Tag & tagbolig

Tagboliger til gavn for klima, miljø, byen og pengepungen

Byens tage gemmer på mange uudnyttede kvadratmeter. Dét åbner døre for etablering af tagboliger, der er til gavn for både foreningen og dens beboere, men også for byen, miljøet og klimaet. 

De københavnske tage var oprindeligt blot en funktionel og visuel arkitektonisk afslutning på bygningerne - ofte dikteret af de forhåndenværende materialer og tilgængelige byggeteknikker. I en periode var de en formmæssig konsekvens af, at der blev stillet krav til bygningshøjderne i København, hvoraf det klassiske Københavnertag opstod.

Men mange københavnske tage gemmer på uudnyttet guld. Flere af de mest attraktive boliger findes nemlig under tagene. Lyset, de rummelige kvaliteter, udsigten og roen tiltrækker mange borgere. 

Danmarks Tekniske Universitet estimerede i 2017, at der var mulighed for at etablere boliger til ca. 22.000 københavnere under de eksisterende tage. Det svarer til ca. 10.000 nye boliger eller godt og vel 329.000 m2 nyt boligareal inden for Københavns Kommunes grænser. Dette kunne være løsningen på ca. 22% af det nye boligbyggeri, man forventer er nødvendigt i København i perioden fra 2015 til 2027. Der er altså̊ rigtig god plads under tagene.

Vil du gerne vide mere om mulighederne for at få tagboliger i din forening?
Så deltag til vores VidenSeminar torsdag d. 2. maj, hvor du kan møde rådgivere og leverandører og få svar på de spørgsmål og problemstillinger I står med i forbindelse med jeres kommende tagprojekt.
Du kan læse mere om arrangementet og tilmelde dig gratis her.


Tagboliger styrker foreningens økonomi

For mange kan tanken om at skulle have nye overboer være svær at forlige sig med. Byggerod, rift om parkeringspladserne i gaden, flere cykler i gården og folk på trapperne: Tilsyneladende masser af besvær. Men ser man på mulighederne ved inddragelse af uudnyttede tagrum til boliger for nye beboere, er fordelene faktisk store og mulighederne mange.

“Inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger vil være med til at styrke økonomien hos andels- og ejerforeningen.”

For det første vil der med nye beboere være flere til at dele fællesudgifterne. Da fællesudgifterne efter indflytning af nye beboere i de nye tagboliger ikke vil stige markant, vil den respektive andel af fællesudgifterne nemlig falde. Der vil fremover desuden være flere til at dele udgifterne til f.eks. større renoveringer.

Yderligere vil inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger være med til at styrke økonomien hos andels- og ejerforeningen. Indtægten fra salget kan for eksempel bruges til at finansiere en omfattende energirenovering af den underliggende bygning, der ville kunne mindske beboernes månedlige udgifter til varme og bl.a. højne indeklimaet og komforten i boligerne. Samtidig bliver klimaskærmen også væsentlig bedre, når man transformerer loftsrum til tagboliger, og det kan spare penge på alles varmeregning.

Slip for omkostningerne

En anden mulighed er at ”handle” tagrummene til en udvikler, der ”betaler” for tagrummene ved for eksempel at etablere et nyt tag på bygningen, en ny fælles tagterrasse eller nye velisolerede vinduer i bygningen - helt uden omkostninger for foreningen. Denne løsning kan være af speciel interesse for ejere og foreninger, der skal have lavet nyt tag, men som af forskellige årsager ikke har økonomien til dette.


To muligheder for etablering af tag

Grundlæggende er der to forskellige muligheder, når man skal etablere tagboliger. Enten kan boligerne etableres i det eksisterende tagrum uden, at tagkonstruktionen berøres eller i hvert fald kun ændres minimalt. Det er som tommelfingerregel den klart billigste, nemmeste og mest miljøvenlige måde. Denne model sætter dog visse begrænsninger i forhold til rummelighed, da man er forholdsvis bundet af konstruktioner, spærhøjder og taghældninger.

Den anden mulighed er, at hele den eksisterende tagkonstruktion fjernes, og der kan etableres en ny konstruktion i en anden form. Dette giver den største frihed til at forme lejligheden præcis, som man vil have den. Det koster dog mere og er en mindre miljøvenlig løsning. 

“Udover at tagboliger er fantastiske at bo i, er de også rigtig gode for byen, miljøet, klimaet og os alle sammen.”

Den enkelte løsning afhænger af mange faktorer. Placeringen i byen: Er der arkitektonisk frihed til at “ændre på tagformen”? Afstand til nabobygninger: Er der lysmæssigt plads til en ny tagkonstruktion? Bygningen: Kan denne bære en ny konstruktion? Vilje og overskud: Er der kræfter, opbakning og økonomi i foreningen til den store løsning? Den optimale løsning for jer skal findes sammen med jeres rådgivere.

Artiklen er skrevet af Julie Bangsgaard Abrahams, rådgiver i energi og byggeri, Rådet for Grøn Omstilling

Tagbolig eller tagterrasse: Hvordan kommer vi i gang?

At etablere tagbolig og/eller tagterrasse i boligforeningens tagrum er ikke noget, man bare lige gør. Der er kriterier, som man skal leve op til og mange beslutninger, der skal tages, men med god planlægning og rådgivning kan det blive en stor succes.

I mange boligforeninger er der stor sandsynlighed for, at der ligger et stort potentiale for etablering af tagboliger gemt på ejendommens uudnyttede tagetage. Udnyttelse af tagetagen kan nemlig vise sig at være meget attraktiv økonomisk med mulighed for at forbedre ejendommen.

Etablering af nye tagboliger bliver ofte tilbudt som en ’gratis’ mulighed af en developer, som samtidig køber retten til at videresælge boligerne. Ejendommen får måske ved samme lejlighed nyt tag ”gratis”, eller der bliver udført andre tiltrængte renoveringsarbejder. Det er et meget tillokkende tilbud for mange boligforeninger, men det kan også give problemer i forhold til, hvem der bestemmer over hvad.

Foto: Trio Arkitekter

Foto: ETPLUS

Det første skridt: Arkitektoniske hensyn

Ét af kriterierne i helhedsvurderingen, som forvaltningen vil forholde sig til ved indsendelse af et byggeandragende, er ”arkitektoniske hensyn”. Arkitektonisk hensyn/kvalitet kan være svært at definere. Det er den enkelte bygning og beliggenheden, som i hvert enkelt tilfælde bør være grundlaget for arkitektoniske overvejelser. I nogle tilfælde kan en fuldstændig tilpasning til den eksisterende ejendom og dens omgivelser være den rigtige løsning, mens det i andre situationer vil være rigtigt at arbejde med kontraster i såvel materialer som udformning.

