energimærke

Få tilskud til opdatering af jeres energimærke!


Energimærket er med til at synliggøre din ejendoms energiforbrug og de energimæssige forbedringer, som kan betale sig at gennemføre.


Har jeres andels- eller ejerforening enten:

  • Energimærke D (givet før 2018) E, F eller G, der er mere end to år gammelt

  • Et udløbet energimærke (mere end 10 år gammelt og som har vret energimærke E, F eller G

  • Aldrig haft et energimærke

Så kan I nu søge tilskud til opdatering af jeres energimærke, hvis I bor i Københavns Kommune.

Københavns Kommunes puljen Energitjek giver op til 20.000 kr. i tilskud til et nyt eller opdateret energimærke. Ejendommes fjernvarmecentral og eventuelt centralt ventilationanlæg bliver også gennemgået, for at vurdere, hvordan det er muligt af forbedre drift og energioptimere yderligere.

I kan læse mere om puljen på Københavns Kommunes hjemmeside, hvor I også kan søge puljen. Der er deadline for ansøgninger 1. februar.

ENERGIMÆRKE C – DET FORJÆTTEDE LAND


Siden 2010 har det været lovpligtigt med et gyldigt energimærke, når du skal sælge eller udleje din bolig. Skal boligforeningen søge om f.eks. energitilskud til isolering, er det samtidig også et krav, at boligforeningen har et gyldigt energimærke.


Et godt energimærke giver en højere pris

Der er energirenoveringer, hvor den efterfølgende besparelse kan tilbagebetale investeringen indenfor emnets forventede levetid, og så er der energirenoveringer, der isoleret set ikke er rentable, men som bør overvejes, da det kan nedbringe energimærket og derved forøge ejendommens værdi. 

Hvis foreninger de senere år har fået gennemført større renoveringsprojekter, men ikke har fået opdateret foreningens energimærke, bør dette opdateres.

Det er ikke kun, hvis man går med salgstanker, at energirenoveringer kan være en rigtig god idé. Der er adskillige fordele forbundet med energiforbedrende renoveringer. Fordelene kan både være forbedret indeklima i boligen, og naturligvis en besparelse på el- og varmeregningen. Det kan f.eks. forbedre indeklimaet, hvis man efterisolerer eller får isolerende ruder, fordi man så kommer af med kuldebroer i boligen. Dermed får huset en mere ensartet temperatur og indeklimaet forbedres.  

Skærpede energikrav i boligreguleringsloven

Aftalen om et indgreb i boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2. har til formål at stoppe de kortsigtede investeringer i udlejningsboliger. Det har dog konsekvenserne for andelsboligejerne. 


De skærpede energikrav spiller en væsentlig rolle i den nye aftale, og de vil kunne påvirke værdisætningen af andelsboligforeningens ejendom. Konkret vil ejendommens energimærke fremover få betydning ved vurderingen af ejendommen, da forbedringer først kan gennemføres efter paragraf 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op i energiklasse C eller minimum løftet med to energiklasser. Det betyder, at boligforeninger, der ønsker at benytte valuarvurdering og har energimærke D og E, bør høre nærmere hos en beskikket energikonsulent om muligheden for en opgradering til energimærke C.

Forskellige typer energirenoveringer koster forskelligt, men fælles for alle energirenoveringer er, at de over tid er med til at tjene sig selv hjem

Forbedring af energimærket

Ordsproget ”mange bække små gør en stor å” passer utroligt godt, når det kommer til energirenoveringer. I mange tilfælde er det nemlig de små udskiftninger eller justeringer, der kan betyde, at I mindsker varmetabet og dermed rykker en eller flere energiklasser op. Man kan typisk hæve boliger med energimærke D eller dårligere med 1-2 klasser, hvis man gennemfører energimærkningens forslag, og helt fra G til C, hvis man foretager en gennemgribende energirenovering på en ældre bygning. 

Kun få ejendomme har et bedre energimærke end B, og det er typisk nybyggede ejendomme. B svarer til kravene fra Bygningsreglementet 2008.

Hvordan kommer vi i gang?

Ønsker man at energirenovere, men er i tvivl om, hvor man bør sætte ind, er der forskellige måder at komme i gang på. F.eks. hvis man vil isolere bygningen, men ikke ved, hvor varmen siver ud fra, kan man få foretaget en termografering af bygningen. En termografering kan i detaljer vise, hvor varmetabet sker. Man kan også overveje at få en energirådgiver ud, som kan hjælpe en på vej med projektet. Rådgiveren kan vejlede og rådgive om, hvad det vil kræve at forbedre bygningens energimærke.

Indledende øvelser som f.eks. en termografering eller energirådgiver, kan nemt vise sig at være besværet værd, da chancen, for at man får nedsat bygningens energiforbrug væsentligt, er større, end hvis man bare energirenoverer på må og få. 

Forskellige typer energirenoveringer koster forskelligt, men fælles for alle energirenoveringer er, at de over tid er med til at tjene sig selv hjem, enten helt eller delvist. Og nogle af energirenoveringer kan endda tjene sig selv hjem på relativt kort tid i sparet forbrug. 


Artiklen er skrevet af Ole Brockdorff, Partner & Arkitekt MAA,
Trio Arkitekter

Ønsker I bedre økonomi i foreningen eller en opgradering af energimærket? Deltag i vores gratis VidenSeminar, og hør hvordan!

I ER INVITERET TIL VIDENSEMINAR D. 10. oktober, HVOR VI DENNE GANG SÆTTER FOKUS P Drift og Vedligeholdsplan samt Energimærke.


