering og den tekniske del af byggeriet. 

En advokat kan derfor være sparringspartner for især rådgiveren og fokusere på at tjekke op på entreprenørens selskabskonstruktion, kontraktens udformning og eventuelle mangler.

Det gode forløb i et byggeprojekt

  • Hav en buffer – både i budgettet og i tidsplanen. Det er næsten mere reglen end undtagelsen, at både budget og tidsplan overskrides. 

  • Få kigget entreprisekontrakten igennem af en advokat – kimen til senere uoverensstemmelser mellem bygherre og entreprenør bliver ofte lagt i starten af processen på grund af ufyldestgørende materiale.

  • Forsøg altid at finde en mindelig løsning på små og store uoverensstemmelser, før I vælger drastiske metoder som at tilbageholde betaling. 

  • Hvis en konflikt går helt i hårdknude, kan I få en advokat til at lave en såkaldt advokatgennemgang og starte en juridisk proces med henblik på en retssag.

  • Undgå at skifte for meget ud i bestyrelse eller styregruppe, mens et byggeri står på, da meget viden så kan gå tabt.

Senere i forløbet kan den juridiske sparringspartner fungere som konfliktmægler, der hjælper med at skabe forståelse mellem parterne, FØR en sag bliver til en alvorlig tvist og dermed forhindre det værste scenarie - at bygherre stopper betalingen, og entreprenøren forlader byggepladsen. 

Her kan det være en forebyggende foranstaltning, hvis advokaten løbende har haft kendskab til referater fra byggemøder og kan deltage på det tidspunkt, hvor uenigheden er størst. 

En advokat kan skabe klarhed over konsekvenserne af eksempelvis at tilbageholde betalinger, som for en mindre entreprenør kan føre til risiko for konkurs. Advokaten kan forsøge at mægle mellem parterne for at undgå store økonomiske ekstraudgifter og yderligere forsinkelser.

Et byggeprojekt er en kompleks størrelse, som desværre ikke fås i metermål og med faste garantier – heller ikke selvom man har hyret en advokat, før man satte de første underskrifter. Men det kan skabe tryghed for en bestyrelse eller styregruppe, som ikke selv er hjemme i paragraffer og forhandlingsteknik, at have en juridisk sparringspartner på sidelinjen.

Artiklen er skrevet af Johan Iversen Møller, advokat, ØENS Advokatfirma.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Sådan løser I konflikter med naboforeningen

Forholdet til naboen har stor betydning for trivsel og livskvalitet. Det samme gælder foreninger imellem. Opstår en konflikt med naboforeningen er det vigtigt at vide, hvordan den afværges, og hvordan den i fremtiden forebygges. 

Konflikter er noget, vi jævnligt kommer ud for både på arbejdspladser, privat og i andre sammenhænge. Det siges, at konflikter er et livsvilkår. Det gode er, at jo flere vi løser, desto bedre bliver vi til at løse dem, fordi vi har fået erfaring med, hvordan vi løser dem. Det vigtige i den forbindelse er at løse dem på en god måde – for alle involverede parter. 

Ser man på bestyrelsesarbejdet i boligforeninger er ét af de steder, der kan opstå konflikter, mellem naboforeninger. Det kan der være flere grunde til. Én af de typiske er foreningernes delte fællesarealer.

Et fysisk møde, hvor eventuelle problemer kan drøftes og udbedres, er langt bedre end kommunikation over mail, hvor man hurtigt kan misforstå hinanden.

Fælles regler for fællesarealer

Når en eller flere ejerforeninger deler en gård eller har et fællesareal, er holdningerne til, hvordan rummet skal bruges, ofte vidt forskellige. 

“Når en eller flere ejerforeninger deler en gård eller har et fællesareal, er holdningerne til, hvordan rummet skal bruges, ofte vidt forskellige.

”

Derfor giver det sædvanligvis mening at oprette et gårdlaug i fællesskab. Et gårdlaug oprettes mellem to eller flere foreninger for at etablere et forum, hvor de fælles problemer og beslutninger vedrørende gårdmiljø, gårdsanering, legepladser, borde/bænke, fælles grill, regler om musik, boldspil og alle andre forhold kan aftales. Der vil ligeledes være mulighed for at aftale fælles arbejdsdage, som kan medvirke til et bedre fællesskab for brugerne. Fælles arbejdsdage vil ofte medføre, at brugeren af fællesarealet får en større ansvarsfølelse, og at vedkommende derfor passer bedre på gårdmiljøet. 