Rumhøjde og volumen i loftetagen er afgørende for indretningsmulighederne, f.eks. i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager. Rumligheden i tagboliger underbygges ofte af ovenlysplaceringer, ateliervinduer og kviste. En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over byens tage og med mulighed for at etablere et grønt areal.

“God planlægning kan spare tid og penge i projekterings- og byggefasen.”

Et eksisterende loft giver både muligheder og begrænsninger i selve planløsningen. Ofte er man begrænset af tagkonstruktionen og placeringen af installationer. Omvendt kan begrænsningerne også give inspiration til at indrette en bolig utraditionelt og individuelt. 

Det første boligforeningen bør gøre er derfor at finde en arkitekt, der ved, hvad der skal tages hensyn til, og som har erfaring med projekteringen af tagboliger. Den rette arkitekt eller rådgiver vil nemlig være bekendt med den krævede disciplin, der skal til for at styre projektforløbet succesfuldt gennem en dialogorienteret proces med bygherre, bruger/beboer, myndighed, rådgiver og entreprenører.

Foto: Trio Arkitekter

Foto: ETPLUS

Udvidelse eller nye boliger?

En tagbolig kan enten indrettes som en ny, selvstændig bolig eller som udvidelse af den eksisterende bolig, der ligger under tagrummet. 

Udnyttelse af tagrummet til boligformål indebærer næsten altid, at der sker ændringer i forhold til installationer, konstruktioner, indretning og adgangsforhold. Det er en god idé på forhånd at overveje især adgangsforhold og indretning. Hvis der indrettes selvstændige boliger, vil det ofte være nødvendigt at forlænge hovedtrappe og/eller bagtrappe. Ligger boligerne på 2. sal eller derover, vil indretning af selvstændige tagboliger i mange kommuner blive suppleret med krav om etablering af elevatorer. 

Der er fordele og ulemper både ved at etablere nye boliger og ved at udvide af de eksisterende boliger. En selvstændig bolig kan lejes ud til markedsprisen, men kravene til byggeriet er større, end hvis der blot er tale om en udvidelse. Der er f.eks. strengere krav til brandsikring og lydisolering, man skal føre trappe op, og man skal etablere køkken, bad og toilet.

“Udnyttelse af tagetagen kan vise sig at være meget attraktivt økonomisk”

Vejen til succes

Etableringen af nye tagboliger er en proces, som heldigvis går godt rigtig mange gange. Men der er selvfølgelig også nogle udfordringer eller faldgruber, som man bliver nødt til at være opmærksom på, når man skal beslutte sig for at indrette et ’kig til stjernerne’ under taget.

Både før og under en byggesag er det en fordel at have en tæt dialog med de berørte parter, ikke mindst ejendommens beboere, men også ejerne og beboerne af de omkringliggende ejendomme. Beboerne i en ejendom, hvor man vil ændre anvendelse af tagetagen, berøres altid af byggesagen. Det er derfor vigtigt, at man i beslutningsprocessen interesserer sig for, at de eksisterende beboere ser fordelene i projektet og ikke kun fokuserer på ulemper. 

God planlægning kan spare tid og penge i projekterings- og byggefasen. Derfor er det vigtigt at komme godt fra land og få udarbejdet et godt byggeprogram som grundlag for beslutningen om at etablere tagboliger. Man kommer et langt skridt hen ad vejen, såfremt man som bygherre kan etablere en konstruktiv og tillidsfuld dialog med rådgivere og myndigheder.

Artiklen er skrevet af Ole Brockdorff, partner & arkitekt maa, ETPLUS

Derfor skal en boligforening have solceller!

Selvom solceller er en populær grøn energiløsning med mange fordele, kan der hurtigt opstå mange relevante spørgsmål, når man overvejer at anskaffe sig et solcelleanlæg til boligforeningen.

Solceller er en oplagt mulighed for at reducere boligforeningens energiomkostninger. For udover at foreningen sparer penge på elregninger, er der en lang række fordele ved solceller. Først og fremmest mindsker de boligforeningens klimaaftryk, da solceller er en vedvarende energikilde og dermed reducerer brugen af fossile brændstoffer. Derudover vil solcellerne hjælpe boligforeningen til at generere en passiv indkomst ved at sælge den overskydende energi tilbage til det lokale strømnet.

Hvor stor er elbesparelsen?

Den nøjagtige besparelse afhænger af det specifikke klima, hvor solcellerne er installeret, samt hvilken type solcelleanlæg, der er installeret. Et solcelleanlæg er designet til at producere op til 50% af det samlede energiforbrug, hvilket kan resultere i store besparelser på elregninger for boligforeningerne - helt op til halvdelen af den samlede elregning.

Vær opmærksom på, at det både kan give besparelser i ejendommens fælles elforbrug OG for den enkelte lejlighed - alt efter hvilken løsning man ønsker.

Solceller kan enten monteres direkte på det eksisterende tag, eller som integreret løsning, hvor solcellepanelerne erstatter tagbelægningen.


Vil du vide mere om, hvordan I kan få solceller i jeres forening?
Så tag med til vores gratis VidenSeminar torsdag d. 2. maj, hvor I blandt andet kan møde Greentec Energy og blive klogere på solceller og andre tagprojekter.

Er det besværligt?

Det er ikke besværligt at installere solcelleanlæg. Det kan være et relativt simpelt projekt at gennemføre, så længe man har den rette viden og de rette kompetencer. Dog er det vigtigt at sikre sig, at solcellerne er installeret korrekt for, at de kan fungere optimalt. Inden installationen påbegyndes, bør man kontrollere, om der er tilladelser eller andre forholdsregler, der skal følges.

Vi anbefaler, at foreningen arbejder sammen med en rådgiver og vælger en solcelleleverandør, som er kompetent, har relevant erfaring samt et kapitalgrundlag, der er i orden.

Solceller er en oplagt mulighed for at reducere boligforeningens energiomkostninger.

Hvor hurtigt er vores investering tjent hjem igen?

Det afhænger af det specifikke solcelleanlæg og hvor meget energi, det kan producere. Generelt kan et godt designet solcelleanlæg tjene sin investering hjem på 7-10 år, men det kan være kortere eller længere tid afhængigt af det specifikke anlæg. Derudover kommer det også an på, om der skal stilles stillads op og om taget kan bære solcellerne uden forstærkninger. Det vil være en god ide at igangsætte projektet samtidigt med andre opgaver, der kræver stillads.

