Tagudskiftning er blandt ejendommens største investeringer

---

Mange foreninger administrerer og foretager selv, mange af de mindre vedligeholdelsesopgaver, som løbende udføres på en ejendom. Men en tagrenovering kræver rigtig mange overvejelser og man bør derfor, som udgangspunkt, søge professionel hjælp.

---

Den største investering

Tagudskiftning er en af ejendommens største investeringer, og derfor er det også vigtigt at have fokus på valg af den rette løsning, herunder også på valg af den rette rådgiver.

Etageejendomme kan have mange forskellige typer af tagudformninger eller belægninger, så som eternitbølgeplader, tegl, zink, kobber, men også det man kalder københavnertag. Det er en tagkonstruktion, som er udformet med to skråtstående tagsider typisk på ca. 45 grader, men i stedet for at de to sider mødes i én kip, så er der et næsten fladt tag på toppen. De skråtstående tagsider er typisk, med naturskifer, skifereternit eller teglsten og den næsten vandrette del med tagpap.

I dag vil man ved udskiftning af tagdækningen, ofte vælge, at montere et undertag. Her er det også vigtigt, at man vælger en undertagsløsning, som passer til tagmaterialet, ejendomstypen, placering, samt hvorvidt der er tale om en udnyttet tagetage eller blot depotrum.

Skal I snart have nyt tag, og er I måske interesseret i at udnytte tørrelofter til tagboliger eller tagterrasser? Til vores kommende VidenSeminar torsdag d. 2. maj kan I få viden og inspiration til jeres kommende tagprojekt.
Du kan læse mere om arrangementet og tilmelde dig gratis her.

Indregn stilladsomkostninger sammen med tagets levetid

På en etageejendom til 5. sal er det meget omkostningstungt at opstille stillads, som også skal have fuld overdækning for at sikre mod nedbør i byggeperioden. Derfor vil det være naturligt, at vælge en tagløsning med længst mulig levetid og mindst mulig vedligeholdelse.

Selvom man vælger at opgradere sit tag med en dyrere løsning, kan det meget vel tjene sig hjem over tid. Eksempelvis kunne der på københavnertaget være monteret eternitskifer, som typisk har en levetid på 25-30 år, og her kunne man med fordel udskifte til naturskifer, som har en levetid på 100 år. Vel er naturskiferen dyrere end eternitskiferen i anskaffelsespris, men dens levetid er 3-4 gange så lang, hvorfor man over tid sparer rigtig mange penge ved valg af den rigtige løsning.

Med et dyrt stillads opstillet er det desuden naturligt at vurdere mulige synergiarbejder. Det kan være at male eller skifte vinduer, fugearbejde ved vinduer og facade eller at gennemgå tagrender og nedløb.

Vand og fugt på loftet bliver til råd og svamp

Tjekliste for tagudskiftning

- Vælg en rådgiver (spørg gerne flere), dvs. rådg. ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt

- Advokat eller administrator skal gennemgå rådgiveraftalen inden aftalen indgås

- Tal løsninger i samråd med rådgiveren, stil gerne mange spørgsmål

- Lad eventuelt rådgiver fremlægge projektet og økonomi på en generalforsamling

- Rådgiver tjekker jeres fredning- eller bevaringsværdi

- Få lavet miljøscreening og eventuelt undersøgelse for trænedbrydende svampe

- Lad rådgiver udbyde entreprisen til forskellige entreprenører for at få den bedste pris

- Advokat eller administrator kan gennemgå entrepriseaftalen inden den sendes til entreprenøren.

- Rådgiver forestår tilsyn og byggemøder undervejs i projektet

- Rådgiver forestår afleveringsforretning

Når man har monteret et undertag leder dette vandet, som kommer fra slagregn, fygesne eller i værste fald fra en utæthed i tagbelægningen, videre ned i tagrenden. På denne måde er der en ekstra sikring af loft og lejligheder mod nedbør. Historisk har man ikke monteret undertag, hvilket kan føre til vandindtrængning over en mangeårig periode til primært murværket og træværket langs murkronen. Dermed er der latent risiko for angreb af trænedbrydende svampe, hvor der kan være tale om hurtigt voksende trænedbrydende svampe, som eksempelvis ægte hussvamp, og/eller langsomt nedbrydende rådangreb. 

Inden der foretages en udskiftning af tagdækningen, bør der derfor udføres en stikprøveundersøgelse af risikobetonede bygningsdele, som eksempelvis tagfod ved skotrender, under støbejernsvinduer, langs trempelkonstruktioner og ved kviste og frontspidser. Herved minimeres risikoen for uforudsete udgifter, og det undersøges om der er en mulighed for at få dele at angrebene dækket af ejendommens bygningsforsikring. Samtidig, og inden tagentreprisen kommer i udbud, kan man få foretaget en miljøscreening af eventuelle farlige stoffer i de forskellige materialer, der har været brugt gennem tiden, hvilket f.eks. kunne være asbest. 

For at undgå lignende skader fremover skal man ved montering af et nyt undertag og uanset materialevalg altid sikre sig, at der er den nødvendige ventilation af undertaget. Er der tale om en udnyttet tagetage skal der monteres dampspærre, som sikrer at den varme luft fra beboelsen, ikke vandrer ud i tagkonstruktionen/ isoleringen og kondenserer.

Ændringer i konstruktion kan betyde nye godkendelser

Vælger man at etablere undertag eller gå fra eksempelvis eternitskifer til naturskifer, så ændrer man også belastningen i taget væsentligt. Det vil kræve nye statiske beregninger for tagets bæreevne og efterfølgende forstærkning af spær i nødvendigt omfang. Når man ændrer på spærene, enten ved efterisolering eller ved forstærkning, så kræver det ofte en forhøjelse af eksisterende spærkonstruktion. 

Ønsker man samtidig at skifte tagbelægning eksempelvis fra skifer til tegl, så ændrer man udtryk på bygningen, og det er ikke altid tilladt. At ændre på bygningens højde eller udtryk kræver at man undersøger bygningens frednings- eller bevaringsværdi, så man ikke arbejder med ideer, som slet ikke kan godkendes.

Vedligeholdelsesplanen - en forudsætning for overblikket

I andels- og ejerboligforeninger bør man altid have en drift- og vedligeholdelsesplan, som kan give bestyrelsen overblik over større arbejder og økonomi. Vedligeholdelsesplanen er også en hjælp for andre rådgivere som bank, realkredit og administrator samt ved køb og salg af de enkelte lejligheder. En vedligeholdelsesplan udarbejdes i tæt samarbejde med en teknisk rådgiver, og da prisen på en tagudskiftning på etageejendomme kan svinge fra en halv million kr. til et tocifret millionbeløb, så er vedligeholdelsesplanen og den tekniske rådgivning et risikabelt sted at spare. Det er derfor afgørende, at den tekniske rådgiver er kompetent ved at have erfaring fra tagprojekter, materialevalg, myndighedsbehandling, miljøspørgsmål mm.