Ved at tænke langsigtet og planlægge projekter i god tid er der penge at spare i foreningen. En drift- og vedligeholdelsesplan mindsker risikoen for ubehagelige økonomiske overraskelser og er med til at sikre, at jeres ejendom er sund og velholdt. I den langsigtede planlægning bør man heller ikke glemme at sætte fokus på energioptimerende tiltag med henblik på en opgradering af energimærket. Få viden og inspiration til VidenSeminar d. 10. oktober.

HØR OPLÆG FRA EKSPERTERNE

Vi har inviteret en række virksomheder, der er eksperter på området, og som alle har stor erfaring med arbejde for andels- og ejerboligforeninger.

Til VidenSeminaret kan I høre oplæg fra Trio Arkitekter, Arbejdernes Landsbank, Hupfeld Ejendomsadministration, Ingeman Fischer og MinEjendom.

Oplægsholderne vil kunne svare på jeres konkrete spørgsmål og ruster dermed bestyrelsen og boligforeningen til kommende projekter. Samtidig vil I i løbet af VidenSeminaret kunne netværke med andre boligforeninger, der står overfor samme type projekter.

TILMELDING

VidenSeminaret afholdes d. 10. oktober 2023 kl. 17:00 til 21:00 i Arbejdernes Landsbank (AL2) 
Nørre Voldgade 17, 1358 København K. Det er gratis at deltage for boligforeninger.

Min Boligforenings gratis VidenSeminar er en god anledning til at få viden, inspiration og råd til kommende projekter i boligforeningen samt netværke med andre fremmødte bestyrelsesmedlemmer.

En grøn vedligeholdelsesplan


En vedligeholdsplan er et vigtigt værktøj både for bestyrelsen og for tekniske rådgivere i byggeprojekter. Suppleres den af energimærkningens styrker, kan man sikre grønne og bæredygtige renoveringer i og vedligehold af foreningens ejendom.


Jeg læste for nylig en artikel om vedligeholdelsesplan og energimærkning, hvor der bl.a. stod: ”I takt med, at energipriserne stiger, og fokus på energioptimering øges, har vi stillet spørgsmålet om, hvorvidt grønne vedligeholdelsesplaner er fremtiden”.

Jeg undrede mig. Jeg mener jo, at en vedligeholdelsesplan i sig selv er grøn! Ifølge Den Danske Ordbog defineres vedligehold som ”det at sørge for at noget bevares i god stand ved løbende at udbedre slid og eventuelle skader”. At vedligeholde i stedet for at lade forgå og i sidste ende rive ned, smide væk og bygge nyt - det bliver jo ikke meget grønnere!

I dag er byggeri og renovering blevet langt mere kompliceret og spækket med nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget.

Samspillet mellem en vedligeholdelsesplan og energimærkningen

En vedligeholdelsesplan og energimærkning har to forskellige formål, men dog ét fælles mål; at synliggøre ejendommens tilstand. Vedligeholdelsesplanen synliggør ejendommens byggetekniske tilstand og energimærkningen den energimæssige tilstand. 

Man kan blive fristet til at samle vedligeholdelsesplanen og energimærkningen i én, men i dét tilfælde kan det ikke længere kaldes en grøn vedligeholdelsesplan, men snarere en udviklingsplan eller en optimeringsplan. Samtidig har de hver især deres styrker, og jeg er bange for, at samlingen vil udviske det enkelte produkts styrke.

I stedet er det vigtigt at samtænke de oplysninger, vedligeholdelsesplanen og energimærkningen giver os, når vi (de tekniske rådgivere) skal rådgive boligforeningens bestyrelse i deres drift, vedligehold og udvikling af ejendommen. 

Som boligforeningens professionelle tekniske rådgiver ser jeg det som vores ansvar - ja, ligefrem pligt - at rådgive bestyrelsen om de optimale løsninger i de enkelte scenarier. I nogle tilfælde kan forskellige omstændigheder resultere i, at det optimale ikke kan lade sig gøre - men så må man være pragmatisk og finde den næstbedste løsning. Det vigtige er, at udgangspunktet altid er: Hvad er det mest optimale i den specifikke situation?

Ikke alle løsninger passer til alle foreninger. Det handler om at finde en renoveringsløsning, som indfrier potentialet i netop jeres ejendom.

Hvordan supplerer vedligeholdelsesplanen og energimærkningen hinanden?

Lad os sige, at boligforeningen ifølge vedligeholdelsesplanen står foran en udskiftning af tagbeklædningen, da tagstenene - som er over 100 år - nu er nedbrudte og ikke ordentlige mere. I den forbindelse vil man så slå op i energimærkningen og se, om der er angivet forslag til energiforbedringer, som vil være ”naturlige” at udføre i forbindelse med udskiftningen af tagbelægningen. Det kunne være etablering af solceller på taget, isolering af etagedækket, isolering af taget mm. Og nu, når stilladset er oppe, giver det mening også at isolere den fritstående gavl udefra. 

En vedligeholdelsesplan og energimærkning har to forskellige formål, men dog ét fælles mål; at synliggøre ejendommens tilstand.

Grønne renoveringer skal blandt andet fokusere på at skabe de bedste forudsætninger for at reducere bebyggelsens energiudgifter og derved frembringe en løbende økonomisk besparelse for den enkelte beboer. 

Tager vi situationen ovenfor, hvor boligforeningen skal have udskiftet tagbeklædningen, så vil nye tagboliger ikke bare forbedre energitilstanden i bygningen. Det økonomiske overskud fra de nye tagboliger kan anvendes til renovering af den underliggende bygning med fokus på mindsket energiforbrug og forbedret kvalitet og indeklima, hvilket giver mange fordele for resten af lejlighederne i ejendommen samt på sigt en reduceret boligafgift.

Hvordan sikres de grønne løsninger?

