Da Lov om Valuarvurderinger trådte i kraft blev hele ’valuarvurderingsverdenen’ vendt op og ned.

Pludselig skulle en vurderingsmand fremvise en budgetperiode i en DCF-model (DCF = Diskonteret Cash Flow, dvs. nutidsværdien af fremtidige indtægter og udgifter). Pludselig var der et helt andet regnestykke, som en vurderingsmand skulle synliggøre, i forhold til tidligere, hvor det drejede sig om en bruttoleje og en nettoleje og en absurd lav afkastrente, der skulle forklare en værdiansættelse.

Større krav giver gennemsigtighed i vurderinger

Man kan se det som et skridt tilbage, at valuarvurderingerne pludselig skal opgøres efter et meget mere kompliceret regnestykke, men det har nu også ført nogle meget store fordele med sig.

For det første blev der pludselig stillet nogle lovkrav til vurderingsmanden, hvilket i praksis har fjernet stort set alle de valuarer fra branchen, som nok ikke burde lave valuarvurderinger i det hele taget.

For det andet er der pludselig nogle helt andre krav, både til metode og til åbenhed omkring vurderingerne, og det gør at rapporterne – trods forskellige udgaver af DCF-modellen – faktisk bliver mere standardiserede. Det vil sige, at resultaterne ligner hinanden i langt højere grad, og endnu vigtigere: Det gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden i kortene, og det er blevet meget sværere for ’kreative’ valuarer at lave meget høje vurderinger, uden at branchens vagtkorps – revisorerne – opdager, at der er noget galt.

Så selv om rapporterne er blevet mere omfattende og komplicerede at udarbejde, er de samtidig også blevet langt mere nuancerede, og der er mange flere faktorer man kan inddrage i rapporterne på en langt mere retvisende måde. For eksempel fremtidig udskiftning af tag, værdiansætte at et tagareal kan frasælges til selvstændige lejligheder m.v.

“Den nye lovgivning gør, at det pludselig bliver muligt at se vurderingsmanden i kortene”

Sikring af en stabil andelskrone

En af de helt store forudsætninger man bør forstå og erkende er, at der står ganske vist i andelsboligloven, at valuaren værdiansætter ejendommen som en investeringsejendom, altså hvad en professionel investor vil betale for ejendommen, og drive den som udlejningsejendom. Men Lov om Valuarvurderinger handler i virkeligheden i ret høj grad om at sætte en stabil andelskrone, dvs. en værdi på ejendommen som man vedvarende kan regne med, og som ikke bare er en ’bølge’, fordi priserne på ejendomsmarkedet lige pt. er meget, meget høje. Derfor er der også ret stor forskel på at værdiansætte en ejendom som valuarvurderet og som et rigtigt salgsobjekt.

Gode råd til andelsboligforeninger

At valuarvurdere en ejendom er således et meget betroet erhverv, hvorfor jeg som valuar og vurderingsmand vil anbefale enhver andelsboligforening følgende:

Kun at anvende vurderingsvirksomheder, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE). Dermed er man sikret, at der er en lovpligtig forsikring, der betryggende dækker vurderingsmandens arbejde, og at vurderingsmanden har deltaget i de kurser, som DE afholder netop for at tilsikre troværdige valuarvurderinger.
At vælge en vurderingsmand, der rent faktisk også arbejder med at sælge eller købe boligudlejningsejendomme. Det er et lovkrav, at vurderingsmanden har aktindsigt i sådanne handler (det er ikke nok at slå nogle offentligt tilgængelige tal op på nettet), og det kan man i praksis kun have, ved at have deltaget i reelle handler.
At spørge andelsforeningens administrator samt revisor, om hvor kendt og troværdig vurderingsmanden egentlig er. Der kan være en guldgrube af information gemt til andelsforeningen lige der.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Emil Ozol-Ellekilde, STAD Erhverv

Den 28. juni 2018 blev Bekendtgørelse om Valuarvurdering vedtaget, med virkning fra og med den 1. oktober 2018, dvs. fra denne dato skal alle valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme vurderes, ud fra regelsættet i denne lov.

Den nye lov øger troværdigheden omkring valuarvurderinger

Loven er på den ene side temmelig restriktiv, idet den i praksis har regler for alt, hvad en valuar kan og må, men den har nu også nogle meget åbenlyse fordele, nemlig:

Eftersom reglerne er blevet standardiserede, og det er de samme regler og forudsætninger, der gælder for alle, må man også forvente, at spørger man 3 valuarer om en værdi på den samme ejendom, vil man få 3 svar, der ligger forholdsvis tæt på hinanden.
Før loven blev vedtaget, var spillereglerne i det store og hele defineret af nogle afsagte domme, dvs. nogle spilleregler for hvad man ikke må. Det har så – groft sagt - været op til valuaren modsætningsvis at gennemskue, hvad man dermed må.
Eftersom regelsættet i princippet er åbent og frit tilgængeligt, fremmer det også gennemskueligheden af hvad det egentlig er, der foregår i en valuarrapport.