Hvordan er processen?

Typisk beslutter bestyrelsen sig for at indhente viden og rådgivning omkring installation af et solcelleanlæg. Det gør bestyrelsen ofte sammen med en rådgiver eller 1-2 solcelleleverandører. Derefter undersøges der, hvilke muligheder der er relevante for foreningen. Det kan være "den lille model", hvor det alene er fællesstrømmen, der ønskes solceller til eller "den store model", hvor det er alle elforbrugere i ejendommen, som skal kunne få glæde (og besparelse) af solcelleenergien.

Dernæst beslutter bestyrelsen sig for hvilken eller hvilke modeller, der skal præsenteres for generalforsamlingen. På generalforsamlingen skal der også tages stilling til, hvordan projektet skal finansieres.

Så snart generalforsamlingen har truffet en beslutning, sættes processen i gang.

Artiklen er skrevet af Søren Bay, partner i Greentec Energy.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Tagudskiftning er blandt ejendommens største investeringer

Mange foreninger administrerer og foretager selv, mange af de mindre vedligeholdelsesopgaver, som løbende udføres på en ejendom. Men en tagrenovering kræver rigtig mange overvejelser og man bør derfor, som udgangspunkt, søge professionel hjælp.

Ejendomme (06).jpg

Den største investering

Tagudskiftning er en af ejendommens største investeringer, og derfor er det også vigtigt at have fokus på valg af den rette løsning, herunder også på valg af den rette rådgiver.

Etageejendomme kan have mange forskellige typer af tagudformninger eller belægninger, så som eternitbølgeplader, tegl, zink, kobber, men også det man kalder københavnertag. Det er en tagkonstruktion, som er udformet med to skråtstående tagsider typisk på ca. 45 grader, men i stedet for at de to sider mødes i én kip, så er der et næsten fladt tag på toppen. De skråtstående tagsider er typisk, med naturskifer, skifereternit eller teglsten og den næsten vandrette del med tagpap.

I dag vil man ved udskiftning af tagdækningen, ofte vælge, at montere et undertag. Her er det også vigtigt, at man vælger en undertagsløsning, som passer til tagmaterialet, ejendomstypen, placering, samt hvorvidt der er tale om en udnyttet tagetage eller blot depotrum.

Skal I snart have nyt tag, og er I måske interesseret i at udnytte tørrelofter til tagboliger eller tagterrasser? Til vores kommende VidenSeminar torsdag d. 2. maj kan I få viden og inspiration til jeres kommende tagprojekt.
Du kan læse mere om arrangementet og tilmelde dig gratis her.

Indregn stilladsomkostninger sammen med tagets levetid

På en etageejendom til 5. sal er det meget omkostningstungt at opstille stillads, som også skal have fuld overdækning for at sikre mod nedbør i byggeperioden. Derfor vil det være naturligt, at vælge en tagløsning med længst mulig levetid og mindst mulig vedligeholdelse.

Selvom man vælger at opgradere sit tag med en dyrere løsning, kan det meget vel tjene sig hjem over tid. Eksempelvis kunne der på københavnertaget være monteret eternitskifer, som typisk har en levetid på 25-30 år, og her kunne man med fordel udskifte til naturskifer, som har en levetid på 100 år. Vel er naturskiferen dyrere end eternitskiferen i anskaffelsespris, men dens levetid er 3-4 gange så lang, hvorfor man over tid sparer rigtig mange penge ved valg af den rigtige løsning.

Med et dyrt stillads opstillet er det desuden naturligt at vurdere mulige synergiarbejder. Det kan være at male eller skifte vinduer, fugearbejde ved vinduer og facade eller at gennemgå tagrender og nedløb.



Vand og fugt på loftet bliver til råd og svamp

Tjekliste for tagudskiftning

- Vælg en rådgiver (spørg gerne flere), dvs. rådg. ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt

- Advokat eller administrator skal gennemgå rådgiveraftalen inden aftalen indgås

- Tal løsninger i samråd med rådgiveren, stil gerne mange spørgsmål

- Lad eventuelt rådgiver fremlægge projektet og økonomi på en generalforsamling

- Rådgiver tjekker jeres fredning- eller bevaringsværdi

- Få lavet miljøscreening og eventuelt undersøgelse for trænedbrydende svampe

- Lad rådgiver udbyde entreprisen til forskellige entreprenører for at få den bedste pris

- Advokat eller administrator kan gennemgå entrepriseaftalen inden den sendes til entreprenøren.

- Rådgiver forestår tilsyn og byggemøder undervejs i projektet

- Rådgiver forestår afleveringsforretning

Når man har monteret et undertag leder dette vandet, som kommer fra slagregn, fygesne eller i værste fald fra en utæthed i tagbelægningen, videre ned i tagrenden. På denne måde er der en ekstra sikring af loft og lejligheder mod nedbør. Historisk har man ikke monteret undertag, hvilket kan føre til vandindtrængning over en mangeårig periode til primært murværket og træværket langs murkronen. Dermed er der latent risiko for angreb af trænedbrydende svampe, hvor der kan være tale om hurtigt voksende trænedbrydende svampe, som eksempelvis ægte hussvamp, og/eller langsomt nedbrydende rådangreb. 

Inden der foretages en udskiftning af tagdækningen, bør der derfor udføres en stikprøveundersøgelse af risikobetonede bygningsdele, som eksempelvis tagfod ved skotrender, under støbejernsvinduer, langs trempelkonstruktioner og ved kviste og frontspidser. Herved minimeres risikoen for uforudsete udgifter, og det undersøges om der er en mulighed for at få dele at angrebene dækket af ejendommens bygningsforsikring. Samtidig, og inden tagentreprisen kommer i udbud, kan man få foretaget en miljøscreening af eventuelle farlige stoffer i de forskellige materialer, der har været brugt gennem tiden, hvilket f.eks. kunne være asbest. 

For at undgå lignende skader fremover skal man ved montering af et nyt undertag og uanset materialevalg altid sikre sig, at der er den nødvendige ventilation af undertaget. Er der tale om en udnyttet tagetage skal der monteres dampspærre, som sikrer at den varme luft fra beboelsen, ikke vandrer ud i tagkonstruktionen/ isoleringen og kondenserer.

