tag

Tørrelofterne bliver vekslet til et nyt tag – og meget mere


Ejerforeningen Silkeborg på Østerbro har solgt tørrelofterne til en ejendomsudvikler, som bygger taglejligheder. Beboerne får nyt tag, pulterrum i kælderen, renovering af kælderen og et beløb, som bliver brugt på yderligere forbedringer af ejendommene.


Den oprindelige tagkonstruktion er fjernet og nye tagspær er sat op.

Den oprindelige tagkonstruktion er fjernet og nye tagspær er sat op.

Ejerforeningen Silkeborg, som har 110 lejligheder fordelt i to ejendomme i Silkeborggade, har solgt sine tørrelofter til ejendomsudvikleren Rios Tagbolig, som etablerer og sælger 15 taglejligheder. Som betaling får ejerforeningen et nyt tag, pulterrum i kælderen som erstatning for pulterrummene på loftet, renovering af kælderen med maling, belysning og ventilation samt et beløb til yderligere renovering af ejendommene. Som en del af aftalen går det beløb tilbage til Rios Tagbolig, som samtidig står for renovering af facaden og udskiftning af vinduer, faldstammer og stigestrenge til brugsvand. Dertil betaler ejerforeningen yderligere et beløb.

»Hvis man ser på det samlede projekt med nyt tag, pulterrum, renovering og udskiftning, betaler ejendomsudvikleren cirka halvdelen, mens vi betaler den anden halvdel,« siger Simon Lyngsø, som er medlem af bestyrelsen i Ejerforeningen Silkeborg.

Bekymring for støj

Han lægger ikke skjul på, at det har været en lang rejse at nå dertil. Selvom taget i mange år har trængt til at blive skiftet, har nogle beboere argumenteret for, at man bare skulle fortsætte med at reparere taget.

»Det kræver en mentalitetsændring at gå fra at betale til reparationer til at sælge tørrelofterne og – i vores tilfælde – at medfinansiere en omfattende renovering af ejendommene. Desuden har nogle beboere været bekymret for, hvor meget de kan høre overboerne i taglejlighederne. Men på grund af de nutidige krav til lydisolering i etageadskillelsen vil de sandsynligvis høre mindre, end da ejendommens beboere benyttede tørrelofterne,« siger Simon Lyngsø og forsætter:

»Ultimativt blev der flertal for at sælge tørrelofterne for at finansiere et nyt tag, da ejerforeningens forsikringsselskab opsagde forsikringen og hævede selvrisikoen betragteligt på grund af det gamle tag.«

Det rå loftsrum ryddet inden projektstart.

Det rå loftsrum ryddet inden projektstart.

Køkkenet efter loftsrummet er blevet til en færdigrenoveret taglejlighed.

Køkkenet efter loftsrummet er blevet til en færdigrenoveret taglejlighed.

Advokat sørgede for garantier

Beboernes allerstørste bekymring var at komme til at stå med et halvfærdigt projekt, hvis boligmarkedet vendte som efter finanskrisen, og ejendomsudvikleren gik konkurs. Derfor koblede bestyrelsen som det første en advokat på projektet, som gik grundigt til værks og sørgede for, at der blev stillet alle de nødvendige økonomiske garantier. Derudover blev Peter Jahn & Partners koblet på projektet som byggerådgiver efter anbefaling fra Empex, som leverer ejendomsservice, og som ejerforeningen har haft et mangeårigt samarbejde med.

Byggerådgiveren hjalp med at lave projektbeskrivelsen og indhente tilbud fra tre forskellige ejendomsudviklere. Valget faldt på den ejendomsudvikler, som bestyrelsen havde størst tillid til med hensyn til selskabets økonomiske soliditet, ligesom den visuelle præsentation af de nye taglejligheder også betød noget: Lejlighedernes høje kvalitet blev taget som et udtryk for, hvor grundig renoveringen af ejendommene ville blive.

Økonomisk fornuft

Nu er taglejlighederne i den første ejendom færdige, og stilladset bliver flyttet til den næste ejendom, så etape to af i alt fire etaper kan begynde.

»Selvfølgelig er det trættende at bo i en byggeplads, men nu bliver alt gjort på én gang, så vi slipper for det i fremtiden,« siger Simon Lyngsø, som er ekstra tålmodig pga. den økonomiske fornuft i projektet.

