Tagbolig

Tagboliger til gavn for klima, miljø, byen og pengepungen

Byens tage gemmer på mange uudnyttede kvadratmeter. Dét åbner døre for etablering af tagboliger, der er til gavn for både foreningen og dens beboere, men også for byen, miljøet og klimaet. 

De københavnske tage var oprindeligt blot en funktionel og visuel arkitektonisk afslutning på bygningerne - ofte dikteret af de forhåndenværende materialer og tilgængelige byggeteknikker. I en periode var de en formmæssig konsekvens af, at der blev stillet krav til bygningshøjderne i København, hvoraf det klassiske Københavnertag opstod.

Men mange københavnske tage gemmer på uudnyttet guld. Flere af de mest attraktive boliger findes nemlig under tagene. Lyset, de rummelige kvaliteter, udsigten og roen tiltrækker mange borgere. 

Danmarks Tekniske Universitet estimerede i 2017, at der var mulighed for at etablere boliger til ca. 22.000 københavnere under de eksisterende tage. Det svarer til ca. 10.000 nye boliger eller godt og vel 329.000 m2 nyt boligareal inden for Københavns Kommunes grænser. Dette kunne være løsningen på ca. 22% af det nye boligbyggeri, man forventer er nødvendigt i København i perioden fra 2015 til 2027. Der er altså̊ rigtig god plads under tagene.

Vil du gerne vide mere om mulighederne for at få tagboliger i din forening?
Så deltag til vores VidenSeminar torsdag d. 2. maj, hvor du kan møde rådgivere og leverandører og få svar på de spørgsmål og problemstillinger I står med i forbindelse med jeres kommende tagprojekt.
Du kan læse mere om arrangementet og tilmelde dig gratis her.


Tagboliger styrker foreningens økonomi

For mange kan tanken om at skulle have nye overboer være svær at forlige sig med. Byggerod, rift om parkeringspladserne i gaden, flere cykler i gården og folk på trapperne: Tilsyneladende masser af besvær. Men ser man på mulighederne ved inddragelse af uudnyttede tagrum til boliger for nye beboere, er fordelene faktisk store og mulighederne mange.

“Inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger vil være med til at styrke økonomien hos andels- og ejerforeningen.”

For det første vil der med nye beboere være flere til at dele fællesudgifterne. Da fællesudgifterne efter indflytning af nye beboere i de nye tagboliger ikke vil stige markant, vil den respektive andel af fællesudgifterne nemlig falde. Der vil fremover desuden være flere til at dele udgifterne til f.eks. større renoveringer.

Yderligere vil inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger være med til at styrke økonomien hos andels- og ejerforeningen. Indtægten fra salget kan for eksempel bruges til at finansiere en omfattende energirenovering af den underliggende bygning, der ville kunne mindske beboernes månedlige udgifter til varme og bl.a. højne indeklimaet og komforten i boligerne. Samtidig bliver klimaskærmen også væsentlig bedre, når man transformerer loftsrum til tagboliger, og det kan spare penge på alles varmeregning.

Slip for omkostningerne

En anden mulighed er at ”handle” tagrummene til en udvikler, der ”betaler” for tagrummene ved for eksempel at etablere et nyt tag på bygningen, en ny fælles tagterrasse eller nye velisolerede vinduer i bygningen - helt uden omkostninger for foreningen. Denne løsning kan være af speciel interesse for ejere og foreninger, der skal have lavet nyt tag, men som af forskellige årsager ikke har økonomien til dette.


To muligheder for etablering af tag

Grundlæggende er der to forskellige muligheder, når man skal etablere tagboliger. Enten kan boligerne etableres i det eksisterende tagrum uden, at tagkonstruktionen berøres eller i hvert fald kun ændres minimalt. Det er som tommelfingerregel den klart billigste, nemmeste og mest miljøvenlige måde. Denne model sætter dog visse begrænsninger i forhold til rummelighed, da man er forholdsvis bundet af konstruktioner, spærhøjder og taghældninger.

Den anden mulighed er, at hele den eksisterende tagkonstruktion fjernes, og der kan etableres en ny konstruktion i en anden form. Dette giver den største frihed til at forme lejligheden præcis, som man vil have den. Det koster dog mere og er en mindre miljøvenlig løsning. 

