Mange foreninger administrerer og foretager selv, mange af de mindre vedligeholdelsesopgaver, som løbende udføres på en ejendom. Men en tagrenovering kræver rigtig mange overvejelser og man bør derfor, som udgangspunkt, søge professionel hjælp.

Den største investering

Tagudskiftning er en af ejendommens største investeringer, og derfor er det også vigtigt at have fokus på valg af den rette løsning, herunder også på valg af den rette rådgiver.

Etageejendomme kan have mange forskellige typer af tagudformninger eller belægninger, så som eternitbølgeplader, tegl, zink, kobber, men også det man kalder københavnertag. Det er en tagkonstruktion, som er udformet med to skråtstående tagsider typisk på ca. 45 grader, men i stedet for at de to sider mødes i én kip, så er der et næsten fladt tag på toppen. De skråtstående tagsider er typisk, med naturskifer, skifereternit eller teglsten og den næsten vandrette del med tagpap.

I dag vil man ved udskiftning af tagdækningen, ofte vælge, at montere et undertag. Her er det også vigtigt, at man vælger en undertagsløsning, som passer til tagmaterialet, ejendomstypen, placering, samt hvorvidt der er tale om en udnyttet tagetage eller blot depotrum.

Skal I snart have nyt tag, og er I måske interesseret i at udnytte tørrelofter til tagboliger eller tagterrasser? Til vores kommende VidenSeminar torsdag d. 2. maj kan I få viden og inspiration til jeres kommende tagprojekt.
Du kan læse mere om arrangementet og tilmelde dig gratis her.

Tilmeld dig gratis

Indregn stilladsomkostninger sammen med tagets levetid

På en etageejendom til 5. sal er det meget omkostningstungt at opstille stillads, som også skal have fuld overdækning for at sikre mod nedbør i byggeperioden. Derfor vil det være naturligt, at vælge en tagløsning med længst mulig levetid og mindst mulig vedligeholdelse.

Selvom man vælger at opgradere sit tag med en dyrere løsning, kan det meget vel tjene sig hjem over tid. Eksempelvis kunne der på københavnertaget være monteret eternitskifer, som typisk har en levetid på 25-30 år, og her kunne man med fordel udskifte til naturskifer, som har en levetid på 100 år. Vel er naturskiferen dyrere end eternitskiferen i anskaffelsespris, men dens levetid er 3-4 gange så lang, hvorfor man over tid sparer rigtig mange penge ved valg af den rigtige løsning.

Med et dyrt stillads opstillet er det desuden naturligt at vurdere mulige synergiarbejder. Det kan være at male eller skifte vinduer, fugearbejde ved vinduer og facade eller at gennemgå tagrender og nedløb.

Vand og fugt på loftet bliver til råd og svamp

Tjekliste for tagudskiftning

- Vælg en rådgiver (spørg gerne flere), dvs. rådg. ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt
- Advokat eller administrator skal gennemgå rådgiveraftalen inden aftalen indgås
- Tal løsninger i samråd med rådgiveren, stil gerne mange spørgsmål
- Lad eventuelt rådgiver fremlægge projektet og økonomi på en generalforsamling
- Rådgiver tjekker jeres fredning- eller bevaringsværdi
- Få lavet miljøscreening og eventuelt undersøgelse for trænedbrydende svampe
- Lad rådgiver udbyde entreprisen til forskellige entreprenører for at få den bedste pris
- Advokat eller administrator kan gennemgå entrepriseaftalen inden den sendes til entreprenøren.
- Rådgiver forestår tilsyn og byggemøder undervejs i projektet
- Rådgiver forestår afleveringsforretning

Når man har monteret et undertag leder dette vandet, som kommer fra slagregn, fygesne eller i værste fald fra en utæthed i tagbelægningen, videre ned i tagrenden. På denne måde er der en ekstra sikring af loft og lejligheder mod nedbør. Historisk har man ikke monteret undertag, hvilket kan føre til vandindtrængning over en mangeårig periode til primært murværket og træværket langs murkronen. Dermed er der latent risiko for angreb af trænedbrydende svampe, hvor der kan være tale om hurtigt voksende trænedbrydende svampe, som eksempelvis ægte hussvamp, og/eller langsomt nedbrydende rådangreb.

Inden der foretages en udskiftning af tagdækningen, bør der derfor udføres en stikprøveundersøgelse af risikobetonede bygningsdele, som eksempelvis tagfod ved skotrender, under støbejernsvinduer, langs trempelkonstruktioner og ved kviste og frontspidser. Herved minimeres risikoen for uforudsete udgifter, og det undersøges om der er en mulighed for at få dele at angrebene dækket af ejendommens bygningsforsikring. Samtidig, og inden tagentreprisen kommer i udbud, kan man få foretaget en miljøscreening af eventuelle farlige stoffer i de forskellige materialer, der har været brugt gennem tiden, hvilket f.eks. kunne være asbest.

