Valuarvurdering af andelsboligforeninger - Hvad bør du vide?

---

Flere og flere andelsboligforeninger vælger valuarvurderinger, når de skal have vurderet deres ejendom. Men hvad indebærer denne proces, og hvordan påvirker den ejendomsværdien?

---

Hvad er en valuarvurdering?

En valuarvurdering fastsætter forventet markedsværdi ved ejendomsoverdragelse fra en andelsboligforening til en investor i overensstemmelse med Andelsboligloven §5, stk. 2, litra b og foreningens vedtægter.

Den inkluderer en grundig ejendomsbesigtigelse, der dækker alt fra kælder til kvist, herunder gårdarealer. Ejendommens tilstand vurderes i forhold til en vedligeholdelsesplan/tilstandsrapport, som de fleste foreninger har udarbejdet. Hvis foreningen har foretaget forbedringsarbejder som tag- eller vinduesudskiftning eller opsat altaner, påvirker dette også ejendommens værdiansættelse. Resultatet af besigtigelsen og de oplysninger, der er modtaget fra andelsboligforeningen eller administrator, danner grundlag for en valuarvurdering, der bruges til foreningens årsrapport og fastsættelse af andelskronen.

Hvad er det primære formål med vurderingen?

Valuarvurderingen sigter mod at vurdere ejendommens værdi til brug i årsrapporten og for fastsættelsen af andelskronen. Den udføres i overensstemmelse med lovbekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 og anvender det, man kalder en Discounted Cash Flow-model (DCF-analyse), som grundlag. 

Vurderingen tager også hensyn til oplysninger fra foreningen, herunder regnskab, budget, vedligeholdelsesplan osv., samt eksterne faktorer som områdets beliggenhed, rentesatser, inflation og ejendommens generelle stand. Det er vigtigt at bemærke, at ejendommens energimærke kan påvirke værdiansættelsen. Hvis energimærket er lavere end C, kan det resultere i en nedsættelse af valuarvurderingen, især hvis der kræves investeringer for at forbedre energimærket.

Hvor ofte skal vurderinger opdateres?

På grund af den skiftende verden og usikkerhed om fremtiden, er regelmæssig værdiansættelse af andelboligforeningens ejendomme afgørende for at opnå et præcist billede af deres værdi, da ejendommen er foreningens mest betydningsfulde aktiv. Som udgangspunkt skal valuarvurderingen fornyes en gang om året.

“Hvis energimærket er lavere end C, kan det resultere i en nedsættelse af valuarvurderingen”

Principper for valuarvurderinger

Foreninger kan vælge mellem tre værdiansættelsesprincipper: den offentlige vurdering, anskaffelsessum og valuarvurdering. Valuarvurdering er den mest udbredte, da det anses for at være den mest præcise metode.

Den offentlige vurdering blev afskaffet fra den 1. januar 2023, og regeringen fremsatte i august 2022 et lovforslag om ændringer i loven om andelsboligforeninger, men det blev annulleret som følge af der blev udskrevet valg i efteråret 2022. Oprindeligt var lovforslaget designet til at forlænge gyldighedsperioden for valuarvurderinger fra 1 til 3 år, hvilket ville have reduceret omkostningerne for små foreninger. Dog var dette ikke i overensstemmelse med regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger, som kræver en årlig værdiansættelse (dagsværdi) af ejendommene til brug for årsrapporten. Der er på nuværende tidspunkt ingen klarhed om, hvornår eller om lovforslaget bliver genfremsat. 

Artikelen er skrevet af Per-Henrik Schultz-Jensen, Ejendomsmægler og Valuar MDE, PH Erhverv

Denne artikel kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Bæredygtige beslutninger og økonomisk styring: Valg af rådgiver gør forskellen

---

Bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger står ofte overfor komplekse økonomiske beslutninger. At vælge den rette finansielle rådgiver er afgørende for at sikre, at disse beslutninger træffes med omhu og i overensstemmelse med foreningens mål og værdier.

---

Bestyrelsesarbejdet i en boligforening er frivilligt. Det betyder, at det typisk sker i medlemmernes fritid, og det kan være noget nær umuligt at holde et overblik over alt hvad der rør sig i relation til at drive en sund forening. 

Komplekse projekter og økonomiske beslutninger

Finansiel rådgivning spiller en afgørende rolle i håndtering af projekter i boligforeninger. Projekter som vedligeholdelse, renovering og investeringer kræver omhyggelig planlægning og økonomisk styring.

“De fleste foreninger har jo en gæld, men man har ikke nødvendigvis lige kig på, hvordan renten er, hvordan ens kreditforeningslån ser ud, eller om der er andre økonomiske forhold, man bør være opmærksom på,” fortæller Ole Mathiassen, direktør for Erhverv hos Merkur Andelskasse, som også selv sidder i bestyrelsen, der hvor han bor. 

Netop derfor kan det skabe stor værdi for bestyrelsen og foreningen at alliere sig med kompetente rådgivere. 

“Som rådgivere vil vi gerne være proaktive og invitere til dialog. Vi ser det som vores opgave at gøre bestyrelserne opmærksomme på, når der sker noget med renten eller holde øje med om den lånetype, der er valgt tidligere, har de rigtige vilkår i forhold til det foreningen vil, eller om det er blevet for risikabelt, og der skal gøres noget andet,” fortæller Ole Mathiassen og fortsætter: “Især de seneste år er der sket en del med renten, der er steget fra en til fem procent. Det kan være ekstremt vanskeligt at navigere i som lægfolk, så vi vil gerne hjælpe med regnestykkerne og se på den enkelte forenings behov.” 

“Vi ser penge som et redskab til forandring.”

Bestyrelsen hverken kan eller skal være eksperter indenfor det hele. Typisk vil der både være en administrator og en teknisk rådgiver involveret i større projekter, men også banken er en del af boligforeningens rådgiverkorps, der sikrer, at foreningen er så sund og økonomisk stabil som muligt.

Værdibaseret rådgivning

Når boligforeninger skal vælge en finansiel rådgiver, bør de overveje, hvordan delte værdier og mål kan styrke samarbejdet. Værdibaseret rådgivning handler om at finde en partner, der ikke kun tilbyder finansielle tjenester, men også forstår og deler foreningens vision.

“Vi synes, at fællesskaber er fantastiske, fordi det er her mennesker trives. Det ved vi. Derfor synes vi at bofællesskaber og kollektiver, som foreningslivet jo bærer præg af, er vigtigt, og det vil vi gerne støtte,” understreger Ole Mathiassen. 

Hos Merkur Andelskasse er der i øvrigt et stort fokus på økologi, bæredygtighed og social ansvarlighed.

“Vores samarbejder med enten virksomheder eller boligforeninger handler i høj grad om at kunne gøre en forskel for verden. Vi vil gerne låne penge ud til vedvarende energi, solceller, varmepumpe eller energiforbedringer af ejendomme for eksempel, så vi sammen kan gøre en forskel for mennesker, dyr og naturen,” fortæller Ole Mathiassen.

Flere og flere boligforeninger ønsker også at sætte fokus på klimaet og den grønne omstilling, og derfor er der også en stigende bevidsthed om netop det, når det kommer til valget af rådgivere.

“Selv ens bank må gerne være klimavenlig. Vi har ikke bare valgt det fokus nu, fordi det er moderne og oppe i tiden. Det gennemsyrer hele vores DNA, og det er der heldigvis mange boligforeninger der synes er interessant og vigtigt,” fortæller Ole Mathiassen.

Erfaring og ekspertise

Når bestyrelsesmedlemmer i en boligforening skal vælge en finansiel rådgiver, er det afgørende at undersøge bankens erfaring og ekspertise inden for boligforeningsrådgivning samt foreningens mål og værdier. 

“Om det er solceller, klimaskærm, ladestandere eller lignende, så vil vi gerne hjælpe og guide foreningerne sammen med de øvrige rådgivere. Vi har en faglig viden omkring energi og energioptimering, og den faglighed tager vi med os, når vi rådgiver foreningerne om lån til projekter,” fortæller Ole Mathiassen.

“Banken er en del af boligforeningens rådgiverkorps, der sikrer, at foreningen er så sund og økonomisk stabil som muligt. ”

Banken som finansiel rådgiver kan altså være en værdifuld ressource for bestyrelsesmedlemmer i boligforeninger, fordi de er specialiseret i at hjælpe boligforeninger med at realisere projekter i overensstemmelse med deres værdi og mål - f.eks. bæredygtighed, som efterhånden er et stor fokus for mange.

“Når der kommer til at vælge en bank, så er produktet jo det samme,” fortæller Ole Mathiassen og fortsætter: “Penge er jo penge, et lån er et lån og rentesatsen er, som den er. Men jeg synes, det er vigtigt at tænke over, om man kan se sig selv i det værdisæt, der ligger til grund for ens samarbejdspartnere. Vi ser penge som et redskab til forandring, og i vores tilfælde vil vi gerne hjælpe med at forandre verden, så den bliver bedre for både mennesker, dyr og klimaet, og der er heldigvis flere og flere både private, virksomheder og boligforeninger, der kan se sig selv i det.” 

Artiklen er skrevet af Merkur Andelskasse.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Find hoved og hale i valuarvurderinger

---

Det kan være en jungle at finde rundt i, hvordan en valuarvurdering skal udarbejdes, hvad den skal tage højde for, og hvem der skal udarbejde den. Læs her om vigtige begreber og nyeste regler.

---

En valuarvurdering er over de seneste år blevet en ganske kompleks størrelse at udarbejde. Dette er derfor godt at have styr på, hvad en valuarvurdering egentlig er. 

Kort fortalt er en valuarvurdering en prissætning på en andelsboligforenings ejendom under den forudsætning, at ejendommen var blevet solgt ’i går’, og at den nu er en udlejningsejendom. Det betyder, at selve andelsforeningen ikke længere findes, og at alle de tidligere andelshavere - som ganske vist stadigvæk bebor ejendommen - nu er blevet lejere og skal betale husleje efter lejelovens regler.

Ny lov og og nye regler ændrer vilkårene for valuarvurderinger

Lad os lige gå et par skridt tilbage. I sommeren 2018 kom lov om valuarvurderinger, og i sommeren 2020 kom ’Blackstone-reglerne’, der begge ændrede markant i, hvad en valuarvurdering egentlig er. 

Lad os tage lov om valuarvurderinger først. Før loven blev vedtaget, var der mange ejendomsmæglere, der tilbød at udarbejde valuarvurderinger. Selvom der faktisk fandtes et sæt retningslinjer -  i hvert fald inden for DE (Dansk Ejendomsmæglerforening) - for, hvordan en valuarrapport skulle udarbejdes, og hvad den mindst skulle indeholde, var der ikke nogen defineret lov for, hvordan en sådan rapport skulle udarbejdes. Det betød også, at der var frit slag for enhver, der engang havde taget uddannelsen til Valuar, til at udarbejde en sådan rapport. Denne mulighed gav nogle temmelig tvivlsomme og utroværdige vurderinger.

Nye krav til vurderingsmanden

Med loven kom der imidlertid et sæt spilleregler. Både for hvordan en rapport skal udarbejdes, men også med nogle formelle krav til vurderingsmanden. For overhovedet at kunne udarbejde en valuarrapport, skal vurderingsmanden leve op til mindst 3 vigtige krav, nemlig:

#1 UDDANNELSE: 

Vurderingsmanden skal være uddannet enten Diplomvaluar eller Valuar. Bemærk at Valuaruddannelsen i nogen grad er at betragte som en forældet uddannelse. Det er kun på grund af en overgangsordning, at vurderingsmanden stadig er berettiget til at udarbejde valuarrapporter, hvis denne kun er uddannet valuar. 

#2 HAVE ERFARING MED HANDEL MED INVESTERINGSEJENDOMME: 

Vurderingsmanden skal have minimum to års praktisk erfaring med handel med (bolig)investeringsejendomme – altså udlejningsejendomme. Det betyder, at man ikke længere som boligmægler kan udarbejde en valuarrapport. I praksis kan dette krav kun opretholdes, hvis man arbejder som en erhvervsejendomsmægler.

“Selvom valuarvurderinger uden diskussion er blevet meget mere komplekse, er lov om valuarvurderinger et kæmpe skridt i den rigtige retning.

”

#3 AKTUELT OG INDGÅENDE KENDSKAB TIL MARKEDET FOR BOLIG INVESTERINGSEJENDOMME: 

Dette virker som et meget indlysende og rimeligt krav til en vurderingsmand, men i praksis er dette et meget hårdt vilkår. Det betyder, at det ikke længere er godt nok bare at kende til nogle handler, og vide hvad de har kostet - hvilket enhver kan finde ud af ’på 5 minutter’ ved søgning på nettet. Vurderingsmanden skal have haft handelen og forhandlingen inde på livet som repræsentant for enten køberen eller sælgeren. Da større boliginvesteringsejendomme i praksis kun handles gennem de største erhvervsejendomsmæglere, betyder dette vilkår, at det kun er en ret lille gruppe af vurderingsfolk, der kan leve op til lovens krav og lave valuarrapporter. Så vidt det vides er der ingen mæglere, der ikke er medlem af DE, som kan klare dette krav. Det er derfor en god ’tommelfingerregel’ at spørge, om vurderingsmanden er medlem af DE, før man bestiller en valuarrapport.

Hvis vurderingsmanden er medlem af DE, lever denne - via medlemskabet - også op til et fjerde vigtigt krav, nemlig at være omfattet af en lovpligtig ansvarsforsikring med en minimumsdækning på 5 mio kr.

Valuarrapporten - vigtige begreber 

DCF-modellen:

Dette potentiale forudsætter en regnemodel, der kan håndtere, at huslejen i fremtiden forventes at blive langt større end den er ved dag ét efter købet. Samtidig skal den kunne indregne udgiften til at renovere lejlighederne over tid. Det er i princippet det, DCF-modellen er: Den model som valuarrapporter stort set altid baseres på. DCF betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er at udregne, hvad værdien af fremtidige indtægter er værd i dag. 

Stand og vedligeholdelsesopgaver: 

Et andet og meget vigtigt aspekt - både i DCF-modellen men også i udregningen af hvilken husleje, man kan opkræve (husleje er i denne kontekst uafhængig af, hvad der betales i andelsleje) - er ejendommens stand og vedligeholdelsesopgaver. Visse forbedringer, man allerede har udført på en ejendom -  for eksempel nyt tag, nye vinduer eller  altaner - kan medføre, at man kan kræve en højere husleje. På den måde er ejendommen mere værd. Her er det vigtigt at bemærke, at man ikke dermed bare kan gå ud fra, at hvis man bruger en million kroner på nye altaner, så stiger ejendommen i værdi med en million. Ejendommen stiger i værdi svarende til værdien af den forøgede lejeindtægt, og de 2 ting følges ikke nødvendigvis ad 1:1.  Men som hovedregel: Jo flere penge, der er brugt på at holde ejendommen i pæn og god stand, jo mere er den også værd.

Vedligeholdelsesopgaver og ejendommens værdi: 

Omvendt ser det ud ved vedligeholdelsesopgaver. Ligger der stor renovationspost ude i fremtiden, for eksempel et nyt tag, kan dette trække ned i ejendommens værdi i dag. Hvis køber og sælger er enige om, at ejendom X nok er 100 millioner kroner værd, men det så viser sig lige før,  papirerne skal skrives under, at taget skal skiftes inden for de næste 5 år, er det ikke sikkert, at køberen stadig vil betale de samme 100 millioner kroner. Køberen vil nok kun betale de 100 millioner kroner minus nutidsværdien af, hvad taget vil koste om 5 år. Det betyder også, at jo tættere store fremtidige vedligeholdelsesopgaver kommer på nutiden, jo mere trækker de ned i ejendommens værdi. Modsat betyder det jo også, at når problemerne bliver løst, bliver ejendommen tilsvarende mere værd. Det vil sige, at den stiger i værdi i takt med, at store renoveringer sker. 

Nettoleje: 

Som forklaret betyder en valuarvurdering en værdiansættelse af en (andelsboligforenings-) ejendom, som hvis den var en udlejningsejendom. Når man køber en sådan ejendom, køber man egentlig pengestrømmen i form af ejendommens nettoleje. Bruttoleje er ejendommens samlede lejeindtægt. Når man fratrækker ejendommens driftsomkostninger, får men ejendommens nettoleje. Det betyder, at jo mere, man kan få i leje på en ejendom, jo mere er ejendommen værd, og derfor er lejelovens regler overordentligt vigtige for en valuarvurdering. 

Omkostningsbestemt leje:

Som hovedregel kan man kun opkræve omkostningsbestemt leje på en boligudlejningsejendom. Det betyder, at lejen er defineret af visse driftsudgifter mv. og typisk ikke er en ret høj. Man har dog som udlejer - under visse forudsætninger - mulighed for at udskifte køkkener, badeværelser mv. og sætte lejlighederne i stand som gennemgribende renoverede lejemål. Disse lejemål er omfattet af reglerne for det lejedes værdi, hvilket medfører en langt højere leje. Det er i virkeligheden potentialet i denne mulighed, som gør boligudlejningsejendomme interessante for investorer. 

“Visse forbedringer, man allerede har udført på en ejendom - for eksempel nyt tag, nye vinduer eller altaner - kan medføre, at man kan kræve en højere husleje.





”

‘Blackstone-reglerne’: 

Dette bringer os til den vigtigste konsekvens af ’blackstone’-reglerne, nemlig at man som vurderingsmand er nødt til konkret at forholde sig til karakteren i ejendommens energimærke. Har ejendommen energimærke D eller ringere, udløser det en ’straf’ til værdiansættelsen. Man kan nemlig kun opkræve det lejedes værdi (på gennemgribende renoverede lejemål), hvis ejendommen har energimærke C eller bedre. Har ejendommen ikke det, skal der afsættes penge til at forbedre ejendommens energimærke, før udlejeren kan gå efter at sætte lejligheder i stand for at få en højere husleje - som unægteligt er noget sjovere for udlejer. 

Afkastprocenten: 

Endelig er der et vigtigt parameter mere, der indgår i valuarrapporten, nemlig afkastprocenten. Jo lavere afkastrente, jo mere er ejendommen værd og omvendt. Det er dog ret vigtigt at bemærke, at afkastprocenten er nødt til at hænge sammen med den model, der er anvendt, og de forskellige vurderingshuse er ikke alle enige om, hvordan DCF-modellen skal fortolkes. Derfor giver en afkastprocent som reference kun mening, hvis de ejendomme, den sammenlignes med, har fået udregnet værdien ud fra den samme models forudsætninger. Det lyder indlysende, men sandheden er, at DCF-modellen er så kompleks en størrelse, at tolkningen af denne sjældent er helt ens vurderingshusene imellem. Og det behøver den heller ikke være. 

Til gengæld – og modsat gamle dage – er regnestykket helt åbent, og der ligger ikke nogen antagelse ’skjult’ inde i maven på nogle tal, som vurderingsmanden ikke behøvede at redegøre for. 

Et skridt i den rigtige retning 

Eller sagt på en anden måde: Selvom valuarvurderinger uden diskussion er blevet meget mere komplekse, er lov om valuarvurderinger et kæmpe skridt i den rigtige retning for åbenhed og for at få troværdige valuarvurderinger, der også er retvisende over for lovens både ånd og bogstav. Samtidig har revisorerne utvivlsomt være glade for, at de pludselig har fået en mulighed for at kigge valuaren lidt i kortene.

Artiklen er skrevet af Emil Ellekilde, Valuar og Diplomvaluar, STAD Valuar.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.  

Energimærker - og deres betydning for valuarvurderinger.

---

Sidste sommer trådte ’Blackstone’-reglerne i kraft. Det har blandt andet betydet, at der nu stilles højere krav til ejendommes energimærke, hvis man ønsker at renovere lejlighederne med henblik på at opnå en fortjeneste. Samtidig betyder det, at ejendomme med ringere energimærke, kan være faldet i værdi.

---

I sommeren 2020 trådte ’Blackstone’-reglerne i kraft. ’Blackstone’-reglerne havde til formål at vanskeliggøre kortsigtet spekulation i værdi på boligudlejningsejendomme. Det vil kort sagt sige muligheden for at opkøbe en boligudlejningsejendom, sætte den i stand og sælge den igen med en fortjeneste.

Isoleret set er der vel næppe nogen, der har et problem med, at en ejendom bliver renoveret og sat i stand. Problemet er bare, at det der gør, at nogen vil betale mere for den samme ejendom, først og fremmest er, at den kan generere en anden og bedre pengestrøm – hvilket kan oversættes til, at lejerne skal betale en anden og markant højere leje, for forbedringerne.

Foto: STAD Erhverv

Nye krav til energimærket

For at lejere kan pålægges en anden husleje, er der visse krav, der skal være opfyldt først. Det er ikke bare et spørgsmål om nye vinduer, nye køkkener og nye badeværelser. Loven sætter også nogle krav og standarder til standen på selve ejendommen, før ejeren – udlejeren – kan gå efter lejerne og dermed huslejen.

Før lovindgrebet skulle en boligudlejningsejendom have energimærke D eller bedre, før man kunne påbegynde en renovering på selve lejlighederne, og dermed få adgang til lejeforhøjelsen (hvilket ikke ville være noget problem for i hvert fald 75% af alle andelsboligforeninger i Kbh. og nærområde). I dag er kravet energimærke C.

“Hvis ejendommen har energimærke D eller ringere, må ejendommen være mindre værd end før lovindgrebet.”

Karensperiode i forbindelse med renovering 

Derudover indeholder lovgivningen også et krav om 5 års karensperiode for den nye ejer, før denne kan påbegynde en renovering lejligheder og dermed hæve huslejen (bemærk at denne karensperiode ikke gælder, hvis der er tale om en andelsboligforenings ejendom, der sælges, hvorfor disse ejendomme pludselig kan ses som mere attraktive for investorerne end ’almindelige’ boligudlejningsejendomme).

Den nye ejer kan dog komme ud over kravet om karensperiode, hvis denne vælger at bruge 3.000 kr. pr. kvm.bolig på at forbedre ejendommens energistandard. Det vil sige, at den nye ejer, selv en lille ejendom, på f.eks. 10 lejligheder og 1.000 kvm. bolig i alt, skal bruge 3 mio.kr. på at købe sig ud af karensperioden.

Det er i sig selv ikke helt nok bare at bruge en masse penge på ejendommen. Kravet om energimærke C består stadig, men man må dog antage at når der bruges et så betragteligt beløb på ejendommen, at dette krav vil være opfyldt.

Både for ’almindelige’ boligudlejningsejendomme og for andelsboligforeningers ejendomme må konklusionen være, at hvis ejendommen har energimærke D eller ringere, må ejendommen være mindre værd end før lovindgrebet.

Foto: STAD Erhverv

Valuarvurdering efter lovindgrebet 

Når man udarbejder en valuarvurdering i dag, foregår det i praksis altid via en DCF-model. Det vil sige, at værdien af ejendommen er udregnet ud fra den forudsætning, at man over modellens budgetperiode (som typisk er 10 eller 15 år) kan ombygge samtlige lejligheder i ejendommen, der i udgangspunktet er omfattet af den noget billigere omkostningsbestemt leje, til den for udlejeren væsentligt mere attraktive leje for renoverede lejemål.

I en sådan model skal vurderingsmanden i udgangspunktet forholde sig til både en udgift til at renovere forlods på selve ejendommen, og på at renovere på selve lejlighederne i budgetperioden. DE’s manual, til hvordan loven skal tolkes, åbner dog op for, at man hidtil ’bare’ kunne indregne den dobbelte udgift af, hvad det ville koste at renovere lejlighederne, for at lovens krav var opfyldt. Så havde man også taget hensyn til, at der skulle renoveres på selve ejendommen først.

“ Hvis man er andelshaver, er betydningen af lovindgrebet til at overskue, hvis ens ejendom har energimærke C eller bedre”

Men den tolkning er fra før kravet om energimærke C, og derfor er den grundige vurderingsmand nødt til at forholde sig særskilt til, hvilken betydning det har for ejendommens værdi, hvis ejendommen har energimærke D.

Energimærkets betydning

Loven nævner ikke en præcis udgift for, hvad det må antages at koste at renovere en ejendom fra energimærke D (eller ringere) til C, men i betænkningen til lovforslaget fremgår dog en udgift på 430 kr./kvm. for at flytte energimærket fra D til C. Analogt med antagelsen om den dobbelte udgift i manualen til valuarvurderinger anvender vi dermed den dobbelte udgift, når vi valuarvurderer ejendomme med energimærke D, og det dobbelte igen med energimærke E.

En lille spidsfindighed er, at hvis ejendommen er fredet, er den fritaget for kravet om energimærke C, før lejlighederne kan renoveres til den mere attraktive leje. Der er så til gengæld en række andre problemer, man skal forholde sig til, hvis man vil renovere på en fredet ejendom, men det er en lidt anden snak.

“Før lovindgrebet skulle en boligudlejningsejendom have energimærke D eller bedre, før man kunne påbegynde en renovering”

Hvad betyder det for andelsforeningen?

Hvis man bor til leje, er betydningen til at overskue, forstået sådan at man skal betale det i leje, som der er aftalt i leje, og hvad loven nu dikterer rammerne for, uanset hvem der ejer ejendommen.

Hvis man er andelshaver, er betydningen også til at overskue, hvis ens ejendom har energimærke C eller bedre. Energimærket fortæller grundlæggende noget om ejendommens stand og behov for fremtidigt vedligehold (ikke at forveksle med en tilstandsrapport samt vedligeholdelsesplan), og de forhold ændrer sig ikke, bare fordi loven har gjort det.

Hvis man er andelshaver, og ens ejendom har energimærke D eller ringere, kan betydningen af lovindgrebet til gengæld godt være, at ejendommen kan falde i værdi på grund af et krav om øgede udgifter i vurderingsmandens regnestykke. Bemærk at udgifterne er ’fiktive’ forstået sådan, at andelsforeningen ikke som sådan er forpligtet til at energiforbedre ejendommen – og det igen kan betyde et fald i andelskronen. Så på den vis har lovindgrebet en betydning for valuarvurderinger.

Mange foreninger har allerede energimærke C

I denne valuar-sæson har vi gjort et ret stort nummer ud af at konsekvensberegne på de ejendomme, der har energimærke D eller værre, for at give andelsboligforeningerne mulighed for at overveje om det gav mening at udarbejde et nyt energimærke, FØR valuarrapporten blev lavet - og dermed måske undgå ’straffen’ i regnestykket.

En række år med lave renter, og en stor masse af andelsboligforeninger, der ikke har en dramatisk høj gældsgrad, har også gjort, at rigtig mange andelsforeninger har fået lavet store og væsentlige renoveringer set over de sidste 10 år. Med tanke på, at de fleste boliger i kbh.området er ca. 100 år gamle eller ældre, er det heldigvis sådan, at vi ser klart flest ejendomme med energimærke C, hvor betydningen af alt det her dermed er til at overskue.

Artikel er skrevet af Emil Ellekilde, Vurderingschef, STAD Erhverv.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Den nye boligaftale fra juli 2020: Hvad betyder det for andelsboligforeninger?

---

I 2020 blev der indgået en ny boligaftale om boligreguleringslovens (BRL) §5. I praktisk taget alle større byer i Danmark er det boligreguleringsloven, der er hovedreglen for, hvad en udlejer højst kan kræve i leje. Men hvad er forskellene på BRL 5, 1-leje og BRL 5, 2-leje, og hvad betyder det for ejendomsværdien i en andelsboligforening?

---

Boligreguleringsloven §5, 1

Det er dette begreb, der er defineret som omkostningsbestemt leje, og vilkårene herfor fremgår af BRL §5, 1. Begrebet betyder, at udlejeren højst kan kræve en leje, der svarer til (visse af) driftsudgifterne af ejendommen tillagt nogle værdier for diverse foretagne forbedringer, samt et afkast, der er lovdefineret. Det er denne leje, der kaldes omk.leje, omkostningsbestemt leje, eller BRL 5, 1-leje.

Det er en vigtig pointe, at en af de store forskelle på BRL 5, 1-leje og BRL 5, 2-leje, er, at BRL 5, 1-lejen kan udregnes og er baseret på ’interne’ forhold på den enkelte ejendom, uanset hvad lejen i øvrigt måtte være andre steder.

Foto: STAD Erhverv

Boligreguleringsloven §5, 2

Dette bringer os til BRL 5, 2-lejen - også kaldet det lejedes værdi, som ikke er defineret ud fra nogle konkrete udgifter, som omk. lejen er. BRL 5, 2 er derimod defineret i lejelovens §47,2 som er: “en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

“Ændringer i BRL vil få betydning for de andelsboliger, der benytter valuarvurdering.”

Markedsleje

Der findes også et tredje begreb til at fastsætte huslejen for udlejningsboliger, nemlig markedsleje, også kaldt fri lejefastsættelse, for boliger. Denne leje kan imidlertid kun anvendes på boliger, der er relativt nyopførte.

Blackstone-sagen

Dette er en af de helt store omdrejningspunkter i sommerens lovindgreb. De store investorer, der har opkøbt en lang række boligejendomme i Danmark, har i høj grad gjort det ud fra ønsket om at kunne ændre på ejendommene, så huslejen over tid bliver til det, for udlejerne, langt mere attraktive begreb, det lejedes værdi (BRL 5, 2-lejen).

Så hvordan gør man det?

Foto: STAD Erhverv

De undtagelser, der allerede er fritaget for omkostningsbestemt leje, er hovedsageligt ’småhuse’. Det vil sige ejendomme med seks eller færre boliger, eller boliger, der allerede er blevet renoveret tidligere. Hvis vi lige glemmer disse undtagelser, kommer man ud af BRL 5, 1 og over i BRL 5, 2, altså over i lejelovens §47, ved at renovere lejlighederne til en vis standard og inden for en given periode. 

Reglerne herfor står nævnt i BRL §5, 2. Typisk skal der inden for en 2-årig periode bruges ca. 2.250 kr pr. kvm lejlighed på at renovere lejligheden. Det kan typisk være ved at etablere nye køkkener og badeværelser. Men før udlejeren kan sætte de enkelte lejligheder i stand, er der også visse krav til, at denne først skal varetage, at selve ejendommen mindst har energimærke C. Det betyder, at hvis udlejeren udskifter tag eller vinduer, udløser det i sig selv ikke, at udlejeren kan kræve den mere attraktive ‘det lejedes værdi leje’ (omk.lejen kan dog godt øges som en konsekvens heraf), men vejen kan blive banet på denne vis.

Det bringer os så til det nye i lovindgrebet, som er, at udlejer for det første skal dokumentere over for huslejeankenævnet, at det er nødvendigt overhovedet at renovere lejligheden, og for det andet kan udlejeren risikere at skulle vente i op til 5 år (karensperioden) efter tidspunktet for købet af ejendommen, før denne kan opkræve husleje ud fra den mere attraktive begreb: det lejedes værdi.

“En forventning til lovindgrebet er, at andelsboligforeningers ejendomme kan ses som langt mere attraktive at opkøbe.”

Der er et par undtagelser til karensperioden, nemlig:

#1 ’Det grønne initiativ’: Det vil sige, at ejeren af ejendommen skal bruge mindst 3.000 kr/kvm(bolig) på at energioptimere ejendommen (den skal stadig have energimærke C før man kan opkræve det lejedes værdi. Denne mulighed er kun for at komme ud af karensperioden)

#2 De 5 års karensperiode gælder ikke, hvis ejendommen, der bliver solgt, er en andelsboligforenings ejendom. Det betyder også, at en forventning til lovindgrebet er, at andelsboligforeningers ejendomme kan ses som langt mere attraktive at opkøbe for at undgå karensperioden.

Betydning af boligreguleringsloven for værdifastsættelsen af andelsboligforeninger

Ændringer i BRL vil få betydning for de andelsboliger, der benytter valuarvurdering. Disse ejendomme værdiansættes til den kontante handelsværdi som en udlejningsejendom. Hvis udlejningsejendomme falder i værdi som følge af den nye boligaftale, vil andelsboligerne således også falde i værdi. Problematikken er imødegået ved at lade allerede gældende valuarvurderinger, samt valuarvurderinger foretaget inden lovændringen trådte i kraft, blive fastholdt tidsubegrænset. 

Artiklen er skrevet af Emil Ellekilde, Vurderingschef & Diplomvaluar, STAD Erhverv A/S.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Andelsboliger - værd at vide om værdiansættelse

---

Når der sker overdragelser af andele i andelsboligforeninger, har foreningen mulighed for at vælge mellem tre vurderingsprincipper for ejendommen. Der er mange overvejelser, som man bør gøre sig, da der både er fordele og ulemper ved alle mulighederne. Disse kan I blive klogere på her.

---

De tre vurderingsprincipper fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2. Mulighederne er følgende: 

(A)  Anskaffelsesprisen

(B)  Handelsværdi (valuarvurdering)

 (C)  Offentlig ejendomsværdi

Hertil kan tillægges værdien af forbedringer, som er udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. Der er dog den begrænsning, at andelsboligforeningen de første 2 år efter stiftelsen skal anvende anskaffelsessummen, når foreningen er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom.

Foto: BRANDT

Gælden i ejendommen skal, afhængig af vurderingsprincip, medtages til følgende værdier:

-        Pantebrevsgæld - (A)

-        Kursværdi af gælden tillagt kursværdien af renteaftaler - (B) + (C)

Nedenfor ser vi nærmere på de forskellige metoder, som kan anvendes ved opgørelse af værdien af andelsbeviset.

Anskaffelsesprisen

Denne værdiansættelse anvendes af mange andelsboligforeninger i de første år. Værdien er enkel at opgøre, og der er ikke omkostninger forbundet med opgørelse af værdien. Samtidig er der den fordel, at kursværdien af gælden kun skal medtages til pantebrevsgælden – der skal altså ikke foretages kursregulering, hvilket kan være en stor fordel. Dette betyder også, at eventuelt negativ værdi af en renteaftale ikke skal medtages som gæld. Ulempen er, at udviklingen i ejendomspriserne ikke indregnes.

“Værdien er enkel at opgøre, og der er ikke omkostninger forbundet med opgørelse af værdien”

Handelsværdi (valuarvurdering)

Kravene til valuarvurderinger er blevet skærpet i 2018. Denne bekendtgørelse er trådt i kraft for vurderinger foretaget efter 1. oktober 2018.

 Der stilles større krav til valuaren - blandt andet:

Foto: BRANDT

• Uddannelseskrav

• Ansvarsforsikring

• Kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme

• Beregningsmetode

• Driftsbudget herunder lejefastsættelse

• Driftsbudget herunder krav til vedligeholdelse og administration

• Besigtigelse af ejendommen

• Krav til præsentation i vurderingsrapport – herunder en lang række oplysningskrav

Ovenstående krav har medført ekstra arbejde for valuaren, og derfor er prisen for valuarvurderingerne steget. Vurderingen er gældende i 18 måneder og kan derfor ikke anvendes i andet regnskabsår. Derfor vil det i praksis være nødvendigt at få udarbejdet en valuarvurdering hvert år.

Fordelen ved anvendelse af handelsværdi er, at udviklingen af ejendomspriserne indregnes i værdien. Ulempen er udgifterne til valuarvurdering – samt usikkerheden omkring indregning af moderniseringspotentialet.

Offentlig ejendomsværdi

Denne værdiansættelse er tidligere blevet brugt af mange andelsboligforeninger. Problemet med denne værdiansættelse er, at SKAT ikke har foretaget nye vurderinger siden 2012. Værdien efter den offentlige ejendomsværdi er derfor ofte en del lavere end handelsværdien, og det medfører så, at andelshaverne kunne få en højere pris for andelen, hvis de anvendte handelsværdi (valuarvurdering).

I 2021 kommer der nye ejendomsvurderinger fra SKAT. Disse nye vurderinger skulle så gerne vise handelsværdien for ejendommen – ulempen er dog, at denne vurdering er fratrukket 20 %, hvilket er lagt ind for at undgå for høje vurderinger. Det må derfor antages, at de fremtidige offentlige vurderinger fortsat vil være mindre end handelsværdien.  

Fordelen ved anvendelse af offentlig ejendomsværdi er, at vurderingsprincippet er nemt at anvende. Om den nye vurdering så er tæt på handelsprisen – det kommer tiden til at vise. Ulempen er, at værdien ikke er ajour med den aktuelle handelspris, ligesom gælden skal medtages til kursværdi.

“I 2021 kommer der nye ejendomsvurderinger fra SKAT”

Hvad skal andelsboligforeningen så gøre?

I forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten for andelsboligforeningen skal værdien af andelene opgøres. Der skal derfor foretages en konkret vurdering af, hvilken værdi foreningen ønsker at medtage ejendommen til.

Som andelshaver bør man i høj grad gøre sig nogle overvejelser i forbindelse med valg af vurderingsmetode for ejendommen. Det vigtigste er efter vores opfattelse, at andelsboligforeningen tager stilling til, hvorledes den sikrer en stabil andelskrone. Løbende udsving i værdiansættelse kan nemlig medføre en usikkerhed, som potentielt kan skade foreningen.

Artiklen er skrevet af Erik Dahl, Statsaut. revisor og Partner & Peter Arent Benkjer, Statsaut. revisor og Partner, BRANDT Statsautoriseret revisionspartnerselskab.

Både denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Hvordan står det til med jeres realkreditlån?

---

Er fast rente bedre end variabel? Skal foreningen være gældfri? Er bidragssatsen for høj? Hvem har ansvaret for finansieringen? Går I glip af økonomiske gevinster? Er foreningen finansielt operationel?

---

Optimal drift af en andelsboligforening er en kompleks opgave, og et af de mest komplekse emner er tilrettelæggelsen af foreningens finansiering. Det er et minefelt af svære beslutninger, som foreningens ledelse, bestyrelsen, skal navigere foreningen sikkert igennem.

“Manglende beslutninger kan få negativ betydning for foreningens og andelshavernes økonomi”

For mange bestyrelser kan det forekomme som en næsten uoverkommelig opgave at skulle forholde sig til de mange kringelkroge inden for realkredit- og banklån, byggekreditter mv. Det kan føre til en tilstand af passivitet, hvor manglende beslutninger kan få negativ betydning for foreningens og andelshavernes økonomier og ejendommens stand.

Heldigvis kan håndtering af foreningens finansiering blive meget mere overskuelig, forståelig og operationel, hvis foreningen udarbejder en finansiel strategi.

Den finansielle strategi

Udarbejdelse af strategien er en væsentlig bestyrelsesopgave, som vil være værdifuld for foreningen at investere tid og ressourcer på. En finansiel strategiplan bør være beskrevet, langsigtet, operationel og vedtaget – og hvad vil det så sige? 

For det første skal den være beskrevet, fordi strategiplanen er et styringsværktøj, en slags manual, for nuværende og kommende bestyrelser. Det er formuleringen af foreningens ”finansielle identitet og temperament”, hvor man velbegrundet skal kunne svare på spørgsmål som eksempelvis:

• Må der indgå rentetilpasningslån i vores finansiering?

• Skal vi afdrage på hele gælden eller dele af gælden?

• Hvor aktivt skal vi gældspleje lånet i forhold til rente/kurs ændringer?

Strategien er et kommunikationsværktøj, internt såvel som eksternt, og giver mere klarhed og tryghed omkring foreningens finansieringsbeslutninger. Over for nye andelshavere eller samarbejdspartnere vil det sende et signal om, at her er en forening, hvor der er tænkt over tingene, og hvor der er styr på finansieringen.

For det andet skal den være langsigtet, fordi andelsboligforeningen er et ”uendeligt” langsigtet projekt, og realkreditlån i deres natur er meget langsigtede - typisk 20 til 30 år - hvorfor strategiplanen skal afspejle og matche det. Strategien skal kunne modstå det kortsigtede pres, der til tider kan opstå, eksempelvis i form af bestyrelsesændringer, kortsigtede ”profit optimerings” interesser eller lokkende tilbud fra bank/realkreditinstitutter om nye ”smarte” låneprodukter.

“En finansiel strategi sætter retning og rammer for de finansielle beslutninger”

Har foreningen udarbejdet en vedligeholdelsesplan, bør der naturligvis også være en finansiel plan. De er hinandens forudsætninger. I det aktuelle lav-rentemiljø, vil det ofte vise sig, at det vil give meget bedre mening at fremrykke, eller endda udvide, de nævnte projekter i vedligeholdelsesplanen, end at spare op til dem eller blot følge vedligeholdelsesplanen slavisk.

Et tredje forhold er, at den finansielle plan skal være operationel. Renter og obligationskurser venter ikke på generalforsamlinger. Med andre ord: Hvis en fordelagtig situation opstår, så skal bestyrelsen have mulighed for at gennemføre en evt. omlægning, eller låneoptagelse (naturligvis indenfor de klart formulerede retningslinjer i strategien), uden først at skulle arrangere en ekstraordinær generalforsamling.

Sidst men ikke mindst skal strategien være vedtaget. Finansiering er en så væsentlig bestanddel i andelsboligforeningen og har konsekvenser for alle, hvorfor den finansielle strategi skal bunde i et vedtaget mandat afgivet af generalforsamlingen. Det er forudsætningen for, at de øvrige andelshavere med sindsro kan lade bestyrelsen være operationel. En finansiel strategi sætter retning og rammer for de finansielle beslutninger.

Er en finansiel strategi relevant for alle andelsboligforeninger?

Det korte svar er - ja!

En finansiel strategiplan bør være en lige så naturlig del af foreningens dokumenter, som vedtægten, husordenen og vedligeholdelsesplanen er. Det er en misforståelse at tro, at foreningen skal have problematiske lån eller dårlig økonomi, for at en strategiplan er relevant.

Man kan ikke tænke foreningens økonomi på samme måde, som man tænker om sin egen privatøkonomi. Det kan være svært at adskille, fordi man både skal varetage foreningens interesser, sin egen og de øvrige andelshaveres interesser. Det er langtfra sikkert, at det er bedst for andelsboligforeningen og andelshaverne, at foreningen bliver gældsfri. Alligevel afdrager mange foreninger for fulde gardiner. Hvorfor?

Da alle andelsboligforeninger skal udarbejde Nøgletalsskemaer med oplysninger om foreningens gæld, så vil en strategiplan underbygge disse oplysninger. De lovpligtige nøgletalsskemaer er gode og fornuftige, men de siger reelt kun noget om ”hvilke” lån foreningen har, og ikke ”hvorfor” foreningen har valgt lånene.

Søg kompetent rådgivning

Uanset om foreningen er selvadministrerende eller i professionel administration, bør bestyrelsen altid søge kompetent rådgivning i finansieringsspørgsmål.

Mange ejendomsadministratorer tilbyder finansiel rådgivning. Det er dog langt fra sikkert, at finansiel rådgivning også betyder specialiseret rådgivning angående realkreditfinansiering. Alternativt kan man spørge en bank eller et kreditinstitut, men der er rådgivningen naturligvis ikke uafhængig.

Rådgivning er, når rådgiver yder personlige direkte anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition og giver oplysninger om umiddelbare konsekvenser af foreningens valgmuligheder. Både i forbindelse med stiftelse af lånet og i lånets løbetid.

Derfor bør bestyrelsen sikre sig, at den administrator eller anden rådgiver de henvender sig til, har den fornødne erfaring, uafhængighed og de rette kompetencer.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2020

Skrevet af Poul Stubkjær, iForening ApS 

Valuarvurdering efter DCF-metode

---

Da Lov om Valuarvurderinger trådte i kraft blev hele ’valuarvurderingsverdenen’ vendt op og ned.

---

Pludselig skulle en vurderingsmand fremvise en budgetperiode i en DCF-model (DCF = Diskonteret Cash Flow, dvs. nutidsværdien af fremtidige indtægter og udgifter). Pludselig var der et helt andet regnestykke, som en vurderingsmand skulle synliggøre, i forhold til tidligere, hvor det drejede sig om en bruttoleje og en nettoleje og en absurd lav afkastrente, der skulle forklare en værdiansættelse.

Større krav giver gennemsigtighed i vurderinger

Man kan se det som et skridt tilbage, at valuarvurderingerne pludselig skal opgøres efter et meget mere kompliceret regnestykke, men det har nu også ført nogle meget store fordele med sig.

For det første blev der pludselig stillet nogle lovkrav til vurderingsmanden, hvilket i praksis har fjernet stort set alle de valuarer fra branchen, som nok ikke burde lave valuarvurderinger i det hele taget.

For det andet er der pludselig nogle helt andre krav, både til metode og til åbenhed omkring vurderingerne, og det gør at rapporterne – trods forskellige udgaver af DCF-modellen – faktisk bliver mere standardiserede. Det vil sige, at resultaterne ligner hinanden i langt højere grad, og endnu vigtigere: Det gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden i kortene, og det er blevet meget sværere for ’kreative’ valuarer at lave meget høje vurderinger, uden at branchens vagtkorps – revisorerne – opdager, at der er noget galt.

Så selv om rapporterne er blevet mere omfattende og komplicerede at udarbejde, er de samtidig også blevet langt mere nuancerede, og der er mange flere faktorer man kan inddrage i rapporterne på en langt mere retvisende måde. For eksempel fremtidig udskiftning af tag, værdiansætte at et tagareal kan frasælges til selvstændige lejligheder m.v.

“Den nye lovgivning gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden i kortene”

Sikring af en stabil andelskrone 

En af de helt store forudsætninger man bør forstå og erkende er, at der står ganske vist i andelsboligloven, at valuaren værdiansætter ejendommen som en investeringsejendom, altså hvad en professionel investor vil betale for ejendommen, og drive den som udlejningsejendom. Men Lov om Valuarvurderinger handler i virkeligheden i ret høj grad om at sætte en stabil andelskrone, dvs. en værdi på ejendommen som man vedvarende kan regne med, og som ikke bare er en ’bølge’, fordi priserne på ejendomsmarkedet lige pt. er meget, meget høje. Derfor er der også ret stor forskel på at værdiansætte en ejendom som valuarvurderet og som et rigtigt salgsobjekt.

Gode råd til andelsboligforeninger

At valuarvurdere en ejendom er således et meget betroet erhverv, hvorfor jeg som valuar og vurderingsmand vil anbefale enhver andelsboligforening følgende:

• Kun at anvende vurderingsvirksomheder, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE). Dermed er man sikret, at der er en lovpligtig forsikring, der betryggende dækker vurderingsmandens arbejde, og at vurderingsmanden har deltaget i de kurser, som DE afholder netop for at tilsikre troværdige valuarvurderinger.

• At vælge en vurderingsmand, der rent faktisk også arbejder med at sælge eller købe boligudlejningsejendomme. Det er et lovkrav, at vurderingsmanden har aktindsigt i sådanne handler (det er ikke nok at slå nogle offentligt tilgængelige tal op på nettet), og det kan man i praksis kun have, ved at have deltaget i reelle handler.

• At spørge andelsforeningens administrator samt revisor, om hvor kendt og troværdig vurderingsmanden egentlig er. Der kan være en guldgrube af information gemt til andelsforeningen lige der.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Emil Ozol-Ellekilde, STAD Erhverv

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

---

Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme – herunder 18 måneders reglen ved valuarvurdering?

---

Man kan som bekendt vælge mellem 3 principper ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsboligejere: 1) Anskaffelsesværdien, 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar), samt 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering. Grundene til at vælge de forskellige principper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet forening er der fra 2013 indført regel/krav om, at anvende opgørelsesmetode nummer 1 eller 3 i de første to år, og ved en ældre forening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forklares.

Konsekvenser ved valg af den offentlige vurdering som princip

Mange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere omkostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og endda medføre forringede økonomiske muligheder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med "problemet". Foreninger, der vælger den offentlige vurdering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedsprisen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godkende en eventuel værdiforøgelse ved gennemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnskabet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forringet egenkapital. Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af værdien, som kun reguleres hvert andet år. Da den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlighed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendommens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgsmæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

At vælge en valuar er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale

Ved valg af princip nr. 2 – som er valuarvurderingen, vælger man den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på. En ejendomsmægler og valuar er specialist i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættelse af jeres ejendom sikrer I, at der er taget højde for alle tænkelige forhold, der påvirker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt. Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sammenligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokalområdet, markedstendenser og lovmæssige forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige knowhow og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områder, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og dermed sikre en bedre markedsværdi. Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væsentlige forhold, der kan påvirke prisfastsættelsen. Alt dette afspejles i valuarvurderingen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B's årsrapport.

Valuaren bør tages med på råd ved jeres vedligeholdelsesplan og for at sikre at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksis

Udover at I får en mere præcis ejendomsvurdering, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres vedligeholdelsesplan og også at indregne valuars årlige-tjek-up i bestyrelsens periodiske og fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabsafslutning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig. Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. Nedenfor forklarer ejendomsmægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned:

Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering.

Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned?
I følge andelsboliglovens § 5 kan en andelsboligforening i forbindelse med opgørelse af andelskronens værdi (andel i foreningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen.
Disse principper er:
1    Anskaffelsesprisen
2    Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (benævnt som "valuarvurdering")
3    Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering

Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.

Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvikling

Fra 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der "begrænser" anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 - efter bestemmelsens ikrafttræden.

Vurderingen er som nævnt til brug for foreningens ansættelse af ejendommens værdi i årsrapporten og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejligheders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages udgangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlighedsejendom. Samtidig betyder det, at valuaren skal indhente alle relevante oplysninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom.

Bl.a. som følge af den monopolstilling valuarer har på at udføre vurderinger af andelsboligejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Jeanette Elsner og Hans Trebbien

Den nye valuarvurdering efter DCF-metoden

---

Den 28. juni 2018 blev Bekendtgørelse om Valuarvurdering vedtaget, med virkning fra og med den 1. oktober 2018, dvs. fra denne dato skal alle valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme vurderes, ud fra regelsættet i denne lov.

---

Den nye lov øger troværdigheden omkring valuarvurderinger

Loven er på den ene side temmelig restriktiv, idet den i praksis har regler for alt, hvad en valuar kan og må, men den har nu også nogle meget åbenlyse fordele, nemlig:

1. Eftersom reglerne er blevet standardiserede, og det er de samme regler og forudsætninger, der gælder for alle, må man også forvente, at spørger man 3 valuarer om en værdi på den samme ejendom, vil man få 3 svar, der ligger forholdsvis tæt på hinanden.

2. Før loven blev vedtaget, var spillereglerne i det store og hele defineret af nogle afsagte domme, dvs. nogle spilleregler for hvad man ikke må. Det har så – groft sagt -  været op til valuaren modsætningsvis at gennemskue, hvad man dermed må.

3. Eftersom regelsættet i princippet er åbent og frit tilgængeligt, fremmer det også gennemskueligheden af hvad det egentlig er, der foregår i en valuarrapport.

Standardisering, ensartet regelsæt og åbenhed/gennemskuelighed er alle 3 forhold, der medvirker til at fremme troværdigheden omkring valuarvurderinger.

Loven er et fremskridt - men med forbehold

Og lad os bare være ærlige: Valuar-vurderingsbranchen har været kendetegnet ved nogle skandale vurderingssager, og det har ganske enkelt været for let at udarbejde rapporter, der har været urealistisk højt vurderet (det virker meget åbenlyst, at det har været sigtet med loven, at man gerne ville rydde op i dette), og baseret på forudsætninger, der kan være umulige at gennemskue for de egentlige brugere af rapporterne: Andelshaverne. Regelsættet er således et initiativ vi hos danbolig Erhverv hilser særdeles velkomment, idet vi kun kan bifalde, at der skal herske en høj grad af troværdighed omkring valuarvurderingerne. Selv om vi betragter loven som et fremskridt, er der dog 2 forhold, man bør være klar over at loven medfører:

• Loven er i praksis meget mere restriktiv, når man skal valuarvurdere en andelsboligforenings ejendom, end hvis den samme ejendom rent faktisk skulle sælges, og hvor der i princippet er meget mere ’frie’ forudsætninger mellem en køber og en sælger. Eftersom loven ikke omfatter spillereglerne for et konkret salg, er de 2 situationer pludselig ikke helt sammenlignelige, og derfor kan der godt opstå en situation, hvor en valuarvurdering af en given ejendom, ikke nødvendigvis 100 % kan afspejle en handelspris, hvis valuarvurderingen samtidig skal leve op til reglerne i loven.

• Modellen – DCF-metoden – som valuarvurderinger skal værdiansættes ud fra, er et ret kompliceret regnestykke, og selvom modellen er meget mere realistisk at anvende, kan den også være svær for en udenforstående at tolke og forstå.

De vigtigste begreber

Vi vil gerne medvirke til at gøre modellen lidt mere forståelig, hvorfor her følger et par hurtige stikord til DCF-metoden samt lovens og modellens vigtigste begreber:

DCF. Betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er, at man ser på en ejendoms indtægter og udgifter over en 10-årig periode, i stedet for det lidt statiske billede, som den brutto-nettohusleje man hidtil anvendte, var (den anvendes i princippet stadig i modellen, hvor DCF-modellen er en slags overbygning på dette). At en pengestrøm er diskonteret vil sige at 100 kr. i hånden i dag er mere værd end f.eks. 100 kr man først modtager om 1 år. Så over en 10-årig periode bliver beløb regnet om til samme værdi.

Huslejeindtægten. Er anderledes end i den gamle opgørelse, fordi det nu er indeholdt i vurderingsregelsættet, at man kan antage, at lejlighederne kan renoveres, og at en ny ejer af ejendommen over tid vil kunne opkræve en helt anden husleje, end den leje man opgør ’i dag’ (1.års brutto-netto leje).

Afkastrenten. Er dermed også markant anderledes i DCF-modellen, fordi den nu synliggør det afkast, en investor reelt kan opnå på ejendommen frem for det meget kunstigt lave 1.års afkast, som de gamle modeller var baseret på. Man kan godt sige det sådan, at i virkeligheden er der ikke sket noget nyt på dette felt, udover at de forudsætninger, som den gamle model ikke viste, nu reelt bliver synliggjort.

Større fremtidige renoveringsprojekter. Skal medtages i opgørelsen af ejendommens værdiansættelse. Det er her værd at notere sig, at det gør en forskel for ejendommens værdi, hvor tæt renoveringerne er på, at de skal iværksættes. Des længere ude i fremtiden de store renoveringer ligger, des mere er ejendommen værd i dag.

Potentialer. For eksempel hvis et loftsareal kan enten frasælges eller andelsforeningen selv påtænker at opføre loftslejligheder, kan det indregnes i modellen.

Aktuelt og indgående kendskab. Vurderingsmanden SKAL have et reelt indblik i, hvordan et køb eller salg af en boligudlejningsejendom foregår, dvs. indblik i forhandlingen, og forudsætningerne, som en køber og en sælger kan enes om.

Det er ikke længere godt nok at kunne henvise til en handelspris man kender (disse er i øvrigt offentligt tilgængelige). Vurderingsmanden skal have indsigt i selve kernen i en forhandling af en boligejendom.

Større ensartethed af vurderingerne

De nye regler stiller således både krav til vurderingsmanden og til vurderingen i sig selv. Den større ensartethed og principperne bag vurderingerne vil samtidig justere vurderingerne, sådan at nogle oplever en lavere vurdering og andre en højere vurdering end lovens ikrafttræden.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Emil Ozol-Ellekilde, Danbolig