»Det giver på alle måder super god mening at sælge tørrelofterne. Ikke alene kan min hustru og jeg nøjes med at betale halvdelen, i forhold til hvad vi ellers skulle have betalt til et nyt tag og den omfattende renovering af ejendommen. Med de nye beboere i taglejlighederne bliver vi også flere til at deles om fællesudgifterne fremadrettet,« understreger Simon Lyngsø.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Simon Lyngsø, Bestyrelsesmedlem i Ejerforeningen Silkeborg

Vælg det rigtige tagpap til boligforeningen og få 50 års levetid


En ny analyse rykker udvalgte tagpapløsninger op i top på holdbarhedsskalaen. Vælger man en løsning med to-lagstagdækning har taget udsigt til mindst 50 års levetid – det er ikke kun godt for miljøet men betyder også færre udgifter for boligforeningen til renovering og vedligehold.


Tag_05_-_Jonas_Fotografi_CMYK.jpg

Indtil nu har bygherrer kunnet forvente en levetid på ”mellem 30 og 50 år”, når de har valgt et tag med tagpap. Men en ny, uafhængig Teknisk Godkendelse til Anvendelsen – også kendt som en TGA – hæver nu det estimerede antal leveår for Phønix Tag Materialers to-lags SBS-løsning til mindst 50 år under forudsætning af, at taget er udført korrekt efter anvisningerne i Taghåndbogen. Det er den uvildige organisation ETA Danmark, der har stået for at udarbejde den tekniske godkendelse. Konklusionerne omkring levetid bygger på feltundersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), som på foranledning af ETA Danmark har gennemgået og analyseret en række ældre tage over hele Danmark, hvor tagpappen er udlagt i 1990’erne.

”Feltundersøgelsen viser, at de oprindelige fysiske egenskaber ved tagpappen er stort set bibeholdt efter 25 år. På den baggrund vurderer vi, at to-lagstagdækningen bestående af PTM Bituflex eller BituFlex Kombi overpap med PTM Duraflex eller DuraFlex Kombi underpap har en levetid på mindst 50 år, hvis den er korrekt udført,” fortæller adm. direktør Thomas Bruun fra ETA Danmark.

Bekræfter interne undersøgelser

L1008097.jpg

De 25 år gamle papløsninger har næsten ingen tegn på nedbrydning, heller ikke i skotrender og lunker, hvor der lejlighedsvis står vand. Hos Phønix Tag Materialer, som står bag de undersøgte tagpapprodukter, er der stor tilfredshed med analysens konklusioner.

”Vi er rigtig glade for, at den nye TGA bekræfter vores interne undersøgelser gennem en grundig, uvildig analyse, der er baseret på danske forhold. Vi ved, at sikkerheden for et tæt tag i mange år er en af de allervigtigste parametre, når der skal vælges materialer. Og en lang levetid på over 50 år betyder både en økonomisk fordel og en mere bæredygtig brug af ressourcerne for bygherren,” siger Kenneth Vraa, salgs- og marketingdirektør i Phønix Tag Materialer.


Hjælper rådgivere og bygherrer

En Teknisk Godkendelse af Anvendelsen er en ny typegodkendelse, der især er et vigtigt arbejdsredskab for fagfolk, som har brug for at kende både produktegenskaber og forbindelsen til bygningsreglementets funktionskrav. I en TGA dokumenterer en uvildig tredjepart, at et givet produkt lever op til det, som producenten beskriver.

”Med en TGA kigger vi mere holistisk på produktet og ikke bare specifikt på eksempelvis brandegenskaber,” forklarer Thomas Bruun fra ETA Danmark. Han fortsætter: ”Ved at samle alle de egenskaber, der kan være relevante, får vi en fyldestgørende dokumentation, som gør, at de, der skal bruge tagdækningen, kan træffe deres valg af materialer på et informeret og dokumenteret grundlag. I dette tilfælde betyder det en tryghed for den arkitekt, konstruktør eller rådgivende ingeniør, der skal anbefale en sikker tagløsning til et projekt.”

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Kenneth Vraa, Phønix Tag Materialer



Sælg tørreloftet og styrk foreningens økonomi

Min Boligforening arrangerer CaféAften den 5. september om “Indretning af tørrelofter/tagetage til moderne tagboliger” i Arbejdernes Landsbanks lokaler i AL2 på Nørrebro.


