Har jeres boligforening guld på loftet?

---

Fremtidens boligbyggeri i København skal ikke kun ske på tomme byggegrunde i nye bydele. Den tomme plads under tagene på byens eksisterende bygninger skal også inddrages.

---

Københavns Kommune ønsker at fremme mulighederne for at etablere tagboliger i og på eksisterende bygninger og dermed fortætte byen med udgangspunkt i den eksisterende bygningsmasse.

Foto: Trio Arkitekter / ETPLUS

I tagboliger er der optimale muligheder for at opnå nogle boligmæssige kvaliteter, som ellers kan være svære at tilvejebringe, når man bygger nyt i en tæt bebygget by. For eksempel er mulighederne for adgang til dagslys og udsigt til himlen bedre øverst i en bygning, og det er faktorer, der har en væsentlig betydning for menneskers trivsel.

Mange muligheder for udnyttelse af tagrummet 

De fleste Københavnske etageejendomme er bygget i en periode, hvor tagkonstruktion ikke var tæt nok til at etablere en bolig direkte under. Derfor lavede man typisk tagkonstruktioner på 45o, der gjorde at regn og sne let løb af. Rummet under taget blev brugt til vaskerum, tørrelofter og rum til opbevaringen.

Ved at udnytte tagrummet til bolig, energioptimerer vi bygningen. Men tagboliger er ikke nødvendigvis det eneste rigtige at bruge tagrummet til. Tagrummet kan også bruges til at opnå et forbedret foreningsliv ved at tænke andre anvendelser ind.

“I tagboliger er der optimale muligheder for at opnå nogle boligmæssige kvaliteter, som ellers kan være svære at tilvejebringe”

Der kan f.eks. indrettes et fællesrum for boligforeningen med adgang til tagterrasse. Man f.eks. etablere en tagterrasse eller en tagaltan i tilknytning til boligen. Det vil gøre boligforeningen mere attraktiv, når der inden for matriklen er adgang til udendørsarealer med ro og sol. Derudover skaber den begrønnede tagterrasse en sundere by, da luften renses bedre, og er samtidig en energioptimering ved den rette opbygning.

På de flade tage kan der dog også etableres boliger, erhverv mm. Ofte giver det flade tag et afsæt til arkitektonisk dristige projekter. På Vesterbro i København er der indrettet en vuggestue på øverste etage i en bygning med fladt tag. Børnenes legeplads og friluftsarealer er indrettet på taget af bygningen, hvor der selvfølgelig også et arbejdet med en begrønning.

Bæredygtige fordele og urban gardening

Foto: Trio Arkitekter / ETPLUS

Energioptimering og begrønning af tage, tagterrasser og tagaltaner vil have en positiv effekt på vores mål om at reducere CO2 belastningen og på den lange bane blive CO2-neutrale.

Etablering af tagboliger er en del af den bæredygtige renovering/modernisering af den eksisterende bygningsmasse, som vi står overfor, og det skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur.

Etablering af tagterrasser og tagaltaner, samt begrønning af disse, ligger i tråd med filosofien bag Urban Gardening. Urban Gardening er, at bymennesker, ved at dyrke frugt og grønt mellem husene, i byhaver, baggården og på tagterrasser og altaner, både kan få smukkere byer og samtidig løse nogle af de problemer med forurening og klimaforandringer, som den moderne livsstil og fødevareproduktion har skabt. Studier har desuden påvist en direkte forbindelse mellem mere begrønning og reduceret brug af antidepressiver, en følelse af tryghed og sågar mindre hærværk og kriminalitet.

Kan boligforeningen få lov til at etablere tagboliger?

Ja, der er stor politisk vilje. Men politiske ambitioner, og forvaltningernes grundlag og muligheder for at kunne føre ambitionerne ud i livet, går ikke altid hånd i hånd.

Når man vil bygge tagboliger i eksisterende etageejendomme, vil byggeretten i langt de fleste tilfælde blive overskredet, fordi der for etageejendomme ofte er en høj bebyggelsesprocent i forvejen. Hvis byggeretten overskrides, skal forvaltningen ifølge byggeloven foretage en helhedsvurdering af det ansøgte, for at der kan gives byggetilladelse.

“Etablering af tagboliger er en del af den bæredygtige renovering/modernisering af den eksisterende bygningsmasse”

Helhedsvurderinger efter byggeloven indebærer udøvelse af skøn med inddragelse af saglige kriterier. Retningslinjer for tagboliger berører fire emner af stor betydning for helhedsvurderingen af tagboligprojekter og for bygningers ydre fremtræden ved etablering af tagboliger: Arkitektoniske hensyn, dagslys, friareal og parkering. Alle fire emner kan være begrænsende for muligheden for at bygge flere tagboliger.

Københavns Kommune offentliggjorde i maj 2019 nye retningslinjerne for etablering af tagboliger i den eksisterende bygningsmasse.

Artiklen er skrevet af Ole Brockdorff, partner & arkitekt maa, Trio Arkitekter nu ETPLUS .

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2021.

Tagboliger - gevinst eller risiko

---

Hvis noget lyder for godt til at være sandt, så er det det nok også.

---

Mange boligforeninger bliver for tiden kontaktet af ejendomsudviklere, entreprenører og andre med tilbud om at de gerne vil købe ejendommens tagetage, for så at etablere ejerlejligheder på tagetagen. I mange tilfælde kan det være en rigtig god ide (forretning) at gøre det. Der er penge at tjene. Spørgsmålet er bare, hvem skal tjene pengene og hvem skal tage risikoen – der er jo altid en risiko ved så stort et projekt.