Den gode rådgiver

Den gode rådgiver forstår vigtigheden af kommunikationsopgaven, der ligger i de store byggeprojekter. Det kræver seriøs erfaring med kommunikation  og projektledelse, når der i flere måneder vil stå skurvogne og byggematerialer på boligforeningens fællesarealer, og håndværkerne går rundt på stilladset og ind og ud af  ejendommen fra tidlig morgen til sen eftermiddag. Der vil altid være ændringer i projektforløbet, men ved grundig orientering og en god dialog mellem beboere, bestyrelse, entreprenører og rådgiver kan man mindske gener og irritation til et minimum, som er med til at sikre en god oplevelse i byggeperioden for alle.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Morgan Nilsson, OBH-Gruppen

At vælge en rådgiver

---

For mange foreninger er deres ejendom deres hjertebarn – det er deres private hjem, og derfor ønsker man at have tryghed og vished om, at de rådgivere man omgiver sig med er de rette, forstår ens ejendoms behov og ser ”sjælen” i netop denne bygning.

---

Som administrator og advokat for både store og små andels- og ejerforeninger samt haveforeninger og gårdlaug er vi ofte med i processen, hvor der skal vælges en rådgiver til foreningerne. 

Administrator som første kontaktpunkt

Når man taler om rådgivere, vil det ofte være administrator, som vil være den første, man som bestyrelse drøfter eventuelle problemstillinger med. Men det er ikke altid, at administrator kan løfte alle opgaver. Måske har administratoren valgt ikke at have alle kompetencer in-house, eller måske er opgaven af en sådan karakter, at det kræver specialiseret viden inden for et emne.

Administrator har ofte et stort branchekendskab og har berøring med mange aktører og rådgivere. Det er derfor oplagt at tage en god dialog med sin daglige administrator om, hvilke rådgivere, man derudover skal og kan tilknytte til sin ejendom i forbindelse med kommende projekter og tiltag. Det gælder både i forhold til økonomi, jura, teknisk rådgivning (bygningsrådgivere), ejendomsservice m.fl. 

Rådgivere, der ønsker at bidrage til en god, sund udvikling og vedligeholdelse af ens ejendom, er helt afgørende. Der stilles i dag store krav fra købere, ejere og interessenter i forhold til energioptimering, digitaliseringer af driften og stabilitet i økonomien, og disse parametre kan en god rådgiver være med til opfylde.

Det koster penge at tjene penge 

Hvad tjener foreningen så ved at vælge de rigtige rådgivere? Foreningen køber sig en form for forsikring. For det første kan bestyrelsen ofte flytte en del af deres ansvar over på de professionelle, hvilket i sig selv er en gevinst. Derudover sikrer man, at man får en kvalitet, der lever op til nutidens lovgivningskrav samt ofte de bedste og nyeste løsninger, som kan være med til at spare på udgifterne til energi og drift. Den rette rådgivning kan desuden være med til at hæve værdien af ejendommen, og man kan derfor som andelshaver, ejer eller grundejer sikre sig en højere salgspris, hvis man ønsker at sælge sin bolig. 

“At få én eller et hold af rådgivere, som ønsker at bidrage til en god, sund udvikling og vedligeholdelse af ens ejendom, er helt afgørende.
”

En rådgiver, der passer til jer

I dag er der rigtig mange rådgivere i markedet, og det er derfor ofte muligt at finde en, som passer til den ejendom og de udfordringer, man har. Inden man vælger rådgiver, er det vigtigt, at man får spurgt i sit netværk og får flere bud til en opgave, så man ikke bare løber med den første, man ser eller hører om. Man kan med fordel tage sine betroede rådgivere og kontakter med på råd, da de ofte har kendskab til de rådgivere, som man har i spil.

Der er ikke noget forgjort i at have flere rådgivere til at hjælpe sig. Men at have en rådgiver, som har bistået foreningen gennem mange år, vil ofte være at foretrække, da denne rådgiver derved kender beboerne, kender foreningens sammensætning og fokuspunkter og ved, hvad der igennem tiden har været udført og lavet i ejendommen. At vælge rådgiver er en tillidssag, og derfor er det helt afgørende at få kontakt med de rigtige folk. 

Artiklen er skrevet af Andreas Elleby, advokatfuldmægtig, Hupfeld Ejendomsadministration

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Rene belægninger uden kemi

---

De udendørs byrum kan være betagende og er områder, som man gerne skal have lyst til at opholde sig i. Flot ser det ud, når et projekt er færdigt, og træer, buske og belægning står skarpt.

---

Endnu flottere er det, når byrummene efter noget tid er vokset bedre til og bliver fyldt med mennesker. Men med tiden sætter både natur og mennesker sit præg på det udendørs rum. Flise- og stenbelægningen risikerer at miste glansen takket være alger og almindeligt snavs.

Vedligeholdelse af udendørsarealer

Vedligeholdelse af foreningens ejendom, både indenfor og udendørs, er vigtigt for mange beboere. Når gårde og fortovsarealer er pæne og præsentable, giver det flere beboere lyst til at opholde sig i disse områder, og det skaber værdi for foreningens beboere.

Simpel løsning uden skader

Det behøver ikke være besværligt at komme problemet med genstridige alger og snavs til livs. Mange foreninger vælger at få hjælp udefra til ejendommens praktiske opgaver i fællesarealerne, men rensning af belægninger er også en simpel opgave, som f.eks. viceværten selv kan klare, med det rette udstyr.

Anvender man en højtryksrenser til at rense belægningen, får man ofte skader på stenene. Men med en ny terrasserenser i Danmark, TerrazzaMC, kan hårde lodrette og vandrette overflader, både ude og inde, renses, uden at der opstår skader i belægningen.

“Det behøver ikke være besværligt at komme problemet med genstridige alger og snavs til livs.”

En miljøvenlig rensemaskine

Vi skal alle gøre vores for at passe miljøet, og der er også en stigende interesse blandt boligforeninger for miljøvenlige løsninger. Maskinen til rensning af fortove og gårdarealer er 100% økologisk, fordi den fungerer helt uden kemi og rengøringsmidler. Den løsnede snavs, blandet med lidt vand, danner et fremragende naturligt rensemiddel. Brugen af vand, det lave støjniveau og lave energiforbrug giver lavere CO2 udslip, og det gavner miljøet.

Terrasserenseren er desuden mere effektiv en de maskiner, som bruger gas eller damp. Maskinen fjerner eksempelvis olie, cementklatter og maling, og kan bruges på stort set alle overflader.

