Nabokonflikter - hvordan kan vi undgå dem?

Godt naboskab skal, ligesom venskab, ægteskab og fællesskab, plejes. Det er vigtigt, når man bor dør om dør med hinanden. Men hvordan kan konflikter undgås? Og hvordan griber man sagen an, hvis skaden er sket?

Når man deler vægge og lofter med naboen, underboen og overboen, er det ikke utænkeligt, at der kan opstå gnidninger. Det kan være børn, der tramper i gulvet en tidlig morgen, naboen der spiller for høj musik, eller underboen der altid efterlader skraldeposen på bagtrappen. Både små som store ting kan gå en på nerverne, når de øvrige beboeres hverdag pludselige rykker med ind bag hjemmets fire vægge.


Fælles aftaler i foreningen

Et godt socialt miljø i boligforeningen er et fornuftigt sted at starte, hvis man ønsker at undgå konflikter. Bestyrelsen kan skabe rammerne for dette. I de fleste foreninger vil der være en husorden – regler for hvad man ikke må. Ofte kan disse regler lyde en anelse som lovtekster, og uanset hvilke regler det drejer sig om, vil der være forskellige fortolkninger af dem beboerne imellem.
Jesper Bastholm Munk, konfliktmægler hos Center for Konfliktløsning, kommer med et forslag. ”Overvej i bestyrelsen at lave et oplæg, der formulerer tingene mere positivt, og læg vægt på, hvordan I kan imødekomme hinandens behov. Hvordan snakker vi med hinanden om tingene i foreningen? Hvad gør vi, hvis vi er uenige om noget?”. Han fortsætter, ”et par gode råd til, hvad man gør, når uenigheder opstår, kan være et godt tillæg til husordenen”.


Godt naboskab skaber tryghed og større tolerance

Det kan være vanskeligt at finde en balance mellem privatliv og fællesskab i en boligforening. For hvor meget skal man egentlig blande sig i naboens liv? Et godt naboskab kan dog have stor betydning for, hvordan, og om, vi tager konflikter op. For det er som regel nemmere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når man kender hinanden. Brok er sjældent en god måde at indlede et naboskab på. ”Hils på din nabo i opgangen, og byd de nye velkommen. Det skaber større tolerance og gør det nemmere at håndtere konflikter, hvis de alligevel skulle opstå”, fortæller Jesper Bastholm Munk, der har stor erfaring med konfliktmægling mellem beboere.


Tag konflikten i opløbet

Hvis du hver morgen vågner ved, at overboens børn tramper i gulvet, er det vigtigt at tage konflikten i opløbet. Jesper Bastholm Munk fortæller om en mægling mellem en ældre kvinde, der i perioder havde brug for ro, og hendes overbo, der var mor til tre børn. Konflikten drejede sig om, at der ofte var meget larm og tumult fra overboen om morgenen, når den ældre kvinde prøvede at sove.
”Det er vigtigt at tage problemet op tidligt i forløbet”, siger Jesper Bastholm Munk og fortsætter, ”sker det gentagne gange? Så tag det op! Jo længere tid man venter, jo mere konfliktoptrappende er det”. Det er ikke forbudt at være nysgerrig på, hvad der foregår. Ofte er din nabo slet ikke klar over, at noget, som han eller hun gør, går dig på. Så vær ikke bange for at tage en snak med din nabo. 


Sørg for ikke at optrappe konflikten

Ofte drejer uenigheder i boligforeninger sig om støjgener. Vores hjem er vores base, og den vil vi gerne selv bestemme over. Så når naboen larmer og trænger ind på vores territorium, kan det lægge an til konflikt. Ofte kan man selv komme til at optrappe konflikten. Det kan være, at man begynder at gøre ting, som man normalt ikke ville gøre. Måske begynder man at tale dårligt om naboen til andre eller stoppe med at hilse i opgangen. 

Den ældre kvinde havde både været oppe og tale med overboen, og der var også blevet banket på rørene, når det blev for galt. Overboen gik og blev irriteret på underboens brok, og underboen mente, at overboen ikke havde styr på børneopdragelse. ”Man får lavet meget endimensionelle billeder af andre. Det giver en ro at sætte folk i kasser, men folk er meget mere komplekse, og der kan være mange ting, der ligger til grund for naboens adfærd”, forklarer Jesper Bastholm Munk. Når man indeni danner sig et billede af naboen, som en der altid larmer og aldrig tager hensyn, kan det være svært at klare konflikten selv.


Mægling kan hjælpe

I mange tilfælde kan beboere godt selv klare konflikterne. Men nogle gange kan rådgivning være nødvendigt. Konfliktmæglingen mellem de to kvinder var nødvendigt for at genetablere kontakten. Til mæglingen fik de begge lov til at fortælle deres side af sagen. Med mæglers hjælp fik de også mulighed for at udtrykke, hvordan de følte, og hvad de havde behov for. “I sådanne tilfælde vil begge parter langsomt begynde at forstå hinanden og komme med løsningsforslag”, fortæller Jesper Bastholm Munk.

Fælles løsninger gavner naboskabet

De to kvinder endte ikke med at blive de bedste naboer, men de indgik en aftale om, hvordan de skulle håndtere det, hvis der i fremtiden opstod problemer. “De aftalte, at underboen måtte ringe på betingelsen af, at overboen ikke behøvede at kommentere på det”, fortæller Jesper Bastholm Munk, “hun ville simpelthen blive for vred, når hun stod i en situation med tre børn, der skulle ud af døren og en frustreret underbo i røret”. I stedet var løsningen, at overboen ville lytte og tage sig af sagen, men uden at skulle forklare sig yderligere over for underboen.  


Livssituationen har betydning for adfærd og tolerance

Livssituation spiller en vigtig rolle, når det kommer til konflikter. Har man det rigtig godt, eller er man inde i en dårlig periode? Begge dele kan have stor betydning for både adfærd, men også vores tolerance for andres adfærd. ”Vi har alle forskellige måder at udtrykke os på, når vi synes, at noget er forkert. Men vi skal lære at bo tæt sammen”, understreger Jesper Bastholm Munk. ”Derfor er det vigtigt, at vi lærer, hvordan vi håndterer dét at være uenige med hinanden”.

KAB bruger indeklimasensorer til at dokumentere lav luftfugtighed i deres boliger

Både for lav og for høj luftfugtighed i en bolig kan give store problemer. Derfor bruger KAB intelligente sensorer til at monitorere luftfugtigheden i deres boliger, så de kan undgå dyre reparationer og forbedre indeklimaet for beboerne.

Bo Michael Neergaard er energi- og varmekonsulent i boligadministrationsselskabet KAB. Han fortæller, at man i ældre bygninger typisk kæmper med for høj luftfugtighed og de gener, det medfører. Men i nybyggede og meget tætte boliger bliver det mere og mere almindeligt, at man har udfordringer med for lav luftfugtighed. Den lave luftfugtighed mærker beboerne som svien i øjnene og irriterede luftveje. Udover komfortudfordringerne giver den lave luftfugtighed også problemer med skader i bygningerne – blandt andet revnede bordplader og gulve samt revner i vægge og lofter.

Bo Michael Neergaard havde en teori om, hvorfor luftfugtigheden var for lav i nogle af deres nybyggede boliger, men det var ikke teorier, han kunne dokumentere. Derfor kontaktede han Brunata, som KAB har et mangeårigt samarbejde med. Han ville gerne have nogle indeklimasensorer installeret, der kunne begynde at indsamle data, så KAB kunne få en dybere indsigt i problematikken og finde en god løsning for både boligselskabet og beboere.

“I dag findes der lovgivning og regler for, hvor meget luft der skal udskiftes i en nybygget bolig, men der er ikke krav til luftfugtigheden,” siger Bo Michael Neergaard og forklarer, at KAB af samme årsag er begyndt at fokusere mere på standardindstillingerne i boligernes ventilationsanlæg. Lige nu betyder standardindstillingerne, at ventilationsanlægget begynder at ventilere mindre luft ud af boligen, når den gennemsnitlige luftfugtighed ligger på 30%. Men KAB så gerne, at anlægget reagerede ved en gennemsnitlig luftfugtighed på 40%.  

“Vi er i dialog med producenterne af ventilationsanlæggene og montørerne. Sammen kigger vi på, om man måske skal ændre i standardindstillingerne for nybyggeri, så vi undgår, at anlæggene ventilerer for meget luft ud af boligerne. I den forbindelse kan det også godt være, at der skal justeres i bygningsreglementet, for vi er ikke de eneste, der oplever udfordringer med for lav luftfugtighed i nye bygninger,” siger Bo Michael Neergaard og tilføjer, at den optimale luftfugtighed i en bolig ligger mellem 40-60%. 


Lille, let og batteridrevet

KAB vil gerne have adgang til flere data om deres boliger, så de kan forbedre indeklimaet og undgå skader. Det kan være data om luftfugtigheden, men det kan også være data om temperaturen og CO2-niveauerne i boligerne. Her har Brunata et bredt udvalg af sensorer, der kan indsamle de ønskede data. 

“Vi valgte Brunatas indeklimasensorer, fordi de fylder meget lidt, er batteridrevne og forholdsvis nemme at installere. Sensorerne kan give os et bedre overblik over, i hvilke rum luftfugtigheden er lavest, så vi kan fokusere der. Derudover bruger vi også sensorerne til at opdage eventuelle fugtproblemer. På grund af sensorernes størrelse kan vi placere dem der, hvor installationerne ligger, og fordi sensorerne er batteridrevne, behøver vi ikke trække ledninger, hvilket er dyrt, besværligt og ser grimt ud,” siger Bo Michael Neergaard. 

“Vi har eksempelvis placeret indeklimasensorer i nogle af vores skakte. Nede i bunden af en skakt er der sjældent plant, så hvis der ligger vand, ligger det ujævnt fordelt. Derfor kan det tage lang tid for andre fugtalarmer at registrere direkte vandpåvirkning, men de her alarmer reagerer på luftfugtighed, og derfor får vi hurtigt besked, hvis vi har et fugtproblem i en skakt.” 

“Vores fokus er at skabe et så godt indeklima for beboerne som muligt og samtidig opnå en mere intelligent bygningsdrift med lave omkostninger.”


Målet er intelligent bygningsdrift

I første omgang kører KAB en række forsøg i nogle ledige lejligheder for at blive klogere på udfordringer med luftfugtighed, rumtemperaturer og CO2-niveauer. 

“Data fra lejlighederne bliver opsamlet i Brunata Online, hvorfra vi kan bearbejde data og gøre dem operationelle. I en bygning eller på tværs af en bygningsportefølje kan vi trække statistikker, lave grafer, opsætte alarmer, udsende notifikationer til det tekniske personale og meget mere. Vores fokus er at skabe et så godt indeklima for beboerne som muligt og samtidig opnå en mere intelligent bygningsdrift med lave omkostninger,” siger Bo Michael Neergaard. 

“Tidligere kunne vi ikke se det, hvis en beboer eksempelvis slukkede for lejlighedens ventilationsanlæg. Det fangede vi først, når vi én gang om året skiftede filter på anlægget. Men i dag kan vi via Brunatas indeklimamålere med det samme se, om anlægget fungerer optimalt eller ej. Med mængden af data, sensorer og alarmer har vi fået mange flere værktøjer til at undgå skader på vores ejendomme langt hurtigere, end det var muligt før. Det har stor værdi for vores ejendommes økonomi,” slutter Bo Michael Neergaard.

Artiklen er skrevet af Brunata

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2024.

Når du skal udskifte vinduer

Der er flere ting, man bør overveje, når vinduerne i ejendommen trænger til at blive udskiftet. Hør eksperter udtale sig om alle de spørgsmål, du bør forholde dig til.

 ”Som bygningsejer bliver man nødt til at kigge på økonomien. Måske er der ikke råd til den optimale løsning, men så vælg den næstbedste,” fortæller Tove Lading. Hun er arkitekt og lektor på Institut for Byggeri og Anlæg på DTU og har beskæftiget sig med vinduer på ekspertniveau i mange år. Jeg har sat hende stævne i en gade i det gamle København, som er fyldt med ældre vinduer. Tove Lading giver udtryk for det, mange bygningsejere i tiden har erfaret. Valg af nye vinduer er en kompliceret affære, fordi der er så mange parametre at forholde sig til. 

Tove Lading, arkitekt og lektor på Institut for Byggeri og Anlæg, DTU

Hyr en rådgiver 

Tove Lading fortæller: ”Har du mulighed for at hyre en rådgiver med forstand på vinduer, så gør det. Få nogle referencer, kig på de ejendomme, rådgiveren står bag, og få en snak med de ejere, rådgiveren tidligere har hjulpet. Få en vurdering af vinduernes tilstand, så du er bedre rustet til at træffe en beslutning”. Når det gælder materialer, så advarer Tove Lading mod plastikvinduer.

”Nogle opfatter dem som vedligeholdelsesfrie, men det er de ikke. De tager imod, bliver ru i overfladen og misfarvede. En misfarvet ramme i en rygerlejlighed kan ikke vaskes ren. Og de er ikke til at reparere ved fx mindre stormskader,” fortæller Tove Lading. Tove Lading har også oplevet eksempler på, at plastikvinduer ikke understøtter konstruktionen, som trævinduer kan. I en sag havde stikkene over vinduerne sat sig, da trævinduerne var erstattet med plastikvinduer. ”Vi måtte armere alle fuger ned og rette stikkene op,” fortæller Tove Lading. 

“Som bygningsejer bliver man nødt til at kigge på økonomien. Måske er der ikke råd til den optimale løsning, men så vælg den næstbedste.”

Nogle vælger forkert 

GI har fire byggesagkyndige ansat, som har fulgt mange renoveringsprojekter gennem årene, og som derfor har fået erfaringer med både gode og dårlige løsninger. Afdelingens leder arkitekt John Skovmand Thomsen har noget på hjerte, når det kommer til valg af nye vinduer. ”Når renovering ikke er mulig, er det en forudsætning at vælge en løsning, der læner sig tæt op ad de originale vinduer. Alle vil selvfølgelig gerne have den bedste, billigste og mindst vedligeholdelseskrævende løsning,” fortæller John Skovmand Thomsen. Men når det gælder vedligehold, så florerer der nogle myter, mener han.

Plastic fantastic! 

”Mange tror, at plastvinduer er vedligeholdelsesfri og holder i mange år. Vi oplever udskiftning af plastvinduer i en del ejendomme, hvor vinduerne ikke engang er 20 år gamle,” fortæller John Skovmand og peger på, at det ofte skyldes, at det er umuligt at reparere på beslag og hængsler. De fås for det meste ikke længere, og det medfører, at vinduerne ikke er ordentlige på gang og slag og ikke lukker tæt. 

Det smukke fryder 

De fleste ejere vil gerne investere i nye, smukke vinduer med samme udformning som de eksisterende. Mange vælger træ, og det kan John Skovmand Thomsen godt lide. Andre vælger træ/alu-vinduer, som er mindre vedligeholdelseskrævende i overfladen. ”I de tilfælde, hvor bygningsejeren vælger at energioptimere og renovere eksisterende vinduer, er det altid efterfulgt af en stor glæde. Glæden ved at fastholde ejendommens originale udtryk og glæden ved at bevare,” fortæller John Skovmand Thomsen.

 

Gammel gade 

Tilbage i den gamle gade i København kigger vi på vinduer med Tove Lading. Der er mange eksempler på ældre vinduer, og også flere nyere i gammelt look. ”Vinduet er en væsentlig markør for en ældre bygning,” fortæller Tove Lading. Hun mener, at man skal tilstræbe vinduer, som passer ind arkitektonisk. ”Gå efter smalle rammer, skrå false og sprosser, hvis det er den stil, bygningen er født med. Vær opmærksom på lysindfaldet. Der kan være stor forskel på to vinduer med de samme ydre dimensioner. Det er glastypen og dimensionerne på rammer og sprosser, der er afgørende,” fortæller hun. 

“Mange tror, at plastvinduer er vedligeholdelsesfri og holder i mange år.”

Tænk fremad 

Tove Lading anbefaler at kigge skarpt på vedligeholdelseskravene til det vindue, man vælger. ”Der skulle gerne gå en del år, før et nyt vindue skal have større vedligehold,” fortæller hun. Tove Lading peger også på, at der ved trævinduer er en fordel, som mange glemmer. De er relativt lette at reparere, hvis rammen får en skade, fx af vinden.

Artiklen er skrevet af Bo Bjerre Hansen, Kommunikationskonsulent, Grundejernes Investeringsfond.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Få støtte til at støjrenovere vinduerne i din ejendom

Københavns Kommune tilbyder økonomisk støtte til at dæmpe støjen fra de mest trafikerede gader.

Støj i boligen

Støj er et af de vigtigste miljø- og sundhedsmæssige problemer, og støj fra trafikken er uden sammenligning den værste støjkilde i vores samfund.

Som mennesker generes vi af støj i mange sammenhænge. Det kan være forstyrrende og stressende larm i vores arbejdsliv og i klasselokaler og institutioner, for høj lyd i høretelefoner, nabostøj, larmende bygge- og anlægsarbejde eller trafikstøj, som har invaderet vores bolig og uderum. Støjen påvirker de fleste af os. Den påvirker vores helbred og livskvalitet negativt i et omfang, som vi endnu ikke helt kender. Men nye undersøgelser og forskning peger alle i samme retning – det er noget, vi skal tage alvorligt.

I Danmark er over 1,3 million mennesker påvirket af trafikstøj, som ligger over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi. Mange af dem bor i Københavns Kommune.

Borups Allé er blandt de veje, der skaber støjgener. Foto: Københavns Kommune.

Støtte til støjdæmpning

Det er støjen fra motoren i en personbil, som er den dominerende, når man kører mindre end cirka 35 km/t. Ved højere hastigheder er det støjen fra dækkenes kontakt med vejbanen, som dominerer. Derfor kan vi ikke bare skifte alle biler til el og forvente, at støjproblemerne i byerne forsvinder.

For at hjælpe til, at boligerne i København er gode og sunde, har Københavns Kommune valgt at afsætte en pulje, som kan søges til økonomisk støtte til støjdæmpning af vinduerne i private boliger. Den kan søges som boligforening med henblik på en renovering eller udskiftning af ejendommens vinduer.

“I Danmark er over 1,3 million mennesker påvirket af trafikstøj, som ligger over miljøstyrelsens vejledende grænseværdi. ”

Hvordan søger man?

Puljen har to årlige ansøgningsfrister - én i foråret og én igen i efteråret. 

For at ansøge puljen, skal I som boligforening udfylde et simpelt ansøgningsskema på kommunens hjemmeside samt indsende et par billeder af de nuværende vinduer. 

Herefter vil I inden for en måned få svar på ansøgningen.

 

Hvad er der støtte til?

Puljen støtter enten udskiftning eller renovering af de nuværende vinduer, så de dæmper bedst muligt i forhold til støjen. Det vil i samarbejde med sagsbehandleren ved kommunen være en vurdering af den bedste løsning for jer og jeres ejendom.

Som udgangspunkt ønskes ejendommene bevaret så originalt som muligt.

Derfor anbefales forsatsruder til originale vinduer. Det er både mere bæredygtigt og kan ofte yde den bedste støjdæmpning.

Ved udskiftning af ejendommens vinduer besluttes de nye vinduer i samarbejder med sagsbehandler og boligforening, så ejendommens udtryk bedst muligt bevares, mens støjdæmpningen optimeres.

Kort over støjveje i Københavns Kommune. Foto: Københavns kommune.

Støjbelastning: Trafikstøjen kategoriseres ud fra lydniveauet ved ejendommen. 58-68dB er støjplaget mens 68+dB er stærkt støjplaget.  Målet er at nå et indendørs støjniveau på højst 38dB.

Bevaringsværdi: De fleste ejendomme har fået deres bevaringsværdi vurderet på SAVE-skalaen (1-9). Den enkelte ejendoms bevaringsværdi kan findes på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside.

Forsatsramme: En rude, ofte termorude, der eftermonteres på den indvendige side af det nuværende vindue og isolerer mod både kulde og støj.

Koblet ramme: Et vindue, hvor en termorude er monteret bag et enkelt lag glas i vinduesrammen.

Hvor stor er støtten?

Støtten varierer i forhold til ejendommens bevaringsværdi. På ejendomme med høj bevaringsværdi er kravene til de nye vinduer oftest større, og derfor støttes projektet også med et større beløb.

Bevaringsværdien af ejendommen er angivet med en såkaldt SAVE-værdi, hvor pointene 1-4 er ejendomme med en høj bevaringsværdi, mens 5-9 er med lav en bevaringsværdi.

Hvis ejendommen har en høj bevaringsværdi, kan boligforeningen få op til 8.000 kr. i støtte per vindue der støjdæmpes.

Beløbet kan dække både selve vinduet, byggeplads og teknisk rådgivning.

Du kan læse mere om støjpuljen og finde ansøgningsskemaet på Københavns Kommunes hjemmeside nedenfor.

Artiklen er skrevet af Andreas Bested Nielsen, arkitekt, Bygningsfornyelsen, Københavns Kommune.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Konflikthåndtering gennem effektiv kommunikation

Som administrator og advokat for både store og små andels- og ejerforeninger samt haveforeninger og gårdlaug, ser vi mange forskellige sammensætninger. Afgørende, og ens for alle er, at man bor side om side og i fællesskab har en juridisk forening. Dette tætte samvær kan give anledning til udfordringer, da der ofte opstår små konflikter og uenigheder.

Der er utallige problemstillinger og små konflikter rundt om i de boligforeninger, der findes i Danmark. I ældre bygninger kan der ofte være særlig lydt mellem lejlighederne eller måske ’klikker’ betongulvet i de nyere byggerier. Kunsten er at få dem håndteret og løst på en ordentlig og god måde, hvilket kan være rigtig svært, men når det lykkes, så kommer det ofte tifoldigt igen. 


Frygt for konflikten

Noget af det sværeste ved konflikter er, at mange mennesker slet ikke har det godt med dem og foretrækker at undgå dem. Folk er måske trætte af en given situation, men utrygge ved at skulle konfrontere ’modparten’, som ofte er en nabo eller en anden, som man bor tæt på.  

Denne frygt kan føre til søvnløse nætter og spekulationer om konsekvenserne ved at konfrontere en anden person med sine tanker og følelser. Det er derfor ikke uden grund at mange bestyrelser også ser dette som et emne, hvor man helst ønsker, at man ikke er til stede og kan gemme sig væk. 

“Noget af det sværeste ved konflikter er, at mange mennesker slet ikke har det godt med dem og foretrækker at undgå dem.
”

Vigtigheden af reel kontakt og kommunikation

Men dette er selvfølgelig ikke en gangbar vej - hverken for bestyrelsen eller de implicerede parter. Midlet til at komme rundt om alt dette er kontakt. Kontakt kan defineres på forskellige måder, men det handler om mere end blot at eksistere side om side. Den reelle kontakt forudsætter, at man også er mentalt nærværende. Det indebærer, at man kan fornemme stemninger, se hinanden, lytte til hinanden og derigennem komme nærmere hinandens synspunkter.

Men en konflikt, der er eskaleret og måske har stået på igennem flere år, løses ikke bare ved at skabe 'reel kontakt’ mellem de implicerede parter – der skal mere til. Her bliver det vigtigt at tage fat i nogle af de fagfolk, der er dygtige til at håndtere konfliktsituationer, da det indledende arbejde ofte er det, der skaber det gode resultat. Det er derfor vigtigt at få skabt en accept hos begge parter til, at kontakt kan blive en mulighed for at løse konflikten.


Få sat de rette rammer

En afgørende faktor er at etablere rammerne for den nødvendige kommunikation. Dette indebærer at gøre parterne bevidste om, at deres ord bliver fortolket af den anden part. Hvordan fortolkes det, den ene part siger i konflikten? Er parterne tilbøjelige til at opfatte hinandens ord som 'optrappende' eller 'afspændende'? Det lyder simpelt at benytte en afspændt kommunikationsstil, hvor man taler for sig selv og tager ansvar uden at anklage den anden, men det kan være udfordrende.

Involvering af en tredjepart

I fastlåste konflikter kan en tredjepart fungere som en mægler i konflikten og hjælpe begge parter til at 'åbne konflikten' og dermed anerkende dens eksistens. Det bryder den første barriere og forbereder parterne på at tage fat på problemet, søge en løsning, og forsøge at forblive på deres egne banehalvdele. Dog sker det ofte, at parterne flygter fra dialogen eller angriber hinanden. Hvis et møde bevæger sig i denne retning, er det vigtigt at få fokus tilbage på dialog og åbenhed. 

“Det er almindeligt, at der opstår konflikter, hvor mennesker kommer i berøring med hinanden.”


At komme ud af en konflikt eller forhindre, at den eskalerer, kræver ofte mange mentale kræfter, og dette gælder typisk for begge parter i konflikten. Da vi mennesker ofte er tilbageholdende med at gå ind i en konflikt, anbefaler vi drøfte sådanne sager med sin administrator. Alternativt kan man søge professionel hjælp fra konfliktmæglere, hvilket ofte resulterer i hurtigere og mere effektive løsninger. 

Det er almindeligt, at der opstår konflikter, hvor mennesker kommer i berøring med hinanden. Men det er også helt almindeligt, at mange konflikter kan blive løst med reel kontakt og effektiv kommunikation. 

Artiklen er skrevet af Andreas Elleby, advokatfuldmægtig, Hupfeld Ejendomsadministration

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2024.

Ønsker I at udvikle jeres kompetencer indenfor konflikthåndtering og styrke samarbejdet i bestyrelsen?

Så er i inviteret til vores næste CaféAften tirsdag den 23. april 2024, hvor vi vil udforske vigtigheden af effektiv konfliktløsning og styrkelse af samarbejdet i bestyrelsen.

At drive en boligforening er en kompleks opgave, og bestyrelsen spiller en afgørende rolle i at sikre, at fællesskabet fungerer optimalt. Konflikter kan opstå, når mennesker bor tæt sammen, men med de rette værktøjer og et stærkt samarbejde kan bestyrelsen være med til at forebygge og løse disse udfordringer.

Om CaféAften

CaféAften er en del af vores initiativ til at styrke bestyrelsesarbejdet i boligforeninger. Med disse arrangementer ønsker vi at tilbyde en genvej til en stærkere bestyrelse ved at fokusere på relevante emner og give deltagerne mulighed for at lære og netværke sammen med ligesindede fra andre boligforeninger.

Hvad kan I forvente?

På den kommende CaféAften vil vi dykke ned i den afgørende betydning af konfliktløsning og samarbejde i bestyrelsen. Ved hjælp af værdifulde indsigter og praktiske værktøjer vil advokat Marie Louise Pind fra Pind & Partnere holde et oplæg og gøre jer klogere på, hvordan I kan håndtere konflikter effektivt. Det bliver en eftermiddag fyldt med læring og praktisk anvendelige strategier, som vil styrke jeres bestyrelsesarbejde.

Tilmelding

CaféAftenen afholdes tirsdag d. 23. april kl. 17:00 til 18:30

Hos Arbejdernes Landsbank (AL2), Nørre Voldgade 17, 1358 København K.

Det er gratis at deltage for boligforeninger.

I kan allerede tilmelde jer nu og læse mere arrangementet her.

Vi glæder os til at byde jer velkommen til vores CaféAften, hvor bestyrelsesarbejdet er i fokus!

Din egen altan - fra idé til virkelighed

Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Vi lever i og bruger byen hele året rundt og gerne i de kolde måneder assisteret af en gasvarmer. Det samme gør sig gældende for altaner, der bliver brugt i mange af årets måneder. Altaner er således mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden og livet udenfor. En enestående plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads der bruges til social samvær eller afslapning og rekreation. Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden.

Altanen gør lejligheden lysere

Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Samtidig kan det forbedre indemiljøet gennem bedre udluftning og dermed mindskes gener fra fugt, lugt og skimmelsvamp.

Kan man forestille sig et liv uden altan?

“For byboere er altanen vinduet mod verden og livet udenfor.”

De beboere, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de beboere, som ikke har nogen altan, føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos mange andels- og ejerboligforeninger i de større byer. 

Når man designer altaner, er det vigtigt at tage hensyn til ejendommens æstetik og arkitektur, hvor man ofte stræber efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe en moderne og velfungerende altanløsning. Det er derfor vigtigt at gå nænsomt til værks for hvert projekt, uden at det betyder, at der er begrænsede valgmuligheder.

Første skridt til ny altan

Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få opsat sin egen altan? Det første skridt er ofte at undersøge, om der er flere i din boligforening, der også er interesserede i at få en altan. Derefter kan man sammen med bestyrelsen beslutte at danne en altangruppe, som får mandat fra bestyrelsen til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud.

“De beboere, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden.”

Myndighedstilladelser

Efter en beslutning er taget, skal der indhentes tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, og også her kan en rådgiver eller en altanleverandør sørge for at få det hele på plads på en let og smidig måde så hurtigt som muligt. En rådgiver eller leverandørs erfaringer i godkendelsesprocessen gør, at tingene kan gå igennem myndighedsbehandling en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før.

Når alle godkendelser og tilladelser er på plads, tager den tekniske rådgiver eller altanleverandørens montører og projektledere over, og foreningen behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret.

Artiklen er skrevet af Johan Söderling, adm. direktør i Balco Altaner.

Denne artikel og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Bliv klar til generalforsamlingen

Når I mødes til den årlige generalforsamling i foreningen, er der mange ting, I skal have styr på og nå at tale om. Derfor er det en god ide at være velforberedt og have den nødvendige viden på plads, så I kan træffe de rette og mest effektive beslutninger i fællesskab.

Som andelshaver i en andelsboligforening er den årlige generalforsamling muligheden for at få indflydelse på det sted, hvor du bor. Det er på det møde, I som beboere i fællesskab stemmer ja eller nej til for eksempel foreningens regnskab, små og store renoveringsprojekter og valg af bestyrelsesmedlemmer. Generalforsamlingen er også din mulighed for at mødes med dine naboer, hvor I kan udveksle synspunkter, så I som beboere i fællesskab får taget de rigtige beslutninger for netop jeres forening. 

Det er typisk på generalforsamlingerne, I i fællesskab skal beslutte, hvilke renoveringsprojekter, I som forening vil igangsætte. Gennem de seneste 10-15 år har jeg som byggeteknisk rådgiver deltaget på et hav af generalforsamlinger i Københavns andels- og ejerboligforeninger. Når jeg er inviteret med til mødet, er det fordi jeg som foreningens rådgiver kommer med anbefalinger til vedligehold og drift af den fælles ejendom. Min erfaring er, at jo bedre beslutningsgrundlag I har, og jo bedre I har forberedt jer – jo bedre beslutninger bliver der også truffet på generalforsamlingen.

Inddrag jeres rådgiver tidligt

Typisk tager vores dialog sin start flere måneder i forvejen, hvor I som forening og bestyrelse har kontaktet jeres rådgiver eller administrator med henblik på at kaste et kærligt blik på jeres ejendom sammenholdt med foreningens økonomi. Det er meget vigtigt, at I som forening inddrager administrator og rådgiver på et meget tidligt tidspunkt, så I er klar med den nødvendige viden og overblik inden selve generalforsamlingen.

Har I en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan?

Det allerførste, vi gør som byggeteknisk rådgiver, er at kigge på ejendommens energimærke, hvori man kan finde mange brugbare oplysninger om ejendommens tilstand. Dertil tjekker vi op på jeres tilstandsrapport, vedligeholdelsesplan eller handlingsplan, hvis I allerede har fået udarbejdet den slags dokumenter for jeres ejendom. Hvis ikke, så er det der, vi begynder: At udarbejde en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan – det er de vigtigste grunddokumenter for jeres ejendom. 

 

Helt overordnet er en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan absolutte nødvendigheder for, at I som forening kan planlægge vedligehold og renoveringsprojekter og lægge et realistisk budget, som tager højde for ejendommens eventuelle skavanker, så der ikke pludseligt opstår store uforudsete udgifter. Det er med andre ord det vigtigste beslutningsgrundlag at have for jeres videre proces.

“Det er typisk på generalforsamlingerne, I i fællesskab skal beslutte, hvilke renoveringsprojekter, I som forening vil igangsætte
”

Vedligehold er vigtig for foreningens økonomi

Ligesom det er vigtigt at overholde serviceintervallerne på bilen, er det vigtig at servicere og vedligeholde ejendommen. En dårligt vedligeholdt ejendom kan resultere i, at nogle små problemer enten vokser sig meget store over tid, eller måske endnu værre – uden varsel – påfører foreningen en kæmpestor udgift. Det kan f.eks.  være stormskader på et dårligt vedligeholdt tag, fugt i konstruktioner eller oversvømmelser i kælderen. 

Al erfaring viser, at de udgifter, der benyttes på løbende vedligehold og en gennemtænkt prioritering af vedligeholdelsesbudgettet over tid, gør det væsentligt billigere for foreningen end pludselig at måtte kaste sig ud i et akut og ofte uforholdsmæssigt dyrt ”brandslukningsprojekt”. 

Hertil kommer, at der ved at lægge vedligehold og eventuelle renoveringsarbejder ind i en gennemtænkt plan og prioritering samtidig er mulighed for at udføre arbejderne på de rigtige tidspunkter af året og planlægge tingene ud fra en helhedsbetragtning. 

Endelig er det værd at notere sig, at ejendommen i sidste ende er grundlaget for en ejer- eller andelsboligforenings formue og solvens. En dårligt vedligeholdt ejendom er i længden dyrere i vedligehold og har også direkte betydning for ejendommens værdi.

Vedligeholdelsesplanen hjælper jer med at prioritere

En vedligeholdelsesplan sætter fokus på de næste 5-10 års renoverings- og vedligeholdsarbejder i ejendommen, og derfor bør den som minimum ajourføres hvert femte år. Faktisk anbefaler vi varmt, at I sørger for at ajourføre den årligt. Det skyldes, at tingene hurtigt kan ændre sig, og samtidig kan nogle områder pludselig virke mere presserende end andre – for eksempel i form af nødvendigheden for at skærpe fokus på fugtsikring af kældre og tage, hvis sommeren har budt på store vandmængder eller skærpe fokus på energioptimering på grund af stigende energipriser.

Digitalt overblik gør det nemmere

En tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan giver altså foreningens beboere og bestyrelse overblik over ejendommens sande tilstand, og hvad der skal budgetteres med af vedligehold i de næste 5-10 år.

Hos os udarbejder vi alle vores tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner digitalt på platformen ejendom.com. Den sikrer jer et altid opdateret og intuitivt overblik, og at I hurtigt kan skabe et overblik over netop økonomi, kommende renoveringsprojekter og meget mere.

“En dårligt vedligeholdt ejendom er i længden dyrere i vedligehold”

Realistisk økonomi og handlingsplan

Når I sammen med jeres rådgiver først har fået overblik over ejendommens tilstand, kommer rådgiver med anbefalinger til, hvilke renoveringsprojekter, der skal prioriteres nu, og hvilke der kan vente nogle år endnu. Derefter får I et realistisk økonomisk overblik over, hvad projektet vil koste, når det skal sendes i licitation. Her lægger rådgiver så at sige ”hovedet på blokken,” fordi I her får en ide om, hvad projektet kommer til at koste. 

På de projekter, vi er rådgiver på, udarbejder vi typisk en konkret handlingsplan, der på en ”pædagogisk” måde beskriver og visualiserer præcis hvilke faser, I skal igennem, når I sætter renoveringen i gang samt den konkrete økonomi, der er forbundet hermed. Dermed har I en fuldstændig klar og transparent køreplan for hele renoveringsperioden fra start til slut.

Beboermøde først, derefter generalforsamling

Derefter er processen typisk den, at bestyrelsen indkalder til beboermøde, hvor I taler de mulige scenarier igennem for, hvilke renoveringsprojekter I har fået anbefalet, indeholdende overblik over budget og proces. På beboermødet vender I, hvad I synes skal indstilles til selve generalforsamlingen.

Derefter er I klar med hele det gode beslutningsgrundlag, I skal bruge til selve generalforsamlingen, hvor I som samlet forening stemmer de renoveringsprojekter igennem, I har aftalt på beboermødet. 

Hos os foregår det sådan, at når et renoveringsprojekt er blevet stemt igennem til generalforsamlingen, hjælper vi foreningen med at søge eventuel byfornyelsesstøtte. For at opnå støtte skal der nemlig foreligge en formel beslutning fra foreningens generalforsamling. Der findes forskellige puljer at søge, alt efter hvad projektet omhandler: Det kan være støjpuljen, byfornyelse, energitjekket med videre. 

Som foreningens rådgiver sørger vi også for at sende projektet i licitation og hjælper med at finde ud af, hvilke entreprenører og håndværkere, der skal udføre jeres projekt. Vi er som rådgivere med på sidelinjen hele vejen igennem og er jeres ”mand i marken”, der sikrer at projektet gennemføres til aftalt tid og pris.


Artiklen er skrevet af Claes Bohn-Willeberg, Bygherrerådgiver, Bang & Beenfeldt.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Skal I have altaner på ejendommen, udskiftet vinduer og optimeret indeklimaet? Deltag i vores gratis VidenSeminar og få svar på jeres spørgsmål!

I er inviteret til Videnseminar Tirsdag d. 9. april, hvor vi vil dykke ned i ‘Livet i lejligheden’, herunder emner som altaner, vinduer og indeklima.

Øget livskvalitet for beboerne 

En stor del af vores tid bruges indendørs på vores bopæl. Det har derfor stor betydning for livskvaliteten, at vi er komfortable og trives, hvor vi bor. Derfor sætter vi fokus på nogle af de nøgleelementer, der kan have betydning for beboernes livskvalitet til Min Boligforenings VidenSeminar om altaner, vinduer og indeklima. Vi inviterer jer til at deltage d. 9. april, hvor I kan høre eksperterne fortælle om, hvordan I gør lejlighederne i jeres forening det ideelle sted at leve, arbejde og trives til fordel for både nuværende og kommende beboere.

HØR OPLÆG FRA EKSPERTERNE

Vi har inviteret en række leverandører og rådgivere, der er eksperter i altaner,  vinduer og indeklima, som alle har stor erfaring med at arbejde for andels- og ejerboligforeninger. 

Til VidenSeminaret kan I blandt andet høre oplæg fra Balco Altaner, Arbejdernes Landsbank, Ingeman Fischer

Oplægsholderne vil kunne svare på jeres konkrete spørgsmål og ruster dermed bestyrelsen og boligforeningen til kommende projekter. Samtidig vil I i løbet af VidenSeminaret kunne netværke med andre boligforeninger, der står overfor samme type projekter.

TILMELDING

VidenSeminaret afholdes tirsdag d. 9. april kl. 17:00 til 21:00 i

Arbejdernes Landsbank (AL2), Nørre Voldgade 17, 1358 København K.

Det er gratis at deltage for boligforeninger.


Min Boligforenings gratis VidenSeminar er en god anledning til at få viden, inspiration og råd til kommende projekter i boligforeningen samt netværke med andre fremmødte bestyrelsesmedlemmer.

En tradition for at kere sig om fællesskabet

Anne Glad, der er kendt som livsstilsekspert i DR-programmet ‘Kender du typen?’, har personlig erfaring med dilemmaer knyttet til bestyrelsesarbejdet i en boligforening. Den glæder hun sig til at trække på, når hun som konferencier Til Boligforeningernes Dag vil hjælpe publikum godt igennem dagens program.

“Jeg har virkelig stor respekt for bestyrelsesmedlemmerne!” Sådan siger Anne Glad, der til Boligforeningernes Dag for anden gang varetager rollen som konferencier på Hovedscenen. Hun har erfaring i rollen som bestyrelsesmedlem i en boligforening og er derfor klar over, hvilket vigtigt og ofte krævende stykke arbejde, medlemmerne påtager sig. 

Den ivrige hånd er en dansk ting

Anne Glad er konferencier på Hovedscenen til Boligforeningernes Dag

“Jeg er jo selv sådan en, der altid rækker hånden op i forældrebestyrelser, og som gerne vil tage min del af tørnen for fællesskabet,” fortæller hun om sig selv, og med et smil på læben fortsætter hun: “Af samme grund kender jeg også til det der øjeblik, hvor man tænker, hvad var det lige, der skete? Hvorfor sidder jeg endnu en gang med min hånd i vejret?”

Bestyrelsesmedlemmers deltagelse i bestyrelsesarbejdet bunder ofte i et ønske om og behov for at deltage i fællesskabet. Som livsstilsekspert med erfaring fra bl.a. TV-programmet ‘Kender du typen?’ på DR kommer dette behov ikke bag på Anne Glad:  “Det her med at have behov for at deltage er en meget fin ting - og egentlig også en meget dansk ting. Vi er jo opdraget til at dele og at kere os om fællesskabet. På den måde er det en smuk og vigtig brik i vores måde at bo sammen på,” fortæller hun. 

At forene modstridende holdninger

Anne Glads beundring af bestyrelsesmedlemmernes arbejde opstod, da hun selv stiftede bekendtskab med jobbet. Hendes behov for at engagere sig og tendens til en hånd i vejret til generalforsamlingerne i den ejerboligforening, hun tidligere boede i, førte nemlig til, at hun pludselig befandt sig midt i bestyrelsen. 

“Bestyrelsen foreslog, at jeg skulle være med, og det følte jeg ikke, jeg kunne sige nej til. Min lejlighed skulle samtidig gennemgå en større renovering, og derfor synes jeg, det var meget fint at være tæt på bestyrelsen og beslutningerne.” 

Men der gik ikke længe, før Anne Glad forstod, hvor omfattende et arbejde hun havde meldt sig ind i. 

“Det var en fredet ejendom i det indre København fra 1700-tallet. Vores bestyrelse bestod både af én med stærke holdninger til arkitektoniske forhold, nogle med forstand på finans, som udelukkende havde fokus på foreningens økonomiske udvikling og så dem, der mest af alt ville fællesskabet. Det føltes som en knivsæg at vandre på, når vi skulle få de meget forskellige interesser til at mødes.”

“Der er så meget følelsesmæssigt gods knyttet til det sted, man bor.”



Når arbejdet og hjemmet smelter sammen

For Anne Glad skiller bestyrelsesarbejdet i en boligforening sig væsentligt ud fra andre typer bestyrelsesarbejde. Det gør det ved, at bestyrelsesarbejdet i en boligforening centrerer sig om ens eget hjem.

“Det kan selvfølgelig også være svært at sidde i bestyrelsen i den lokale fodboldklub. Men når man går fra bestyrelsesmødet og lukker døren til klubhuset, så er man videre og kan gå hjem til sig selv. Det kan man ikke på samme måde, hvis bestyrelsesarbejdet foregår i samme kulisser, som udgør ens hjem,” fortæller Anne Glad, der i sin periode i bestyrelsen i ejerforeningen erfarede, hvor vigtigt det er, at bestyrelsesarbejdet er så konfliktfrit som overhovedet muligt. 

“Det værste i verden er jo at have en konflikt med dem, man deler vægge og lofter med. Det skal man for alt i verden undgå. Der er så meget følelsesmæssigt gods knyttet til det sted, man bor,” fortæller hun.  

Er du ikke allerede tilmeldt Boligforeningernes Dag?


En gylden mulighed

Bestyrelsesarbejdet i en boligforening er komplekst, og bestyrelsesmedlemmerne påtager sig et stort ansvar både på egne og andres vegne. Netop derfor håber Anne Glad, at der er mange bestyrelsesmedlemmer og engagerede beboere, som kan se fordelene ved at deltage til Boligforeningernes Dag. 

“Boligforeningernes Dag er et fantastisk tiltag. Dem, som sidder i bestyrelsen i boligforeninger, og som tager sig tiden til det, har ikke mere tid end alle mulige andre. Deres døgn udgøres også af 24 timer, men alligevel har de valgt at prioritere det. Så det, at man kan komme og shoppe rundt i lige præcis de problematikker og løsningsmuligheder, der er væsentlige for ens arbejde, det er jo en gave,” fortæller hun. 


Fremtidens boligforening

Som livsstilsekspert holder Anne Glad sig hele tiden opdateret i trends, tendenser og faktorer, der påvirker samfundet og måden, vi lever på. Med dette års tema ’fremtidens boligforening’ sætter messen netop fokus på nogle af de tendenser, der peger ud i fremtiden. Her er bæredygtighed en af de faktorer, der i stigende grad påvirker de valg, vi træffer. Dette gør sig også gældende ude blandt boligforeningerne.

“Det er både den bæredygtighed, der handler om, at vi får etableret en fælles ladestander og sat solceller op på taget – og så den mere sociale bæredygtighed: At vi begynder at ruste os til en fremtid med endnu flere singler, mindre velfærd og et voksende behov for, at vi blander os i hinandens liv. Halvdelen af de 55-årige forventer ikke at få hjælp fra det offentlige, når de bliver gamle. Ensomhed er et stigende problem blandt både unge og gamle, og måske kan boligforeningen være en af de rammer, som faciliterer nye fællesskaber omkring mad, kultur eller motion. For jo bedre vores sociale relationer er, jo mere sandsynligt er det, at vi rækker ud efter hinanden”, fortæller Anne Glad. 

Anne Glad påpeger, at også biodiversitet står højt på dagsordenen for de kommende år og fortæller: “Jeg forestiller mig, at boligforeningerne prøver at bidrage på alle måder, for selvom det er omlægning af landbrug til vild natur, der for alvor batter, så har mennesker brug for at føle, at vi handler. Uanset hvor små de handlinger end er.”

“Publikum skal involveres. De skal have mulighed for at stille de spørgsmål, der brænder på.”


Deltagerne i fokus

Med stor succes i rollen som konferencier på sidste års messe ser Anne Glad atter frem til at sørge for, at publikum ved Hovedscenen får en god dag fyldt med en masse inspiration. For at dét kan lade sig gøre, er der specielt én ting, Anne Glad vil have fokus på. Hun ser det nemlig som afgørende for forløbet på Hovedscenen, at publikum oplever oplæggene som relevante og interessante for deres situation, og at de får viden og inspiration med fra dem. For at det kan lade sig gøre, kræver det inddragelse af publikum.

“Publikum skal involveres. De skal have mulighed for at stille de spørgsmål, der brænder på, men de skal også inddrages i selve oplægget, så temaet kan drejes derhen, hvor det er relevant for flest muligt,” fortæller hun. 

Netop dette ser Anne Glad frem til at sørge for på Hovedscenen til Boligforeningernes Dag. 

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforenings Messeudgave.