Søg støtte til et større renoveringsprojekt i jeres andels- eller ejerforening!

---

STår jeres forening over for et større renoveringsprojekt, eksempelvis en facaderenovering, et nyt tag eller en energioptimering, kan i nu søge tilskud fra københavns kommunes byggerenoveringspulje.

---

Vigtigt at vide inden i søger

• Puljen søges på vegne af hele ejendommen af enten bestyrelsen i en andels- eller ejerforening eller af en rådgiver på vegne af foreningen med en underskrevet fuldmagt.

• Et flertal af beboerne skal bakke op, før ansøgningen kan sendes ind. I andels- og ejerforeninger kræver det godkendelse fra en generalforsamling.

• I skal samarbejde med en byggerådgiver, der kan sikre at renoveringsprojektet forløber som det skal, senest når I skal udarbejde jeres ansøgning, men gerne fra start.

Gennnem Københavns Kommunes Byggerenoveringspulje kan I blandt andet søge støtte til renovering af bygningens yderside, den såkaldte "klimaskærm”. Det kan for eksempel være tag, vinduer, yderdøre, facader og gavle og skybrudssikring, såsom forhøjning af kanterne rundt om nedgange til jeres kælder. Tilskuddet afhænger af projektets karakter og ejendommens bevaringsværdi.

I kan læse mere om puljen på Københavns Kommunes hjemmeside, hvor I også kan søge puljen. Der er deadline for ansøgninger d. 4. marts 2024.

Kan jeres ejendom være med til at opfylde FN's verdensmål?

---

Ifølge Ejendom Danmark og Rambølls rapport fra 2022 interesserer de fleste beboere sig for indeklima og energi. Det er en interesse, som en administrator kan hjælpe foreninger med at blive klogere på.

---

Det er vigtigt at tage fat, hvor man kan, og alle kan bidrage! Læs med, og bliv klogere på, hvad din forening konkret kan gøre - men først et kort helikopterperspektiv over, hvordan din boligforening og Verdensmålene fra FN hænger sammen.

Virksomheder og ejendomme har budgetter og regnskaber til at måle bundlinjen. Men der er dukket nye måder op til at vurdere, hvad en sund virksomhed indebærer. For eksempel bruges ESG til at måle og vurdere bæredygtighed. E står for Environment (klima og bæredygtighed), S står for Social (socialt ansvar), og G står for governance, der betyder god og etisk virksomhedsledelse.

Bæredygtighed i bygninger kan, ud over de mest åbenlyse emner som affaldshåndtering og energieffektivitet, også have fokus på CO2 emissioner, biodiversitet og selvfølgelig på at undgå at forurene vores miljø yderligere.

Bæredygtigt byggeri kan i dag måles efter konkrete standarder som f.eks. SASB (Sustainability Accounting Standard Board), der kan give et nybyggeri en platin- eller guldvurdering, for netop at være bæredygtigt. 

ESG har paralleller til FNs verdensmål fra 2015, som ifølge FN skal være implementeret i senest i 2030.

“Bæredygtighed i bygninger kan have fokus på CO2 emissioner, biodiversitet og på at undgå at forurene vores miljø yderligere.”

Projektets faser

Bæredygtighedsprojekter kan deles op i fire faser, som en ejendomsadministrator kan være med til at hjælpe jer igennem. Ønsker og behov afdækkes i den første fase: idéfasen. Her kan vi hjælpe med inspiration og med at sikre, at de økonomiske rammer er realistiske. Vi kan også hjælpe med at undersøge, hvilke finansieringsmuligheder der er til stede.

Projektet skal vedtages juridisk korrekt. Det kan være en fordel, hvis jeres administrator har stor erfaring med generalforsamlinger, hvor projekter vedtages. Jeres administrator er med til at sikre en tydelig forklaring af projektet samt juridisk korrekt vedtagelse. 

Når projektet er vedtaget, kan jeres ejendomsadministrator lette arbejdet for foreningens bestyrelse ved at være byggesagsadministrator og håndtere bl.a. betalingerne for det udførte arbejde. I den afsluttende fase kan der være mange spørgsmål, og økonomien skal gøres op. Finansieringen skal på plads enten ved indbetalinger eller ved optagelse af et fælleslån. Som administrator er vi  også med i denne sidste fase, og vi sætter en ære i at være med i frontlinjen af den grønne udvikling.

Når projektet er vedtaget, kan jeres ejendomsadministrator lette arbejdet for foreningens bestyrelse.

Hvad kan I gøre for at tage del i den grønne udvikling?

• Skift til nye vinduer. De kan være både støjdæmpende og isolerende og kan fås med indbyggede ventiler, så fugt og ineffektiv opvarmning af lejligheden undgås. For at undgå at der bliver for varmt om sommeren, fås vinduer også med indbygget solfilm.

• Gør gården mere grøn! Plant for at fremme biodiversiteten, sæt insekthoteller op og beplant jeres husmure. 

• Byg en hyggekrog i gården af brugte byggematerialer, f.eks. fra en genbrugsstation.

• Brug åndbar maling, f.eks. linoliebaseret maling til træværket.

• Bliv selvforsynende med strøm, og del jeres overskudsstrøm ved at montere solceller eller små vertikale husstandsvindmøller på taget.

Artiklen er skrevet af Henriette Hansen, administrator i SJELDANI.
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Man skal ikke have alle forretninger på samme sted

---

Et stærkt forsinket byggeri fyldt med fejl er sammen med en stor ekstraregning blevet resultatet af et renoveringsprojekt hos en andelsforening på Amager. Sagen her gik helt i hårdknude, men en række forholdsregler kan forhindre de værste konflikter, siger byggeretsadvokat.

