Det gode foreningsliv


Det gode boligforeningsliv har fællesskabet og samværet som omdrejningspunkt. De ydre rammer og miljøet i en boligforening kan være afgørende for øget dialog, godt naboskab og færre konflikter mellem beboere.


Foreningsliv er et centralt element i det danske samfund, som bidrager til fællesskab, inddragelse, selvstændighed og lighed. Foreningslivet er så integreret en del af Danmark, at det sammen med frivillighed indgår som en af de 10 vigtigste værdier i den store Danmarkskanon med de samfundsværdier, traditioner og bevægelser, vi er formet af og fælles om, og som er værd at tage med ind i fremtidens samfund.

Når man bor i en andelsbolig eller en ejerlejlighed, bor man i en forening, der ikke alene har til formål at forestå driften af den ejendom, der anvendes til beboelse for foreningens medlemmer, formålet er også at sætte de ydre rammer for ejendommens boliger og for livet i foreningen i det hele taget. Boligforeningen har dermed en væsentlig indflydelse på medlemmernes hverdag og hjem.

For de fleste danskere er ens hjem et meget vigtigt sted, der er med til at definere os som mennesker, og derfor forandrer, indretter og udsmykker vi vores hjem, så de afspejler hvem, vi er, og hvilke værdier, vi står for. Hjemmet er det sted, hvor vi slapper af, laver ingenting, lader op, kort sagt stedet vores liv forankres. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge - en fæstning, der beskytter os i det daglige.

Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber – det gælder såvel hjemmet bag de 4 vægge, som de ydre rammer, altså selve foreningen og livet i denne. Medlemmer af en boligforening bør derfor prioritere ressourcer på opbygning og bevaring af det gode foreningsliv, på samme måde, som man bruger ressourcer på sit eget hjem.

Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber
Ejendomme (08).jpg

Godt naboskab

Et godt naboskab, ligger selvfølgelig lige for, når vi taler om foreningslivets betydning for opfattelsen af ens eget hjem. Naboskabet fremhæves ofte som noget af det, der har størst betydning for, om man trives og føler sig tryg, dér hvor man bor. Der er mange fordele ved at bo tæt på andre mennesker – f.eks. i etagebyggeri – og en af dem er den glæde og tryghed, som gode naboer kan give i hverdagen. I en boligforening er naboskab ikke alene afgrænset til dem, man lige deler hjemmets vægge med, men tillige alle andre, der har sin gang i og omkring foreningen.

Alle i foreningen er med til at danne foreningens liv, og når ens hjem er med til at definere os som mennesker, betyder de ydre rammer og foreningen som helhed også noget for rigtig mange af beboerne. Den ejendom man bor i, synes i højere grad end tidligere, at blive betragtet som et personligt visitkort, noget man ønsker at kunne bo i med stolthed. Derfor går stadig flere foreninger op i, at deres ejendom fremstår præsentabel og attraktiv. Netop i disse år er der mange andelsbolig- og ejerforeninger som gør en yderst aktiv indsats for at stimulere det gode foreningsliv gennem etablering af legepladser, petanquebaner, urtehaver, fælleskøkkener og andre fællesaktivitetsarealer og -rum til glæde for beboerne. Sådanne installationer er med til at skabe et levende fællesskab og foreningsliv, og det får ejendommen til at fremstå mere indbydende. En ejendom med mange fælles faciliteter og et godt socialt liv er noget, man stolt kan vise frem.

Deleøkonomi

En anden væsentlig tendens, der for tiden vinder indpas i understøttelsen af et godt foreningsliv, er det, der i moderne tale benævnes som deleøkonomi. Det at dele ting med hinanden, er ikke et nyt fænomen, da deletanken i egentlig organiseret form stammer helt tilbage fra 1800-tallets andelsbevægelse. Det nye i forhold til den oprindelige deletanke, er netop ordet økonomi, deleøkonomi er nemlig grundlæggende et økonomisk princip. De deleøkonomiske tiltag, der f.eks. tales mest om som Uber, AirBnb og GoMore har alle et betydeligt økonomisk incitament.

Den klassiske deletanke, altså den, der er båret af ønsket om at dele ting med hinanden, uden indtjening for øje, vinder samtidig større og større indpas i de danske boligforeninger. Der ses biblioteker, hvor beboere kan bytte bøger med hinanden, fællesarealer udlagt til værksteder, hvor man kan bytte og låne værktøj, sy- og køkkenmaskiner, og flere foreninger er så småt begyndt at overveje og i mindre grad etablere deleordninger omkring biler, trailere m.v.

ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har lavet en undersøgelse, som viser, at det at dele ting med hinanden flittigt bruges i de danske andelsboligforeninger. Ifølge undersøgelsen deler fire ud af ti adspurgte andelshavere jævnligt ting med deres naboer, mens en sammenlignelig undersøgelse foretaget af Dansk Erhverv har vist, at det kun er en ud af ti danskere, der enten deler eller låner brugsgenstande med og af deres naboer.

ABFs undersøgelse viste desuden, at landets andelshavere kan se fordele i at dele. 75 % af de adspurgte finder, at det er dejligt at kunne hjælpe hinanden, og knapt halvdelen peger på, at de kommer tættere på naboen, når de låner ting af hinanden.

Det falder formentligt mere naturligt i en andelsboligforening, at dele ting end det gør i andre boligtyper, netop fordi andelsboligen som boform i sin grundstruktur er baseret på fællesskab, men også i ejerboligforeninger opleves en stigende interesse for at dele ting med hinanden.

Det at dele giver altså mange fordele, det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser. Det er nærmest kun fantasien, der sætter grænser for, hvor deleøkonomien kan integreres i en boligforening. Bestyrelsen i den enkelte boligforening kan derfor med god grund løbende høre foreningens medlemmer om, hvad de måtte have af gode ideer og interesser i det at dele, og så facilitere de gode forslag, der måtte komme ind.