Udgiften til renovering af ejendommen kan blive en indtægt frem for en udgift.


I ældre etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring. Lofterne er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede. Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget – der ofte er utæt.

I takt med installering af tørretumblere eller etablering af altaner, bliver behovet for et tørreloft mindre. Tilsvarende kan funktionen til pulterrum oftest ske andet sted i ejendommen f.eks. i kælderen. Indretning af de gamle tørrelofter til tagboliger er bæredygtig og økonomisk fornuftigt, da det optimerer driften af ejendommen. Derudover er der hårdt brug for boliger i de større byer i Danmark, så de gamle lofter kan vise sig at være guld værd for foreningerne.

Frasalg af tørreloftet sker oftest når en forening står overfor en større renoveringsudgift - typisk udskiftning af taget. Hvor det tidligere var muligt at give tørreloftet i bytte for et nyt tag, har udviklingen af boligmarkedet især i de større byer gjort, at værdien af tørreloftet foruden et nyt tag også kan finansiere andre renoveringsopgaver - f.eks. trappeopgange eller facader.

Ved at sælge hele loftet til en ejendomsudvikler står foreningen ikke med risikoen for projektets gennemførelse, da dette er overdraget til udvikleren. Når hele loftet sælges, sker dette til markedspris, hvilket også er i foreningens interesse. Både andels- og ejerboligforeninger kan sælge det gamle tørreloft til en ejendomsudvikler, der herefter kan indrette loftet til nye tagboliger.

tagbolig 1.jpg


Mærkbar effekt på varmeregning og fællesudgifter

Når der indrettes nye boliger på loftet, øges antallet af beboere, og de nye beboere i tagboligerne bidrager positivt til den fælles drift af ejendommen. Der bliver således flere til at afholde udgifterne ved fremtidig renovering af ejendommen og en stigning af den enkelte beboers fællesudgifter kan undgås.

Ved indretning af tagboliger reduceres ejendommens samlede varmeforbrug, da nye tagboliger skal isoleres efter gældende regler for nybyggede boliger. En reducering af ejendommens samlede varmeforbrug kommer alle i foreningen til gode - også dem i stueetagen.


Processen fra idé til beslutning

Førend at loftrummets potentiale kan realiseres, er der flere processer, som foreningen skal igennem. Hvis loftsrummet skal omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørreloftet kræver som regel 2/3 stemmeflertal fra den samlede forening og dette kræver at foreningen kan samles om beslutningen ved generalforsamlingen. Herefter er der en række forhold, som foreningen skal tage stilling til og være opmærksom på.


Foreningsforhold

Der skal udarbejdes nye vedtægter og fordelingstal, når antallet af boliger øges i ejendommen. Nye tagboliger i en eksisterende forening vil oftest blive udført som ejerboliger. I en andelsboligforening betyder dette, at hele ejendommen ændres til en ejerforening – dog vil den eksisterende andelsboligforening ”leve videre”, idet andelsboligforeningen blot kommer til at udgøre én af ejerlejlighederne i den nye forening. Da den gamle andelsboligforening i den nye ejerforening udgør en meget stor del af ejendommen, vil andelsboligforeningen efterfølgende udgøre et flertal ved generalforsamlingen.

En ejendomsudvikler, f.eks., Tagbolig.nu, kan tilbyde at levere oplæg til nye vedtægter, som efterfølgende tilpasses i samarbejde med foreningens juridiske rådgiver.

tagbolig 2.jpg


Indhentning af tilbud og evt. byggeteknisk rådgiver

Hvis foreningen ønsker at indhente flere tilbud for at sikre den bedste pris, er det vigtigt, at tilbuddene er sammenlignelige. Foreningen må gøre det klart hvilket arbejde, der ønskes udført på ejendommen herunder evt. krav til materialer. Tagbolig.nu anbefaler, at foreningen indgår et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, både i den indledende proces i forbindelse med indhentning af tilbud og i forløbet med byggeriets udførelse. Den ekstra udgift til en byggeteknisk rådgiver kan dels lette bestyrelsens arbejde og dels sikre, at foreningen opnår de bedste løsninger.


