Drømmen om en grønnere boligforening bristede


Ejerforeningen E/F Hollændervænget havde en ambition om at blive en grønnere og mere bæredygtig boligforening. Et skridt på vejen var en bæredygtig løsning til en tagrenovering, der ikke forløb helt som planlagt.


G%C3%A5+Hjem+M%C3%B8de-Codan+%2853%29.jpg

Kom til gratis Gå-hjem møde i Carlsberg Byen og mød andre boligforeninger

Ønsket om en grøn boligforening

Ejerforeningen E/F Hollændervænget på Amager i København besluttede i 2012, at de ville arbejde for at være en grønnere og mere bæredygtig boligforening. I den forbindelse blev der lagt en plan for et større energirenoveringsprojekt – en grøn plan for boligforeningen.

Ejendommen, som er fra 1940, stod overfor en renovering af varmesystemet samt vinduer og tag. Samtidig betød det, da ejendommen er af ældre dato og dermed en bevaringsværdig bygning, at man havde begrænsninger i valget af renoveringsmuligheder. Der er særlige udfordringer ved renovering af bevaringsværdige bygninger. F.eks. er ejendommen opført med massive mure, hvilket betød at hulmursisolering ikke var en mulighed og derfor ledte boligforeningen efter alternativer. Her dukkede muligheden i et energitag op, der var udtænkt og udviklet af Icopal Danmark.

Hvad er et energitag?

Faktaboks.jpg

Energitaget fungerer ved, at taget tilsluttes en varmepumpe, så bygningens tagflade kan udnyttes til opvarmning af bygningen. Både regn, blæst og sol øger varmetilførslen og dermed energiudbyttet, hvilket betyder at der året rundt vil være gang i energiproduktionen fra energitaget.

Hvad er fordelene ved et energitag?

Fordelene ved et energitag er mange. Som boligforening kan man spare penge på opvarmning og varmt vand, og dertil er anlægget næsten vedligeholdelsesfrit. Derudover nedsætter et energitag også forurening med NOx, som er skadeligt både for mennesker og miljøet. Et energitag reducerer også CO2 udslippet med op til 40%. Men et energitag kræver godkendelse fra Energistyrelsen førend ibrugtagning og tilkobling til eget varmeanlæg kan ske.

Påbegyndelse af projekter før godkendelserne er indhentet, skaber en risiko for økonomisk tab og en masse spildt tid for boligforeningen

Godkendelse trak ud

Da den endelige beslutning om etablering af et energitag blev truffet af boligforeningen i 2014, søgte E/F Hollændervænget om at få energitaget godkendt som et forsøgsprojekt hos Energistyrelsen. Som forsøgsprojekt vil det samtidigt medføre en godkendelse fra Energistyrelsen til at tilkoble energitaget ejendommens eksisterende varmeanlæg (fjernvarme), hvilket er en forudsætning for at realisere de mulige besparelser på opvarmning og varmt vand. Da godkendelsen som forsøgsprojekt fra Energistyrelsen trak ud, valgte boligforeningen at starte projektet op i forventning om at Energistyrelsen ville godkende projektet. Det valg traf boligforeningen blandt andet på baggrund af, at andre parter såsom Statens Byggeforskningsinstitut viste stor interesse overfor boligforeningens projekt samt at daværende Teknik- og miljøborgmester i København, Morten Kabell gav sin støtte til projektet ved et besøg boligforeningen.

Foreningen står tilbage med tag der er monteret, men ikke må tilkobles

Processen fra idé til et færdigt tag strakte sig over mere end fem år og havde mange involverede parter. I dag er taget monteret men ikke tilkoblet. Det er der flere forklaringer på.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Emma R. Hansson, Min Boligforening

Luften i dit hjem kan være mere forurenet end luften udenfor


Luften i vores hjem kan være op til fem gange mere forurenet end luften udenfor. Det skyldes madlavning, rengøringsmidler og partikler fra elektronik og legetøj. Men det er otte ud af ti danskere ikke klar over.       


Tirsdag den 26. november afholder vi gratis Gå-hjem møde for bestyrelsesmedlemmer i andels- og ejerboligforeninger. Det afholdes i København i Carlsberg Byen med 3 spændende oplægsholdere og 15 rådgivere og leverandører, der alle er specialister inden for deres felt og i at servicere andels- og ejerboligforeninger.


Du tror formentlig, at det er mere sundhedsskadeligt at være udenfor nær trafiktunge veje end indenfor i dit hjem. Men sådan er det ikke nødvendigvis. Luften indenfor kan faktisk være op til fem gange mere forurenet. Og det er et problem for dit helbred. Et dårligt indeklima kan nemlig have negative konsekvenser, som tæller alt fra sygdomme som astma, luftvejssygdomme og dårligere koncentration. Samtidig får det flere og flere til hyppigere at hoste, blive forkølede og få åndedrætsproblemer.

Otte ud af ti danskere er ikke klar over, at luften kan være mere forurenet indenfor hjemmets fire vægge. Det viser en undersøgelse fra maj 2018, som analysebureauet YouGov og VELUX står bag. Som en del af studiet er 16.000 mennesker på tværs af 14 lande – herunder Danmark – spurgt til deres viden om konsekvenserne af at opholde sig op til 90 procent af dagen indenfor. Det svarer til næsten 22 ud af døgnets 24 timer.