I dag er byggeri og renovering blevet langt mere kompliceret og spækket med nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget. Man kan frygte, at løsningerne alt for ofte bliver for enøjede, og at der mangler fokus på helheden i bygningen og forståelse for bygningens strukturer. 

At afdække bygningens strukturer i forbindelse med en grøn renovering kræver forudgående undersøgelser og afklaring af de bygningsfysiske og æstetiske forhold. Det er af helt afgørende betydning for de efterfølgende muligheder og en øjenåbner for, at der er mere på spil end blot at istandsætte en bygning.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at der ikke findes én løsning, som passer perfekt på alle byggerier. Det handler om at finde den løsning, som bedst indfrier potentialet i det enkelte byggeri. I den forbindelse taler man om ”smarte” energirenoveringer, hvor man tænker bæredygtigt i forhold til renoveringen i bred forstand og altså ikke blot miljømæssigt, men også socialt og økonomisk.

Det er samspillet mellem vedligeholdelsesplanen og energimærkningen, der giver det optimale resultat.

Ligeledes er det vigtigt, at konsekvenserne for boligforeningens økonomi indtænkes fra start. Hvis ikke projektet giver økonomisk mening og kan håndteres med den økonomi, som nu er til stede, så bliver det naturligvis ikke til noget.

Lige meget hvad, så er vedligeholdelsesplanen og energimærket to gode og uundværlige redskaber for boligforeningens bestyrelse i forbindelse med planlægning af ejendommens drift, vedligehold og udvikling.

Krav for vedligeholdelsesplan og energimærkning i andelsboligforeninger

For andelsboligforeninger gælder det, at det er et krav at have en energimærkning ved salg og udlejning. Bestyrelsen skal huske at få den opdateret, efter ejendommen er blevet renoveret.

En vedligeholdelsesplan er ikke et krav. Dog er banker - i forbindelse med optagelse af byggelån - og forsikringsselskaber - i forbindelse med indgåelse af forsikringsaftale - begyndt at stille krav til en vedligeholdelsesplan som dokumentation af ejendommens tilstand. Den sikrer samtidig, at boligforeningen tager driften og vedligeholdet seriøst, og at ejendommens værdi og tekniske tilstand ikke forringes.

Artiklen er skrevet af Ole Brockdorff, partner og arkitekt i Trio Arkitekter.
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Søg om tilskud til et opdateret energimærke og gennemgang af varmecentral


Energioptimering er mere aktuelt end nogensinde, og der er hjælp at hente for boligforeninger. Boligforeninger i Københavns Kommune kan nu søge tilskud i puljen Energitjek, der har ansøgningsfrist 1. februar 2023.


Med Energitjek har I mulighed for at få tilskud til et nyt eller opdateret energimærke. Et energimærke giver et indblik i jeres ejendoms energimæssige stand og forslag til, hvordan I kan optimere ejendommen for at opnå energibesparelser og bedre komfort. Foreninger får også en gennemgang af ejendommens fjernvarmecentral og eventuelt ventilationsanlæg samt anbefalinger til, hvordan de skal driftes og eventuelle energioptimeringer. En optimeret varmecentral er vigtigt for at spare på varmeregningen. Puljen giver op til 20.000 kr. i tilskud.

Hvem kan søge?

Jeres forening skal være en etageboligejendom i Københavns Kommune med mindst fem boligenheder/husstande, som enten:

  • har et energimærke E, F eller G, der er mere end to år gammelt

  • har et udløbet energimærke, som var E, F eller G

  • aldrig har fået energimærke

Energimærket kan være første skridt på vejen mod en renovering, som I også kan søge støtte til hos Københavns Kommunes Bygningsrenoveringspulje. En renovering kan komme jer til gode med bl.a. en lavere energiregning, bedre boliger og komfort, en højere værdi af boligen og en mindre påvirkning af klimaet. Teknik- og Miljøforvaltningen inviterer i løbet af foråret 2023 alle tilskudsmodtagere til et webinar om, hvordan I kommer videre med en egentlig renovering.

Energimærket kan være første skridt på vejen mod en renovering, som I også kan søge støtte til

Sådan søger I puljen

Det er nemt at søge, og I gør det på Københavns Kommunes hjemmeside om byfornyelsespuljer. Her kan I også se et overblik over andre puljer, der udbydes i Københavns kommune.

Tilskud til Energitjek uddeles efter først-til-mølle-princippet og ansøgningsfristen er 1. februar 2023.

Klik her og læs mere om puljesøgning.

ENERGIMÆRKE C – DET FORJÆTTEDE LAND


Siden 2010 har det været lovpligtigt med et gyldigt energimærke, når du skal sælge eller udleje din bolig. Skal boligforeningen søge om f.eks. energitilskud til isolering, er det samtidig også et krav, at boligforeningen har et gyldigt energimærke.


Der er mange fordele ved at sætte fokus på energimærket. Udover muligheden for offentlige tilskud, bliver ejendommen nemlig mere værd, hvis boligforeningen forbedrer sit energimærke.

Foto: iStock

Foto: iStock

Et godt energimærke giver en højere pris

Der er energirenoveringer, hvor den efterfølgende besparelse kan tilbagebetale investeringen indenfor emnets forventede levetid. Og så er der energirenoveringer, der isoleret set ikke er rentable, men som bør overvejes, da det kan nedbringe energimærket og derved forøge ejendommens værdi. 

Hvis foreninger de senere år har fået gennemført større renoveringsprojekter, men ikke har fået opdateret foreningens energimærke, bør dette opdateres.

