Forebyg konflikter når du bygger

---

Et stort byggeprojekt kombineret med et stramt budget og en ufleksibel tidslinje er den perfekte opskrift på en konflikt. Der opstår mange tvister i forbindelse med byggeri, men en del af dem kan forebygges med enkle greb.

---

Det kræver mere end bare mental styrke og en god støvmaske at komme igennem et stort byggeprojekt. Det ved de fleste, der på egen hånd har bakset med at vælte vægge eller renovere et badeværelse, hvor flere faggrupper skulle koordineres. Indimellem kan selv en mindre misforståelse mellem bygherre – altså den, der køber ydelsen – og entreprenører og håndværkere blive til en stor ekstra omkostning eller forsinkelse.

Desværre er konflikter jævnligt en del af byggeriet, både når det handler om små og store projekter. Men omkostningerne og forsinkelserne kan blive helt uoverskuelige, hvis først et millionprojekt som et nyt tag, udnyttelse af loftsrum eller udskiftning af faldstammer i en stor etageejendom kører af sporet.

Og hvem skal håndtere konflikten og kommunikationen mellem parterne for at få løst problemerne? Det er tidskrævende og kan afføde mange søvnløse nætter for bestyrelsen eller den styregruppe i foreningen, som har fået tildelt den interne del af ansvaret for projektet.

Det er næsten mere reglen end undtagelsen, at budget eller tidsplan overskrides i byggeprocessen, og det kan give anledning til konflikter.

Forsinkelse og ekstraregninger

Forløbet beskrevet nedenfor er eksempel på en situation, der desværre ses ofte i boligforeninger, og som desværre alt for tit først ses på bagkant: 

En forening står foran et større projekt, der længe har været en del af vedligeholdelsesplanen. Bestyrelsen beslutter sig for, at det er nu og tager sagen i egen hånd. Der er som regel et par stykker i bestyrelsen, som har lidt kendskab til byggeri, og som derfor ved, at processen begynder med, at man får hyret en byggeteknisk rådgiver. Det kan være en arkitekt, en rådgivende ingeniør eller en kombination. 

Andre foreninger går til deres ejendomsadministrator for at få hjælp til at finde den rette, og det kan være en god idé, fordi administratoren har kendskab til branchen og tidligere succesfulde samarbejder.

“Omkostningerne og forsinkelserne kan blive helt uoverskuelige, hvis først et millionprojekt som et nyt tag, udnyttelse af loftsrum eller udskiftning af faldstammer i en stor etageejendom kører af sporet.

”

Når man har udvalgt sin byggetekniske rådgiver og er nået til enighed om projektets udformning, skal opgaven i udbud hos et antal entreprenører, som giver tilbud. Igen tænker de fleste bestyrelser, at den primære aktør er den byggetekniske rådgiver - måske supporteret af administrator.

Når byggeriet er godt i gang, og støvet flyver om ørerne, kommer den første ekstraregning på et tidspunkt fra entreprenøren. Og ja, det gør den, uagtet hvor godt forberedt man er! Nogle tilvalg er blevet dyrere, eller der kan være opstået en uforudset udgift. Foreningen betaler den – det er jo fair nok, men måske synes bestyrelsen, at det er urimeligt, når ekstraregning nummer syv dukker op, for det kan vel ikke være meningen, når der nu er givet et tilbud? 

En advokat kan både være sparringspartner for den byggetekniske rådgiver og agere konfliktmægler, hvis der skulle opstå udfordringer i processen.

Altid forsinket

Faktum er, at stort set alle byggerier bliver dyrere end oprindeligt planlagt, og de bliver også i en eller anden udstrækning forsinkede. Og hvis byggerådgiveren ikke har været god til at lægge ekstra luft ind i både budgettet og tidsplanen og i øvrigt ikke orienteret bestyrelsen om sandsynligheden for det uforudsete, ja, så har vi opskriften på en konflikt. 

“Det er ofte på grund af småfejl allerede i de tidlige faser af projektet, kimen til konflikten kan blive lagt.

