tørreloft

Sælg tørreloftet og styrk foreningens økonomi

Min Boligforening arrangerer VidenSeminar d. 14 maj om Tag, tagbolig og tagterrasser


Udgiften til renovering af ejendommen kan blive en indtægt frem for en udgift.


I ældre etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring. Lofterne er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede. Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget – der ofte er utæt.

I takt med installering af tørretumblere eller etablering af altaner, bliver behovet for et tørreloft mindre. Tilsvarende kan funktionen til pulterrum oftest ske andet sted i ejendommen f.eks. i kælderen. Indretning af de gamle tørrelofter til tagboliger er bæredygtig og økonomisk fornuftigt, da det optimerer driften af ejendommen. Derudover er der hårdt brug for boliger i de større byer i Danmark, så de gamle lofter kan vise sig at være guld værd for foreningerne.

Frasalg af tørreloftet sker oftest når en forening står overfor en større renoveringsudgift - typisk udskiftning af taget. Hvor det tidligere var muligt at give tørreloftet i bytte for et nyt tag, har udviklingen af boligmarkedet især i de større byer gjort, at værdien af tørreloftet foruden et nyt tag også kan finansiere andre renoveringsopgaver - f.eks. trappeopgange eller facader.

Ved at sælge hele loftet til en ejendomsudvikler står foreningen ikke med risikoen for projektets gennemførelse, da dette er overdraget til udvikleren. Når hele loftet sælges, sker dette til markedspris, hvilket også er i foreningens interesse. Både andels- og ejerboligforeninger kan sælge det gamle tørreloft til en ejendomsudvikler, der herefter kan indrette loftet til nye tagboliger.

tagbolig 1.jpg


Mærkbar effekt på varmeregning og fællesudgifter

Når der indrettes nye boliger på loftet, øges antallet af beboere, og de nye beboere i tagboligerne bidrager positivt til den fælles drift af ejendommen. Der bliver således flere til at afholde udgifterne ved fremtidig renovering af ejendommen og en stigning af den enkelte beboers fællesudgifter kan undgås.

Ved indretning af tagboliger reduceres ejendommens samlede varmeforbrug, da nye tagboliger skal isoleres efter gældende regler for nybyggede boliger. En reducering af ejendommens samlede varmeforbrug kommer alle i foreningen til gode - også dem i stueetagen.


Processen fra idé til beslutning

Førend at loftrummets potentiale kan realiseres, er der flere processer, som foreningen skal igennem. Hvis loftsrummet skal omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørreloftet kræver som regel 2/3 stemmeflertal fra den samlede forening og dette kræver at foreningen kan samles om beslutningen ved generalforsamlingen. Herefter er der en række forhold, som foreningen skal tage stilling til og være opmærksom på.


Foreningsforhold

Der skal udarbejdes nye vedtægter og fordelingstal, når antallet af boliger øges i ejendommen. Nye tagboliger i en eksisterende forening vil oftest blive udført som ejerboliger. I en andelsboligforening betyder dette, at hele ejendommen ændres til en ejerforening – dog vil den eksisterende andelsboligforening ”leve videre”, idet andelsboligforeningen blot kommer til at udgøre én af ejerlejlighederne i den nye forening. Da den gamle andelsboligforening i den nye ejerforening udgør en meget stor del af ejendommen, vil andelsboligforeningen efterfølgende udgøre et flertal ved generalforsamlingen.

En ejendomsudvikler, f.eks., Tagbolig.nu, kan tilbyde at levere oplæg til nye vedtægter, som efterfølgende tilpasses i samarbejde med foreningens juridiske rådgiver.

tagbolig 2.jpg


Indhentning af tilbud og evt. byggeteknisk rådgiver

Hvis foreningen ønsker at indhente flere tilbud for at sikre den bedste pris, er det vigtigt, at tilbuddene er sammenlignelige. Foreningen må gøre det klart hvilket arbejde, der ønskes udført på ejendommen herunder evt. krav til materialer. Tagbolig.nu anbefaler, at foreningen indgår et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, både i den indledende proces i forbindelse med indhentning af tilbud og i forløbet med byggeriets udførelse. Den ekstra udgift til en byggeteknisk rådgiver kan dels lette bestyrelsens arbejde og dels sikre, at foreningen opnår de bedste løsninger.