“Udover at tagboliger er fantastiske at bo i, er de også rigtig gode for byen, miljøet, klimaet og os alle sammen.”

Den enkelte løsning afhænger af mange faktorer. Placeringen i byen: Er der arkitektonisk frihed til at “ændre på tagformen”? Afstand til nabobygninger: Er der lysmæssigt plads til en ny tagkonstruktion? Bygningen: Kan denne bære en ny konstruktion? Vilje og overskud: Er der kræfter, opbakning og økonomi i foreningen til den store løsning? Den optimale løsning for jer skal findes sammen med jeres rådgivere.

Artiklen er skrevet af Julie Bangsgaard Abrahams, rådgiver i energi og byggeri, Rådet for Grøn Omstilling

Tagbolig eller tagterrasse: Hvordan kommer vi i gang?

At etablere tagbolig og/eller tagterrasse i boligforeningens tagrum er ikke noget, man bare lige gør. Der er kriterier, som man skal leve op til og mange beslutninger, der skal tages, men med god planlægning og rådgivning kan det blive en stor succes.

I mange boligforeninger er der stor sandsynlighed for, at der ligger et stort potentiale for etablering af tagboliger gemt på ejendommens uudnyttede tagetage. Udnyttelse af tagetagen kan nemlig vise sig at være meget attraktiv økonomisk med mulighed for at forbedre ejendommen.

Etablering af nye tagboliger bliver ofte tilbudt som en ’gratis’ mulighed af en developer, som samtidig køber retten til at videresælge boligerne. Ejendommen får måske ved samme lejlighed nyt tag ”gratis”, eller der bliver udført andre tiltrængte renoveringsarbejder. Det er et meget tillokkende tilbud for mange boligforeninger, men det kan også give problemer i forhold til, hvem der bestemmer over hvad.

Foto: Trio Arkitekter

Foto: ETPLUS

Det første skridt: Arkitektoniske hensyn

Ét af kriterierne i helhedsvurderingen, som forvaltningen vil forholde sig til ved indsendelse af et byggeandragende, er ”arkitektoniske hensyn”. Arkitektonisk hensyn/kvalitet kan være svært at definere. Det er den enkelte bygning og beliggenheden, som i hvert enkelt tilfælde bør være grundlaget for arkitektoniske overvejelser. I nogle tilfælde kan en fuldstændig tilpasning til den eksisterende ejendom og dens omgivelser være den rigtige løsning, mens det i andre situationer vil være rigtigt at arbejde med kontraster i såvel materialer som udformning.

Rumhøjde og volumen i loftetagen er afgørende for indretningsmulighederne, f.eks. i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager. Rumligheden i tagboliger underbygges ofte af ovenlysplaceringer, ateliervinduer og kviste. En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over byens tage og med mulighed for at etablere et grønt areal.

“God planlægning kan spare tid og penge i projekterings- og byggefasen.”

Et eksisterende loft giver både muligheder og begrænsninger i selve planløsningen. Ofte er man begrænset af tagkonstruktionen og placeringen af installationer. Omvendt kan begrænsningerne også give inspiration til at indrette en bolig utraditionelt og individuelt. 

Det første boligforeningen bør gøre er derfor at finde en arkitekt, der ved, hvad der skal tages hensyn til, og som har erfaring med projekteringen af tagboliger. Den rette arkitekt eller rådgiver vil nemlig være bekendt med den krævede disciplin, der skal til for at styre projektforløbet succesfuldt gennem en dialogorienteret proces med bygherre, bruger/beboer, myndighed, rådgiver og entreprenører.

Foto: Trio Arkitekter

Foto: ETPLUS

Udvidelse eller nye boliger?

En tagbolig kan enten indrettes som en ny, selvstændig bolig eller som udvidelse af den eksisterende bolig, der ligger under tagrummet. 

Udnyttelse af tagrummet til boligformål indebærer næsten altid, at der sker ændringer i forhold til installationer, konstruktioner, indretning og adgangsforhold. Det er en god idé på forhånd at overveje især adgangsforhold og indretning. Hvis der indrettes selvstændige boliger, vil det ofte være nødvendigt at forlænge hovedtrappe og/eller bagtrappe. Ligger boligerne på 2. sal eller derover, vil indretning af selvstændige tagboliger i mange kommuner blive suppleret med krav om etablering af elevatorer. 

