Tørreloftet gemmer ofte på mange uudnyttede kvadratmeter. Bliv klogere på foreningens muligheder, fordele og ulemper.
Mange foreninger har et stort uudnyttet areal på foreningens øverste etage. Det bruges i dag ofte til opbevaring, tørrerum og vaskerum, men der er også mange foreninger, der ikke udnytter arealerne tilstrækkeligt.
Måske har foreningen endda yderligere areal tilgængeligt i foreningens kælder, hvorfor man kan overveje andre muligheder for ejendommens øverste etage - for eksempel om loftet kunne sælges til boliger eller udnyttes til andre formål end blot som tørreloft.
“Det er helt afgørende, at man sikrer, at alle lejligheder fortsat har adgang til opbevaringsrum efter gældende regler.”
Regler for opbevaringsrum
Det er dog helt afgørende, at man sikrer, at alle lejligheder fortsat har adgang til opbevaringsrum efter gældende regler.
Når man har sikret sig, at man som forening kan flytte opbevaringsrum til andre steder i foreningens ejendom, kan man begynde at arbejde med muligheder for at udnytte tagarealet til andre formål.
Knopskydning på lejligheder
Nogle ejendomme og foreninger giver mulighed for, at lejlighederne under tørreloftet kan knopskyde. Det vil sige, at den eksisterende bolig udvides, hvilket har den fordel, at man ikke skal igennem de samme myndighedsprocesser, og at kravene er anderledes. Fordelen ved denne løsning er, at man fastholder andelshaverne i foreningen og ikke skal kæmpe med processerne vedr. nye andele/ejerlejligheder m.m. eller med at stifte en ny forening oven over den eksisterende forening.
Frasalg - fordele og ulemper
Andre muligheder går på, at man sælger arealet. Dette kan gøres på forskellig vis. Det kan være den eksisterende forening, der er sælger og dermed får de nye andele/ejerlejligheder ind i den eksisterende forening. Her står foreningen selv for arbejdet, hvilket kan være med til at give foreningen en stor økonomisk gevinst, men med meget arbejde til følge.
En anden mulighed er, at foreningen frasælger arealet til et developmentfirma, som derefter overtager hele processen med etablering og salg af lejlighederne og dermed kan tjene på salget. Ved salg til interne beboere er kravene lempeligere i forhold til støjdæmpning, varmeisolering, brandmæssige forhold m.fl.
Det betyder modsætningsvist, at hvis en forening sælger arealet til nye tagboliger, er der større krav, da gældende byggelovgivning skal overholdes. Ved at sælge arealet fra slipper foreningen for at bruge tid og kræfter på at stå for håndtering af myndighedsbehandling, styring af projektet, tilsynsførsel på byggeprojektet m.m. Til gengæld vil prisen, som foreningen kan tjene, være lavere, end hvis foreningen selv varetager opgaverne.
Vi må dog - uanset hvilken løsning, der vælges - altid råde til, at foreningen sikrer sig at have den rette tekniske, juridiske og økonomiske rådgivning bag sig. Et tagprojekt er et krævende arbejde, som bestyrelsen i foreningen bør gardere sig imod at stå med ansvaret for.
“Ved at sælge arealet fra slipper foreningen for at bruge tid og kræfter på at stå for håndtering af myndighedsbehandling, styring af projektet og tilsynsførsel på byggeprojektet”
Hvad skal man være opmærksom på?
Det er vigtigt at forholde sig til lokalplanerne for området, gældende bygningsreglement - herunder lydisoleringskrav, varmeisoleringskrav, brandmæssige hensyn - samt sikre sig, at de nye lejligheder lever op til rette tætningskrav.
Derudover skal man forholde sig til tag- og bygningskonstruktionen, og om den kan klare at få udvidet tagarealet med boliger i stedet for. Det er altså helt afgørende, at man får grebet ideen om udvidelsen af tagboliger helt korrekt an.
Man skal derfor indledningsvis gøre op med sig selv som forening, om man ønsker at stå med opgaven selv, eller om man ønsker at sælge arealet til en ejendomsudvikler.
Dernæst skal man overveje, hvilken struktur man ønsker at have fremover. Skal foreningen indeholde de nye boliger, eller skal der etableres en ny ejerforening udenpå den eksisterende forening?
Derefter bør man få kontakt med foreningens administrator og juridiske byggerådgivning, så man sammen kan få engageret en erfaren og procesvant teknisk rådgiver til projektet.
Kommunens rolle
Det er en god ide at kæmpe for at få et dialogmøde etableret med kommunen. En proces med udvidelse af tagetagen er nemlig lang og kompliceret og kræver kommunens involvering. Det kan samtidig være formålstjenligt at lave et mindre forprojekt, hvor kommunen ansøges om en forhåndsgodkendelse af projektet.
Herefter kan projektet nemlig konkretiseres endnu mere - også økonomisk - og dermed bedre forelægges generalforsamlingen, som får et klart og tydeligt billede af, hvad projektet vil medføre.
At udvide foreningen med nye beboere er en god ide og løsning – det skaber en bedre udnyttelse af tagarealet og giver foreningen en økonomisk gevinst, som kan bruges til andre ting. Men det er afgørende, at man sikrer sig de rette rådgivere til opgaven, så projektet bliver en succes for alle.
Artiklen er skrevet af Andreas Boelskifte, administrerende direktør, Boelskifte Administration.
Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.