Er fast rente bedre end variabel? Skal foreningen være gældfri? Er bidragssatsen for høj? Hvem har ansvaret for finansieringen? Går I glip af økonomiske gevinster? Er foreningen finansielt operationel?
Optimal drift af en andelsboligforening er en kompleks opgave, og et af de mest komplekse emner er tilrettelæggelsen af foreningens finansiering. Det er et minefelt af svære beslutninger, som foreningens ledelse, bestyrelsen, skal navigere foreningen sikkert igennem.
“Manglende beslutninger kan få negativ betydning for foreningens og andelshavernes økonomi”
For mange bestyrelser kan det forekomme som en næsten uoverkommelig opgave at skulle forholde sig til de mange kringelkroge inden for realkredit- og banklån, byggekreditter mv. Det kan føre til en tilstand af passivitet, hvor manglende beslutninger kan få negativ betydning for foreningens og andelshavernes økonomier og ejendommens stand.
Heldigvis kan håndtering af foreningens finansiering blive meget mere overskuelig, forståelig og operationel, hvis foreningen udarbejder en finansiel strategi.
Den finansielle strategi
Udarbejdelse af strategien er en væsentlig bestyrelsesopgave, som vil være værdifuld for foreningen at investere tid og ressourcer på. En finansiel strategiplan bør være beskrevet, langsigtet, operationel og vedtaget – og hvad vil det så sige?
For det første skal den være beskrevet, fordi strategiplanen er et styringsværktøj, en slags manual, for nuværende og kommende bestyrelser. Det er formuleringen af foreningens ”finansielle identitet og temperament”, hvor man velbegrundet skal kunne svare på spørgsmål som eksempelvis:
Må der indgå rentetilpasningslån i vores finansiering?
Skal vi afdrage på hele gælden eller dele af gælden?
Hvor aktivt skal vi gældspleje lånet i forhold til rente/kurs ændringer?
Strategien er et kommunikationsværktøj, internt såvel som eksternt, og giver mere klarhed og tryghed omkring foreningens finansieringsbeslutninger. Over for nye andelshavere eller samarbejdspartnere vil det sende et signal om, at her er en forening, hvor der er tænkt over tingene, og hvor der er styr på finansieringen.
For det andet skal den være langsigtet, fordi andelsboligforeningen er et ”uendeligt” langsigtet projekt, og realkreditlån i deres natur er meget langsigtede - typisk 20 til 30 år - hvorfor strategiplanen skal afspejle og matche det. Strategien skal kunne modstå det kortsigtede pres, der til tider kan opstå, eksempelvis i form af bestyrelsesændringer, kortsigtede ”profit optimerings” interesser eller lokkende tilbud fra bank/realkreditinstitutter om nye ”smarte” låneprodukter.
“En finansiel strategi sætter retning og rammer for de finansielle beslutninger”
Har foreningen udarbejdet en vedligeholdelsesplan, bør der naturligvis også være en finansiel plan. De er hinandens forudsætninger. I det aktuelle lav-rentemiljø, vil det ofte vise sig, at det vil give meget bedre mening at fremrykke, eller endda udvide, de nævnte projekter i vedligeholdelsesplanen, end at spare op til dem eller blot følge vedligeholdelsesplanen slavisk.
Et tredje forhold er, at den finansielle plan skal være operationel. Renter og obligationskurser venter ikke på generalforsamlinger. Med andre ord: Hvis en fordelagtig situation opstår, så skal bestyrelsen have mulighed for at gennemføre en evt. omlægning, eller låneoptagelse (naturligvis indenfor de klart formulerede retningslinjer i strategien), uden først at skulle arrangere en ekstraordinær generalforsamling.
Sidst men ikke mindst skal strategien være vedtaget. Finansiering er en så væsentlig bestanddel i andelsboligforeningen og har konsekvenser for alle, hvorfor den finansielle strategi skal bunde i et vedtaget mandat afgivet af generalforsamlingen. Det er forudsætningen for, at de øvrige andelshavere med sindsro kan lade bestyrelsen være operationel. En finansiel strategi sætter retning og rammer for de finansielle beslutninger.
Er en finansiel strategi relevant for alle andelsboligforeninger?
Det korte svar er - ja!
En finansiel strategiplan bør være en lige så naturlig del af foreningens dokumenter, som vedtægten, husordenen og vedligeholdelsesplanen er. Det er en misforståelse at tro, at foreningen skal have problematiske lån eller dårlig økonomi, for at en strategiplan er relevant.
Man kan ikke tænke foreningens økonomi på samme måde, som man tænker om sin egen privatøkonomi. Det kan være svært at adskille, fordi man både skal varetage foreningens interesser, sin egen og de øvrige andelshaveres interesser. Det er langtfra sikkert, at det er bedst for andelsboligforeningen og andelshaverne, at foreningen bliver gældsfri. Alligevel afdrager mange foreninger for fulde gardiner. Hvorfor?
Da alle andelsboligforeninger skal udarbejde Nøgletalsskemaer med oplysninger om foreningens gæld, så vil en strategiplan underbygge disse oplysninger. De lovpligtige nøgletalsskemaer er gode og fornuftige, men de siger reelt kun noget om ”hvilke” lån foreningen har, og ikke ”hvorfor” foreningen har valgt lånene.
Søg kompetent rådgivning
Uanset om foreningen er selvadministrerende eller i professionel administration, bør bestyrelsen altid søge kompetent rådgivning i finansieringsspørgsmål.
Mange ejendomsadministratorer tilbyder finansiel rådgivning. Det er dog langt fra sikkert, at finansiel rådgivning også betyder specialiseret rådgivning angående realkreditfinansiering. Alternativt kan man spørge en bank eller et kreditinstitut, men der er rådgivningen naturligvis ikke uafhængig.
Rådgivning er, når rådgiver yder personlige direkte anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition og giver oplysninger om umiddelbare konsekvenser af foreningens valgmuligheder. Både i forbindelse med stiftelse af lånet og i lånets løbetid.
Derfor bør bestyrelsen sikre sig, at den administrator eller anden rådgiver de henvender sig til, har den fornødne erfaring, uafhængighed og de rette kompetencer.
Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2020
Skrevet af Poul Stubkjær, iForening ApS