Hvordan er økonomien?

Med lidt enkel hovedregning kan man få en idé om økonomien bag etablering af tagboliger. Hvis der kan laves 500 m2 bolig på tagetagen, og disse kan sælges som ejerlejligheder for 50.000 kr. pr. m2, betyder det, at projektet vil generere indtægter på 25.000.000 kr. Derfra skal man naturligvis trække omkostningerne til etablering af de nye tagboliger og det nye tag. Hvis vi forudsætter, at det kan gøres for 30.000 kr. pr. m2, så vil projektet koste 15.000.000 kr. Projektet giver med andre ord et overskud på 10.000.000 kr. Foreningen skal naturligvis også have betaling for tagetagen. Ofte tilbyder ejendomsudvikleren at udføre en række vedligeholdelsesopgaver på ejendommen, som betaling for tagetagen. Om det kan betale sig, eller om foreningen hellere skal tage et kontant beløb for tagetagen, bør overvejes grundigt.

Hvad trænger til vedligeholdelse på ejendommen?

Inden bestyrelsen begynder, at overveje hvilke vedligeholdelsesopgaver der skal laves sammen med en etablering af tagboliger, bør der udarbejdes en vedligeholdelsesplan for ejendommen. I vedligeholdelsesplanen kan bestyrelsen enkelt se, hvilke vedligeholdelsesopgaver der skal forventes indenfor de kommende år. Det giver overblik og god mulighed for fornuftig prioritering af opgaverne. Det vil jo være ærgerligt, at bruge penge på nye vinduer, hvis faldstammerne i højere grad trænger til udskiftning. Vedligeholdelsesplanen viser også, om ejendommens tag alligevel skal udskiftes indenfor en overskuelig årrække. Hvis taget snart skal skiftes, vil det jo være oplagt at overveje etablering af tagboliger. Det er også værd at bemærke at tagboliger er med til at forbedre varmeøkonomien for hele boligforeningen i forhold til at loftrummet står ubenyttet hen.

Tagboliger

Tagboliger kan være en god forretning. Spørgsmålet er bare, hvem skal tjene pengene og hvem skal tage risikoen

Hvad er de juridiske aspekter?

Hvis du bor i en andelsboligforening skal du være særligt opmærksom på juraen. I forbindelse med etablering af tagboliger i andelsboligforeninger vil der blive stiftet en ejerforening for taglejlighederne. Andelsboligforeningen er så medlem af ejerforeningen. Det har givet en række problemer for andelsboligforeningerne, da beslutningskompetencen ofte flyttes fra andelsboligforeningens generalforsamling til ejerforeningens.

Konferér med jeres administrator eller en ejendomsadvokat, inden den juridiske konstruktion besluttes, så I undgår juridiske problemer i årene efter at tagboligerne er etableret. Det kan også være en god ide for andelsboligforeninger, at lave nye egne andelslejligheder på tagetagen i stedet for ejerlejligheder. Jeres administrator kan hjælpe med at lave beregninger, som viser foreningens økonomi over en årrække, hvis der etableres andelsboliger sammenlignet med, hvis der etableres ejerlejligheder. Ofte kan det over en årrække bedst betale sig at etablere andelsboliger, da de nye andelslejligheder jo hver måned bidrager med en boligafgift.

Involvér en teknisk rådgiver

Der er normalt altid tale om et ret stort projekt for foreningen. Måske har bestyrelsen aldrig tidligere haft ansvaret for så stort et projekt. Det vil derfor altid være en god ide, at lade foreningens tekniske rådgiver (en arkitekt, bygningskonstruktør eller rådg. ingeniør) gennemgå ejendommen og høre hans holdning til et tagboligprojekt. Måske kan han oven i købet hjælpe med at gennemføre det. Under alle omstændigheder er det en god ide, at have nogle rådgivere, som foreningen har tillid til, til at kigge på projektet.

Hvordan kommer vi i gang?

Hvis din ejendom har et tag, som snart skal udskiftes eller hvis I har tørrelofter, som ikke anvendes fuldt ud længere på tagetagen, så kan det være en rigtig god ide, at overveje tagboliger.

Men det kan være et uoverskueligt stort projekt for bestyrelsen selv at sidde med. En god start på overvejelserne om tagboliger, er derfor altid at kontakte jeres administrator samt en teknisk rådgiver. Administrator kan fortælle jer om, hvordan man formulerer et forslag til en generalforsamling, så I kan komme i gang med forundersøgelser og senere at udarbejde det endelige forslag, som skal behandles på jeres efterfølgende generalforsamling. Den tekniske rådgiver kan bistå på det mere byggetekniske område, projektøkonomi og vurdere projektet efter en gennemgang af ejendommen.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Carsten Volden, SJELDANI Boligadministration

Godt forarbejde giver succes med salg af tørreloft

---

Når en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, der etablerer taglejligheder, kan projektet strække sig over flere år. Det er især perioden før kontraktunderskrivelse, som bestyrelsen skal fokusere på.

---

Fordelene er mange, når en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, som etablerer taglejligheder: Ejer- eller andelsboligforeningen får et nyt tag, nye pulterrum i kælderen og måske en sum penge eller yderligere renovering af ejendommen. Ejendommen bliver bedre isoleret. Og de nye beboere i taglejlighederne betaler til fællesudgifterne, så ejer- eller andelsboligforeningen kan sætte den løbende betaling ned.

Bestyrelsen er som regel med hele vejen i projektet, men det er især perioden før kontraktunderskrivelse, som kræver en indsats.