Det er ikke kun, hvis man går med salgstanker, at energirenoveringer kan være en rigtig god idé. Der er adskillige fordele forbundet med energiforbedrende renoveringer. Fordelene kan både være forbedret indeklima i boligen, og naturligvis en besparelse på el- og varmeregningen. Det kan f.eks. forbedre indeklimaet, hvis man efterisolerer eller får isolerende ruder, fordi man så kommer af med kuldebroer i boligen. Dermed får huset en mere ensartet temperatur og indeklimaet forbedres.

Man kan typisk hæve boliger med energimærke D eller dårligere med 1-2 klasser, hvis man gennemfører energimærkningens forslag.

Skærpede energikrav i boligreguleringsloven

Aftalen om et indgreb i boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2. har til formål at stoppe de kortsigtede investeringer i udlejningsboliger. Det har dog konsekvenserne for andelsboligejerne. 

De skærpede energikrav spiller en væsentlig rolle i den nye aftale, og de vil kunne påvirke værdisætningen af andelsboligforeningens ejendom. Konkret vil ejendommens energimærke fremover få betydning ved vurderingen af ejendommen, da forbedringer først kan gennemføres efter paragraf 5, stk. 2, når ejendommen er bragt op i energiklasse C eller minimum løftet med to energiklasser. Det betyder, at boligforeninger, der ønsker at benytte valuarvurdering og har energimærke D og E, bør høre nærmere hos en beskikket energikonsulent om muligheden for en opgradering til energimærke C.

Foto: iStock

Foto: iStock

Forbedring af energimærket

Ordsproget ”mange bække små gør en stor å” passer utroligt godt, når det kommer til energirenoveringer. I mange tilfælde er det nemlig de små udskiftninger eller justeringer, der kan betyde, at I mindsker varmetabet og dermed rykker en eller flere energiklasser op. Man kan typisk hæve boliger med energimærke D eller dårligere med 1-2 klasser, hvis man gennemfører energimærkningens forslag, og helt fra G til C, hvis man foretager en gennemgribende energirenovering på en ældre bygning. 

Kun få ejendomme har et bedre energimærke end B, og det er typisk nybyggede ejendomme. B svarer til kravene fra Bygningsreglementet 2008.

De energirenoveringer, som reducerer bygningens energibehov mest, og som derfor giver de største chancer for at forbedre energimærket, er typisk:

  • Ydervæg (ind- og udvendig isolering)

  • Tag (efterisolering, etablering af tagboliger)

  •  Vinduer (udskiftning af rude eller hele vinduet)

  • Mekanisk ventilation (varmegenvinding)

  • Solceller

Forskellige typer energirenoveringer koster forskelligt, men fælles for alle energirenoveringer er, at de over tid er med til at tjene sig selv hjem

Hvordan kommer vi i gang?

Ønsker man at energirenovere, men er i tvivl om, hvor man bør sætte ind, er der forskellige måder at komme i gang på. F.eks. hvis man vil isolere bygningen, men ikke ved, hvor varmen siver ud fra, kan man få foretaget en termografering af bygningen. En termografering kan i detaljer vise, hvor varmetabet sker. Man kan også overveje at få en energirådgiver ud, som kan hjælpe en på vej med projektet. Rådgiveren kan vejlede og rådgive om, hvad det vil kræve at forbedre bygningens energimærke.

Indledende øvelser som f.eks. en termografering eller energirådgiver, kan nemt vise sig at være besværet værd, da chancen, for at man får nedsat bygningens energiforbrug væsentligt, er større, end hvis man bare energirenoverer på må og få. 

Forskellige typer energirenoveringer koster forskelligt, men fælles for alle energirenoveringer er, at de over tid er med til at tjene sig selv hjem, enten helt eller delvist. Og nogle af energirenoveringer kan endda tjene sig selv hjem på relativt kort tid i sparet forbrug. 

Artiklen er skrevet af Ole Brockdorff, Partner & arkitekt maa, Trio Arkitekter.

Den fulde artikel samt andre kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Nye stramninger: Nu skærpes reglerne til vinduers isoleringsgrad


Den 1. februar 2021 blev energikravene til vinduer og yderdøre skærpet, så I nu kun kan vælge det, der minder om A-mærkede vinduer. Det kan have betydning for bygningens udseende, indeklima og energiforbrug.


Energivinduer. Vinduer med 3-lags glas. A-mærkede vinduer. Kært barn har mange navne, men formålet er det samme. Vinduet skal holde så godt på varmen som muligt, så der ikke bruges unødig energi.

Indtil nu har det været sådan, at en boligforening, der står overfor en vinduesudskiftning, selv har kunne vælge, om de vil have de mest energieffektive vinduer med 3-lags glas eller de billigere 2-lags, når de udskifter eksisterende vinduer. Men den 1. februar 2021 blev reglerne skærpet, og det betyder, at det er slut med det frie valg.

“Reglerne er løbende blevet skærpet, så vinduers energiydeevne bliver bedre. Og fra 1. februar 2021 blev reglerne igen skærpet, så det i de fleste tilfælde svarer til et vindue med 3-lags glas,” siger Tine Sode, fagekspert i Videncentret Bolius.

Foto: Videncenteret Bolius

Foto: Videncenteret Bolius

Hvad betyder de skærpede regler for vinduer?

De skærpede regler betyder kort sagt, at et vindue ikke må udlede mere varme, end det tilfører boligen i form af solvarme. I Bygningsreglementet står derfor, at: energibalancen for referencevinduet ikke må være mindre end 0 kWh/m2 pr. år.

Det vil i de fleste tilfælde betyde, at I skal vælge et vindue med 3-lags glas, men der vil være enkelte producenter, der leverer vinduer med 2-lags glas, der fortsat lever op til de skærpede krav.