Vidste du at mellem 28% og 43% af alle personer i alderen 30-60 år tilbringer 19-20 timer indendørs i et typisk døgn.

»Dårligt indeklima er et stort problem, fordi vi bruger så meget tid indenfor i hjemmet, på arbejdspladsen og uddannelsesinstitutioner. Det er en udfordring, at danskerne ikke er opmærksomme på det, da det betyder, at vi ikke gør noget ved problemet. Dårlig luftkvalitet kan nemlig give træthed, hovedpine og allergiske symptomer«, siger formanden for Rådet for Sundt Indeklima, Torben Sigsgaard, der også er professor ved Institut for Folkesundhed ved Aarhus Universitet.

Dårligt indeklima kommer fra helt almindelige dagligdagsaktiviteter som madlavning, rengøring, stearinlys og tørring af vasketøj. Selv når vi sover og ja, blot trækker vejret, forurener vi luften indenfor. Et sundt indeklima er derfor vigtigt, fordi en gennemsnitlig voksen trækker 15.000 liter luft ind om dagen.

Partikler fra legetøj, fugt og for lidt udluftning er ofte skyld i børneværelset er der luften er mest forurenet.

Partikler fra legetøj, fugt og for lidt udluftning er ofte skyld i børneværelset er der luften er mest forurenet.


Luften er mest forurenet i børneværelset

Værst ser det ud i børneværelset. Det er ofte det rum i hjemmet, hvor luften er mest forurenet. Det skyldes blandt andet partikler fra legetøj, fugt og for lidt udluftning. Forskning tyder på, at flere børn vil få astma og allergi de kommende år på grund af dårligt indeklima.

»Forskning viser, at fugtighed og mug i hjemmet øger risikoen for astma med 40 procent og gør os sårbare for at udvikle andre luftvejsrelaterede sygdomme. Det er særligt vigtigt at få skabt et godt indeklima på børneværelset, da konsekvenserne kan være værre for børn, fordi de er i en periode af deres liv, hvor de skal vokse og udvikle sig«, siger Torben Sigsgaard.

Seks simple råd til et bedre indeklima:

1. Åbn dine vinduer tre til fire gange dagligt for at få frisk luft ind - lav gerne gennemtræk

2. Hold døren lukket til badeværelset, når du går i bad, og åbn vinduet eller tænd for ventilatoren for at få fugt ud af rummet

3. Tænd for emhætten og åbn vinduet, når du laver mad

4. Undgår brug af stearinlys

5. Hæng dit vasketøj til tørre udenfor

6. Sørg for at gøre rent jævnligt

Det kan du selv gøre

Heldigvis kan du med nogle små ændringer i dagligdagen gøre en stor forskel for indeklimaet derhjemme. »Der er flere ting, du selv kan gøre for at få et bedre og mere frisk indeklima til gavn for både dig selv og din familie. Det allervigtigste er at lufte ud flere gange om dagen. Derudover kan du eksempelvis skrue ned for brugen af stearinlys og mængden af rengøringsmidler og huske at bruge din emhætte og åbne vinduerne, når du laver mad«, siger Peter Foldbjerg, chef for dagslys og indeklima hos VELUX.

Han tilføjer: »Det er altså tid til at gentænke måden, vi lever på indendørs, og gøre hvad vi kan for at sikre, at vores hjem er et sundt sted at være. Kun sådan kan vi få sat en stopper for de sundhedsmæssige konsekvenser, som indendørsgenerationen lider af«, siger han.


Tirsdag den 26. november afholder vi gratis Gå-hjem møde for bestyrelsesmedlemmer i andels- og ejerboligforeninger. Det afholdes i København i Carlsberg Byen med 3 spændende oplægsholdere og 15 rådgivere og leverandører, der alle er specialister inden for deres felt og i at servicere andels- og ejerboligforeninger.


 

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Karsten Schouw, Velux Danmark A/S

Tagboliger - gevinst eller risiko


Hvis noget lyder for godt til at være sandt, så er det det nok også.


Mange boligforeninger bliver for tiden kontaktet af ejendomsudviklere, entreprenører og andre med tilbud om at de gerne vil købe ejendommens tagetage, for så at etablere ejerlejligheder på tagetagen. I mange tilfælde kan det være en rigtig god ide (forretning) at gøre det. Der er penge at tjene. Spørgsmålet er bare, hvem skal tjene pengene og hvem skal tage risikoen – der er jo altid en risiko ved så stort et projekt.

Hvordan er økonomien?

Med lidt enkel hovedregning kan man få en idé om økonomien bag etablering af tagboliger. Hvis der kan laves 500 m2 bolig på tagetagen, og disse kan sælges som ejerlejligheder for 50.000 kr. pr. m2, betyder det, at projektet vil generere indtægter på 25.000.000 kr. Derfra skal man naturligvis trække omkostningerne til etablering af de nye tagboliger og det nye tag. Hvis vi forudsætter, at det kan gøres for 30.000 kr. pr. m2, så vil projektet koste 15.000.000 kr. Projektet giver med andre ord et overskud på 10.000.000 kr. Foreningen skal naturligvis også have betaling for tagetagen. Ofte tilbyder ejendomsudvikleren at udføre en række vedligeholdelsesopgaver på ejendommen, som betaling for tagetagen. Om det kan betale sig, eller om foreningen hellere skal tage et kontant beløb for tagetagen, bør overvejes grundigt.