Denne løsning giver også mulighed for at etablere en bankkonto for gårdlauget, opkræve kontingent, etablere de fælles arbejder og købe de fornødne møbler, blomster og planter til at gøre gårdmiljøet hyggeligt. Gårdlauget reguleres af de vedtægter, der aftales.  

Vedrører uoverensstemmelserne i stedet selve ejendommene og ”sammenstødet” mellem bygningerne, kan der etableres en aftale om fælles vedligeholdelse af brandmure, tag og tagrender. På den måde er man sikker på en ensartet vedligeholdelse. Er der fælles gennemgange, renovation mv., aftales der som regel også fælles retningslinjer for, hvordan disse skal benyttes.


Hvem har ansvaret, når de fælles regler ikke overholdes?

Uagtet ovenstående fælles tiltag kan der opstå situationer, hvor nogle beboere ikke overholder de aftalte retningslinjer. Det vil betyde, at det ikke er f.eks.  gårdlauget, der skal tale med den pågældende, men derimod bestyrelsen i den ejerforening, hvor den pågældende bor.

“Vedrører uoverensstemmelserne i stedet selve ejendommene og ”sammenstødet” mellem bygningerne, kan der etableres en aftale om fælles vedligeholdelse af brandmure, tag og tagrender.”

Men hvad hvis bestyrelsen ikke ved, hvem fra naboforeningen, der skaber problemerne? Udgangspunktet er altid, at forening A intet retsforhold har til medlemmer af forening B og vice versa. Det eneste, man som bestyrelse kan gøre, er at bede den anden forenings bestyrelse om at reagere overfor den/de personer, der udgør eller forårsager problemet. Normalt vil dette kunne løses ved et fællesmøde i bestyrelserne. Hvis det ikke vides hvem, der skaber problemerne, vil man også på et sådant møde kunne blive enige om at lave et fælles opslag eller mail og indholdet af dette, som sendes ud til beboerne i begge foreninger.  

Generelt er den bedste måde at kommunikere med en naboforening på via et fysisk møde mellem repræsentanter for foreningerne (bestyrelsesmedlemmer). Det er meget mere produktivt end at skrive mange mails, og man undgår at ”tale forbi” hinanden. Der bør altid laves et referat og gerne på stedet med angivelse af det aftalte, og hvad der fremadrettet skal ske. Denne kommunikationsmetode er også med til at forhindre efterfølgende misforståelser.

Artiklen er skrevet af Susanne Landbo Quedens, advokat (L), konfliktmægler og partner, VQ Advokater.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Mangelindsigelser ved overdragelse af andelsbolig

Når en andel i en privat andelsboligforening skal overdrages, er det første du skal gøre som andelshaver at kontakte foreningens administrator. Her får i nemlig vejledning sammen med et udkast til et internt opslag

Af vejledningen vil det fremgå hvilke rapporter, du som andelshaver skal indhente (vurdering, el, vvs) samt hvem, der evt. skal benyttes til opgaven i din forening. Desuden oplistes de dokumenter, der skal fremsendes til administrator, samt hvordan overdragelsen kommer til at forløbe. Det fremgår af foreningens vedtægter, i hvilken rækkefølge lejligheden skal udbydes. 

Når en køber er fundet, skal administrator have oplysninger på køber samt kopi af pas/kørekort og sygesikringsbevis. Desuden skal aftalt pris, aftalt medfølgende løsøre og overtagelsesdag fremgå. Herefter udarbejder administrator indenfor 10 hverdage en overdragelsesaftale, der med bilag fremsendes til køber og sælger inden materialet sendes til digital underskrift hos parterne og foreningens bestyrelse.

Overdragelsesaftalen indeholder også oplysninger om købesummens deponering på foreningens konto samt om eventuel stillelse af bankgaranti, hvor overdragelsen ligger flere måneder ude i fremtiden.