Gennemførelse af byggeriet

Når overdragelsesaftalen mellem foreningen og ejendomsudvikler er på plads og stemt igennem på generalforsamlingen, skal der indhentes en byggetilladelse. Varigheden af dette afhænger af de enkelte kommuners sagsbehandlingstid og tager typisk 3-9 måneder.

Når byggetilladelsen foreligger, kan det egentlige projektmateriale udarbejdes. Der går herefter ca. 6 måneder til det egentlige byggeri med renovering og indretning af nye tagboliger kan opstartes.

Varigheden af byggearbejdet er afhængigt af antallet af nye tagboliger. Tagbolig.nu er i gang flere steder i København og som eksempel kan nævnes at der er afsat 12 måneder til et projekt, hvor vi indretter 5 boliger og afslutningsvis istandsætter 5 hovedtrapper og 5 køkkentrapper samt renoverer facaden.


En proces der kan betale sig

Et frasalg af loftet og indretning af tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Det er en tidskrævende proces for bestyrelsen, men alternativet er, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis det gamle tørreloft forbliver, og der skal udføres en renovering af ejendommen med traditionel finansiering.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Rune Hyldig Bjørke, Tagbolig.nu

Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet


Oppe under tagene i etageejendommene landet over samler der sig ikke kun skidt, støv og beboernes hengemte habengut. Tænker man sig om, er der muligheder for at udvikle ejendommen og skabe økonomisk råderum til øvrige renoveringer.


Foto: Velux

Foto: Velux

For over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet. Han var en visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende.

Boligforening fik lys idé

I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt. Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet.

For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne ”penthouse”-lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen.

Foto: Velux

Foto: Velux

Få mere luft under taget

Er tagetagen allerede inddraget til lejligheder, men står overfor at skulle udskifte eksisterende ovenlysvinduer, er det værd at undersøge muligheden for, om lys og luft kan få bedre kår til glæde for både nuværende og kommende beboere. Der er nemlig nye spændende rumudvidende alternativer til det klassiske ovenlysvindue.

De innovative rumudvidelser er designet med henblik på at skabe mere plads og bedre adgang til livgivende dagslys og frisk luft. Ateliervinduer fra VELUX er et alternativ til den klassiske kvist, hvor fire eller seks ovenlysvinduer skaber op til to nye kvadratmeter i boligen*.

En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor.

*Et boligareal udregnes i m2, hvor der er min. 1,5 meter til loftet. En atelierløsning skaber rum i højden og derved øges boligens størrelse - både på papiret og i dagligdagen.

Hold ovenlysvinduerne i god form ved regelmæssig service

Blandt andet VELUX Danmark har udført service på tusindvis af ovenlysvinduer og derigennem har man opbygget erfaring i hvad boligforeninger efterspørger i forbindelse med vedligehold af ovenlysvinduer.

På trods af at ovenlysvinduer er bygget af solide materialer kan almindeligt slid og det hårde danske vejr imidlertid godt sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Det kan være vigtigt med et regelmæssigt eftersyn udført af leverandøren eller anden rådgiver, som kan kontrollere for skader, optimere funktionaliteten og dermed forlænge vinduets levetid.

Er foreningens ovenlysvinduer mere end fem år gamle, vil et servicetjek allerede nu kunne gøre en forskel. Eftersynet opfanger alle de små fejl og skader, før de bliver store, og sikrer et fælles højt brugsniveau på alle vinduer. Dette kan kombineres med at få en generel status på vinduerne i forhold til alder og tagets øvrige stand. Det gode råd er, at løbende vedligehold resulterer i færre servicebesøg og småreparationer og bliver derved en yderligere besparelse.

Foto: Velux

Foto: Velux

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Artur Slupinski, Velux A/S

Etablering af tagboliger i eksisterende pulterrum/tørrelofter


Mange foreninger har mulighed for at udnytte de eksisterende forhold, hvor der findes pulterrum og tørrelofter, til at etablere tagboliger. Det afholder vi et gratis seminar om d. 14 maj!


Hvordan kan dette lade sig gøre?

Der er flere muligheder for at kunne realisere et sådant projekt:

  • Salg af loftareal til et development firma.