Ejendomme (14).jpg

»Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv«

Sociale arrangementer

De klassiske forsøg på at skabe liv og sammenhold i de fleste boligforeninger rundt omkring, har traditionelt været afholdelse af arbejdsdage, julekomsammen og sommerfester. Mange foreninger har over tid, oplevet en vigende interesse og deltagelse, men også her synes der at være sket en udvikling, idet flere og flere foreninger oplever større succes med at skabe fællesskab gennem f.eks. løbeklubber, fitness, yoga, madaftener, Skt. Hans bål, afholdelse af foredrag hhv. beboermøder, vinsmagning, juletræstænding og meget mere.

Når de sociale tiltag lykkes, synes opskriften typisk at være, at man indledningsvist har gjort en aktiv indsats for at afdække hvilke interesser, der er i foreningen, så de sociale tiltag kan tilpasses hertil. En anden væsentlig ingrediens til succes synes at være behovet for ambassadører. Engagement smitter og ildsjæle med gode ideer, er ofte en forudsætning for at få sparket et tiltag godt i gang.

Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes, men når først det lever, styrkes synergien, beboernes engagement og deltagelse, og gennem den glæden for eget hjem.

Når der tales om drift af boligforeninger, skal man passe på ikke kun at fokusere på renhold og vedligehold af selve bygningen. En forening er meget mere, og det gode foreningsliv kan og bør også prioriteres ind som en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Allan Rigelsø, Boligadministratorerne

Tøjtørring uden opvarmning


Hvorfor bruge mange penge på at opvarme for at tørre tøj, når affugtning tørrer tøjet hurtigere og til en brøkdel af energiomkostninger til varme? Opvarmning kan helt undværes, da affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler.


Clothes_in_DryingRoom.jpg

Ved brug af affugtning spares der mange penge

Ved at installere soprtionsaffugtning i tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning eller kondensaffugtning risikerer man, at der opsuges fugt i vægge og lofter, hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum.

Virker som en blæsende sommerdag

Metoden skaber den tilstand vi kender fra en solrig og blæsende sommerdag, hvor vasketøjet på den udendørs tørresnor tørrer på rekordtid. I et affugtet tørrerum cirkuleres luften rundt i rummet, hvor tøjet er hængt til tørre og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring.

Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver eksempelvis et unødigt slid på tøjet og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer.

Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter

Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af blandt andet udstyr og tøj.

Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, det vil sige ”gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at opholde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur og høj luftfugtighed. Derudover er energiomkostningerne voldsomt reducerede i forhold til opvarmning.

Fordelene ved et affugtet tørrerum

  • Store energibesparelser i forhold til opvarmning

  • Meget kort tørretid

  • Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper

  • Automatisk start/stop

  • Nem installation

  • Nem vedligeholdelse

Færdig løsning

Udover affugteren leveres også et konsol til vægmontering af affugteren, samt en lille styreboks med en indbygget elektronisk hygrostat samt føler, timer, startkontakt og driftlampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget. Desuden leveres én eller flere cirkulationsventilatorer af passende størrelse med konsol.

Munters_princip.jpg

En sorptionsaffugter fjerner vandet i luften ved at suge rumluften gennem en fugtabsorberende rotor, hvorefter en modsatrettet og opvarmet luftstrøm blæses igennem en del af denne rotor og fjerner fugten, der blæses ud til det fri. Sorptionsaffugteren indeholder altså ingen kølemidler eller køleflade som en traditionel kondensaffugter og har derfor ingen temperaturmæssige driftbegrænsninger. Det betyder, at rummet, der skal affugtes, kan være koldt og uopvarmet – affugteren ville stadig fjerne vand, selvom den stod i frostvejr.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Kirsten Tolstrup, Munters A/S

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen


Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme – herunder 18 måneders reglen ved valuarvurdering?


Man kan som bekendt vælge mellem 3 principper ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsboligejere: 1) Anskaffelsesværdien, 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar), samt 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering. Grundene til at vælge de forskellige principper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet forening er der fra 2013 indført regel/krav om, at anvende opgørelsesmetode nummer 1 eller 3 i de første to år, og ved en ældre forening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forklares.

Kopi af piggy (002).jpg

Konsekvenser ved valg af den offentlige vurdering som princip

Mange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere omkostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og endda medføre forringede økonomiske muligheder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med "problemet". Foreninger, der vælger den offentlige vurdering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedsprisen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godkende en eventuel værdiforøgelse ved gennemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnskabet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forringet egenkapital. Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af værdien, som kun reguleres hvert andet år. Da den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlighed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendommens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgsmæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

At vælge en valuar er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale

Ved valg af princip nr. 2 – som er valuarvurderingen, vælger man den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på. En ejendomsmægler og valuar er specialist i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættelse af jeres ejendom sikrer I, at der er taget højde for alle tænkelige forhold, der påvirker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt. Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sammenligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokalområdet, markedstendenser og lovmæssige forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige knowhow og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områder, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og dermed sikre en bedre markedsværdi. Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væsentlige forhold, der kan påvirke prisfastsættelsen. Alt dette afspejles i valuarvurderingen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B's årsrapport.

Valuaren bør tages med på råd ved jeres vedligeholdelsesplan og for at sikre at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksis

Udover at I får en mere præcis ejendomsvurdering, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres vedligeholdelsesplan og også at indregne valuars årlige-tjek-up i bestyrelsens periodiske og fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabsafslutning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig. Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. Nedenfor forklarer ejendomsmægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned:

Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering.

Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned?
I følge andelsboliglovens § 5 kan en andelsboligforening i forbindelse med opgørelse af andelskronens værdi (andel i foreningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen.
Disse principper er:
1    Anskaffelsesprisen
2    Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (benævnt som "valuarvurdering")
3    Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering

Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.

Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvikling

Fra 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der "begrænser" anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 - efter bestemmelsens ikrafttræden.

Vurderingen er som nævnt til brug for foreningens ansættelse af ejendommens værdi i årsrapporten og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejligheders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages udgangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlighedsejendom. Samtidig betyder det, at valuaren skal indhente alle relevante oplysninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom.

Bl.a. som følge af den monopolstilling valuarer har på at udføre vurderinger af andelsboligejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Jeanette Elsner og Hans Trebbien

Den nye valuarvurdering efter DCF-metoden


Den 28. juni 2018 blev Bekendtgørelse om Valuarvurdering vedtaget, med virkning fra og med den 1. oktober 2018, dvs. fra denne dato skal alle valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme vurderes, ud fra regelsættet i denne lov.


Den nye lov øger troværdigheden omkring valuarvurderinger

Loven er på den ene side temmelig restriktiv, idet den i praksis har regler for alt, hvad en valuar kan og må, men den har nu også nogle meget åbenlyse fordele, nemlig:

  1. Eftersom reglerne er blevet standardiserede, og det er de samme regler og forudsætninger, der gælder for alle, må man også forvente, at spørger man 3 valuarer om en værdi på den samme ejendom, vil man få 3 svar, der ligger forholdsvis tæt på hinanden.

  2. Før loven blev vedtaget, var spillereglerne i det store og hele defineret af nogle afsagte domme, dvs. nogle spilleregler for hvad man ikke må. Det har så – groft sagt -  været op til valuaren modsætningsvis at gennemskue, hvad man dermed må.

  3. Eftersom regelsættet i princippet er åbent og frit tilgængeligt, fremmer det også gennemskueligheden af hvad det egentlig er, der foregår i en valuarrapport.

Standardisering, ensartet regelsæt og åbenhed/gennemskuelighed er alle 3 forhold, der medvirker til at fremme troværdigheden omkring valuarvurderinger.

WP_20180821_11_29_42_Rich.jpg

Loven er et fremskridt - men med forbehold

Og lad os bare være ærlige: Valuar-vurderingsbranchen har været kendetegnet ved nogle skandale vurderingssager, og det har ganske enkelt været for let at udarbejde rapporter, der har været urealistisk højt vurderet (det virker meget åbenlyst, at det har været sigtet med loven, at man gerne ville rydde op i dette), og baseret på forudsætninger, der kan være umulige at gennemskue for de egentlige brugere af rapporterne: Andelshaverne. Regelsættet er således et initiativ vi hos danbolig Erhverv hilser særdeles velkomment, idet vi kun kan bifalde, at der skal herske en høj grad af troværdighed omkring valuarvurderingerne. Selv om vi betragter loven som et fremskridt, er der dog 2 forhold, man bør være klar over at loven medfører:

  • Loven er i praksis meget mere restriktiv, når man skal valuarvurdere en andelsboligforenings ejendom, end hvis den samme ejendom rent faktisk skulle sælges, og hvor der i princippet er meget mere ’frie’ forudsætninger mellem en køber og en sælger. Eftersom loven ikke omfatter spillereglerne for et konkret salg, er de 2 situationer pludselig ikke helt sammenlignelige, og derfor kan der godt opstå en situation, hvor en valuarvurdering af en given ejendom, ikke nødvendigvis 100 % kan afspejle en handelspris, hvis valuarvurderingen samtidig skal leve op til reglerne i loven.

  • Modellen – DCF-metoden – som valuarvurderinger skal værdiansættes ud fra, er et ret kompliceret regnestykke, og selvom modellen er meget mere realistisk at anvende, kan den også være svær for en udenforstående at tolke og forstå.

De vigtigste begreber

Vi vil gerne medvirke til at gøre modellen lidt mere forståelig, hvorfor her følger et par hurtige stikord til DCF-metoden samt lovens og modellens vigtigste begreber:

DCF. Betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er, at man ser på en ejendoms indtægter og udgifter over en 10-årig periode, i stedet for det lidt statiske billede, som den brutto-nettohusleje man hidtil anvendte, var (den anvendes i princippet stadig i modellen, hvor DCF-modellen er en slags overbygning på dette). At en pengestrøm er diskonteret vil sige at 100 kr. i hånden i dag er mere værd end f.eks. 100 kr man først modtager om 1 år. Så over en 10-årig periode bliver beløb regnet om til samme værdi.

Huslejeindtægten. Er anderledes end i den gamle opgørelse, fordi det nu er indeholdt i vurderingsregelsættet, at man kan antage, at lejlighederne kan renoveres, og at en ny ejer af ejendommen over tid vil kunne opkræve en helt anden husleje, end den leje man opgør ’i dag’ (1.års brutto-netto leje).

Afkastrenten. Er dermed også markant anderledes i DCF-modellen, fordi den nu synliggør det afkast, en investor reelt kan opnå på ejendommen frem for det meget kunstigt lave 1.års afkast, som de gamle modeller var baseret på. Man kan godt sige det sådan, at i virkeligheden er der ikke sket noget nyt på dette felt, udover at de forudsætninger, som den gamle model ikke viste, nu reelt bliver synliggjort.

WP_20170829_10_01_23_Pro.jpg

Større fremtidige renoveringsprojekter. Skal medtages i opgørelsen af ejendommens værdiansættelse. Det er her værd at notere sig, at det gør en forskel for ejendommens værdi, hvor tæt renoveringerne er på, at de skal iværksættes. Des længere ude i fremtiden de store renoveringer ligger, des mere er ejendommen værd i dag.

Potentialer. For eksempel hvis et loftsareal kan enten frasælges eller andelsforeningen selv påtænker at opføre loftslejligheder, kan det indregnes i modellen.