Tagets tilstand

Humlen i handlen er et nyt tag. Derfor skal det først afdækkes, om eller hvornår det eksisterende tag er udtjent, så bestyrelsen i god tid kan forklare ejer- eller andelsboligforeningens medlemmer, hvorfor det ikke længere kan svare sig at reparere taget – og hvad det vil koste at skifte det. Bestyrelsen bør lade en fagmand undersøge taget, men en høj grad af krakeleret eller manglende mørtel i tegltagets understrygning, lysindtrængning mellem tegl og vandindtrængning er typiske tegn på, at taget bør skiftes.

Rådgivere med referencer

Når ejer- eller andelsboligforeningens medlemmer giver bestyrelsen grønt lys til at undersøge muligheden for at sælge tørreloftet, skal den samtidig afsætte penge til en byggerådgiver, som kan afdække ejendommens samlede behov for renovering, formulere kravene til salget af tørreloftet og være med til at vælge de ejendomsudviklere, der byder på opgaven. Desuden skal der kobles en advokat på, som bl.a. skal sørge for garantistillelse. Både når det gælder byggerådgiver, advokat og i sidste ende valg af ejendomsudvikler er gode referencer fra tilsvarende projekter altafgørende. Kontakt gerne bestyrelserne direkte i de projekter, der bliver refereret til.

God generalforsamling

De økonomiske fordele ved at sælge tørreloftet taler for sig selv. Ikke desto mindre kan der være beboere i ejer- eller andelsboligforeningen, som er imod et salg. Som bestyrelse kan man imødegå utilfredshed ved en god afvikling af generalforsamlingen. Send forslaget ud sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen, og gør det i god tid. Ting, som en beboer måske umiddelbart er imod, modnes, når vedkommende har tid til at tænke over dem. Vælg en god dirigent og skarp referent på generalforsamlingen. Især referenten er vigtig, da dokumentationen kan være vigtig på et senere tidspunkt. Og sørg for, at hele forslaget er fremsat, før diskussionen starter.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Artur Slupinski, VELUX Danmark A/S

Tørrelofterne bliver vekslet til et nyt tag – og meget mere

---

Ejerforeningen Silkeborg på Østerbro har solgt tørrelofterne til en ejendomsudvikler, som bygger taglejligheder. Beboerne får nyt tag, pulterrum i kælderen, renovering af kælderen og et beløb, som bliver brugt på yderligere forbedringer af ejendommene.

---

Den oprindelige tagkonstruktion er fjernet og nye tagspær er sat op.

Ejerforeningen Silkeborg, som har 110 lejligheder fordelt i to ejendomme i Silkeborggade, har solgt sine tørrelofter til ejendomsudvikleren Rios Tagbolig, som etablerer og sælger 15 taglejligheder. Som betaling får ejerforeningen et nyt tag, pulterrum i kælderen som erstatning for pulterrummene på loftet, renovering af kælderen med maling, belysning og ventilation samt et beløb til yderligere renovering af ejendommene. Som en del af aftalen går det beløb tilbage til Rios Tagbolig, som samtidig står for renovering af facaden og udskiftning af vinduer, faldstammer og stigestrenge til brugsvand. Dertil betaler ejerforeningen yderligere et beløb.

»Hvis man ser på det samlede projekt med nyt tag, pulterrum, renovering og udskiftning, betaler ejendomsudvikleren cirka halvdelen, mens vi betaler den anden halvdel,« siger Simon Lyngsø, som er medlem af bestyrelsen i Ejerforeningen Silkeborg.

Bekymring for støj

Han lægger ikke skjul på, at det har været en lang rejse at nå dertil. Selvom taget i mange år har trængt til at blive skiftet, har nogle beboere argumenteret for, at man bare skulle fortsætte med at reparere taget.

»Det kræver en mentalitetsændring at gå fra at betale til reparationer til at sælge tørrelofterne og – i vores tilfælde – at medfinansiere en omfattende renovering af ejendommene. Desuden har nogle beboere været bekymret for, hvor meget de kan høre overboerne i taglejlighederne. Men på grund af de nutidige krav til lydisolering i etageadskillelsen vil de sandsynligvis høre mindre, end da ejendommens beboere benyttede tørrelofterne,« siger Simon Lyngsø og forsætter:

»Ultimativt blev der flertal for at sælge tørrelofterne for at finansiere et nyt tag, da ejerforeningens forsikringsselskab opsagde forsikringen og hævede selvrisikoen betragteligt på grund af det gamle tag.«

Det rå loftsrum ryddet inden projektstart.

Køkkenet efter loftsrummet er blevet til en færdigrenoveret taglejlighed.

Advokat sørgede for garantier

Beboernes allerstørste bekymring var at komme til at stå med et halvfærdigt projekt, hvis boligmarkedet vendte som efter finanskrisen, og ejendomsudvikleren gik konkurs. Derfor koblede bestyrelsen som det første en advokat på projektet, som gik grundigt til værks og sørgede for, at der blev stillet alle de nødvendige økonomiske garantier. Derudover blev Peter Jahn & Partners koblet på projektet som byggerådgiver efter anbefaling fra Empex, som leverer ejendomsservice, og som ejerforeningen har haft et mangeårigt samarbejde med.

Byggerådgiveren hjalp med at lave projektbeskrivelsen og indhente tilbud fra tre forskellige ejendomsudviklere. Valget faldt på den ejendomsudvikler, som bestyrelsen havde størst tillid til med hensyn til selskabets økonomiske soliditet, ligesom den visuelle præsentation af de nye taglejligheder også betød noget: Lejlighedernes høje kvalitet blev taget som et udtryk for, hvor grundig renoveringen af ejendommene ville blive.