---

I 2018 indså bestyrelsen i andelsforeningen A/B Søren Norby på Amager, at deres ejendom trængte til en kærlig omgang. Ikke bare lidt klatmaling hist og her, men en omgang af den mere alvorlige slags med nyt tag og vinduer, isolering af gavlene, en facade, der skulle pudses op og et kælderloft, der skulle understøttes.

Det er vigtigt at sikre sig, at alle foreningens eksterne opgaver ikke varetages samme sted.

Den lille andelsforening på bare 10 lejligheder og nogle erhvervsdrivende i stueetagen havde ikke tidligere haft en vedligeholdelsesplan, og derfor begyndte projekterne at blive lidt påtrængende, fortæller bestyrelsesmedlem Marianne Einshøj Jakobsen, der sammen med formanden Karsten Sand har været foreningens tovholdere for projektet. Og det er de stadig, for byggeriet er endnu ikke færdigmeldt.

”Hvis ikke man renoverer løbende, får man et kæmpe efterslæb, og det havde vi. Så vi startede med at forsøge at få lavet en vedligeholdelsesplan, men der var ikke mange, der ville give tilbud på det, fordi foreningen er så lille,” fortæller hun. 

“En del problemer kan undgås, hvis man fra starten tænker i et firkløver af rådgivere.

”

De følte sig derfor heldige, da et mindre firma gerne ville tage opgaven. Hurtigt viste det sig, at det også var et boligadministrationsfirma, som tilmed tilbød at overtage administratorposten.

”De kiggede på vores økonomi og sagde, at der var masser af luft i budgettet til renovering, så det syntes de, at vi skulle i gang med. Der var ingen grænser for, hvad de kunne hjælpe os med,” fortæller Marianne Einshøj Jakobsen, som sammen med resten af bestyrelsen besluttede at bruge firmaet som ny administrator.

Og herfra gik det stærkt. Den nye administrator var nemlig også byggerådgiver og tilbød derfor sin hjælp til renoveringsprojektet. Efter hans råd valgte foreningen at gå med den billigste af tre entreprenører, og i april 2019 blev projektet søsat – estimeret til at tage cirka 5-6 måneder.

Hvem har overblikket?

Efter få uger begyndte de første af en uendelig række af små og store problemer – fra massive vandskader på loftet som følge af manglende afdækning til forkert behandling af facaden og byggeregnskaber, der ikke var styr på. 

I dag - tre år senere - kan Marianne Einshøj Jakobsen fremvise et 18 sider langt dokument, hvor hun i punktform har listet sagens historik, kommunikationen og de mange graverende fejl, der er opstået undervejs. I mellemtiden er entreprenøren gået konkurs, og byggerådgiveren afviser at bruge sin forsikring.

Marianne Einshøj Jakobsen kalder sig selv og foreningen lidt naiv i troen på, at den byggetekniske rådgiver havde overblikket og ville tage ansvar. Man må følge sin mavefornemmelse, mener hun.

“kontrolarbejde er en del af kvalitetssikringen af byggeriet, og hvis man samler alle de funktioner under én hat, forsvinder kontrollen.

”

”Jeg håber da, at en god byggerådgiver ville have ført ordentligt tilsyn med entreprenøren, men for os opstod problemet især, da vi begyndte at tvivle på byggerådgiveren, som så samtidig var vores administrator. Dér lærte vi, at man ikke skal have alle forretninger samme sted,” siger hun.

Dén pointe deler advokat Johan Iversen Møller fra ØENS Advokatfirma. Han overtager løbende byggesager, der er gået i hårdknude, og mener, at en del problemer kan undgås, hvis man fra starten tænker i et firkløver af rådgivere. 

”Den byggetekniske rådgiver kontrollerer entreprenøren, og så kan der være en jurist, der kontrollerer både entreprenøren og den byggetekniske rådgiver, og til sidst en byggesagsadministrator, der til en vis grad kontrollerer de andre. Kontrolarbejde er en del af kvalitetssikringen af byggeriet, og hvis man samler alle de funktioner under én hat, forsvinder kontrollen,” siger han.

En klar fordeling af ansvar er afgørende for, at vigtige beslutninger ikke falder mellem to stole.

Økonomiske konsekvenser

Johan Iversen Møller mener, det optimale scenarie er, at der er koblet en juridisk byggerådgiver på byggeprojektet fra starten, selv om det for nogle bestyrelser kan virke som for mange forskellige rådgivere på et enkelt projekt.

”Mange tvister i en byggesag opstår ved, at parterne bliver uenige undervejs og graver sig ned i skyttegravene. Så stopper byggeriet, konflikten vokser, og de økonomiske konsekvenser bliver større og større. Traditionelt i branchen kobler man først en advokat på, når parterne er gået helt fra hinanden,” siger han og beskriver sin rolle som en slags konfliktmægler tidligt i processen.

I andelsforeningen A/B Søren Norby forsøgte de et godt stykke tid at løse problemerne direkte med entreprenør og byggerådgiver, men måtte til sidst få en advokat på sagen. Indtil videre har foreningen brugt over 150.000 kroner på advokatsalær og vedtog derfor på en ekstraordinær generalforsamling i marts at lukke sagen og se fremad. De har i mellemtiden også skiftet administrator, så de nu er administreret af ØENS Ejendomsadministration og venter lige nu på en rapport fra en ny ekstern byggeteknisk rådgiver, der skal vurdere, hvad det kræver at få udbedret fejl og mangler.

Kom godt fra start med renoveringsprojektet:

• Hav altid en vedligeholdelsesplan, så I ved, hvilke projekter, der skal prioriteres.

• Vælg jeres rådgiverteam med omhu. Man kan godt få administrativ og juridisk rådgivning fra samme firma, f.eks. sin administrator, men den tekniske rådgiver og entreprenøren bør være uafhængige af hinanden og af foreningens administrator.

