Når en andel i en privat andelsboligforening skal overdrages, er det første du skal gøre som andelshaver at kontakte foreningens administrator. Her får i nemlig vejledning sammen med et udkast til et internt opslag
Af vejledningen vil det fremgå hvilke rapporter, du som andelshaver skal indhente (vurdering, el, vvs) samt hvem, der evt. skal benyttes til opgaven i din forening. Desuden oplistes de dokumenter, der skal fremsendes til administrator, samt hvordan overdragelsen kommer til at forløbe. Det fremgår af foreningens vedtægter, i hvilken rækkefølge lejligheden skal udbydes.
Når en køber er fundet, skal administrator have oplysninger på køber samt kopi af pas/kørekort og sygesikringsbevis. Desuden skal aftalt pris, aftalt medfølgende løsøre og overtagelsesdag fremgå. Herefter udarbejder administrator indenfor 10 hverdage en overdragelsesaftale, der med bilag fremsendes til køber og sælger inden materialet sendes til digital underskrift hos parterne og foreningens bestyrelse.
Overdragelsesaftalen indeholder også oplysninger om købesummens deponering på foreningens konto samt om eventuel stillelse af bankgaranti, hvor overdragelsen ligger flere måneder ude i fremtiden.
Når alt går som forventet, overtager køber andelslejligheden klokken 12 på overtagelsesdagen og i umiddelbar forlængelse heraf gennemgås lejligheden og dennes installationer, samt eventuelle hårde hvidevarer. Dette skal ske i relation til vurderingsrapport, el- og VVS-eftersyn og den konkrete salgsaftale. Såfremt der er afvigelser, og disse har en økonomisk værdi, bør køberen straks reklamere over for sælgeren med kopi til administrator. I nogle foreninger deltager bestyrelsen – i andre gør den ikke. Typisk har ny andelshaver en indsigelsesfrist på 10-14 dage (den eksakte frist fremgår af vedtægterne).
Ved mangler skal der skelnes mellem uegentlige og egentlige mangler samt mellem mangler, der skal rettes mod sælgeren og mangler, der skal rettes mod foreningen.
Mangelsbegrebet
Når begrebet ’Mangel’ skal defineres, er det med afsæt i konceptet ’Bristede forventninger’, nemlig hvor en genstand (i dette tilfælde andelsboligen) er i en stand, som ikke lever op til, hvad man med rimelighed måtte kunne forvente. Mangler defineres af Andelsportal.dk som ”en genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente, den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.
Uegentlige mangler
“Hvad der er andelshavers vedligeholdelsesansvar, og hvad der er andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar, fremgår af foreningens vedtægter.
”
I ABF-håndbogen fra 2020 fremgår det af side 77 om mangler, at køber skal være opmærksom på, at der overtages en ”brugt” bolig, og at køber derfor i et vist omfang må være forberedt på at acceptere, at der skal udføres simple istandsættelsesarbejder – maling og tapetsering, hvidtning og lakering af gulve. En køber skal også være forberedt på at acceptere, at der kan være afsat skygger på en væg efter malerier m.v. Derudover skal køber være opmærksom på, at der gælder en almindelig bagatelgrænse for mangler på 5.000 kr., idet køber ikke kan anlægge sag om mangler for beløb under en samlet værdi på 5.000 kr. ved domstolene.
Køber og sælger kan naturligvis forsøge at nå til enighed udfra et spørgsmål om rimelighed, men i praksis vil køber ikke kunne forfølge kravet over for sælger. Almindeligt slid og ælde samt mangler under bagatelgrænsen er således det, vi betegner som uegentlige mangler, idet køber meget vel kan have en oplevelse af, at der er tale om en mangel til trods for, at køber ikke kan gennemføre en sag om mangler.
Egentlige mangler
De typiske mangler omhandler defekte hvidevarer, ulovlige elinstallationer og ulovlige badeværelser. Den typiske mangel ved et badeværelse er, at der ikke er den lovpligtige vådrumsmembran. Også derfor er der i mange foreninger i dag krav om udarbejdelse af både el- og VVS-tjek inden en overdragelse.
Egentlige mangler er de mangler, der ikke med rimelighed kan påregnes. Disse skal meldes inden udløbet af indsigelsesfristen til køber med kopi til administrator. Det er her værd at bemærke, at indsigelsesfristen løber fra dispositionsdagen (altså den dag køber har fået overladt adgang til lejligheden) og ikke fra overtagelsesdagen.
“De typiske mangler omhandler defekte hvidevarer, ulovlige elinstallationer og ulovlige badeværelser.
”
Skjulte mangler, som først konstateres efter udløbet af indsigelsesfristen kan fortsat gøres gældende overfor sælger. Her gælder et krav om at reklamere over for sælger uden ugrundet ophold, og de almindelige forældelsesregler gør sig i disse tilfælde gældende.
Mangler i andelsboliger, som konstateres efter overtagelsesdagen, er i udgangspunktet en sag mellem køber og sælger og ikke nødvendigvis en sag mod bestyrelsen/foreningen, såfremt der ikke er noget selvstændigt ansvarsgrundlag. I første omgang skal køber derfor reklamere over for sælgeren og i givet fald også overfor en eventuel medvirkende ejendomsmægler. Bestyrelsen/administrator kan være behjælpelig med at viderebringe en reklamation, men det er op til parterne selv at få striden løst.
3 gode råd til køber
Gennemgå andelsboligen grundigt og tænd og sluk for alle kontakter og termostatventiler samt hvidevarer, tjek afløb i køkken og bad og tjek særligt badeværelset for revnedannelser i gulvet og bruseområdet.
Tag lejligheden i brug i indsigelsesperioden, og vær opmærksom på om alt fungerer som forventet
Hvis du finder mangler, så meld dem straks til køber (og administrator) og hav kompromisset for øje – det er som udgangspunkt dig selv og sælger, der skal finde en løsning og meddele den til administrator.
Hvem skal en mangel rettes mod?
Det er vigtigt at skelne mellem mangler ved den indvendige del, som er sælgers ansvar og ved den udvendige del, som er foreningens ansvar. For at forstå hvordan dette fungerer, skal det måske lige kort fastslås, at andelsboligforeningen ejer hele ejendommen inklusiv alle lejlighederne. Andelshaver ejer en andel af alle lejlighederne og ikke kun af sin egen. Andelsboligforeningen udlejer så at sige alle andelsboligerne ud til andelshaverne, og alle lejelovens regler gælder således som udgangspunkt i forholdet mellem andelsboligforeningen som udlejer og andelshaveren som lejer.
Hvad der er andelshavers vedligeholdelsesansvar, og hvad der er andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar, fremgår af foreningens vedtægter og udfyldende af ABFs standardvedtægter og lejelovens regler. Overordnet vil det være foreningens ansvar at vedligeholde fælles installationer (el, vand og varme) samt klimaskærmen (hoveddøre, vinduer, tag mv.), mens det vil være andelshaverens ansvar at vedligeholde vægge, gulve og døre i lejligheden samt køkken, bad og vandrette installationsrør.
Mangler, der hører til foreningens vedligeholdelsespligt, kan anmeldes når som helst og forældes ikke, mens krav mod sælger typisk skal rettes, så snart de konstateres og inden udløbet af den almindelige 3-årige forældelse.
Artiklen er skrevet af Kasper Fløe Svenningsen, administrerende direktør, Blomfelt Administration.
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.