Der er fordele og ulemper både ved at etablere nye boliger og ved at udvide af de eksisterende boliger. En selvstændig bolig kan lejes ud til markedsprisen, men kravene til byggeriet er større, end hvis der blot er tale om en udvidelse. Der er f.eks. strengere krav til brandsikring og lydisolering, man skal føre trappe op, og man skal etablere køkken, bad og toilet.

“Udnyttelse af tagetagen kan vise sig at være meget attraktivt økonomisk”

Vejen til succes

Etableringen af nye tagboliger er en proces, som heldigvis går godt rigtig mange gange. Men der er selvfølgelig også nogle udfordringer eller faldgruber, som man bliver nødt til at være opmærksom på, når man skal beslutte sig for at indrette et ’kig til stjernerne’ under taget.

Både før og under en byggesag er det en fordel at have en tæt dialog med de berørte parter, ikke mindst ejendommens beboere, men også ejerne og beboerne af de omkringliggende ejendomme. Beboerne i en ejendom, hvor man vil ændre anvendelse af tagetagen, berøres altid af byggesagen. Det er derfor vigtigt, at man i beslutningsprocessen interesserer sig for, at de eksisterende beboere ser fordelene i projektet og ikke kun fokuserer på ulemper. 

God planlægning kan spare tid og penge i projekterings- og byggefasen. Derfor er det vigtigt at komme godt fra land og få udarbejdet et godt byggeprogram som grundlag for beslutningen om at etablere tagboliger. Man kommer et langt skridt hen ad vejen, såfremt man som bygherre kan etablere en konstruktiv og tillidsfuld dialog med rådgivere og myndigheder.

Artiklen er skrevet af Ole Brockdorff, partner & arkitekt maa, ETPLUS

Tørrelofter: Hvad skal foreningen gøre med dem?

Tørreloftet gemmer ofte på mange uudnyttede kvadratmeter. Bliv klogere på foreningens muligheder, fordele og ulemper.

Mange foreninger har et stort uudnyttet areal på foreningens øverste etage. Det bruges i dag ofte til opbevaring, tørrerum og vaskerum, men der er også mange foreninger, der ikke udnytter arealerne tilstrækkeligt. 

Måske har foreningen endda yderligere areal tilgængeligt i foreningens kælder, hvorfor man kan overveje andre muligheder for ejendommens øverste etage - for eksempel om loftet kunne sælges til boliger eller udnyttes til andre formål end blot som tørreloft. 

“Det er helt afgørende, at man sikrer, at alle lejligheder fortsat har adgang til opbevaringsrum efter gældende regler.”

Regler for opbevaringsrum

Det er dog helt afgørende, at man sikrer, at alle lejligheder fortsat har adgang til opbevaringsrum efter gældende regler. 

Når man har sikret sig, at man som forening kan flytte opbevaringsrum til andre steder i foreningens ejendom, kan man begynde at arbejde med muligheder for at udnytte tagarealet til andre formål. 

Knopskydning på lejligheder

Nogle ejendomme og foreninger giver mulighed for, at lejlighederne under tørreloftet kan knopskyde. Det vil sige, at den eksisterende bolig udvides, hvilket har den fordel, at man ikke skal igennem de samme myndighedsprocesser, og at kravene er anderledes. Fordelen ved denne løsning er, at man fastholder andelshaverne i foreningen og ikke skal kæmpe med processerne vedr. nye andele/ejerlejligheder m.m. eller med at stifte en ny forening oven over den eksisterende forening.

Frasalg - fordele og ulemper

Andre muligheder går på, at man sælger arealet. Dette kan gøres på forskellig vis. Det kan være den eksisterende forening, der er sælger og dermed får de nye andele/ejerlejligheder ind i den eksisterende forening. Her står foreningen selv for arbejdet, hvilket kan være med til at give foreningen en stor økonomisk gevinst, men med meget arbejde til følge. 

En anden mulighed er, at foreningen frasælger arealet til et developmentfirma, som derefter overtager hele processen med etablering og salg af lejlighederne og dermed kan tjene på salget. Ved salg til interne beboere er kravene lempeligere i forhold til støjdæmpning, varmeisolering, brandmæssige forhold m.fl. 

