renovering

Tørrelofterne bliver vekslet til et nyt tag – og meget mere


Ejerforeningen Silkeborg på Østerbro har solgt tørrelofterne til en ejendomsudvikler, som bygger taglejligheder. Beboerne får nyt tag, pulterrum i kælderen, renovering af kælderen og et beløb, som bliver brugt på yderligere forbedringer af ejendommene.


Den oprindelige tagkonstruktion er fjernet og nye tagspær er sat op.

Den oprindelige tagkonstruktion er fjernet og nye tagspær er sat op.

Ejerforeningen Silkeborg, som har 110 lejligheder fordelt i to ejendomme i Silkeborggade, har solgt sine tørrelofter til ejendomsudvikleren Rios Tagbolig, som etablerer og sælger 15 taglejligheder. Som betaling får ejerforeningen et nyt tag, pulterrum i kælderen som erstatning for pulterrummene på loftet, renovering af kælderen med maling, belysning og ventilation samt et beløb til yderligere renovering af ejendommene. Som en del af aftalen går det beløb tilbage til Rios Tagbolig, som samtidig står for renovering af facaden og udskiftning af vinduer, faldstammer og stigestrenge til brugsvand. Dertil betaler ejerforeningen yderligere et beløb.

»Hvis man ser på det samlede projekt med nyt tag, pulterrum, renovering og udskiftning, betaler ejendomsudvikleren cirka halvdelen, mens vi betaler den anden halvdel,« siger Simon Lyngsø, som er medlem af bestyrelsen i Ejerforeningen Silkeborg.

Bekymring for støj

Han lægger ikke skjul på, at det har været en lang rejse at nå dertil. Selvom taget i mange år har trængt til at blive skiftet, har nogle beboere argumenteret for, at man bare skulle fortsætte med at reparere taget.

»Det kræver en mentalitetsændring at gå fra at betale til reparationer til at sælge tørrelofterne og – i vores tilfælde – at medfinansiere en omfattende renovering af ejendommene. Desuden har nogle beboere været bekymret for, hvor meget de kan høre overboerne i taglejlighederne. Men på grund af de nutidige krav til lydisolering i etageadskillelsen vil de sandsynligvis høre mindre, end da ejendommens beboere benyttede tørrelofterne,« siger Simon Lyngsø og forsætter:

»Ultimativt blev der flertal for at sælge tørrelofterne for at finansiere et nyt tag, da ejerforeningens forsikringsselskab opsagde forsikringen og hævede selvrisikoen betragteligt på grund af det gamle tag.«

Det rå loftsrum ryddet inden projektstart.

Det rå loftsrum ryddet inden projektstart.

Køkkenet efter loftsrummet er blevet til en færdigrenoveret taglejlighed.

Køkkenet efter loftsrummet er blevet til en færdigrenoveret taglejlighed.

Advokat sørgede for garantier

Beboernes allerstørste bekymring var at komme til at stå med et halvfærdigt projekt, hvis boligmarkedet vendte som efter finanskrisen, og ejendomsudvikleren gik konkurs. Derfor koblede bestyrelsen som det første en advokat på projektet, som gik grundigt til værks og sørgede for, at der blev stillet alle de nødvendige økonomiske garantier. Derudover blev Peter Jahn & Partners koblet på projektet som byggerådgiver efter anbefaling fra Empex, som leverer ejendomsservice, og som ejerforeningen har haft et mangeårigt samarbejde med.

Byggerådgiveren hjalp med at lave projektbeskrivelsen og indhente tilbud fra tre forskellige ejendomsudviklere. Valget faldt på den ejendomsudvikler, som bestyrelsen havde størst tillid til med hensyn til selskabets økonomiske soliditet, ligesom den visuelle præsentation af de nye taglejligheder også betød noget: Lejlighedernes høje kvalitet blev taget som et udtryk for, hvor grundig renoveringen af ejendommene ville blive.

Økonomisk fornuft

Nu er taglejlighederne i den første ejendom færdige, og stilladset bliver flyttet til den næste ejendom, så etape to af i alt fire etaper kan begynde.

»Selvfølgelig er det trættende at bo i en byggeplads, men nu bliver alt gjort på én gang, så vi slipper for det i fremtiden,« siger Simon Lyngsø, som er ekstra tålmodig pga. den økonomiske fornuft i projektet.

»Det giver på alle måder super god mening at sælge tørrelofterne. Ikke alene kan min hustru og jeg nøjes med at betale halvdelen, i forhold til hvad vi ellers skulle have betalt til et nyt tag og den omfattende renovering af ejendommen. Med de nye beboere i taglejlighederne bliver vi også flere til at deles om fællesudgifterne fremadrettet,« understreger Simon Lyngsø.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Simon Lyngsø, Bestyrelsesmedlem i Ejerforeningen Silkeborg

Vælg det rigtige tagpap til boligforeningen og få 50 års levetid


En ny analyse rykker udvalgte tagpapløsninger op i top på holdbarhedsskalaen. Vælger man en løsning med to-lagstagdækning har taget udsigt til mindst 50 års levetid – det er ikke kun godt for miljøet men betyder også færre udgifter for boligforeningen til renovering og vedligehold.


