I 2020 blev der indgået en ny boligaftale om boligreguleringslovens (BRL) §5. I praktisk taget alle større byer i Danmark er det boligreguleringsloven, der er hovedreglen for, hvad en udlejer højst kan kræve i leje. Men hvad er forskellene på BRL 5, 1-leje og BRL 5, 2-leje, og hvad betyder det for ejendomsværdien i en andelsboligforening?
Boligreguleringsloven §5, 1
Det er dette begreb, der er defineret som omkostningsbestemt leje, og vilkårene herfor fremgår af BRL §5, 1. Begrebet betyder, at udlejeren højst kan kræve en leje, der svarer til (visse af) driftsudgifterne af ejendommen tillagt nogle værdier for diverse foretagne forbedringer, samt et afkast, der er lovdefineret. Det er denne leje, der kaldes omk.leje, omkostningsbestemt leje, eller BRL 5, 1-leje.
Det er en vigtig pointe, at en af de store forskelle på BRL 5, 1-leje og BRL 5, 2-leje, er, at BRL 5, 1-lejen kan udregnes og er baseret på ’interne’ forhold på den enkelte ejendom, uanset hvad lejen i øvrigt måtte være andre steder.
Foto: STAD Erhverv
Boligreguleringsloven §5, 2
Dette bringer os til BRL 5, 2-lejen - også kaldet det lejedes værdi, som ikke er defineret ud fra nogle konkrete udgifter, som omk. lejen er. BRL 5, 2 er derimod defineret i lejelovens §47,2 som er: “en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.”
“Ændringer i BRL vil få betydning for de andelsboliger, der benytter valuarvurdering.”
Markedsleje
Der findes også et tredje begreb til at fastsætte huslejen for udlejningsboliger, nemlig markedsleje, også kaldt fri lejefastsættelse, for boliger. Denne leje kan imidlertid kun anvendes på boliger, der er relativt nyopførte.
Blackstone-sagen
Dette er en af de helt store omdrejningspunkter i sommerens lovindgreb. De store investorer, der har opkøbt en lang række boligejendomme i Danmark, har i høj grad gjort det ud fra ønsket om at kunne ændre på ejendommene, så huslejen over tid bliver til det, for udlejerne, langt mere attraktive begreb, det lejedes værdi (BRL 5, 2-lejen).
Så hvordan gør man det?
Foto: STAD Erhverv
De undtagelser, der allerede er fritaget for omkostningsbestemt leje, er hovedsageligt ’småhuse’. Det vil sige ejendomme med seks eller færre boliger, eller boliger, der allerede er blevet renoveret tidligere. Hvis vi lige glemmer disse undtagelser, kommer man ud af BRL 5, 1 og over i BRL 5, 2, altså over i lejelovens §47, ved at renovere lejlighederne til en vis standard og inden for en given periode.
Reglerne herfor står nævnt i BRL §5, 2. Typisk skal der inden for en 2-årig periode bruges ca. 2.250 kr pr. kvm lejlighed på at renovere lejligheden. Det kan typisk være ved at etablere nye køkkener og badeværelser. Men før udlejeren kan sætte de enkelte lejligheder i stand, er der også visse krav til, at denne først skal varetage, at selve ejendommen mindst har energimærke C. Det betyder, at hvis udlejeren udskifter tag eller vinduer, udløser det i sig selv ikke, at udlejeren kan kræve den mere attraktive ‘det lejedes værdi leje’ (omk.lejen kan dog godt øges som en konsekvens heraf), men vejen kan blive banet på denne vis.
Det bringer os så til det nye i lovindgrebet, som er, at udlejer for det første skal dokumentere over for huslejeankenævnet, at det er nødvendigt overhovedet at renovere lejligheden, og for det andet kan udlejeren risikere at skulle vente i op til 5 år (karensperioden) efter tidspunktet for købet af ejendommen, før denne kan opkræve husleje ud fra den mere attraktive begreb: det lejedes værdi.
“En forventning til lovindgrebet er, at andelsboligforeningers ejendomme kan ses som langt mere attraktive at opkøbe.”
Der er et par undtagelser til karensperioden, nemlig:
#1 ’Det grønne initiativ’: Det vil sige, at ejeren af ejendommen skal bruge mindst 3.000 kr/kvm(bolig) på at energioptimere ejendommen (den skal stadig have energimærke C før man kan opkræve det lejedes værdi. Denne mulighed er kun for at komme ud af karensperioden)
#2 De 5 års karensperiode gælder ikke, hvis ejendommen, der bliver solgt, er en andelsboligforenings ejendom. Det betyder også, at en forventning til lovindgrebet er, at andelsboligforeningers ejendomme kan ses som langt mere attraktive at opkøbe for at undgå karensperioden.
Betydning af boligreguleringsloven for værdifastsættelsen af andelsboligforeninger
Ændringer i BRL vil få betydning for de andelsboliger, der benytter valuarvurdering. Disse ejendomme værdiansættes til den kontante handelsværdi som en udlejningsejendom. Hvis udlejningsejendomme falder i værdi som følge af den nye boligaftale, vil andelsboligerne således også falde i værdi. Problematikken er imødegået ved at lade allerede gældende valuarvurderinger, samt valuarvurderinger foretaget inden lovændringen trådte i kraft, blive fastholdt tidsubegrænset.
Artiklen er skrevet af Emil Ellekilde, Vurderingschef & Diplomvaluar, STAD Erhverv A/S.
Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.