rådgiver

Hvordan bliver altanprojektet en succes?


Det er utrolig fristende at give sig i kast med en altantilbygning på ejendommen. Men det er værd at overveje at få en uvildig byggeteknisk rådgiver med i processen, for selvom det synes mere enkelt med altaner end udskiftning af taget, så kan projektet godt forvolde problemer.


Foto: MMAKE

Foto: MMAKE

Når en rådgiver bliver kontaktet af en bestyrelse med et ønske om rådgivning i forhold til altaner, så starter vi altid processen med en afklaring af, hvad der overhovedet kan lade sig gøre på selve bygningen. Det handler ikke kun om æstetik men også størrelsen af altanerne, placering på bygningen, krav fra myndigheder, forhold i lokalplaner, servitutter på ejendommen og lignende. Nogle kommuner – eksempelvis København og Frederiksberg - har dedicerede altanmanualer og retningslinjer, som skal følges, og det er sjældent kendt.

4 gode råd ved altantilbygning:

  • Overvej en uvildig rådgiver til projektet

  • Tjek myndighedskrav, lokalplaner, servitutter, særlige altanmanualer mv.

  • Udarbejd et godt udbudsmateriale

  • Vær opmærksom på vedtægterne i foreningen, når bygningens brug ændres

Et veldefineret projekt er vejen til succes

I alle byggeprojekter får man den bedste oplevelse ved at være velforberedt, men hvad vil det sige at være velforberedt, når det kommer til altaner? Det handler blandt andet om et præcist og detaljeret budget, der indeholder alle arbejdsområderne, byggepladsomkostninger, afsat sum til uforudsete udgifter, eksempelvis rådskader, samt et beløb til korrekt bortskaffelse af miljøskadelige bygningsmaterialer m.v.

Herefter skal der udarbejdes et udbudsmateriale, der tager højde for gældende krav fra myndigheder, bygningens forudsætninger og beboernes krav. Jo bedre projektmaterialet er, desto større er chancen for at få sammenlignelige tilbud fra de bydende altanfirmaer, samt en velafbalanceret oplevelse når projektet skal udføres.

»Selvom det synes mere enkelt med altaner end udskiftning af taget, så kan projektet godt forvolde problemer«

Foto: MMAKE

Foto: MMAKE

Kvalitetssikring og byggestyring

Med en god rådgiver på sidelinjen får bestyrelsen også en hjælpende hånd i forhold til både kvalitetssikring og byggestyring. Det kan være en næsten umulig opgave at forholde sig til kvaliteten af arbejdet, og tit overses fejl og mangler, fordi lægmands øje ikke er trænet til formålet. Når vi som rådgivere hos MMAKE fører tilsyn med byggeriet, kan vi hurtigt se, om arbejdet er udført korrekt – og er der afvigelser fra tegningerne, så kan vi sikre, at der korrigeres for det, mens byggeriet står på. Vi kan også hurtigt komme med en løsning, hvis det viser sig, at bygningen har rådskader, som skal udbedres med det samme.

En tidsplan der overholdes

Et altanprojekt er en længere proces bl.a. fordi myndighederne skal godkende projektet af to omgange dvs. henholdsvis en arkitekt- og konstruktionsgodkendelse. Hvis dette ikke foregår korrekt, vil  projektet i mange tilfælde blive væsentligt forsinket. Vores erfaring er, at tidsplanen også af andre årsager skrider, hvilket er til stor frustration for bestyrelsen og beboerne. Med en dygtig byggeteknisk rådgiver ved hånden får boligforeningen som bygherre en sparringspartner, der kan føre en kvalificeret dialog med leverandøren og udfordre eventuelle forklaringer og overskridelser af tidsplanen.

Alt i alt er der en række helt oplagte fordele ved at bruge en byggeteknisk rådgiver. Det giver simpelthen en mere tryg proces med færre bekymringer og med bedre styr på budgettet.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Martin Melander og Mads Møller Madsen, MMAKE



Start det rigtige sted med jeres vedligeholdelsesplan


Ikke alle boligforeninger står overfor samme forbedrings- eller vedligeholdelsesopgaver. For at kunne lægge en økonomisk realistisk vedligeholdelsesplan for jeres andels- eller ejerboligforening er det som oftest nødvendigt at starte med en samlet gennemgang af ejendommen, der samles i en byggeteknisk rapport.


