Flere og flere andelsboligforeninger vælger valuarvurderinger, når de skal have vurderet deres ejendom. Men hvad indebærer denne proces, og hvordan påvirker den ejendomsværdien?
Hvad er en valuarvurdering?
En valuarvurdering fastsætter forventet markedsværdi ved ejendomsoverdragelse fra en andelsboligforening til en investor i overensstemmelse med Andelsboligloven §5, stk. 2, litra b og foreningens vedtægter.
Den inkluderer en grundig ejendomsbesigtigelse, der dækker alt fra kælder til kvist, herunder gårdarealer. Ejendommens tilstand vurderes i forhold til en vedligeholdelsesplan/tilstandsrapport, som de fleste foreninger har udarbejdet. Hvis foreningen har foretaget forbedringsarbejder som tag- eller vinduesudskiftning eller opsat altaner, påvirker dette også ejendommens værdiansættelse. Resultatet af besigtigelsen og de oplysninger, der er modtaget fra andelsboligforeningen eller administrator, danner grundlag for en valuarvurdering, der bruges til foreningens årsrapport og fastsættelse af andelskronen.
Hvad er det primære formål med vurderingen?
Valuarvurderingen sigter mod at vurdere ejendommens værdi til brug i årsrapporten og for fastsættelsen af andelskronen. Den udføres i overensstemmelse med lovbekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 og anvender det, man kalder en Discounted Cash Flow-model (DCF-analyse), som grundlag.
Vurderingen tager også hensyn til oplysninger fra foreningen, herunder regnskab, budget, vedligeholdelsesplan osv., samt eksterne faktorer som områdets beliggenhed, rentesatser, inflation og ejendommens generelle stand. Det er vigtigt at bemærke, at ejendommens energimærke kan påvirke værdiansættelsen. Hvis energimærket er lavere end C, kan det resultere i en nedsættelse af valuarvurderingen, især hvis der kræves investeringer for at forbedre energimærket.
Hvor ofte skal vurderinger opdateres?
På grund af den skiftende verden og usikkerhed om fremtiden, er regelmæssig værdiansættelse af andelboligforeningens ejendomme afgørende for at opnå et præcist billede af deres værdi, da ejendommen er foreningens mest betydningsfulde aktiv. Som udgangspunkt skal valuarvurderingen fornyes en gang om året.
“Hvis energimærket er lavere end C, kan det resultere i en nedsættelse af valuarvurderingen”
Principper for valuarvurderinger
Foreninger kan vælge mellem tre værdiansættelsesprincipper: den offentlige vurdering, anskaffelsessum og valuarvurdering. Valuarvurdering er den mest udbredte, da det anses for at være den mest præcise metode.
Den offentlige vurdering blev afskaffet fra den 1. januar 2023, og regeringen fremsatte i august 2022 et lovforslag om ændringer i loven om andelsboligforeninger, men det blev annulleret som følge af der blev udskrevet valg i efteråret 2022. Oprindeligt var lovforslaget designet til at forlænge gyldighedsperioden for valuarvurderinger fra 1 til 3 år, hvilket ville have reduceret omkostningerne for små foreninger. Dog var dette ikke i overensstemmelse med regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger, som kræver en årlig værdiansættelse (dagsværdi) af ejendommene til brug for årsrapporten. Der er på nuværende tidspunkt ingen klarhed om, hvornår eller om lovforslaget bliver genfremsat.
Artikelen er skrevet af Per-Henrik Schultz-Jensen, Ejendomsmægler og Valuar MDE, PH Erhverv
Denne artikel kan læses i Håndbogen for Min Boligforening