Hvad trænger til vedligeholdelse på ejendommen?

Inden bestyrelsen begynder, at overveje hvilke vedligeholdelsesopgaver der skal laves sammen med en etablering af tagboliger, bør der udarbejdes en vedligeholdelsesplan for ejendommen. I vedligeholdelsesplanen kan bestyrelsen enkelt se, hvilke vedligeholdelsesopgaver der skal forventes indenfor de kommende år. Det giver overblik og god mulighed for fornuftig prioritering af opgaverne. Det vil jo være ærgerligt, at bruge penge på nye vinduer, hvis faldstammerne i højere grad trænger til udskiftning. Vedligeholdelsesplanen viser også, om ejendommens tag alligevel skal udskiftes indenfor en overskuelig årrække. Hvis taget snart skal skiftes, vil det jo være oplagt at overveje etablering af tagboliger. Det er også værd at bemærke at tagboliger er med til at forbedre varmeøkonomien for hele boligforeningen i forhold til at loftrummet står ubenyttet hen.

Tagboliger

Tagboliger kan være en god forretning. Spørgsmålet er bare, hvem skal tjene pengene og hvem skal tage risikoen

Hvad er de juridiske aspekter?

Hvis du bor i en andelsboligforening skal du være særligt opmærksom på juraen. I forbindelse med etablering af tagboliger i andelsboligforeninger vil der blive stiftet en ejerforening for taglejlighederne. Andelsboligforeningen er så medlem af ejerforeningen. Det har givet en række problemer for andelsboligforeningerne, da beslutningskompetencen ofte flyttes fra andelsboligforeningens generalforsamling til ejerforeningens.

Konferér med jeres administrator eller en ejendomsadvokat, inden den juridiske konstruktion besluttes, så I undgår juridiske problemer i årene efter at tagboligerne er etableret. Det kan også være en god ide for andelsboligforeninger, at lave nye egne andelslejligheder på tagetagen i stedet for ejerlejligheder. Jeres administrator kan hjælpe med at lave beregninger, som viser foreningens økonomi over en årrække, hvis der etableres andelsboliger sammenlignet med, hvis der etableres ejerlejligheder. Ofte kan det over en årrække bedst betale sig at etablere andelsboliger, da de nye andelslejligheder jo hver måned bidrager med en boligafgift.

Involvér en teknisk rådgiver

Der er normalt altid tale om et ret stort projekt for foreningen. Måske har bestyrelsen aldrig tidligere haft ansvaret for så stort et projekt. Det vil derfor altid være en god ide, at lade foreningens tekniske rådgiver (en arkitekt, bygningskonstruktør eller rådg. ingeniør) gennemgå ejendommen og høre hans holdning til et tagboligprojekt. Måske kan han oven i købet hjælpe med at gennemføre det. Under alle omstændigheder er det en god ide, at have nogle rådgivere, som foreningen har tillid til, til at kigge på projektet.

Hvordan kommer vi i gang?

Hvis din ejendom har et tag, som snart skal udskiftes eller hvis I har tørrelofter, som ikke anvendes fuldt ud længere på tagetagen, så kan det være en rigtig god ide, at overveje tagboliger.

Men det kan være et uoverskueligt stort projekt for bestyrelsen selv at sidde med. En god start på overvejelserne om tagboliger, er derfor altid at kontakte jeres administrator samt en teknisk rådgiver. Administrator kan fortælle jer om, hvordan man formulerer et forslag til en generalforsamling, så I kan komme i gang med forundersøgelser og senere at udarbejde det endelige forslag, som skal behandles på jeres efterfølgende generalforsamling. Den tekniske rådgiver kan bistå på det mere byggetekniske område, projektøkonomi og vurdere projektet efter en gennemgang af ejendommen.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Carsten Volden, SJELDANI Boligadministration

Altaner på godt og ondt


Altaner er populære som aldrig før. Mange andelshavere og ejere af lejligheder ønsker at udvide lejlighedens brugsområde og areal og derfor opføres der titusindvis af nye altaner på eksisterende bygninger.


RED_jonas-denil-721311-unsplash.jpg

5 trin for sikker altan

- Identificer din bygning

- Konstruktion af din altan

- Vurder din altans tilstand

- Vigtigt at vedligeholde

- Dialog med byggeteknisk rådgiver

Teknologisk Institut har netop lanceret to nye altanvejledninger målrettet bygningsejere. De to vejledninger skal hjælpe boligejere med henholdsvis de overvejelser der er, når man skal have en ny altan, og hvordan man finder ud af, om ens altan er sikker at færdes på. 

Det gode udeliv

Når man ønsker at etablere altaner på en eksisterende bygning, så skal man huske, at en altan har stor indvirkning på byens rum som helhed og oplevelsen af arkitekturen fra gade og gård. Samtidig kan en altan – på godt og ondt – påvirke den måde vi møder vores naboer på, når indeliv bliver til udeliv og både gode og dårlige vaner følger med udenfor.

- ”Det gode udeliv” kan være værdifuldt og man kan skabe det på flere måder, fx med altaner - men også ved prioritering af gårdmiljøer, tagterrasser, eller andet ”fælles” udeareal. Det er vigtigt, at man tidligt går i dialog med myndigheder, hvis man går med altantanker. Vi anbefaler vi, at man rådfører sig med en teknisk rådgiver, arkitekt eller ingeniør – gerne en, som man har tillid til - som man kan tilknytte projektet som bygherrerådgiver, forklarer Linda Jill Peitersen, som er en af forfatterne bag de nye vejledninger.