“Rensning af belægninger er en simpel opgave, som viceværten selv kan klare, med det rette udstyr.”

Hvordan fungerer det?

Terrasserenseren renser med et stort børstehoved forsynet med nylonbørster med enkelte metaltråde. I takt med at børsterne bliver slidt ned, lægger man afstandsklodser i, så hele børsten udnyttes, før den skal skiftes – det sikrer længst mulig holdbarhed. Den enkle konstruktion er elektrisk drevet og skal kobles på 220 V. Der er ikke en vandforsyning koblet på børsten, så der skal vandes manuelt først. Slibemidlet er almindeligt fugesand, som drysses ud på den våde belægning, og så er det blot at starte børsten.

Det er derfor simpelt for f.eks. foreningens vicevært at betjene maskinen og sikre, at gårde og fortove i og omkring ejendommen holdes rene og pæne og dermed skabe indbydende fællesområder for foreningens beboere.

Artiklen er skrevet af Henrik Bindner, medejer, CityRenhold ApS.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening.

En vedligeholdelsesplan er nøglen til en sund drevet ejendom

---

En vedligeholdelsesplan bør stå øverst på enhver bestyrelses agenda. En opdateret vedligeholdelsesplan skaber værdi for boligforeningen og beboerne.

---

Hvad er en DV plan?

Selvom Drift- og Vedligeholdelsesplaner (en DV plan) bliver mere og mere udbredte, er der stadig en del bestyrelser i boligforeninger, som har svært ved at gennemskue forholdene omkring bestilling, udførelse og igangsætning af en DV plan. 

En Drift- og Vedligeholdelsesplan er et notat, som redegør for ejendommens tilstand på et givent tidspunkt, identificerer eventuelle skader, mislighold, vedligeholdelsesefterslæb eller alment slid og angiver en udbedringsplan for forholdene ud fra en prioriteret rækkefølge fordelt på samtlige bygningsdele i ejendommen. 

Foto: iStock

”Kvaliteten af en vedligeholdelsesplan er afgørende for en professionel og ansvarlig drift af foreningens ejendom. Det er derfor væsentligt ikke at nedprioritere dette som bestyrelse,” udtaler projektleder Sorin Nita fra PROMANA Bygningsrådgivning.

En bygningsgennemgang i forbindelse med udarbejdelse af DV planen inkluderer bygningsdele og steder i bygningen, som ikke er direkte synlige eller almindelig tilgængelige for beboere til daglig, men som kan medføre store udgifter i tilfælde af skader, f. eks. utætheder ved tag, revner i skorstene, tærede installationer, mv.

Få overblik og hjælp til prioritering af projekter

De forskellige poster, som planen redegør for, bliver opstillet i et tilhørende budget med prioriteringer fordelt på 5 eller 10 år. I princippet kan vedligeholdelsesplanen også udvides til 15-20 år, hvilket i så fald vil afspejle den løbende vedligeholdelse på visse bygningsdele.

“Ved rettidige planlægning undgås det, at beboerne pludselig skal betale meget store beløb til byggeprojekter”

Budgettet er som regel et udtryk for, hvor akutte de forskellige forhold på bygningen er, samt en indikation af omkostningerne ved udbedring. Mindre udbedringer kan varetages umiddelbart, større byggesager kræver oftest byggesagkyndig rådgivning og bistand. DV planen bør udarbejdes af en uvildig byggesagkyndig og som minimum opdateres hvert 5. år. Hvert år til generalforsamlingen kan bestyrelsen fremlægge bygningens status og planlagte opgaver til godkendelse.

'

Hvornår og hvorfor?

Bygningsvedligeholdelse er den dyreste post i regnskabet, og bør budgetteres korrekt.
Ved rettidig planlægning undgås det, at beboerne pludselig skal betale meget store beløb, enten kontant eller i form af huslejestigning, til byggeprojekter.

Det er en misforstået opfattelse, at det kun er ældre ejendomme, som behøver en DV plan. Nyere eller helt nye ejendomme bliver afleveret med tilhørende vejledninger for drift og vedligehold af alle sammenbyggede konstruktioner og installationer fra vinduer, gulve, altaner til vand, varme, ventilation eller alarmsystemer mv. Nye vinduer skal gennemgås, vendebeslag og bremseskinner efterspændes, justeres og olieres, termostater skal motioneres, tagrende og brønde skal renses, komponenter i vandsystemet skal afkalkes mv. Alle opgaver i en bestemt frekvens angivet af producenter eller leverandører.

Foto: iStock

Det er yderst sjældent, at alle disse vejledninger bliver samlet i en koordineret plan, så ejendommen sikrer sig det nødvendige vedligehold og fastholder leverandørens garanti på de forskellige bygningsdele, installationer, systemer osv.

Et værktøj til planlægning giver besparelser

En DV plan tager også højde for, ud over ejendommens almene stand, at eksisterende anvisninger, forskrifter, mv. stadig er gældende på ejendommen. Således bliver DV planen bestyrelsens værktøj til styring af ejendommens likviditet/økonomi/andelskrone, da planlagt vedligehold altid er billigere end akut vedligehold. Jo ældre bygningerne bliver, des større opmærksomhed skal tilegnes DV planen, da klimaforhold og udviklingen i byggemateriale, teknologi og dansk byggelovgivning bliver mere og mere krævende.

Indhentning af tilbud

DV planen er ikke endnu omfattet af lovkrav for eksisterende ejer- og andelsboligforeninger. Nystiftede andelsboligforeninger skal udarbejde en 15 årig DV plan. Det betyder i praksis, at indhentning af tilbud på DV plan ikke sker på ens vilkår, som f.eks. hos energimærkninger, hvor indhold, struktur, udseende mv. er veldefineret.
Indhentede tilbud fra tekniske rådgivere kan således variere en del, da de ikke afspejler samme produkt, kvalitet, mv.

“Det er en god ide at kombinere DV planen med ejendommens energimærkningsrapport
”

Det er en god idé at kombinere DV planen med ejendommens energimærkningsrapport, så evt. tilskudsberettigede energirenoveringer kan inddrages i DV planen.

Hvis du sidder som bestyrelsesmedlem eller formand i en forening, bør du derfor sikre dig, hvad det er for et produkt, du opnår. Det kan f.eks. ske ved at få fremsendt et eksempel på en tilsvarende ydelse på en tilfældig ejendom fra det rådgivende firma, som man retter henvendelse til. 