Det betyder modsætningsvist, at hvis en forening sælger arealet til nye tagboliger, er der større krav, da gældende byggelovgivning skal overholdes. Ved at sælge arealet fra slipper foreningen for at bruge tid og kræfter på at stå for håndtering af myndighedsbehandling, styring af projektet, tilsynsførsel på byggeprojektet m.m. Til gengæld vil prisen, som foreningen kan tjene, være lavere, end hvis foreningen selv varetager opgaverne. 

Vi må dog - uanset hvilken løsning, der vælges - altid råde til, at foreningen sikrer sig at have den rette tekniske, juridiske og økonomiske rådgivning bag sig. Et tagprojekt er et krævende arbejde, som bestyrelsen i foreningen bør gardere sig imod at stå med ansvaret for. 

“Ved at sælge arealet fra slipper foreningen for at bruge tid og kræfter på at stå for håndtering af myndighedsbehandling, styring af projektet og tilsynsførsel på byggeprojektet”

Hvad skal man være opmærksom på? 

Det er vigtigt at forholde sig til lokalplanerne for området, gældende bygningsreglement - herunder lydisoleringskrav, varmeisoleringskrav, brandmæssige hensyn - samt sikre sig, at de nye lejligheder lever op til rette tætningskrav. 

Derudover skal man forholde sig til tag- og bygningskonstruktionen, og om den kan klare at få udvidet tagarealet med boliger i stedet for. Det er altså helt afgørende, at man får grebet ideen om udvidelsen af tagboliger helt korrekt an. 

Man skal derfor indledningsvis gøre op med sig selv som forening, om man ønsker at stå med opgaven selv, eller om man ønsker at sælge arealet til en ejendomsudvikler. 

Dernæst skal man overveje, hvilken struktur man ønsker at have fremover. Skal foreningen indeholde de nye boliger, eller skal der etableres en ny ejerforening udenpå den eksisterende forening? 

Derefter bør man få kontakt med foreningens administrator og juridiske byggerådgivning, så man sammen kan få engageret en erfaren og procesvant teknisk rådgiver til projektet. 

Kommunens rolle

Det er en god ide at kæmpe for at få et dialogmøde etableret med kommunen. En proces med udvidelse af tagetagen er nemlig lang og kompliceret og kræver kommunens involvering. Det kan samtidig være formålstjenligt at lave et mindre forprojekt, hvor kommunen ansøges om en forhåndsgodkendelse af projektet. 

Herefter kan projektet nemlig konkretiseres endnu mere - også økonomisk - og dermed bedre forelægges generalforsamlingen, som får et klart og tydeligt billede af, hvad projektet vil medføre.

At udvide foreningen med nye beboere er en god ide og løsning – det skaber en bedre udnyttelse af tagarealet og giver foreningen en økonomisk gevinst, som kan bruges til andre ting. Men det er afgørende, at man sikrer sig de rette rådgivere til opgaven, så projektet bliver en succes for alle. 

Artiklen er skrevet af Andreas Boelskifte, administrerende direktør, Boelskifte Administration.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Udnyt tørloftets potentiale

Uanset om en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler eller selv står for etableringen af tagboliger, er det vigtigt at kende tørreloftets potentiale – både teknisk, juridisk og økonomisk. Bygherrerådgiver og advokat René Michael Elling fra AMC North giver sine anbefalinger til en optimal proces og dermed det bedste resultat.

Foto: Christian Zervos

1. Analyse: Idéoplæg og afdækning af potentiale

Analysefasen er den vigtigste, når man som ejer- eller andelsboligforening vil sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler eller selv stå for etableringen af tagboliger. Analysefasen afdækker nemlig potentialet. Med de nuværende kvadratmeterpriser i København er det som regel ikke et spørgsmål om, hvorvidt der er et potentiale, men om hvor stort det er, og hvilke hindringer der er for at indfri det. Det gælder både etableringen af nye tagboliger og ‘knopskydning’ på eksisterende lejligheder på øverste etage. 