  • Foreningen sørger selv for at realisere projektet.

  • Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/familier

  • Knopskydning/duplex

 

Foto: Falkon A/S

Foto: Falkon A/S

Salg af loftareal til et developmentfirma

Mange foreninger vælger denne metode, da der kan være mangel på både økonomisk kapacitet eller overskud til at gennemføre en større tagboligsag.

Foreninger bør hyre en bygherrerådgiver til at udarbejde udbudsmateriale, som sendes til flere development firmaer for at kunne opnå et fordelagtigt tilbud.

Konkurrenceparametre kan være en lav salgspris samt nogle modydelser, som for eksempel udskiftning af tagbeklædning.

Development firmaer, som kommer med et fordelagtigt tilbud, skal sørge for at opfylde de krav, som er beskrevet i udbudsmaterialet.

Det er vigtigt, at foreninger har en juridisk rådgiver til at gennemgå de forskellige juridiske dokumenter, som skal udarbejdes undervejs i projektet.

Bygherrerådgiveren fører det overordnede tilsyn, og der afholdes månedligt møder med bygherren, således at foreningerne kan følge byggesagen i byggeperioden.

Bygherrerådgiverens rolle er dels at sikre, at der kan opnås et fordelagtig tilbud på lige vilkår fra flere interessenter og dels at sikre kvaliteten af de arbejder, den vindende developer udfører på ejendommen.

 

Foreningen sørger selv for at realisere projektet

Foreninger selv kan være bygherrer. Foreninger som har gjort dette, er blevet assisteret af et advokatfirma og et rådgiverteam (arkitekter/ingeniører), hvor der er blevet udarbejdet et detaljeret projekt, som er blevet sendt til prissætning hos hovedentreprenører som erfaringsmæssigt har ekspertisen med denne type opgaver.

Ved etablering af nye tagboliger er der en række krav som skal opfyldes, jævnfør gældende byggelovgivning. Det gælder bl.a. lyd i forhold til underliggende lejemål, varmeisolering, brandmæssige forhold etc.

Rådgiverteamet varetager myndighedsbehandling, styring og tilsyn under byggeperioden frem  til aflevering.


Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/familier

En tredje mulighed er, at foreninger kan sælge noget af loftet til en enkeltperson/familie. Dette kan indarbejdes i forbindelse med for eksempel tagudskiftning, hvor foreninger ikke har overskud til et større projekt, men sælges lidt ad gangen ved f.eks. at indbygge nogle større ovenlysvinduer til kommende nye tagboliger.

Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig.

Den byggerådgiver, som er tilknyttet tagprojektet, bør også ansøge den pågældende kommune om opsætning af større ovenlysvinduer.

Foto: Falkon A/S

Foto: Falkon A/S


Knopskydning/duplex

En anden mulighed er at udvide den nuværende bolig, hvis den befinder sig under et pulterrumsloft. Det kræver en forhandling med foreningen om mulighed for at købe loftetagen.

Udvidelse kan ske ved opsættelse af en intern trappe op til det inddragede areal på loftet.

Indledningsvis skal det undersøges, ved hjælp fra en rådgiver, om bygning/tagrum er velegnet til en udvidelse.

Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig.
 

Hvilke myndighedskrav stilles der til nye tagboliger

Mange myndighedskrav stilles i forbindelse med etablering af tagboliger/knopskydninger:

  • Lokalplaner for området

  • Bebyggelsesprocent

  • Bygningsreglementet, herunder krav til lyd, isolering og brandmæssige forhold.

  • Yderligere skal husets bærende konstruktioner eftervises, for at kunne bære en ændret anvendelse af loftarealer.

 

For at overskue ovennævnte krav kan en gnidningsfri gennemførelse frembringes ved:

  • Kontakt til en erfaren byggerådgiver

  • Aftale med myndighederne f.eks. ved et dialogmøde

  • Forhåndsgodkendelse inden forslaget fremlægges på en generalforsamling

  • Få redegjort alle detaljer ved projektering (bygherre- og myndighedskrav)

  • Vær opmærksom på den lange myndighedsbehandlingstid

  • Inddragelse af  en kompetent hovedentreprenør

  • Samarbejde mellem de involverede parter i byggesagen

 

 

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Philippe Gary, Falkon A/S