andelsboligforening

Mangelindsigelser ved overdragelse af andelsbolig

Når en andel i en privat andelsboligforening skal overdrages, er det første du skal gøre som andelshaver at kontakte foreningens administrator. Her får i nemlig vejledning sammen med et udkast til et internt opslag

Af vejledningen vil det fremgå hvilke rapporter, du som andelshaver skal indhente (vurdering, el, vvs) samt hvem, der evt. skal benyttes til opgaven i din forening. Desuden oplistes de dokumenter, der skal fremsendes til administrator, samt hvordan overdragelsen kommer til at forløbe. Det fremgår af foreningens vedtægter, i hvilken rækkefølge lejligheden skal udbydes. 

Når en køber er fundet, skal administrator have oplysninger på køber samt kopi af pas/kørekort og sygesikringsbevis. Desuden skal aftalt pris, aftalt medfølgende løsøre og overtagelsesdag fremgå. Herefter udarbejder administrator indenfor 10 hverdage en overdragelsesaftale, der med bilag fremsendes til køber og sælger inden materialet sendes til digital underskrift hos parterne og foreningens bestyrelse.

Overdragelsesaftalen indeholder også oplysninger om købesummens deponering på foreningens konto samt om eventuel stillelse af bankgaranti, hvor overdragelsen ligger flere måneder ude i fremtiden.

Når alt går som forventet, overtager køber andelslejligheden klokken 12 på overtagelsesdagen og i umiddelbar forlængelse heraf gennemgås lejligheden og dennes installationer, samt eventuelle hårde hvidevarer. Dette skal ske i relation til vurderingsrapport, el- og VVS-eftersyn og den konkrete salgsaftale. Såfremt der er afvigelser, og disse har en økonomisk værdi, bør køberen straks reklamere over for sælgeren med kopi til administrator. I nogle foreninger deltager bestyrelsen – i andre gør den ikke. Typisk har ny andelshaver en indsigelsesfrist på 10-14 dage (den eksakte frist fremgår af vedtægterne).

Ved mangler skal der skelnes mellem uegentlige og egentlige mangler samt mellem mangler, der skal rettes mod sælgeren og mangler, der skal rettes mod foreningen.



Mangelsbegrebet

Når begrebet ’Mangel’ skal defineres, er det med afsæt i konceptet ’Bristede forventninger’, nemlig hvor en genstand (i dette tilfælde andelsboligen) er i en stand, som ikke lever op til, hvad man med rimelighed måtte kunne forvente. Mangler defineres af Andelsportal.dk som ”en genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente, den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.



Uegentlige mangler

“Hvad der er andelshavers vedligeholdelsesansvar, og hvad der er andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar, fremgår af foreningens vedtægter.

”

I ABF-håndbogen fra 2020 fremgår det af side 77 om mangler, at køber skal være opmærksom på, at der overtages en ”brugt” bolig, og at køber derfor i et vist omfang må være forberedt på at acceptere, at der skal udføres simple istandsættelsesarbejder – maling og tapetsering, hvidtning og lakering af gulve. En køber skal også være forberedt på at acceptere, at der kan være afsat skygger på en væg efter malerier m.v. Derudover skal køber være opmærksom på, at der gælder en almindelig bagatelgrænse for mangler på 5.000 kr., idet køber ikke kan anlægge sag om mangler for beløb under en samlet værdi på 5.000 kr. ved domstolene.

Køber og sælger kan naturligvis forsøge at nå til enighed udfra et spørgsmål om rimelighed, men i praksis vil køber ikke kunne forfølge kravet over for sælger. Almindeligt slid og ælde samt mangler under bagatelgrænsen er således det, vi betegner som uegentlige mangler, idet køber meget vel kan have en oplevelse af, at der er tale om en mangel til trods for, at køber ikke kan gennemføre en sag om mangler.

Egentlige mangler

De typiske mangler omhandler defekte hvidevarer, ulovlige elinstallationer og ulovlige badeværelser. Den typiske mangel ved et badeværelse er, at der ikke er den lovpligtige vådrumsmembran. Også derfor er der i mange foreninger i dag krav om udarbejdelse af både el- og VVS-tjek inden en overdragelse. 

Egentlige mangler er de mangler, der ikke med rimelighed kan påregnes. Disse skal meldes inden udløbet af indsigelsesfristen til køber med kopi til administrator. Det er her værd at bemærke, at indsigelsesfristen løber fra dispositionsdagen (altså den dag køber har fået overladt adgang til lejligheden) og ikke fra overtagelsesdagen. 

“De typiske mangler omhandler defekte hvidevarer, ulovlige elinstallationer og ulovlige badeværelser.

”

Skjulte mangler, som først konstateres efter udløbet af indsigelsesfristen kan fortsat gøres gældende overfor sælger. Her gælder et krav om at reklamere over for sælger uden ugrundet ophold, og de almindelige forældelsesregler gør sig i disse tilfælde gældende.

Mangler i andelsboliger, som konstateres efter overtagelsesdagen, er i udgangspunktet en sag mellem køber og sælger og ikke nødvendigvis en sag mod bestyrelsen/foreningen, såfremt der ikke er noget selvstændigt ansvarsgrundlag. I første omgang skal køber derfor reklamere over for sælgeren og i givet fald også overfor en eventuel medvirkende ejendomsmægler. Bestyrelsen/administrator kan være behjælpelig med at viderebringe en reklamation, men det er op til parterne selv at få striden løst.

3 gode råd til køber

  • Gennemgå andelsboligen grundigt og tænd og sluk for alle kontakter og termostatventiler samt hvidevarer, tjek afløb i køkken og bad og tjek særligt badeværelset for revnedannelser i gulvet og bruseområdet.

  • Tag lejligheden i brug i indsigelsesperioden, og vær opmærksom på om alt fungerer som forventet

  • Hvis du finder mangler, så meld dem straks til køber (og administrator) og hav kompromisset for øje – det er som udgangspunkt dig selv og sælger, der skal finde en løsning og meddele den til administrator.

Hvem skal en mangel rettes mod?

Det er vigtigt at skelne mellem mangler ved den indvendige del, som er sælgers ansvar og ved den udvendige del, som er foreningens ansvar. For at forstå hvordan dette fungerer, skal det måske lige kort fastslås, at andelsboligforeningen ejer hele ejendommen inklusiv alle lejlighederne. Andelshaver ejer en andel af alle lejlighederne og ikke kun af sin egen. Andelsboligforeningen udlejer så at sige alle andelsboligerne ud til andelshaverne, og alle lejelovens regler gælder således som udgangspunkt i forholdet mellem andelsboligforeningen som udlejer og andelshaveren som lejer. 

Hvad der er andelshavers vedligeholdelsesansvar, og hvad der er andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar, fremgår af foreningens vedtægter og udfyldende af ABFs standardvedtægter og lejelovens regler. Overordnet vil det være foreningens ansvar at vedligeholde fælles installationer (el, vand og varme) samt klimaskærmen (hoveddøre, vinduer, tag mv.), mens det vil være andelshaverens ansvar at vedligeholde vægge, gulve og døre i lejligheden samt køkken, bad og vandrette installationsrør.