• Større byggeprojekter vil næsten altid kræve ekstern og uafhængig byggeteknisk rådgivning, da bestyrelsen ellers vil ende med alt for stort, komplekst og tidrøvende arbejde.

• Hvis I som bestyrelse vælger at entrere direkte med en entreprenør uden rådgiver, skal I være opmærksom på, hvad jeres bestyrelsesansvarsforsikring dækker. 

• En juridisk byggerådgiver kan være et forebyggende tiltag, som på sigt kan spare jer for mange penge i advokatsalær, hvis projektet først er gået i hårdknude.

• Dokumentér processen – det kan være nyttig information, hvis en konflikt opstår og eskalerer.

(Kilde: Advokat Johan Iversen Møller, ØENS Advokatfirma)

Artiklen er skrevet af Dorte Mosbæk, Freelancejournalist og Johan Iversen Møller, advokat, ØENS Advokatfirma.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Det kan betale sig at renovere bæredygtigt

---

Bæredygtig renovering er en god ide, uanset om gevinsten skal være af økonomisk karakter, en forbedring af menneskers trivsel og sundhed eller et bidrag til en CO2-neutral fremtid.

---

Sig bæredygtighed, og de fleste tænker straks på Greta Thunberg, Tesla og den smeltende is på Arktis. Det er global opvarmning, klimaforandringer, grøn omstilling og kødfrit pålæg i køledisken.

Vi har hørt remsen så mange gange før, og hver gang ender vi helt forpustede og tænker, at det der bæredygtighed lyder både dyrt og besværligt. Her kommer så det store MEN. For bæredygtighed behøver hverken koste mange penge eller oceaner af tid. Det handler kort fortalt om at tænke de bæredygtige tanker i den rigtige rækkefølge, og om aldrig at vælge bæredygtighed kun for bæredygtighedens skyld.

Foto: OBH-Gruppen

Tænk bæredygtighed fra start

Hvis man som boligforening udelukkende forbinder bæredygtighed med miljø og en ung svensk klimaaktivist, kan det derfor være svært at se, hvordan bæredygtig renovering kan flettes ind i budgettet.

“På samfundsniveau tænker man ofte bæredygtighed i dimensioner, som går langt over, hvad en lille boligforening kan. Derfor er det ofte noget, der virker meget dyrt og besværligt, men ofte er det slet ikke besværligt, så snart man dykker ned i det”, siger Mikkel Panton, der er bygningsrådgiver hos OBH Rådgivende Ingeniører.

Han forklarer, at der ikke er stor forskel på at drifte og vedligeholde en ejendom generelt og at drifte og vedligeholde en bygning på en bæredygtig måde.

“En vedligeholdelsesplan afdækker foreningens fremtidige vedligeholdelsesbehov, og fortæller, hvad du skal med din ejendom og hvornår. Så når du står overfor en renovering, så er det her, du kan tænke bæredygtighed ind. Bæredygtighedstanken skal således tænkes ind i ejendommens drift- og vedligehold”, forklarer han.

“Bæredygtighed behøver hverken koste mange penge eller oceaner af tid
”

Mere fokus på totaløkonomien

Foto: OBH-gruppen

I et renoveringsprojekt er det ofte fristende at gå efter de billigste løsninger, så udgifterne ikke går gennem loftet. Men ud fra et både bæredygtigt og økonomisk synspunkt er her-og-nu-besparelsen ikke altid at foretrække.

“Det kan godt være, at én løsning har en højere anskaffelsespris, men hvis man anskuer det ud fra et totaløkonomisk synspunkt, kan regnskabet se anderledes ud. Byggetekniske løsninger og materialer har ofte en lang levetid, hvorfor brugsfasen har stor indflydelse totaløkonomisk set såvel som set fra et bæredygtighedsperspektiv”, siger Mikkel Panton.

I den forbindelse er det vigtigt at huske, at overblikket går forud for bæredygtigheden. Valget af bæredygtige tiltag afgøres nemlig af, hvilke renoveringer man som boligforening står overfor og hvornår. Netop for ikke at komme til at stå i en situation, hvor man skifter nogle materialer eller bygningsdele langt før tid.

“Det kan godt være, at der findes materialer på markedet, der er mere bæredygtige end dem, som I har på jeres ejendom, men hvis du udskifter bygningsdele ti år før, det egentligt er nødvendigt, så bidrager du til, at der forbruges og produceres mere, end der egentligt burde”, forklarer Mikkel Panton. 

“Ud fra et både bæredygtigt og økonomisk synspunkt er her-og-nu-besparelsen ikke altid at foretrække
”

Stil krav til materialevalg

Når man som boligforening står overfor en renovering, er et godt råd at begynde med at stille krav – for eksempel til valg af materialer. Man kan bestemme sig for kun at vælge certificeret træ, svanemærket maling og allergivenligt rengøringsmiddel.

“Det er oplagte tiltag for boligforeninger, der gerne vil begynde i det små. Egentligt behøver det ikke koste mere, men det handler om at begynde at stille spørgsmål til egen drift for at få øje på de områder, hvor man med få løsninger kan blive mere bæredygtige”, siger Brian Rask Madsen, der er arkitekt og bygningskonstruktør hos OBH Rådgivende Ingeniører.

Når bæredygtig renovering ikke kun handler om at minimere menneskers CO2-aftryk på kloden og om at spare penge, er det fordi, det også handler om menneskers trivsel. I den vestlige verden opholder mennesker sig i bygninger 90 procent af tiden, og derfor er indeklima en lige så stor del af den bæredygtige tankegang som elbiler og solenergi.

“Det handler ikke kun om kroner og øre. At have et sundt sted at leve er lige så vigtigt som at spare 100 kroner på energibesparende belysningsarmaturer om året. Om det så er måden, vi affaldssorterer på, eller hvilken slags maling vi vælger, så skal vi stille krav, så vi kan skabe de optimale rammer for vores hjem eller arbejdsplads”, opfordrer Brian Rask Madsen.