”

Denne klassiske udvikling ses hos en del foreninger, men den viser samtidig, at mange problemer kan tages i opløbet, hvis man kobler en advokat på projektet fra begyndelsen. Meget tidligere, end de fleste bestyrelser vil anse det for at være nødvendigt.

For det er ofte på grund af småfejl allerede i de tidlige faser af projektet, kimen til konflikten kan blive lagt. Forståeligt nok, for den byggetekniske rådgiver har fokus på planlægning, koordinering og den tekniske del af byggeriet. 

En advokat kan derfor være sparringspartner for især rådgiveren og fokusere på at tjekke op på entreprenørens selskabskonstruktion, kontraktens udformning og eventuelle mangler.

Det gode forløb i et byggeprojekt

• Hav en buffer – både i budgettet og i tidsplanen. Det er næsten mere reglen end undtagelsen, at både budget og tidsplan overskrides. 

• Få kigget entreprisekontrakten igennem af en advokat – kimen til senere uoverensstemmelser mellem bygherre og entreprenør bliver ofte lagt i starten af processen på grund af ufyldestgørende materiale.

• Forsøg altid at finde en mindelig løsning på små og store uoverensstemmelser, før I vælger drastiske metoder som at tilbageholde betaling. 

• Hvis en konflikt går helt i hårdknude, kan I få en advokat til at lave en såkaldt advokatgennemgang og starte en juridisk proces med henblik på en retssag.

• Undgå at skifte for meget ud i bestyrelse eller styregruppe, mens et byggeri står på, da meget viden så kan gå tabt.

Senere i forløbet kan den juridiske sparringspartner fungere som konfliktmægler, der hjælper med at skabe forståelse mellem parterne, FØR en sag bliver til en alvorlig tvist og dermed forhindre det værste scenarie - at bygherre stopper betalingen, og entreprenøren forlader byggepladsen. 

Her kan det være en forebyggende foranstaltning, hvis advokaten løbende har haft kendskab til referater fra byggemøder og kan deltage på det tidspunkt, hvor uenigheden er størst. 

En advokat kan skabe klarhed over konsekvenserne af eksempelvis at tilbageholde betalinger, som for en mindre entreprenør kan føre til risiko for konkurs. Advokaten kan forsøge at mægle mellem parterne for at undgå store økonomiske ekstraudgifter og yderligere forsinkelser.

Et byggeprojekt er en kompleks størrelse, som desværre ikke fås i metermål og med faste garantier – heller ikke selvom man har hyret en advokat, før man satte de første underskrifter. Men det kan skabe tryghed for en bestyrelse eller styregruppe, som ikke selv er hjemme i paragraffer og forhandlingsteknik, at have en juridisk sparringspartner på sidelinjen.

Artiklen er skrevet af Johan Iversen Møller, advokat, ØENS Advokatfirma.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Ny normalvedtægt for ejerforeninger

---

Den 29. november 2020 udstedte Boligministeriet en ny normalvedtægt. Den nye normalvedtægt gælder for ejerforeninger, der stiftes efter den 1. januar 2021 og som ikke har vedtaget en særvedtægt.

---

Eksisterende ejerforeninger, der ikke har vedtaget deres egen vedtægt, vil fortsat være omfattet af den nugældende normalvedtægt indtil den 31. december 2021. Eksisterende foreninger bliver dermed først pr. 1. januar 2022 omfattet af den nye normalvedtægt.

Normalvedtægten gælder, hvis en ejerforeningen ikke har vedtaget deres egen vedtægt – en særvedtægt. Såfremt en ejerforening har vedtaget en særvedtægt, men der er forhold i særvedtægten der ikke er reguleret, er normalvedtægten gældende for så vidt angår disse forhold. Som følge af den nye normalvedtægts brede omfang, må det derfor forventes, at flere af bestemmelserne i den nye normalvedtægt finder anvendelse i mange ejerforeninger.

Hvad er nyt? 