Gennemførelse af byggeriet

Når overdragelsesaftalen mellem foreningen og ejendomsudvikler er på plads og stemt igennem på generalforsamlingen, skal der indhentes en byggetilladelse. Varigheden af dette afhænger af de enkelte kommuners sagsbehandlingstid og tager typisk 3-9 måneder.

Når byggetilladelsen foreligger, kan det egentlige projektmateriale udarbejdes. Der går herefter ca. 6 måneder til det egentlige byggeri med renovering og indretning af nye tagboliger kan opstartes.

Varigheden af byggearbejdet er afhængigt af antallet af nye tagboliger. Tagbolig.nu er i gang flere steder i København og som eksempel kan nævnes at der er afsat 12 måneder til et projekt, hvor vi indretter 5 boliger og afslutningsvis istandsætter 5 hovedtrapper og 5 køkkentrapper samt renoverer facaden.


En proces der kan betale sig

Et frasalg af loftet og indretning af tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Det er en tidskrævende proces for bestyrelsen, men alternativet er, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis det gamle tørreloft forbliver, og der skal udføres en renovering af ejendommen med traditionel finansiering.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Rune Hyldig Bjørke, Tagbolig.nu

Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet


Oppe under tagene i etageejendommene landet over samler der sig ikke kun skidt, støv og beboernes hengemte habengut. Tænker man sig om, er der muligheder for at udvikle ejendommen og skabe økonomisk råderum til øvrige renoveringer.


Foto: Velux

Foto: Velux

For over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet. Han var en visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende.

Boligforening fik lys idé

I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt. Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet.

For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne ”penthouse”-lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen.

Foto: Velux

Foto: Velux

Få mere luft under taget

Er tagetagen allerede inddraget til lejligheder, men står overfor at skulle udskifte eksisterende ovenlysvinduer, er det værd at undersøge muligheden for, om lys og luft kan få bedre kår til glæde for både nuværende og kommende beboere. Der er nemlig nye spændende rumudvidende alternativer til det klassiske ovenlysvindue.

De innovative rumudvidelser er designet med henblik på at skabe mere plads og bedre adgang til livgivende dagslys og frisk luft. Ateliervinduer fra VELUX er et alternativ til den klassiske kvist, hvor fire eller seks ovenlysvinduer skaber op til to nye kvadratmeter i boligen*.

En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor.

*Et boligareal udregnes i m2, hvor der er min. 1,5 meter til loftet. En atelierløsning skaber rum i højden og derved øges boligens størrelse - både på papiret og i dagligdagen.

Hold ovenlysvinduerne i god form ved regelmæssig service

Blandt andet VELUX Danmark har udført service på tusindvis af ovenlysvinduer og derigennem har man opbygget erfaring i hvad boligforeninger efterspørger i forbindelse med vedligehold af ovenlysvinduer.

På trods af at ovenlysvinduer er bygget af solide materialer kan almindeligt slid og det hårde danske vejr imidlertid godt sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Det kan være vigtigt med et regelmæssigt eftersyn udført af leverandøren eller anden rådgiver, som kan kontrollere for skader, optimere funktionaliteten og dermed forlænge vinduets levetid.

Er foreningens ovenlysvinduer mere end fem år gamle, vil et servicetjek allerede nu kunne gøre en forskel. Eftersynet opfanger alle de små fejl og skader, før de bliver store, og sikrer et fælles højt brugsniveau på alle vinduer. Dette kan kombineres med at få en generel status på vinduerne i forhold til alder og tagets øvrige stand. Det gode råd er, at løbende vedligehold resulterer i færre servicebesøg og småreparationer og bliver derved en yderligere besparelse.

Foto: Velux

Foto: Velux

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Artur Slupinski, Velux A/S

Solcellerne er den nye megatrend i boligforeningerne


Mange andels- og ejerboligforeninger har gennem årene forsøgt at forbedre foreningens bæredygtighed gennem lavere ressourceforbrug og indtænkning af vedvarende energi. Det giver mening, når man er mange husstande samlet på et koncentreret areal.