Aktuelt og indgående kendskab. Vurderingsmanden SKAL have et reelt indblik i, hvordan et køb eller salg af en boligudlejningsejendom foregår, dvs. indblik i forhandlingen, og forudsætningerne, som en køber og en sælger kan enes om.

Det er ikke længere godt nok at kunne henvise til en handelspris man kender (disse er i øvrigt offentligt tilgængelige). Vurderingsmanden skal have indsigt i selve kernen i en forhandling af en boligejendom.

Større ensartethed af vurderingerne

De nye regler stiller således både krav til vurderingsmanden og til vurderingen i sig selv. Den større ensartethed og principperne bag vurderingerne vil samtidig justere vurderingerne, sådan at nogle oplever en lavere vurdering og andre en højere vurdering end lovens ikrafttræden.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Emil Ozol-Ellekilde , Danbolig

Tørrelofterne bliver vekslet til et nyt tag – og meget mere


Ejerforeningen Silkeborg på Østerbro har solgt tørrelofterne til en ejendomsudvikler, som bygger taglejligheder. Beboerne får nyt tag, pulterrum i kælderen, renovering af kælderen og et beløb, som bliver brugt på yderligere forbedringer af ejendommene.


Den oprindelige tagkonstruktion er fjernet og nye tagspær er sat op.

Den oprindelige tagkonstruktion er fjernet og nye tagspær er sat op.

Ejerforeningen Silkeborg, som har 110 lejligheder fordelt i to ejendomme i Silkeborggade, har solgt sine tørrelofter til ejendomsudvikleren Rios Tagbolig, som etablerer og sælger 15 taglejligheder. Som betaling får ejerforeningen et nyt tag, pulterrum i kælderen som erstatning for pulterrummene på loftet, renovering af kælderen med maling, belysning og ventilation samt et beløb til yderligere renovering af ejendommene. Som en del af aftalen går det beløb tilbage til Rios Tagbolig, som samtidig står for renovering af facaden og udskiftning af vinduer, faldstammer og stigestrenge til brugsvand. Dertil betaler ejerforeningen yderligere et beløb.

»Hvis man ser på det samlede projekt med nyt tag, pulterrum, renovering og udskiftning, betaler ejendomsudvikleren cirka halvdelen, mens vi betaler den anden halvdel,« siger Simon Lyngsø, som er medlem af bestyrelsen i Ejerforeningen Silkeborg.

Bekymring for støj

Han lægger ikke skjul på, at det har været en lang rejse at nå dertil. Selvom taget i mange år har trængt til at blive skiftet, har nogle beboere argumenteret for, at man bare skulle fortsætte med at reparere taget.

»Det kræver en mentalitetsændring at gå fra at betale til reparationer til at sælge tørrelofterne og – i vores tilfælde – at medfinansiere en omfattende renovering af ejendommene. Desuden har nogle beboere været bekymret for, hvor meget de kan høre overboerne i taglejlighederne. Men på grund af de nutidige krav til lydisolering i etageadskillelsen vil de sandsynligvis høre mindre, end da ejendommens beboere benyttede tørrelofterne,« siger Simon Lyngsø og forsætter:

»Ultimativt blev der flertal for at sælge tørrelofterne for at finansiere et nyt tag, da ejerforeningens forsikringsselskab opsagde forsikringen og hævede selvrisikoen betragteligt på grund af det gamle tag.«

Det rå loftsrum ryddet inden projektstart.

Det rå loftsrum ryddet inden projektstart.

Køkkenet efter loftsrummet er blevet til en færdigrenoveret taglejlighed.

Køkkenet efter loftsrummet er blevet til en færdigrenoveret taglejlighed.

Advokat sørgede for garantier

Beboernes allerstørste bekymring var at komme til at stå med et halvfærdigt projekt, hvis boligmarkedet vendte som efter finanskrisen, og ejendomsudvikleren gik konkurs. Derfor koblede bestyrelsen som det første en advokat på projektet, som gik grundigt til værks og sørgede for, at der blev stillet alle de nødvendige økonomiske garantier. Derudover blev Peter Jahn & Partners koblet på projektet som byggerådgiver efter anbefaling fra Empex, som leverer ejendomsservice, og som ejerforeningen har haft et mangeårigt samarbejde med.

Byggerådgiveren hjalp med at lave projektbeskrivelsen og indhente tilbud fra tre forskellige ejendomsudviklere. Valget faldt på den ejendomsudvikler, som bestyrelsen havde størst tillid til med hensyn til selskabets økonomiske soliditet, ligesom den visuelle præsentation af de nye taglejligheder også betød noget: Lejlighedernes høje kvalitet blev taget som et udtryk for, hvor grundig renoveringen af ejendommene ville blive.

Økonomisk fornuft

Nu er taglejlighederne i den første ejendom færdige, og stilladset bliver flyttet til den næste ejendom, så etape to af i alt fire etaper kan begynde.

»Selvfølgelig er det trættende at bo i en byggeplads, men nu bliver alt gjort på én gang, så vi slipper for det i fremtiden,« siger Simon Lyngsø, som er ekstra tålmodig pga. den økonomiske fornuft i projektet.

»Det giver på alle måder super god mening at sælge tørrelofterne. Ikke alene kan min hustru og jeg nøjes med at betale halvdelen, i forhold til hvad vi ellers skulle have betalt til et nyt tag og den omfattende renovering af ejendommen. Med de nye beboere i taglejlighederne bliver vi også flere til at deles om fællesudgifterne fremadrettet,« understreger Simon Lyngsø.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Simon Lyngsø, Bestyrelsesmedlem i Ejerforeningen Silkeborg

Fra loftsrum til hjerterum


Jels Huse har 23 års erfaring med konceptet, der forvandler loftsrum til hjerterum. Giv os dit tørreloft og få renoveret din ejendom på vores regning er tilbuddet fra flere ejendomsudviklere. Lyder det for godt til at være sandt? Det er det ikke nødvendigvis.