Analysefasen tager udgangspunkt i, at bestyrelsen i en ejer- eller andelsboligforening har fået et mandat til at lave et idéoplæg, som konkretiserer projektet. Det udspringer som regel af, at der er et mere eller mindre akut behov for vedligeholdelse af ejendommen – f.eks. et nyt tag. Idéoplægget beskriver behovet, hvordan man vil løse det økonomisk ved etablering af tagboliger, og hvilke rådgivere og interessenter det kræver. Det er typisk en byggeteknisk rådgiver, oftest en arkitekt, og en advokat som juridisk rådgiver, samt en hovedentreprenør, hvis ikke foreningen vælger at sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler, som er en totalentreprenør.

“Med de nuværende kvadratmeterpriser i København er det som regel ikke et spørgsmål om, hvorvidt der er et potentiale, men om hvor stort det er.”

Næste skridt i analysefasen er at foretage en såkaldt due diligence – altså en teknisk, økonomisk og juridisk undersøgelse af ejendommen og projektet. Den byggetekniske rådgiver gennemgår ejendommen – eventuelt med udgangspunkt i den eksisterende vedligeholdelsesplan for ejendommen: Hvilke udbedringer bør der foretages, hvad vil de koste, kan der etableres tagboliger og/eller knopskydninger, og hvad vil det koste?

 Vigtig pointe: Når man bygger nyt på gammelt, er det bl.a. vigtigt at vide, om mure og bjælkelag kan bære de nye tagboliger, og om de eksisterende faldstammer og varmesystemet er dimensioneret til flere lejligheder. Det kræver ingeniørrådgivning.

Mht. til den juridiske rådgivning er der endnu en vigtig pointe: Ofte bliver advokaten først koblet på senere i processen for at gennemgå kontrakterne. Men en advokat med erfaring i etablering af tagboliger kan med fordel fungere som rådgiver fra start til slut i projektet, hjælpe med at udvælge og koordinere de øvrige rådgivere samt foretage den juridiske og økonomiske due diligence.

Den juridiske due diligence handler primært om at afdække planforhold og servitutter, som kan stoppe eller ændre projektet. Det kan f.eks. være, at etableringen af tagboliger udløser et krav om flere parkeringspladser, som så udhuler økonomien i projektet.

 Hvis det er en andelsboligforening, skal der også tages stilling til, om de nye tagboliger skal være en del af den eksisterende forening – og hvad det så betyder for andelskronen – eller om de skal etableres som selvstændig andelsboligforening. Det kan kræve revisorrådgivning.

 Apropos økonomi er det også advokaten, som kan sammenholde udgifterne til renoveringen af ejendommen og prisen på at etablere tagboligerne med den potentielle markedspris på tagboligerne. Med andre ord: Hvor stort er potentialet? Dermed har foreningen et godt grundlag for at gå videre med projektet som bygherre – eller indlede forhandlinger med ejendomsudviklere.

Den juridiske due diligence handler primært om at afdække planforhold og servitutter, som kan stoppe eller ændre projektet. Det kan f.eks. være, at etableringen af tagboliger udløser et krav om flere parkeringspladser, som så udhuler økonomien i projektet.

“Vigtig pointe: Når man bygger nyt på gammelt, er det bl.a. vigtigt at vide, om mure og bjælkelag kan bære de nye tagboliger.

”

 Hvis det er en andelsboligforening, skal der også tages stilling til, om de nye tagboliger skal være en del af den eksisterende forening – og hvad det så betyder for andelskronen – eller om de skal etableres som selvstændig andelsboligforening. Det kan kræve revisorrådgivning.

 Apropos økonomi er det også advokaten, som kan sammenholde udgifterne til renoveringen af ejendommen og prisen på at etablere tagboligerne med den potentielle markedspris på tagboligerne. Med andre ord: Hvor stort er potentialet? Dermed har foreningen et godt grundlag for at gå videre med projektet som bygherre – eller indlede forhandlinger med ejendomsudviklere.

2. Planlægning: Præcist udbud og ansøgning om byggetilladelse

Idéoplægget og due diligencen danner grundlag for, at den byggetekniske rådgiver laver et dispositionsforslag. Dispositionsforslaget indeholder en beskrivelse af projektets forudsætninger, den arkitektoniske idé, funktioner og miljø – herunder også forslag til overordnet materialevalg, principper for konstruktion og installation samt overvejelser om drift og vedligehold. Dispositionsforslaget ligger forud for den tekniske rådgivers udarbejdelse af et myndighedsprojekt for at opnå byggetiladelse.