Energikrav til vinduer – det betyder det for boligforeningen

Skal I have nye vinduer i foreningen, skal I altså med stor sandsynlighed fremover have fat i de mest energioptimerede vinduer med 3-lags glas. Udskiftning til vinduer med 3-lags glas vil ifølge eksperterne generelt set give jer bedre vinduer med et lavere varmetab og dermed en mindre varmeregning. Til gengæld skal I betale en højere pris ved anskaffelsen.

“De eneste ulemper med 3-lags glas er, at de er dyrere og tungere. Men vi har - og vil - løbende forbedre vinduerne,” siger Johny Jensen, direktør i Vinduesindustrien.

Vinduet skal holde så godt på varmen som muligt, så der ikke bruges unødig energi.

Prisforskel på vinduer med 2-lags og 3-lags glas

Vinduer med 3-lags glas er som udgangspunkt 10-30 procent dyrere end vinduer med 2-lags glas. Jo mere komplekse vinduerne er, jo dyrere bliver det. Dannebrogsvinduer koster omkring 35% mere, mere simple vinduer som et topstyret vindue i fyrretræ er kun 20% dyrere, mens et fast vindue kun er ca. 15% dyrere. Køber I et større parti vinduer eller gennem en håndværker, kan I opnå en mængderabat, der gør det enkelte vindue billigere

Energiforbrug og energimærke ved 3-lags glas

Til gengæld vil jeres varmeregning blive reduceret, da tre lag glas holder bedre på varmen. Som tommelfingerregel vil regningen ifølge Energistyrelsen blive reduceret med op mod 7 procent. Samtidig vil en del boliger stige et helt niveau på energimærkningsordningen bare ved at udskifte fra 2- til 3-lags glas. Det er altid en god idé at få en detaljeret udregning af dette fra fagfolk, så forventningerne i foreningen stemmer overens med de reelle besparelser.

Foto: iStock

Foto: iStock

Betydning for indeklima – dagslys, træk og lyd

Med 3-lags glas vil I opleve mindre træk og kulde, da isoleringen forbedres. I vil formentlig også opleve en bedre lydreducering fra fx trafik- og nabostøj.

Til gengæld vil mængden af dagslys blive ringere og af en anden karakter, da strålerne skal igennem ét lag glas mere. Overvej derfor, såfremt det er muligt, at ændre på vinduets proportioner eller dimensioner ved udskiftningen, så I får en større vinduesflade.

Hvis I vælger at skifte vinduer, opfordrer fagekspert Tine Sode til, at I i endnu højere grad husker regelmæssig udluftning.

“Når I udskifter vinduer, bliver både vinduet og fugerne omkring vinduet tættere. Og derfor er det ekstra vigtigt, at man husker at lufte regelmæssigt ud. Gerne tre gange dagligt.”

En del boliger vil stige et helt niveau på energimærkningsordningen bare ved at udskifte fra 2- til 3-lags glas.

Arkitekturen

Førhen har rammen eller karmen på vinduer med 3-lags glas været væsentligt større, og derfor kunne det have negativ betydning for ejendommens udtryk. Men med årene er vinduerne løbende blevet forbedret, så det oftest ikke vil have betydning. De er dog dybere grundet det ekstra glaslag.

Udskiftningen af ruder

I må fortsat gerne beholde de nuværende vinduer og så skifte ruderne, når det bliver aktuelt. Vær opmærksom på, at I ikke vil få samme energibesparelse, som hvis I skiftede til et nyt A-mærket vindue. Så vil jeres forening tænke på jeres energiforbrug, bør I i de fleste tilfælde overveje at få nye vinduer med tre lag glas.

Energiruder er allerede populære – delvist

Ifølge undersøgelsen Danskerne i det byggede miljø har skift til energiruder/vinduer været den mest populære energirenovering af boligen de seneste syv år. I 2019, som er det seneste år, undersøgelsen dækker, skiftede 10,7 % af de adspurgte boligejere til energiruder/vinduer, mens 12,2 procent overvejede det.

En analyse foretaget af Dansk Energianalyse for Vinduesindustrien viser, at lige under en tredjedel af alle vinduer i Danmark lever op de skærpede energikrav. Det betyder også, at de resterende 70 % ikke gør. Der er derfor et stort samfundsmæssigt potentiale for energioptimering, hvis alle vinduer enten fik udskiftet ruderne, isat forsatsvinduer eller blev udskiftet til 3-lags. Derfor har Johny Jensen, direktør i Vinduesindustrien, et ønske om, at udskiftningen af vinduer kan fremskyndes.

Artiklen er skrevet af Marie Abildgaard Christensen, journalist, Videncentret Bolius.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Energimærket: Hvad bør man vide?


Mange boligejere overvurderer boligens energimæssige stand. Det betyder, at de går glip af en stor del af det enorme potentiale, der er for energiforbedringer i den eksisterende bygningsmasse. Energimærket synliggør bygningens energiforbrug og giver et overblik over hvilke forbedringer, der er rentable at gennemføre. 


Hvad er energimærket?

Det er lovpligtigt at energimærke bygninger til bolig eller serviceformål. Formålet er at synliggøre energiforbruget og de muligheder, der er for at spare energi i bygningen. Der er krav om energimærkning ved:

·  Salg eller udleje af bolig eller erhverv

·  Nybyggeri

·  Ansøgning om energitilskud hos energistyrelsen

Foto: iStock

Foto: iStock

Et energimærke er gyldigt i 10 år, medmindre der sker bygningsændringer, som ændrer forbruget væsentligt, herunder udskiftning af opvarmningsform, som f.eks. oliefyr til fjernvarme.