6.jpg

I USA kaldte de det penthouselejligheder, og i Danmark kaldte man det bare oppe under kvisten. Sådan var det i starten af 1990’erne, og jeg tænkte: Hold da fast! Tørrelofter havde ingen værdi i Danmark, og det ville jeg gøre noget ved.

Sådan siger Torben Møller Jensen, der er ejer af Jels huse og hjernen bag konceptet, hvor andels- og ejerboligforeninger kan få renoveret deres beboelsesejendomme uden omkostninger, hvis de vil afgive deres tørreloft. En byttehandel og en win-win-situation ifølge Torben Møller Jensen, der fik idéen til konceptet efter et femårigt ophold i USA som tømrer.

- Jeg kom hjem til Danmark igen i 1991 og besøgte kort tid efter en gammel kammerat, som sad og læste til maskinmester oppe på et kammer på et gammelt tørreloft. Der var noget fascinerende over det gamle loft, og jeg kunne ikke slippe tanken om, at det kunne være interessant at forvandle loftet til lejligheder. Så jeg henvendte mig til en ejendomsmægler, som også kunne se potentialet, og fem år senere kom jeg for alvor i gang med ombygningen af det første tørreloft, fortæller ejeren af Jels Huse.

4-1.jpg


Bekostelig affære eller byttehandel

Princippet for Jels Huses koncept er enkelt. Som andels- og ejerboligforening kan man bytte tørreloftet i ejendommen for et nyt tag, som ofte er en bekostelig affære. Specielt i en storby i 20-25 meters højde. Der kan også indgå for eksempel nye vinduer, nye faldstammer og en renovering af opgangen i byttehandlen. Som ejendomsudvikler overtager Jels Huse så tørreloftet og laver det til nye lejligheder, som de efterfølgende sælger.

- Når jeg bliver kontaktet af en andels- eller ejerboligforening, går vi ejendommen igennem og finder ud af, hvad de har brug for, og hvad tingene koster. Herefter finder vi ud af, hvilke renoveringer jeg kan tilbyde dem for et loft, og så modregner vi det simpelthen. Nogle gange kan de få et nyt tag og nye vinduer, andre gange kan de få et nyt tag, og så må de have en pengesum oveni - alt afhængigt af loftets beskaffenhed, og hvor ejendommen ligger henne. Så alle får noget ud af det, og alle er glade, siger Torben Møller Jensen, der arbejder med konceptet i både Aarhus og København.

Fem beboerfordele ved Jels Huses byttekoncept:

  • Nyt tag på ejendommen giver lavere varmeforbrug

  • Fællesudgifterne falder

  • Lejlighedernes salgsværdi stiger

  • Nye vinduer dæmper gadestøj

  • Ejendommen bliver pænere at se på


Tilfredshed i hjertet af smilets by

En af de ejerforeninger, som Jels Huse har samarbejdet med, er Ejerforeningen Herningvej 15 i Aarhus. Her er Knud Høgh Knudsen formand, og han og ejendommens beboere har været mere end tilfredse med byttehandlen, som lød på ny tagkonstruktion og nyrenoveret opgang for det gamle tørreloft. Et tørreloft, der i dag er forvandlet til en fireværelses lejlighed, der ligger i hjertet af Aarhus og med Den Gamle By som nabo.

- Resultatet er, at vi stadigvæk har en gammel ejendom fra 1932, men den er i den grad blevet opgraderet med et nyt tag og en flot opgang, som alle beboere er begejstrede for. Samtidig sparede hver beboer en investering på cirka 100.000 kroner ved, at vi solgte overetagen, fortæller Knud Høgh Knudsen.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Mette Mathilfr Skeel-Gjørling, Jels Huse

Tagboligen: Byens Bedste Beliggenhed


Et vinterkoldt, mørkt og lukket tørreloft kan være en kedelig og trist fornøjelse. Får loftet derimod den mængde ekspertise og omhyggelighed, det behøver, kan det forvandles til en helt unik tagbolig med masser af lys, luft og spændende rummeligheder.


137054-01-XXL.jpg

De fleste byboere har nok oplevet turen op af bagtrappen i deres egen eller familiens ejendom for at tørre tøj, eller for at rode efter et tomt syltetøjsglas, som ligger gemt væk i depotrummet på loftet.

I mange år har beboere, ejere og andelshavere taget turen på loftet, hvor de – meget forståeligt – ikke har set loftetagen som den attraktive byggegrund, den egentlig er.

Men det er på alle måder sund fornuft at udnytte en ejendoms tørreloft til tagboliger, og det er – indrømmet – ved at stå klart for mange foreninger og udlejere.

Iblandt de mange problemstillinger, der skal tages stilling til, bør man dog huske på tagboligens mange muligheder for at udnytte lyset, luften og de rumlige specialiteter.

Et loftareal er ikke blot en flad byggegrund på en pløjemark. Hver ejendom har som regel sin egenart, og man har ofte muligheden for at bygge meget spændende boliger.

Dette hjælper arkitekten med:

  • Et grundigt beslutningsgrundlag

  • Planlægning og udførelse af projektforløb

  • Arkitektoniske fokuspunkter

  • Administrative udfordringer

  • Fastholder fremdrift i processen

Dagslyset - en specialitet i tagboligen

137051-01-XXL.jpg

I tagboligen er der, som noget helt unikt for denne type byboliger, muligheder for både traditionelle lodrette kvistvinduer, skrå tagvinduer og ikke mindst vandrette tagvinduer med ovenlys.

Udfordringen er selvsagt at udnytte kombinationen af de forskellige lysindfald på en spændende måde. Lysindfaldet skal helst underbygge rummenes forskellige anvendelse. Det skal give lys og skygge, som fanger øjet, og det skal tilføje rummene lige præcis det, der skal til for at give spænding, som gør, at man samtidig føler sig tilpas i boligen.