Artiklen er skrevet af Line Guldager Hansen, Journalist , OBH Rådgivende Ingeniører.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Billigere renovering af badeværelset

---

Badeværelset er lejlighedens dyreste rum at renovere/ombygge. Der er utallige krav, der skal overholdes. Men måske kan det gøres billigere end først forventet?

---

Hvis du ønsker at udskifte gulvfliserne på badeværelset, så skal både gulv- og vægfliserne udskiftes, for der skal påsmøres en ny vådrumsmembran, lyder det ofte fra mureren.  Og det bliver dyrt.

Er det nu også korrekt?

For nye badeværelser og renovering af badeværelser er der udarbejdet en SBi-anvisning nr. 252, der udkom i 2015 og erstattede den tidligere SBi-anvisning 200 fra år 2001.

Man skal være opmærksom på, at der principielt "kun" er tale om en anvisning, dvs. ikke lovkrav, men det er en anvisning, der henviser til bygningsreglementet BR18, så ud fra det er det principielt "lovtekst". I forhold til den tidligere anvisning, så gør SBi-anvisning 252 mere ud af renovering af badeværelset, og her er principielt nogle lempelser/specifikationer i forhold til tidligere.

En væsentlig ændring kan ses i kap. 5.1, hvor man definerer og opdeler i større indgreb og mindre ændringer.

"Mindre ændringer kan derimod foretages, uden at nugældende regler skal opfyldes. F.eks. kan fliser på et gulv eller en væg udskiftes, uden at der stilles krav om udlægning af en vandtæt membran. Ligeledes vil udskiftning af sanitet eller faldstammer ikke medføre krav om opfyldelse af nugældende krav, men vandtætheden skal bibeholdes".

I ovenstående tekst henviser man til "vandtætheden" af konstruktionerne – og den skal selvfølgelig bibeholdes. Du kan derfor udskifte dine gulvfliser til nogle nye, uden at der skal anvendes vådrumsmembran.

“Det er en god idé at anvende en vådrumsmembran i forbindelse med udskiftning af gulv og vægfliser – men ikke et krav”

Krav overfor fornuft

Det er naturligvis en god idé, og fornuftigt, at anvende en vådrumsmembran i forbindelse med udskiftning af gulv og vægfliser  – men ikke et krav. Så det giver altså en række muligheder for at shine dit badeværelse op for væsentlig færre midler end tidligere og stadig være i overensstemmelse med gældende anvisning.

Ønsker man f.eks. nye gulvfliser, men vægfliser sidder perfekt, de har dog bare en "forkert" farve, så giver det mulighed for i større omfang at "genanvende" vægfliserne, ved at opsætte nye på eksisterende og/eller ændre overfladen med struktur/cementpuds eller lignende, bare vandtætningen af væggene bibeholdes. Sanitet kan friskes op ved samme lejlighed, og så har man et "nyt" badeværelse.

“Du kan udskifte dine gulvfliser til nogle nye, uden at der skal anvendes vådrumsmembran.”

Andre krav 

Der er selvfølgelig fortsat mange krav, der skal overholdes, når der etableres badeværelse.

Der skal være fald på flisegulvet mod gulvafløbet. Det er væsentligst og meget praktisk i det område, hvor der bades og kommer vand, men faldet må godt reduceres i den øvrige del af badeværelset, f.eks. foran spejl og vask, hvor man gerne vil stå på et lige gulv. Gulvet må bare aldrig have bagfald.

Der skal være "bassinvirkning". Det betyder overordnet, at der skal være en niveauforskel (højdeforskel) på min. 30 mm fra overkant af gulvafløbsrist og til overkant af et vandfast dørtrin, dvs. vandet skal blive inde i vådrummet, selvom det stuver lidt op.

Husk aftræk fra badeværelset. Det er dumt at blænde det oprindelige, naturlige aftræk i loftet, fordi der skulle opsættes gipsplader med spot, som ny belysning på badeværelse. Det ses, selvom man ikke skulle tro det, og medfører ofte ubehagelige skimmelskader m.m.

Der er derfor fortsat mange krav, som fagfolk skal have styr på, og i sidste ende er det deres ansvar, at de bliver overholdt - selvfølgelig konstruktionsmæssigt, men også forsikringsmæssigt.

Artiklen er skrevet af Michael Spove, direktør, B.K. Consult A/S

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening.

Når renoveringsprojekter står for døren

---

Den årlige generalforsamling nærmer sig, og der er normalt meget snak frem og tilbage om hvilke renoveringer, som skal foretages i det nye budgetår.

---

København har flotte ejendomme og endda mange med masser af historie. Men kører man igennem byen, ser man også straks, at vedligeholdelsesstanden er meget forskellig. Nogle ejendomme står flot og renoverede, som sprudlede de i deres storhedstid, alt imens andre ejendomme ser meget forfaldne ud.

Det mest iøjenfaldende på ejendommen er typisk vinduer og facader, som i øvrigt er en del af ejendommens klimaskærm. Disse skal medvirke til en tæt bygning, men udadtil medvirker de også til æstetikken i bybilledet.

Hvilke vinduer skal vi vælge?

Hvis man som boligforening står over for en kommende vinduesudskiftning, er der flere ting, man skal forholde sig til. Vinduer kommer i forskellige typer og kvaliteter, men også fra forskellige producenter.

Oprindeligt blev vinduer fremstillet af kvalitets kernetræ, med enkelt lag glas, som dog i dag er energimæssigt utidssvarende. Igennem årene har vinduer udviklet sig, og materialerne har været mange, for eksempel træ, jern, plast og aluminium, alt efter hvilken brug eller arkitektoniske stil, hvori de har været benyttet.

“Man bør først undersøge, om ejendommen er fredet eller ligger i høj bevaringsværdi.”