I vejledningen ”Skal I have ny altan”, kan man følge fem trin, som guider igennem processen. 

- Ideen er at man skal prøve at ”tænke lidt ud af boksen” og blive udfordret på det at få en altan. Der er mange faldgruber og her kan det også være en god ide at sparre med en bygherrerådgiver, som kan udfordre jer på jeres ønsker om altaner. Er der fx andre muligheder? Hvilke altaner klæder bygningen? Og hvilke udfordringer er der? Det er ikke kun ”lutter lagkage” at få en altan, understreger Linda Jill Peitersen.

Vejledninger målrettet ikke-fagfolk

Altaner.jpg

Hent vejledningerne “Skal I have ny altan” og “Er min altan sikker” på www.gi.dk.

De to nye vejledninger er udarbejdet med støtte fra Grundejernes Investeringsfond (GI) og bygget op som trin-for-trin vejledninger, hvor man går igennem 5 trin, som er vigtige at være opmærksom på inden for de respektive emner – ”Er min altan sikker?” og ”Skal I have ny altan?”

- Vi har valgt at trin-opbygge vejledningerne, så det er nemt at gå til både at tjekke altanens tilstand og undersøge, om man kan få monteret en altan på sin bygning. Der er udfordringer forbundet med begge emner og vejledningerne er også tænkt som et dialogværktøj i forhold til at tage en snak med fagfolk om altanens tilstand samt med myndigheder – oftest kommunen - om mulighederne for en ny altan, slutter Linda Jill Peitersen.

Begge vejledninger er målrettet boligejere, lejere, ejerforeninger og andre, som enten har en altan, hvor de er i tvivl om tilstanden eller som ønsker at få monteret en altan på en eksisterende bygning. Formålet med vejledningerne er at give læseren et redskab til, dels at undersøge altanens tilstand og eventuelt gå i dialog med en fagperson, samt at komme rundt om de mange vigtige emner, der skal adresseres, når man ønsker at få en altan eftermonteret.

Hos Grundejernes Investeringsfond, som har støttet udarbejdelsen af de to vejledninger økonomisk, ser man de to nye vejledninger som et rigtig godt værktøj for boligejere og lejere.

- Der er brug for de her vejledninger derude og vi håber, at de bliver taget godt imod hos målgruppen. I vejledningerne er der lagt vægt på, at de skal kunne læses af ikke-byggefaglige boligejere og lejere, og samtidig får man en rigtig god forståelse for både opbygningen af en altan samt selve bygningens arkitektoniske værdi, hvilket særligt er vigtigt, når der eftermonteres altaner. Vejledningerne er også hands-on og består fx af checklister og spørgsmål, som er en hjælp til at gå i dialog med både naboer, fagfolk og myndigheder. Alt i alt et rigtig godt værktøj til boligejerne, siger Søren Meyer fra GI.

Om vejledningerne

Vejledningerne er udarbejdet af Teknologisk Institut med støtte fra Grundejernes Investeringsfond (GI).

Begge vejledninger kan hentes online, og kan bestilles gratis i trykt eksemplar hos GI, så længe lager haves. Hent publikationer på www.gi.dk 

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Birgitte Leth, Teknologisk Institut

Boligforeningen står med udfordringerne ved bortskafning af affald og byggematerialer


Mange boligforeninger står ofte med større eller mindre oprydningsopgaver uden at vide, hvor de præcis skal henvende sig. I opgaven ligger der nemlig både det fysiske problem i rent praktisk at få ryddet op og dernæst problemet med at få bortskaffet affaldet.


_T6P4159[1].jpg

Storskrald

Ved aflevering af storskrald glemmer man ofte at få det sorteret, så det kan bortskaffes miljømæssigt forsvarligt

De store opgaver som loft- eller kælderrydninger, i forbindelse med nyt tag. altaner eller ombygninger er som regel mest problematiske, da de involverer flere parter. Ud over beboerne, som skal rydde deres egne loft/kælderrum, så skal der koordineres med entreprenører, viceværter eller de ansvarlige i bestyrelsen om bortskaffelsen af alt det tilbageblevne affald.

De mindre opgaver kan også volde kvaler for boligforeningerne. Vi kender alle til storskrald i gården, som enten ikke skulle have været der, fordi man ikke har en storskraldsordning i den pågældende gård eller som bare hober sig op i storskraldsrummet.

Sidst men ikke mindst har man i boligforeningerne de hyggelige gårddage 1-2 gange om året, hvor der skal gøres forår- eller efterårsrent og hvor der også skal køres storskrald eller haveaffald væk. Her er det ofte et hyr med at skulle bestille container, afspærre parkeringspladser til placering af selve containeren, samt at få afhentet. Meget ofte ender det med forgæves kørsler grundet parkerede privatbiler mm.

Og sidst men ikke mindst oplever mange boligforeninger, at ”ikke-beboere” kaster ting i containeren eller skralder i selve containeren om natten. 

Kommunale storskraldsordninger er ikke tilstrækkelige

_T6P9778[1].jpg

De kommunale ordninger for storskraldsafhentninger har for mange foreningers vedkommende begrænsninger, da det ofte, rent fysisk, skal bæres ud til gaden på specielle dage og det kan være svært at koordinere med hensyn til de specifikke datoer, hvor kommunen henter. 