Mangler, der hører til foreningens vedligeholdelsespligt, kan anmeldes når som helst og forældes ikke, mens krav mod sælger typisk skal rettes, så snart de konstateres og inden udløbet af den almindelige 3-årige forældelse.

Artiklen er skrevet af Kasper Fløe Svenningsen, administrerende direktør, Blomfelt Administration.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.  

Mangler jeres forening en nem måde at håndtere ventelister på?

Hverdagen kan blive nemmere for bestyrelsesmedlemmer, hvis håndtering af venteliste i foreningen gøres simpelt, og det skaber ligeledes overblik over andelsboligmarkedet for de boligsøgende.

Lange uoverskuelige ventelister i excel-ark samt unødigt og tidskrævende administrativt arbejde - det har været hverdag for mange bestyrelsesmedlemmer. Samtidig har mange boligsøgende svært ved at komme ind på andelsboligmarkedet, fordi nogle foreninger fravælger ventelister på grund af de ressourcer, det kræver, eller fordi ventelisterne ikke har været transparente og offentlige.

Det betyder, at når en andelshaver sætter sin bolig til salg, vil den ofte gå til familie og bekendte, eller til den højstbydende, hvilket kan resultere i ulovlig overpris og i værste tilfælde penge under bordet. Det var blandt andet de frustrationer, der gjorde, at Tim Lykke Myhrvold og Morten Dalgaard gik sammen og udviklede Waitly, som er et transparent og digitalt system til venteliste håndtering i andelsboligforeninger.

Foto: Waitly

Foto: Waitly

Fra uoverskuelige ventelister i excel-ark til nem og transparent løsning

En af de foreninger, der i dag bruger løsningen, er A/B Tvegaarden i København, der har eksisteret siden 1989, og består af 160 andelshavere. A/B Tvegaarden har altid haft ventelister, fordi de synes, det er vigtigt at have overblik over, hvem der kommer ind i foreningen og for at sikre, at der ikke er penge under bordet ved salg, understreger Leif Hansen, bestyrelsesmedlem i A/B Tvegaarden. De seneste par år er interessen for andelsboliger vokset, og derfor er Leif Hansen lettet over, at de ikke længere skal sende salgsannoncer ud med posten.

“Nogle foreninger fravælger ventelister på grund af de ressourcer, det kræver
”

“Efterhånden var vores ventelister blevet så lange, at det nærmest var umuligt at følge med. Med vores gamle system, kunne vi ikke sende tilbud ud på mail. Så det var med Post Danmark, og det var totalt umuligt til sidst.”

A/B Tvegaarden har et gennemsnitligt salg på ca. 18 andele om året. Det er et stort arbejde for en frivillig bestyrelse, når alt arbejdet omkring salg skal klares manuelt. Med systemet kan salgsannoncer nu sendes automatisk ud til alle på ventelisten:

“Når vi har lavet en salgsannonce gennem Waitly, så trykker vi egentlig bare på knappen, og så er det ude til alle, som står på ventelisten. Det er meget nemt og meget enkelt. Så det kan jeg kun anbefale”

A/B Tvegaarden har nu brugt systemet i et år, og har indtil videre solgt 14 andele gennem Waitly.

“Bestyrelsen får hjælp til at overføre den eksisterende venteliste til det digitale system”

Et system, mange funktioner

Hvis en forening endnu ikke har en venteliste, hjælper Waitly med at opsætte én. Derudover får bestyrelsen også hjælp til at overføre den eksisterende venteliste til det digitale system. Der er mange funktioner, der gør arbejdet nemmere. Her er et overblik over de vigtigste funktioner:

  • Automatisk opdatering af ventelister med interesseredes data

  • Mulighed for både interne og eksterne ventelister og ventelister til fx kælderrum, loftsrum etc.

  • Mulighed for, at opskrevne kan melde sig aktiv eller passiv efter behov

  • Automatisk opkrævning af ventelistegebyr

  • Integration mellem Waitly og foreningens hjemmeside

  • Salgsmodul til annonce med felter til fx boligafgift, andelspris, løsøre mv., som sendes til den relevante venteliste.

Artiklen er skrevet af Caroline Sommer, kommunikations- og marketingansvarlig, Waitly.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Den nye boligaftale fra juli 2020: Hvad betyder det for andelsboligforeninger?

I 2020 blev der indgået en ny boligaftale om boligreguleringslovens (BRL) §5. I praktisk taget alle større byer i Danmark er det boligreguleringsloven, der er hovedreglen for, hvad en udlejer højst kan kræve i leje. Men hvad er forskellene på BRL 5, 1-leje og BRL 5, 2-leje, og hvad betyder det for ejendomsværdien i en andelsboligforening?

Boligreguleringsloven §5, 1

Det er dette begreb, der er defineret som omkostningsbestemt leje, og vilkårene herfor fremgår af BRL §5, 1. Begrebet betyder, at udlejeren højst kan kræve en leje, der svarer til (visse af) driftsudgifterne af ejendommen tillagt nogle værdier for diverse foretagne forbedringer, samt et afkast, der er lovdefineret. Det er denne leje, der kaldes omk.leje, omkostningsbestemt leje, eller BRL 5, 1-leje.

Det er en vigtig pointe, at en af de store forskelle på BRL 5, 1-leje og BRL 5, 2-leje, er, at BRL 5, 1-lejen kan udregnes og er baseret på ’interne’ forhold på den enkelte ejendom, uanset hvad lejen i øvrigt måtte være andre steder.

Foto: STAD Erhverv

Foto: STAD Erhverv

Boligreguleringsloven §5, 2

Dette bringer os til BRL 5, 2-lejen - også kaldet det lejedes værdi, som ikke er defineret ud fra nogle konkrete udgifter, som omk. lejen er. BRL 5, 2 er derimod defineret i lejelovens §47,2 som er: “en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”

“Ændringer i BRL vil få betydning for de andelsboliger, der benytter valuarvurdering.”

Markedsleje

Der findes også et tredje begreb til at fastsætte huslejen for udlejningsboliger, nemlig markedsleje, også kaldt fri lejefastsættelse, for boliger. Denne leje kan imidlertid kun anvendes på boliger, der er relativt nyopførte.

Blackstone-sagen

Dette er en af de helt store omdrejningspunkter i sommerens lovindgreb. De store investorer, der har opkøbt en lang række boligejendomme i Danmark, har i høj grad gjort det ud fra ønsket om at kunne ændre på ejendommene, så huslejen over tid bliver til det, for udlejerne, langt mere attraktive begreb, det lejedes værdi (BRL 5, 2-lejen).

Så hvordan gør man det?

Foto: STAD Erhverv

Foto: STAD Erhverv

De undtagelser, der allerede er fritaget for omkostningsbestemt leje, er hovedsageligt ’småhuse’. Det vil sige ejendomme med seks eller færre boliger, eller boliger, der allerede er blevet renoveret tidligere. Hvis vi lige glemmer disse undtagelser, kommer man ud af BRL 5, 1 og over i BRL 5, 2, altså over i lejelovens §47, ved at renovere lejlighederne til en vis standard og inden for en given periode. 