Hvad skal man så gå efter, når vinduerne skal udskiftes?

Ofte hører jeg, at folk har fokus på en bestemt producent eller håndværksvirksomhed. Men det giver jo ikke nødvendigvis de rette vinduer til ejendommen. Håndværkeren vil ikke nødvendigvis fokusere på ejendommens æstetik og behov, men mere på et godt vindue. Derfor bør man først undersøge, om ejendommen er fredet eller ligger i høj bevaringsværdi, hvorved der kunne være særlige forhold, som gør sig gældende.

Når man har samlet krav til bevaringsværdi, energikrav, æstetiske krav og brugerkrav, så kan man sammenholde det med foreningens økonomiske råderum. Det hænger normalt sådan sammen, at jo flere krav man stiller til et vindue, des dyrere bliver det.

Man vil typisk i indkøbspris kunne spare penge på at montere et trævindue fremfor et træ-alu vindue, så lige nu og her har man sparet penge. Men kigger man på vedligeholdelsesomkostningerne, vil et trævindue normalt skulle males pr. 5-7 år for at bevare standen, hvilket udover maleromkostninger også medfører omkostninger til lift eller stillads, hvorfor den samlede pris på trævinduer over tid nemt overstiger prisen på træ-alu vinduer.

“Jo flere krav man stiller til et vindue, des dyrere bliver det.”

Kan man få tilskud til vinduer?

Der findes forskellige muligheder for tilskud til vinduer - for eksempel tilskud til energirenovering eller i forbindelse med støjisolering. Derfor er det en god idé at undersøge, hvilke muligheder jeres ejendom har, inden I påbegynder en renovering, da der er tale om rigtig mange penge. I København kan der eksempelvis opnås tilskud til støjrenovering på op til 33%, dog med et maksimeret støttebeløb på mellem 5.000-8.000 kroner pr. vindue.

Synergiarbejder

Når man renoverer eller udskifter vinduer, bør man kigge på, om der skulle være synergiarbejder, som kan svare sig at udbedre samtidig. Det kunne være rens af facader, udbedring af beskadigede fuger eller sætningsskader i murværket, nye sålbænke eller udbedring af tagrender eller nedløb. Når man bruger så mange penge på leje af lifte eller stilladser, så kan man lige så godt udnytte dette fuldt ud, så man ikke få år senere skal betale denne udgift igen for at udbedre en anden bygningsdel.

“En god rådgiver styrer jer sikkert og trygt gennem byggesagen fra start til slut.”

Skal man bruge en rådgiver?

Det er altid en god ide at vælge en byggeteknisk rådgiver, når større renoveringsarbejder skal gennemføres på ejendommen. En god rådgiver har styr på fredning og bevaringsværdier, og tænker helhedsløsninger ind i forhold til æstetik, energi- og brugerkrav, så I får vinduer, som både passer til ejendommen, men samtidig kan holde på varmen.

Rådgiveren vil normalt kunne genkende eventuelle synergiarbejder, som bør foreslås at blive gennemført samtidig. Rådgiveren kender typisk også til ansøgning af forskellige tilskudsordninger. En god rådgiver styrer jer sikkert og trygt gennem byggesagen fra start til slut.

Skrevet af Morgan Nilsson, Bygningsraad ApS

Både denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Den gode ejendomsrenovering

---

At skulle starte på en renovering af sin ejendom kan virke som en stor og uoverskuelig opgave. Og har du allerede gennemført en renovering, sidder du måske med et tilbageblik om, at ”havde jeg dog bare vidst...”

---

At starte en ejendomsrenovering er ikke altid efter eget valg, og det er en stor opgave at løfte for bestyrelsesmedlemmer i en andels- eller ejerforening. Renovering kan ske på baggrund af en prioriteret plan for ejendommens vedligehold, men det kan også være helt nødvendigt som følge af byggeskader. Uanset baggrund er det vigtigt at handle ud fra et oplyst grundlag og i fællesskab i foreningen.

Er der flere der har ansvaret, ja, så er det ofte svært at få ansvaret placeret, når det kræves.

Fællesskab og ansvar i foreningen

En investering i sin ejendom er på lang sigt altid fornuftig, da det oftest vil lønne sig i en salgssituation. Også selvom man bor i en ejendom velvidende om, at det nok kun er i en kortere periode. Lejligheder i en velvedligeholdt ejendom vil alt andet lige have en bedre mulighed for et godt salg end i en nedslidt ejendom.

 ”Intet snefnug i en lavine føler sig ansvarlig”, har Stanislaw Jerzy Lec udtalt. Det dilemma kender mange i boligforeninger, som er organiseret med en bestyrelse og generalforsamling. Er der flere, der har ansvaret, ja, så er det ofte svært at få ansvaret placeret, når det kræves. 

Vi skal som beboer i en ejendom med flere lejligheder altid huske på, at vi ikke kun er ansvarlige for det, vi selv gør. Ansvaret består også i det, vi ikke gør. Det gælder især for det at drive en ejendom. Er der noget, vi ikke gør, kan det på sigt have store konsekvenser – specielt økonomisk. 

Byggeteknisk rådgivning 

Renovering af ejendommens klimaskærm er et eksempel på en stor byggeopgave, der umiddelbart kan synes uoverskuelig. Men det behøves det ikke at være. Løsningen er at entrere med en byggeteknisk rådgiver, som kan varetage jeres interesser og føre jer gennem renoveringen helt fra starten af. 

I valget af rådgiver kan der være forskellige forudsætninger og udvælgelseskriterier. Det vigtigste er dog, at der etableres et samarbejde med en rådgiver, som man har tillid tid, og at der skabes en fælles målsætning for opgaven. En rådgiver man stoler på kan hjælpe jer til at gennemføre opgaven og er der for jer – også når tingene bliver svære. For det gør renoveringssager en gang imellem.