Økonomisk fornuft

Nu er taglejlighederne i den første ejendom færdige, og stilladset bliver flyttet til den næste ejendom, så etape to af i alt fire etaper kan begynde.

»Selvfølgelig er det trættende at bo i en byggeplads, men nu bliver alt gjort på én gang, så vi slipper for det i fremtiden,« siger Simon Lyngsø, som er ekstra tålmodig pga. den økonomiske fornuft i projektet.

»Det giver på alle måder super god mening at sælge tørrelofterne. Ikke alene kan min hustru og jeg nøjes med at betale halvdelen, i forhold til hvad vi ellers skulle have betalt til et nyt tag og den omfattende renovering af ejendommen. Med de nye beboere i taglejlighederne bliver vi også flere til at deles om fællesudgifterne fremadrettet,« understreger Simon Lyngsø.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Simon Lyngsø, Bestyrelsesmedlem i Ejerforeningen Silkeborg

Fra loftsrum til hjerterum

---

Jels Huse har 23 års erfaring med konceptet, der forvandler loftsrum til hjerterum. Giv os dit tørreloft og få renoveret din ejendom på vores regning er tilbuddet fra flere ejendomsudviklere. Lyder det for godt til at være sandt? Det er det ikke nødvendigvis.

---

I USA kaldte de det penthouselejligheder, og i Danmark kaldte man det bare oppe under kvisten. Sådan var det i starten af 1990’erne, og jeg tænkte: Hold da fast! Tørrelofter havde ingen værdi i Danmark, og det ville jeg gøre noget ved.

Sådan siger Torben Møller Jensen, der er ejer af Jels huse og hjernen bag konceptet, hvor andels- og ejerboligforeninger kan få renoveret deres beboelsesejendomme uden omkostninger, hvis de vil afgive deres tørreloft. En byttehandel og en win-win-situation ifølge Torben Møller Jensen, der fik idéen til konceptet efter et femårigt ophold i USA som tømrer.

- Jeg kom hjem til Danmark igen i 1991 og besøgte kort tid efter en gammel kammerat, som sad og læste til maskinmester oppe på et kammer på et gammelt tørreloft. Der var noget fascinerende over det gamle loft, og jeg kunne ikke slippe tanken om, at det kunne være interessant at forvandle loftet til lejligheder. Så jeg henvendte mig til en ejendomsmægler, som også kunne se potentialet, og fem år senere kom jeg for alvor i gang med ombygningen af det første tørreloft, fortæller ejeren af Jels Huse.

Bekostelig affære eller byttehandel

Princippet for Jels Huses koncept er enkelt. Som andels- og ejerboligforening kan man bytte tørreloftet i ejendommen for et nyt tag, som ofte er en bekostelig affære. Specielt i en storby i 20-25 meters højde. Der kan også indgå for eksempel nye vinduer, nye faldstammer og en renovering af opgangen i byttehandlen. Som ejendomsudvikler overtager Jels Huse så tørreloftet og laver det til nye lejligheder, som de efterfølgende sælger.

- Når jeg bliver kontaktet af en andels- eller ejerboligforening, går vi ejendommen igennem og finder ud af, hvad de har brug for, og hvad tingene koster. Herefter finder vi ud af, hvilke renoveringer jeg kan tilbyde dem for et loft, og så modregner vi det simpelthen. Nogle gange kan de få et nyt tag og nye vinduer, andre gange kan de få et nyt tag, og så må de have en pengesum oveni - alt afhængigt af loftets beskaffenhed, og hvor ejendommen ligger henne. Så alle får noget ud af det, og alle er glade, siger Torben Møller Jensen, der arbejder med konceptet i både Aarhus og København.

Fem beboerfordele ved Jels Huses byttekoncept:

• Nyt tag på ejendommen giver lavere varmeforbrug

• Fællesudgifterne falder

• Lejlighedernes salgsværdi stiger

• Nye vinduer dæmper gadestøj

• Ejendommen bliver pænere at se på

Tilfredshed i hjertet af smilets by

En af de ejerforeninger, som Jels Huse har samarbejdet med, er Ejerforeningen Herningvej 15 i Aarhus. Her er Knud Høgh Knudsen formand, og han og ejendommens beboere har været mere end tilfredse med byttehandlen, som lød på ny tagkonstruktion og nyrenoveret opgang for det gamle tørreloft. Et tørreloft, der i dag er forvandlet til en fireværelses lejlighed, der ligger i hjertet af Aarhus og med Den Gamle By som nabo.

- Resultatet er, at vi stadigvæk har en gammel ejendom fra 1932, men den er i den grad blevet opgraderet med et nyt tag og en flot opgang, som alle beboere er begejstrede for. Samtidig sparede hver beboer en investering på cirka 100.000 kroner ved, at vi solgte overetagen, fortæller Knud Høgh Knudsen.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Mette Mathilde Skeel-Gjørling, Jels Huse

Tagboligen: Byens Bedste Beliggenhed

---

Et vinterkoldt, mørkt og lukket tørreloft kan være en kedelig og trist fornøjelse. Får loftet derimod den mængde ekspertise og omhyggelighed, det behøver, kan det forvandles til en helt unik tagbolig med masser af lys, luft og spændende rummeligheder.

---

De fleste byboere har nok oplevet turen op af bagtrappen i deres egen eller familiens ejendom for at tørre tøj, eller for at rode efter et tomt syltetøjsglas, som ligger gemt væk i depotrummet på loftet.

I mange år har beboere, ejere og andelshavere taget turen på loftet, hvor de – meget forståeligt – ikke har set loftetagen som den attraktive byggegrund, den egentlig er.