Når alt går som forventet, overtager køber andelslejligheden klokken 12 på overtagelsesdagen og i umiddelbar forlængelse heraf gennemgås lejligheden og dennes installationer, samt eventuelle hårde hvidevarer. Dette skal ske i relation til vurderingsrapport, el- og VVS-eftersyn og den konkrete salgsaftale. Såfremt der er afvigelser, og disse har en økonomisk værdi, bør køberen straks reklamere over for sælgeren med kopi til administrator. I nogle foreninger deltager bestyrelsen – i andre gør den ikke. Typisk har ny andelshaver en indsigelsesfrist på 10-14 dage (den eksakte frist fremgår af vedtægterne).

Ved mangler skal der skelnes mellem uegentlige og egentlige mangler samt mellem mangler, der skal rettes mod sælgeren og mangler, der skal rettes mod foreningen.



Mangelsbegrebet

Når begrebet ’Mangel’ skal defineres, er det med afsæt i konceptet ’Bristede forventninger’, nemlig hvor en genstand (i dette tilfælde andelsboligen) er i en stand, som ikke lever op til, hvad man med rimelighed måtte kunne forvente. Mangler defineres af Andelsportal.dk som ”en genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente, den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.



Uegentlige mangler

“Hvad der er andelshavers vedligeholdelsesansvar, og hvad der er andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar, fremgår af foreningens vedtægter.

”

I ABF-håndbogen fra 2020 fremgår det af side 77 om mangler, at køber skal være opmærksom på, at der overtages en ”brugt” bolig, og at køber derfor i et vist omfang må være forberedt på at acceptere, at der skal udføres simple istandsættelsesarbejder – maling og tapetsering, hvidtning og lakering af gulve. En køber skal også være forberedt på at acceptere, at der kan være afsat skygger på en væg efter malerier m.v. Derudover skal køber være opmærksom på, at der gælder en almindelig bagatelgrænse for mangler på 5.000 kr., idet køber ikke kan anlægge sag om mangler for beløb under en samlet værdi på 5.000 kr. ved domstolene.

Køber og sælger kan naturligvis forsøge at nå til enighed udfra et spørgsmål om rimelighed, men i praksis vil køber ikke kunne forfølge kravet over for sælger. Almindeligt slid og ælde samt mangler under bagatelgrænsen er således det, vi betegner som uegentlige mangler, idet køber meget vel kan have en oplevelse af, at der er tale om en mangel til trods for, at køber ikke kan gennemføre en sag om mangler.

Egentlige mangler

De typiske mangler omhandler defekte hvidevarer, ulovlige elinstallationer og ulovlige badeværelser. Den typiske mangel ved et badeværelse er, at der ikke er den lovpligtige vådrumsmembran. Også derfor er der i mange foreninger i dag krav om udarbejdelse af både el- og VVS-tjek inden en overdragelse. 

Egentlige mangler er de mangler, der ikke med rimelighed kan påregnes. Disse skal meldes inden udløbet af indsigelsesfristen til køber med kopi til administrator. Det er her værd at bemærke, at indsigelsesfristen løber fra dispositionsdagen (altså den dag køber har fået overladt adgang til lejligheden) og ikke fra overtagelsesdagen. 

“De typiske mangler omhandler defekte hvidevarer, ulovlige elinstallationer og ulovlige badeværelser.

”

Skjulte mangler, som først konstateres efter udløbet af indsigelsesfristen kan fortsat gøres gældende overfor sælger. Her gælder et krav om at reklamere over for sælger uden ugrundet ophold, og de almindelige forældelsesregler gør sig i disse tilfælde gældende.

Mangler i andelsboliger, som konstateres efter overtagelsesdagen, er i udgangspunktet en sag mellem køber og sælger og ikke nødvendigvis en sag mod bestyrelsen/foreningen, såfremt der ikke er noget selvstændigt ansvarsgrundlag. I første omgang skal køber derfor reklamere over for sælgeren og i givet fald også overfor en eventuel medvirkende ejendomsmægler. Bestyrelsen/administrator kan være behjælpelig med at viderebringe en reklamation, men det er op til parterne selv at få striden løst.

3 gode råd til køber

  • Gennemgå andelsboligen grundigt og tænd og sluk for alle kontakter og termostatventiler samt hvidevarer, tjek afløb i køkken og bad og tjek særligt badeværelset for revnedannelser i gulvet og bruseområdet.