Tag_05_-_Jonas_Fotografi_CMYK.jpg

Indtil nu har bygherrer kunnet forvente en levetid på ”mellem 30 og 50 år”, når de har valgt et tag med tagpap. Men en ny, uafhængig Teknisk Godkendelse til Anvendelsen – også kendt som en TGA – hæver nu det estimerede antal leveår for Phønix Tag Materialers to-lags SBS-løsning til mindst 50 år under forudsætning af, at taget er udført korrekt efter anvisningerne i Taghåndbogen. Det er den uvildige organisation ETA Danmark, der har stået for at udarbejde den tekniske godkendelse. Konklusionerne omkring levetid bygger på feltundersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), som på foranledning af ETA Danmark har gennemgået og analyseret en række ældre tage over hele Danmark, hvor tagpappen er udlagt i 1990’erne.

”Feltundersøgelsen viser, at de oprindelige fysiske egenskaber ved tagpappen er stort set bibeholdt efter 25 år. På den baggrund vurderer vi, at to-lagstagdækningen bestående af PTM Bituflex eller BituFlex Kombi overpap med PTM Duraflex eller DuraFlex Kombi underpap har en levetid på mindst 50 år, hvis den er korrekt udført,” fortæller adm. direktør Thomas Bruun fra ETA Danmark.

Bekræfter interne undersøgelser

L1008097.jpg

De 25 år gamle papløsninger har næsten ingen tegn på nedbrydning, heller ikke i skotrender og lunker, hvor der lejlighedsvis står vand. Hos Phønix Tag Materialer, som står bag de undersøgte tagpapprodukter, er der stor tilfredshed med analysens konklusioner.

”Vi er rigtig glade for, at den nye TGA bekræfter vores interne undersøgelser gennem en grundig, uvildig analyse, der er baseret på danske forhold. Vi ved, at sikkerheden for et tæt tag i mange år er en af de allervigtigste parametre, når der skal vælges materialer. Og en lang levetid på over 50 år betyder både en økonomisk fordel og en mere bæredygtig brug af ressourcerne for bygherren,” siger Kenneth Vraa, salgs- og marketingdirektør i Phønix Tag Materialer.


Hjælper rådgivere og bygherrer

En Teknisk Godkendelse af Anvendelsen er en ny typegodkendelse, der især er et vigtigt arbejdsredskab for fagfolk, som har brug for at kende både produktegenskaber og forbindelsen til bygningsreglementets funktionskrav. I en TGA dokumenterer en uvildig tredjepart, at et givet produkt lever op til det, som producenten beskriver.

”Med en TGA kigger vi mere holistisk på produktet og ikke bare specifikt på eksempelvis brandegenskaber,” forklarer Thomas Bruun fra ETA Danmark. Han fortsætter: ”Ved at samle alle de egenskaber, der kan være relevante, får vi en fyldestgørende dokumentation, som gør, at de, der skal bruge tagdækningen, kan træffe deres valg af materialer på et informeret og dokumenteret grundlag. I dette tilfælde betyder det en tryghed for den arkitekt, konstruktør eller rådgivende ingeniør, der skal anbefale en sikker tagløsning til et projekt.”

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Kenneth Vraa, Phønix Tag Materialer



Sælg tørreloftet og styrk foreningens økonomi


Udgiften til renovering af ejendommen kan blive en indtægt frem for en udgift.


I ældre etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring. Lofterne er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede. Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget – der ofte er utæt.

I takt med installering af tørretumblere eller etablering af altaner, bliver behovet for et tørreloft mindre. Tilsvarende kan funktionen til pulterrum oftest ske andet sted i ejendommen f.eks. i kælderen. Indretning af de gamle tørrelofter til tagboliger er bæredygtig og økonomisk fornuftigt, da det optimerer driften af ejendommen. Derudover er der hårdt brug for boliger i de større byer i Danmark, så de gamle lofter kan vise sig at være guld værd for foreningerne.

Frasalg af tørreloftet sker oftest når en forening står overfor en større renoveringsudgift - typisk udskiftning af taget. Hvor det tidligere var muligt at give tørreloftet i bytte for et nyt tag, har udviklingen af boligmarkedet især i de større byer gjort, at værdien af tørreloftet foruden et nyt tag også kan finansiere andre renoveringsopgaver - f.eks. trappeopgange eller facader.

Ved at sælge hele loftet til en ejendomsudvikler står foreningen ikke med risikoen for projektets gennemførelse, da dette er overdraget til udvikleren. Når hele loftet sælges, sker dette til markedspris, hvilket også er i foreningens interesse. Både andels- og ejerboligforeninger kan sælge det gamle tørreloft til en ejendomsudvikler, der herefter kan indrette loftet til nye tagboliger.

tagbolig 1.jpg


Mærkbar effekt på varmeregning og fællesudgifter

Når der indrettes nye boliger på loftet, øges antallet af beboere, og de nye beboere i tagboligerne bidrager positivt til den fælles drift af ejendommen. Der bliver således flere til at afholde udgifterne ved fremtidig renovering af ejendommen og en stigning af den enkelte beboers fællesudgifter kan undgås.

Ved indretning af tagboliger reduceres ejendommens samlede varmeforbrug, da nye tagboliger skal isoleres efter gældende regler for nybyggede boliger. En reducering af ejendommens samlede varmeforbrug kommer alle i foreningen til gode - også dem i stueetagen.