Reglerne herfor står nævnt i BRL §5, 2. Typisk skal der inden for en 2-årig periode bruges ca. 2.250 kr pr. kvm lejlighed på at renovere lejligheden. Det kan typisk være ved at etablere nye køkkener og badeværelser. Men før udlejeren kan sætte de enkelte lejligheder i stand, er der også visse krav til, at denne først skal varetage, at selve ejendommen mindst har energimærke C. Det betyder, at hvis udlejeren udskifter tag eller vinduer, udløser det i sig selv ikke, at udlejeren kan kræve den mere attraktive ‘det lejedes værdi leje’ (omk.lejen kan dog godt øges som en konsekvens heraf), men vejen kan blive banet på denne vis.

Det bringer os så til det nye i lovindgrebet, som er, at udlejer for det første skal dokumentere over for huslejeankenævnet, at det er nødvendigt overhovedet at renovere lejligheden, og for det andet kan udlejeren risikere at skulle vente i op til 5 år (karensperioden) efter tidspunktet for købet af ejendommen, før denne kan opkræve husleje ud fra den mere attraktive begreb: det lejedes værdi.

“En forventning til lovindgrebet er, at andelsboligforeningers ejendomme kan ses som langt mere attraktive at opkøbe.”

Der er et par undtagelser til karensperioden, nemlig:

#1 ’Det grønne initiativ’: Det vil sige, at ejeren af ejendommen skal bruge mindst 3.000 kr/kvm(bolig) på at energioptimere ejendommen (den skal stadig have energimærke C før man kan opkræve det lejedes værdi. Denne mulighed er kun for at komme ud af karensperioden)

#2 De 5 års karensperiode gælder ikke, hvis ejendommen, der bliver solgt, er en andelsboligforenings ejendom. Det betyder også, at en forventning til lovindgrebet er, at andelsboligforeningers ejendomme kan ses som langt mere attraktive at opkøbe for at undgå karensperioden.

Betydning af boligreguleringsloven for værdifastsættelsen af andelsboligforeninger

Ændringer i BRL vil få betydning for de andelsboliger, der benytter valuarvurdering. Disse ejendomme værdiansættes til den kontante handelsværdi som en udlejningsejendom. Hvis udlejningsejendomme falder i værdi som følge af den nye boligaftale, vil andelsboligerne således også falde i værdi. Problematikken er imødegået ved at lade allerede gældende valuarvurderinger, samt valuarvurderinger foretaget inden lovændringen trådte i kraft, blive fastholdt tidsubegrænset. 

Artiklen er skrevet af Emil Ellekilde, Vurderingschef & Diplomvaluar, STAD Erhverv A/S.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Gode råd om korttidsudlejning

Airbnb har givet danskerne mod på korttidsudlejning, og særligt andels- og ejerlejligheder går som varmt brød. Men hvad skal beboerne være opmærksomme på som korttidsudlejere? Det kan bestyrelserne rådgive om ved den årlige generalforsamling.

Korttidsudlejning har fået vind i sejlene, efter udlejningsplatforme som Airbnb er blevet stadig mere populære. Men ikke alle er klar over, at typen af bolig kan være afgørende for, om det overhovedet er lovligt at korttidsudleje sin lejlighed. Som udgangspunkt gælder der forskellige regler alt afhængig af, om det er en andels- eller ejerboligforening, og dét kan der være behov for at få genopfrisket ved eksempelvis den årlige generalforsamling.

»I andelsboligforeninger er det ikke tilladt at korttidsudleje, med mindre der er åbnet op for det i vedtægterne, mens ejerlejligheder i udgangspunktet altid kan korttidsudlejes, med mindre der er et forbud i vedtægterne,« oplyser Jannick Nytoft, der er adm. direktør i EjendomDanmark.

1.jpg

Forskellige regler for andels- og ejerforeninger

Andels- og ejerforeningerne har ofte vedtaget individuelle regler for, hvor meget og om beboere må leje deres bolig ud til korttidsudlejning. Er der givet grønt lys i vedtægterne for korttidsudlejning, skal beboerne dog stadig være opmærksomme på perioden af udlejningsdage. Lejer den enkelte beboer boligen ud flere gange efter hinanden, flere gange over en kort årrække, eller lejes et værelse ud til turister løbende over hele sommeren, da begynder udlejningen at få karakter af hoteldrift. Det er ikke lovligt i beboelsesforeninger.

Beboeren er ansvarlig for sine gæster

Beboere, der vælger at korttidsudleje, skal huske at udarbejde en skriftlig lejekontrakt og tjekke, hvordan deres egen forsikring dækker i tilfælde af tyveri eller skade på indbo. Airbnbs værtsgaranti dækker eksempelvis ikke kontanter og værdipapirer samt skader opstået på delte eller fællesområder.

»Den enkelte beboer kan risikere selv at skulle betale, fordi vedkommende har lukket de personer ind, der står bag hændelsen. Lejer beboeren ud via en mellemmand, for eksempel Airbnb, så skal de sørge for at forhøre sig hos dem, hvordan de er beskyttet som Airbnb-udlejer,« siger Jannick Nytoft.  

Beboerne bør også være særligt opmærksomme på, at hvis de bor i lejlighed, er de ansvarlig for dem, de giver adgang til ejendommen og deres bolig.

»Hvis lejerne gør skade på ejendommen eller lejligheden eller generer de øvrige beboere, så er det beboeren, som er ansvarlig for skader og gener over for foreningen,« siger Jannick Nytoft.

“Beboerne bør også være særligt opmærksomme på, at hvis de bor i lejlighed, er de ansvarlig for dem, de giver adgang til ejendommen og deres bolig.”

Husk naboerne

boligudlejningsejendom_c_franckreporter_iStock-171289874.jpg

Endelig bør man som beboer have sine naboer in mente. Korttidsudlejninger kan skabe utryghed blandt de øvrige beboere i etageejendomme, da beboerne ikke kan vide sig sikre på, hvem deres naboer er, og hvem der bor i opgangen. Kommer der alt for mange turister i en ejendom, kan de risikere at gøre livet surt for ejendommens øvrige beboere, som bliver plaget af støj og uro fra ferieglade gæster.

»Feriegæster har generelt en mere ’loose’ tilgang til tingene – de kommer og går på skæve tidspunkter, er længe oppe om aftenen og kender ikke nødvendigvis alle ejendommens ordensregler,« siger Jannick Nytoft, der opfordrer til, at foreningerne vender, hvordan man som beboer bedst forbereder sine naboer på et indryk af ferieglade gæster.

Bor man i en andels- eller ejerforening, hvor korttidsudlejning er tilladt, er det begrænset, hvad beboerne har af handlemuligheder, hvis de ønsker at sætte begrænsninger for de mange gæster.

»I andelsboligforeningerne har man mulighed for at lave vedtægtsændringer, hvor man kan forsøge at få indsnævret antallet af dage, hvor det er tilladt af korttidsudleje. Bor man i en ejerlejlighed er det ikke muligt at foretage en vedtægtsændring, medmindre alle i ejendommen er enige, hvilket de nok sjældent vil være«, påpeger Jannick Nytoft.

Fakta: Airbnb i kraftig vækst

Siden deleplatformen Airbnb blev lanceret i 2008, er interessen for privat boligudlejning kun vokset. Det gælder også i Danmark. De seneste tal fra VisitDanmark viser, at der i 2018 var over en million Airbnb-gæster i Danmark. Med et gennemsnitligt ophold på cirka tre dage er det over tre millioner årlige turismeovernatninger.