Standardisering, ensartet regelsæt og åbenhed/gennemskuelighed er alle 3 forhold, der medvirker til at fremme troværdigheden omkring valuarvurderinger.

Loven er et fremskridt - men med forbehold

Og lad os bare være ærlige: Valuar-vurderingsbranchen har været kendetegnet ved nogle skandale vurderingssager, og det har ganske enkelt været for let at udarbejde rapporter, der har været urealistisk højt vurderet (det virker meget åbenlyst, at det har været sigtet med loven, at man gerne ville rydde op i dette), og baseret på forudsætninger, der kan være umulige at gennemskue for de egentlige brugere af rapporterne: Andelshaverne. Regelsættet er således et initiativ vi hos danbolig Erhverv hilser særdeles velkomment, idet vi kun kan bifalde, at der skal herske en høj grad af troværdighed omkring valuarvurderingerne. Selv om vi betragter loven som et fremskridt, er der dog 2 forhold, man bør være klar over at loven medfører:

Loven er i praksis meget mere restriktiv, når man skal valuarvurdere en andelsboligforenings ejendom, end hvis den samme ejendom rent faktisk skulle sælges, og hvor der i princippet er meget mere ’frie’ forudsætninger mellem en køber og en sælger. Eftersom loven ikke omfatter spillereglerne for et konkret salg, er de 2 situationer pludselig ikke helt sammenlignelige, og derfor kan der godt opstå en situation, hvor en valuarvurdering af en given ejendom, ikke nødvendigvis 100 % kan afspejle en handelspris, hvis valuarvurderingen samtidig skal leve op til reglerne i loven.
Modellen – DCF-metoden – som valuarvurderinger skal værdiansættes ud fra, er et ret kompliceret regnestykke, og selvom modellen er meget mere realistisk at anvende, kan den også være svær for en udenforstående at tolke og forstå.

De vigtigste begreber

Vi vil gerne medvirke til at gøre modellen lidt mere forståelig, hvorfor her følger et par hurtige stikord til DCF-metoden samt lovens og modellens vigtigste begreber:

DCF. Betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er, at man ser på en ejendoms indtægter og udgifter over en 10-årig periode, i stedet for det lidt statiske billede, som den brutto-nettohusleje man hidtil anvendte, var (den anvendes i princippet stadig i modellen, hvor DCF-modellen er en slags overbygning på dette). At en pengestrøm er diskonteret vil sige at 100 kr. i hånden i dag er mere værd end f.eks. 100 kr man først modtager om 1 år. Så over en 10-årig periode bliver beløb regnet om til samme værdi.

Huslejeindtægten. Er anderledes end i den gamle opgørelse, fordi det nu er indeholdt i vurderingsregelsættet, at man kan antage, at lejlighederne kan renoveres, og at en ny ejer af ejendommen over tid vil kunne opkræve en helt anden husleje, end den leje man opgør ’i dag’ (1.års brutto-netto leje).

Afkastrenten. Er dermed også markant anderledes i DCF-modellen, fordi den nu synliggør det afkast, en investor reelt kan opnå på ejendommen frem for det meget kunstigt lave 1.års afkast, som de gamle modeller var baseret på. Man kan godt sige det sådan, at i virkeligheden er der ikke sket noget nyt på dette felt, udover at de forudsætninger, som den gamle model ikke viste, nu reelt bliver synliggjort.

Større fremtidige renoveringsprojekter. Skal medtages i opgørelsen af ejendommens værdiansættelse. Det er her værd at notere sig, at det gør en forskel for ejendommens værdi, hvor tæt renoveringerne er på, at de skal iværksættes. Des længere ude i fremtiden de store renoveringer ligger, des mere er ejendommen værd i dag.

Potentialer. For eksempel hvis et loftsareal kan enten frasælges eller andelsforeningen selv påtænker at opføre loftslejligheder, kan det indregnes i modellen.

Aktuelt og indgående kendskab. Vurderingsmanden SKAL have et reelt indblik i, hvordan et køb eller salg af en boligudlejningsejendom foregår, dvs. indblik i forhandlingen, og forudsætningerne, som en køber og en sælger kan enes om.

Det er ikke længere godt nok at kunne henvise til en handelspris man kender (disse er i øvrigt offentligt tilgængelige). Vurderingsmanden skal have indsigt i selve kernen i en forhandling af en boligejendom.

Større ensartethed af vurderingerne

De nye regler stiller således både krav til vurderingsmanden og til vurderingen i sig selv. Den større ensartethed og principperne bag vurderingerne vil samtidig justere vurderingerne, sådan at nogle oplever en lavere vurdering og andre en højere vurdering end lovens ikrafttræden.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Emil Ozol-Ellekilde, Danbolig

Valuarvurdering efter DCF-metode