Bestyrelsens ansvar

Det er vigtigt at DV planen ikke bliver udarbejdet i et alt for teknisk sprog, så brugerne uden videre kan relatere sig til materialet og få en korrekt forståelse af beskrivelser og vurderinger. DV planen bliver som regel udarbejdet af byggesagkyndig som alene fokuserer på ejendommens stand, uden øvrige hensyn.

Det er altid en fordel at aftale et efterfølgende møde, hvor DV planen bliver fremlagt, og boligforeningen har mulighed for at stille spørgsmål eller bidrage med yderligere viden om øvrige hensyn (økonomi, planlagte byggesager, mv), som kunne have indflydelse på den endelige prioritering af opgaverne angivet i DV planen. Således vil DV planen kunne anvendes som et egentligt værktøj og være ledetråden for vedligeholdelsesarbejder i en ejendom med mange interessenter og skiftende bestyrelser.

Det er dog altid bestyrelsens opgave og ansvar at igangsætte og følge op på ejendommens DV plan, så bygningerne fastholder deres værdi, ejendommen ser præsentabel ud, og økonomien ikke løber løbsk.

Artiklen er skrevet af Morten Quirinus, direktør, PROMANA Bygningsrådgivning.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Det kan betale sig at renovere bæredygtigt

---

Bæredygtig renovering er en god ide, uanset om gevinsten skal være af økonomisk karakter, en forbedring af menneskers trivsel og sundhed eller et bidrag til en CO2-neutral fremtid.

---

Sig bæredygtighed, og de fleste tænker straks på Greta Thunberg, Tesla og den smeltende is på Arktis. Det er global opvarmning, klimaforandringer, grøn omstilling og kødfrit pålæg i køledisken.

Vi har hørt remsen så mange gange før, og hver gang ender vi helt forpustede og tænker, at det der bæredygtighed lyder både dyrt og besværligt. Her kommer så det store MEN. For bæredygtighed behøver hverken koste mange penge eller oceaner af tid. Det handler kort fortalt om at tænke de bæredygtige tanker i den rigtige rækkefølge, og om aldrig at vælge bæredygtighed kun for bæredygtighedens skyld.

Foto: OBH-Gruppen

Tænk bæredygtighed fra start

Hvis man som boligforening udelukkende forbinder bæredygtighed med miljø og en ung svensk klimaaktivist, kan det derfor være svært at se, hvordan bæredygtig renovering kan flettes ind i budgettet.

“På samfundsniveau tænker man ofte bæredygtighed i dimensioner, som går langt over, hvad en lille boligforening kan. Derfor er det ofte noget, der virker meget dyrt og besværligt, men ofte er det slet ikke besværligt, så snart man dykker ned i det”, siger Mikkel Panton, der er bygningsrådgiver hos OBH Rådgivende Ingeniører.

Han forklarer, at der ikke er stor forskel på at drifte og vedligeholde en ejendom generelt og at drifte og vedligeholde en bygning på en bæredygtig måde.

“En vedligeholdelsesplan afdækker foreningens fremtidige vedligeholdelsesbehov, og fortæller, hvad du skal med din ejendom og hvornår. Så når du står overfor en renovering, så er det her, du kan tænke bæredygtighed ind. Bæredygtighedstanken skal således tænkes ind i ejendommens drift- og vedligehold”, forklarer han.

“Bæredygtighed behøver hverken koste mange penge eller oceaner af tid
”

Mere fokus på totaløkonomien

Foto: OBH-gruppen

I et renoveringsprojekt er det ofte fristende at gå efter de billigste løsninger, så udgifterne ikke går gennem loftet. Men ud fra et både bæredygtigt og økonomisk synspunkt er her-og-nu-besparelsen ikke altid at foretrække.

“Det kan godt være, at én løsning har en højere anskaffelsespris, men hvis man anskuer det ud fra et totaløkonomisk synspunkt, kan regnskabet se anderledes ud. Byggetekniske løsninger og materialer har ofte en lang levetid, hvorfor brugsfasen har stor indflydelse totaløkonomisk set såvel som set fra et bæredygtighedsperspektiv”, siger Mikkel Panton.

I den forbindelse er det vigtigt at huske, at overblikket går forud for bæredygtigheden. Valget af bæredygtige tiltag afgøres nemlig af, hvilke renoveringer man som boligforening står overfor og hvornår. Netop for ikke at komme til at stå i en situation, hvor man skifter nogle materialer eller bygningsdele langt før tid.

“Det kan godt være, at der findes materialer på markedet, der er mere bæredygtige end dem, som I har på jeres ejendom, men hvis du udskifter bygningsdele ti år før, det egentligt er nødvendigt, så bidrager du til, at der forbruges og produceres mere, end der egentligt burde”, forklarer Mikkel Panton. 

“Ud fra et både bæredygtigt og økonomisk synspunkt er her-og-nu-besparelsen ikke altid at foretrække
”

Stil krav til materialevalg

Når man som boligforening står overfor en renovering, er et godt råd at begynde med at stille krav – for eksempel til valg af materialer. Man kan bestemme sig for kun at vælge certificeret træ, svanemærket maling og allergivenligt rengøringsmiddel.

“Det er oplagte tiltag for boligforeninger, der gerne vil begynde i det små. Egentligt behøver det ikke koste mere, men det handler om at begynde at stille spørgsmål til egen drift for at få øje på de områder, hvor man med få løsninger kan blive mere bæredygtige”, siger Brian Rask Madsen, der er arkitekt og bygningskonstruktør hos OBH Rådgivende Ingeniører.

Når bæredygtig renovering ikke kun handler om at minimere menneskers CO2-aftryk på kloden og om at spare penge, er det fordi, det også handler om menneskers trivsel. I den vestlige verden opholder mennesker sig i bygninger 90 procent af tiden, og derfor er indeklima en lige så stor del af den bæredygtige tankegang som elbiler og solenergi.

“Det handler ikke kun om kroner og øre. At have et sundt sted at leve er lige så vigtigt som at spare 100 kroner på energibesparende belysningsarmaturer om året. Om det så er måden, vi affaldssorterer på, eller hvilken slags maling vi vælger, så skal vi stille krav, så vi kan skabe de optimale rammer for vores hjem eller arbejdsplads”, opfordrer Brian Rask Madsen.

Artiklen er skrevet af Line Guldager Hansen, Journalist , OBH Rådgivende Ingeniører.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Ekstern ejendomsservice gør det simpelt for bestyrelsen – også økonomisk

---

Grønne haver, nye altaner og tagsten, der skal skiftes. Antallet af gøremål og projekter er mange i en velfungerende boligforening, og antallet af opgaver overstiger hurtigt både hænder, arbejdstimer og økonomi.