Processen fra idé til beslutning

Førend at loftrummets potentiale kan realiseres, er der flere processer, som foreningen skal igennem. Hvis loftsrummet skal omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørreloftet kræver som regel 2/3 stemmeflertal fra den samlede forening og dette kræver at foreningen kan samles om beslutningen ved generalforsamlingen. Herefter er der en række forhold, som foreningen skal tage stilling til og være opmærksom på.


Foreningsforhold

Der skal udarbejdes nye vedtægter og fordelingstal, når antallet af boliger øges i ejendommen. Nye tagboliger i en eksisterende forening vil oftest blive udført som ejerboliger. I en andelsboligforening betyder dette, at hele ejendommen ændres til en ejerforening – dog vil den eksisterende andelsboligforening ”leve videre”, idet andelsboligforeningen blot kommer til at udgøre én af ejerlejlighederne i den nye forening. Da den gamle andelsboligforening i den nye ejerforening udgør en meget stor del af ejendommen, vil andelsboligforeningen efterfølgende udgøre et flertal ved generalforsamlingen.

En ejendomsudvikler, f.eks., Tagbolig.nu, kan tilbyde at levere oplæg til nye vedtægter, som efterfølgende tilpasses i samarbejde med foreningens juridiske rådgiver.

tagbolig 2.jpg


Indhentning af tilbud og evt. byggeteknisk rådgiver

Hvis foreningen ønsker at indhente flere tilbud for at sikre den bedste pris, er det vigtigt, at tilbuddene er sammenlignelige. Foreningen må gøre det klart hvilket arbejde, der ønskes udført på ejendommen herunder evt. krav til materialer. Tagbolig.nu anbefaler, at foreningen indgår et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, både i den indledende proces i forbindelse med indhentning af tilbud og i forløbet med byggeriets udførelse. Den ekstra udgift til en byggeteknisk rådgiver kan dels lette bestyrelsens arbejde og dels sikre, at foreningen opnår de bedste løsninger.


Gennemførelse af byggeriet

Når overdragelsesaftalen mellem foreningen og ejendomsudvikler er på plads og stemt igennem på generalforsamlingen, skal der indhentes en byggetilladelse. Varigheden af dette afhænger af de enkelte kommuners sagsbehandlingstid og tager typisk 3-9 måneder.

Når byggetilladelsen foreligger, kan det egentlige projektmateriale udarbejdes. Der går herefter ca. 6 måneder til det egentlige byggeri med renovering og indretning af nye tagboliger kan opstartes.

Varigheden af byggearbejdet er afhængigt af antallet af nye tagboliger. Tagbolig.nu er i gang flere steder i København og som eksempel kan nævnes at der er afsat 12 måneder til et projekt, hvor vi indretter 5 boliger og afslutningsvis istandsætter 5 hovedtrapper og 5 køkkentrapper samt renoverer facaden.


En proces der kan betale sig

Et frasalg af loftet og indretning af tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Det er en tidskrævende proces for bestyrelsen, men alternativet er, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis det gamle tørreloft forbliver, og der skal udføres en renovering af ejendommen med traditionel finansiering.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Rune Hyldig Bjørke, Tagbolig.nu

Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet


Oppe under tagene i etageejendommene landet over samler der sig ikke kun skidt, støv og beboernes hengemte habengut. Tænker man sig om, er der muligheder for at udvikle ejendommen og skabe økonomisk råderum til øvrige renoveringer.


Foto: Velux

Foto: Velux

For over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet. Han var en visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende.

Boligforening fik lys idé

I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt. Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet.

For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne ”penthouse”-lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen.

Foto: Velux

Foto: Velux

Få mere luft under taget

Er tagetagen allerede inddraget til lejligheder, men står overfor at skulle udskifte eksisterende ovenlysvinduer, er det værd at undersøge muligheden for, om lys og luft kan få bedre kår til glæde for både nuværende og kommende beboere. Der er nemlig nye spændende rumudvidende alternativer til det klassiske ovenlysvindue.

De innovative rumudvidelser er designet med henblik på at skabe mere plads og bedre adgang til livgivende dagslys og frisk luft. Ateliervinduer fra VELUX er et alternativ til den klassiske kvist, hvor fire eller seks ovenlysvinduer skaber op til to nye kvadratmeter i boligen*.

En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor.

*Et boligareal udregnes i m2, hvor der er min. 1,5 meter til loftet. En atelierløsning skaber rum i højden og derved øges boligens størrelse - både på papiret og i dagligdagen.

Hold ovenlysvinduerne i god form ved regelmæssig service

Blandt andet VELUX Danmark har udført service på tusindvis af ovenlysvinduer og derigennem har man opbygget erfaring i hvad boligforeninger efterspørger i forbindelse med vedligehold af ovenlysvinduer.

På trods af at ovenlysvinduer er bygget af solide materialer kan almindeligt slid og det hårde danske vejr imidlertid godt sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Det kan være vigtigt med et regelmæssigt eftersyn udført af leverandøren eller anden rådgiver, som kan kontrollere for skader, optimere funktionaliteten og dermed forlænge vinduets levetid.

Er foreningens ovenlysvinduer mere end fem år gamle, vil et servicetjek allerede nu kunne gøre en forskel. Eftersynet opfanger alle de små fejl og skader, før de bliver store, og sikrer et fælles højt brugsniveau på alle vinduer. Dette kan kombineres med at få en generel status på vinduerne i forhold til alder og tagets øvrige stand. Det gode råd er, at løbende vedligehold resulterer i færre servicebesøg og småreparationer og bliver derved en yderligere besparelse.