For at undgå lignende skader fremover skal man ved montering af et nyt undertag og uanset materialevalg altid sikre sig, at der er den nødvendige ventilation af undertaget. Er der tale om en udnyttet tagetage skal der monteres dampspærre, som sikrer at den varme luft fra beboelsen, ikke vandrer ud i tagkonstruktionen/ isoleringen og kondenserer.

Ændringer i konstruktion kan betyde nye godkendelser

Vælger man at etablere undertag eller gå fra eksempelvis eternitskifer til naturskifer, så ændrer man også belastningen i taget væsentligt. Det vil kræve nye statiske beregninger for tagets bæreevne og efterfølgende forstærkning af spær i nødvendigt omfang. Når man ændrer på spærene, enten ved efterisolering eller ved forstærkning, så kræver det ofte en forhøjelse af eksisterende spærkonstruktion.

Ønsker man samtidig at skifte tagbelægning eksempelvis fra skifer til tegl, så ændrer man udtryk på bygningen, og det er ikke altid tilladt. At ændre på bygningens højde eller udtryk kræver at man undersøger bygningens frednings- eller bevaringsværdi, så man ikke arbejder med ideer, som slet ikke kan godkendes.

Vedligeholdelsesplanen - en forudsætning for overblikket

I andels- og ejerboligforeninger bør man altid have en drift- og vedligeholdelsesplan, som kan give bestyrelsen overblik over større arbejder og økonomi. Vedligeholdelsesplanen er også en hjælp for andre rådgivere som bank, realkredit og administrator samt ved køb og salg af de enkelte lejligheder. En vedligeholdelsesplan udarbejdes i tæt samarbejde med en teknisk rådgiver, og da prisen på en tagudskiftning på etageejendomme kan svinge fra en halv million kr. til et tocifret millionbeløb, så er vedligeholdelsesplanen og den tekniske rådgivning et risikabelt sted at spare. Det er derfor afgørende, at den tekniske rådgiver er kompetent ved at have erfaring fra tagprojekter, materialevalg, myndighedsbehandling, miljøspørgsmål mm.

Den gode rådgiver

Den gode rådgiver forstår vigtigheden af kommunikationsopgaven, der ligger i de store byggeprojekter. Det kræver seriøs erfaring med kommunikation og projektledelse, når der i flere måneder vil stå skurvogne og byggematerialer på boligforeningens fællesarealer, og håndværkerne går rundt på stilladset og ind og ud af ejendommen fra tidlig morgen til sen eftermiddag. Der vil altid være ændringer i projektforløbet, men ved grundig orientering og en god dialog mellem beboere, bestyrelse, entreprenører og rådgiver kan man mindske gener og irritation til et minimum, som er med til at sikre en god oplevelse i byggeperioden for alle.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Morgan Nilsson, OBH-Gruppen

At skulle starte på en renovering af sin ejendom kan virke som en stor og uoverskuelig opgave. Og har du allerede gennemført en renovering, sidder du måske med et tilbageblik om, at ”havde jeg dog bare vidst...”

At starte en ejendomsrenovering er ikke altid efter eget valg, og det er en stor opgave at løfte for bestyrelsesmedlemmer i en andels- eller ejerforening. Renovering kan ske på baggrund af en prioriteret plan for ejendommens vedligehold, men det kan også være helt nødvendigt som følge af byggeskader. Uanset baggrund er det vigtigt at handle ud fra et oplyst grundlag og i fællesskab i foreningen.

Er der flere der har ansvaret, ja, så er det ofte svært at få ansvaret placeret, når det kræves.

Fællesskab og ansvar i foreningen

En investering i sin ejendom er på lang sigt altid fornuftig, da det oftest vil lønne sig i en salgssituation. Også selvom man bor i en ejendom velvidende om, at det nok kun er i en kortere periode. Lejligheder i en velvedligeholdt ejendom vil alt andet lige have en bedre mulighed for et godt salg end i en nedslidt ejendom.

”Intet snefnug i en lavine føler sig ansvarlig”, har Stanislaw Jerzy Lec udtalt. Det dilemma kender mange i boligforeninger, som er organiseret med en bestyrelse og generalforsamling. Er der flere, der har ansvaret, ja, så er det ofte svært at få ansvaret placeret, når det kræves.