Mange boligforeninger oplever også problemer med at det står for længe på gaden, og at der stadig er rester tilbage, som kommunen ikke afhenter i henhold til deres regulativer for storskrald.

Sidst men ikke mindst optager affaldet værdifulde parkeringspladser til stor gene for beboerne.

Affaldsfirmaer med bemandede biler

Både ved de mindre og helt store opgaver findes der i dag løsninger med bemandede affaldsbiler, hvor der i forbindelse med selve bortskaffelsen, er to eller flere mænd, der tager opgaven helt fra første step med selve oprydningen på adressen til at bortskaffe selve affaldet miljømæssig korrekt. 

Uanset hvor stor opgaven er eller hvor mange mænd, der skal til den pågældende opgave, så har de daglig erfaring med alle typer opgaver lige fra rydninger af loft-, kælder- eller storskraldsrums og til bortkørsel af storskrald efter gårddagene.

Ved gårddagene er løsningen meget enkel – man samler alt sit storskrald inde i gården på et afmærket område og allerede mandag morgen kommer affaldsfirmaet med to mand og bortskaffer alt hurtigt og nemt.

Gør det nemt for boligforeningen

Bortskafning af alle typer skrald og affald er sjældent en populær opgave blandt beboerne i boligforeningen - især når det ikke matcher kommunens afhentningstidspunkter. En fleksibel løsning med et privat affaldsfirma, der afhenter og rydder op efter sig, kan være en stor lettelse af oprydningen og gør mindre som store oprydningsopgaver nemme og ligetil. Det betyder i sidste ende også at beboerne er mere villige til at deltage ved de næste gårddage.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Jens Risom, Junkbusters

Skærpede brandkrav til fortrappe, hvis bagtrappe omdannes til badeværelser eller elevator


Der stilles brandkrav til fortrappen i ejendomme, hvor bagtrappen nedlægges, og arealet inddrages til badeværelser eller elevator. Brandkravene kan opfyldes på flere forskellige måder – til meget forskellige priser.


I Danmarks store byer, som bl.a. København, Aarhus, Odense og Aalborg, findes der mange ældre bygninger med lejligheder, der ikke har eget toilet og bad, eller ikke har elevator. Flere og flere boligforeninger er derfor begyndt at nedlægge bagtrappen helt og inddrage arealet til badeværelser – og i nogle tilfælde til elevator.

Det kræver en byggetilladelse at omdanne bagtrappen på den måde og stiller samtidig nogle krav til brandsikringen af hovedtrappen. Der findes tre løsningsmodeller for opfyldelse af brandkravene – som dog varierer meget i pris og derfor kan være mere eller mindre interessante.

Sprinkleranlæg i opgang.

Sprinkleranlæg i opgang.

De 3 muligheder for at brandsikre fortrapper

Trætrappen kan erstattes af en trappe udført i beton/stål, som kan modstå brand i 30 minutter (R 30 A2-s1,d0), samtidig med at der isættes nye entredøre, som skal kunne modstå brand i 30 minutter (branddør klasse EI2 30-C). Denne løsning koster i omegnen af 1 mio. kr. pr. trappeopgang og vælges derfor næsten aldrig. 

Vangerne og undersiden af trætrappen kan beklædes med gips, som kan modstå brand i 30 minutter (brandbeskyttelsessystem til 30 minutter – K2 30 A2-s1,d0). Desuden skal entredørene udskiftes til døre med 30 minutters brandmodstandsevne (branddør klasse EI2 30-C). Løsningen er ikke særlig køn og vælges derfor sjældent. 

Trætrappen kan bibeholdes uændret og trapperummet sprinkles, f.eks. i henhold til DBI retningslinie 251-4001. Det koster omkring 200.000 kr. pr. trappeopgang og er den mest anvendte løsning. Ved flere opgange på samme matrikel kan samme vandforsyning benyttes til flere trappeopgange, hvilket reducerer omkostningerne. Der kan dog være en udfordring med de eksisterende entredøre.

Mulighed for bibeholdelse af entredøre i nogle kommuner

Ønsker man ikke at erstatte de eksisterende entredøre med 30 minutters branddøre, som de to første af de ovennævnte løsninger påkræver, er det imidlertid muligt at bevare entredørene. Det kræver, at der installeres en afskærende sprinkler i boligen til at beskytte den eksisterende entredør.

Dog er der forskel på reglerne i landets kommuner. I Aarhus Kommune ønsker man f.eks. ikke løsninger med den afskærende sprinkler i boliger, men kræver konsekvent, at entredørene udskiftes. Forklaringen er, at det er vanskeligt at få adgang til de afskærende sprinklere i forbindelse med service og inspektion. 

I Københavns Kommune stiller man derimod krav om både en afskærende sprinkler i boligen og udskiftning af entredøren.


Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Svend Voss, DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut)

Godt forarbejde giver succes med salg af tørreloft


Når en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, der etablerer taglejligheder, kan projektet strække sig over flere år. Det er især perioden før kontraktunderskrivelse, som bestyrelsen skal fokusere på.