Foto: Velux

Foto: Velux

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Artur Slupinski, Velux A/S

Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning


Stilladsarbejde er farligt arbejde – og det er ikke kun fordi man kan falde ned af stilladset.


Foto: PWJ

Foto: PWJ

Der sker mange ulykker ved fald fra stillads, men der sker også mange ulykker ved faldende genstande fra stilladser. Og her er det ikke kun håndværkeren som bliver ramt. Det kan lige så godt være dig eller din bil, såfremt der ikke er dækket ordentligt af og afskærmet tilstrækkeligt i forhold til der, hvor arbejdet pågår.

Der sker også mange arbejdsulykker på stilladser grundet forkert eller dårlige arbejdsstillinger, tunge løft for eksempel ved udskiftning af vinduer. Der er mange faldulykker på stilladser, fordi man snubler i ledninger eller falder over materialer der ligger og flyder i adgangsvejene.

Det korrekt opsatte stillads

Et korrekt opsat stillads til det givne arbejde er alfa og omega for arbejdet som sådan og i særdeleshed for sikkerheden. Et stillads kan sættes op på forskellige måder afhængig af hvilket arbejde der skal udføres. Dels kan bredden variere, afstanden til muren og ikke mindst belastningsevnen på stilladsdækkene. Der er nemlig stor forskel på om stilladset skal bruges i forbindelse med tagudskiftning, vinduesudskiftning eller facaderenovering.

Prisen på de forskellige typer af stilladsopsætninger varierer, specielt i forhold til hvilken belastningsklasse/evne stilladset skal have. Mange foreninger vælger typisk at få lavet flere typer af opgaver når man nu har fået sat stilladset op. Det giver for eksempel rigtig god mening at få renoveret facaden samtidig med en vinduesudskiftning, netop fordi stilladsopsætningen og stilladslejen er en meget væsentlig andel af renoveringsbudgettet.

Man skal være klar over at der undervejs vil komme nogle ekstraomkostninger til omstilling af stilladset. Håndværkeren som arbejder på stilladset må nemlig ikke selv begynde at omstille på stilladset. Det kræver uddannelse og kvalitetssikring. Så det er noget stilladsfirmaet skal komme og gøre.

 

 

“Det er stilladsfirmaet som har det primære ansvar for, at et stillads opfylder de lovmæssige sikkerhedskrav.”

 

 
Jernbanegade+%2813%29.jpg

Sikkerhed og ansvar

På stilladset skal være placeret et grønt godkendelsesskilt, hvorpå den sikkerhedsansvarlige for stilladsfirmaet har angivet, hvilken belastningsklasse stillads der er opstillet, hvilken type arbejde stilladset er opsat til, samt hvornår stilladset er opsat og kontrolleret. Hvis dette ikke er i orden, så må ingen gå op på stilladset. Udover det grønne godkendelsesskilt, så skal stilladset være skiltet med den udførende entreprenørs regler omkring brug af blandt andet værnemidler.

Boligforeningen har som bygherre ansvar for, at stilladsarbejdet på foreningens ejendom foregår lovligt og forsvarligt – også som sikkerhed for ejendommens egne beboere. Det er derfor vigtigt at man som boligforening sætter krav og forventninger op i forhold til den entreprenør, som skal arbejde på ens ejendom.

Stillads-renovering.JPG

Det er vigtig at få drøftet og planlagt flere såvel sikkerhedsmæssige som praktiske forhold:

  • Hvordan kan adgangsvejene til byggepladsen og stilladset placeres således at man sikrer bedst muligt arbejdsmiljø og sikkerhed for såvel entreprenørens medarbejdere som ejendommens beboere? Friholdelse af opgangsfelter så beboerne frit kan gå ud og ind?

  • Hvordan kan færdsel tilrettelægges? Hvor kan toilet- og skurfaciliteter placeres? Hvor kan evt. materialecontainere placeres? Hvor skal byggematerialer placeres, når de leveres? Kan de kranes direkte op på stilladset, hvor de skal benyttes? Kan man lave hejs eller lift på stilladset?

  • Hvor kan byggepladsstrøm placeres? Kan ledninger trækkes eller ophænges således, at man udgår risikoen for faldulykker?

  • Skal byggeriet forgå i den mørke tid? Hvorledes tilrettelægges korrekt opsætning af lys på adgangsveje og på stilladset? På adgangsveje/transportveje skal der være en belysning på mindst 25 lux. Arbejdsbelysningen skal være på mindst 50 lux. På en overdækket arbejdsplads skal der være minimum 200 lux.

  • Skal der afskærmning på stilladset i form af net eller plastik? Skal det alene være net for at mindske risikoen for faldende genstande eller skal det være plastik i forhold at sikre mod vejrforhold og/eller byggestøv?

  • Skal der etableres vinterforanstaltninger? Det er som hovedregel tilfældet i perioden 1/11 – 31/3.
    Ofte vil foreninger vælge at få lavet stilladsoverdækning/stilladstag ved større tagrenoveringer, for at eliminere risikoen for vandskade i forbindelse med regn.

  • Trods det, at stilladset har overdækning og er beklædt med plastik, betyder det ikke, at der ikke kan trænge vand/sne ind forskellige steder. Det er selvfølgelig begrænset hvor meget vand/sne, der trænger ind, men det kan trænge ind gennem samlinger og steder, hvor man har været nødt til at skære i plastikken. Som boligforening bør man derfor sørge for at tegne en særskilt entrepriseforsikring, ligesom man naturligvis skal sikre sig at entreprenøren har en behørig ansvarsforsikring.