Renovering er et håndværk, og det skal organiseres ordentligt, da der er mange faggrupper og interessenter involveret og derfor meget at holde styr på, og hvis man skal gennemføre et godt byggeprojekt, er tillid nøglen. 

5 trin til god gennemførelse af en renovering

1. Lav en aftale med en byggeteknisk rådgiver

2. Hold et orienterende beboermøde

3. Forbered generalforsamlingen

4. Få udarbejdet entydigt projektmateriale

5. Orientér løbende beboere i forløbet

De grønne tiltag 

Der udvikles hele tiden på nye muligheder, og vi anbefaler derfor, at man drøfter mulighederne for at lave grønne og energivenlige tiltag med sin byggetekniske rådgiver, hvis man skal i gang med en renovering. 

For eksempel gennemfører vi i øjeblikket et renoveringsprojekt med en større andelsboligforening på Vesterbro, hvor der blandt andet udskiftes tag. Her har vi i fællesskab med bestyrelsen vurderet, at det giver god mening at aflevere de gamle tegl til genbrug inden de nye tegl lægges på.

Innovative grønne tiltag vil i mange tilfælde være dyrere end traditionelle løsninger. Derfor kan det mange gange være vigtigt at få udarbejdet rentabilitetsberegninger, som viser tilbagebetalingstiden på tiltaget. På baggrund af beregningerne til løsningsforslaget, kan foreningen vurdere om det giver god mening set i forholdet mellem økonomi og værdien i forbedringen af ejendommen. 

Økonomi og finansiering 

Vedligeholdelse - eller mangel på samme - kan betyde, at du kan gå fra rig til fattig henover natten. Hvis ejendommen ikke bliver løbende vedligeholdt, vil konsekvenserne opstå i form af følgeskader, som bliver dyrere at udbedre end ved rettidigt vedligehold. Men ejendomsrenovering koster penge, og en renoveringsopgave kan være en større investering. Det kan kræve lånefinansiering enten fra ejerne enkeltvis i ejerforeninger eller som et lån i ejendommen for andelsboligforeninger. Det er vigtigt at få afdækket dette med jeres byggetekniske rådgiver og administrator tidligt i processen.

“Hvis ejendommen ikke løbende bliver vedligeholdt, vil konsekvenserne opstå i form af følgeskader, som bliver dyrere at udbedre end ved rettidigt vedligehold.”

En grundig plan er vigtig for beboere 

Uanset finansieringsformen er det vigtigt at have et grundigt og gennembearbejdet projekt og budget for renoveringen. Rummer projektet ikke alle de kendte udgifter i renoveringsopgaven, samt et fornuftigt budget til uforudsete udgifter, kan man ende med både en masse ekstra udgifter og bristede forventninger hos beboerne. Og i byggeriet er formlen meget enkel; Har du et problem, kan det løses med penge. Så hellere være på forkant med et projekt, hvor der tages højde for omfang, kompleksitet og totaløkonomi.

Alt efter renoveringsopgavens størrelse kan der være tale om ganske betydelige projektsummer, som naturligt skal til generalforsamlingens kendskab og afgørelse. Men endnu vigtigere er det, at hver enkelt beboer får oplyst, hvad det koster ekstra for dem pr. måned.

Det er til gengæld ved generalforsamlinger flere gange set, at selv store renoveringsbudgetter bliver stemt igennem med stort flertal, når det blot er både gennemskueligt og ikke mindst oplyst, hvad det koster for den enkelte lejlighedsejer. Så er det tendensen, at foreningen har nemmere ved at handle i fællesskab og får den bedste oplevelse ved deres ejendomsrenovering.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Søren Schødt, Schødt

Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning

---

Stilladsarbejde er farligt arbejde – og det er ikke kun fordi man kan falde ned af stilladset.

---

Foto: PWJ

Der sker mange ulykker ved fald fra stillads, men der sker også mange ulykker ved faldende genstande fra stilladser. Og her er det ikke kun håndværkeren som bliver ramt. Det kan lige så godt være dig eller din bil, såfremt der ikke er dækket ordentligt af og afskærmet tilstrækkeligt i forhold til der, hvor arbejdet pågår.

Der sker også mange arbejdsulykker på stilladser grundet forkert eller dårlige arbejdsstillinger, tunge løft for eksempel ved udskiftning af vinduer. Der er mange faldulykker på stilladser, fordi man snubler i ledninger eller falder over materialer der ligger og flyder i adgangsvejene.

Det korrekt opsatte stillads

Et korrekt opsat stillads til det givne arbejde er alfa og omega for arbejdet som sådan og i særdeleshed for sikkerheden. Et stillads kan sættes op på forskellige måder afhængig af hvilket arbejde der skal udføres. Dels kan bredden variere, afstanden til muren og ikke mindst belastningsevnen på stilladsdækkene. Der er nemlig stor forskel på om stilladset skal bruges i forbindelse med tagudskiftning, vinduesudskiftning eller facaderenovering.

Prisen på de forskellige typer af stilladsopsætninger varierer, specielt i forhold til hvilken belastningsklasse/evne stilladset skal have. Mange foreninger vælger typisk at få lavet flere typer af opgaver når man nu har fået sat stilladset op. Det giver for eksempel rigtig god mening at få renoveret facaden samtidig med en vinduesudskiftning, netop fordi stilladsopsætningen og stilladslejen er en meget væsentlig andel af renoveringsbudgettet.

Man skal være klar over at der undervejs vil komme nogle ekstraomkostninger til omstilling af stilladset. Håndværkeren som arbejder på stilladset må nemlig ikke selv begynde at omstille på stilladset. Det kræver uddannelse og kvalitetssikring. Så det er noget stilladsfirmaet skal komme og gøre.