Artiklen er skrevet af Jannick Nytoft, afm. direktør, Ejendom Danmark.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening.

Andelsboliger - værd at vide om værdiansættelse

Når der sker overdragelser af andele i andelsboligforeninger, har foreningen mulighed for at vælge mellem tre vurderingsprincipper for ejendommen. Der er mange overvejelser, som man bør gøre sig, da der både er fordele og ulemper ved alle mulighederne. Disse kan I blive klogere på her.

De tre vurderingsprincipper fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2. Mulighederne er følgende: 

(A)  Anskaffelsesprisen

(B)  Handelsværdi (valuarvurdering)

 (C)  Offentlig ejendomsværdi

Hertil kan tillægges værdien af forbedringer, som er udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. Der er dog den begrænsning, at andelsboligforeningen de første 2 år efter stiftelsen skal anvende anskaffelsessummen, når foreningen er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom.

Foto: BRANDT

Foto: BRANDT

Gælden i ejendommen skal, afhængig af vurderingsprincip, medtages til følgende værdier:

-        Pantebrevsgæld - (A)

-        Kursværdi af gælden tillagt kursværdien af renteaftaler - (B) + (C)

Nedenfor ser vi nærmere på de forskellige metoder, som kan anvendes ved opgørelse af værdien af andelsbeviset.

Anskaffelsesprisen

Denne værdiansættelse anvendes af mange andelsboligforeninger i de første år. Værdien er enkel at opgøre, og der er ikke omkostninger forbundet med opgørelse af værdien. Samtidig er der den fordel, at kursværdien af gælden kun skal medtages til pantebrevsgælden – der skal altså ikke foretages kursregulering, hvilket kan være en stor fordel. Dette betyder også, at eventuelt negativ værdi af en renteaftale ikke skal medtages som gæld. Ulempen er, at udviklingen i ejendomspriserne ikke indregnes.

“Værdien er enkel at opgøre, og der er ikke omkostninger forbundet med opgørelse af værdien”

Handelsværdi (valuarvurdering)

Kravene til valuarvurderinger er blevet skærpet i 2018. Denne bekendtgørelse er trådt i kraft for vurderinger foretaget efter 1. oktober 2018.

 Der stilles større krav til valuaren - blandt andet:

Foto: BRANDT

Foto: BRANDT

  • Uddannelseskrav

  • Ansvarsforsikring

  • Kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme

  • Beregningsmetode

  • Driftsbudget herunder lejefastsættelse

  • Driftsbudget herunder krav til vedligeholdelse og administration

  • Besigtigelse af ejendommen

  • Krav til præsentation i vurderingsrapport – herunder en lang række oplysningskrav

Ovenstående krav har medført ekstra arbejde for valuaren, og derfor er prisen for valuarvurderingerne steget. Vurderingen er gældende i 18 måneder og kan derfor ikke anvendes i andet regnskabsår. Derfor vil det i praksis være nødvendigt at få udarbejdet en valuarvurdering hvert år.

Fordelen ved anvendelse af handelsværdi er, at udviklingen af ejendomspriserne indregnes i værdien. Ulempen er udgifterne til valuarvurdering – samt usikkerheden omkring indregning af moderniseringspotentialet.

Offentlig ejendomsværdi

Denne værdiansættelse er tidligere blevet brugt af mange andelsboligforeninger. Problemet med denne værdiansættelse er, at SKAT ikke har foretaget nye vurderinger siden 2012. Værdien efter den offentlige ejendomsværdi er derfor ofte en del lavere end handelsværdien, og det medfører så, at andelshaverne kunne få en højere pris for andelen, hvis de anvendte handelsværdi (valuarvurdering).

I 2021 kommer der nye ejendomsvurderinger fra SKAT. Disse nye vurderinger skulle så gerne vise handelsværdien for ejendommen – ulempen er dog, at denne vurdering er fratrukket 20 %, hvilket er lagt ind for at undgå for høje vurderinger. Det må derfor antages, at de fremtidige offentlige vurderinger fortsat vil være mindre end handelsværdien.  

Fordelen ved anvendelse af offentlig ejendomsværdi er, at vurderingsprincippet er nemt at anvende. Om den nye vurdering så er tæt på handelsprisen – det kommer tiden til at vise. Ulempen er, at værdien ikke er ajour med den aktuelle handelspris, ligesom gælden skal medtages til kursværdi.

“I 2021 kommer der nye ejendomsvurderinger fra SKAT”

Hvad skal andelsboligforeningen så gøre?

I forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten for andelsboligforeningen skal værdien af andelene opgøres. Der skal derfor foretages en konkret vurdering af, hvilken værdi foreningen ønsker at medtage ejendommen til.

Som andelshaver bør man i høj grad gøre sig nogle overvejelser i forbindelse med valg af vurderingsmetode for ejendommen. Det vigtigste er efter vores opfattelse, at andelsboligforeningen tager stilling til, hvorledes den sikrer en stabil andelskrone. Løbende udsving i værdiansættelse kan nemlig medføre en usikkerhed, som potentielt kan skade foreningen.

Artiklen er skrevet af Erik Dahl, Statsaut. revisor og Partner & Peter Arent Benkjer, Statsaut. revisor og Partner, BRANDT Statsautoriseret revisionspartnerselskab.

Både denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Vedtægter for Andelsboligforening XX

Baseret på ABF’s standardvetægter “for etagebyggeri”, version oktober 2014

§ 1 NAVN OG HJEMSTED

Stk. 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen XX.
Stk. 2 Foreningens hjemsted er i XX Kommune.

§ 2 FORMÅL

Stk. 1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. XX, XX
beliggende XX.

§ 3 MEDLEMMER

Stk. 1 Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt
18 år og er myndig, og som betaler den til enhver tid fastsatte andelsværdi bestående af
indskud med eventuelt tillæg, jf. § 4.

Stk. 2 Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en juridisk
person, som har overtaget andelsboligen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver.
Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen,
frem til det tidspunkt, hvor andelsboligen er videreoverdraget. Denne andelshaver kan
ikke fremleje andelsboligen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag
på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen
overdrage andelsboligen til en person, som opfylder kravene i stk. 1. Såfremt andelsboligen ikke er overdraget inden 6 måneder fra auktionsdagen, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår,
overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen efter denne bestemmelse finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

Stk. 3 Bliver en udlejet andelsbolig ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre andelsboligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær, eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. Bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

§ 4 INDSKUD

Stk. 1 Indskuddet udgør et beløb svarende til kr. XX pr. fordelingstal, således som disse er
fastsat ved stiftelsen.

Stk. 2 Indskuddet skal indbetales kontant, idet dog lejere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetalt leje og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto.

Stk. 3 Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud betales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andelsboligen.

§ 5 HÆFTELSE

Stk. 1 Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende
foreningen, jf. dog stk. 2.

Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse
med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og
som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter
andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt
kreditor har taget forbehold herom.

Stk. 3 En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny andelshaver har overtaget andelsboligen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.

§ 6 ANDEL

Stk. 1 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.

Stk. 2 Andelsboligen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-18, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b.

Stk. 3 Andelsboligen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v.