De klassiske store kasser af solcelleanlæg man ser klodset placeret på privatboliger havde sin storhedstid, da der fulgte tilskud med installationerne tilbage i 2012-2014. Kun enkelte boligforeninger fulgte med blandt andet fordi, de praktiske løsninger omkring forbrugsmålere og fordelingsregnskaber kan være en besværlig hindring i en forening, når der integreres et solcelleanlæg, der dækker individuelt forbrug og også kan være en decideret indtægtskilde. Den faldende trend for installation af solcelleanlæg pga. manglende tilskud er ved at vende med en spirende optimisme, idet integrationen af solceller nu er endnu mere attraktiv også for større ejendomme og boligblokke.

Ennogie-4.jpg

Solcellerne bliver billigere

Solcellerne er blevet billigere pga. produktudvikling, større efterspørgsel og dermed stordrift i produktionen. Så på trods af at tilskuddet til installation af solceller er bortfaldet og betalingen for den overskydende strøm man producerer er lav, er der nu større muligheder både økonomisk, æstetisk og praktisk for at integrere solceller ved større renoveringsopgaver i andels- og ejerboligforeninger. Og det tiltaler mange bestyrelser og beboere at være selvforsynende af strøm og måske også få dækket en del af sit varmtvandsbehov.  Især når solcellerne fremstår usynlige ved at være integreret i tag- og facadebeklædning eller andre bygningsmaterialer.

Hvordan kombinerer man solceller med fjernvarme?

Hvis man står overfor udskiftning af tag og gerne vil have solceller, så kan man nøjes med at benytte tagsten med solceller i f.eks. 25% af taget og almindelige tagsten eller -plader for resten af taget. Så får foreningen dækket størstedelen af eget og evt. beboernes behov for strøm. Da tagsten og- plader med eller uden solceller ligner hinanden, giver det stadig et ens og æstetisk vellykket udseende. Denne løsning giver altså en mulighed for københavnske boligforeninger at producere egen - stort set CO2 neutrale - strøm kombineret med fjernvarme til opvarmning og varmt vand.

Vedligehold og renovering af solcelleanlæggene

Tagmaterialer med integrerede solceller er desuden konstrueret, så der ved fejl eller defekt i en solcelle eller skade på en tagsten kun skal udskiftes selve den berørte tagsten. En defekt solcelle i en tagsten kan ved få målinger lokaliseres og tagstenen udskiftes. Taget med integrerede solceller kan godt holde 50 år eller mere, så en fleksibel renoveringsløsning, gør således ikke løbende vedligehold nødvendigvis dyrere end vedligehold af almindeligt tag.

Et Tesla batteri i kælderen?

Da solceller selvsagt producerer strøm ujævnt over døgnets timer og sæsonen, er der behov for lagring af overskudsstrøm, der produceres, når solen skinner, til forbrug på andre tider af døgnet eller året. Teknologien er ved at være langt, men batterier til dette formål er stadig dyre og skal testes for driftssikkerhed og effektivitet. Lagringsstrøm giver desuden større mening, når den kombineres med andre energiproducerende enheder såsom varmepumper eller jordvarmeanlæg. Tesla er et af de firmaer, der på globalt plan er gået ind i produktionen af tagmaterialer med integrerede solceller samt strømlagring i større format. Andre firmaer i Danmark er leverandører som Solartag, Zep Nordic og Ennogie, der hver især er langt fremme med produkter, der er testet og markedsklar.

De 3 nyeste trends indenfor solceller

Solceller integreret i tag   Solcellepaneler der er integreret i tagsten eller tagmaterialer, og kan fås i større moduler eller som enkelte tagsten- eller plader. Man kan vælge solceller i dele eller hele af taget. Der udvikles løbende på effektivitet, holdbarhed og enkelheden i montage, men prismæssigt, æstetisk og designmæssigt er de integrerede tagmaterialer fuldt på højde med almindelige tagmaterialer.

Solceller integreret i tag

Solcellepaneler der er integreret i tagsten eller tagmaterialer, og kan fås i større moduler eller som enkelte tagsten- eller plader. Man kan vælge solceller i dele eller hele af taget. Der udvikles løbende på effektivitet, holdbarhed og enkelheden i montage, men prismæssigt, æstetisk og designmæssigt er de integrerede tagmaterialer fuldt på højde med almindelige tagmaterialer.