  • Tag lejligheden i brug i indsigelsesperioden, og vær opmærksom på om alt fungerer som forventet

  • Hvis du finder mangler, så meld dem straks til køber (og administrator) og hav kompromisset for øje – det er som udgangspunkt dig selv og sælger, der skal finde en løsning og meddele den til administrator.

Hvem skal en mangel rettes mod?

Det er vigtigt at skelne mellem mangler ved den indvendige del, som er sælgers ansvar og ved den udvendige del, som er foreningens ansvar. For at forstå hvordan dette fungerer, skal det måske lige kort fastslås, at andelsboligforeningen ejer hele ejendommen inklusiv alle lejlighederne. Andelshaver ejer en andel af alle lejlighederne og ikke kun af sin egen. Andelsboligforeningen udlejer så at sige alle andelsboligerne ud til andelshaverne, og alle lejelovens regler gælder således som udgangspunkt i forholdet mellem andelsboligforeningen som udlejer og andelshaveren som lejer. 

Hvad der er andelshavers vedligeholdelsesansvar, og hvad der er andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar, fremgår af foreningens vedtægter og udfyldende af ABFs standardvedtægter og lejelovens regler. Overordnet vil det være foreningens ansvar at vedligeholde fælles installationer (el, vand og varme) samt klimaskærmen (hoveddøre, vinduer, tag mv.), mens det vil være andelshaverens ansvar at vedligeholde vægge, gulve og døre i lejligheden samt køkken, bad og vandrette installationsrør.

Mangler, der hører til foreningens vedligeholdelsespligt, kan anmeldes når som helst og forældes ikke, mens krav mod sælger typisk skal rettes, så snart de konstateres og inden udløbet af den almindelige 3-årige forældelse.

Artiklen er skrevet af Kasper Fløe Svenningsen, administrerende direktør, Blomfelt Administration.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.  

Ny normalvedtægt for ejerforeninger

Den 29. november 2020 udstedte Boligministeriet en ny normalvedtægt. Den nye normalvedtægt gælder for ejerforeninger, der stiftes efter den 1. januar 2021 og som ikke har vedtaget en særvedtægt.

Eksisterende ejerforeninger, der ikke har vedtaget deres egen vedtægt, vil fortsat være omfattet af den nugældende normalvedtægt indtil den 31. december 2021. Eksisterende foreninger bliver dermed først pr. 1. januar 2022 omfattet af den nye normalvedtægt.

Normalvedtægten gælder, hvis en ejerforeningen ikke har vedtaget deres egen vedtægt – en særvedtægt. Såfremt en ejerforening har vedtaget en særvedtægt, men der er forhold i særvedtægten der ikke er reguleret, er normalvedtægten gældende for så vidt angår disse forhold. Som følge af den nye normalvedtægts brede omfang, må det derfor forventes, at flere af bestemmelserne i den nye normalvedtægt finder anvendelse i mange ejerforeninger.

Hvad er nyt? 

Formålet med ændringerne i den nye normalvedtægt er at præcisere og forenkle vedtægten i forhold til de emner, der kan give anledning til konflikter i en ejerforening.

Eksempel på ændringer er bl.a.:

Præcisering af afstemningsregler

I ejerforeningerne er der ofte tvivl om, hvornår der er tale om beslutninger, der kan vedtages ved simpel flertal, og hvornår der er tale om væsentlige beslutninger, som kræver 2/3 flertal. Dette er forsøgt afhjulpet med den nye normalvedtægt, som oplister beslutninger, der betragtes som væsentlige og beslutninger om væsentlige og varige ændringer og andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen, som kræver tilslutning fra mindst 2/3 af lejlighedsejerne i foreningen. Eksempler herpå er: vedtægtsændringer, begrænsning af ejerens ret til korttidsudlejning, sikkerhedsstillelse, fordeling af forbrugsudgifter efter andet end fordelingstal, hvor ejer kommer til at betale for individuelle forbrug, godkendelse af elevator og altanprojekter, salg af fællesejendom, indgåelse af aftaler om eksklusiv brugsret eller benyttelsesret til fælles ejendom samt beslutning om indretning af nye tagboliger. 

“De fleste ejerforeninger vil have individuelle behov, som gør det nødvendigt, at foreningen har sin egen vedtægt.

”

I den nye normalvedtægt er der indsat en bestemmelse om, at beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fællesbestanddele, der ikke medfører at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtelser overfor foreningen forøges, kan træffes med mindst 9/10 flertal efter fordelingstal og antal.  

Derudover er der indsat en bestemmelse om vetoret. Dispositioner hvor retstillingen mellem lejlighedsejerne forskydes, særrettigheder indskrænkes eller lejlighedsejerne pålægges yderligere forpligtelser, kræves samtykke fra den eller de lejlighedsejere, hvis retsstilling forringes.

I den nye ejerlejlighedslov er bestemmelsen om døde stemmer blevet ophævet. Af den tidligere ejerlejlighedslov fremgik det at: ”En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Hvis en ejerforening har bestemmelse om døde stemmer i en særvedtægt, så vil den fortsat være gældende.

Ordinær generalforsamling

Den ordinære generalforsamling skulle tidligere afholdes inden udgangen af maj måned. Dette ændres med den nye vedtægt, hvor fristen for afholdes af ordinær generalforsamling er ændret til 6 måneder efter udløbet af foreningens regnskabsår. 

I dagsordenerne er punktet vedr. suppleanter ændret fra ”valg af suppleanter” til ”evt. valg af suppleanter”, således at det bliver valgfrit, om ejerforeningen vil have suppleanter. 

“Normalvedtægten er gældende hvis ejerforeningerne ikke har vedtaget en særvedtægt.
”

Forslag og bilag skal ikke længere udsendes, men kan blot gøres tilgængelig. Derudover kan al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne ske digitalt. Det er ejerens ansvar at orientere bestyrelsen eller administrator, hvis der sker ændring i deres elektroniske adresse.  

Som noget nyt fremgår det af normalvedtægten, hvem der har adgang til generalforsamlingen. 

Derudover fremgår det som noget nyt, at en ejer kun kan afgive én stemme i henhold til fuldmagt. Ejerforeningerne bør derfor overveje, at vedtage en særbestemmelse, hvor det fremgår, at man altid kan give fuldmagt til bestyrelsen. 



Bestyrelsen

I den nye normalvedtægt fremgår det, at bestyrelsen består af mindst to medlemmer ud over formanden – tidligere skulle bestyrelsen bestå af 3 medlemmer ud over formanden.

Ejeren af en lejlighed kan give lejer af dennes ejerlejlighed fuldmagt til at blive valgt til bestyrelsen. Tilsvarende kan juridiske personer give fuldmagt til en fysisk person, der som repræsentant for ejeren kan vælges til bestyrelsen.

Hvis en fuldmagt tilbagekaldes, så indtræder suppleanten. 


Sikkerhedsstillelse

Muligheden for at tinglyse pantstiftende vedtægter er blevet justeret således, at hovedstolen fremadrettet kan fastsættes til kr. 50.000 med tillæg af renter og omkostninger. Vedtægterne kunne tidligere tinglyses pantstiftende for kr. 41.000.

Sanktionsmuligheder 

Den nye ejerforeningslovs bestemmelser om sanktioner over for en ejer i form af bod og tvangssalg er indskrevet i normalvedtægten.

Ifølge den ny normalvedtægt har ejerforeningen mulighed for at pålægge en ejer at betale en bod på op til kr. 10.000, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Eksempel på pligtforsømmelse er retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt. Der kan også pålægges bod ved ejerens oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse.

Hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, har foreningen mulighed for at ekskludere ejeren.

Hvad bør ejerforeningerne gøre?

Da normalvedtægten er gældende hvis ejerforeningerne ikke har vedtaget en særvedtægt, og hvis der er forhold, som ikke er reguleret i særvedtægten, bør det tydeligt fremgå af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.

Den nye normalvedtægt er mere omfattende og regulerer flere forhold end den tidligere normalvedtægt. Det er derfor vigtigt, at ejerforeningerne tager et eftersyn af eksisterende vedtægter og tager stilling til, om de vil overgå til den nye normalvedtægt, eller om de vil vedtage en særvedtægt, der tager højde for ejerforeningens individuelle ønsker og behov.

“Det bør tydeligt fremgå af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.

”

Selvom normalvedtægten regulerer flere forhold end tidligere, vil de fleste ejerforeninger have individuelle behov, som gør det nødvendigt, at foreningen har sin egen vedtægt, der regulerer mere og andet end det, som er omfattet af normalvedtægten.

Foreningen kan eksempelvis have et ønske om at vedtage begrænsninger i adgangen til salg eller udlejning, herunder krav om bestyrelsens godkendelse af udlejningen til AirBnB. Dette er ikke reguleret i den nye normalvedtægt. 

Et andet forhold som normalvedtægten ikke tager stilling til er, om foreningerne skal have mulighed for at gennemføre elektroniske generalforsamlinger. Såfremt ejerforeningen fremadrettet ønsker mulighed for at afholde elektroniske generalforsamlinger, bør foreningerne vedtage en særbestemmelse om dette.

Artiklen er skrevet af Johanne Mønster, advokat, Advokatfirmaet Marker.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.  

Når vandet kommer nedefra

Selvom det kan være en kompliceret proces at skybrudssikre en ejendom, tør vi godt garantere, at det er det hele værd. Ofte kan der endda opstå uforudsete fordele.

”Der var nogle beboere i stuelejlighederne, der klagede over, at det var begyndt at lugte underligt hos dem. Det lugtede også mærkeligt i kælderen, og da vi undersøgte det, fandt vi hvide krystaller på kældervæggene og svamp i etageadskillelsen. Da jeg så også opdagede, at der voksede små, hvide sporer ud af propperne på de vinflasker, jeg havde stående i mit kælderrum – der vidste jeg, at den var helt gal.”

Sådan fortæller Jesper Bjarnø, der er bestyrelsesformand i A/B Carl Johans Gade 7-13, som ØENS Ejendomsadministration A/S i mange år har været administrator for. Han er langtfra den eneste formand, som har oplevet at stå med det overordnede ansvar for en vandskade på sin ejendom.

Foruden det åbenlyse i den ekstra tryghed og en bedre beskyttelse mod vandskader, kan der også opstå muligheder for at lave forbedringer på bygningen.

Derfor er skybrudssikring en god ide:

Hvis økonomien er til det, anbefaler vi altid, at ejendommen skybrudssikres. Det skyldes at:

- Mange bygninger er opført på en tid, hvor det regnede væsentligt mindre

- Vandskader kan være svære at få øje på i tide

- Det er billigere at komme problemerne i forkøbet

- Der kan i nogle tilfælde laves forbedringer, som fører til værdistigning i ejendommen

I 2020 blev der ifølge Forsikring & Pension anmeldt 8.457 vandskader på store beboelsesejendomme i Danmark. De 225 var direkte følge af et skybrud. Til sammenligning var der i 2011, hvor vi den 2. juli oplevede det historiske skybrud, hele 5.470 skader på større beboelsesejendomme, som var direkte forårsaget af et skybrud.

Mange spørgsmål melder sig

Ofte står boligforeningen på bar bund, når de oplever problemer med eksempelvis fugt og svamp i ejendommen. Vandskader kan være en uhåndgribelig størrelse. Hvor dybt stikker det? Bliver folk nødt til at flytte? Kan man nøjes med at behandle det konkrete problem, eller bør man gå i gang med en grundig skybrudssikring? Og hvad vil det betyde for den månedlige boligafgift og værdien af lejlighederne, hvis foreningen må optage et større lån? Det er nogle af de spørgsmål, vi som ejendomsadministrator støder på i foreningerne.

“I 2020 blev der ifølge Forsikring & Pension anmeldt 8.457 vandskader på store beboelsesejendomme i Danmark.”

Hvis økonomien er til det, er det som udgangspunkt altid en god idé med skybrudssikring – også hvis der ikke allerede er problemer med fugt og svamp. Mange ældre bygninger er ikke lavet til de store mængder nedbør, vi ser i dag, og man kan generelt spare penge ved at komme problemerne i forkøbet. Uden ekspertise og kyndig rådgivning kan byggesagen dog blive en lang og besværlig proces, og bestyrelsen risikerer at påtage sig et udvidet ansvar.

Afgørende med ekspertviden

Jesper Bjarnø arbejder til daglig som ejendomsmester. Derfor var han ikke på lige så bar bund, som mange andre er, når der kommer vandskade på bygningen.