Stk. 4 For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.

§ 7 BENYTTELSE AF ANDELSBOLIGEN

Stk. 1 En andelsbolig må udelukkende benyttes til beboelse. Bestyrelsen kan tillade
andelsboligen erhverv, der ikke medfører tilgang af kunder, ombygning af andelsboligen
og skiltning, såfremt det ikke er til gene for de øvrige beboere, og det er tilladt efter kommunale forskrifter.

Stk. 2 Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelshaver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om andelsboligens brug m.v.

Stk. 3 Andelshaveren er forpligtet til at flytte ind i andelsboligen og benytte andelsboligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand.

Stk. 4 En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at
bebo andelsboligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af
sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende, hvor andelshaveren har ret til at lade andelsboligen stå tom, overlade brugen til et husstandsmedlem eller fremleje andelsboligen efter § 11.

§ 8 BOLIGAFGIFT

Stk. 1 Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af
generalforsamlingen.

Stk. 2 Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelsboliger
fastsættes således, at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i
foreningens formue, jf. § 6, stk. 1.

Stk. 3 En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift, indtil en ny andelshaver
har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtigelsen.

Stk. 4 Boligafgiften betales månedligt forud den XX hverdag i måneden. Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje.

§ 9 VEDLIGEHOLDELSE

Stk. 1 En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i andelsboligen,
jf. dog stk. 5. Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, elog vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og
lukkemekanismer på døre og vinduer. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter
også forringelse, som skyldes slid og ælde.

Stk. 2 En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller områder,
som er knyttet til andelsboligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altan, terrasse, have og lign. For så vidt angår altan, rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelse
af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for
vedligeholdelsen af sådanne områder.

Stk. 3 En andelshaver har pligt til at foretage indvendige og udvendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne.

Stk. 4 En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen.

Stk. 5 Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk. 1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg,
herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af
gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

Stk. 6 Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve vedligeholdelse, der er nødvendig af hensyn til bygningens stand, foretaget inden for en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan foreningen få vedligeholdelsesarbejdet udført for andelshaverens regning eller andelshaveren kan ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jf. § 20.

“En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i
foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen.”

§ 10 FORANDRINGER

Stk. 1 En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf.
dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5
uger inden de iværksættes.

Stk. 2 Ønskes forandringerne udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringernes gennemførelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning.

Stk. 3 Vurderer bestyrelsen, at den ansøgte forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt. eller
at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan
bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget.

Stk. 4 Andelshavere i omkringliggende boliger er forpligtet til at give adgang til boligen, hvis dette er nødvendigt for at udføre forandringen. Forandringen skal ske med mindst mulig gene for de berørte andelshavere. Reetablering i de omkringliggende boliger skal ske inden for en rimelig frist fastsat af bestyrelsen. Adgang til boligen skal varsles med 4 uger.

Stk. 5 Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor der kræves byggetilladelse efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes.

§ 11 FREMLEJE

Stk. 1 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år,
er berettiget til at fremleje eller – låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse. Tilladelse kan kun gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode, på normalt højest 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde, såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne
for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for at lejelovgivningen, herunder reglerne om
lejens fastsættelse, overholdes.

Stk. 2 Fremleje eller –lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de betingelser,
der fastsættes af bestyrelsen.

§ 12 HUSORDEN

Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. Sådanne
regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 2.

Stk. 2 Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund.

Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

§ 13 OVERDRAGELSE

Stk. 1 Ønsker en andelshaver at fraflytte sin andelsbolig, er andelshaveren berettiget til at overdrage andelsboligen efter reglerne i stk. 2. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Nægtes godkendelse skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

Stk. 2 Fortrinsret til at overtage andelsboligen gives i nedenstående prioriterede rækkefølge til: A Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i
mindst det seneste år før overdragelsen. B En anden andelshaver i foreningen, der er
indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers andelsbolig frigøres, således at denne andelsbolig først tilbydes til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i litra B og C og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen, jf. litra D. C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder om gebyr for indtegning, om antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og om, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. D En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver.

Stk. 3 Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på den årlige
ordinære generalforsamling.

Stk. 4 Såfremt der ikke kan findes en erhverver, der vil betale den maksimalt lovlige pris i
henhold til § 14, eller overdrageren ønsker at overdrage andelsboligen under den maksimalt lovlige pris til personer, der ikke er nævnt i stk. 2, litra A, skal den erhverver, der ønsker at overtage til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsættelsen af prisen er mere end 15% af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter stk. 2, litra B og C skal herefter tilbydes andelsboligen igen til den pris, som overdrageren har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før erhververs vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at de indtegnede på ventelisten, når andelsboligen første gang udbydes til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker andelsboligen tilbudt igen til en lavere pris, hvis andelsboligen ikke kan overdrages til den udbudte lovlige pris efter § 14.

§ 14 PRIS

Stk. 1 Prisen for andelsboligen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende
eventuelle aftaler efter stk. 3. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer:

A Værdien af andelsboligen opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er
godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelsboligens pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom
og andre aktiver samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering
skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.

Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, optagelse af nye lån eller væsentlige kursreguleringer, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven under hensyntagen til generalforsamlingsbestemte henlæggelser.

B Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel
værdiforringelse på grund af alder og slitage.

C Værdien af inventar der er særskilt tilpasset eller installeret i andelsboligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.

D Såfremt andelsboligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld
beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyn hertil.

Stk. 2 Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1, litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, ekskl. Avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet.

Stk. 3 Såfremt der samtidig med overdragelse af andelsbolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår.

Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.

Stk. 5 Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller bestyrelsen
om fastsættelse af prisen for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særligt sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.

§ 15 FREMGANGSMÅDE

Stk. 1 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre, og eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand samt andelsboligforeningslovens bestemmelser om prisfastsættelse og straf.

Stk. 2 Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret de dokumenter og nøgleoplysninger, der er krævet i den til enhver tid gældende Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herunder andelsboligforeningens vedtægter, energimærke, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamling samt vedligeholdelsesplan såfremt en sådan er udarbejdet. Erhververen skal endvidere have udleveret nøgleoplysningsskemaer om andelsboligen og andelsboligforeningen samt en eventuel erklæring om ændringer i nøgleoplysningerne. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne til den andelshaver der ønsker at sælge hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg løber fristen for udlevering fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer, tilpasset løsøre mv. Dokumenterne kan udleveres elektronisk og eventuelt gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside.

Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, væsentlige kursreguleringer eller optagelse af nye lån, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæring om væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen.

Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion.

Stk. 4 Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal erhverver senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere overdragelsessummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/ garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen.

Stk. 5 Andelsboligforeningen afregner efter fradrag af sine tilgodehavender overdragelsessummen først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. Stk. 6 Bestyrelsen er ved afregning over for den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift, efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen.

Stk. 7 Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelsboligen skal erhververen med bestyrelsen gennemgå andelsboligen for at konstatere eventuelle mangler ved andelsboligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med andelsboligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 8 dage fra overtagelsesdagen. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal erhververen efterfølgende gøre gældende direkte over for overdrageren.

Stk. 8 Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-7 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen.

“Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale.”