Men det er på alle måder sund fornuft at udnytte en ejendoms tørreloft til tagboliger, og det er – indrømmet – ved at stå klart for mange foreninger og udlejere.

Iblandt de mange problemstillinger, der skal tages stilling til, bør man dog huske på tagboligens mange muligheder for at udnytte lyset, luften og de rumlige specialiteter.

Et loftareal er ikke blot en flad byggegrund på en pløjemark. Hver ejendom har som regel sin egenart, og man har ofte muligheden for at bygge meget spændende boliger.

Dette hjælper arkitekten med:

• Et grundigt beslutningsgrundlag

• Planlægning og udførelse af projektforløb

• Arkitektoniske fokuspunkter

• Administrative udfordringer

• Fastholder fremdrift i processen

Dagslyset - en specialitet i tagboligen

I tagboligen er der, som noget helt unikt for denne type byboliger, muligheder for både traditionelle lodrette kvistvinduer, skrå tagvinduer og ikke mindst vandrette tagvinduer med ovenlys.

Udfordringen er selvsagt at udnytte kombinationen af de forskellige lysindfald på en spændende måde. Lysindfaldet skal helst underbygge rummenes forskellige anvendelse. Det skal give lys og skygge, som fanger øjet, og det skal tilføje rummene lige præcis det, der skal til for at give spænding, som gør, at man samtidig føler sig tilpas i boligen.

For den uøvede er det svært overskueligt at ”dosere” den rigtige lysmængde og lystype.

Man skal nøje overveje, hvor og hvor meget lys der skal til. Derudover skal man være opmærksom på, at begrænsninger i eksempelvis økonomi og/eller myndighedskrav ikke får så meget magt, at arkitekturen glemmes eller begrænses for meget.

Rumlighederne - ikke kun et spørgsmål om placering af vægge

Tagboligen har det hele; skråvægge, loft til kip, fremspring i murværk med videre.

Det - og masser af andre muligheder for spændende indretninger - opstår eller indfanges, når de skæve vinkler registreres.

Udfordringen hverken at overgøre de skrå- og andre vinklede flader eller glemme muligheden for at skabe spændende og interessante rum, som giver det rette behagelige miljø.

De spændende og fængslende rum opstår ofte i kombinationen mellem skråvægge og fremspring samt indtaget af dagslys.

Tagterrassen er tagboligens have

Der er langt ned til gården, når man bor på 5.- eller 6. sal. Derfor skal der også fokus på uderummet, når tagboligen indrettes.

Ganske vist bliver en del af beboelsesarealet ofte taget fra, når man planlægger at bygge tagterrasse i tagboligen. Men der gives også noget tilbage. Kvaliteten af boligen og brugsværdien ved at anlægge en tagterrasse bliver ofte mangedoblet.

At tagterrassen øger boligens værdi kan bedst påvises med eksemplets magt. Et udeareal i tæt forbindelse til eksempelvis køkkenalrummet giver, ud over muligheden for at få frisk luft uden at skulle begive sig ned ad trapperne, også mulighed for i sommerperioden at inddrage udearealet i boligen – som boede man i forstaden med villa og have. Med andre ord: Se ikke blot på antallet af beboelseskvadratmetre, men også på værdien ved at have et uderum.

Salg af loftarealer er en god forretning, der giver

• Midler til renoveringsprojekter

• Bedre isolering af tagetagen

• Renovering af tag

• Lavere fællesudgifter

• Lavere varmeregning

• Et generelt løft til ejendommens værdi

Arkitektens rolle

Der vil altid være fordele ved at frasælge og få udnyttet det potentielle og helt unikke boligareal. Foreningen får et nyt tag, får mulighed for finansiering af forbedringer, får lavere fællesudgifter, lavere varmeregning og en højere ejendomsvurdering.

Tagboligprojekter vil dog, hvad enten det er udvidelse af lejligheder eller nyetablerede lejligheder, indeholde mange opgaver såsom værdisætning, myndighedsbehandling, tekniske installationer, brandkrav, lydkrav med videre. Disse opgaver er selvfølgelig en del af et tagboligprojekt, som arkitekten eller anden teknisk rådgiver tager hånd om.

At gennemføre et tagboligprojekt fra start til slut samt tegne og udføre tagboliger er et speciale, som kræver stor viden og erfaring inden for planlægning og udførelse. Her er arkitekten en uundværlig medspiller og rådgiver, som med øje for detaljen, vil håndtere opgaverne og guide bestyrelse og øvrige interessenter gennem processen.

Det kan i sidste ende gøre forskellen på en værdifuld og spændende tagbolig mod en mere traditionel og uinspireret tagbolig.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Torben Baltsen, Arkitekten Torben Baltsen

At udnytte ejendommen fuldt ud er bæredygtigt

---

De fleste Københavnske etageejendomme er bygget i en periode, hvor en tagkonstruktion ikke var tæt nok til at etablere en bolig direkte under. Det har skabt en masse nye muligheder i nyere tid for renovering og indretning af nye brugsområder.

---

At udnytte ejendommen fuldt ud er bæredygtigt

Ved at opsætte en altan f.eks. med glasinddækning eller ved at udnytte tagrummet til bolig, energioptimerer man ejendommen. Man får en forbedret klimaskærm, og alle beboere får udbytte af et lavere forbrug til opvarmning. Etablerer man en tagterrasse eller en tagaltan i tilknytning til boligen, gør man det samtidig muligt at arbejde med en begrønning af taget.