---

I Danmark er antallet af boligforeninger mange. Alene på andelsfronten er boligtallet for længst nået over 200.000, og ønskerne til vedligehold og forbedringer er formentlig endnu flere. Det stiller krav til bestyrelsen, når de flittigt og ofte frivilligt stimler sammen. For bliver gården passet, som den skal? Hvordan griber man et vedtaget altanprojekt an? Og hvornår er det egentlig, at vinduespartierne skal udskiftes? Beslutningerne er mange, og overblikket kan være svært at bevare. Men der er hjælp at hente til stor værdi for foreningen, hvis man placerer ansvaret eksternt, lyder meldingen fra Morten Vermehren, regionschef i TJEK Ejendomsservice:

Foto: Forenede Service

”Når man som boligforening vælger at overlade den daglige drift og længerevarende vedligeholdelse til en professionel leverandør og projektleder, giver det god værdi,” siger han og uddyber:

”Foreningen får én indgang til det hele – alt lige fra faglærte håndværkere og fasttilknyttet vicevært til projektledere, der kan hjælpe med at udarbejde vedligeholdelsesplaner og udføre projekterne fra start til slut. Det er kort sagt et trygt og overskueligt samarbejde, der er både sundt og fornuftigt. Også på bundlinjen”.

“Opgaverne kan dog hurtigt overstige antallet af hænder i foreningen, og det kan være værdifuldt at overlade ansvar og styring til professionelle”

Service og samarbejde i højsædet

Enhver bestyrelse i en boligforening ønsker en smidig drift uden kedelige overraskelser – såvel økonomisk som praktisk. Mange udarbejder derfor en vedligeholdelsesplan, der kan indebære alt lige fra daglige opgaver i driften, som fx rengøring og pleje af grønne arealer, til store projekter som tagarbejde og nødvendig facaderenovering. Opgaverne kan dog hurtigt overstige antallet af hænder i foreningen, og det kan være værdifuldt at overlade ansvar og styring til professionelle, lyder meldingen fra Selene Vega Davidsen, projektleder i servicevirksomheden Green Circle:

”Hvis man som forening ønsker et godt flow og et stabilt budget i vedligeholdelsesprocessen, kan det være til både gavn og glæde, at bestyrelsen overlader projektstyringen til eksterne hænder. Gennem flere år har vi fra nærmeste hold erfaret, at udarbejdelse og projektstyring af vedligeholdelsesplaner kombineret med overblikket fra den daglige drift betaler sig. For alle parter – også økonomisk,” udtaler hun og tilføjer:

”Konkret er vi kundens øjne på ejendommen. Vi er med fra start til slut og er dermed bestyrelsens garant og projektets tovholder i alle dele af renoveringsprocessen. Og ved at samle tværgående faglighed og servicehåndværk med den nyeste tilgængelige teknologi til at styre bygge- og renoveringsprojekter, sikrer vi fuld gennemsigtighed i alle procesled alt imens, at vi sikrer foreningens økonomi mest og bedst muligt. Også på den lange bane og i et videre samarbejde”.

Foto: Forenede Service

Overblik sikrer langvarigt samarbejde

Vicevært, ejendomsinspektør og tilsynsførende. Vinduespolerer, gartner og rengøringspersonale. Kært barn har mange navne, og det samme gælder boligforeningens muligheder for ekstern hjælp. Løsningen fås nemlig i et alsidigt udvalg og i mange variationer.  

Hos en større ejerforening i Søborg har bestyrelsen gennem 10 år benyttet ekstern hjælp på alle opgaver inden for den daglige drift. Her har TJEK Ejendomsservice dagligt været at finde på såvel foreningens grønne arealer og parkeringsområder som i trappeopgange og sågar bag rattet på snerydder og salter, når frost og sne uventet melder sin ankomst.

”Vi har et godt samarbejde med bestyrelsen, der har betroet os ansvaret for samtlige opgaver på den daglige drift,” forklarer ansvarshavende serviceleder i TJEK Ejendomsservice, Sannie Lobedanz, og uddyber:

”Konkret sikrer samarbejdet, at bestyrelsen får én indgang til alle tjenester og opgaver, der skal løftes – og som leverandør får vi samtidig det overblik, der er nødvendigt for, at vi kan sikre mest mulig kvalitet og ordentlige forhold på kundens mange forskellige områder og arealer. Faktisk varetager vi alt lige fra renhold af opgange, parkeringsarealer og fællesområder til græsslåning, snerydning, storskrald og periodisk vinduespolering. Og vi er glade for samarbejdet, som til stor glæde fortsætter nu på tiende år”.

Artiklen er skrevet af Frederikke Amalie Jensen, Kommunikationsmedarbejder, Forenede Koncern.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2020.

Når renoveringsprojekter står for døren

---

Den årlige generalforsamling nærmer sig, og der er normalt meget snak frem og tilbage om hvilke renoveringer, som skal foretages i det nye budgetår.

---

København har flotte ejendomme og endda mange med masser af historie. Men kører man igennem byen, ser man også straks, at vedligeholdelsesstanden er meget forskellig. Nogle ejendomme står flot og renoverede, som sprudlede de i deres storhedstid, alt imens andre ejendomme ser meget forfaldne ud.

Det mest iøjenfaldende på ejendommen er typisk vinduer og facader, som i øvrigt er en del af ejendommens klimaskærm. Disse skal medvirke til en tæt bygning, men udadtil medvirker de også til æstetikken i bybilledet.

Hvilke vinduer skal vi vælge?

Hvis man som boligforening står over for en kommende vinduesudskiftning, er der flere ting, man skal forholde sig til. Vinduer kommer i forskellige typer og kvaliteter, men også fra forskellige producenter.

Oprindeligt blev vinduer fremstillet af kvalitets kernetræ, med enkelt lag glas, som dog i dag er energimæssigt utidssvarende. Igennem årene har vinduer udviklet sig, og materialerne har været mange, for eksempel træ, jern, plast og aluminium, alt efter hvilken brug eller arkitektoniske stil, hvori de har været benyttet.

“Man bør først undersøge, om ejendommen er fredet eller ligger i høj bevaringsværdi.”

Hvad skal man så gå efter, når vinduerne skal udskiftes?

Ofte hører jeg, at folk har fokus på en bestemt producent eller håndværksvirksomhed. Men det giver jo ikke nødvendigvis de rette vinduer til ejendommen. Håndværkeren vil ikke nødvendigvis fokusere på ejendommens æstetik og behov, men mere på et godt vindue. Derfor bør man først undersøge, om ejendommen er fredet eller ligger i høj bevaringsværdi, hvorved der kunne være særlige forhold, som gør sig gældende.

Når man har samlet krav til bevaringsværdi, energikrav, æstetiske krav og brugerkrav, så kan man sammenholde det med foreningens økonomiske råderum. Det hænger normalt sådan sammen, at jo flere krav man stiller til et vindue, des dyrere bliver det.