§ 16 UBENYTTEDE ANDELSBOLIGER

Stk. 1 Har en andelshaver ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin andelsbolig indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne i §§ 13-14, kan bestyrelsen bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning.

§ 17 DØDSFALD

Stk. 1 I tilfælde af en andelshavers død er den pågældendes eventuelle ægtefælle berettiget til at fortsætte medlemskab af foreningen og beboelse af andelsboligen.

Stk. 2 Hvis der ikke efterlades en ægtefælle eller denne ikke ønsker at benytte sin ret efter stk. 1, kan andelsboligen erhverves af nedennævnte efter godkendelse af bestyrelsen, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge:

A Samlever, som indtil dødsfaldet havde fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.

B Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre.

C Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andelsboligen ved sin død.

Stk. 3 Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen.

Stk. 4 Er boligen ikke enten overtaget af en af de i stk. 2, litra A-C nævnte personer eller fraflyttet inden 6 måneder efter dødsfaldet, kan bestyrelsen efter en konkret vurdering bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, som overtagelsen skal ske på. Det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. Ved foreningens overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

§ 18 SAMLIVSOPHÆVELSE

Stk. 1 Ved ophævelse af samliv mellem ægtefællerer den af parterne, der efter deres egen
eller myndighedernes bestemmelse bevarer
retten til andelsboligen, berettiget til at fortsættemedlemskabet af foreningen og benytte andelsboligen til helårsbolig.

Stk. 2 Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelseved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt,såfremt den person, der skal overtage andelsboligen,har haft fælles husstand med andelshavereni mindst det seneste år før samlivsophævelsen.

Stk. 3 Ved en ægtefælles fortsættelse af medlemskabog beboelse af andelsboligen skal begge ægtefæller være forpligtet til at lade fortsættendeægtefælle overtage andel gennem skifte elleroverdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil ellerved overdragelse i henhold til § 18, stk. 2, finder§§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættendeægtefælles overtagelse gennem ægtefælleskifte,finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortsetfra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning,idet fortsættende ægtefælle i disse tilfælde indtræderi tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut.

§ 19 OPSIGELSE

Stk. 1 En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskabaf foreningen og sin brugsret til andelsboligen,men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13-18 om overdragelse af andelsboligen.

§ 20 EKSKLUSION

Stk. 1 En andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten til andelsboligen bringes til ophør af bestyrelsen såfremt andelshaveren:

A Trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art,

B groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jf. § 9, stk. 6,

C optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere,

D i forbindelse med overdragelse af andelsboligen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen, eller

E gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet.

Stk. 2 Ekskluderes en andelshaver, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Afregning finder sted som anført i § 15. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

Stk. 3 Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning. Efter salg finder afregning sted som anført i § 15.

§ 21 GENERALFORSAMLING

Stk. 1 Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen.

Stk. 2 Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med minimum følgende punkter på dagsordenen:

1. Valg af dirigent og referant

2. Bestyrelsens beretning

3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten.

4. Forelæggelse af driftsbudget til godkendelse og beslutning om fastsættelse af boligafgiften.

5. Forslag

6. Valg

a) Formand

b) Bestyrelse

c) Suppleant

7. Eventuelt

Stk. 3 Ekstraordinær generalforsamling afholdes når det forlanges af:

A En generalforsamling,

B et flertal af bestyrelsens medlemmer,

C ¼ af andelshaverne eller administrator.

D Administrator. Med angivelse af dagsorden.

§ 22 INDKALDELSE M.V.

Stk. 1 Bestyrelsen indkalder til generalforsamling skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før.

Stk. 2 Forslag, som ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen. Der kan ikke indsendes forslag til en ekstraordinær generalforsamling.

Stk. 3 Et forslag kan kun behandles på generalforsamlingen, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling.

Stk. 4 Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller myndige husstandsmedlemmer. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver, der ikke kan tage ordet eller stille forslag. Administrator og revisor samt personer, der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen.

Stk. 5 Hver andel giver én stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle, et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt.

§ 23 FLERTAL

Stk. 1 Beslutninger, der ikke er omfattet af stk. 2, 3 eller 4, kan, såfremt mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, vedtages med simpelt flertal.

Stk. 2 Beslutninger om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til forbedrings- eller istandsættelsesarbejder med et beløb der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelser er usikker, og hvor der ikke er et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret.

Stk. 3 Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget vedtages endeligt med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret.

Stk. 4 Ændring af vedtægternes § 5 kræver samtykke fra de kreditorer, andelshaverne hæfter personligt overfor.

§ 24 DIRIGENT M.V.

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.

Stk. 2 Referatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal udleveres til andelshaverne senest én måned efter generalforsamlingens afholdelse. Referatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen.

§ 25 BESTYRELSE

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

§ 26 BESTYRELSESMEDLEMMER

Stk. 1 Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2-4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse.

Stk. 2 Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen.

Stk. 3 De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, så halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling.

Stk. 4 Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge.

Stk. 5 Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.

Stk. 6 Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer.

Stk. 7 Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder suppleanten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til valg af supplerende bestyrelsemedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.

§ 27

Stk. 1 Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt bestyrelsesmedlemmet eller en person, som denne er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse.

Stk. 2 Sekretæren skriver referat af bestyrelsesmøder. Referatet underskrives af hele bestyrelsen.

Stk. 3 I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.

§ 28 TEGNINGSRET

Stk. 1 Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening.

§ 29 ADMINISTRATION

Stk. 1 Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt garantiforsikring til, som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om dennes opgaver og beføjelser.

Stk. 2 Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt en administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse.

“Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand.”

Stk. 3 Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken der kun skal kunne foretages hævning ved brug af bank eller netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andelsboliger eller andet skal ske direkte til en sådan konto.

Stk. 4 Bestyrelsen kan helt eller delvist overlade bogføringen til et statsautoriseret eller registreret revisionsfirma, og opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. Vælger bestyrelsen selv at varetage bogføringen, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiske betalinger.

Stk. 5 Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars- og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten.

§ 30 ÅRSRAPPORT

Stk. 1 Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af hele bestyrelsen og en eventuel administrator. Regnskabsåret er XX.

Stk. 2 I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelsboligerne, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. § 14. Forslaget anføres som en note til årsrapporten.

Stk. 3 Hvert år medtages i budgettet og balancen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien.

§ 31 REVISION

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

§32

Stk. 1 Den reviderede og underskrevne årsrapport samt forslag til driftsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

§ 33 OPLØSNING

Stk. 1 Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen.

Stk. 2 Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andel i foreningens formue.

Således vedtaget på foreningens generalforsamling den XX og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den XX.

Forbehold:

“Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk.

Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse, og er ikke ansvarlig hvis, der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.”

Hvordan står det til med jeres realkreditlån?

Er fast rente bedre end variabel? Skal foreningen være gældfri? Er bidragssatsen for høj? Hvem har ansvaret for finansieringen? Går I glip af økonomiske gevinster? Er foreningen finansielt operationel?

iStock-824021090.jpg

Optimal drift af en andelsboligforening er en kompleks opgave, og et af de mest komplekse emner er tilrettelæggelsen af foreningens finansiering. Det er et minefelt af svære beslutninger, som foreningens ledelse, bestyrelsen, skal navigere foreningen sikkert igennem.