  • Vil der være specielle støjgener i forbindelse med arbejdets udførelse? Kan man gøre noget for at mindske støjgenerne? Skal der laves aftaler om i hvilket tidsrum, der må støjes?

Større entreprenører vil typisk have en arbejdsmiljøkoordinator ansat, som deltager i såvel tilrettelæggelsen samt byggepladsens etablering, således at det tilsikres at det højst mulige sikkerhedsniveau er tilstede. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil ligeledes under hele byggesagens forløb lave løbende tilsyn og sikkerhedsrunderinger for at sikre, at såvel arbejdsmiljøet som byggepladsens forhold og sikkerhed er i orden. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil endvidere deltage i de lovpligtige sikkerhedsmøder, som der skal holdes på byggepladsen, typisk hver 14 dag.

tilknyt en rådgiver

Hvis man skal have udført en større renovering, hvor der kræves stillads, er der rigtig mange forhold som boligforeningen/bygherren skal tage stilling til. De fleste foreninger vælger ofte at knytte en rådgiver til opgaven, som i samarbejde med entreprenøren kan sørge for at planlægge og tilrettelægge de fleste af ovennævnte forhold. Renovering koster mange penge og skal holde i mange år, det er derfor vigtig at få arbejdet udført i en ordentlig kvalitet og på en ordentlig måde. Som foreningsbestyrelse er det derfor vigtig at vælge de rigtige samarbejdspartnere, så man til enhver tid kan stå på mål for de beslutninger man har truffet.

Derudover er det, som del af vedligeholdelse i en boligforening, en god idé med en vedligeholdelsesplan, for at være på forkant med den løbende vedligeholdelse og potentiel renovering. Læs vores artikel om vedligeholdelsesplan her.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Benny Kallehave Ivert, PWJ Tømrer & Murerfirma A/S

Udskiftning eller renovering af faldstammer?


Renovering af faldstammer er et marked i hastig vækst. Gennem de senere år er der flere og flere boligforeninger, der står foran at skulle udskifte eller renovere deres faldstammer, fordi levetiden er ved at være opbrugt.


Stort behov for udskiftning af faldstammer

Det stigende marked for renovering og udskiftning af faldstammer og rør i andels- og ejerboligforeninger har medvirket til, at der er kommet flere alternative muligheder på markedet for renovering i stedet for en traditionel udskiftning. I dagens marked findes der en række forskellige udskiftnings- og renoveringsmetoder, men der findes hverken danske eller internationale standarder, der beskriver hvilke krav, der bør stilles til en renoveringsmetode. En bygherre kan derfor have meget vanskeligt ved at sikre sig, at kvaliteten af det udførte arbejde er i orden.

Hvad er en faldstamme?

Faldstammer er stående afløbsrør (også kaldet ledninger), der opsamler regn- eller spildevand fra de enkelte etager, og fører det til kloaksystemet under terræn. Faldstammer kan være køkkenfaldstammer, hvor der kun er sluttet køkkenvaske på faldstammen, eller wc-faldstammer, hvor der kun er sluttet wc og bad til faldstammen. Både bad, wc og køkken kan også være tilsluttet samme faldstamme. De fleste faldstammer er lodrette indtil fodbøjningen under terræn, hvor de tilsluttes det underjordiske kloaksystem.

Utæt rør.jpg

Metoder til fornyelse

Faldstammer kan fornyes på forskellige måder:

Total udskiftning: Her fjernes den gamle faldstamme med tilhørende sideledninger på hver etage og en ny faldstamme med tilhørende sideledninger monteres (traditionel udskiftning). Ved en total udskiftning af faldstammer forstås, at alle eksisterende lodrette faldstammer og vandretliggende ledninger fritlægges, evt. ved ophugning i vægge og gulv, og erstattes af nye, hvorefter der reetableres af håndværkerfag som tømrer, murer og maler.

Delvis udskiftning: Her fjernes den gamle faldstamme mellem etagerne, mens sideledningerne i etageadskillelsen renoveres (anvendes ofte ved fritstående faldstammer). Ved en delvis udskiftning, udskiftes de lodretstående ledninger, mens de vandretliggende ledninger renoveres, udskiftes eller bibeholdes. Denne metode benyttes ofte, hvor de stående ledninger er nemt tilgængelige.

Udskiftning af faldstamme med mindre dimension: Ved ændret brugsmønster kan de lodrette faldstammer og/eller de vandrette liggende ledninger i nogle tilfælde udskiftes til nye ledninger med en mindre dimension. Ved denne løsning skæres eksisterende faldstammer mellem etagedæk væk, og rør i etagedæk bibeholdes evt. i etagerne og genanvendes som gennemføring. De vandretliggende ledninger udskiftes til nye.