Ændringer i konstruktion kan betyde nye godkendelser

Vælger man at etablere undertag eller gå fra eksempelvis eternitskifer til naturskifer, så ændrer man også belastningen i taget væsentligt. Det vil kræve nye statiske beregninger for tagets bæreevne og efterfølgende forstærkning af spær i nødvendigt omfang. Når man ændrer på spærene, enten ved efterisolering eller ved forstærkning, så kræver det ofte en forhøjelse af eksisterende spærkonstruktion. 

Ønsker man samtidig at skifte tagbelægning eksempelvis fra skifer til tegl, så ændrer man udtryk på bygningen, og det er ikke altid tilladt. At ændre på bygningens højde eller udtryk kræver at man undersøger bygningens frednings- eller bevaringsværdi, så man ikke arbejder med ideer, som slet ikke kan godkendes.

Vedligeholdelsesplanen - en forudsætning for overblikket

I andels- og ejerboligforeninger bør man altid have en drift- og vedligeholdelsesplan, som kan give bestyrelsen overblik over større arbejder og økonomi. Vedligeholdelsesplanen er også en hjælp for andre rådgivere som bank, realkredit og administrator samt ved køb og salg af de enkelte lejligheder. En vedligeholdelsesplan udarbejdes i tæt samarbejde med en teknisk rådgiver, og da prisen på en tagudskiftning på etageejendomme kan svinge fra en halv million kr. til et tocifret millionbeløb, så er vedligeholdelsesplanen og den tekniske rådgivning et risikabelt sted at spare. Det er derfor afgørende, at den tekniske rådgiver er kompetent ved at have erfaring fra tagprojekter, materialevalg, myndighedsbehandling, miljøspørgsmål mm.

Den gode rådgiver

Den gode rådgiver forstår vigtigheden af kommunikationsopgaven, der ligger i de store byggeprojekter. Det kræver seriøs erfaring med kommunikation  og projektledelse, når der i flere måneder vil stå skurvogne og byggematerialer på boligforeningens fællesarealer, og håndværkerne går rundt på stilladset og ind og ud af  ejendommen fra tidlig morgen til sen eftermiddag. Der vil altid være ændringer i projektforløbet, men ved grundig orientering og en god dialog mellem beboere, bestyrelse, entreprenører og rådgiver kan man mindske gener og irritation til et minimum, som er med til at sikre en god oplevelse i byggeperioden for alle.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Morgan Nilsson, OBH-Gruppen

En grøn løsning der ruster jer mod høje energipriser

Har den grønne profil betydning for jer? Og ønsker I samtidig at imødegå de stigende energipriser? Så kan solceller netop være løsningen! 

Energipriserne er på alles læber, og priserne har meget pludseligt fået enorm betydning i hverdagen for mange og har gjort vinteren til en uforudsigelig og økonomisk usikker tid. Derfor er det blot blevet ekstra relevant at tænke i løsninger, der imødegår disse  udfordringer og ruster foreningen mod lignende usikkerheder i fremtiden.

“Et solcelleanlæg er faktisk typisk tjent hjem på 7-10 år, hvilket svarer til ca. 10-14% forretning.”

En helt oplagt løsning er solceller, der både afhjælper de høje energipriser og samtidig er en løsning, som styrker foreningens grønne profil ved at nedsætte foreningens CO2-udslip betydeligt. Det kan måske synes som et stort og dyrt projekt, men et solcelleanlæg er faktisk typisk tjent hjem på 7-10 år, hvilket svarer til ca. 10-14% forretning. De integrerede løsninger er ofte tjent hjem på 9-13 år. 

Spar energien op og brug den, når der er behov

Måske tænker I: “Jamen det er jo om aftenen, hvor solen ikke skinner og det derfor er mørkt, at vores energiforbrug er højest”. En god overvejelse, som også spiller ind, hvis man vælger en løsning uden batteri. Det er på kort sigt billigst, men til gengæld skal strømmen bruges, når den genereres - altså i dagtimerne når solen skinner. Vælger man i stedet en - lidt dyrere - løsning med batteri, udnyttes anlæggets elproduktion bedre. Strømmen kan nemlig lagres og bruges, når behovet er der. Med en sådan løsning kan I årligt spare helt op til 60-70% af elregningen.

Når æstetikken spiller en rolle 

For nogle er det en deal-breaker, hvordan et solcelleanlæg ser ud på taget, som jo er kronen på enhver ejendom. Men det behøver slet ikke sætte en stopper for etablering af solceller i foreningen. I samarbejde med arkitektfirmaet Eentileen har Greentec Energy A/S udviklet løsningen NRG-ROOF - et tag der både fungerer som solceller og selve tagbelægningen/klimaskærmen.

Det betyder, at solcellerne er selve taget, hvilket resulterer i en løsning, der kombinerer den samme høje elproduktion, som de almindelige solcellepaneler giver, med en smuk, æstetisk og ofte helt usynlig solcelleinstallation på ejendommen. En løsning som denne er samtidig ressourcesparende, da solpanelerne erstatter tagbelægningen og indgår direkte i tagets konstruktion.

Artiklen er skrevet af Søren Bay, partner i Greentec Energy A/S.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Tryghed i jeres tagprojekt

43 % af alle anmeldte byggeskader vedrører taget, så det kan godt betale sig at vælge en tagentreprenør, der giver garanti for både produkter, udførsel og eventuelle følgeskader.

Taget er den del af ejendommen, der er mest udsat for vind og vejrforhold, så en tæt og stærk tagkonstruktion er altafgørende for ejendommens tilstand - men det er en stor investering at få skiftet taget i boligforeningen. Derfor er det særligt vigtigt, at man får professionel hjælp af en tagentreprenør, der garanterer jer for kvalitetsarbejde og kvalitetsprodukter, så I i boligforeningen kan være trygge ved, at budgettet ikke løber løbsk. 

Find en professionel tagentreprenør

Påtænker I at lave en renovering eller udskiftning af taget I jeres boligforening, kan I med fordel tage fat i et BMI RoofPro medlem. Da kommer man i kontakt med en tagentreprenør, der er certificeret og særligt udvalgt på baggrund af deres høje faglighed og dedikation til altid at levere kvalitetshåndværk og kundeservice. Det er en omfattende proces at skifte eller renovere et tag, og der skal tages mange beslutninger undervejs. Et tag er nemlig ikke blot et tag, det består blandt andet af en regnskærm, et undertag og dampspærrer.

“Det er en omfattende proces at skifte eller renovere et tag, og der skal tages mange beslutninger undervejs.”