For den uøvede er det svært overskueligt at ”dosere” den rigtige lysmængde og lystype.

Man skal nøje overveje, hvor og hvor meget lys der skal til. Derudover skal man være opmærksom på, at begrænsninger i eksempelvis økonomi og/eller myndighedskrav ikke får så meget magt, at arkitekturen glemmes eller begrænses for meget.

Rumlighederne - ikke kun et spørgsmål om placering af vægge

Tagboligen har det hele; skråvægge, loft til kip, fremspring i murværk med videre.

Det - og masser af andre muligheder for spændende indretninger - opstår eller indfanges, når de skæve vinkler registreres.

Udfordringen hverken at overgøre de skrå- og andre vinklede flader eller glemme muligheden for at skabe spændende og interessante rum, som giver det rette behagelige miljø.

De spændende og fængslende rum opstår ofte i kombinationen mellem skråvægge og fremspring samt indtaget af dagslys.



Tagterrassen er tagboligens have

Der er langt ned til gården, når man bor på 5.- eller 6. sal. Derfor skal der også fokus på uderummet, når tagboligen indrettes.

Ganske vist bliver en del af beboelsesarealet ofte taget fra, når man planlægger at bygge tagterrasse i tagboligen. Men der gives også noget tilbage. Kvaliteten af boligen og brugsværdien ved at anlægge en tagterrasse bliver ofte mangedoblet.

At tagterrassen øger boligens værdi kan bedst påvises med eksemplets magt. Et udeareal i tæt forbindelse til eksempelvis køkkenalrummet giver, ud over muligheden for at få frisk luft uden at skulle begive sig ned ad trapperne, også mulighed for i sommerperioden at inddrage udearealet i boligen – som boede man i forstaden med villa og have. Med andre ord: Se ikke blot på antallet af beboelseskvadratmetre, men også på værdien ved at have et uderum.

Salg af loftarealer er en god forretning, der giver

  • Midler til renoveringsprojekter

  • Bedre isolering af tagetagen

  • Renovering af tag

  • Lavere fællesudgifter

  • Lavere varmeregning

  • Et generelt løft til ejendommens værdi

137059-01-XXL.jpg

Arkitektens rolle

Der vil altid være fordele ved at frasælge og få udnyttet det potentielle og helt unikke boligareal. Foreningen får et nyt tag, får mulighed for finansiering af forbedringer, får lavere fællesudgifter, lavere varmeregning og en højere ejendomsvurdering.

Tagboligprojekter vil dog, hvad enten det er udvidelse af lejligheder eller nyetablerede lejligheder, indeholde mange opgaver såsom værdisætning, myndighedsbehandling, tekniske installationer, brandkrav, lydkrav med videre. Disse opgaver er selvfølgelig en del af et tagboligprojekt, som arkitekten eller anden teknisk rådgiver tager hånd om.

At gennemføre et tagboligprojekt fra start til slut samt tegne og udføre tagboliger er et speciale, som kræver stor viden og erfaring inden for planlægning og udførelse. Her er arkitekten en uundværlig medspiller og rådgiver, som med øje for detaljen, vil håndtere opgaverne og guide bestyrelse og øvrige interessenter gennem processen.

Det kan i sidste ende gøre forskellen på en værdifuld og spændende tagbolig mod en mere traditionel og uinspireret tagbolig.


Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Torben Baltsen, Arkitekten Torben Baltsen

Hvordan bliver altanprojektet en succes?


Det er utrolig fristende at give sig i kast med en altantilbygning på ejendommen. Men det er værd at overveje at få en uvildig byggeteknisk rådgiver med i processen, for selvom det synes mere enkelt med altaner end udskiftning af taget, så kan projektet godt forvolde problemer.


Foto: MMAKE

Foto: MMAKE

Når en rådgiver bliver kontaktet af en bestyrelse med et ønske om rådgivning i forhold til altaner, så starter vi altid processen med en afklaring af, hvad der overhovedet kan lade sig gøre på selve bygningen. Det handler ikke kun om æstetik men også størrelsen af altanerne, placering på bygningen, krav fra myndigheder, forhold i lokalplaner, servitutter på ejendommen og lignende. Nogle kommuner – eksempelvis København og Frederiksberg - har dedicerede altanmanualer og retningslinjer, som skal følges, og det er sjældent kendt.

4 gode råd ved altantilbygning:

  • Overvej en uvildig rådgiver til projektet

  • Tjek myndighedskrav, lokalplaner, servitutter, særlige altanmanualer mv.

  • Udarbejd et godt udbudsmateriale

  • Vær opmærksom på vedtægterne i foreningen, når bygningens brug ændres

Et veldefineret projekt er vejen til succes

I alle byggeprojekter får man den bedste oplevelse ved at være velforberedt, men hvad vil det sige at være velforberedt, når det kommer til altaner? Det handler blandt andet om et præcist og detaljeret budget, der indeholder alle arbejdsområderne, byggepladsomkostninger, afsat sum til uforudsete udgifter, eksempelvis rådskader, samt et beløb til korrekt bortskaffelse af miljøskadelige bygningsmaterialer m.v.

Herefter skal der udarbejdes et udbudsmateriale, der tager højde for gældende krav fra myndigheder, bygningens forudsætninger og beboernes krav. Jo bedre projektmaterialet er, desto større er chancen for at få sammenlignelige tilbud fra de bydende altanfirmaer, samt en velafbalanceret oplevelse når projektet skal udføres.