Formålet med ændringerne i den nye normalvedtægt er at præcisere og forenkle vedtægten i forhold til de emner, der kan give anledning til konflikter i en ejerforening.

Eksempel på ændringer er bl.a.:

Præcisering af afstemningsregler

I ejerforeningerne er der ofte tvivl om, hvornår der er tale om beslutninger, der kan vedtages ved simpel flertal, og hvornår der er tale om væsentlige beslutninger, som kræver 2/3 flertal. Dette er forsøgt afhjulpet med den nye normalvedtægt, som oplister beslutninger, der betragtes som væsentlige og beslutninger om væsentlige og varige ændringer og andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen, som kræver tilslutning fra mindst 2/3 af lejlighedsejerne i foreningen. Eksempler herpå er: vedtægtsændringer, begrænsning af ejerens ret til korttidsudlejning, sikkerhedsstillelse, fordeling af forbrugsudgifter efter andet end fordelingstal, hvor ejer kommer til at betale for individuelle forbrug, godkendelse af elevator og altanprojekter, salg af fællesejendom, indgåelse af aftaler om eksklusiv brugsret eller benyttelsesret til fælles ejendom samt beslutning om indretning af nye tagboliger. 

“De fleste ejerforeninger vil have individuelle behov, som gør det nødvendigt, at foreningen har sin egen vedtægt.

”

I den nye normalvedtægt er der indsat en bestemmelse om, at beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fællesbestanddele, der ikke medfører at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtelser overfor foreningen forøges, kan træffes med mindst 9/10 flertal efter fordelingstal og antal.  

Derudover er der indsat en bestemmelse om vetoret. Dispositioner hvor retstillingen mellem lejlighedsejerne forskydes, særrettigheder indskrænkes eller lejlighedsejerne pålægges yderligere forpligtelser, kræves samtykke fra den eller de lejlighedsejere, hvis retsstilling forringes.

I den nye ejerlejlighedslov er bestemmelsen om døde stemmer blevet ophævet. Af den tidligere ejerlejlighedslov fremgik det at: ”En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Hvis en ejerforening har bestemmelse om døde stemmer i en særvedtægt, så vil den fortsat være gældende.

Ordinær generalforsamling

Den ordinære generalforsamling skulle tidligere afholdes inden udgangen af maj måned. Dette ændres med den nye vedtægt, hvor fristen for afholdes af ordinær generalforsamling er ændret til 6 måneder efter udløbet af foreningens regnskabsår. 

I dagsordenerne er punktet vedr. suppleanter ændret fra ”valg af suppleanter” til ”evt. valg af suppleanter”, således at det bliver valgfrit, om ejerforeningen vil have suppleanter. 

“Normalvedtægten er gældende hvis ejerforeningerne ikke har vedtaget en særvedtægt.
”

Forslag og bilag skal ikke længere udsendes, men kan blot gøres tilgængelig. Derudover kan al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne ske digitalt. Det er ejerens ansvar at orientere bestyrelsen eller administrator, hvis der sker ændring i deres elektroniske adresse.  

Som noget nyt fremgår det af normalvedtægten, hvem der har adgang til generalforsamlingen. 

Derudover fremgår det som noget nyt, at en ejer kun kan afgive én stemme i henhold til fuldmagt. Ejerforeningerne bør derfor overveje, at vedtage en særbestemmelse, hvor det fremgår, at man altid kan give fuldmagt til bestyrelsen. 

Bestyrelsen

I den nye normalvedtægt fremgår det, at bestyrelsen består af mindst to medlemmer ud over formanden – tidligere skulle bestyrelsen bestå af 3 medlemmer ud over formanden.

Ejeren af en lejlighed kan give lejer af dennes ejerlejlighed fuldmagt til at blive valgt til bestyrelsen. Tilsvarende kan juridiske personer give fuldmagt til en fysisk person, der som repræsentant for ejeren kan vælges til bestyrelsen.

Hvis en fuldmagt tilbagekaldes, så indtræder suppleanten. 

