Da Lov om Valuarvurderinger trådte i kraft blev hele ’valuarvurderingsverdenen’ vendt op og ned.
Pludselig skulle en vurderingsmand fremvise en budgetperiode i en DCF-model (DCF = Diskonteret Cash Flow, dvs. nutidsværdien af fremtidige indtægter og udgifter). Pludselig var der et helt andet regnestykke, som en vurderingsmand skulle synliggøre, i forhold til tidligere, hvor det drejede sig om en bruttoleje og en nettoleje og en absurd lav afkastrente, der skulle forklare en værdiansættelse.
Større krav giver gennemsigtighed i vurderinger
Man kan se det som et skridt tilbage, at valuarvurderingerne pludselig skal opgøres efter et meget mere kompliceret regnestykke, men det har nu også ført nogle meget store fordele med sig.
For det første blev der pludselig stillet nogle lovkrav til vurderingsmanden, hvilket i praksis har fjernet stort set alle de valuarer fra branchen, som nok ikke burde lave valuarvurderinger i det hele taget.
For det andet er der pludselig nogle helt andre krav, både til metode og til åbenhed omkring vurderingerne, og det gør at rapporterne – trods forskellige udgaver af DCF-modellen – faktisk bliver mere standardiserede. Det vil sige, at resultaterne ligner hinanden i langt højere grad, og endnu vigtigere: Det gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden i kortene, og det er blevet meget sværere for ’kreative’ valuarer at lave meget høje vurderinger, uden at branchens vagtkorps – revisorerne – opdager, at der er noget galt.
Så selv om rapporterne er blevet mere omfattende og komplicerede at udarbejde, er de samtidig også blevet langt mere nuancerede, og der er mange flere faktorer man kan inddrage i rapporterne på en langt mere retvisende måde. For eksempel fremtidig udskiftning af tag, værdiansætte at et tagareal kan frasælges til selvstændige lejligheder m.v.
“Den nye lovgivning gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden i kortene”
Sikring af en stabil andelskrone
En af de helt store forudsætninger man bør forstå og erkende er, at der står ganske vist i andelsboligloven, at valuaren værdiansætter ejendommen som en investeringsejendom, altså hvad en professionel investor vil betale for ejendommen, og drive den som udlejningsejendom. Men Lov om Valuarvurderinger handler i virkeligheden i ret høj grad om at sætte en stabil andelskrone, dvs. en værdi på ejendommen som man vedvarende kan regne med, og som ikke bare er en ’bølge’, fordi priserne på ejendomsmarkedet lige pt. er meget, meget høje. Derfor er der også ret stor forskel på at værdiansætte en ejendom som valuarvurderet og som et rigtigt salgsobjekt.
Gode råd til andelsboligforeninger
At valuarvurdere en ejendom er således et meget betroet erhverv, hvorfor jeg som valuar og vurderingsmand vil anbefale enhver andelsboligforening følgende:
Kun at anvende vurderingsvirksomheder, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE). Dermed er man sikret, at der er en lovpligtig forsikring, der betryggende dækker vurderingsmandens arbejde, og at vurderingsmanden har deltaget i de kurser, som DE afholder netop for at tilsikre troværdige valuarvurderinger.
At vælge en vurderingsmand, der rent faktisk også arbejder med at sælge eller købe boligudlejningsejendomme. Det er et lovkrav, at vurderingsmanden har aktindsigt i sådanne handler (det er ikke nok at slå nogle offentligt tilgængelige tal op på nettet), og det kan man i praksis kun have, ved at have deltaget i reelle handler.
At spørge andelsforeningens administrator samt revisor, om hvor kendt og troværdig vurderingsmanden egentlig er. Der kan være en guldgrube af information gemt til andelsforeningen lige der.
Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening
Skrevet af Emil Ozol-Ellekilde, STAD Erhverv