Fordelene er mange, når en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, som etablerer taglejligheder: Ejer- eller andelsboligforeningen får et nyt tag, nye pulterrum i kælderen og måske en sum penge eller yderligere renovering af ejendommen. Ejendommen bliver bedre isoleret. Og de nye beboere i taglejlighederne betaler til fællesudgifterne, så ejer- eller andelsboligforeningen kan sætte den løbende betaling ned.

Bestyrelsen er som regel med hele vejen i projektet, men det er især perioden før kontraktunderskrivelse, som kræver en indsats.

Unavngivet.png

Tagets tilstand

Humlen i handlen er et nyt tag. Derfor skal det først afdækkes, om eller hvornår det eksisterende tag er udtjent, så bestyrelsen i god tid kan forklare ejer- eller andelsboligforeningens medlemmer, hvorfor det ikke længere kan svare sig at reparere taget – og hvad det vil koste at skifte det. Bestyrelsen bør lade en fagmand undersøge taget, men en høj grad af krakeleret eller manglende mørtel i tegltagets understrygning, lysindtrængning mellem tegl og vandindtrængning er typiske tegn på, at taget bør skiftes.

 

Rådgivere med referencer

Når ejer- eller andelsboligforeningens medlemmer giver bestyrelsen grønt lys til at undersøge muligheden for at sælge tørreloftet, skal den samtidig afsætte penge til en byggerådgiver, som kan afdække ejendommens samlede behov for renovering, formulere kravene til salget af tørreloftet og være med til at vælge de ejendomsudviklere, der byder på opgaven. Desuden skal der kobles en advokat på, som bl.a. skal sørge for garantistillelse. Både når det gælder byggerådgiver, advokat og i sidste ende valg af ejendomsudvikler er gode referencer fra tilsvarende projekter altafgørende. Kontakt gerne bestyrelserne direkte i de projekter, der bliver refereret til.

 

God generalforsamling

De økonomiske fordele ved at sælge tørreloftet taler for sig selv. Ikke desto mindre kan der være beboere i ejer- eller andelsboligforeningen, som er imod et salg. Som bestyrelse kan man imødegå utilfredshed ved en god afvikling af generalforsamlingen. Send forslaget ud sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen, og gør det i god tid. Ting, som en beboer måske umiddelbart er imod, modnes, når vedkommende har tid til at tænke over dem. Vælg en god dirigent og skarp referent på generalforsamlingen. Især referenten er vigtig, da dokumentationen kan være vigtig på et senere tidspunkt. Og sørg for, at hele forslaget er fremsat, før diskussionen starter.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Artur Slupinski, VELUX Danmark A/S

Tagudskiftning er blandt ejendommens største investeringer


Mange foreninger administrerer og foretager selv, mange af de mindre vedligeholdelsesopgaver, som løbende udføres på en ejendom. Men en tagrenovering kræver rigtig mange overvejelser og man bør derfor, som udgangspunkt, søge professionel hjælp.


Ejendomme (06).jpg

Den største investering

Tagudskiftning er en af ejendommens største investeringer, og derfor er det også vigtigt at have fokus på valg af den rette løsning, herunder også på valg af den rette rådgiver.

Etageejendomme kan have mange forskellige typer af tagudformninger eller belægninger, så som eternitbølgeplader, tegl, zink, kobber, men også det man kalder københavnertag. Det er en tagkonstruktion, som er udformet med to skråtstående tagsider typisk på ca. 45 grader, men i stedet for at de to sider mødes i én kip, så er der et næsten fladt tag på toppen. De skråtstående tagsider er typisk, med naturskifer, skifereternit eller teglsten og den næsten vandrette del med tagpap.

I dag vil man ved udskiftning af tagdækningen, ofte vælge, at montere et undertag. Her er det også vigtigt, at man vælger en undertagsløsning, som passer til tagmaterialet, ejendomstypen, placering, samt hvorvidt der er tale om en udnyttet tagetage eller blot depotrum.

Indregn stilladsomkostninger sammen med tagets levetid

På en etageejendom til 5. sal er det meget omkostningstungt at opstille stillads, som også skal have fuld overdækning for at sikre mod nedbør i byggeperioden. Derfor vil det være naturligt, at vælge en tagløsning med længst mulig levetid og mindst mulig vedligeholdelse.

Selvom man vælger at opgradere sit tag med en dyrere løsning, kan det meget vel tjene sig hjem over tid. Eksempelvis kunne der på københavnertaget være monteret eternitskifer, som typisk har en levetid på 25-30 år, og her kunne man med fordel udskifte til naturskifer, som har en levetid på 100 år. Vel er naturskiferen dyrere end eternitskiferen i anskaffelsespris, men dens levetid er 3-4 gange så lang, hvorfor man over tid sparer rigtig mange penge ved valg af den rigtige løsning.

Med et dyrt stillads opstillet er det desuden naturligt at vurdere mulige synergiarbejder. Det kan være at male eller skifte vinduer, fugearbejde ved vinduer og facade eller at gennemgå tagrender og nedløb.

Vand og fugt på loftet bliver til råd og svamp

Fakta

Kort tjekliste:

- Faktaboks

- Kort tjekliste for en tagudskiftning:

- Vælg en rådgiver (spørg gerne flere), dvs. rådg. ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt

- Advokat eller administrator skal gennemgå rådgiveraftalen inden aftalen indgås

- Tal løsninger i samråd med rådgiveren, stil gerne mange spørgsmål

- Lad eventuelt rådgiver fremlægge projektet og økonomi på en generalforsamling

- Rådgiver tjekker jeres fredning- eller bevaringsværdi

- Få lavet miljøscreening og eventuelt undersøgelse for trænedbrydende svampe

- Lad rådgiver udbyde entreprisen til forskellige entreprenører for at få den bedste pris

- Advokat eller administrator kan gennemgå entrepriseaftalen inden den sendes til entreprenøren.