Renovering af faldstammen og sideledninger: Faldstammen og sideledningerne påføres en ny indvendig belægning. Der findes flere forskellige metoder til renovering af faldstammesystemer på det danske marked. Metoderne dækker både de lodretstående faldstammer og vandretliggende ledninger inkl. tilslutningerne til faldstammen. Metoderne adskiller sig væsentligt på en række punkter som for eksempel materialer og installationsprocedure og kan dermed ikke sammenlignes direkte. Det giver derfor mening at opdele renoveringsmetoderne i nedenstående grupper:

1. Strømpeforing: Strømpeforingsprodukter/systemer baserer sig på et harpiksimprægneret tekstil, som indføres med trykluft i faldstammen og hærder, eventuelt ved at tilføre energi i form af varme/lys. Efter hærdning vil produktet udgøre et selvbærende rør (hvilket betyder, at styrken af røret er uafhængig af den eksisterende faldstamme).

2. Stram foring: Stram foringsprodukter/systemer baserer sig på et plastrør. Under produktionen sammenfoldes røret, således at tværsnittet reduceres. Det reducerede rør opvarmes og indføres i faldstammen. Efter en yderligere opvarmning med damp vil produktet folde sig ud og slutte tæt til faldstammen. Efter udfoldning udgør produktet et selvbærende rør.

3. Coating med en godstykkelse < 1 mm: Produkter/systemer der baserer sig på en hærdeplast, som sprøjtes på indvendigt i faldstammen 1 til 2 gange. Derved dannes en tynd gummihud, som hæfter på den gamle overflade (mest anvendte coating metode).

4. Coating med en godstykkelse ≥ 1 mm: Produkter/systemer der baserer sig på en hærdeplast, som i flere omgange sprøjtes på indvendig i faldstammen. Derved dannes en ny indvendig overflade, som hæfter på den gamle overflade.

Foto: Andersen &amp; Heegaard A/S

Foto: Andersen & Heegaard A/S

Skal faldstammen udskiftes eller renoveres?

Tilstanden af faldstammerne er meget afgørende for valget mellem udskiftning og renovering. En god indikator for om en faldstamme kan renoveres, er muligheden for rengøring af faldstammen. Da forarbejdet/rengøring er en meget afgørende faktor for kvaliteten af en renovering, bør faldstammer, der har en tilstand, der gør dem svære at rengøre uden at de falder fra hinanden, (og samtidig er let tilgængelige), altid udskiftes.

Ved mindre gennemtæringer/utætheder i faldstammen kan der godt benyttes en renoveringsmetode under forudsætning af, at det er muligt at foretage en midlertidig tætning af utæthederne under renoveringen. Fælles for alle renoveringssystemer gælder således, at faldstammen skal have en tilstand, der gør det muligt at rengøre den, samt at der skal være adgangsforhold, som gør det muligt at få plads til installationsudstyret.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Brian Kastberg Grün, Andersen & Heegaard A/S

En bæredygtig boligforening


Et stort flertal af danskerne er overbeviste om, at klimaforandringerne er reelle og menneskeskabte. 82 procent af danskerne anerkender, at den gennemsnitlige temperatur på jorden er stigende og at den globale opvarmning er menneskeskabt. Kun seks procent af danskerne bestrider i dag den globale opvarmning.


Facade-vedligehold.jpg

Det er glædeligt, at danskernes bevidsthed om klimaforandringerne og deres konsekvenser er klar. Det betyder, at vi kan fokusere på, hvordan vi som borgere, forbrugere og samfund kan gøre noget effektivt ved den globale opvarmning. For boligforeninger er det som bygningsejere ved at have et stort fokus på bæredygtighed ved drift, renovering og ombygning af ejendommen.


HVAD ER BÆREDYGTIGHED

Bæredygtighed. Hvad er det egentlig? Det at vi passer på hinanden og kloden, står nok klart for de fleste af os. Men har du helt ned i detaljerne styr på, hvad der egentlig forstås ved at være bæredygtig? En bæredygtig udvikling betyder, at de forandringsprocesser, der finder sted i vores samfund, skal have en kvalitet, der sikrer, at de er i stand til at opretholde et godt liv for os alle. Bæredygtig udvikling betyder også, at der er nogle elementer i vores samfund, som skal bevares eller bringes videre. Det kan for eksempel være det gode liv, naturressourcer, naturen, de økologiske kredsløb, den sociale organisering, kulturen eller økonomien.

For at en renovering af en bygning betragtes som bæredygtig, skal bæredygtigheden strække sig fra start til slut i en byggeproces. Fra råvareindvinding over brugsfasen til nedrivning, bortskaffelse og recirkulering. Bæredygtigt renovering handler om at mindske energiforbruget – men det skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur.

Bæredygtighed defineres som en indsats i tre dimensioner:

  • Social bæredygtighed i renoveringen af en bygning handler om at reducere sygdom, sikre højere produktivitet og skabe hensigtsmæssige bygninger, som får os til at føle os godt tilpas og giver os livskvalitet.

  • Miljømæssig bæredygtighed i renoveringen af en bygning handler om at bygge og renovere bygninger med så lille et miljømæssigt fodaftryk (carbon footprint) som muligt.

  • Økonomisk bæredygtighed i renoveringen af en bygning handler om at sikre langvarige økonomiske interesser og investering for bygningen, og etablere hensigtsmæssige rammevilkår for ressourceoptimering.

HVORFOR FOKUSERE PÅ BÆREDYGTIGHED

Ifølge Teknologisk Institut har vi i 2050 brug for 3,5 gange Jorden, hvis vi fortsætter med at bruge ressourcer på byggeri i det tempo, vi gør nu. Derfor er det bydende nødvendigt at indtænke bæredygtighed i byggeriet. Energiforbrug i bygninger udgør omkring 40 procent af det samlede energiforbrug i Danmark. Energien går primært til opvarmning, ventilation og belysning. Effektivisering af energiforbruget i bygninger spiller en afgørende rolle for, at vi kan nå det politiske mål om at være uafhængige af fossile brændsler i 2050.