Fakta om metoden

For at kunne fastslå potentialet for tagboliger er det vigtigt at kende ejendommens muligheder og begrænsninger. Advokatfirmaet AMC North har sammen med arkitektfirmaet Hune & Elkjær udviklet en grundig metode, som er med til at skaffe fuldt kendskab til ejendommen i de første faser til i sidste ende at sikre, at byggefasen bliver gennemført så effektivt som muligt.

 Dispositionsforslaget og myndighedsprojektet danner grundlaget for udarbejdelse af hovedprojektet, som bruges til udbudsmaterialet, som den byggetekniske rådgiver udarbejder for at indhente tilbud fra hovedentreprenører eller eventuelt fra ejendomsudviklere. Jo mere præcist udbudsmaterialet er, desto bedre et projekt får man i forhold til kvalitet og økonomi.

 Med et præcist udbudsmateriale mindskes risikoen for, at hovedentreprenøren sidenhen udskriver ekstraregninger undervejs i byggeriet, ligesom man styrer præcist, hvad man får, når en ejendomsudvikler laver et nyt tag og renoverer ejendommen som betaling for tørreloftet. F.eks. er der stor forskel på, hvad ‘nye vinduer’ er.

Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er bygherre, danner dispositionsforslaget også grundlag for den ansøgning om byggetilladelse, som man indsender til kommunen i planlægningsfasen. Hvis man sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, er det dennes ansvar.

3. Gennemførelse: Kontrol af kontrakter og projektøkonomi

Den første del af gennemførelsen er at sikre sig juridisk, at aftalegrundlaget stemmer overens med udbudsmaterialet. Det er også på det tidspunkt, at det kan være nødvendigt, at den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen i foreningen justerer projektet, hvis noget viser sig at være for dyrt at gennemføre.

Når kontrakterne er kontrolleret og underskrevet, kan arkitekten og hovedentreprenøren eller ejendomsudvikleren gå videre med arbejdet. Derefter er det primært den byggetekniske rådgiver, som har den løbende kontakt med håndværkerne på byggepladsen. Men advokaten har også en aktiv rolle i forhold til at vurdere, hvorvidt aftalesedler – altså ekstraregninger – er berettigede, ligesom advokaten kan udføre den løbende kontrol af projektøkonomien.

4. Afslutning: Byggeregnskab og rapportering på generalforsamling

Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er bygherre, er det også advokaten, som udarbejder det endelige byggeregnskab. Advokaten kan desuden stå for en afrapportering om byggeprojektets forløb og økonomi – herunder dokumentation for, at bestyrelsens løbende beslutninger har været inden for det mandat, som beboerne gav – og fremlægge afrapporteringen på en generalforsamling.

Få yderligere inspiration

Taglejligheder er eftertragtede, fordi de har ovenlys og udsigt. Derfor kan de sælges til en høj kvadratmeterpris. Med andre ord har tørrelofter og pulterrum en værdi, som kan realiseres.

 Ejer- eller andelsboligforeningen kan få:

  • Nyt tag og anden renovering af ejendommen

  • Nye pulterrum i kælderen

  • Bedre isolering af ejendommen

  • Flere beboere, som deles om fællesudgifterne

  • En stærkere økonomi

Artiklen er skrevet af Rikke Sönnichsen, Commercial marketing responsible, Velux A/S.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.

Fra loftsrum til hjerterum

Jels Huse har 23 års erfaring med konceptet, der forvandler loftsrum til hjerterum. Giv os dit tørreloft og få renoveret din ejendom på vores regning er tilbuddet fra flere ejendomsudviklere. Lyder det for godt til at være sandt? Det er det ikke nødvendigvis.

6.jpg

I USA kaldte de det penthouselejligheder, og i Danmark kaldte man det bare oppe under kvisten. Sådan var det i starten af 1990’erne, og jeg tænkte: Hold da fast! Tørrelofter havde ingen værdi i Danmark, og det ville jeg gøre noget ved.

Sådan siger Torben Møller Jensen, der er ejer af Jels huse og hjernen bag konceptet, hvor andels- og ejerboligforeninger kan få renoveret deres beboelsesejendomme uden omkostninger, hvis de vil afgive deres tørreloft. En byttehandel og en win-win-situation ifølge Torben Møller Jensen, der fik idéen til konceptet efter et femårigt ophold i USA som tømrer.

