valuar

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen


Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme – herunder 18 måneders reglen ved valuarvurdering?


Man kan som bekendt vælge mellem 3 principper ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsboligejere: 1) Anskaffelsesværdien, 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar), samt 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering. Grundene til at vælge de forskellige principper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet forening er der fra 2013 indført regel/krav om, at anvende opgørelsesmetode nummer 1 eller 3 i de første to år, og ved en ældre forening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forklares.

Kopi af piggy (002).jpg

Konsekvenser ved valg af den offentlige vurdering som princip

Mange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere omkostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og endda medføre forringede økonomiske muligheder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med "problemet". Foreninger, der vælger den offentlige vurdering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedsprisen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godkende en eventuel værdiforøgelse ved gennemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnskabet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forringet egenkapital. Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af værdien, som kun reguleres hvert andet år. Da den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlighed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendommens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgsmæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

At vælge en valuar er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale

Ved valg af princip nr. 2 – som er valuarvurderingen, vælger man den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på. En ejendomsmægler og valuar er specialist i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættelse af jeres ejendom sikrer I, at der er taget højde for alle tænkelige forhold, der påvirker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt. Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sammenligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokalområdet, markedstendenser og lovmæssige forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige knowhow og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områder, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og dermed sikre en bedre markedsværdi. Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væsentlige forhold, der kan påvirke prisfastsættelsen. Alt dette afspejles i valuarvurderingen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B's årsrapport.

Valuaren bør tages med på råd ved jeres vedligeholdelsesplan og for at sikre at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksis

Udover at I får en mere præcis ejendomsvurdering, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres vedligeholdelsesplan og også at indregne valuars årlige-tjek-up i bestyrelsens periodiske og fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabsafslutning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig. Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. Nedenfor forklarer ejendomsmægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned:

Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering.

Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned?
I følge andelsboliglovens § 5 kan en andelsboligforening i forbindelse med opgørelse af andelskronens værdi (andel i foreningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen.
Disse principper er:
1    Anskaffelsesprisen
2    Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (benævnt som "valuarvurdering")
3    Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering

Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.

Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvikling

Fra 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der "begrænser" anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 - efter bestemmelsens ikrafttræden.

Vurderingen er som nævnt til brug for foreningens ansættelse af ejendommens værdi i årsrapporten og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejligheders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages udgangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlighedsejendom. Samtidig betyder det, at valuaren skal indhente alle relevante oplysninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom.

Bl.a. som følge af den monopolstilling valuarer har på at udføre vurderinger af andelsboligejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Jeanette Elsner og Hans Trebbien

Den nye valuarvurdering efter DCF-metoden


Den 28. juni 2018 blev Bekendtgørelse om Valuarvurdering vedtaget, med virkning fra og med den 1. oktober 2018, dvs. fra denne dato skal alle valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme vurderes, ud fra regelsættet i denne lov.


Den nye lov øger troværdigheden omkring valuarvurderinger

Loven er på den ene side temmelig restriktiv, idet den i praksis har regler for alt, hvad en valuar kan og må, men den har nu også nogle meget åbenlyse fordele, nemlig:

  1. Eftersom reglerne er blevet standardiserede, og det er de samme regler og forudsætninger, der gælder for alle, må man også forvente, at spørger man 3 valuarer om en værdi på den samme ejendom, vil man få 3 svar, der ligger forholdsvis tæt på hinanden.

  2. Før loven blev vedtaget, var spillereglerne i det store og hele defineret af nogle afsagte domme, dvs. nogle spilleregler for hvad man ikke må. Det har så – groft sagt -  været op til valuaren modsætningsvis at gennemskue, hvad man dermed må.

  3. Eftersom regelsættet i princippet er åbent og frit tilgængeligt, fremmer det også gennemskueligheden af hvad det egentlig er, der foregår i en valuarrapport.

Standardisering, ensartet regelsæt og åbenhed/gennemskuelighed er alle 3 forhold, der medvirker til at fremme troværdigheden omkring valuarvurderinger.