Solceller integreret i facader og vinduer   Facadematerialer, vinduesrammer og paneler med solceller producerer pga. deres ofte lodrette position mindre strøm end skrå eller vandrette tagkonstruktioner. I glas- og vinduesprodukter skal der også tages hensyn til lysindfald, men det kan bruges i f.eks. glasværn i altaner. Disse produkter er primært brugt i forsøgsprojekter og er ikke så langt fremme effektivitetsmæssigt som f.eks. tagmaterialer med integrerede solpaneler.

Solceller integreret i facader og vinduer

Facadematerialer, vinduesrammer og paneler med solceller producerer pga. deres ofte lodrette position mindre strøm end skrå eller vandrette tagkonstruktioner. I glas- og vinduesprodukter skal der også tages hensyn til lysindfald, men det kan bruges i f.eks. glasværn i altaner. Disse produkter er primært brugt i forsøgsprojekter og er ikke så langt fremme effektivitetsmæssigt som f.eks. tagmaterialer med integrerede solpaneler.

Lagring af strøm fra solceller i batterier/tanke   Man producerer oftest mere strøm i soltimerne end man kan bruge (hvilket dog udjævnes en del, når man er flere boligenheder, der deles om solcelleproduktion og forbrug). Med et stort batteri vil man kunne lagre strøm til om aftenen og til vinteren. Teknologien er langt, og der udvikles stadig på effektivitet, driftssikkerhed, pris og holdbarhed.

Lagring af strøm fra solceller i batterier/tanke

Man producerer oftest mere strøm i soltimerne end man kan bruge (hvilket dog udjævnes en del, når man er flere boligenheder, der deles om solcelleproduktion og forbrug). Med et stort batteri vil man kunne lagre strøm til om aftenen og til vinteren. Teknologien er langt, og der udvikles stadig på effektivitet, driftssikkerhed, pris og holdbarhed.

Artiklen er skrevet af Carsten V. Jagerkilde, Min Boligforening

Minimer udgifterne ved reparationer i højden


I England er det helt normalt at se professionelle rebteknikere fire sig ned og reparere bygninger. I Danmark er der stadig mange som stopper op og ser, hvad rebteknikere laver oppe på taget eller ved skorstenen. Formålet med at anvende håndværkere i reb er, at lift og stillads er sparret væk.


Københavns boligforeninger står meget tæt, og det er dyrt at få lavet en skorsten på taget eller tætnet en utæthed. Stillads koster hurtigt en formue, og en lille opgave kan blive en dyr, uventet omgang.
Oftest har boligforeningerne fået udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så flere store opgaver som vinduer, tag og facade bliver løst samtidig for at minimere udgiften på stillads eller lift.
 

Foto: Rebteknikeren ApS

Foto: Rebteknikeren ApS

Nu kan vedligeholdelsesplan og økonomi hænge bedre sammen

Utætheder i taget har tidligere tvunget boligforeninger til at få fremskyndet projekter som facaderenovering eller nye vinduer, fordi det ville være alt for dyrt at skulle betale for stilladset nu og igen om tre år, når vinduer skal skiftes. Det betyder, at vinduer bliver skiftet, selvom de godt kunne side tre til fem år endnu, fordi det kan svare sig på den lange bane pga. udgiften til stillads.

De er glade for at kunne få repareret for eksempel skorstene og brandvægge det ene år, malet kviste året efter, og derefter stadig at kunne vente fem år med at få sat et stort facadestillads op og skiftet dårlige vinduer. Det skaber fleksibilitet i både i økonomi og vedligeholdelsesplan.

 

Boligforeningen på Lange-Müllers Gade

I bestyrelsen for andelsboligforeningen stod man med et dilemma. Taget var utæt, og de betalte stadig af på et lån for udskiftning af kviste for 11 år siden. At skifte et helt nyt tag ville koste over 20 millioner.

Nu kom der vand ind flere steder på loftet og ned til flere beboere. Rebteknikeren blev tilkaldt for at tætne taget i de områder, hvor der trængte vand ind hos beboerne.
Efter at vandskaderne blev stoppet udefra, blev hele taget gennemgået for at få et overblik over tagets tilstand. Firmaets tømrer og murer gennemgik taget inde fra tørreloftet og kunne konstatere, at understrygningen samt overstrygning var løs og de fleste steder manglende. Det betød, at de ca. 2400 m2 tagflader var meget utætte, og et nyt tag var tiltrængt.
Et nyt tag var ikke en mulighed, og det var et utæt tag heller ikke. Derfor udarbejdede Rebteknikeren et overslag over, hvor meget det ville koste at tætne alle 2400 m2 tegltag med en bitumen fugemasse.
 