- Jeg kom hjem til Danmark igen i 1991 og besøgte kort tid efter en gammel kammerat, som sad og læste til maskinmester oppe på et kammer på et gammelt tørreloft. Der var noget fascinerende over det gamle loft, og jeg kunne ikke slippe tanken om, at det kunne være interessant at forvandle loftet til lejligheder. Så jeg henvendte mig til en ejendomsmægler, som også kunne se potentialet, og fem år senere kom jeg for alvor i gang med ombygningen af det første tørreloft, fortæller ejeren af Jels Huse.

4-1.jpg


Bekostelig affære eller byttehandel

Princippet for Jels Huses koncept er enkelt. Som andels- og ejerboligforening kan man bytte tørreloftet i ejendommen for et nyt tag, som ofte er en bekostelig affære. Specielt i en storby i 20-25 meters højde. Der kan også indgå for eksempel nye vinduer, nye faldstammer og en renovering af opgangen i byttehandlen. Som ejendomsudvikler overtager Jels Huse så tørreloftet og laver det til nye lejligheder, som de efterfølgende sælger.

- Når jeg bliver kontaktet af en andels- eller ejerboligforening, går vi ejendommen igennem og finder ud af, hvad de har brug for, og hvad tingene koster. Herefter finder vi ud af, hvilke renoveringer jeg kan tilbyde dem for et loft, og så modregner vi det simpelthen. Nogle gange kan de få et nyt tag og nye vinduer, andre gange kan de få et nyt tag, og så må de have en pengesum oveni - alt afhængigt af loftets beskaffenhed, og hvor ejendommen ligger henne. Så alle får noget ud af det, og alle er glade, siger Torben Møller Jensen, der arbejder med konceptet i både Aarhus og København.

Fem beboerfordele ved Jels Huses byttekoncept:

  • Nyt tag på ejendommen giver lavere varmeforbrug

  • Fællesudgifterne falder

  • Lejlighedernes salgsværdi stiger

  • Nye vinduer dæmper gadestøj

  • Ejendommen bliver pænere at se på


Tilfredshed i hjertet af smilets by

En af de ejerforeninger, som Jels Huse har samarbejdet med, er Ejerforeningen Herningvej 15 i Aarhus. Her er Knud Høgh Knudsen formand, og han og ejendommens beboere har været mere end tilfredse med byttehandlen, som lød på ny tagkonstruktion og nyrenoveret opgang for det gamle tørreloft. Et tørreloft, der i dag er forvandlet til en fireværelses lejlighed, der ligger i hjertet af Aarhus og med Den Gamle By som nabo.

- Resultatet er, at vi stadigvæk har en gammel ejendom fra 1932, men den er i den grad blevet opgraderet med et nyt tag og en flot opgang, som alle beboere er begejstrede for. Samtidig sparede hver beboer en investering på cirka 100.000 kroner ved, at vi solgte overetagen, fortæller Knud Høgh Knudsen.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Mette Mathilde Skeel-Gjørling, Jels Huse

Tagboligen: Byens Bedste Beliggenhed

Et vinterkoldt, mørkt og lukket tørreloft kan være en kedelig og trist fornøjelse. Får loftet derimod den mængde ekspertise og omhyggelighed, det behøver, kan det forvandles til en helt unik tagbolig med masser af lys, luft og spændende rummeligheder.

137054-01-XXL.jpg

De fleste byboere har nok oplevet turen op af bagtrappen i deres egen eller familiens ejendom for at tørre tøj, eller for at rode efter et tomt syltetøjsglas, som ligger gemt væk i depotrummet på loftet.

I mange år har beboere, ejere og andelshavere taget turen på loftet, hvor de – meget forståeligt – ikke har set loftetagen som den attraktive byggegrund, den egentlig er.

Men det er på alle måder sund fornuft at udnytte en ejendoms tørreloft til tagboliger, og det er – indrømmet – ved at stå klart for mange foreninger og udlejere.

Iblandt de mange problemstillinger, der skal tages stilling til, bør man dog huske på tagboligens mange muligheder for at udnytte lyset, luften og de rumlige specialiteter.

Et loftareal er ikke blot en flad byggegrund på en pløjemark. Hver ejendom har som regel sin egenart, og man har ofte muligheden for at bygge meget spændende boliger.