På flade tage kan der f.eks. bygges tagterrasser eller grønne tage. Det vil gøre boligforeningen mere attraktiv, når der inden for matriklen er adgang til udendørsarealer med ro og sol. Derudover skaber den begrønnede tagterrasse en sundere by, da luften renses bedre og er samtidig en energioptimering ved den rette opbygning. Etablering af altaner og udnyttelse af tagrummet er en del af den bæredygtige renovering og modernisering af den eksisterende bygningsmasse, som vi står overfor. En renovering og modernisering der skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur.

Kan tagrummet bruges til andet end tagboliger

Tagboliger er ikke nødvendigvis det eneste rigtige at bruge tagrummet til. Tagrummet kan også bruges til at opnå et forbedret foreningsliv ved at tænke andre anvendelser ind. Der kan f.eks. indrettes et fællesrum for boligforeningen med adgang til tagterrasse. På de flade tage kan der også etableres boliger, erhverv, institutioner mm. Ofte giver det flade tag et afsæt til arkitektonisk dristige projekter. På Vesterbro i København er der indrettet en vuggestue på øverste etage i en bygning med fladt tag. Børnenes legeplads og friluftsarealer er indrettet på taget af bygningen, hvor er selvfølgelig også et arbejdet med en begrønning.

Gør byen smukkere med Urban Gardening

Etablering af tagterrasser og tagaltaner samt begrønning af disse ligger i tråd med filosofien bag urban gardening. Ved at dyrke blomster, frugt og grønt mellem husene, i byhaver, i baggården og på tagterrasser og altaner kan byboere få både smukkere byer og samtidig løse nogle af de problemer med forurening og klimaforandringer, som den moderne livsstil og fødevareproduktion har skabt. Studier har endda påvist en direkte forbindelse mellem mere begrønning og reduceret brug af antidepressiva, en større følelse af tryghed og sågar mindre hærværk og kriminalitet.

Kan boligforeningen få lov til at etablere tagboliger?

Der er stor politisk vilje, men politiske ambitioner og forvaltningernes grundlag/muligheder for at kunne føre ambitionerne ud i livet går ikke altid hånd i hånd. Det har Københavns Kommune indset, og der forventes en offentliggørelse af nye retningslinjerne for etablering af tagboliger i den eksisterende bygningsmasse i 1. kvartal 2019.

Når man vil bygge tagboliger i eksisterende etageejendomme, vil byggeretten i langt de fleste tilfælde blive overskredet, fordi der for etageejendomme ofte er en høj bebyggelsesprocent i forvejen. Hvis byggeretten overskrides, skal forvaltningen ifølge byggeloven foretage en helhedsvurdering af det ansøgte, for at der kan gives byggetilladelse. De nye retningslinjer for tagboliger vil primært berøre fire emner af stor betydning for en helhedsvurdering af tagboligprojekter og for bygningers ydre fremtræden ved etablering af tagboliger, som er lysforhold, friareal, parkering og arkitektoniske hensyn. Alle fire emner kan være begrænsende for muligheden for at bygge flere tagboliger.

Krav om forbedrede adgangsveje

Rumhøjde og volumen i loftetagen er afgørende for indretningsmulighederne f.eks. i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager. Rumligheden i tagboliger underbygges ofte af ovenlysplaceringer, ateliervinduer og kviste. En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over gårdrummet og byens tage. Udnyttelse af tagrummet til boligformål indebærer næsten altid, at der sker ændringer i forhold til installationer, konstruktioner, indretning og adgangsforhold. Det er en god idé på forhånd at overveje især adgangsforhold og indretning. Hvis der indrettes selvstændige boliger, vil det ofte være nødvendigt at forlænge hovedtrappe og/eller bagtrappe. Ligger boligerne på 2. sal eller derover, vil indretning af selvstændige tagboliger i mange kommuner blive suppleret med krav om etablering af elevatorer.

Hvad er første skridt, når man ønsker at etablere altan, tagboliger eller tagterrasse?

Det første boligforeningen skal gøre er at finde en teknisk rådgiver f.eks. i form af en arkitekt, der har erfaring med projekteringen af tagboliger, og er bekendt med den krævende disciplin det er, at få et vellykket projektforløb igennem med alle involverede parter.

Ét af kriterierne i helhedsvurderingen som kommunen vil forholde sig til ved indsendelse af et byggeandragende, vil være de ”arkitektoniske hensyn”. Arkitektonisk hensyn kan være svært at definere, og det er den enkelte bygning og beliggenheden, som i hvert enkelt tilfælde bør være grundlaget for arkitektoniske overvejelser. I nogle tilfælde kan en fuldstændig tilpasning til den eksisterende ejendom og dens omgivelser være den rigtige løsning, mens det i andre situationer vil være rigtigt at arbejde med kontraster i såvel materialer som udformning.

Afrunding

I mange boligforeninger er der stor sandsynlighed for, at der ligger et stort potentiale for etablering af tagboliger gemt på ejendommens uudnyttede tagetage.

Udnyttelse af tagetagen kan nemlig, f.eks. i forbindelse med en forestående tagudskiftning, vise sig at være meget attraktiv økonomisk med mulighed for at forbedre ejendommen, f.eks. ved at energieffektivisere og isolere taget og/eller ved at benytte et evt. økonomisk overskud til renovering af den underliggende ejendom. At udnytte ejendommen ved opsætning af altaner, etablering af tagboliger eller tagterrasse er godt for både ejendommens bæredygtighed og brugsværdi.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening #7

Skrevet af Ole Brockdorff, Trio Arkitekter

Vælg det rigtige tagpap til boligforeningen og få 50 års levetid

---

En ny analyse rykker udvalgte tagpapløsninger op i top på holdbarhedsskalaen. Vælger man en løsning med to-lagstagdækning har taget udsigt til mindst 50 års levetid – det er ikke kun godt for miljøet men betyder også færre udgifter for boligforeningen til renovering og vedligehold.