Alt sammen kræver en stor viden om konstruktioner og systemløsninger for at sikre sig, at man får udført den mest fornuftige konstruktion i forhold til det behov, man har på den pågældende ejendom. Med en en fagperson, der har stor erfaring i at lave tag, undgår man begynderfejl og dyre, spildte timer. Man får derimod fat i en person, der rent faktisk ved, hvordan man gør det på den bedste og billigste måde, så I får den løsning, der er mest fordelagtig for lige præcis jeres boligforening. 

Få lige det tag, der passer bedst til jer

Mange tageksperter er ofte låst fast til én tagtype, som de har erfaring med. Det kan f.eks. være enten lertagsten eller betontagsten, men det er ikke nødvendigvis den tagtype, der passer allerbedst til jeres ejendom. Det er derfor en stor fordel at have en tagekspert, der er uddannet til at kigge på de mange forskellige muligheder, der er inden for tag. En RoofPro tagentreprenør har kendskab til og mulighed for at tilbyde alle former for tag, der passer til den pågældende konstruktion. Det giver den enkelte boligforening en del valgmuligheder, og man sikrer sig i foreningen at få det tag, der passer til ejendommen, og ikke det som en leverandør er interesseret i at sælge.

Garanti for tryghed

Drift og vedligeholdelse er i dag en stor post for boligforeninger, især når man taler tag, og de påvirkninger klimaforandringerne har på bygningerne. Derfor er en garanti på de investeringer, man gør sig, en stor tryghed for økonomien i boligforeningen. Kigger man på tag i markedet, er der en gennemsnitsgaranti på 15 år, hvor nogle produkter også er med en produktgaranti. Den garanti der naturligt følger med, når man har fat i en af disse certificerede tagentreprenører er, at man har en 30 års produktgaranti.

“Med en fagperson, der har rigeligt med erfaring i at lave tag, undgår man begynderfejl og dyre, spildte timer.”

Det vil sige, at produktet er dækket 1:1 i alle 30 år. Det der underbygger trygheden ved denne garanti er, at man de første 20 år også er dækket for udførsel og følgeskader. Det betyder altså, at hvis man i boligforeningen finder ud af, at der for 17 år siden blev lavet en fejl på taget, så er man garanteret via en forsikring, så man ikke skal betale noget for at få fejlen rettet. Er man så uheldig, at man i denne periode på 20 år får vand ind gennem taget, der forårsager en skade på f.eks. konstruktionen eller vand, der trækker ned gennem en lejlighed og ødelægger interiør, så er dette faktisk også dækket af garantien.

Det er en obligatorisk forsikring, der følger med, men det er ikke den enkelte, lokale virksomhed, der står bag garantien. Det er derimod BMI, der er garant for denne garanti, hvilket giver en øget tryghed i budgettet i boligforeningen. Det samme gælder, hvis den tagentreprenør, I har valgt, går konkurs efter, jeres tagprojekt er slut. Da er garantien stadig gyldig. Det giver altså en større tryghed, når man som boligforening investerer i et tagprojekt og er sikret mod uforudsete udgifter og konkurser - især i en usikker verden. 

Tryghed i tagprojekt med RoofPro

  1. Man får en certificeret tagekspert med stor faglig viden og erfaring 

  2. Man er sikker på at få præsenteret alle muligheder for tag, så man får det, der passer bedst til ejendommen

  3. Med 30 års produktgaranti og 20 års garanti for udførsel og følgeskader kender man sine udgifter og er sikker på, hvad omkostningerne er

Artiklen er skrevet af Torben Nielsen, salgsdirektør, BMI Group Danmark.

Tørrelofter: Hvad skal foreningen gøre med dem?

Tørreloftet gemmer ofte på mange uudnyttede kvadratmeter. Bliv klogere på foreningens muligheder, fordele og ulemper.

Mange foreninger har et stort uudnyttet areal på foreningens øverste etage. Det bruges i dag ofte til opbevaring, tørrerum og vaskerum, men der er også mange foreninger, der ikke udnytter arealerne tilstrækkeligt. 

Måske har foreningen endda yderligere areal tilgængeligt i foreningens kælder, hvorfor man kan overveje andre muligheder for ejendommens øverste etage - for eksempel om loftet kunne sælges til boliger eller udnyttes til andre formål end blot som tørreloft. 

“Det er helt afgørende, at man sikrer, at alle lejligheder fortsat har adgang til opbevaringsrum efter gældende regler.”

Regler for opbevaringsrum

Det er dog helt afgørende, at man sikrer, at alle lejligheder fortsat har adgang til opbevaringsrum efter gældende regler. 

Når man har sikret sig, at man som forening kan flytte opbevaringsrum til andre steder i foreningens ejendom, kan man begynde at arbejde med muligheder for at udnytte tagarealet til andre formål. 

Knopskydning på lejligheder

Nogle ejendomme og foreninger giver mulighed for, at lejlighederne under tørreloftet kan knopskyde. Det vil sige, at den eksisterende bolig udvides, hvilket har den fordel, at man ikke skal igennem de samme myndighedsprocesser, og at kravene er anderledes. Fordelen ved denne løsning er, at man fastholder andelshaverne i foreningen og ikke skal kæmpe med processerne vedr. nye andele/ejerlejligheder m.m. eller med at stifte en ny forening oven over den eksisterende forening.

Frasalg - fordele og ulemper

Andre muligheder går på, at man sælger arealet. Dette kan gøres på forskellig vis. Det kan være den eksisterende forening, der er sælger og dermed får de nye andele/ejerlejligheder ind i den eksisterende forening. Her står foreningen selv for arbejdet, hvilket kan være med til at give foreningen en stor økonomisk gevinst, men med meget arbejde til følge. 

En anden mulighed er, at foreningen frasælger arealet til et developmentfirma, som derefter overtager hele processen med etablering og salg af lejlighederne og dermed kan tjene på salget. Ved salg til interne beboere er kravene lempeligere i forhold til støjdæmpning, varmeisolering, brandmæssige forhold m.fl. 

Det betyder modsætningsvist, at hvis en forening sælger arealet til nye tagboliger, er der større krav, da gældende byggelovgivning skal overholdes. Ved at sælge arealet fra slipper foreningen for at bruge tid og kræfter på at stå for håndtering af myndighedsbehandling, styring af projektet, tilsynsførsel på byggeprojektet m.m. Til gengæld vil prisen, som foreningen kan tjene, være lavere, end hvis foreningen selv varetager opgaverne. 

Vi må dog - uanset hvilken løsning, der vælges - altid råde til, at foreningen sikrer sig at have den rette tekniske, juridiske og økonomiske rådgivning bag sig. Et tagprojekt er et krævende arbejde, som bestyrelsen i foreningen bør gardere sig imod at stå med ansvaret for. 

“Ved at sælge arealet fra slipper foreningen for at bruge tid og kræfter på at stå for håndtering af myndighedsbehandling, styring af projektet og tilsynsførsel på byggeprojektet”

Hvad skal man være opmærksom på? 

Det er vigtigt at forholde sig til lokalplanerne for området, gældende bygningsreglement - herunder lydisoleringskrav, varmeisoleringskrav, brandmæssige hensyn - samt sikre sig, at de nye lejligheder lever op til rette tætningskrav. 

Derudover skal man forholde sig til tag- og bygningskonstruktionen, og om den kan klare at få udvidet tagarealet med boliger i stedet for. Det er altså helt afgørende, at man får grebet ideen om udvidelsen af tagboliger helt korrekt an. 

Man skal derfor indledningsvis gøre op med sig selv som forening, om man ønsker at stå med opgaven selv, eller om man ønsker at sælge arealet til en ejendomsudvikler. 

Dernæst skal man overveje, hvilken struktur man ønsker at have fremover. Skal foreningen indeholde de nye boliger, eller skal der etableres en ny ejerforening udenpå den eksisterende forening? 

Derefter bør man få kontakt med foreningens administrator og juridiske byggerådgivning, så man sammen kan få engageret en erfaren og procesvant teknisk rådgiver til projektet. 

Kommunens rolle

Det er en god ide at kæmpe for at få et dialogmøde etableret med kommunen. En proces med udvidelse af tagetagen er nemlig lang og kompliceret og kræver kommunens involvering. Det kan samtidig være formålstjenligt at lave et mindre forprojekt, hvor kommunen ansøges om en forhåndsgodkendelse af projektet. 

Herefter kan projektet nemlig konkretiseres endnu mere - også økonomisk - og dermed bedre forelægges generalforsamlingen, som får et klart og tydeligt billede af, hvad projektet vil medføre.

At udvide foreningen med nye beboere er en god ide og løsning – det skaber en bedre udnyttelse af tagarealet og giver foreningen en økonomisk gevinst, som kan bruges til andre ting. Men det er afgørende, at man sikrer sig de rette rådgivere til opgaven, så projektet bliver en succes for alle. 

Artiklen er skrevet af Andreas Boelskifte, administrerende direktør, Boelskifte Administration.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Overskuelig renovering i højderne

Jeres boligforening kan spare mange tunge udgifter i forbindelse med renovering og vedligehold af ejendommens øverste etage, hvis blot opgaverne prioriteres ordentligt.

Renoveringsopgaver er der nok af i en boligforening. Der er især to typer løsninger på renoveringsopgaver, som Rebteknikeren har oplevet stor efterspørgsel på fra boligforeningerne inden for de seneste 3-4 år.

 ”Det ene er tætning af store tage, hvilket er med til at forlænge tagets levetid og give foreningen nogle år til at spare sammen til en senere udskiftning, hvilket er en tung post. Det andet handler om, at boligforeninger ofte samler opgaverne og sparer sammen til én stor renovering, da det både er besværligt og dyrt at opstille stillads. Det betyder dog, at bygningerne ofte får lov at stå og forfalde i mellemtiden,” udtaler Jacob Vestervang, adm. direktør hos Rebteknikeren ApS.

Prioritering af opgaver giver balance i budgettet

Taget er en af de helt store poster i vedligeholdelsesplanen, og på grund af projektets tidsmæssige og økonomiske perspektiv er det vigtigt at danne sig et billede af, hvad der reelt er behov for at renovere, hvad der er akut, og hvad der kan vente.

”Som et alternativ tilbyder vi en faglig gennemgang, hvor vi prioriterer opgavernes påtrængende nødvendighed. Dernæst gør foreningen rede for sit rådighedsbeløb, og vi giver et overslag på det, som vi kan løse inden for budgettet, mens andre opgaver udskydes til de næste år,” fortæller Jacob Vestervang.

“Vi kan mærke, at boligforeningerne sætter stor pris på en fleksibel vedligeholdelsesplan, der er tilpasset deres økonomi og behov.
”

Fleksibilitet og gennemsigtighed

”Vi har boligforeninger, der kommer hvert år, og når der ikke er nogle hasteopgaver på taget, fortæller vi det åbent til bestyrelsen. Vi kan mærke, at de sætter stor pris på en fleksibel vedligeholdelsesplan, der er tilpasset deres økonomi og behov,” forklarer Jacob Vestervang og advarer samtidig imod en uheldig tendens i proceduren, hvorpå visse bygningsrenoveringer og vedligeholdsaftaler gribes an:

 ”Desværre har vi oplevet boligforeninger fortælle den samme historie om, at de tidligere har benyttet sig af bygningssagkyndige, der har foreslået dyrere løsninger, end der reelt var brug for, fordi de opnår en procentdel af opgavens størrelse. Det giver sig selv, at det ikke er vejen til en objektiv og ærlig vurdering,” afslutter han.

En af de boligforeninger, der har nydt godt af Rebteknikerens fleksible tilgang, er Sct. Kjelds Gård. I 2015 ønskede de at få skiftet taget. Det viste sig dog, at en tætning udefra kunne løse problemet her og nu, hvilket gav foreningen tid til at få økonomi til den store tagudskiftning.

Kernekunder

Gennem årene er adskillige forretningsområder blevet afprøvet og senere fravalgt, men boligforeninger har været blandt Rebteknikerens kernekunder i hele forløbet.

”Det er et kundesegment, som vi har holdt fast i, og som vi kun er blevet bedre til at servicere og rådgive. Vi har specialiseret og tilpasset os i forhold til de særlige behov for f.eks. rådgivning, man som privatperson har, når man sidder i bestyrelsen i en andelsboligforening”, forklarer Jacob Vestervang.

Om rebteknik:

  • Med rebteknik kan man udføre montage og vedligehold i højden inden for byggeri, industri og infrastruktur. Håndværkerne er certificerede erhvervsklatrere og fagudlærte inden for tømrer-, murer-, smede- eller malerfaget.

  • Med rebteknik behøver man ikke at tage højde for pladsmangel eller skrøbelig belægning - en gennemgående udfordring i mange (københavnske) baggårde. Desuden følger Rebteknikeren Arbejdstilsynets AT vejledning 243-1 for arbejde i højden med reb.

  • Med rebteknik sparer man for udgifter til stillads væk, da arbejdet foregår i line og sele.

Artiklen er skrevet af Andreas Excalibur Bygbjerg, skribent, Rebteknikeren.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Renovering i højderne

Jeres boligforening kan spare mange tunge udgifter i forbindelse med renovering og vedligehold, hvis blot opgaverne prioriteres ordentligt. Tilmed kan udgiften til stillads spares væk.

Prioritering af opgaver giver balance i budgettet

Renoveringsopgaver er der nok af i en boligforening. Men der er især to typer løsninger, som Rebteknikeren har oplevet stor efterspørgsel på fra boligforeningerne inden for de seneste 3-4 år.

 ”Det ene er tætning af store tage, hvilket er med til at forlænge tagets levetid og give foreningen nogle år til at spare sammen til en senere udskiftning, hvilket er en tung post. Det andet handler om, at boligforeninger ofte samler opgaverne og sparer sammen til én stor renovering, da det både er besværligt og dyrt at opstille stillads. Det betyder dog, at bygningerne ofte får lov at stå og forfalde i mellemtiden,” udtaler Jacob Vestervang, adm. direktør hos Rebteknikeren ApS, og fortsætter:

”Som et alternativ tilbyder vi en faglig gennemgang, hvor vi prioriterer opgavernes påtrængende nødvendighed. Dernæst gør foreningen rede for sit rådighedsbeløb, og vi giver et overslag på det, som vi kan løse inden for budgettet, mens andre opgaver udskydes til de næste år.”

Rebteknikeren udfører inspektion, service og vedligehold af facader, tage, skorstene, tagrender, kviste, brandmure, antenner mm. Ved brugen af rebteknik kan erhvervsklatrerne bevæge sig frit rundt på bygninger med vanskelige adgangsforhold, hvor stilladser, lifte og gondoler kommer til kort.

Fleksibilitet og gennemsigtighed

”Vi har boligforeninger, der kommer hvert år, og når der ikke er nogle hasteopgaver, fortæller vi det åbent til bestyrelsen. Vi kan mærke, at de sætter stor pris på en fleksibel vedligeholdelsesplan, der er tilpasset deres økonomi og behov,” forklarer Jacob Vestervang og advarer samtidig imod en uheldig tendens i proceduren, hvorpå visse bygningsrenoveringer og vedligeholdsaftaler gribes an:

 ”Desværre har vi oplevet boligforeninger fortælle den samme historie om, at de tidligere har benyttet sig af bygningssagkyndige, der har foreslået dyrere løsninger, end der reelt var brug for, fordi de opnår en procentdel af opgavens størrelse. Det giver sig selv, at det ikke er vejen til en objektiv og ærlig vurdering”, afslutter han.

Kernekunder

Rebteknikken har mange muligheder og besparelser, hvilket har resulteret i konstant vækst og oprustning af medarbejderstaben, som i dag tæller mere end 20 ansatte i travle perioder. Gennem årene er adskillige forretningsområder blevet afprøvet og senere fravalgt, men boligforeninger har været blandt Rebteknikerens kernekunder i hele forløbet.

”Det er et kundesegment, som vi har holdt fast i, og som vi kun er blevet bedre til at servicere og rådgive. Vi har specialiseret og tilpasset os i forhold til de særlige behov for f.eks. rådgivning, man som privatperson har, når man sidder i bestyrelsen i en andelsboligforening,” forklarer Jacob Vestervang.

Vidste du:

  • Med rebteknik kan man udføre montage og vedligehold i højden inden for byggeri, industri og infrastruktur. Håndværkerne er certificerede erhvervsklatrere og fagudlærte inden for tømrer-, murer-, smede- eller malerfaget.

  • Med rebteknik behøver man ikke at tage højde for pladsmangel eller skrøbelig belægning - en gennemgående udfordring i mange (københavnske) baggårde. Desuden følger Rebteknikeren Arbejdstilsynets AT vejledning 243-1 for arbejde i højden med reb.

Artiklen er skrevet af Andreas Excalibur Bygbjerg, skribent, for Rebteknikeren.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.

Udnyt tørloftets potentiale

Uanset om en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler eller selv står for etableringen af tagboliger, er det vigtigt at kende tørreloftets potentiale – både teknisk, juridisk og økonomisk. Bygherrerådgiver og advokat René Michael Elling fra AMC North giver sine anbefalinger til en optimal proces og dermed det bedste resultat.

Foto: Christian Zervos

1. Analyse: Idéoplæg og afdækning af potentiale

Analysefasen er den vigtigste, når man som ejer- eller andelsboligforening vil sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler eller selv stå for etableringen af tagboliger. Analysefasen afdækker nemlig potentialet. Med de nuværende kvadratmeterpriser i København er det som regel ikke et spørgsmål om, hvorvidt der er et potentiale, men om hvor stort det er, og hvilke hindringer der er for at indfri det. Det gælder både etableringen af nye tagboliger og ‘knopskydning’ på eksisterende lejligheder på øverste etage. 

Analysefasen tager udgangspunkt i, at bestyrelsen i en ejer- eller andelsboligforening har fået et mandat til at lave et idéoplæg, som konkretiserer projektet. Det udspringer som regel af, at der er et mere eller mindre akut behov for vedligeholdelse af ejendommen – f.eks. et nyt tag. Idéoplægget beskriver behovet, hvordan man vil løse det økonomisk ved etablering af tagboliger, og hvilke rådgivere og interessenter det kræver. Det er typisk en byggeteknisk rådgiver, oftest en arkitekt, og en advokat som juridisk rådgiver, samt en hovedentreprenør, hvis ikke foreningen vælger at sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler, som er en totalentreprenør.

“Med de nuværende kvadratmeterpriser i København er det som regel ikke et spørgsmål om, hvorvidt der er et potentiale, men om hvor stort det er.”

Næste skridt i analysefasen er at foretage en såkaldt due diligence – altså en teknisk, økonomisk og juridisk undersøgelse af ejendommen og projektet. Den byggetekniske rådgiver gennemgår ejendommen – eventuelt med udgangspunkt i den eksisterende vedligeholdelsesplan for ejendommen: Hvilke udbedringer bør der foretages, hvad vil de koste, kan der etableres tagboliger og/eller knopskydninger, og hvad vil det koste?

 Vigtig pointe: Når man bygger nyt på gammelt, er det bl.a. vigtigt at vide, om mure og bjælkelag kan bære de nye tagboliger, og om de eksisterende faldstammer og varmesystemet er dimensioneret til flere lejligheder. Det kræver ingeniørrådgivning.

Mht. til den juridiske rådgivning er der endnu en vigtig pointe: Ofte bliver advokaten først koblet på senere i processen for at gennemgå kontrakterne. Men en advokat med erfaring i etablering af tagboliger kan med fordel fungere som rådgiver fra start til slut i projektet, hjælpe med at udvælge og koordinere de øvrige rådgivere samt foretage den juridiske og økonomiske due diligence.

Den juridiske due diligence handler primært om at afdække planforhold og servitutter, som kan stoppe eller ændre projektet. Det kan f.eks. være, at etableringen af tagboliger udløser et krav om flere parkeringspladser, som så udhuler økonomien i projektet.

 Hvis det er en andelsboligforening, skal der også tages stilling til, om de nye tagboliger skal være en del af den eksisterende forening – og hvad det så betyder for andelskronen – eller om de skal etableres som selvstændig andelsboligforening. Det kan kræve revisorrådgivning.

 Apropos økonomi er det også advokaten, som kan sammenholde udgifterne til renoveringen af ejendommen og prisen på at etablere tagboligerne med den potentielle markedspris på tagboligerne. Med andre ord: Hvor stort er potentialet? Dermed har foreningen et godt grundlag for at gå videre med projektet som bygherre – eller indlede forhandlinger med ejendomsudviklere.

Den juridiske due diligence handler primært om at afdække planforhold og servitutter, som kan stoppe eller ændre projektet. Det kan f.eks. være, at etableringen af tagboliger udløser et krav om flere parkeringspladser, som så udhuler økonomien i projektet.

“Vigtig pointe: Når man bygger nyt på gammelt, er det bl.a. vigtigt at vide, om mure og bjælkelag kan bære de nye tagboliger.

”

 Hvis det er en andelsboligforening, skal der også tages stilling til, om de nye tagboliger skal være en del af den eksisterende forening – og hvad det så betyder for andelskronen – eller om de skal etableres som selvstændig andelsboligforening. Det kan kræve revisorrådgivning.

 Apropos økonomi er det også advokaten, som kan sammenholde udgifterne til renoveringen af ejendommen og prisen på at etablere tagboligerne med den potentielle markedspris på tagboligerne. Med andre ord: Hvor stort er potentialet? Dermed har foreningen et godt grundlag for at gå videre med projektet som bygherre – eller indlede forhandlinger med ejendomsudviklere.

2. Planlægning: Præcist udbud og ansøgning om byggetilladelse

Idéoplægget og due diligencen danner grundlag for, at den byggetekniske rådgiver laver et dispositionsforslag. Dispositionsforslaget indeholder en beskrivelse af projektets forudsætninger, den arkitektoniske idé, funktioner og miljø – herunder også forslag til overordnet materialevalg, principper for konstruktion og installation samt overvejelser om drift og vedligehold. Dispositionsforslaget ligger forud for den tekniske rådgivers udarbejdelse af et myndighedsprojekt for at opnå byggetiladelse.

Fakta om metoden

For at kunne fastslå potentialet for tagboliger er det vigtigt at kende ejendommens muligheder og begrænsninger. Advokatfirmaet AMC North har sammen med arkitektfirmaet Hune & Elkjær udviklet en grundig metode, som er med til at skaffe fuldt kendskab til ejendommen i de første faser til i sidste ende at sikre, at byggefasen bliver gennemført så effektivt som muligt.

 Dispositionsforslaget og myndighedsprojektet danner grundlaget for udarbejdelse af hovedprojektet, som bruges til udbudsmaterialet, som den byggetekniske rådgiver udarbejder for at indhente tilbud fra hovedentreprenører eller eventuelt fra ejendomsudviklere. Jo mere præcist udbudsmaterialet er, desto bedre et projekt får man i forhold til kvalitet og økonomi.

 Med et præcist udbudsmateriale mindskes risikoen for, at hovedentreprenøren sidenhen udskriver ekstraregninger undervejs i byggeriet, ligesom man styrer præcist, hvad man får, når en ejendomsudvikler laver et nyt tag og renoverer ejendommen som betaling for tørreloftet. F.eks. er der stor forskel på, hvad ‘nye vinduer’ er.

Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er bygherre, danner dispositionsforslaget også grundlag for den ansøgning om byggetilladelse, som man indsender til kommunen i planlægningsfasen. Hvis man sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, er det dennes ansvar.

3. Gennemførelse: Kontrol af kontrakter og projektøkonomi

Den første del af gennemførelsen er at sikre sig juridisk, at aftalegrundlaget stemmer overens med udbudsmaterialet. Det er også på det tidspunkt, at det kan være nødvendigt, at den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen i foreningen justerer projektet, hvis noget viser sig at være for dyrt at gennemføre.

Når kontrakterne er kontrolleret og underskrevet, kan arkitekten og hovedentreprenøren eller ejendomsudvikleren gå videre med arbejdet. Derefter er det primært den byggetekniske rådgiver, som har den løbende kontakt med håndværkerne på byggepladsen. Men advokaten har også en aktiv rolle i forhold til at vurdere, hvorvidt aftalesedler – altså ekstraregninger – er berettigede, ligesom advokaten kan udføre den løbende kontrol af projektøkonomien.

4. Afslutning: Byggeregnskab og rapportering på generalforsamling

Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er bygherre, er det også advokaten, som udarbejder det endelige byggeregnskab. Advokaten kan desuden stå for en afrapportering om byggeprojektets forløb og økonomi – herunder dokumentation for, at bestyrelsens løbende beslutninger har været inden for det mandat, som beboerne gav – og fremlægge afrapporteringen på en generalforsamling.

Få yderligere inspiration

Taglejligheder er eftertragtede, fordi de har ovenlys og udsigt. Derfor kan de sælges til en høj kvadratmeterpris. Med andre ord har tørrelofter og pulterrum en værdi, som kan realiseres.

 Ejer- eller andelsboligforeningen kan få:

  • Nyt tag og anden renovering af ejendommen

  • Nye pulterrum i kælderen

  • Bedre isolering af ejendommen

  • Flere beboere, som deles om fællesudgifterne

  • En stærkere økonomi

Artiklen er skrevet af Rikke Sönnichsen, Commercial marketing responsible, Velux A/S.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.