- Rådgiver forestår tilsyn og byggemøder undervejs i projektet

- Rådgiver forestår afleveringsforretning

Når man har monteret et undertag leder dette vandet, som kommer fra slagregn, fygesne eller i værste fald fra en utæthed i tagbelægningen, videre ned i tagrenden. På denne måde er der en ekstra sikring af loft og lejligheder mod nedbør. Historisk har man ikke monteret undertag, hvilket kan føre til vandindtrængning over en mangeårig periode til primært murværket og træværket langs murkronen. Dermed er der latent risiko for angreb af trænedbrydende svampe, hvor der kan være tale om hurtigt voksende trænedbrydende svampe, som eksempelvis ægte hussvamp, og/eller langsomt nedbrydende rådangreb. 

Inden der foretages en udskiftning af tagdækningen, bør der derfor udføres en stikprøveundersøgelse af risikobetonede bygningsdele, som eksempelvis tagfod ved skotrender, under støbejernsvinduer, langs trempelkonstruktioner og ved kviste og frontspidser. Herved minimeres risikoen for uforudsete udgifter, og det undersøges om der er en mulighed for at få dele at angrebene dækket af ejendommens bygningsforsikring. Samtidig, og inden tagentreprisen kommer i udbud, kan man få foretaget en miljøscreening af eventuelle farlige stoffer i de forskellige materialer, der har været brugt gennem tiden, hvilket f.eks. kunne være asbest. 

For at undgå lignende skader fremover skal man ved montering af et nyt undertag og uanset materialevalg altid sikre sig, at der er den nødvendige ventilation af undertaget. Er der tale om en udnyttet tagetage skal der monteres dampspærre, som sikrer at den varme luft fra beboelsen, ikke vandrer ud i tagkonstruktionen/ isoleringen og kondenserer.

Ændringer i konstruktion kan betyde nye godkendelser

Vælger man at etablere undertag eller gå fra eksempelvis eternitskifer til naturskifer, så ændrer man også belastningen i taget væsentligt. Det vil kræve nye statiske beregninger for tagets bæreevne og efterfølgende forstærkning af spær i nødvendigt omfang. Når man ændrer på spærene, enten ved efterisolering eller ved forstærkning, så kræver det ofte en forhøjelse af eksisterende spærkonstruktion. 

Ønsker man samtidig at skifte tagbelægning eksempelvis fra skifer til tegl, så ændrer man udtryk på bygningen, og det er ikke altid tilladt. At ændre på bygningens højde eller udtryk kræver at man undersøger bygningens frednings- eller bevaringsværdi, så man ikke arbejder med ideer, som slet ikke kan godkendes.

Vedligeholdelsesplanen - en forudsætning for overblikket

I andels- og ejerboligforeninger bør man altid have en drift- og vedligeholdelsesplan, som kan give bestyrelsen overblik over større arbejder og økonomi. Vedligeholdelsesplanen er også en hjælp for andre rådgivere som bank, realkredit og administrator samt ved køb og salg af de enkelte lejligheder. En vedligeholdelsesplan udarbejdes i tæt samarbejde med en teknisk rådgiver, og da prisen på en tagudskiftning på etageejendomme kan svinge fra en halv million kr. til et tocifret millionbeløb, så er vedligeholdelsesplanen og den tekniske rådgivning et risikabelt sted at spare. Det er derfor afgørende, at den tekniske rådgiver er kompetent ved at have erfaring fra tagprojekter, materialevalg, myndighedsbehandling, miljøspørgsmål mm.

Den gode rådgiver

Den gode rådgiver forstår vigtigheden af kommunikationsopgaven, der ligger i de store byggeprojekter. Det kræver seriøs erfaring med kommunikation  og projektledelse, når der i flere måneder vil stå skurvogne og byggematerialer på boligforeningens fællesarealer, og håndværkerne går rundt på stilladset og ind og ud af  ejendommen fra tidlig morgen til sen eftermiddag. Der vil altid være ændringer i projektforløbet, men ved grundig orientering og en god dialog mellem beboere, bestyrelse, entreprenører og rådgiver kan man mindske gener og irritation til et minimum, som er med til at sikre en god oplevelse i byggeperioden for alle.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Morgan Nilsson, OBH-Gruppen

Københavns Kommunes fortovsrenholdelse


I forsommeren 2018 dukkede en sag om Københavns Kommunes fortovsrenholdelse op i medierne. Sagen har fået betydning for mange andels- og ejerboligforeninger.


Sagen handler om, at Københavns Kommune har overtaget renholdelsen af fortovene i en del af byen – navnlig på Vesterbro –  til stor irritation for mange boligforeninger. Kommunen har opkrævet ret store beløb for denne ”ydelse”, og mange har følt, at de ikke fik noget for pengene.

Nogle foreninger har ment at ordningen var overflødig, fordi de allerede havde deres egen vicevært, mens andre blot har undret sig over de ret store regninger, som de har modtaget for en ydelse, som de har haft svært ved at få øje på.

cobblestone.jpg

De beløb,

som kommunen havde opkrævet, var langt højere end det, som private virksomheder tilbød.