”Jeg ringede med det samme til vores faste byggetekniske rådgiver. Jeg ved, at jo mere fagviden, man kan læne sig op ad i de her byggesager, jo bedre. Da de havde foretaget deres undersøgelser, var vi i foreningen ikke i tvivl om, at vi blev nødt til at lave den helt store omgang og blandt andet lægge omfangsdræn og indsætte vandret fugtspærre i bunden af kældervæggene. Ellers ville problemet bare komme igen,” fortæller Jesper Bjarnø.

Mange ældre bygninger er ikke lavet til de store mængder nedbør, vi ser i dag.

De fleste foreninger har ikke en fast byggeteknisk rådgiver tilknyttet. I det tilfælde kan en ejendomsadministrator hjælpe med at finde den rette. Når foreningen i samarbejde med den byggetekniske rådgiver har defineret byggesagens omfang, opstår der en lang række praktiske opgaver. Der skal blandt andet undersøges, hvordan byggesagen kan finansieres, og hvordan beslutningen om at sætte sagen i gang kan træffes, så alt foregår i overensstemmelse med foreningens vedtægter og eventuel relevant lovgivning. Når sagen er godkendt, kan der så indhentes tilbud og indgås aftaler, og man kan komme i gang. Der er ikke noget at sige til, hvis et sådant projekt kan virke uoverskueligt. Derfor er ØENS blandt de administratorer, der tilbyder en ekstra service kaldet ”professionel byggesagsadministration”. Her hjælper administrator foreningen gennem processen og sørger blandt andet for, at der er styr på finansiering, forsikring og beslutningskompetence. Administrator bistår også foreningen gennem selve byggeperioden.

“Hvis økonomien er til det, er det som udgangspunkt altid en god idé med skybrudssikring – også hvis der ikke allerede er problemer med fugt og svamp.”

Hjælp til alle led i processen

Jesper Bjarnø arbejder til daglig som ejendomsmester. Derfor var han ikke på lige så bar bund, som mange andre er, når der kommer vandskade i bygningen.

Der kan være flere fordele ved den erfaring og pondus, som det giver, når man som administrator repræsenterer en lang række foreninger. En erfaren byggsagsadministrator kan både hjælpe med at forhandle finansieringsmuligheder hos banken og tage kontakt til rådgivere og entreprenører. Hvis administrator også har egne advokater tilknyttet, kan eventuelle juridiske problemstillinger også løses hurtigt. 

Inden beslutningen om en byggesag træffes, hjælper administrator med at opstille budgetopslag og konsekvensberegninger af de forskellige forslag fra entreprenøren og er undervejs i processen behjælpelige, hvis der opstår uenigheder om uforudsete udgifter.

”I sidste ende er det jo også lidt en iskold kalkule fra vores side. Tror vi på, at den professionelle byggesagsadministration kan spare os flere penge, end det koster? Det har vi så valgt at sige, at det gør vi her,” siger Jesper Bjarnø.

”ØENS har virkelig taget nogle kampe for os med entreprenørerne. Der har vi undgået en stor ekstraregning på de uforudsete udgifter. Samtidig har det været guld værd for mig at have min personlige kontakt, som jeg altid har kunnet ringe til. Det har givet en tryghed.”

“De samlede forbedringer på ejendommen betød, at udgifterne ved byggeriet nogenlunde kunne opvejes ved en stigning i andelskronen.
”

Uforudsete fordele

Selvom det altid er en kompliceret proces at skybrudssikre en ejendom, tør vi godt garantere, at det er det hele værd. Foruden det åbenlyse i den ekstra tryghed og en bedre beskyttelse mod vandskader, kan der også opstå muligheder for at lave forbedringer på bygningen. I den konkrete sag fik A/B Carl Johans Gade 7-13 eksempelvis nye og betydeligt større opbevaringsrum i kælderen, hvor gamle trævægge blev skiftet ud med nye jerngitre. Der blev også lavet bedre ventilation, og facaden vil komme til at fremstå væsentligt pænere, når først al fugt er ude af den. Faktisk betød de samlede forbedringer på ejendommen, at udgifterne ved byggeriet nogenlunde kunne opvejes ved en stigning i andelskronen.

Artiklen er skrevet af Karina Bertram, Bygningsadministrator, ØENS Ejendomsadministration A/S.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.