At skulle starte på en renovering af sin ejendom kan virke som en stor og uoverskuelig opgave. Og har du allerede gennemført en renovering, sidder du måske med et tilbageblik om, at ”havde jeg dog bare vidst...”
At starte en ejendomsrenovering er ikke altid efter eget valg, og det er en stor opgave at løfte for bestyrelsesmedlemmer i en andels- eller ejerforening. Renovering kan ske på baggrund af en prioriteret plan for ejendommens vedligehold, men det kan også være helt nødvendigt som følge af byggeskader. Uanset baggrund er det vigtigt at handle ud fra et oplyst grundlag og i fællesskab i foreningen.
Er der flere der har ansvaret, ja, så er det ofte svært at få ansvaret placeret, når det kræves.
Fællesskab og ansvar i foreningen
En investering i sin ejendom er på lang sigt altid fornuftig, da det oftest vil lønne sig i en salgssituation. Også selvom man bor i en ejendom velvidende om, at det nok kun er i en kortere periode. Lejligheder i en velvedligeholdt ejendom vil alt andet lige have en bedre mulighed for et godt salg end i en nedslidt ejendom.
”Intet snefnug i en lavine føler sig ansvarlig”, har Stanislaw Jerzy Lec udtalt. Det dilemma kender mange i boligforeninger, som er organiseret med en bestyrelse og generalforsamling. Er der flere, der har ansvaret, ja, så er det ofte svært at få ansvaret placeret, når det kræves.
Vi skal som beboer i en ejendom med flere lejligheder altid huske på, at vi ikke kun er ansvarlige for det, vi selv gør. Ansvaret består også i det, vi ikke gør. Det gælder især for det at drive en ejendom. Er der noget, vi ikke gør, kan det på sigt have store konsekvenser – specielt økonomisk.
Byggeteknisk rådgivning
Renovering af ejendommens klimaskærm er et eksempel på en stor byggeopgave, der umiddelbart kan synes uoverskuelig. Men det behøves det ikke at være. Løsningen er at entrere med en byggeteknisk rådgiver, som kan varetage jeres interesser og føre jer gennem renoveringen helt fra starten af.
I valget af rådgiver kan der være forskellige forudsætninger og udvælgelseskriterier. Det vigtigste er dog, at der etableres et samarbejde med en rådgiver, som man har tillid tid, og at der skabes en fælles målsætning for opgaven. En rådgiver man stoler på kan hjælpe jer til at gennemføre opgaven og er der for jer – også når tingene bliver svære. For det gør renoveringssager en gang imellem.
Renovering er et håndværk, og det skal organiseres ordentligt, da der er mange faggrupper og interessenter involveret og derfor meget at holde styr på, og hvis man skal gennemføre et godt byggeprojekt, er tillid nøglen.
5 trin til god gennemførelse af en renovering
1. Lav en aftale med en byggeteknisk rådgiver
2. Hold et orienterende beboermøde
3. Forbered generalforsamlingen
4. Få udarbejdet entydigt projektmateriale
5. Orientér løbende beboere i forløbet
De grønne tiltag
Der udvikles hele tiden på nye muligheder, og vi anbefaler derfor, at man drøfter mulighederne for at lave grønne og energivenlige tiltag med sin byggetekniske rådgiver, hvis man skal i gang med en renovering.
For eksempel gennemfører vi i øjeblikket et renoveringsprojekt med en større andelsboligforening på Vesterbro, hvor der blandt andet udskiftes tag. Her har vi i fællesskab med bestyrelsen vurderet, at det giver god mening at aflevere de gamle tegl til genbrug inden de nye tegl lægges på.
Innovative grønne tiltag vil i mange tilfælde være dyrere end traditionelle løsninger. Derfor kan det mange gange være vigtigt at få udarbejdet rentabilitetsberegninger, som viser tilbagebetalingstiden på tiltaget. På baggrund af beregningerne til løsningsforslaget, kan foreningen vurdere om det giver god mening set i forholdet mellem økonomi og værdien i forbedringen af ejendommen.
Økonomi og finansiering
Vedligeholdelse - eller mangel på samme - kan betyde, at du kan gå fra rig til fattig henover natten. Hvis ejendommen ikke bliver løbende vedligeholdt, vil konsekvenserne opstå i form af følgeskader, som bliver dyrere at udbedre end ved rettidigt vedligehold. Men ejendomsrenovering koster penge, og en renoveringsopgave kan være en større investering. Det kan kræve lånefinansiering enten fra ejerne enkeltvis i ejerforeninger eller som et lån i ejendommen for andelsboligforeninger. Det er vigtigt at få afdækket dette med jeres byggetekniske rådgiver og administrator tidligt i processen.
“Hvis ejendommen ikke løbende bliver vedligeholdt, vil konsekvenserne opstå i form af følgeskader, som bliver dyrere at udbedre end ved rettidigt vedligehold.”
En grundig plan er vigtig for beboere
Uanset finansieringsformen er det vigtigt at have et grundigt og gennembearbejdet projekt og budget for renoveringen. Rummer projektet ikke alle de kendte udgifter i renoveringsopgaven, samt et fornuftigt budget til uforudsete udgifter, kan man ende med både en masse ekstra udgifter og bristede forventninger hos beboerne. Og i byggeriet er formlen meget enkel; Har du et problem, kan det løses med penge. Så hellere være på forkant med et projekt, hvor der tages højde for omfang, kompleksitet og totaløkonomi.
Alt efter renoveringsopgavens størrelse kan der være tale om ganske betydelige projektsummer, som naturligt skal til generalforsamlingens kendskab og afgørelse. Men endnu vigtigere er det, at hver enkelt beboer får oplyst, hvad det koster ekstra for dem pr. måned.
Det er til gengæld ved generalforsamlinger flere gange set, at selv store renoveringsbudgetter bliver stemt igennem med stort flertal, når det blot er både gennemskueligt og ikke mindst oplyst, hvad det koster for den enkelte lejlighedsejer. Så er det tendensen, at foreningen har nemmere ved at handle i fællesskab og får den bedste oplevelse ved deres ejendomsrenovering.
Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening
Skrevet af Søren Schødt, Schødt