Bæredygtighed i renoverings- og byggeprojekter kan betragtes som en syntese af de tre dimensioner: sociale, miljømæssige og økonomiske forhold i en kombination med byggetekniske/teknologiske forhold og procestænkning, der alle balanceres og prioriteres i et helhedsmæssigt funktionelt og arkitektonisk grundlag for et projekt, så det bliver så bæredygtigt som overhovedet muligt. Især ressourceforbruget i byggeriet er centralt, for kun ved at optimere ressourcerne, opnås det bæredygtige byggeri, særligt på det miljømæssige og økonomiske område.

Ejendomme (15).jpg

Er bæredygtighed godt for din økonomi?

Det korte svar er JA! Det, som er godt for miljøet, er også godt for økonomien. Man kan argumentere for, at bæredygtighed er en rigtig god økonomisk investering på lang sigt. Økonomerne fortolker bæredygtighed som, at fremtidige generationer skal have mulighed for mindst det samme velfærdsniveau, som vi lever under nu. Det er oplagt, at natur og klima også er betydningsfuld for velfærden – og derfor kan det betale sig at spare på de ressourcer, vi forbruger af i dag.

Energirenovering med efterisolering af ydervægge, tag, fundament og gulv, samt rør og vinduer og etablering/optimering af ventilation evt. med varmegenindvinding, bør stå højt på enhver boligforenings dagsorden. Og ofte vil en rigtigt udført energirenovering samtidig medføre et forbedret indeklima, som kan bidrage til at en samlet vurdering af fordele ved renoveringen vil falde positivt ud, også i tilfælde hvor den direkte tilbagebetalingstid på investeringen er meget lang.

For betonbyggeris vedkommende er vi så ”heldige”, at der er et stort renoveringsbehov for de byggerier, som skød op i 60’ere og 70’erne. Beton forvitrer jo. Det er ikke i sig selv noget godt, men det skaber i det mindste et naturligt behov for at renovere, og dermed også en anledning til at få løftet byggerierne rent energimæssigt.

For det murede byggeri, som vi jo har rigtig meget af, er situationen en anden. Her er der sjældent nogle rent byggetekniske begrundelser for at renovere, for murværk er noget voldsomt holdbart noget. Og dertil kommer, at der ofte vil være nogle æstetiske omkostninger forbundet med omfattende renoveringer. En udvendig efterisolering af et smukt udført murstensbyggeri fra 1950’erne har ikke mange venner.


Bæredygtighed kan være:

FOTO: Falk tag og facade

FOTO: Falk tag og facade

VAND_ Regnvand kan udnyttet til toiletskyl, vaskemaskine og udendørs brug, så ejendommen forbruger så få vandressourcer som muligt(1).jpg
FOTO: Orbicon

FOTO: Orbicon

VARME_ En luft-til-vand-varmepumpe optager fugtigheden i bygningens luft til at opvarme vandet, og energien i luften udenfor omsættes til gulvvarme..jpg

HVORDAN BLIVER MAN MERE KLIMABEVIDST

Som klimabevidst boligforening kan man til tider stille sig selv spørgsmålet: Hvad kan vi gøre? Det gælder om at finde grønne initiativer og løsninger, som boligforeningen kan lade indgå i dens hverdag. Det handler om, hvordan man som boligforening kan påvirke verden omkring sig gennem grøn adfærd og grøn livsstil. Boligforeningens valg vil påvirke ikke bare de nærmeste, men også virksomhedernes vareudbud og de politiske beslutningstagere. For eksempel ved at vælge LED-pærer i stedet for glødepærer, opvarmning og strøm gennem vedvarende energi i stedet for fossile brændstoffer.

En bæredygtig boligforening er karakteriseret ved, at den i renoverings-, bygge- og driftsfasen bruger miljøvenlige eller genanvendelige materialer. Derudover skal der arbejdes mod et reduceret energi- og ressourceforbrug. Og så skal den gøre brug af alternative opvarmningsmetoder. Kort sagt: En bygning, der består af materialer og tekniske systemer (afløb, vand og varme), der på alle tidspunkter i bygningens livscyklus påvirker miljøet minimalt.

Ejendomme (06).jpg

Udnyttelse af boligforeningens tagrum/etage til boliger er også bæredygtigt. Og med de meget store prisstigninger på lejligheder i København er der for alvor kommet fokus på at indrette flere nye moderne tagboliger i de gamle loftarealer. Tagboliger udnytter den eksisterende infrastruktur og får både masser af sol og frisk luft samtidig med, at forurening og støj er minimeret på øverste etage. Og nyindretning af tagetagen kan samtidig med de nye tagboliger også give mulighed for eksempelvis fælles altaner til gavn for ejendommens øvrige beboere.

Bygningsdrift rangerer lavt hos boligforeninger. Fokus er ofte udelukkende på ”her og nu” udgifterne i forbindelse med renoveringsopgaver, på trods af at de ”rigtige” bæredygtige løsninger typisk har en positiv indflydelse på en nedbringelse af de løbende driftsomkostninger. Hvis man bruger lidt ekstra kræfter fra projektets start på at analysere, diskutere løsninger og udarbejde business cases for bygningsdriften, kan der skabes et solidt fundament for valg af løsninger. De er måske dyrere her og nu, men er mange gange i sidste ende billigere gennem en sund og effektiv drift.