En byggeteknisk rapport over ejendommen kan sammenlignes med en tilstandsrapport for lejlighed eller hus. Selvsagt er en gennemgang af en hel ejendom langt mere krævende og omfattende, der kræves besigtigelse fra specialister samt analyser af indsamlede prøver fra f.eks. træ- og murværk. Mange skader på en ejendom er ikke synlige, eller de er ikke kortlagt og beskrevet af bestyrelsen til en nærmere vurdering. For bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger ligger der derfor en fordel i en systematisk gennemgang og udredning af en erfaren teknisk rådgiver, som et oplæg til f.eks. en kommende generalforsamling.

Stillads-renovering.jpg

Som et øjebliksbillede af ejendommens aktuelle tilstand ligger den byggetekniske rapport forud for en vedligeholdelsesplan. Rapporten giver boligforeningerne en idé om, hvad der er væsentlig at tage vare på her og nu, samt hvad der kan varetages på et senere tidspunkt. Ofte er det ikke foranstående forbedrings- og vedligeholdelsesopgaver, der trækker en ejendomsværdi nedad, men i langt højere grad hvis der ikke er taget stilling til skaderne og foretaget en realistisk prioritering tids- og budgetmæssigt.


Overblik og tryghed

Den byggetekniske rapport udarbejdes af en rådgivende ingeniør eller anden teknisk rådgiver, der med bred indsigt i byggeteknik, analyser og rapportering er specialiseret i at gennemgå ejendommen. Samtidig kan den erfarne rådgiver sammenholde rapporten med andre ejendomme af lignende alder, hvilket giver et vigtigt benchmark for ejendommens tilstand i forhold til sammenlignelige ejendomme.

Rapporten vil typisk indeholde en beskrivelse af bygningens tilstand i form af synlige skader, væsentlige som mindre væsentlige, en bestemmelse af almindelig slitage, der kan udvikle sig til en skade, bygningstilstand, årsagsbestemmelser, udredningsopgaver samt en objektiv og faglig rådgivning i forhold til, hvordan skaderne skal bearbejdes. Er rapportens udgangspunkt en pludselig skade, kan det være vigtigt med en hurtig afklaring af, hvorvidt konstruktionerne kan bibeholdes og genanvendes, samt i hvilket omfang udbedring og afhjælpning er nødvendigt.

VS # 2-Morgan_Nilsson_01.jpg

Med en byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan kan bestyrelsen og generalforsamlingen indgå en dialog og planlægge, hvordan de på bedste måde driver deres ejendom, så den bevarer værdien

.

Morgan Nilsson, OBH-Gruppen A/S

Rettidigt vedligehold

Når den byggetekniske rapport er lavet, er det afgørende, at den omsættes til en tids- og budgetmæssig realistisk vedligeholdelsesplan. Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse, frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår.

Konsekvensen ved en manglende plan kan i sidste ende være, at værdien af ejendommen forringes i sådan grad, at det går ud over de enkelte ejere og andelshaveres økonomi.

I en salgssituation skaber en samlet byggeteknisk rapport og vedligeholdelsesplan gennemsigtighed i mellem køber og sælger. Begge parter kan træffe veloplyste beslutninger, og banker og realkreditinstitutter kan låne penge ud på et mere reelt grundlag, fordi der foreligger et overblik over foreningens samlede behov til drift og vedligehold. En række finansielle institutter kræver ligefrem, at der foreligger en vedligeholdelsesplan førend, de er villige til at yde lån til boligforeningen. Der er ingen, der vinder ved ikke at vedligeholde ejendommen. Er ejendommen ikke velvedligeholdt, så taber ejendommen værdi, og det betyder, at den enkelte ejer og andelshaver også har en mindre værdi i sin bolig.


Hvad er inkorporeret i en byggeteknisk rapport?

  • Udredning af bygningsskader.

  • Tilstandsvurdering af skadede områder såsom fugt, brand, sætning/fysisk skade.

  • Opsyn og måling af f.eks. fugt og dokumentationsmåling.

  • Kvalitetskontrol af udførelsesfasen.

  • Udarbejdelse af udbedringsforslag.

Langsigtet vedligeholdelsesplan

En langsigtet vedligeholdelsesplan på baggrund af en byggeteknisk rapport er derfor ikke blot nøglen til at holde ejendommen i optimal stand, men også en strategi til at sikre sig mod ubehagelige overraskelser og store ekstraregninger. En byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan skaber konkret værdi for ejendommen og for alle dens beboere både på kort og længere sigt.

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Morgan Nilsson og Bo Weidemann, OBH-Gruppen A/S