Vi skal som beboer i en ejendom med flere lejligheder altid huske på, at vi ikke kun er ansvarlige for det, vi selv gør. Ansvaret består også i det, vi ikke gør. Det gælder især for det at drive en ejendom. Er der noget, vi ikke gør, kan det på sigt have store konsekvenser – specielt økonomisk.

Byggeteknisk rådgivning

Renovering af ejendommens klimaskærm er et eksempel på en stor byggeopgave, der umiddelbart kan synes uoverskuelig. Men det behøves det ikke at være. Løsningen er at entrere med en byggeteknisk rådgiver, som kan varetage jeres interesser og føre jer gennem renoveringen helt fra starten af.

I valget af rådgiver kan der være forskellige forudsætninger og udvælgelseskriterier. Det vigtigste er dog, at der etableres et samarbejde med en rådgiver, som man har tillid tid, og at der skabes en fælles målsætning for opgaven. En rådgiver man stoler på kan hjælpe jer til at gennemføre opgaven og er der for jer – også når tingene bliver svære. For det gør renoveringssager en gang imellem.

Renovering er et håndværk, og det skal organiseres ordentligt, da der er mange faggrupper og interessenter involveret og derfor meget at holde styr på, og hvis man skal gennemføre et godt byggeprojekt, er tillid nøglen.

5 trin til god gennemførelse af en renovering

1. Lav en aftale med en byggeteknisk rådgiver
2. Hold et orienterende beboermøde
3. Forbered generalforsamlingen
4. Få udarbejdet entydigt projektmateriale
5. Orientér løbende beboere i forløbet

De grønne tiltag

Der udvikles hele tiden på nye muligheder, og vi anbefaler derfor, at man drøfter mulighederne for at lave grønne og energivenlige tiltag med sin byggetekniske rådgiver, hvis man skal i gang med en renovering.

For eksempel gennemfører vi i øjeblikket et renoveringsprojekt med en større andelsboligforening på Vesterbro, hvor der blandt andet udskiftes tag. Her har vi i fællesskab med bestyrelsen vurderet, at det giver god mening at aflevere de gamle tegl til genbrug inden de nye tegl lægges på.

Innovative grønne tiltag vil i mange tilfælde være dyrere end traditionelle løsninger. Derfor kan det mange gange være vigtigt at få udarbejdet rentabilitetsberegninger, som viser tilbagebetalingstiden på tiltaget. På baggrund af beregningerne til løsningsforslaget, kan foreningen vurdere om det giver god mening set i forholdet mellem økonomi og værdien i forbedringen af ejendommen.

Økonomi og finansiering

Vedligeholdelse - eller mangel på samme - kan betyde, at du kan gå fra rig til fattig henover natten. Hvis ejendommen ikke bliver løbende vedligeholdt, vil konsekvenserne opstå i form af følgeskader, som bliver dyrere at udbedre end ved rettidigt vedligehold. Men ejendomsrenovering koster penge, og en renoveringsopgave kan være en større investering. Det kan kræve lånefinansiering enten fra ejerne enkeltvis i ejerforeninger eller som et lån i ejendommen for andelsboligforeninger. Det er vigtigt at få afdækket dette med jeres byggetekniske rådgiver og administrator tidligt i processen.

“Hvis ejendommen ikke løbende bliver vedligeholdt, vil konsekvenserne opstå i form af følgeskader, som bliver dyrere at udbedre end ved rettidigt vedligehold.”

En grundig plan er vigtig for beboere

Uanset finansieringsformen er det vigtigt at have et grundigt og gennembearbejdet projekt og budget for renoveringen. Rummer projektet ikke alle de kendte udgifter i renoveringsopgaven, samt et fornuftigt budget til uforudsete udgifter, kan man ende med både en masse ekstra udgifter og bristede forventninger hos beboerne. Og i byggeriet er formlen meget enkel; Har du et problem, kan det løses med penge. Så hellere være på forkant med et projekt, hvor der tages højde for omfang, kompleksitet og totaløkonomi.

Alt efter renoveringsopgavens størrelse kan der være tale om ganske betydelige projektsummer, som naturligt skal til generalforsamlingens kendskab og afgørelse. Men endnu vigtigere er det, at hver enkelt beboer får oplyst, hvad det koster ekstra for dem pr. måned.

Det er til gengæld ved generalforsamlinger flere gange set, at selv store renoveringsbudgetter bliver stemt igennem med stort flertal, når det blot er både gennemskueligt og ikke mindst oplyst, hvad det koster for den enkelte lejlighedsejer. Så er det tendensen, at foreningen har nemmere ved at handle i fællesskab og får den bedste oplevelse ved deres ejendomsrenovering.