Sikkerhedsstillelse

Muligheden for at tinglyse pantstiftende vedtægter er blevet justeret således, at hovedstolen fremadrettet kan fastsættes til kr. 50.000 med tillæg af renter og omkostninger. Vedtægterne kunne tidligere tinglyses pantstiftende for kr. 41.000.

Sanktionsmuligheder 

Den nye ejerforeningslovs bestemmelser om sanktioner over for en ejer i form af bod og tvangssalg er indskrevet i normalvedtægten.

Ifølge den ny normalvedtægt har ejerforeningen mulighed for at pålægge en ejer at betale en bod på op til kr. 10.000, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Eksempel på pligtforsømmelse er retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt. Der kan også pålægges bod ved ejerens oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse.

Hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, har foreningen mulighed for at ekskludere ejeren.

Hvad bør ejerforeningerne gøre?

Da normalvedtægten er gældende hvis ejerforeningerne ikke har vedtaget en særvedtægt, og hvis der er forhold, som ikke er reguleret i særvedtægten, bør det tydeligt fremgå af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.

Den nye normalvedtægt er mere omfattende og regulerer flere forhold end den tidligere normalvedtægt. Det er derfor vigtigt, at ejerforeningerne tager et eftersyn af eksisterende vedtægter og tager stilling til, om de vil overgå til den nye normalvedtægt, eller om de vil vedtage en særvedtægt, der tager højde for ejerforeningens individuelle ønsker og behov.

“Det bør tydeligt fremgå af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.

”

Selvom normalvedtægten regulerer flere forhold end tidligere, vil de fleste ejerforeninger have individuelle behov, som gør det nødvendigt, at foreningen har sin egen vedtægt, der regulerer mere og andet end det, som er omfattet af normalvedtægten.

Foreningen kan eksempelvis have et ønske om at vedtage begrænsninger i adgangen til salg eller udlejning, herunder krav om bestyrelsens godkendelse af udlejningen til AirBnB. Dette er ikke reguleret i den nye normalvedtægt. 

Et andet forhold som normalvedtægten ikke tager stilling til er, om foreningerne skal have mulighed for at gennemføre elektroniske generalforsamlinger. Såfremt ejerforeningen fremadrettet ønsker mulighed for at afholde elektroniske generalforsamlinger, bør foreningerne vedtage en særbestemmelse om dette.

Artiklen er skrevet af Johanne Mønster, advokat, Advokatfirmaet Marker.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.  

Bestyrelsens ansvar i byggesager

---

Engang imellem er det en god idé at forholde sig til, hvorfor man er bestyrelsesmedlem i en andels- eller ejerforening, og hvad målet med en bestyrelse i foreningen egentlig er.

---

Bestyrelsens opgave er at virkeliggøre foreningens formål og tage de initiativer, der i den forbindelse er påkrævet. Det store aktiv i en andels- og ejerforening er foreningens ejendom. Det er ikke uvæsentligt, i hvilken stand ejendommen bliver holdt. Derfor skal bestyrelsen også kigge på de vedligeholdelsesopgaver, der er brug for på ejendommen og selvfølgelig reagere hurtigt, hvis der opstår en skade på ejendommen.

Foto: Wantzin Ejendomsadvokater

Hvordan sikrer man, at ejendommen har det godt?

En opdateret vedligeholdelsesplan er altid et godt redskab. Ikke kun til at styre foreningens økonomi, men også for andelsboligforeninger, der skal forholde sig til andelskronen med rettidig omhu!

Når man skal gennemføre en byggesag i andels- og ejerforeninger, så er det en god idé ikke blot at komme frem til, at foreningen f.eks. skal have et nyt tag. Det er en god idé, at man bruger foreningens tekniske rådgiver ved alt, hvad der vedrører det byggetekniske. I den forbindelse kunne man også se på, om det giver mening at give de øverste lejligheder mulighed for at knopskyde, eller om man hellere skal lave nye selvstændige lejligheder, fælleslokaler eller en tagterrasse. En kombination er også en mulighed, men elevatorer er heller ikke en dårlig idé, så beboerne kommer derop.