Man vil typisk i indkøbspris kunne spare penge på at montere et trævindue fremfor et træ-alu vindue, så lige nu og her har man sparet penge. Men kigger man på vedligeholdelsesomkostningerne, vil et trævindue normalt skulle males pr. 5-7 år for at bevare standen, hvilket udover maleromkostninger også medfører omkostninger til lift eller stillads, hvorfor den samlede pris på trævinduer over tid nemt overstiger prisen på træ-alu vinduer.

“Jo flere krav man stiller til et vindue, des dyrere bliver det.”

Kan man få tilskud til vinduer?

Der findes forskellige muligheder for tilskud til vinduer - for eksempel tilskud til energirenovering eller i forbindelse med støjisolering. Derfor er det en god idé at undersøge, hvilke muligheder jeres ejendom har, inden I påbegynder en renovering, da der er tale om rigtig mange penge. I København kan der eksempelvis opnås tilskud til støjrenovering på op til 33%, dog med et maksimeret støttebeløb på mellem 5.000-8.000 kroner pr. vindue.

Synergiarbejder

Når man renoverer eller udskifter vinduer, bør man kigge på, om der skulle være synergiarbejder, som kan svare sig at udbedre samtidig. Det kunne være rens af facader, udbedring af beskadigede fuger eller sætningsskader i murværket, nye sålbænke eller udbedring af tagrender eller nedløb. Når man bruger så mange penge på leje af lifte eller stilladser, så kan man lige så godt udnytte dette fuldt ud, så man ikke få år senere skal betale denne udgift igen for at udbedre en anden bygningsdel.

“En god rådgiver styrer jer sikkert og trygt gennem byggesagen fra start til slut.”

Skal man bruge en rådgiver?

Det er altid en god ide at vælge en byggeteknisk rådgiver, når større renoveringsarbejder skal gennemføres på ejendommen. En god rådgiver har styr på fredning og bevaringsværdier, og tænker helhedsløsninger ind i forhold til æstetik, energi- og brugerkrav, så I får vinduer, som både passer til ejendommen, men samtidig kan holde på varmen.

Rådgiveren vil normalt kunne genkende eventuelle synergiarbejder, som bør foreslås at blive gennemført samtidig. Rådgiveren kender typisk også til ansøgning af forskellige tilskudsordninger. En god rådgiver styrer jer sikkert og trygt gennem byggesagen fra start til slut.

Skrevet af Morgan Nilsson, Bygningsraad ApS

Både denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

BÆREDYGTIGE FORDELE VED RELINING OG STRØMPEFORING AF FALDSTAMMER

---

Relining og strømpeforing af både faldstammer og ventilationsskakte er både en holdbar, økonomisk og bæredygtig metode

---

Kom til Min Boligforenings gratis VidenSeminar om Rør og Faldstammer.

Læs mere

Genbrug sparer tid og mindsker affald

Udskiftning af faldstammer er ofte en dyr investering og forbundet med et væld af byggeaffald. Proline har derfor udviklet en funktionel arbejdsmetode, som løser dette ved at genbruge de eksisterende materialer fra faldstammen og ventilationsskakterne for at undgå byggeaffaldet. Væsentligt er det også, at vi som entreprenør sparer tid. I stedet for at udskifte faldstammerne i en ejendom, fokuseres således på at renovere de nuværende rørinstallationer i etageejendommene, som ofte er skjulte inde bag vægge, gulve og loft i lejlighederne.

“Relining og strømpeforing er metoder, der tilgodeser bæredygtighed og økonomi.”

Relining er fremtidens “rør”

Relining betyder, at man støber nye rør af polyesterplastic inde i de allerede eksisterende rør. På den måde gøres disse robuste på ny. Reelt set kunne man efter relining fjerne de gamle støbejernsrør, da de nye rør er selvbærende og har den nødvendige elasticitet til at følge bygningens bevægelser. Så snart faldstammerne er relinet, træder et af vores strømpehold til, for at skyde en strømpeforing i gulvafløbet fra badeværelsets håndvask og videre ud til faldstammen og gør renoveringen af rørene fuldstændig.

Strømpeforing eller relining?

Strømpeforing af faldstammen og grenrørene er også en mulighed, og slutproduktet er relativt ens i forhold til en reling-løsning. Så om man vælger en strømpeforing eller relining er resultatet næsten ens, men arbejdsprocessen og økonomien er en anden med strømpeforingen. Den tager længere tid og giver flere beboergener ved renovering af køkken- og toiletfaldstammerne. Dette skyldes hærdetid på strømpen, efterfulgt af indskæringer fra samtlige afløb der går på, som herefter enten skal strømpes eller relines fra tilslutning i køkkenet/bad hen til den lodrette faldstamme. Proline anbefaler derfor oftest en relining af køkken- og toiletfaldstammer og strømpeforing af vandlåsene på badeværelser og regnvandsstammerne, hvor strømpeteknikken gør renoveringen meget effektiv og kommer til sin ret. De renoverede rør har efter relining- og strømpeforingsmetoden en fornyet levetid på minimum 50 år, hvilket gør løsning yderst bæredygtig og konkurrencedygtig sammenlignet med udskiftning.

“De renoverede rør har efter relining- og strømpeforingsmetoden en fornyet levetid på minimum 50 år.”

Foto: Proline Gorup

Foto: Proline Group

Minimering af beboergener

Når arbejdet med faldstammer og afløb i en etageejendom igangsættes, planlægges altid hvordan man kan arbejde effektivt og hurtigt i forhold til at mindske beboergener. Normalt færdiggøres mellem 2-4 lejligheder pr. dag og forløbet afsluttes altid, så beboerne i ejendommen kan anvende deres afløb fra kl. 18 igen samme dag. Arbejdsområderne afdækkes med filtmåtter i lejligheden, så beboerne ikke oplever noget svineri i forbindelse med installationen, og vi stiler efter, at det ikke er til at se, at vi har arbejdet i lejligheden.

Renovering af ventilationsskakte

Det er ikke blot faldstammer, som kan relines eller strømpefores. Proline renoverer også defekte og dårlige ventilationskanaler og –skakte, hvor beboerne i ejendommen eksempelvis oplever lugtgener og lignende. Også her er teknikken at forbedre allerede eksisterende skakte på en hurtig og effektiv måde, der tilgodeser miljøet og mindsker beboergener. Afhængig af ventilationsskaktens tilstand kan skakten relines med vores brandhæmmende reliningsprodukt. Alternativet er, at vi skyder en brandhæmmende strømpeforing fra tag eller loft.

“Ventilationsskakte kan relines med enten brandhæmmende reliningsprodukt eller en brandhæmmende strømpeforing.”