---

Indtil nu har bygherrer kunnet forvente en levetid på ”mellem 30 og 50 år”, når de har valgt et tag med tagpap. Men en ny, uafhængig Teknisk Godkendelse til Anvendelsen – også kendt som en TGA – hæver nu det estimerede antal leveår for Phønix Tag Materialers to-lags SBS-løsning til mindst 50 år under forudsætning af, at taget er udført korrekt efter anvisningerne i Taghåndbogen. Det er den uvildige organisation ETA Danmark, der har stået for at udarbejde den tekniske godkendelse. Konklusionerne omkring levetid bygger på feltundersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), som på foranledning af ETA Danmark har gennemgået og analyseret en række ældre tage over hele Danmark, hvor tagpappen er udlagt i 1990’erne.

”Feltundersøgelsen viser, at de oprindelige fysiske egenskaber ved tagpappen er stort set bibeholdt efter 25 år. På den baggrund vurderer vi, at to-lagstagdækningen bestående af PTM Bituflex eller BituFlex Kombi overpap med PTM Duraflex eller DuraFlex Kombi underpap har en levetid på mindst 50 år, hvis den er korrekt udført,” fortæller adm. direktør Thomas Bruun fra ETA Danmark.

Bekræfter interne undersøgelser

De 25 år gamle papløsninger har næsten ingen tegn på nedbrydning, heller ikke i skotrender og lunker, hvor der lejlighedsvis står vand. Hos Phønix Tag Materialer, som står bag de undersøgte tagpapprodukter, er der stor tilfredshed med analysens konklusioner.

”Vi er rigtig glade for, at den nye TGA bekræfter vores interne undersøgelser gennem en grundig, uvildig analyse, der er baseret på danske forhold. Vi ved, at sikkerheden for et tæt tag i mange år er en af de allervigtigste parametre, når der skal vælges materialer. Og en lang levetid på over 50 år betyder både en økonomisk fordel og en mere bæredygtig brug af ressourcerne for bygherren,” siger Kenneth Vraa, salgs- og marketingdirektør i Phønix Tag Materialer.

Hjælper rådgivere og bygherrer

En Teknisk Godkendelse af Anvendelsen er en ny typegodkendelse, der især er et vigtigt arbejdsredskab for fagfolk, som har brug for at kende både produktegenskaber og forbindelsen til bygningsreglementets funktionskrav. I en TGA dokumenterer en uvildig tredjepart, at et givet produkt lever op til det, som producenten beskriver.

”Med en TGA kigger vi mere holistisk på produktet og ikke bare specifikt på eksempelvis brandegenskaber,” forklarer Thomas Bruun fra ETA Danmark. Han fortsætter: ”Ved at samle alle de egenskaber, der kan være relevante, får vi en fyldestgørende dokumentation, som gør, at de, der skal bruge tagdækningen, kan træffe deres valg af materialer på et informeret og dokumenteret grundlag. I dette tilfælde betyder det en tryghed for den arkitekt, konstruktør eller rådgivende ingeniør, der skal anbefale en sikker tagløsning til et projekt.”

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Kenneth Vraa, Phønix Tag Materialer

Sælg tørreloftet og styrk foreningens økonomi

---

Udgiften til renovering af ejendommen kan blive en indtægt frem for en udgift.

---

I ældre etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring. Lofterne er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede. Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget – der ofte er utæt.

I takt med installering af tørretumblere eller etablering af altaner, bliver behovet for et tørreloft mindre. Tilsvarende kan funktionen til pulterrum oftest ske andet sted i ejendommen f.eks. i kælderen. Indretning af de gamle tørrelofter til tagboliger er bæredygtig og økonomisk fornuftigt, da det optimerer driften af ejendommen. Derudover er der hårdt brug for boliger i de større byer i Danmark, så de gamle lofter kan vise sig at være guld værd for foreningerne.

Frasalg af tørreloftet sker oftest når en forening står overfor en større renoveringsudgift - typisk udskiftning af taget. Hvor det tidligere var muligt at give tørreloftet i bytte for et nyt tag, har udviklingen af boligmarkedet især i de større byer gjort, at værdien af tørreloftet foruden et nyt tag også kan finansiere andre renoveringsopgaver - f.eks. trappeopgange eller facader.

Ved at sælge hele loftet til en ejendomsudvikler står foreningen ikke med risikoen for projektets gennemførelse, da dette er overdraget til udvikleren. Når hele loftet sælges, sker dette til markedspris, hvilket også er i foreningens interesse. Både andels- og ejerboligforeninger kan sælge det gamle tørreloft til en ejendomsudvikler, der herefter kan indrette loftet til nye tagboliger.

Mærkbar effekt på varmeregning og fællesudgifter

Når der indrettes nye boliger på loftet, øges antallet af beboere, og de nye beboere i tagboligerne bidrager positivt til den fælles drift af ejendommen. Der bliver således flere til at afholde udgifterne ved fremtidig renovering af ejendommen og en stigning af den enkelte beboers fællesudgifter kan undgås.

Ved indretning af tagboliger reduceres ejendommens samlede varmeforbrug, da nye tagboliger skal isoleres efter gældende regler for nybyggede boliger. En reducering af ejendommens samlede varmeforbrug kommer alle i foreningen til gode - også dem i stueetagen.