Når en bygning skal energimærkes, skal bygningen gennemgås af en energikonsulent. Konsulenten vurderer bygningens energitilstand og udfører en standardiseret beregning, som indplacerer bygningen på en skala fra A2020 til G, hvor G er dårligst.

Energimærket gør det muligt at sammenligne forskellige boliger og ejendomme uden indvirkning fra de tidligere ejeres forbrugsmønstre. For boliger er beregningen alene baseret på forbrug af varme og varmt brugsvand, mens el til belysning er medregnet i erhvervsbygninger.

Andelsforeningen eller ejerforeningen har pligt til at stille et energimærke til rådighed for sælger af en bolig

Energiforbedringsforslag 

Energimærkningen indeholder desuden en beskrivelse af energiforbedringsforslag,  men det vil som regel ikke være rentabelt at udføre alle forbedringer.  Derfor deler man resultatet op i rentable forslag og en liste med alle forslag. 

Det fremgår af forbedringsforslaget, hvis investeringen er direkte rentabel. Rentabilitet betyder, at energibesparelsen kan tilbagebetale investeringen, inden komponenterne, der indgår i forbedringsforslaget, skal udskiftes igen. I Promana rådgiver vi mange boligforeninger om mulige energiforbedringer i forbindelse med udskiftning af udtjente bygningsdele. Det er vigtigt, at man i en renoveringsproces får indtænkt alle de mulige energibesparelsesforslag, som giver størst værdi for pengene. 

Forbedringsforslag, der ikke er direkte rentable, er dog typisk rentable at gennemføre i forbindelse med en renovering eller vedligeholdelse. For eksempel er det en fordel at reparere fuger og/eller efterisolere hulmure og brystninger, hvis man alligevel har stillads oppe i forbindelse med facaderenovering eller vinduesudskiftning. Har man fundet det nødvendigt at udskifte brugsvandsinstallationerne, giver det samtidig mening at omlægge et uisoleret centralvarmesystem og udskifte varmekilder i lejlighederne.

Hvis ansvar er det?

Andelsforeningen eller ejerforeningen har pligt til at stille et energimærke til rådighed for sælger af en bolig - uden udgifter for den enkelte sælger. Det gælder dog kun, hvis andelen/anparten er en lejlighed i en etageejendom.

Det er dog altid sælger/ ejer af en bolig, der er ansvarlig for at overdrage et gyldigt energimærke til en køber, inden købsaftale underskrives.

Energimærkningen er et krav, hvis en andelsboligforening benytter et valuarvurderingsprincip

Hvad betyder energimærket for ejendommens værdi?

Foto: iStock

Foto: iStock

Energimærkningen er også et krav, hvis en andelsboligforening benytter et valuarvurderingsprincip som metode til fastsættelse af værdien af deres ejendom.  Det er i den forbindelse ikke uvæsentligt at have et godt energimærke – har man ikke mindst et C-mærke, vil valuaren benytte energimærkets budget for, hvad det kræver at løfte ejendomme fra det aktuelle energiniveau op i energiramme C eller bedre.

Har man et ældre energimærke, skal man være opmærksom på, at der kan være oplyst et budget, der indeholder investeringer for en eller flere millioner for at opnå et C-mærke eller bedre.  I de fleste fjernvarmeopvarmede beboelsesejendomme vil det dog ofte være tilstrækkeligt at lade et nyt energimærke udføre, for derved at skifte en karakter -  f.eks fra D til C. Det skyldes, at der i den nuværende energiberegningsmetode anvendes en energifaktor på 0,85 mod tidligere 1,00 – hvilket på almindeligt dansk betyder, at man får 15% forærende til det nye energimærke, hvilket ofte er nok til at ændre et D-mærke til et C-mærke.

En energiscreening af ejendommen kan vise om boligforeningen blot kan bestille et nyt energimærke, eller om der skal mere til. 

Ejerforeninger kan tilsvarende have direkte gevinst af at lade et nyt energimærke udføre, da energimærket ifølge statistikkerne har en positiv betydning for både salgsprisen og liggetiden. I Region Hovedstaden betyder det typisk 10% for salgsprisen ved at skifte energimærke fra D-mærke til C-mærke.

Artiklen er skrevet af Robert Tietje-Knudsen, energikonsulent, Promana Bygningsrådgivning A/S

Denne artikel kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening

Energimærker - og deres betydning for valuarvurderinger.


Sidste sommer trådte ’Blackstone’-reglerne i kraft. Det har blandt andet betydet, at der nu stilles højere krav til ejendommes energimærke, hvis man ønsker at renovere lejlighederne med henblik på at opnå en fortjeneste. Samtidig betyder det, at ejendomme med ringere energimærke, kan være faldet i værdi.


I sommeren 2020 trådte ’Blackstone’-reglerne i kraft. ’Blackstone’-reglerne havde til formål at vanskeliggøre kortsigtet spekulation i værdi på boligudlejningsejendomme. Det vil kort sagt sige muligheden for at opkøbe en boligudlejningsejendom, sætte den i stand og sælge den igen med en fortjeneste.

Isoleret set er der vel næppe nogen, der har et problem med, at en ejendom bliver renoveret og sat i stand. Problemet er bare, at det der gør, at nogen vil betale mere for den samme ejendom, først og fremmest er, at den kan generere en anden og bedre pengestrøm – hvilket kan oversættes til, at lejerne skal betale en anden og markant højere leje, for forbedringerne.

Foto: STAD Erhverv

Foto: STAD Erhverv

Nye krav til energimærket

For at lejere kan pålægges en anden husleje, er der visse krav, der skal være opfyldt først. Det er ikke bare et spørgsmål om nye vinduer, nye køkkener og nye badeværelser. Loven sætter også nogle krav og standarder til standen på selve ejendommen, før ejeren – udlejeren – kan gå efter lejerne og dermed huslejen.

