Airbnb har givet danskerne mod på korttidsudlejning, og særligt andels- og ejerlejligheder går som varmt brød. Men hvad skal beboerne være opmærksomme på som korttidsudlejere? Det kan bestyrelserne rådgive om ved den årlige generalforsamling.

Korttidsudlejning har fået vind i sejlene, efter udlejningsplatforme som Airbnb er blevet stadig mere populære. Men ikke alle er klar over, at typen af bolig kan være afgørende for, om det overhovedet er lovligt at korttidsudleje sin lejlighed. Som udgangspunkt gælder der forskellige regler alt afhængig af, om det er en andels- eller ejerboligforening, og dét kan der være behov for at få genopfrisket ved eksempelvis den årlige generalforsamling.

»I andelsboligforeninger er det ikke tilladt at korttidsudleje, med mindre der er åbnet op for det i vedtægterne, mens ejerlejligheder i udgangspunktet altid kan korttidsudlejes, med mindre der er et forbud i vedtægterne,« oplyser Jannick Nytoft, der er adm. direktør i EjendomDanmark.

Forskellige regler for andels- og ejerforeninger

Andels- og ejerforeningerne har ofte vedtaget individuelle regler for, hvor meget og om beboere må leje deres bolig ud til korttidsudlejning. Er der givet grønt lys i vedtægterne for korttidsudlejning, skal beboerne dog stadig være opmærksomme på perioden af udlejningsdage. Lejer den enkelte beboer boligen ud flere gange efter hinanden, flere gange over en kort årrække, eller lejes et værelse ud til turister løbende over hele sommeren, da begynder udlejningen at få karakter af hoteldrift. Det er ikke lovligt i beboelsesforeninger.

Beboeren er ansvarlig for sine gæster

Beboere, der vælger at korttidsudleje, skal huske at udarbejde en skriftlig lejekontrakt og tjekke, hvordan deres egen forsikring dækker i tilfælde af tyveri eller skade på indbo. Airbnbs værtsgaranti dækker eksempelvis ikke kontanter og værdipapirer samt skader opstået på delte eller fællesområder.

»Den enkelte beboer kan risikere selv at skulle betale, fordi vedkommende har lukket de personer ind, der står bag hændelsen. Lejer beboeren ud via en mellemmand, for eksempel Airbnb, så skal de sørge for at forhøre sig hos dem, hvordan de er beskyttet som Airbnb-udlejer,« siger Jannick Nytoft.

Beboerne bør også være særligt opmærksomme på, at hvis de bor i lejlighed, er de ansvarlig for dem, de giver adgang til ejendommen og deres bolig.

»Hvis lejerne gør skade på ejendommen eller lejligheden eller generer de øvrige beboere, så er det beboeren, som er ansvarlig for skader og gener over for foreningen,« siger Jannick Nytoft.

“Beboerne bør også være særligt opmærksomme på, at hvis de bor i lejlighed, er de ansvarlig for dem, de giver adgang til ejendommen og deres bolig.”

Husk naboerne

boligudlejningsejendom_c_franckreporter_iStock-171289874.jpg

Endelig bør man som beboer have sine naboer in mente. Korttidsudlejninger kan skabe utryghed blandt de øvrige beboere i etageejendomme, da beboerne ikke kan vide sig sikre på, hvem deres naboer er, og hvem der bor i opgangen. Kommer der alt for mange turister i en ejendom, kan de risikere at gøre livet surt for ejendommens øvrige beboere, som bliver plaget af støj og uro fra ferieglade gæster.

»Feriegæster har generelt en mere ’loose’ tilgang til tingene – de kommer og går på skæve tidspunkter, er længe oppe om aftenen og kender ikke nødvendigvis alle ejendommens ordensregler,« siger Jannick Nytoft, der opfordrer til, at foreningerne vender, hvordan man som beboer bedst forbereder sine naboer på et indryk af ferieglade gæster.

Bor man i en andels- eller ejerforening, hvor korttidsudlejning er tilladt, er det begrænset, hvad beboerne har af handlemuligheder, hvis de ønsker at sætte begrænsninger for de mange gæster.

»I andelsboligforeningerne har man mulighed for at lave vedtægtsændringer, hvor man kan forsøge at få indsnævret antallet af dage, hvor det er tilladt af korttidsudleje. Bor man i en ejerlejlighed er det ikke muligt at foretage en vedtægtsændring, medmindre alle i ejendommen er enige, hvilket de nok sjældent vil være«, påpeger Jannick Nytoft.