Luft i økonomien

Prisen blev sammenlignet med en anden entreprenørs pris, som skulle anvende et stillads. Dernæst regnede bestyrelsen på om det kunne svare sig at få det nye tag nu og samtidig optage et nyt lån.
Bestyrelsens beregninger viste, at løsningen med håndværkere i reb var den bedste løsning. Boligforeningen slap for at stifte et nyt lån, og der ville nu være råd til at få afdraget på det eksisterende lån, inden der blev behov for et nyt.
I 2015 blev tagfladerne tætnet på den første blok, og det blev helt klart, hvor mange m2 tag en håndværker kunne tætne hængende i reb. Det gav os et godt billede af slutprisen, når alle 2400 m2 var tætnet.
En billeddata-rapport kunne vise, hvordan resultatet af første blok så ud udefra, og da den estimerede slutpris stadig så rentabel ud, blev arbejdet på de resterende tagflader iværksat i 2016.

I samme ombæring får foreningen gennemgået de 34 skorstene og repareret de, der trænger.

 

Sikkerhed og uddannelse

Foto: Rebteknikeren ApS

Foto: Rebteknikeren ApS

At blive ansat i Rebteknikeren kræver sin håndværker. Foruden at være fagudlært og dygtig i et fag som tømrer, murer eller maler skal man være i god fysisk form.
Alle mand er certificeret og uddannet i IRATA systemet, hvilket er det ældste og meste stringente industriklatrersystem.
Alle opgaver bliver løst af minimum to mand, som alle er uddannet til at redde hinanden i tilfælde af et ildebefindende.
 

Rapelling eller faldsikring?

Industriklatring må på ingen måde sammenlignes med rapelling eller faldsikring.
I rapelling firer en mand sig ned i ét reb og udstyr lavet til kortvarig anvendelse.

Industriklatring blev i sin tid lavet til at skaffe sig adgang til opgaver på søens boreplatforme. Hele IRATA systemet er udarbejdet til at kunne imødekomme de høje sikkerhedskrav, der er til højde arbejde i olie og gas sektoren.
Udstyret der anvendes af Rebteknikeren, er for eksempel lavet til at kunne låse sig fast på rebet, så begge hænder kan anvendes til at løse opgaven. Alt værktøj sidder fast til mandens sele med en stålwire, der er udviklet til formålet, så en skruemaskine ikke kan tabes.
Industriklatring er den sikreste måde at løse opgaver i højden på. Langt mere sikker end arbejde fra stillads.

En certificeret rebteknikker anvender et to-reb system. De to reb hænger i nogle ankerpunkter, som teknikeren selv har monteret og testet før brug. Uddannelsen, samt det faktum, at rebteknikeren selv skal hænge i ankerpunkterne, gør, at alt udstyr, reb og ankerpunkter bliver kontrolleret mere end én gang, inden teknikeren hægter sig på systemet.
 

Hvad siger Arbejdstilsynet?

Arbejdstilsynet kommer forbi vores pladser i gennemsnit 2-3 gange om året.
Når de møder op på en plads, ønsker de typisk at se vores redningsplan og risikoanalyse samt høre nærmere om, hvad vi laver. Derefter kører de igen. De er jo til for at opretholde sikkerheden, og det sætter vi faktisk pris på, da vi gør det samme.
Nogle tilsynsførende ved mere om denne type højdearbejde end andre, men de fleste kender godt til vores IRATA uddannelse og sikkerhedsniveau. Vi fik også for første gang et besøg af AT i Juli måned på firmaadressen, hvor vores interne sikkerhedsprocedurer samt lager med udstyr blev gennemgået.
Her var der intet sikkerhedsmæssigt at bemærke. Vi har dog indført en ny politik omhandlende solcreme til vores ansatte, som jeg ikke vidste, jeg skulle tage stilling til
”, udtaler Jacob Vestervang smilende.

Foto: Rebteknikeren ApS

Foto: Rebteknikeren ApS

 

 

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Jacob Vestervang, direktør i Rebteknikeren ApS