FORSTÅ DIN BYGNING

Vi renoverer i jagten på at nå EU’s mål om, at være CO2-neutrale i 2050, og det er jo glædeligt. Men vi skal blive langt bedre til at tænke på bygningen som helhed. I sammenligning med nybyggeri så er det at renovere en bygning, som er opført for hele og halve århundreder siden langt mere kompliceret at håndtere. En hel del byggerier har gennem tiderne været udsat for mere eller mindre gennemtænkte renoveringer og fornyelser, og vi ser ikke helt sjældent, at den udførte renovering efterfølgende skal laves om alt for hurtigt, hvilket på ingen måde er bæredygtigt. Samtidig er der ofte usikkerhed om, hvilke materialer der er indbygget eller erstattet, og hvilke bagvedliggende konstruktioner der er pillet ved.

I dag er byggeriet og renoveringen blevet langt mere kompliceret, og spækket med alle mulige nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget. Man kan frygte, at løsningerne alt for ofte bliver for enøjede, og at man mangler at have øje for helheden i bygningen og altså har en indgående forståelse af bygningens strukturer. At afdække bygningens strukturer i forbindelse med en bæredygtig renovering kræver forudgående undersøgelser og afklaring af de bygningsfysiske og æstetiske forhold, hvilket er af helt afgørende betydning for de efterfølgende muligheder., og som giver os øje for, at der er mere på spil en blot at istandsætte en bygning.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at der ikke findes én løsning, som passer lige godt på alle byggerier. Det handler om at finde den løsning, som bedst indfrier potentialet i det enkelte byggeri. Det er ikke mindst i den forbindelse, at man taler om ”smarte” energirenoveringer, hvor man tænker bæredygtighed i bred forstand ind i renoveringen. Det vil sige ikke blot miljømæssigt, men også socialt og økonomisk. Konsekvenserne for boligforeningens økonomi skal indtænkes fra start, for hvis ikke projektet giver økonomisk mening og kan håndteres med den økonomi, som nu er til stede, så bliver det naturligvis ikke til noget.

Arkitekten er her den oplagte samarbejdspartner for boligforeningen. Når vi som arkitekter renoverer, kan vi vælge at gengive det eksisterende eller at forlænge den oprindelige tanke bag bygningsarkitektur i en nutidig udgave. Vores løsninger udspringer af de specifikke bygningspotentialer, og æstetikken skal integreres, så det bidrager til et sundt og godt indeklima, hvor renoveringen er optimeret i forhold til brugernes behov. Vi arbejder derfor analytisk med at identificere ånden i en bygning og finde løsninger, der optimerer og gentænker det konkrete bygningsværk.

En bæredygtig renovering skal som al anden arkitektur være ansvarlig. For at vi når derhen, skal vi udfordre os selv og boligforeningen, og det er vigtigt at der ikke opstår en modsætning mellem æstetik og ansvarlighed, da vores projekter kun er en succes, hvis økonomiske, teknologiske og bæredygtige aspekter er fuldt integreret i det arkitektoniske koncept. Når et bæredygtigt renoveringsprojekt virkelig lykkes, er det fordi, det på én gang overrasker med sine innovative løsninger og samtidig udnytter styrkerne i det eksisterende.

Ejendomme (29).jpg

ØKONOMIEN I BÆREDYGTIGHED

Der er flere muligheder for økonomisk tilskud til boligforeninger for gennemførelse af bæredygtige projekter. For eksempel er der i øjeblikket tilskud gennem ” Byfornyelsespuljen”, ”Støjrenoveringspuljen”, forsyningsselskaber mm.

Bæredygtige renoveringer skal blandt andet fokusere på at skabe de bedste forudsætninger for at reducere bebyggelsens energiudgifter, og derved frembringe en løbende økonomisk besparelse for den enkelte beboer.

En ny moderne tagbolig vil ikke bare forbedre energitilstanden i bygningen. Det økonomiske overskud fra de nye tagboliger kan anvendes til en renovering af den underliggende ejendom med fokus på mindsket energiforbrug og forbedret kvalitet og indeklima.

Der er udført projekter, hvor beboere inden renoveringen tændte for varmen i september måned pga. træk og kuldegener, og hvor de efter renoveringen først skruer op på termostaten i december.
Der kunne måles en helt konkret værdi for beboere, idet foreningens samlede energiforbrug blev reduceret med 93 procent. Heraf var over 75 procent af energiforbruget til opvarmning i boligerne reduceret. Ved at efterisolere bygningskroppen, udskifte vinduer og etablere effektive varmegenvindingsanlæg, sikres desuden både frisk luft i boligerne og genanvendelse af op til 85 procent af varmen i bebyggelsen.

Rådgivning om bæredygtighed i byggeriet handler om at skabe mest mulig værdi for bygherrer, brugere og samfund. Samtidigt skal man forvalte ressourcerne investeret i byggeriet således, at de miljømæssige, sociale og økonomiske omkostninger reduceres mest muligt i et livscyklus-perspektiv.

Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd. Samtidig er der stor opbakning til, at omstillingen gerne må koste noget på kort sigt, hvis den giver gevinst på langt sigt.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Ole Brockdorff, Trio Arkitekter