Fakta: Airbnb i kraftig vækst

Siden deleplatformen Airbnb blev lanceret i 2008, er interessen for privat boligudlejning kun vokset. Det gælder også i Danmark. De seneste tal fra VisitDanmark viser, at der i 2018 var over en million Airbnb-gæster i Danmark. Med et gennemsnitligt ophold på cirka tre dage er det over tre millioner årlige turismeovernatninger.

Artiklen er skrevet af Jannick Nytoft, afm. direktør, Ejendom Danmark.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening.

Airbnb og andre internetsider til korttidsudlejning er kommet for at blive – og derfor skal det reguleres på fornuftig vis og afstemmes med eksisterende lovgivning.

Lige nu er processen drevet af Skatteministeriet ud fra en inddrivelsesmæssig dagsorden. Det er ok, for der skal betales skat, men politikerne bliver nødt til at søge branchens og fagfolks input, så løsningen bliver god.

Korttidsudlejnings fordele og ulemper

Korttidsudlejningen er et tveægget sværd. Det bidrager og det skaber problemer. På den ene side bringer det turister, liv og en værdifuld omsætning bredere ud i byen, bl.a. i brokvartererne, og det er en kærkommen hjælp til lokale butikker, caféer og restauranter. Særligt i sommerperioden. På den anden side skaber en ubegrænset udlejning alvorlige gener for dem, der bor op og ned af de lejligheder der udlejes, og korttidsudlejning slider hårdt på ejendommen.

Tænk på hvordan et hotel er indrettet – det er ikke det samme som en almindelig boligejendom. Et hotel bygges fra grunden og i materiale, der kan holde til en helt anden slitage. At have 2-3 ind- og udflytninger ugentligt, på alle tider af døgnet og fremmede mennesker i opgangen, som ikke kender huset og dets rutiner, er utrygt og en gene. Gæsterne er i sagens natur også på ferie og har andre døgnrytmer end familien Danmark i lejligheden nedenunder.

Regeringens udspil

Regeringens udspil er, ”at man som borger har ret til at udleje sin helårsbolig 70 dage om året”, hvis den portal man bruger, indberetter til Skat. Dette er upræcist og problematisk. For det første mener vi, at de 70 dage er for meget. Vi har rådgivet mere end 100 ejendomme i dette spørgsmål, og tendensen er meget klar. De foreninger, der forholder sig til problemstillingen og laver regler, tillader oftest Airbnb - men i et begrænset omfang og under nogle specifikke regler. Typisk op til 49 dage og gerne med en begrænsning på f.eks. 10 besøg.

For det andet er den politiske aftale upræcis. Gælder denne ”ret” over en andelsboligforenings vedtægter? Må man udleje mere end 70 dage, hvis man betaler sin skat? Hvad hvis man bruger flere portaler? Gælder den også lejere (uden udlejers tilladelse)? Det sidste håber vi virkelig ikke, men det kan ikke ses ud af aftalen. Det kan vanskeligt retfærdiggøres, at en lejer af en lejereguleret bolig til 2.400 kr/måned i leje, skal have ret til at udleje den samme bolig på Airbnb til fx 1.200 kr/dag – 70 dage om året!

Endelig er det ærgerligt, at man heller ikke har fået defineret ”erhvervsmæssig anvendelse” og dermed sat grænsen for maksimal udlejning i ejerlejligheder og klarlagt, hvem der kan håndhæve den. Det er i ejerforeningerne, vi ser nogle af de meget problematiske sager, og retsgrundlaget er pt. uklart.

Korttidsudlejning kan gavne byen

Korttidsudlejning af private hjem er, sammen med nye tendenser og produkter i hotelbranchen, en naturlig udvikling, der vil give et mere alsidigt udbud i pris, kvalitet og koncepter, og som vil gavne store dele af byen. Boligforeningernes administratorer hjælper gerne den enkelte boligforening med råd og vejledning og med at regulere korttidsudlejning via vedtægterne, men der er et behov for at politikerne udarbejder nogle klare og mere brugbare regler. Og det i samarbejde med branchens aktører som f.eks. boligforeningernes administratorer.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone Administrationshuset A/S

Gode råd om korttidsudlejning