Udbud gav tilbudspriser langt under kommunens opkrævning

Allerede for et par år siden blev kommunen gjort opmærksom på, at den slags opgaver skal sendes i udbud i henhold til vejloven, og Cobblestone og Winsløw Advokatfirma har gennem de seneste år kæmpet en kamp mod Københavns Kommune om denne sag.

I foråret 2018 gennemførte kommunen endeligt et EU-udbud af renholdelsesopgaven, og det viste, at de beløb, som kommunen havde opkrævet, var langt højere end det, som private virksomheder tilbød at udføre opgaven for. Kommunen fik tilbudspriser, der i nogle tilfælde var under 1/10 af det, som kommunen har opkrævet hos grundejerne!

Samtidig havde en whistleblower i Kommunen anmeldt ordningen til intern revision og oplyste at flere ledende medarbejdere havde søgt at dække over ulovlighederne.

Dette blev lagt frem på at møde i maj måned i Teknik- og Miljøudvalget, hvor forvaltningen blev pålagt at fremkomme med en nærmere redegørelse og tilbagebetale det for meget opkrævede til borgerne.

Foreløbigt tilbagebetales 17,5 mio. kr.

»En whistleblower i kommunen anmeldte ordningen til intern revision.

«

Senere i juni besluttede Borgerrepræsentationen at ordningen skal fastholdes, men at der skal gennemføres et nyt udbud, således at det i fremtiden ikke bliver kommunens folk, der forestår fortovsrenholdelsen. I stedet bliver det private operatører, der kan gøre det billigere end kommunen.

Senest har Teknik- og Miljøudvalget i oktober besluttet at tilbagebetale 17,5 mio. kr. til borgerne, men sagen er stadig ikke undersøgt til bunds, ligesom der også stadig verserer sager, hvor borgere kræver at få tilbagebetalt alle betalte beløb i de sidste 3 år.

Samlet set betyder det, at borgerne kan se frem til at få penge tilbage, selvom det endnu ikke ligger fast om det ”kun” bliver 17,5 mio. kr. eller om der kommer mere.

Politisk set medførte det, at det blev besluttet at iværksætte en uvildig advokatundersøgelse, der skulle tage stilling til, hvilke beløb de enkelte grundejere skal have betalt tilbage. 

Fra politisk side blev der også ytret ønsker om at grundejerne skal have tilbagebetaling uden videre.

Ordningen var ulovlig

Kommunen har allerede meddelt, at en udlicitering af opgaven vil betyde at kommunen skal skille sig af med en række medarbejdere. Det er endnu ikke afklaret, om skandalen også vil få konsekvenser for nogle af de chefer, der har stået for ordningen, og som har ladet den køre videre i årevis, selvom de vidste, at ordningen både var ulovlig, og at der blev opkrævet for høje beløb.

Hos Cobblestone er denne sag et eksempel på, at det som boligforening kræver professionelle og proaktive rådgivere for at kunne gennemskue et sagskompleks og føre en retssag mod f.eks. en offentlig myndighed som Københavns Kommune.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Finn Träff, Cobblestone Administrationshuset

Er du miljøbevidst, er bambus et oplagt valg


Bambus indgår i flere og flere materialer som tøj, brugsgenstande og ikke mindst som byggemateriale.


Takket være sin høje slidstyrke er bambus det ideelle miljøvenlige materiale til industrielle byggerier og boligbyggerier.

Takket være sin høje slidstyrke er bambus det ideelle miljøvenlige materiale til industrielle byggerier og boligbyggerier.

Bambus er et smukt, slidstærkt og miljøvenligt materiale  

Bambus er den hurtigst voksende plante i verden og dermed en åbenlys kilde til bæredygtig produktion. Det vokser markant hurtigere end træer – nogle bambusarter vokser over en meter pr. døgn. Så hvor et egetræ er ca. 50 år om at vokse op, er en bambus typisk klar til at blive fældet efter ca. 4-6 år. Hertil er bambus et særdeles hårdt materiale og meget formstabilt materiale, hvilket gør det utroligt velegnet til fx gulve og møbler. Det har den store fordel, at gulve lavet af bambus ikke arbejder så meget som andre træsorter, fordi det påvirkes langt mindre af luftfugtigheden.

Bambusgulves antistatiske og anti-allergifremkaldende egenskaber understøtter samtidig et sundere indendørs miljø.

Frigiver mere ilt end træer 

Bambus frigiver mere ilt end nogen anden plante, faktisk 35 % mere end almindelige træsorter. Det skyldes, at bambus gror hurtigt og uden brug af pesticider eller kunstig gødning. Bambus recirkulerer også store mængder CO2. Derfor bidrager man positivt til CO2-udviklingen, når du vælger bambus som materiale. På grund af sin enestående væksthastighed kombineret med en effektiv produktion absorberer f.eks. MOSO Int. bambusprodukter mere CO2 end der frigives under produktion og transport til kunden og har dermed en CO2 negativ påvirkning.

Bambus plantens mange anvendelsesmuligheder gør det interessant for bygherrer, entreprenører og rådgivere at overveje både indendøre til plankegulve og parket eller udendørs i form af massive paneler, bjælker, facadebeklædning og meget andet.


Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening #5