Sidste sommer trådte ’Blackstone’-reglerne i kraft. Det har blandt andet betydet, at der nu stilles højere krav til ejendommes energimærke, hvis man ønsker at renovere lejlighederne med henblik på at opnå en fortjeneste. Samtidig betyder det, at ejendomme med ringere energimærke, kan være faldet i værdi.

I sommeren 2020 trådte ’Blackstone’-reglerne i kraft. ’Blackstone’-reglerne havde til formål at vanskeliggøre kortsigtet spekulation i værdi på boligudlejningsejendomme. Det vil kort sagt sige muligheden for at opkøbe en boligudlejningsejendom, sætte den i stand og sælge den igen med en fortjeneste.

Isoleret set er der vel næppe nogen, der har et problem med, at en ejendom bliver renoveret og sat i stand. Problemet er bare, at det der gør, at nogen vil betale mere for den samme ejendom, først og fremmest er, at den kan generere en anden og bedre pengestrøm – hvilket kan oversættes til, at lejerne skal betale en anden og markant højere leje, for forbedringerne.

Nye krav til energimærket

For at lejere kan pålægges en anden husleje, er der visse krav, der skal være opfyldt først. Det er ikke bare et spørgsmål om nye vinduer, nye køkkener og nye badeværelser. Loven sætter også nogle krav og standarder til standen på selve ejendommen, før ejeren – udlejeren – kan gå efter lejerne og dermed huslejen.

Før lovindgrebet skulle en boligudlejningsejendom have energimærke D eller bedre, før man kunne påbegynde en renovering på selve lejlighederne, og dermed få adgang til lejeforhøjelsen (hvilket ikke ville være noget problem for i hvert fald 75% af alle andelsboligforeninger i Kbh. og nærområde). I dag er kravet energimærke C.

“Hvis ejendommen har energimærke D eller ringere, må ejendommen være mindre værd end før lovindgrebet.”

Karensperiode i forbindelse med renovering

Derudover indeholder lovgivningen også et krav om 5 års karensperiode for den nye ejer, før denne kan påbegynde en renovering lejligheder og dermed hæve huslejen (bemærk at denne karensperiode ikke gælder, hvis der er tale om en andelsboligforenings ejendom, der sælges, hvorfor disse ejendomme pludselig kan ses som mere attraktive for investorerne end ’almindelige’ boligudlejningsejendomme).

Den nye ejer kan dog komme ud over kravet om karensperiode, hvis denne vælger at bruge 3.000 kr. pr. kvm.bolig på at forbedre ejendommens energistandard. Det vil sige, at den nye ejer, selv en lille ejendom, på f.eks. 10 lejligheder og 1.000 kvm. bolig i alt, skal bruge 3 mio.kr. på at købe sig ud af karensperioden.

Det er i sig selv ikke helt nok bare at bruge en masse penge på ejendommen. Kravet om energimærke C består stadig, men man må dog antage at når der bruges et så betragteligt beløb på ejendommen, at dette krav vil være opfyldt.

Både for ’almindelige’ boligudlejningsejendomme og for andelsboligforeningers ejendomme må konklusionen være, at hvis ejendommen har energimærke D eller ringere, må ejendommen være mindre værd end før lovindgrebet.

Valuarvurdering efter lovindgrebet

Når man udarbejder en valuarvurdering i dag, foregår det i praksis altid via en DCF-model. Det vil sige, at værdien af ejendommen er udregnet ud fra den forudsætning, at man over modellens budgetperiode (som typisk er 10 eller 15 år) kan ombygge samtlige lejligheder i ejendommen, der i udgangspunktet er omfattet af den noget billigere omkostningsbestemt leje, til den for udlejeren væsentligt mere attraktive leje for renoverede lejemål.

I en sådan model skal vurderingsmanden i udgangspunktet forholde sig til både en udgift til at renovere forlods på selve ejendommen, og på at renovere på selve lejlighederne i budgetperioden. DE’s manual, til hvordan loven skal tolkes, åbner dog op for, at man hidtil ’bare’ kunne indregne den dobbelte udgift af, hvad det ville koste at renovere lejlighederne, for at lovens krav var opfyldt. Så havde man også taget hensyn til, at der skulle renoveres på selve ejendommen først.

“ Hvis man er andelshaver, er betydningen af lovindgrebet til at overskue, hvis ens ejendom har energimærke C eller bedre”

Men den tolkning er fra før kravet om energimærke C, og derfor er den grundige vurderingsmand nødt til at forholde sig særskilt til, hvilken betydning det har for ejendommens værdi, hvis ejendommen har energimærke D.

Energimærkets betydning

Loven nævner ikke en præcis udgift for, hvad det må antages at koste at renovere en ejendom fra energimærke D (eller ringere) til C, men i betænkningen til lovforslaget fremgår dog en udgift på 430 kr./kvm. for at flytte energimærket fra D til C. Analogt med antagelsen om den dobbelte udgift i manualen til valuarvurderinger anvender vi dermed den dobbelte udgift, når vi valuarvurderer ejendomme med energimærke D, og det dobbelte igen med energimærke E.

En lille spidsfindighed er, at hvis ejendommen er fredet, er den fritaget for kravet om energimærke C, før lejlighederne kan renoveres til den mere attraktive leje. Der er så til gengæld en række andre problemer, man skal forholde sig til, hvis man vil renovere på en fredet ejendom, men det er en lidt anden snak.

“Før lovindgrebet skulle en boligudlejningsejendom have energimærke D eller bedre, før man kunne påbegynde en renovering”

Hvad betyder det for andelsforeningen?

Hvis man bor til leje, er betydningen til at overskue, forstået sådan at man skal betale det i leje, som der er aftalt i leje, og hvad loven nu dikterer rammerne for, uanset hvem der ejer ejendommen.

Hvis man er andelshaver, er betydningen også til at overskue, hvis ens ejendom har energimærke C eller bedre. Energimærket fortæller grundlæggende noget om ejendommens stand og behov for fremtidigt vedligehold (ikke at forveksle med en tilstandsrapport samt vedligeholdelsesplan), og de forhold ændrer sig ikke, bare fordi loven har gjort det.

Hvis man er andelshaver, og ens ejendom har energimærke D eller ringere, kan betydningen af lovindgrebet til gengæld godt være, at ejendommen kan falde i værdi på grund af et krav om øgede udgifter i vurderingsmandens regnestykke. Bemærk at udgifterne er ’fiktive’ forstået sådan, at andelsforeningen ikke som sådan er forpligtet til at energiforbedre ejendommen – og det igen kan betyde et fald i andelskronen. Så på den vis har lovindgrebet en betydning for valuarvurderinger.

Mange foreninger har allerede energimærke C

I denne valuar-sæson har vi gjort et ret stort nummer ud af at konsekvensberegne på de ejendomme, der har energimærke D eller værre, for at give andelsboligforeningerne mulighed for at overveje om det gav mening at udarbejde et nyt energimærke, FØR valuarrapporten blev lavet - og dermed måske undgå ’straffen’ i regnestykket.

En række år med lave renter, og en stor masse af andelsboligforeninger, der ikke har en dramatisk høj gældsgrad, har også gjort, at rigtig mange andelsforeninger har fået lavet store og væsentlige renoveringer set over de sidste 10 år. Med tanke på, at de fleste boliger i kbh.området er ca. 100 år gamle eller ældre, er det heldigvis sådan, at vi ser klart flest ejendomme med energimærke C, hvor betydningen af alt det her dermed er til at overskue.

Artikel er skrevet af Emil Ellekilde, Vurderingschef, STAD Erhverv.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Energimærker - og deres betydning for valuarvurderinger.