Dette hjælper arkitekten med:

  • Et grundigt beslutningsgrundlag

  • Planlægning og udførelse af projektforløb

  • Arkitektoniske fokuspunkter

  • Administrative udfordringer

  • Fastholder fremdrift i processen

Dagslyset - en specialitet i tagboligen

137051-01-XXL.jpg

I tagboligen er der, som noget helt unikt for denne type byboliger, muligheder for både traditionelle lodrette kvistvinduer, skrå tagvinduer og ikke mindst vandrette tagvinduer med ovenlys.

Udfordringen er selvsagt at udnytte kombinationen af de forskellige lysindfald på en spændende måde. Lysindfaldet skal helst underbygge rummenes forskellige anvendelse. Det skal give lys og skygge, som fanger øjet, og det skal tilføje rummene lige præcis det, der skal til for at give spænding, som gør, at man samtidig føler sig tilpas i boligen.

For den uøvede er det svært overskueligt at ”dosere” den rigtige lysmængde og lystype.

Man skal nøje overveje, hvor og hvor meget lys der skal til. Derudover skal man være opmærksom på, at begrænsninger i eksempelvis økonomi og/eller myndighedskrav ikke får så meget magt, at arkitekturen glemmes eller begrænses for meget.

Rumlighederne - ikke kun et spørgsmål om placering af vægge

Tagboligen har det hele; skråvægge, loft til kip, fremspring i murværk med videre.

Det - og masser af andre muligheder for spændende indretninger - opstår eller indfanges, når de skæve vinkler registreres.

Udfordringen hverken at overgøre de skrå- og andre vinklede flader eller glemme muligheden for at skabe spændende og interessante rum, som giver det rette behagelige miljø.

De spændende og fængslende rum opstår ofte i kombinationen mellem skråvægge og fremspring samt indtaget af dagslys.



Tagterrassen er tagboligens have

Der er langt ned til gården, når man bor på 5.- eller 6. sal. Derfor skal der også fokus på uderummet, når tagboligen indrettes.

Ganske vist bliver en del af beboelsesarealet ofte taget fra, når man planlægger at bygge tagterrasse i tagboligen. Men der gives også noget tilbage. Kvaliteten af boligen og brugsværdien ved at anlægge en tagterrasse bliver ofte mangedoblet.

At tagterrassen øger boligens værdi kan bedst påvises med eksemplets magt. Et udeareal i tæt forbindelse til eksempelvis køkkenalrummet giver, ud over muligheden for at få frisk luft uden at skulle begive sig ned ad trapperne, også mulighed for i sommerperioden at inddrage udearealet i boligen – som boede man i forstaden med villa og have. Med andre ord: Se ikke blot på antallet af beboelseskvadratmetre, men også på værdien ved at have et uderum.

Salg af loftarealer er en god forretning, der giver

  • Midler til renoveringsprojekter

  • Bedre isolering af tagetagen

  • Renovering af tag

  • Lavere fællesudgifter

  • Lavere varmeregning

  • Et generelt løft til ejendommens værdi

137059-01-XXL.jpg

Arkitektens rolle

Der vil altid være fordele ved at frasælge og få udnyttet det potentielle og helt unikke boligareal. Foreningen får et nyt tag, får mulighed for finansiering af forbedringer, får lavere fællesudgifter, lavere varmeregning og en højere ejendomsvurdering.

Tagboligprojekter vil dog, hvad enten det er udvidelse af lejligheder eller nyetablerede lejligheder, indeholde mange opgaver såsom værdisætning, myndighedsbehandling, tekniske installationer, brandkrav, lydkrav med videre. Disse opgaver er selvfølgelig en del af et tagboligprojekt, som arkitekten eller anden teknisk rådgiver tager hånd om.

At gennemføre et tagboligprojekt fra start til slut samt tegne og udføre tagboliger er et speciale, som kræver stor viden og erfaring inden for planlægning og udførelse. Her er arkitekten en uundværlig medspiller og rådgiver, som med øje for detaljen, vil håndtere opgaverne og guide bestyrelse og øvrige interessenter gennem processen.

Det kan i sidste ende gøre forskellen på en værdifuld og spændende tagbolig mod en mere traditionel og uinspireret tagbolig.


Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Torben Baltsen, Arkitekten Torben Baltsen