»Selvom det synes mere enkelt med altaner end udskiftning af taget, så kan projektet godt forvolde problemer«

Foto: MMAKE

Foto: MMAKE

Kvalitetssikring og byggestyring

Med en god rådgiver på sidelinjen får bestyrelsen også en hjælpende hånd i forhold til både kvalitetssikring og byggestyring. Det kan være en næsten umulig opgave at forholde sig til kvaliteten af arbejdet, og tit overses fejl og mangler, fordi lægmands øje ikke er trænet til formålet. Når vi som rådgivere hos MMAKE fører tilsyn med byggeriet, kan vi hurtigt se, om arbejdet er udført korrekt – og er der afvigelser fra tegningerne, så kan vi sikre, at der korrigeres for det, mens byggeriet står på. Vi kan også hurtigt komme med en løsning, hvis det viser sig, at bygningen har rådskader, som skal udbedres med det samme.

En tidsplan der overholdes

Et altanprojekt er en længere proces bl.a. fordi myndighederne skal godkende projektet af to omgange dvs. henholdsvis en arkitekt- og konstruktionsgodkendelse. Hvis dette ikke foregår korrekt, vil  projektet i mange tilfælde blive væsentligt forsinket. Vores erfaring er, at tidsplanen også af andre årsager skrider, hvilket er til stor frustration for bestyrelsen og beboerne. Med en dygtig byggeteknisk rådgiver ved hånden får boligforeningen som bygherre en sparringspartner, der kan føre en kvalificeret dialog med leverandøren og udfordre eventuelle forklaringer og overskridelser af tidsplanen.

Alt i alt er der en række helt oplagte fordele ved at bruge en byggeteknisk rådgiver. Det giver simpelthen en mere tryg proces med færre bekymringer og med bedre styr på budgettet.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Martin Melander og Mads Møller Madsen, MMAKE



At udnytte ejendommen fuldt ud er bæredygtigt


De fleste Københavnske etageejendomme er bygget i en periode, hvor en tagkonstruktion ikke var tæt nok til at etablere en bolig direkte under. Det har skabt en masse nye muligheder i nyere tid for renovering og indretning af nye brugsområder.


At udnytte ejendommen fuldt ud er bæredygtigt

Ved at opsætte en altan f.eks. med glasinddækning eller ved at udnytte tagrummet til bolig, energioptimerer man ejendommen. Man får en forbedret klimaskærm, og alle beboere får udbytte af et lavere forbrug til opvarmning. Etablerer man en tagterrasse eller en tagaltan i tilknytning til boligen, gør man det samtidig muligt at arbejde med en begrønning af taget.

På flade tage kan der f.eks. bygges tagterrasser eller grønne tage. Det vil gøre boligforeningen mere attraktiv, når der inden for matriklen er adgang til udendørsarealer med ro og sol. Derudover skaber den begrønnede tagterrasse en sundere by, da luften renses bedre og er samtidig en energioptimering ved den rette opbygning. Etablering af altaner og udnyttelse af tagrummet er en del af den bæredygtige renovering og modernisering af den eksisterende bygningsmasse, som vi står overfor. En renovering og modernisering der skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur.

tagaltan.png

Kan tagrummet bruges til andet end tagboliger

Tagboliger er ikke nødvendigvis det eneste rigtige at bruge tagrummet til. Tagrummet kan også bruges til at opnå et forbedret foreningsliv ved at tænke andre anvendelser ind. Der kan f.eks. indrettes et fællesrum for boligforeningen med adgang til tagterrasse. På de flade tage kan der også etableres boliger, erhverv, institutioner mm. Ofte giver det flade tag et afsæt til arkitektonisk dristige projekter. På Vesterbro i København er der indrettet en vuggestue på øverste etage i en bygning med fladt tag. Børnenes legeplads og friluftsarealer er indrettet på taget af bygningen, hvor er selvfølgelig også et arbejdet med en begrønning.

Gør byen smukkere med Urban Gardening

Etablering af tagterrasser og tagaltaner samt begrønning af disse ligger i tråd med filosofien bag urban gardening. Ved at dyrke blomster, frugt og grønt mellem husene, i byhaver, i baggården og på tagterrasser og altaner kan byboere få både smukkere byer og samtidig løse nogle af de problemer med forurening og klimaforandringer, som den moderne livsstil og fødevareproduktion har skabt. Studier har endda påvist en direkte forbindelse mellem mere begrønning og reduceret brug af antidepressiva, en større følelse af tryghed og sågar mindre hærværk og kriminalitet.

Kan boligforeningen få lov til at etablere tagboliger?

Der er stor politisk vilje, men politiske ambitioner og forvaltningernes grundlag/muligheder for at kunne føre ambitionerne ud i livet går ikke altid hånd i hånd. Det har Københavns Kommune indset, og der forventes en offentliggørelse af nye retningslinjerne for etablering af tagboliger i den eksisterende bygningsmasse i 1. kvartal 2019.

Når man vil bygge tagboliger i eksisterende etageejendomme, vil byggeretten i langt de fleste tilfælde blive overskredet, fordi der for etageejendomme ofte er en høj bebyggelsesprocent i forvejen. Hvis byggeretten overskrides, skal forvaltningen ifølge byggeloven foretage en helhedsvurdering af det ansøgte, for at der kan gives byggetilladelse. De nye retningslinjer for tagboliger vil primært berøre fire emner af stor betydning for en helhedsvurdering af tagboligprojekter og for bygningers ydre fremtræden ved etablering af tagboliger, som er lysforhold, friareal, parkering og arkitektoniske hensyn. Alle fire emner kan være begrænsende for muligheden for at bygge flere tagboliger.