Et så simpelt forslag rummer meget, og der er meget at holde styr på. Man får ikke et erstatningsansvar som bestyrelse, såfremt man ikke undersøger muligheden for f.eks. knopskydninger, men en del beboere vil nok mene, at det er bestyrelsens ansvar at undersøge sådanne ting.

“Det er en god idé, at man bruger foreningens tekniske rådgiver ved alt, hvad der vedrører det byggetekniske”

Rådgivers ansvar

Ofte vil man i den forbindelse bruge sin nuværende administrator som rådgiver, der også vil bistå foreningen som byggesagsadministrator. Men er dette nu også den rette? Ofte vil det være en god idé, at man bruger en rådgiver, som har erfaring med lignende projekter - uanset hvilken rådgiver man taler om. Derved bør den grundige undersøgelsesproces op til generalforsamlingen også blive nemmere for bestyrelsen.

Inden en vedtagelse på generalforsamlingen er det vigtigt, at man drøfter projektet med: Foreningen, teknikeren, advokaten, bank/realkredit, valuaren (kun ved andelsboligforeninger) og evt. foreningens revisor i andelsboligforeninger

Det er vigtigt, at de enkelte kommer med deres del til indkaldelsen. Husk, det handler om samspil, da de hver især skal levere deres!

Hvordan vælger vi den rette rådgiver?

Når man nu skal vælge sin rådgiver, så handler det indledningsvis om kemi og faglighed. Men der er også forskel på ansvar og den forsikringsdækning, som den enkelte rådgiver har. Ofte spørger man ikke sin administrator om deres forsikringsdækning. 

Når jeg er ude for at undervise bestyrelser om ansvar, har jeg aldrig mødt et bestyrelsesmedlem, der kan oplyse om deres administrators forsikringsdækning. Rådgivere har normalt et 10-årigt forældelsesansvar, men flere forsøger at begrænse deres ansvar, både når det kommer til beløb og løbeperiode. Vil man gerne have rådgivere, der ønsker at begrænse deres ansvar? Nej vel! Og vil man gerne have en rådgiver, der ikke vil dække et tab ved dennes rådgivning svarende til det tab, som andels- og ejerforeningen har fået? Nej vel! Men de fleste gør det alligevel, fordi det ikke er noget, som de er opmærksomme på, eller også bliver de besnakket, når det kommer op.

“Ofte spørger man ikke sin administrator om deres forsikringsdækning”

Ansvar til generalforsamling

Hvert år har andels- og ejerforeninger generalforsamlinger, og ofte føler nogle, at det er lige meget, hvem der bliver dirigent. Kravet, der kan stilles til f.eks. en advokat kontra en administrator, er ej heller det samme.

Så på generalforsamlingen hvor vi skal vedtage vores tagprojekt, er det så ligegyldigt, hvem der bliver dirigent? Nej. Dirigenten skal være opmærksom på, hvad der skal til for at vedtage projektet. Det er ikke det samme, der skal til i de enkelte foreninger! Allerede her skal bestyrelsen være opmærksom på det ansvar, som dirigenten har. Derfor er en god idé at overlade dirigentrollen til f.eks. advokaten.

Hvad bør kigges igennem efter generalforsamling? 

To sager er ikke ens, men ofte skal foreningen efter generalforsamlingen have bistand til:

· Aftalen med teknikeren

· Juridisk bistand vedrørende udbudsmaterialet

· Udfærdigelse af entreprisekontrakt

· Gennemgang af garantier

· Tegning af forsikringer

· Økonomisk styring og varsling af evtuelle lejere

· Juridisk rådgivning under byggeriet, herunder vurdering af berettigelsen af ekstraregninger

· Udarbejdelse af byggeregnskab

Bestyrelsens ansvar

Såfremt projektet vedtages, så er det bestyrelsens ansvar, at projektet bliver gennemført inden for den ramme, der gives på generalforsamlingen. Kan bestyrelsen blive ansvarlig og eventuelt erstatningsansvarlig, såfremt projektet ikke gennemføres? Svaret er ja.