“Manglende beslutninger kan få negativ betydning for foreningens og andelshavernes økonomi”

For mange bestyrelser kan det forekomme som en næsten uoverkommelig opgave at skulle forholde sig til de mange kringelkroge inden for realkredit- og banklån, byggekreditter mv. Det kan føre til en tilstand af passivitet, hvor manglende beslutninger kan få negativ betydning for foreningens og andelshavernes økonomier og ejendommens stand.

Heldigvis kan håndtering af foreningens finansiering blive meget mere overskuelig, forståelig og operationel, hvis foreningen udarbejder en finansiel strategi.

Den finansielle strategi

Udarbejdelse af strategien er en væsentlig bestyrelsesopgave, som vil være værdifuld for foreningen at investere tid og ressourcer på. En finansiel strategiplan bør være beskrevet, langsigtet, operationel og vedtaget – og hvad vil det så sige? 

For det første skal den være beskrevet, fordi strategiplanen er et styringsværktøj, en slags manual, for nuværende og kommende bestyrelser. Det er formuleringen af foreningens ”finansielle identitet og temperament”, hvor man velbegrundet skal kunne svare på spørgsmål som eksempelvis:

  • Må der indgå rentetilpasningslån i vores finansiering?

  • Skal vi afdrage på hele gælden eller dele af gælden?

  • Hvor aktivt skal vi gældspleje lånet i forhold til rente/kurs ændringer?

Strategien er et kommunikationsværktøj, internt såvel som eksternt, og giver mere klarhed og tryghed omkring foreningens finansieringsbeslutninger. Over for nye andelshavere eller samarbejdspartnere vil det sende et signal om, at her er en forening, hvor der er tænkt over tingene, og hvor der er styr på finansieringen.

For det andet skal den være langsigtet, fordi andelsboligforeningen er et ”uendeligt” langsigtet projekt, og realkreditlån i deres natur er meget langsigtede - typisk 20 til 30 år - hvorfor strategiplanen skal afspejle og matche det. Strategien skal kunne modstå det kortsigtede pres, der til tider kan opstå, eksempelvis i form af bestyrelsesændringer, kortsigtede ”profit optimerings” interesser eller lokkende tilbud fra bank/realkreditinstitutter om nye ”smarte” låneprodukter.

“En finansiel strategi sætter retning og rammer for de finansielle beslutninger”

Har foreningen udarbejdet en vedligeholdelsesplan, bør der naturligvis også være en finansiel plan. De er hinandens forudsætninger. I det aktuelle lav-rentemiljø, vil det ofte vise sig, at det vil give meget bedre mening at fremrykke, eller endda udvide, de nævnte projekter i vedligeholdelsesplanen, end at spare op til dem eller blot følge vedligeholdelsesplanen slavisk.

Et tredje forhold er, at den finansielle plan skal være operationel. Renter og obligationskurser venter ikke på generalforsamlinger. Med andre ord: Hvis en fordelagtig situation opstår, så skal bestyrelsen have mulighed for at gennemføre en evt. omlægning, eller låneoptagelse (naturligvis indenfor de klart formulerede retningslinjer i strategien), uden først at skulle arrangere en ekstraordinær generalforsamling.

Sidst men ikke mindst skal strategien være vedtaget. Finansiering er en så væsentlig bestanddel i andelsboligforeningen og har konsekvenser for alle, hvorfor den finansielle strategi skal bunde i et vedtaget mandat afgivet af generalforsamlingen. Det er forudsætningen for, at de øvrige andelshavere med sindsro kan lade bestyrelsen være operationel. En finansiel strategi sætter retning og rammer for de finansielle beslutninger.

Er en finansiel strategi relevant for alle andelsboligforeninger?

Det korte svar er - ja!

En finansiel strategiplan bør være en lige så naturlig del af foreningens dokumenter, som vedtægten, husordenen og vedligeholdelsesplanen er. Det er en misforståelse at tro, at foreningen skal have problematiske lån eller dårlig økonomi, for at en strategiplan er relevant.

Man kan ikke tænke foreningens økonomi på samme måde, som man tænker om sin egen privatøkonomi. Det kan være svært at adskille, fordi man både skal varetage foreningens interesser, sin egen og de øvrige andelshaveres interesser. Det er langtfra sikkert, at det er bedst for andelsboligforeningen og andelshaverne, at foreningen bliver gældsfri. Alligevel afdrager mange foreninger for fulde gardiner. Hvorfor?

Da alle andelsboligforeninger skal udarbejde Nøgletalsskemaer med oplysninger om foreningens gæld, så vil en strategiplan underbygge disse oplysninger. De lovpligtige nøgletalsskemaer er gode og fornuftige, men de siger reelt kun noget om ”hvilke” lån foreningen har, og ikke ”hvorfor” foreningen har valgt lånene.

Søg kompetent rådgivning

Uanset om foreningen er selvadministrerende eller i professionel administration, bør bestyrelsen altid søge kompetent rådgivning i finansieringsspørgsmål.

Mange ejendomsadministratorer tilbyder finansiel rådgivning. Det er dog langt fra sikkert, at finansiel rådgivning også betyder specialiseret rådgivning angående realkreditfinansiering. Alternativt kan man spørge en bank eller et kreditinstitut, men der er rådgivningen naturligvis ikke uafhængig.

Rådgivning er, når rådgiver yder personlige direkte anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition og giver oplysninger om umiddelbare konsekvenser af foreningens valgmuligheder. Både i forbindelse med stiftelse af lånet og i lånets løbetid.

Derfor bør bestyrelsen sikre sig, at den administrator eller anden rådgiver de henvender sig til, har den fornødne erfaring, uafhængighed og de rette kompetencer.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2020

Skrevet af Poul Stubkjær, iForening ApS 

Valuarvurdering efter DCF-metode

Da Lov om Valuarvurderinger trådte i kraft blev hele ’valuarvurderingsverdenen’ vendt op og ned.

Pludselig skulle en vurderingsmand fremvise en budgetperiode i en DCF-model (DCF = Diskonteret Cash Flow, dvs. nutidsværdien af fremtidige indtægter og udgifter). Pludselig var der et helt andet regnestykke, som en vurderingsmand skulle synliggøre, i forhold til tidligere, hvor det drejede sig om en bruttoleje og en nettoleje og en absurd lav afkastrente, der skulle forklare en værdiansættelse.

WP_20170829_10_01_23_Pro.jpg

Større krav giver gennemsigtighed i vurderinger

Man kan se det som et skridt tilbage, at valuarvurderingerne pludselig skal opgøres efter et meget mere kompliceret regnestykke, men det har nu også ført nogle meget store fordele med sig.

For det første blev der pludselig stillet nogle lovkrav til vurderingsmanden, hvilket i praksis har fjernet stort set alle de valuarer fra branchen, som nok ikke burde lave valuarvurderinger i det hele taget.

For det andet er der pludselig nogle helt andre krav, både til metode og til åbenhed omkring vurderingerne, og det gør at rapporterne – trods forskellige udgaver af DCF-modellen – faktisk bliver mere standardiserede. Det vil sige, at resultaterne ligner hinanden i langt højere grad, og endnu vigtigere: Det gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden i kortene, og det er blevet meget sværere for ’kreative’ valuarer at lave meget høje vurderinger, uden at branchens vagtkorps – revisorerne – opdager, at der er noget galt.