Krav om forbedrede adgangsveje

tagrum til boliger.png

Rumhøjde og volumen i loftetagen er afgørende for indretningsmulighederne f.eks. i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager. Rumligheden i tagboliger underbygges ofte af ovenlysplaceringer, ateliervinduer og kviste. En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over gårdrummet og byens tage. Udnyttelse af tagrummet til boligformål indebærer næsten altid, at der sker ændringer i forhold til installationer, konstruktioner, indretning og adgangsforhold. Det er en god idé på forhånd at overveje især adgangsforhold og indretning. Hvis der indrettes selvstændige boliger, vil det ofte være nødvendigt at forlænge hovedtrappe og/eller bagtrappe. Ligger boligerne på 2. sal eller derover, vil indretning af selvstændige tagboliger i mange kommuner blive suppleret med krav om etablering af elevatorer.

Hvad er første skridt, når man ønsker at etablere altan, tagboliger eller tagterrasse?

Det første boligforeningen skal gøre er at finde en teknisk rådgiver f.eks. i form af en arkitekt, der har erfaring med projekteringen af tagboliger, og er bekendt med den krævende disciplin det er, at få et vellykket projektforløb igennem med alle involverede parter.

Ét af kriterierne i helhedsvurderingen som kommunen vil forholde sig til ved indsendelse af et byggeandragende, vil være de ”arkitektoniske hensyn”. Arkitektonisk hensyn kan være svært at definere, og det er den enkelte bygning og beliggenheden, som i hvert enkelt tilfælde bør være grundlaget for arkitektoniske overvejelser. I nogle tilfælde kan en fuldstændig tilpasning til den eksisterende ejendom og dens omgivelser være den rigtige løsning, mens det i andre situationer vil være rigtigt at arbejde med kontraster i såvel materialer som udformning.

Afrunding

I mange boligforeninger er der stor sandsynlighed for, at der ligger et stort potentiale for etablering af tagboliger gemt på ejendommens uudnyttede tagetage.

Udnyttelse af tagetagen kan nemlig, f.eks. i forbindelse med en forestående tagudskiftning, vise sig at være meget attraktiv økonomisk med mulighed for at forbedre ejendommen, f.eks. ved at energieffektivisere og isolere taget og/eller ved at benytte et evt. økonomisk overskud til renovering af den underliggende ejendom. At udnytte ejendommen ved opsætning af altaner, etablering af tagboliger eller tagterrasse er godt for både ejendommens bæredygtighed og brugsværdi.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening #7

Skrevet i samarbejde med Ole Brockdorff, Trio Arkitekter

Vælg det rigtige tagpap til boligforeningen og få 50 års levetid


En ny analyse rykker udvalgte tagpapløsninger op i top på holdbarhedsskalaen. Vælger man en løsning med to-lagstagdækning har taget udsigt til mindst 50 års levetid – det er ikke kun godt for miljøet men betyder også færre udgifter for boligforeningen til renovering og vedligehold.


Tag_05_-_Jonas_Fotografi_CMYK.jpg

Indtil nu har bygherrer kunnet forvente en levetid på ”mellem 30 og 50 år”, når de har valgt et tag med tagpap. Men en ny, uafhængig Teknisk Godkendelse til Anvendelsen – også kendt som en TGA – hæver nu det estimerede antal leveår for Phønix Tag Materialers to-lags SBS-løsning til mindst 50 år under forudsætning af, at taget er udført korrekt efter anvisningerne i Taghåndbogen. Det er den uvildige organisation ETA Danmark, der har stået for at udarbejde den tekniske godkendelse. Konklusionerne omkring levetid bygger på feltundersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), som på foranledning af ETA Danmark har gennemgået og analyseret en række ældre tage over hele Danmark, hvor tagpappen er udlagt i 1990’erne.

”Feltundersøgelsen viser, at de oprindelige fysiske egenskaber ved tagpappen er stort set bibeholdt efter 25 år. På den baggrund vurderer vi, at to-lagstagdækningen bestående af PTM Bituflex eller BituFlex Kombi overpap med PTM Duraflex eller DuraFlex Kombi underpap har en levetid på mindst 50 år, hvis den er korrekt udført,” fortæller adm. direktør Thomas Bruun fra ETA Danmark.

Bekræfter interne undersøgelser

L1008097.jpg

De 25 år gamle papløsninger har næsten ingen tegn på nedbrydning, heller ikke i skotrender og lunker, hvor der lejlighedsvis står vand. Hos Phønix Tag Materialer, som står bag de undersøgte tagpapprodukter, er der stor tilfredshed med analysens konklusioner.

”Vi er rigtig glade for, at den nye TGA bekræfter vores interne undersøgelser gennem en grundig, uvildig analyse, der er baseret på danske forhold. Vi ved, at sikkerheden for et tæt tag i mange år er en af de allervigtigste parametre, når der skal vælges materialer. Og en lang levetid på over 50 år betyder både en økonomisk fordel og en mere bæredygtig brug af ressourcerne for bygherren,” siger Kenneth Vraa, salgs- og marketingdirektør i Phønix Tag Materialer.


Hjælper rådgivere og bygherrer

En Teknisk Godkendelse af Anvendelsen er en ny typegodkendelse, der især er et vigtigt arbejdsredskab for fagfolk, som har brug for at kende både produktegenskaber og forbindelsen til bygningsreglementets funktionskrav. I en TGA dokumenterer en uvildig tredjepart, at et givet produkt lever op til det, som producenten beskriver.

”Med en TGA kigger vi mere holistisk på produktet og ikke bare specifikt på eksempelvis brandegenskaber,” forklarer Thomas Bruun fra ETA Danmark. Han fortsætter: ”Ved at samle alle de egenskaber, der kan være relevante, får vi en fyldestgørende dokumentation, som gør, at de, der skal bruge tagdækningen, kan træffe deres valg af materialer på et informeret og dokumenteret grundlag. I dette tilfælde betyder det en tryghed for den arkitekt, konstruktør eller rådgivende ingeniør, der skal anbefale en sikker tagløsning til et projekt.”

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Kenneth Vraa, Phønix Tag Materialer