Den første aftale, som bestyrelsen skal se på, er, om, og i givet fald hvem, der skal benyttes som byggesagsadministrator. Hvad bør det koste? Tænker de fleste sikkert, men glemmer det måske vigtigste - nemlig hvad man får for pengene, og hvad byggesagsadministratorens ansvar er? Her kan det være en fordel at kigge på, hvad andre kan levere, eller f.eks. lade byggesagen blive administreret af en ekstern advokat.

Såfremt forsikringerne ikke tegnes, er det bestyrelsens ansvar. Men såfremt det fremgår af aftalen med byggesagsadministrator, at det er noget, som advokaten skal sørge for, så er det denne, der får ansvaret og dermed regningen, såfremt der kommer et tab.

Foreningen kan tabe penge

For en del år siden kom en bestyrelse til mig. De havde fået gennemført en byggesag, men der var mange mangler. Teknikeren var gået konkurs og entreprenøren ligeså. Entreprenøren havde fået stillet en garanti på sædvanlig vis, men denne kunne ikke dække manglerne.

Fokus kom herefter til at gå på byggesagsadministratoren og teknikken, der altså var gået konkurs. Aftalen med byggesagsadministrator gik I store træk ud på alene bistand til betaling af regninger. Under min gennemgang faldt jeg ud af, at der ikke engang havde været tegnet entrepriseforsikring/all-risk og udvidelse af eksisterende bygningspolice, for så vidt angår brand og storm. Tænk, hvis der var sket en skade! Teknikeren havde endvidere en forsikring, der alene havde en dækning på 2,5 mio. kroner. En del af dækningssummen var der allerede taget af grundet andre ansvarssager. Foreningen fik en dækning på cirka 1,4 mio. kroner, selvom der var mangler for cirka 10 mio. kroner. Altså et tab på cirka 8,6 mio. kroner for foreningen.

“Såfremt projektet vedtages, så er det bestyrelsens ansvar, at projektet bliver gennemført inden for den ramme, der gives på generalforsamlingen.”

Men hvordan kunne det gå så galt? 

Foreningen havde ikke fået en ordentlig rådgivning – det giver sig selv. Foreningen burde have haft en klar aftale om, hvad byggesagsadministratoren stod for og ikke stod for. I forhold til teknikeren, så burde man have haft drøftet, om der skulle have været tegnet en projektansvarsforsikring, og i forhold til entreprenøren skulle man nok havde haft stillet garantier på 15% af entreprisesummen inklusive moms fremfor eksklusive moms.

Da bestyrelsen troede, at alt var løst, og foreningen så skulle drøfte, hvorledes de fik lukket hullet, var der en beboer, der spurgte ind til bestyrelsens ansvar, herunder økonomisk. Bestyrelsen havde en bestyrelsesansvarsforsikring på kr. 1,5 mio kroner. Måske skulle man så begynde her. Medmindre man har lagt det hele over til en advokat, der sørger for alt, så bør man i forbindelse med byggesager som bestyrelse tegne en bestyrelsesansvarsforsikring svarende til projektets udgift. Og måske en besvigelsesforsikring på det samme beløb.

Artiklen er skrevet af Nicholas Wantzin, Advokat & indehaver, Wantzin Ejendomsadvokater.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2021.

Hvad kan man kræve af en rådgiver?

---

Hvornår skal man bruge en rådgiver? Det skal man alle de gange, hvor man ikke selv ved nok, eller har tid, til at udføre arbejdet selv.

---

At sidde i en bestyrelse er ikke noget, der bare kræver tid, det er også noget, der medfører et ansvar. Derfor er det en god idé, at få tilknyttet en rådgiver, når det er nødvendigt. Ikke blot for at spare tid og penge, men også for at sørge for at der bliver taget ansvar.

Vælg en rådgiver der passer til jeres forenings behov

I julen talte jeg med Sine, der er formand i en af vores foreninger. En forening, som Wantzin Ejendomsadvokater (tidligere Grubbe Advokater) stiftede for cirka 20 år siden. Jeg spurgte hende om, hvorfor de bliver hos os.

»Fordi I passer til os, passer på vores forening, og til en god pris«, svarede Sine. Og det er væsentligt, når man skal vælge rådgiver eller administrator. At det er en, der passer til netop jeres forenings behov - både når det kommer til service og prisniveau. 

“En god rådgiver eller administrator bidrager til en sund forening”

Foreningsarbejdet skal helst være så simpelt og gnidningsfrit som muligt, og det kan den rigtige rådgiver eller administrator bidrage til at opnå.

En god rådgiver eller administrator bidrager til en sund forening. »I er gode til at finde andre rådgivere til os. Vi havde tidligere en tekniker, som vi selv fandt, der ikke forstod os«, fortalte Sine og fortsatte, »I fandt en anden tekniker, der kunne tale, så vi forstod det, men også en som ikke anbefalede noget, som vi ikke havde brug for. Der er flere grunde til, at foreningen er sund, at økonomien er god, at ejendommen bliver holdt i god stand, og at der er en generel god stemning, og hovedårsagen ligger ofte i at have kompetente rådgivere omkring sig«.

Men hvordan finder man så den rigtige rådgiver eller administrator?

To foreninger er ikke ens, så hvad er jeres behov? Dette spørgsmål stiller jeg typisk foreninger, som kontakter mig for at få et tilbud på ejendomsadministration. Tre overordnede punkter går dog typisk igen:

1. Service. Det vil sige reaktionstid fra faste kontaktpersoner – bliver telefonen taget og kommer der svar?

2. Er de svar der kommer rigtige? Mange gange kommer rådgivning fra ansatte, der ikke er uddannet.

3. Overholdes fristerne?

Få tilknyttet en advokat til jeres forening og undgå problemer

Det siges, at to ejendomsadministrationer ikke er ens. Og nej, det er de ikke, da de ansatte er forskellige. Men i virkeligheden er der ikke så stor forskel. Bortset fra en håndfuld, så bruger alle ejendomsadministrationer administratorer, måske med en jurist/advokat i huset, som de kan spørge, såfremt det er nødvendigt, eller kunden ønsker det. Udfordringen er, at det ikke bør være kunden, der bestemmer, hvornår man skal have en advokat inde over. Kunden kan ofte ikke se, om der er et problem eller ej.

Hvis nu alle forespørgsler fra foreninger kommer igennem en advokats hænder, og forespørgsler på generalforsamlinger bliver behandlet af en advokat, så holder man nemmere en forening ude af problemer.

Foreninger, der betaler lidt mere i det årlige administrationshonorar for at have en advokat tilknyttet henvendelserne, sparer penge i det lange løb ved at holde foreningen ud af problemer. Dette har ikke kun medført en økonomisk besparelse på lang sigt, men også en tidsmæssigt besparelse samt færre konflikter i foreningen.

“Ved at bruge en advokat får man konkret, individuel rådgivning, der passer til den enkelte sag”

Hvem skal sidde med vores forening?

Mange gange er det sælgeren eller ejeren for de respektive ejendomsadministrationer, der kommer ud. Men som forening kan I godt kræve at møde jeres kontaktpersoner!

Taler vi for eksempel om byggesager, betaler mange foreninger 3-6% i byggesagsadministration for standardkontrakter uden anden rådgivning. Foreninger skal ikke være en standardvare. Ved at bruge en advokat får man konkret, individuel rådgivning, der passer til den enkelte sag, til et fast honorar eller på timebasis. Og man kan sagtens bruge en anden advokat, end den som ejendomsadministrationen måtte samarbejde med.

Artikel er skrevet af Nicholas Wantzin, Indehaver, Wantzin Ejendomsadvokater.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.