Reling er miljørigtig genanvendelse

Med relining og strømpeforing kan en etageejendom renovere faldstammer og ventilationsskakte på både en økonomisk og holdbar måde, hvor rørene holder 50+ år. Det er bæredygtig genanvendelse af de eksisterende rør, hvilket mindsker gener for beboere og er ressourcebesparende.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2020

Skrevet af Heine Lillesø Buhl, Proline Group

Renovering- og stilladsarbejder kræver planlægning

---

Stilladsarbejde er farligt arbejde – og det er ikke kun fordi man kan falde ned af stilladset.

---

Foto: PWJ

Der sker mange ulykker ved fald fra stillads, men der sker også mange ulykker ved faldende genstande fra stilladser. Og her er det ikke kun håndværkeren som bliver ramt. Det kan lige så godt være dig eller din bil, såfremt der ikke er dækket ordentligt af og afskærmet tilstrækkeligt i forhold til der, hvor arbejdet pågår.

Der sker også mange arbejdsulykker på stilladser grundet forkert eller dårlige arbejdsstillinger, tunge løft for eksempel ved udskiftning af vinduer. Der er mange faldulykker på stilladser, fordi man snubler i ledninger eller falder over materialer der ligger og flyder i adgangsvejene.

Det korrekt opsatte stillads

Et korrekt opsat stillads til det givne arbejde er alfa og omega for arbejdet som sådan og i særdeleshed for sikkerheden. Et stillads kan sættes op på forskellige måder afhængig af hvilket arbejde der skal udføres. Dels kan bredden variere, afstanden til muren og ikke mindst belastningsevnen på stilladsdækkene. Der er nemlig stor forskel på om stilladset skal bruges i forbindelse med tagudskiftning, vinduesudskiftning eller facaderenovering.

Prisen på de forskellige typer af stilladsopsætninger varierer, specielt i forhold til hvilken belastningsklasse/evne stilladset skal have. Mange foreninger vælger typisk at få lavet flere typer af opgaver når man nu har fået sat stilladset op. Det giver for eksempel rigtig god mening at få renoveret facaden samtidig med en vinduesudskiftning, netop fordi stilladsopsætningen og stilladslejen er en meget væsentlig andel af renoveringsbudgettet.

Man skal være klar over at der undervejs vil komme nogle ekstraomkostninger til omstilling af stilladset. Håndværkeren som arbejder på stilladset må nemlig ikke selv begynde at omstille på stilladset. Det kræver uddannelse og kvalitetssikring. Så det er noget stilladsfirmaet skal komme og gøre.

---

“Det er stilladsfirmaet som har det primære ansvar for, at et stillads opfylder de lovmæssige sikkerhedskrav.”

---

Sikkerhed og ansvar

På stilladset skal være placeret et grønt godkendelsesskilt, hvorpå den sikkerhedsansvarlige for stilladsfirmaet har angivet, hvilken belastningsklasse stillads der er opstillet, hvilken type arbejde stilladset er opsat til, samt hvornår stilladset er opsat og kontrolleret. Hvis dette ikke er i orden, så må ingen gå op på stilladset. Udover det grønne godkendelsesskilt, så skal stilladset være skiltet med den udførende entreprenørs regler omkring brug af blandt andet værnemidler.

Boligforeningen har som bygherre ansvar for, at stilladsarbejdet på foreningens ejendom foregår lovligt og forsvarligt – også som sikkerhed for ejendommens egne beboere. Det er derfor vigtigt at man som boligforening sætter krav og forventninger op i forhold til den entreprenør, som skal arbejde på ens ejendom.

Det er vigtig at få drøftet og planlagt flere såvel sikkerhedsmæssige som praktiske forhold:

• Hvordan kan adgangsvejene til byggepladsen og stilladset placeres således at man sikrer bedst muligt arbejdsmiljø og sikkerhed for såvel entreprenørens medarbejdere som ejendommens beboere? Friholdelse af opgangsfelter så beboerne frit kan gå ud og ind?

• Hvordan kan færdsel tilrettelægges? Hvor kan toilet- og skurfaciliteter placeres? Hvor kan evt. materialecontainere placeres? Hvor skal byggematerialer placeres, når de leveres? Kan de kranes direkte op på stilladset, hvor de skal benyttes? Kan man lave hejs eller lift på stilladset?

• Hvor kan byggepladsstrøm placeres? Kan ledninger trækkes eller ophænges således, at man udgår risikoen for faldulykker?

• Skal byggeriet forgå i den mørke tid? Hvorledes tilrettelægges korrekt opsætning af lys på adgangsveje og på stilladset? På adgangsveje/transportveje skal der være en belysning på mindst 25 lux. Arbejdsbelysningen skal være på mindst 50 lux. På en overdækket arbejdsplads skal der være minimum 200 lux.

• Skal der afskærmning på stilladset i form af net eller plastik? Skal det alene være net for at mindske risikoen for faldende genstande eller skal det være plastik i forhold at sikre mod vejrforhold og/eller byggestøv?

• Skal der etableres vinterforanstaltninger? Det er som hovedregel tilfældet i perioden 1/11 – 31/3.
  Ofte vil foreninger vælge at få lavet stilladsoverdækning/stilladstag ved større tagrenoveringer, for at eliminere risikoen for vandskade i forbindelse med regn.

• Trods det, at stilladset har overdækning og er beklædt med plastik, betyder det ikke, at der ikke kan trænge vand/sne ind forskellige steder. Det er selvfølgelig begrænset hvor meget vand/sne, der trænger ind, men det kan trænge ind gennem samlinger og steder, hvor man har været nødt til at skære i plastikken. Som boligforening bør man derfor sørge for at tegne en særskilt entrepriseforsikring, ligesom man naturligvis skal sikre sig at entreprenøren har en behørig ansvarsforsikring.

• Vil der være specielle støjgener i forbindelse med arbejdets udførelse? Kan man gøre noget for at mindske støjgenerne? Skal der laves aftaler om i hvilket tidsrum, der må støjes?

Større entreprenører vil typisk have en arbejdsmiljøkoordinator ansat, som deltager i såvel tilrettelæggelsen samt byggepladsens etablering, således at det tilsikres at det højst mulige sikkerhedsniveau er tilstede. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil ligeledes under hele byggesagens forløb lave løbende tilsyn og sikkerhedsrunderinger for at sikre, at såvel arbejdsmiljøet som byggepladsens forhold og sikkerhed er i orden. Arbejdsmiljøkoordinatoren vil endvidere deltage i de lovpligtige sikkerhedsmøder, som der skal holdes på byggepladsen, typisk hver 14 dag.

tilknyt en rådgiver

Hvis man skal have udført en større renovering, hvor der kræves stillads, er der rigtig mange forhold som boligforeningen/bygherren skal tage stilling til. De fleste foreninger vælger ofte at knytte en rådgiver til opgaven, som i samarbejde med entreprenøren kan sørge for at planlægge og tilrettelægge de fleste af ovennævnte forhold. Renovering koster mange penge og skal holde i mange år, det er derfor vigtig at få arbejdet udført i en ordentlig kvalitet og på en ordentlig måde. Som foreningsbestyrelse er det derfor vigtig at vælge de rigtige samarbejdspartnere, så man til enhver tid kan stå på mål for de beslutninger man har truffet.