Så selv om rapporterne er blevet mere omfattende og komplicerede at udarbejde, er de samtidig også blevet langt mere nuancerede, og der er mange flere faktorer man kan inddrage i rapporterne på en langt mere retvisende måde. For eksempel fremtidig udskiftning af tag, værdiansætte at et tagareal kan frasælges til selvstændige lejligheder m.v.

“Den nye lovgivning gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden i kortene”

Sikring af en stabil andelskrone 

En af de helt store forudsætninger man bør forstå og erkende er, at der står ganske vist i andelsboligloven, at valuaren værdiansætter ejendommen som en investeringsejendom, altså hvad en professionel investor vil betale for ejendommen, og drive den som udlejningsejendom. Men Lov om Valuarvurderinger handler i virkeligheden i ret høj grad om at sætte en stabil andelskrone, dvs. en værdi på ejendommen som man vedvarende kan regne med, og som ikke bare er en ’bølge’, fordi priserne på ejendomsmarkedet lige pt. er meget, meget høje. Derfor er der også ret stor forskel på at værdiansætte en ejendom som valuarvurderet og som et rigtigt salgsobjekt.



Gode råd til andelsboligforeninger

At valuarvurdere en ejendom er således et meget betroet erhverv, hvorfor jeg som valuar og vurderingsmand vil anbefale enhver andelsboligforening følgende:

  • Kun at anvende vurderingsvirksomheder, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE). Dermed er man sikret, at der er en lovpligtig forsikring, der betryggende dækker vurderingsmandens arbejde, og at vurderingsmanden har deltaget i de kurser, som DE afholder netop for at tilsikre troværdige valuarvurderinger.

  • At vælge en vurderingsmand, der rent faktisk også arbejder med at sælge eller købe boligudlejningsejendomme. Det er et lovkrav, at vurderingsmanden har aktindsigt i sådanne handler (det er ikke nok at slå nogle offentligt tilgængelige tal op på nettet), og det kan man i praksis kun have, ved at have deltaget i reelle handler.

  • At spørge andelsforeningens administrator samt revisor, om hvor kendt og troværdig vurderingsmanden egentlig er. Der kan være en guldgrube af information gemt til andelsforeningen lige der.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Emil Ozol-Ellekilde, STAD Erhverv

Bedre bygninger giver en bedre by

Når man bor i en af de gamle, smukke, københavnske bygninger, er man mere eller mindre vant til støj. Fra busser, taxaer, gadefest og den helt generelle trafikstøj. Men trafikstøj er generende og direkte sundhedsskadeligt. Derfor har København nu øremærket 20 mio. kroner til støjisolering.

Støj er usundt. Det er egentlig ikke nogen nyhed, men for nylig kunne man alligevel på DR og i flere landsdækkende aviser læse, at støj giver blodpropper, stress og forstyrret nattesøvn. Eksempelvis blev det påpeget, at hver gang støjen stiger med 10 decibel, så øger det risikoen for en blodprop i hjertet med 8 procent. Det er absolut et problem, der kræver opmærksomhed.

I København støjer trafikken meget. Og mange af os bor i gamle bygninger klods op af en stor vej – og man byggede bestemt ikke med bilstøj for øje i slutningen af 1800-tallet. Det betyder, at mange københavnere bor og sover midt i trafikstøj. Og det betyder, at bygningsrenoveringer og byfornyelse kan have en ret stor positiv effekt på mange menneskers liv.

En ting, vi kan gøre, er at begrænse selve trafikstøjen og antallet af biler i København, men det har lange udsigter. Indtil da kan vi til gengæld hjælpe københavnerne med at støjisolere deres boliger.

UrsulaBachYY5A2568.jpg

“Hver gang støjen stiger med 10 decibel, så øger det risikoen for en blodprop i hjertet med 8 procent.”

20. mio. kr. til støjisolering

Derfor er der nu lavet en pulje på 20 mio. kr. til støjisolering. Puljen betyder, at folk, der ikke selv har råd til at renovere eller udskifte vinduer til nye, kan få økonomisk støtte hertil gennem bygningsfornyelsen. Det sikrer, at københavnerne har mulighed for at værne sig mod bilstøjen, for hvis ikke vi kan begrænse mængden af biler i byen, må vi gøre noget for at afhjælpe den støj, de forårsager.

De 20 mio. kr. bliver givet til københavnere, der vil støjisolere deres vinduer eller udskifte gamle vinduer til nye. Pengene skal fordeles over 2018, 2019 og 2020, og kan søges af private ejendomsejere, andels- og ejerforeninger, der er stærkt plagede af vejstøj. For at få glæde af den offentlige støtte, skal vinduerne være mindst 25 år gamle og nedslidte. Målet er, at uanset hvor meget støj der er udenfor vinduet, skal støjen inde i boligen ikke overstige 38dB. 

Ud over støtten til støjisolering arbejder Københavns Kommune på at støtte op om byfornyelse og forbedringer i boligmassen.  Det sker blandt andet gennem helhedsrenoveringer, hvor der er fokus på vinduer og støjisolering, men også mere generelle løft til bygningsmassen og dermed københavnernes boliger.

Det kunne være toiletter og bad, fjernvarme, energiforbedringer og klimaskærme. Der er skam stadig bad og toilet på bagtrappen i mange københavnske ejendomme og mange steder, der ikke har adgang til tidssvarende opvarmning. Og det skal der selvfølgelig også gøres noget ved. Derfor er der en større byfornyelsespulje til helhedsrenoveringer på cirka 100 mio. kr. om året.

UrsulaBachIMG_2348.jpg

Skaber bedre rammer for et godt liv i byen

Det sker ofte, at huslejen stiger efter en helhedsrenovering, og det afholder flere fra at vedligeholde og forny deres bolig. Men når kommunen giver støtte til huslejestigning, sikrer vi, at det er fordelagtigt for alle – uanset indkomst – at renovere deres bolig. Alle skal have mulighed for at bo i en funktionel og tidssvarende bolig, og det er samtidig medvirkende til, at bygningerne i København bliver holdt ved lige og ikke står og forfalder. Renoveringerne giver tilmed en stor energibesparelse, der i sidste ende kommer os alle til gavn.

Konkret betyder det, at hvis man bor i en privat udlejningsejendom, og ejer modtager støtte til selve renoveringen, så kan kommunen også støtte en eventuel huslejestigning for lejeren i de første 10 år.
Og endelig er det vigtigt at huske, at udemiljøet også kan betyde meget for oplevelsen af at kunne have ro i sit hjem. Derfor er det også muligt at søge om at få en fælles gårdhave, der oftest bliver grønnere, bedre sikret mod skybrud og har et større sammenhængende grønt areal end tidligere.
Det er vigtigt i København, at vi alle sammen kan få den bedst mulige bolig. Hvor der er mulighed for ro. Hvor vi kan holde varmen. Og hvor der er rart at være.

Med puljerne til støjisolering, bygningsfornyelse og fælles gårdhaver er det muligt for alle københavnere at søge om at få ført bygningerne up to date, så vi alle sammen kan have de bedste rammer til et godt liv i byen.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Ninna Hedeager Olsen, teknik- og miljøborgmester, København