Når der sker overdragelser af andele i andelsboligforeninger, har foreningen mulighed for at vælge mellem tre vurderingsprincipper for ejendommen. Der er mange overvejelser, som man bør gøre sig, da der både er fordele og ulemper ved alle mulighederne. Disse kan I blive klogere på her.
De tre vurderingsprincipper fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2. Mulighederne er følgende:
(A) Anskaffelsesprisen
(B) Handelsværdi (valuarvurdering)
(C) Offentlig ejendomsværdi
Hertil kan tillægges værdien af forbedringer, som er udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. Der er dog den begrænsning, at andelsboligforeningen de første 2 år efter stiftelsen skal anvende anskaffelsessummen, når foreningen er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom.
Foto: BRANDT
Gælden i ejendommen skal, afhængig af vurderingsprincip, medtages til følgende værdier:
- Pantebrevsgæld - (A)
- Kursværdi af gælden tillagt kursværdien af renteaftaler - (B) + (C)
Nedenfor ser vi nærmere på de forskellige metoder, som kan anvendes ved opgørelse af værdien af andelsbeviset.
Anskaffelsesprisen
Denne værdiansættelse anvendes af mange andelsboligforeninger i de første år. Værdien er enkel at opgøre, og der er ikke omkostninger forbundet med opgørelse af værdien. Samtidig er der den fordel, at kursværdien af gælden kun skal medtages til pantebrevsgælden – der skal altså ikke foretages kursregulering, hvilket kan være en stor fordel. Dette betyder også, at eventuelt negativ værdi af en renteaftale ikke skal medtages som gæld. Ulempen er, at udviklingen i ejendomspriserne ikke indregnes.
“Værdien er enkel at opgøre, og der er ikke omkostninger forbundet med opgørelse af værdien”
Handelsværdi (valuarvurdering)
Kravene til valuarvurderinger er blevet skærpet i 2018. Denne bekendtgørelse er trådt i kraft for vurderinger foretaget efter 1. oktober 2018.
Der stilles større krav til valuaren - blandt andet:
Foto: BRANDT
Uddannelseskrav
Ansvarsforsikring
Kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme
Beregningsmetode
Driftsbudget herunder lejefastsættelse
Driftsbudget herunder krav til vedligeholdelse og administration
Besigtigelse af ejendommen
Krav til præsentation i vurderingsrapport – herunder en lang række oplysningskrav
Ovenstående krav har medført ekstra arbejde for valuaren, og derfor er prisen for valuarvurderingerne steget. Vurderingen er gældende i 18 måneder og kan derfor ikke anvendes i andet regnskabsår. Derfor vil det i praksis være nødvendigt at få udarbejdet en valuarvurdering hvert år.
Fordelen ved anvendelse af handelsværdi er, at udviklingen af ejendomspriserne indregnes i værdien. Ulempen er udgifterne til valuarvurdering – samt usikkerheden omkring indregning af moderniseringspotentialet.
Offentlig ejendomsværdi
Denne værdiansættelse er tidligere blevet brugt af mange andelsboligforeninger. Problemet med denne værdiansættelse er, at SKAT ikke har foretaget nye vurderinger siden 2012. Værdien efter den offentlige ejendomsværdi er derfor ofte en del lavere end handelsværdien, og det medfører så, at andelshaverne kunne få en højere pris for andelen, hvis de anvendte handelsværdi (valuarvurdering).
I 2021 kommer der nye ejendomsvurderinger fra SKAT. Disse nye vurderinger skulle så gerne vise handelsværdien for ejendommen – ulempen er dog, at denne vurdering er fratrukket 20 %, hvilket er lagt ind for at undgå for høje vurderinger. Det må derfor antages, at de fremtidige offentlige vurderinger fortsat vil være mindre end handelsværdien.
Fordelen ved anvendelse af offentlig ejendomsværdi er, at vurderingsprincippet er nemt at anvende. Om den nye vurdering så er tæt på handelsprisen – det kommer tiden til at vise. Ulempen er, at værdien ikke er ajour med den aktuelle handelspris, ligesom gælden skal medtages til kursværdi.
“I 2021 kommer der nye ejendomsvurderinger fra SKAT”
Hvad skal andelsboligforeningen så gøre?
I forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten for andelsboligforeningen skal værdien af andelene opgøres. Der skal derfor foretages en konkret vurdering af, hvilken værdi foreningen ønsker at medtage ejendommen til.
Som andelshaver bør man i høj grad gøre sig nogle overvejelser i forbindelse med valg af vurderingsmetode for ejendommen. Det vigtigste er efter vores opfattelse, at andelsboligforeningen tager stilling til, hvorledes den sikrer en stabil andelskrone. Løbende udsving i værdiansættelse kan nemlig medføre en usikkerhed, som potentielt kan skade foreningen.
Artiklen er skrevet af Erik Dahl, Statsaut. revisor og Partner & Peter Arent Benkjer, Statsaut. revisor og Partner, BRANDT Statsautoriseret revisionspartnerselskab.
Både denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.