Derudover er det, som del af vedligeholdelse i en boligforening, en god idé med en vedligeholdelsesplan, for at være på forkant med den løbende vedligeholdelse og potentiel renovering. Læs vores artikel om vedligeholdelsesplan her.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er skrevet af Benny Kallehave Ivert, PWJ Tømrer & Murerfirma A/S

Udskiftning eller renovering af faldstammer?

---

Renovering af faldstammer er et marked i hastig vækst. Gennem de senere år er der flere og flere boligforeninger, der står foran at skulle udskifte eller renovere deres faldstammer, fordi levetiden er ved at være opbrugt.

---

Stort behov for udskiftning af faldstammer

Det stigende marked for renovering og udskiftning af faldstammer og rør i andels- og ejerboligforeninger har medvirket til, at der er kommet flere alternative muligheder på markedet for renovering i stedet for en traditionel udskiftning. I dagens marked findes der en række forskellige udskiftnings- og renoveringsmetoder, men der findes hverken danske eller internationale standarder, der beskriver hvilke krav, der bør stilles til en renoveringsmetode. En bygherre kan derfor have meget vanskeligt ved at sikre sig, at kvaliteten af det udførte arbejde er i orden.

Hvad er en faldstamme?

Faldstammer er stående afløbsrør (også kaldet ledninger), der opsamler regn- eller spildevand fra de enkelte etager, og fører det til kloaksystemet under terræn. Faldstammer kan være køkkenfaldstammer, hvor der kun er sluttet køkkenvaske på faldstammen, eller wc-faldstammer, hvor der kun er sluttet wc og bad til faldstammen. Både bad, wc og køkken kan også være tilsluttet samme faldstamme. De fleste faldstammer er lodrette indtil fodbøjningen under terræn, hvor de tilsluttes det underjordiske kloaksystem.

Metoder til fornyelse

Faldstammer kan fornyes på forskellige måder:

Total udskiftning: Her fjernes den gamle faldstamme med tilhørende sideledninger på hver etage og en ny faldstamme med tilhørende sideledninger monteres (traditionel udskiftning). Ved en total udskiftning af faldstammer forstås, at alle eksisterende lodrette faldstammer og vandretliggende ledninger fritlægges, evt. ved ophugning i vægge og gulv, og erstattes af nye, hvorefter der reetableres af håndværkerfag som tømrer, murer og maler.

Delvis udskiftning: Her fjernes den gamle faldstamme mellem etagerne, mens sideledningerne i etageadskillelsen renoveres (anvendes ofte ved fritstående faldstammer). Ved en delvis udskiftning, udskiftes de lodretstående ledninger, mens de vandretliggende ledninger renoveres, udskiftes eller bibeholdes. Denne metode benyttes ofte, hvor de stående ledninger er nemt tilgængelige.

Udskiftning af faldstamme med mindre dimension: Ved ændret brugsmønster kan de lodrette faldstammer og/eller de vandrette liggende ledninger i nogle tilfælde udskiftes til nye ledninger med en mindre dimension. Ved denne løsning skæres eksisterende faldstammer mellem etagedæk væk, og rør i etagedæk bibeholdes evt. i etagerne og genanvendes som gennemføring. De vandretliggende ledninger udskiftes til nye.

Renovering af faldstammen og sideledninger: Faldstammen og sideledningerne påføres en ny indvendig belægning. Der findes flere forskellige metoder til renovering af faldstammesystemer på det danske marked. Metoderne dækker både de lodretstående faldstammer og vandretliggende ledninger inkl. tilslutningerne til faldstammen. Metoderne adskiller sig væsentligt på en række punkter som for eksempel materialer og installationsprocedure og kan dermed ikke sammenlignes direkte. Det giver derfor mening at opdele renoveringsmetoderne i nedenstående grupper:

1. Strømpeforing: Strømpeforingsprodukter/systemer baserer sig på et harpiksimprægneret tekstil, som indføres med trykluft i faldstammen og hærder, eventuelt ved at tilføre energi i form af varme/lys. Efter hærdning vil produktet udgøre et selvbærende rør (hvilket betyder, at styrken af røret er uafhængig af den eksisterende faldstamme).

2. Stram foring: Stram foringsprodukter/systemer baserer sig på et plastrør. Under produktionen sammenfoldes røret, således at tværsnittet reduceres. Det reducerede rør opvarmes og indføres i faldstammen. Efter en yderligere opvarmning med damp vil produktet folde sig ud og slutte tæt til faldstammen. Efter udfoldning udgør produktet et selvbærende rør.

3. Coating med en godstykkelse < 1 mm: Produkter/systemer der baserer sig på en hærdeplast, som sprøjtes på indvendigt i faldstammen 1 til 2 gange. Derved dannes en tynd gummihud, som hæfter på den gamle overflade (mest anvendte coating metode).

4. Coating med en godstykkelse ≥ 1 mm: Produkter/systemer der baserer sig på en hærdeplast, som i flere omgange sprøjtes på indvendig i faldstammen. Derved dannes en ny indvendig overflade, som hæfter på den gamle overflade.

Foto: Andersen & Heegaard A/S

Skal faldstammen udskiftes eller renoveres?

Tilstanden af faldstammerne er meget afgørende for valget mellem udskiftning og renovering. En god indikator for om en faldstamme kan renoveres, er muligheden for rengøring af faldstammen. Da forarbejdet/rengøring er en meget afgørende faktor for kvaliteten af en renovering, bør faldstammer, der har en tilstand, der gør dem svære at rengøre uden at de falder fra hinanden, (og samtidig er let tilgængelige), altid udskiftes.

Ved mindre gennemtæringer/utætheder i faldstammen kan der godt benyttes en renoveringsmetode under forudsætning af, at det er muligt at foretage en midlertidig tætning af utæthederne under renoveringen. Fælles for alle renoveringssystemer gælder således, at faldstammen skal have en tilstand, der gør det muligt at rengøre den, samt at der skal være adgangsforhold, som gør det muligt at få plads til installationsudstyret.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Brian Kastberg Grün, Andersen & Heegaard A/S