WP_20180821_11_29_42_Rich.jpg

Loven er et fremskridt - men med forbehold

Og lad os bare være ærlige: Valuar-vurderingsbranchen har været kendetegnet ved nogle skandale vurderingssager, og det har ganske enkelt været for let at udarbejde rapporter, der har været urealistisk højt vurderet (det virker meget åbenlyst, at det har været sigtet med loven, at man gerne ville rydde op i dette), og baseret på forudsætninger, der kan være umulige at gennemskue for de egentlige brugere af rapporterne: Andelshaverne. Regelsættet er således et initiativ vi hos danbolig Erhverv hilser særdeles velkomment, idet vi kun kan bifalde, at der skal herske en høj grad af troværdighed omkring valuarvurderingerne. Selv om vi betragter loven som et fremskridt, er der dog 2 forhold, man bør være klar over at loven medfører:

  • Loven er i praksis meget mere restriktiv, når man skal valuarvurdere en andelsboligforenings ejendom, end hvis den samme ejendom rent faktisk skulle sælges, og hvor der i princippet er meget mere ’frie’ forudsætninger mellem en køber og en sælger. Eftersom loven ikke omfatter spillereglerne for et konkret salg, er de 2 situationer pludselig ikke helt sammenlignelige, og derfor kan der godt opstå en situation, hvor en valuarvurdering af en given ejendom, ikke nødvendigvis 100 % kan afspejle en handelspris, hvis valuarvurderingen samtidig skal leve op til reglerne i loven.

  • Modellen – DCF-metoden – som valuarvurderinger skal værdiansættes ud fra, er et ret kompliceret regnestykke, og selvom modellen er meget mere realistisk at anvende, kan den også være svær for en udenforstående at tolke og forstå.

De vigtigste begreber

Vi vil gerne medvirke til at gøre modellen lidt mere forståelig, hvorfor her følger et par hurtige stikord til DCF-metoden samt lovens og modellens vigtigste begreber:

DCF. Betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er, at man ser på en ejendoms indtægter og udgifter over en 10-årig periode, i stedet for det lidt statiske billede, som den brutto-nettohusleje man hidtil anvendte, var (den anvendes i princippet stadig i modellen, hvor DCF-modellen er en slags overbygning på dette). At en pengestrøm er diskonteret vil sige at 100 kr. i hånden i dag er mere værd end f.eks. 100 kr man først modtager om 1 år. Så over en 10-årig periode bliver beløb regnet om til samme værdi.

Huslejeindtægten. Er anderledes end i den gamle opgørelse, fordi det nu er indeholdt i vurderingsregelsættet, at man kan antage, at lejlighederne kan renoveres, og at en ny ejer af ejendommen over tid vil kunne opkræve en helt anden husleje, end den leje man opgør ’i dag’ (1.års brutto-netto leje).

Afkastrenten. Er dermed også markant anderledes i DCF-modellen, fordi den nu synliggør det afkast, en investor reelt kan opnå på ejendommen frem for det meget kunstigt lave 1.års afkast, som de gamle modeller var baseret på. Man kan godt sige det sådan, at i virkeligheden er der ikke sket noget nyt på dette felt, udover at de forudsætninger, som den gamle model ikke viste, nu reelt bliver synliggjort.

WP_20170829_10_01_23_Pro.jpg

Større fremtidige renoveringsprojekter. Skal medtages i opgørelsen af ejendommens værdiansættelse. Det er her værd at notere sig, at det gør en forskel for ejendommens værdi, hvor tæt renoveringerne er på, at de skal iværksættes. Des længere ude i fremtiden de store renoveringer ligger, des mere er ejendommen værd i dag.

Potentialer. For eksempel hvis et loftsareal kan enten frasælges eller andelsforeningen selv påtænker at opføre loftslejligheder, kan det indregnes i modellen.

Aktuelt og indgående kendskab. Vurderingsmanden SKAL have et reelt indblik i, hvordan et køb eller salg af en boligudlejningsejendom foregår, dvs. indblik i forhandlingen, og forudsætningerne, som en køber og en sælger kan enes om.

Det er ikke længere godt nok at kunne henvise til en handelspris man kender (disse er i øvrigt offentligt tilgængelige). Vurderingsmanden skal have indsigt i selve kernen i en forhandling af en boligejendom.

Større ensartethed af vurderingerne

De nye regler stiller således både krav til vurderingsmanden og til vurderingen i sig selv. Den større ensartethed og principperne bag vurderingerne vil samtidig justere vurderingerne, sådan at nogle oplever en lavere vurdering og andre en højere vurdering end lovens ikrafttræden.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Emil Ozol-Ellekilde, Danbolig