Før lovindgrebet skulle en boligudlejningsejendom have energimærke D eller bedre, før man kunne påbegynde en renovering på selve lejlighederne, og dermed få adgang til lejeforhøjelsen (hvilket ikke ville være noget problem for i hvert fald 75% af alle andelsboligforeninger i Kbh. og nærområde). I dag er kravet energimærke C.

Hvis ejendommen har energimærke D eller ringere, må ejendommen være mindre værd end før lovindgrebet.

Karensperiode i forbindelse med renovering 

Derudover indeholder lovgivningen også et krav om 5 års karensperiode for den nye ejer, før denne kan påbegynde en renovering lejligheder og dermed hæve huslejen (bemærk at denne karensperiode ikke gælder, hvis der er tale om en andelsboligforenings ejendom, der sælges, hvorfor disse ejendomme pludselig kan ses som mere attraktive for investorerne end ’almindelige’ boligudlejningsejendomme).

Den nye ejer kan dog komme ud over kravet om karensperiode, hvis denne vælger at bruge 3.000 kr. pr. kvm.bolig på at forbedre ejendommens energistandard. Det vil sige, at den nye ejer, selv en lille ejendom, på f.eks. 10 lejligheder og 1.000 kvm. bolig i alt, skal bruge 3 mio.kr. på at købe sig ud af karensperioden.

Det er i sig selv ikke helt nok bare at bruge en masse penge på ejendommen. Kravet om energimærke C består stadig, men man må dog antage at når der bruges et så betragteligt beløb på ejendommen, at dette krav vil være opfyldt.

Både for ’almindelige’ boligudlejningsejendomme og for andelsboligforeningers ejendomme må konklusionen være, at hvis ejendommen har energimærke D eller ringere, må ejendommen være mindre værd end før lovindgrebet.

Foto: STAD Erhverv

Foto: STAD Erhverv

Valuarvurdering efter lovindgrebet 

Når man udarbejder en valuarvurdering i dag, foregår det i praksis altid via en DCF-model. Det vil sige, at værdien af ejendommen er udregnet ud fra den forudsætning, at man over modellens budgetperiode (som typisk er 10 eller 15 år) kan ombygge samtlige lejligheder i ejendommen, der i udgangspunktet er omfattet af den noget billigere omkostningsbestemt leje, til den for udlejeren væsentligt mere attraktive leje for renoverede lejemål.

I en sådan model skal vurderingsmanden i udgangspunktet forholde sig til både en udgift til at renovere forlods på selve ejendommen, og på at renovere på selve lejlighederne i budgetperioden. DE’s manual, til hvordan loven skal tolkes, åbner dog op for, at man hidtil ’bare’ kunne indregne den dobbelte udgift af, hvad det ville koste at renovere lejlighederne, for at lovens krav var opfyldt. Så havde man også taget hensyn til, at der skulle renoveres på selve ejendommen først.

Hvis man er andelshaver, er betydningen af lovindgrebet til at overskue, hvis ens ejendom har energimærke C eller bedre

Men den tolkning er fra før kravet om energimærke C, og derfor er den grundige vurderingsmand nødt til at forholde sig særskilt til, hvilken betydning det har for ejendommens værdi, hvis ejendommen har energimærke D.

Energimærkets betydning

Loven nævner ikke en præcis udgift for, hvad det må antages at koste at renovere en ejendom fra energimærke D (eller ringere) til C, men i betænkningen til lovforslaget fremgår dog en udgift på 430 kr./kvm. for at flytte energimærket fra D til C. Analogt med antagelsen om den dobbelte udgift i manualen til valuarvurderinger anvender vi dermed den dobbelte udgift, når vi valuarvurderer ejendomme med energimærke D, og det dobbelte igen med energimærke E.

En lille spidsfindighed er, at hvis ejendommen er fredet, er den fritaget for kravet om energimærke C, før lejlighederne kan renoveres til den mere attraktive leje. Der er så til gengæld en række andre problemer, man skal forholde sig til, hvis man vil renovere på en fredet ejendom, men det er en lidt anden snak.

Før lovindgrebet skulle en boligudlejningsejendom have energimærke D eller bedre, før man kunne påbegynde en renovering

Hvad betyder det for andelsforeningen?

Hvis man bor til leje, er betydningen til at overskue, forstået sådan at man skal betale det i leje, som der er aftalt i leje, og hvad loven nu dikterer rammerne for, uanset hvem der ejer ejendommen.

Hvis man er andelshaver, er betydningen også til at overskue, hvis ens ejendom har energimærke C eller bedre. Energimærket fortæller grundlæggende noget om ejendommens stand og behov for fremtidigt vedligehold (ikke at forveksle med en tilstandsrapport samt vedligeholdelsesplan), og de forhold ændrer sig ikke, bare fordi loven har gjort det.

Hvis man er andelshaver, og ens ejendom har energimærke D eller ringere, kan betydningen af lovindgrebet til gengæld godt være, at ejendommen kan falde i værdi på grund af et krav om øgede udgifter i vurderingsmandens regnestykke. Bemærk at udgifterne er ’fiktive’ forstået sådan, at andelsforeningen ikke som sådan er forpligtet til at energiforbedre ejendommen – og det igen kan betyde et fald i andelskronen. Så på den vis har lovindgrebet en betydning for valuarvurderinger.

Mange foreninger har allerede energimærke C

I denne valuar-sæson har vi gjort et ret stort nummer ud af at konsekvensberegne på de ejendomme, der har energimærke D eller værre, for at give andelsboligforeningerne mulighed for at overveje om det gav mening at udarbejde et nyt energimærke, FØR valuarrapporten blev lavet - og dermed måske undgå ’straffen’ i regnestykket.