Processen fra idé til beslutning

Førend at loftrummets potentiale kan realiseres, er der flere processer, som foreningen skal igennem. Hvis loftsrummet skal omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørreloftet kræver som regel 2/3 stemmeflertal fra den samlede forening og dette kræver at foreningen kan samles om beslutningen ved generalforsamlingen. Herefter er der en række forhold, som foreningen skal tage stilling til og være opmærksom på.

Foreningsforhold

Der skal udarbejdes nye vedtægter og fordelingstal, når antallet af boliger øges i ejendommen. Nye tagboliger i en eksisterende forening vil oftest blive udført som ejerboliger. I en andelsboligforening betyder dette, at hele ejendommen ændres til en ejerforening – dog vil den eksisterende andelsboligforening ”leve videre”, idet andelsboligforeningen blot kommer til at udgøre én af ejerlejlighederne i den nye forening. Da den gamle andelsboligforening i den nye ejerforening udgør en meget stor del af ejendommen, vil andelsboligforeningen efterfølgende udgøre et flertal ved generalforsamlingen.

En ejendomsudvikler, f.eks., Tagbolig.nu, kan tilbyde at levere oplæg til nye vedtægter, som efterfølgende tilpasses i samarbejde med foreningens juridiske rådgiver.

Indhentning af tilbud og evt. byggeteknisk rådgiver

Hvis foreningen ønsker at indhente flere tilbud for at sikre den bedste pris, er det vigtigt, at tilbuddene er sammenlignelige. Foreningen må gøre det klart hvilket arbejde, der ønskes udført på ejendommen herunder evt. krav til materialer. Tagbolig.nu anbefaler, at foreningen indgår et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, både i den indledende proces i forbindelse med indhentning af tilbud og i forløbet med byggeriets udførelse. Den ekstra udgift til en byggeteknisk rådgiver kan dels lette bestyrelsens arbejde og dels sikre, at foreningen opnår de bedste løsninger.

Gennemførelse af byggeriet

Når overdragelsesaftalen mellem foreningen og ejendomsudvikler er på plads og stemt igennem på generalforsamlingen, skal der indhentes en byggetilladelse. Varigheden af dette afhænger af de enkelte kommuners sagsbehandlingstid og tager typisk 3-9 måneder.

Når byggetilladelsen foreligger, kan det egentlige projektmateriale udarbejdes. Der går herefter ca. 6 måneder til det egentlige byggeri med renovering og indretning af nye tagboliger kan opstartes.

Varigheden af byggearbejdet er afhængigt af antallet af nye tagboliger. Tagbolig.nu er i gang flere steder i København og som eksempel kan nævnes at der er afsat 12 måneder til et projekt, hvor vi indretter 5 boliger og afslutningsvis istandsætter 5 hovedtrapper og 5 køkkentrapper samt renoverer facaden.

En proces der kan betale sig

Et frasalg af loftet og indretning af tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Det er en tidskrævende proces for bestyrelsen, men alternativet er, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis det gamle tørreloft forbliver, og der skal udføres en renovering af ejendommen med traditionel finansiering.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Rune Hyldig Bjørke, Tagbolig.nu

Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet

---

Oppe under tagene i etageejendommene landet over samler der sig ikke kun skidt, støv og beboernes hengemte habengut. Tænker man sig om, er der muligheder for at udvikle ejendommen og skabe økonomisk råderum til øvrige renoveringer.

---

Foto: Velux

For over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet. Han var en visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende.

Boligforening fik lys idé

I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt. Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet.

For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne ”penthouse”-lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen.

Foto: Velux

Få mere luft under taget

Er tagetagen allerede inddraget til lejligheder, men står overfor at skulle udskifte eksisterende ovenlysvinduer, er det værd at undersøge muligheden for, om lys og luft kan få bedre kår til glæde for både nuværende og kommende beboere. Der er nemlig nye spændende rumudvidende alternativer til det klassiske ovenlysvindue.

De innovative rumudvidelser er designet med henblik på at skabe mere plads og bedre adgang til livgivende dagslys og frisk luft. Ateliervinduer fra VELUX er et alternativ til den klassiske kvist, hvor fire eller seks ovenlysvinduer skaber op til to nye kvadratmeter i boligen*.

En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor.

*Et boligareal udregnes i m2, hvor der er min. 1,5 meter til loftet. En atelierløsning skaber rum i højden og derved øges boligens størrelse - både på papiret og i dagligdagen.

Hold ovenlysvinduerne i god form ved regelmæssig service

Blandt andet VELUX Danmark har udført service på tusindvis af ovenlysvinduer og derigennem har man opbygget erfaring i hvad boligforeninger efterspørger i forbindelse med vedligehold af ovenlysvinduer.

På trods af at ovenlysvinduer er bygget af solide materialer kan almindeligt slid og det hårde danske vejr imidlertid godt sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Det kan være vigtigt med et regelmæssigt eftersyn udført af leverandøren eller anden rådgiver, som kan kontrollere for skader, optimere funktionaliteten og dermed forlænge vinduets levetid.

Er foreningens ovenlysvinduer mere end fem år gamle, vil et servicetjek allerede nu kunne gøre en forskel. Eftersynet opfanger alle de små fejl og skader, før de bliver store, og sikrer et fælles højt brugsniveau på alle vinduer. Dette kan kombineres med at få en generel status på vinduerne i forhold til alder og tagets øvrige stand. Det gode råd er, at løbende vedligehold resulterer i færre servicebesøg og småreparationer og bliver derved en yderligere besparelse.

Foto: Velux

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er skrevet af Artur Slupinski, Velux A/S