---

“Det er stilladsfirmaet som har det primære ansvar for, at et stillads opfylder de lovmæssige sikkerhedskrav.”

---

Sikkerhed og ansvar

På stilladset skal være placeret et grønt godkendelsesskilt, hvorpå den sikkerhedsansvarlige for stilladsfirmaet har angivet, hvilken belastningsklasse stillads der er opstillet, hvilken type arbejde stilladset er opsat til, samt hvornår stilladset er opsat og kontrolleret. Hvis dette ikke er i orden, så må ingen gå op på stilladset. Udover det grønne godkendelsesskilt, så skal stilladset være skiltet med den udførende entreprenørs regler omkring brug af blandt andet værnemidler.

Boligforeningen har som bygherre ansvar for, at stilladsarbejdet på foreningens ejendom foregår lovligt og forsvarligt – også som sikkerhed for ejendommens egne beboere. Det er derfor vigtigt at man som boligforening sætter krav og forventninger op i forhold til den entreprenør, som skal arbejde på ens ejendom.

Det er vigtig at få drøftet og planlagt flere såvel sikkerhedsmæssige som praktiske forhold:

• Hvordan kan adgangsvejene til byggepladsen og stilladset placeres således at man sikrer bedst muligt arbejdsmiljø og sikkerhed for såvel entreprenørens medarbejdere som ejendommens beboere? Friholdelse af opgangsfelter så beboerne frit kan gå ud og ind?

• Hvordan kan færdsel tilrettelægges? Hvor kan toilet- og skurfaciliteter placeres? Hvor kan evt. materialecontainere placeres? Hvor skal byggematerialer placeres, når de leveres? Kan de kranes direkte op på stilladset, hvor de skal benyttes? Kan man lave hejs eller lift på stilladset?

• Hvor kan byggepladsstrøm placeres? Kan ledninger trækkes eller ophænges således, at man udgår risikoen for faldulykker?

• Skal byggeriet forgå i den mørke tid? Hvorledes tilrettelægges korrekt opsætning af lys på adgangsveje og på stilladset? På adgangsveje/transportveje skal der være en belysning på mindst 25 lux. Arbejdsbelysningen skal være på mindst 50 lux. På en overdækket arbejdsplads skal der være minimum 200 lux.

• Skal der afskærmning på stilladset i form af net eller plastik? Skal det alene være net for at mindske risikoen for faldende genstande eller skal det være plastik i forhold at sikre mod vejrforhold og/eller byggestøv?

• Skal der etableres vinterforanstaltninger? Det er som hovedregel tilfældet i perioden 1/11 – 31/3.
  Ofte vil foreninger vælge at få lavet stilladsoverdækning/stilladstag ved større tagrenoveringer, for at eliminere risikoen for vandskade i forbindelse med regn.

• Trods det, at stilladset har overdækning og er beklædt med plastik, betyder det ikke, at der ikke kan trænge vand/sne ind forskellige steder. Det er selvfølgelig begrænset hvor meget vand/sne, der trænger ind, men det kan trænge ind gennem samlinger og steder, hvor man har været nødt til at skære i plastikken. Som boligforening bør man derfor sørge for at tegne en særskilt entrepriseforsikring, ligesom man naturligvis skal sikre sig at entreprenøren har en behørig ansvarsforsikring.

• Vil der være specielle støjgener i forbindelse med arbejdets udførelse? Kan man gøre noget for at mindske støjgenerne? Skal der laves aftaler om i hvilket tidsrum, der må støjes?

Større entreprenører vil typisk have en arbejdsmiljøkoordinator ansat, som deltager i såvel tilrettelæggelsen samt byggepladsens etablering, således at det tilsikres at det højst mulige sikkerhedsniveau er tilstede. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil ligeledes under hele byggesagens forløb lave løbende tilsyn og sikkerhedsrunderinger for at sikre, at såvel arbejdsmiljøet som byggepladsens forhold og sikkerhed er i orden. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil endvidere deltage i de lovpligtige sikkerhedsmøder, som der skal holdes på byggepladsen, typisk hver 14 dag.

tilknyt en rådgiver

Hvis man skal have udført en større renovering, hvor der kræves stillads, er der rigtig mange forhold som boligforeningen/bygherren skal tage stilling til. De fleste foreninger vælger ofte at knytte en rådgiver til opgaven, som i samarbejde med entreprenøren kan sørge for at planlægge og tilrettelægge de fleste af ovennævnte forhold. Renovering koster mange penge og skal holde i mange år, det er derfor vigtig at få arbejdet udført i en ordentlig kvalitet og på en ordentlig måde. Som foreningsbestyrelse er det derfor vigtig at vælge de rigtige samarbejdspartnere, så man til enhver tid kan stå på mål for de beslutninger man har truffet.

Derudover er det, som del af vedligeholdelse i en boligforening, en god idé med en vedligeholdelsesplan, for at være på forkant med den løbende vedligeholdelse og potentiel renovering. Læs vores artikel om vedligeholdelsesplan her.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er skrevet af Benny Kallehave Ivert, PWJ Tømrer & Murerfirma A/S

Minimer udgifterne ved reparationer i højden

---

I England er det helt normalt at se professionelle rebteknikere fire sig ned og reparere bygninger. I Danmark er der stadig mange som stopper op og ser, hvad rebteknikere laver oppe på taget eller ved skorstenen. Formålet med at anvende håndværkere i reb er, at lift og stillads er sparret væk.

---

Københavns boligforeninger står meget tæt, og det er dyrt at få lavet en skorsten på taget eller tætnet en utæthed. Stillads koster hurtigt en formue, og en lille opgave kan blive en dyr, uventet omgang.
Oftest har boligforeningerne fået udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så flere store opgaver som vinduer, tag og facade bliver løst samtidig for at minimere udgiften på stillads eller lift.
 

Foto: Rebteknikeren ApS

Nu kan vedligeholdelsesplan og økonomi hænge bedre sammen

Utætheder i taget har tidligere tvunget boligforeninger til at få fremskyndet projekter som facaderenovering eller nye vinduer, fordi det ville være alt for dyrt at skulle betale for stilladset nu og igen om tre år, når vinduer skal skiftes. Det betyder, at vinduer bliver skiftet, selvom de godt kunne side tre til fem år endnu, fordi det kan svare sig på den lange bane pga. udgiften til stillads.

De er glade for at kunne få repareret for eksempel skorstene og brandvægge det ene år, malet kviste året efter, og derefter stadig at kunne vente fem år med at få sat et stort facadestillads op og skiftet dårlige vinduer. Det skaber fleksibilitet i både i økonomi og vedligeholdelsesplan.

Boligforeningen på Lange-Müllers Gade

I bestyrelsen for andelsboligforeningen stod man med et dilemma. Taget var utæt, og de betalte stadig af på et lån for udskiftning af kviste for 11 år siden. At skifte et helt nyt tag ville koste over 20 millioner.

Nu kom der vand ind flere steder på loftet og ned til flere beboere. Rebteknikeren blev tilkaldt for at tætne taget i de områder, hvor der trængte vand ind hos beboerne.
Efter at vandskaderne blev stoppet udefra, blev hele taget gennemgået for at få et overblik over tagets tilstand. Firmaets tømrer og murer gennemgik taget inde fra tørreloftet og kunne konstatere, at understrygningen samt overstrygning var løs og de fleste steder manglende. Det betød, at de ca. 2400 m2 tagflader var meget utætte, og et nyt tag var tiltrængt.
Et nyt tag var ikke en mulighed, og det var et utæt tag heller ikke. Derfor udarbejdede Rebteknikeren et overslag over, hvor meget det ville koste at tætne alle 2400 m2 tegltag med en bitumen fugemasse.
 

Luft i økonomien

Prisen blev sammenlignet med en anden entreprenørs pris, som skulle anvende et stillads. Dernæst regnede bestyrelsen på om det kunne svare sig at få det nye tag nu og samtidig optage et nyt lån.
Bestyrelsens beregninger viste, at løsningen med håndværkere i reb var den bedste løsning. Boligforeningen slap for at stifte et nyt lån, og der ville nu være råd til at få afdraget på det eksisterende lån, inden der blev behov for et nyt.
I 2015 blev tagfladerne tætnet på den første blok, og det blev helt klart, hvor mange m2 tag en håndværker kunne tætne hængende i reb. Det gav os et godt billede af slutprisen, når alle 2400 m2 var tætnet.
En billeddata-rapport kunne vise, hvordan resultatet af første blok så ud udefra, og da den estimerede slutpris stadig så rentabel ud, blev arbejdet på de resterende tagflader iværksat i 2016.

I samme ombæring får foreningen gennemgået de 34 skorstene og repareret de, der trænger.

Sikkerhed og uddannelse

Foto: Rebteknikeren ApS

At blive ansat i Rebteknikeren kræver sin håndværker. Foruden at være fagudlært og dygtig i et fag som tømrer, murer eller maler skal man være i god fysisk form.
Alle mand er certificeret og uddannet i IRATA systemet, hvilket er det ældste og meste stringente industriklatrersystem.
Alle opgaver bliver løst af minimum to mand, som alle er uddannet til at redde hinanden i tilfælde af et ildebefindende.
 

Rapelling eller faldsikring?

Industriklatring må på ingen måde sammenlignes med rapelling eller faldsikring.
I rapelling firer en mand sig ned i ét reb og udstyr lavet til kortvarig anvendelse.

Industriklatring blev i sin tid lavet til at skaffe sig adgang til opgaver på søens boreplatforme. Hele IRATA systemet er udarbejdet til at kunne imødekomme de høje sikkerhedskrav, der er til højde arbejde i olie og gas sektoren.
Udstyret der anvendes af Rebteknikeren, er for eksempel lavet til at kunne låse sig fast på rebet, så begge hænder kan anvendes til at løse opgaven. Alt værktøj sidder fast til mandens sele med en stålwire, der er udviklet til formålet, så en skruemaskine ikke kan tabes.
Industriklatring er den sikreste måde at løse opgaver i højden på. Langt mere sikker end arbejde fra stillads.

En certificeret rebteknikker anvender et to-reb system. De to reb hænger i nogle ankerpunkter, som teknikeren selv har monteret og testet før brug. Uddannelsen, samt det faktum, at rebteknikeren selv skal hænge i ankerpunkterne, gør, at alt udstyr, reb og ankerpunkter bliver kontrolleret mere end én gang, inden teknikeren hægter sig på systemet.
 

Hvad siger Arbejdstilsynet?

“Arbejdstilsynet kommer forbi vores pladser i gennemsnit 2-3 gange om året.
Når de møder op på en plads, ønsker de typisk at se vores redningsplan og risikoanalyse samt høre nærmere om, hvad vi laver. Derefter kører de igen. De er jo til for at opretholde sikkerheden, og det sætter vi faktisk pris på, da vi gør det samme.
Nogle tilsynsførende ved mere om denne type højdearbejde end andre, men de fleste kender godt til vores IRATA uddannelse og sikkerhedsniveau. Vi fik også for første gang et besøg af AT i Juli måned på firmaadressen, hvor vores interne sikkerhedsprocedurer samt lager med udstyr blev gennemgået.
Her var der intet sikkerhedsmæssigt at bemærke. Vi har dog indført en ny politik omhandlende solcreme til vores ansatte, som jeg ikke vidste, jeg skulle tage stilling til”, udtaler Jacob Vestervang smilende.

Foto: Rebteknikeren ApS

Artiklen er skrevet af Jacob Vestervang, direktør i Rebteknikeren ApS