En række år med lave renter, og en stor masse af andelsboligforeninger, der ikke har en dramatisk høj gældsgrad, har også gjort, at rigtig mange andelsforeninger har fået lavet store og væsentlige renoveringer set over de sidste 10 år. Med tanke på, at de fleste boliger i kbh.området er ca. 100 år gamle eller ældre, er det heldigvis sådan, at vi ser klart flest ejendomme med energimærke C, hvor betydningen af alt det her dermed er til at overskue.

Artikel er skrevet af Emil Ellekilde, Vurderingschef, STAD Erhverv.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Guleroden er vokset med ny tilskudsordning


Vil I have det lunere i din boligforening? Så er timingen perfekt – for en ny tilskudsordning har set dagens lys og gjort det mere attraktivt at energirenovere etageejendomme.


Ca. 30 procent af energiforbruget i Danmarks ca. 100.000 etageejendomme kan spares, viser analyser. Det hænger sammen med, at mange af etageejendommene er opført i en tid, hvor der ikke var lovkrav om isolering. Energirenovering af disse ejendomme er dermed en vigtig brik i Danmarks grønne omstilling – og derfor er der netop åbnet en ny tilskudsordning til at energiforbedre Danmarks boliger.

_DSC5549.jpg

Ja, der er barrierer – men også gode løsninger

Det gode ved energibesparende tiltag er dog ikke alene muligheden for tilskud eller besparelser – men i høj grad også at de typisk både forbedrer indeklimaet og ejendommens værdi. Alligevel er der ofte en række barrierer forbundet med at realisere energirenoveringer i praksis. F.eks. kan det i boligforeninger være svært at blive enige om, hvad der skal laves, og hvordan regningen og besparelsen skal fordeles, og måske kan projektet forekomme uoverskueligt.  

Enhver ejendom skal imidlertid vedligeholdes løbende – og her er der en gylden mulighed. Laves der et projekt med en langsigtet finansiering på f.eks. 30 år sammen med vedligeholdelsesopgaver, vil de fleste simple energirenoveringer som efterisolering af loft eller hulmursisolering kunne betale sig fra dag ét. Efterisolering af ydervægge er mere omkostningstungt, men sker det, når facaden alligevel skal vedligeholdes, kan regnestykket også her blive positivt. Endelig kan det ofte betale sig med et langt sigte at skifte til enten fjernvarme, hvis det findes i jeres område, eller varmepumpe – frem for olie eller gas. Har I allerede fjernvarme, er der typisk også gode muligheder for at optimere det eksisterende fjernvarmeanlæg.

Man kan bl.a. søge om tilskud til efterisolering, udskiftning af døre og vinduer og etablering af ventilation med varmegenvinding.

Den nye tilskudsordning løber helt frem til 2026. Alene i år er der 245 mio. kr. i puljen, som fungerer efter først-til-mølle princippet fra år til år. Man kan bl.a. søge om tilskud til efterisolering, udskiftning af døre og vinduer og etablering af ventilation med varmegenvinding. Læs, hvordan I søger hos Energistyrelsen: www.ens.dk/service/tilskuds-stoetteordninger/bygningspuljen

Energimærkningsrapporten viser vejen

Et godt sted at starte, hvis I vil i gang, er den lovpligtige energimærkning af ejendommen. Den er på én og samme tid en deklaration af bygningens energimæssige tilstand og en handlingsplan for, hvordan den kan forbedres. Alle eksisterende energimærkninger af boliger kan findes på www.boligejer.dk. Og hvis jeres forening gerne selv vil regne videre på mulighederne, kan I også bruge besparelsesberegneren fra Videncenter for Energibesparelser i Bygninger, som findes på ByggeriOgEnergi.dk.

På hjemmesiden www.BygherrensDrejebog.dk har Videncentret samlet information til netop boligforeninger, så de kan overvinde eventuelle barrierer og sætte fokus på energirenovering.

_DSC5551.jpg

Sådan udføres arbejdet

Ifølge bygningsreglementet (BR18) er det et lovkrav, at man ved ombygning og andre forandringer (dvs. renovering) skal gennemføre energibesparelser i det omfang, det er rentabelt og ikke giver risiko for fugtskader. Men det er en teknisk lovgivning, så hvordan sikrer man sig som almindelig boligforening, at man overholder bygningsreglementet?

En oplagt hjælp er at følge de beskrivelser, som findes i Videncentrets Energiløsninger. Energiløsningerne, der er frit tilgængelige, beskriver, hvordan 24 forskellige energibesparende tiltag i etageejendomme udføres både efter reglerne og på teknisk korrekt vis. De er illustreret med tegninger og indeholder udførelsesbeskrivelser og en tjekliste, som trin for trin gennemgår, hvad man skal være opmærksom på, når man monterer nye installationer eller renoverer bygningsdele. Dermed får boligforeningen et godt grundlag, som kan bruges til at tage stilling til forslag fra rådgivere og håndværkere.

Alene i år er der 245 mio. kr. i puljen, som fungerer efter først-til-mølle princippet fra år til år

Ventilation skal der til

Og sidst men ikke mindst: Glem endelig ikke ventilationen! Når I tætner jeres ejendom med efterisolering eller nye vinduer, er det meget vigtigt at sikre, at der er ordentlig ventilation – fordi ventilationen ikke længere kan ske gennem utætheder i bygningen. Her kan I også bruge Videncentrets Energiløsninger, som omfatter beskrivelser af forskellige ventilationsløsninger. 

Artiklen er skrevet af Kristian Vielwerth, projektleder, Videncenter for Energibesparelser i Bygninger.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2021.