Tagboliger - gevinst eller risiko

---

Hvis noget lyder for godt til at være sandt, så er det det nok også.

---

Mange boligforeninger bliver for tiden kontaktet af ejendomsudviklere, entreprenører og andre med tilbud om at de gerne vil købe ejendommens tagetage, for så at etablere ejerlejligheder på tagetagen. I mange tilfælde kan det være en rigtig god ide (forretning) at gøre det. Der er penge at tjene. Spørgsmålet er bare, hvem skal tjene pengene og hvem skal tage risikoen – der er jo altid en risiko ved så stort et projekt.

Hvordan er økonomien?

Med lidt enkel hovedregning kan man få en idé om økonomien bag etablering af tagboliger. Hvis der kan laves 500 m2 bolig på tagetagen, og disse kan sælges som ejerlejligheder for 50.000 kr. pr. m2, betyder det, at projektet vil generere indtægter på 25.000.000 kr. Derfra skal man naturligvis trække omkostningerne til etablering af de nye tagboliger og det nye tag. Hvis vi forudsætter, at det kan gøres for 30.000 kr. pr. m2, så vil projektet koste 15.000.000 kr. Projektet giver med andre ord et overskud på 10.000.000 kr. Foreningen skal naturligvis også have betaling for tagetagen. Ofte tilbyder ejendomsudvikleren at udføre en række vedligeholdelsesopgaver på ejendommen, som betaling for tagetagen. Om det kan betale sig, eller om foreningen hellere skal tage et kontant beløb for tagetagen, bør overvejes grundigt.

Hvad trænger til vedligeholdelse på ejendommen?

Inden bestyrelsen begynder, at overveje hvilke vedligeholdelsesopgaver der skal laves sammen med en etablering af tagboliger, bør der udarbejdes en vedligeholdelsesplan for ejendommen. I vedligeholdelsesplanen kan bestyrelsen enkelt se, hvilke vedligeholdelsesopgaver der skal forventes indenfor de kommende år. Det giver overblik og god mulighed for fornuftig prioritering af opgaverne. Det vil jo være ærgerligt, at bruge penge på nye vinduer, hvis faldstammerne i højere grad trænger til udskiftning. Vedligeholdelsesplanen viser også, om ejendommens tag alligevel skal udskiftes indenfor en overskuelig årrække. Hvis taget snart skal skiftes, vil det jo være oplagt at overveje etablering af tagboliger. Det er også værd at bemærke at tagboliger er med til at forbedre varmeøkonomien for hele boligforeningen i forhold til at loftrummet står ubenyttet hen.

Tagboliger

Tagboliger kan være en god forretning. Spørgsmålet er bare, hvem skal tjene pengene og hvem skal tage risikoen

Hvad er de juridiske aspekter?

Hvis du bor i en andelsboligforening skal du være særligt opmærksom på juraen. I forbindelse med etablering af tagboliger i andelsboligforeninger vil der blive stiftet en ejerforening for taglejlighederne. Andelsboligforeningen er så medlem af ejerforeningen. Det har givet en række problemer for andelsboligforeningerne, da beslutningskompetencen ofte flyttes fra andelsboligforeningens generalforsamling til ejerforeningens.

Konferér med jeres administrator eller en ejendomsadvokat, inden den juridiske konstruktion besluttes, så I undgår juridiske problemer i årene efter at tagboligerne er etableret. Det kan også være en god ide for andelsboligforeninger, at lave nye egne andelslejligheder på tagetagen i stedet for ejerlejligheder. Jeres administrator kan hjælpe med at lave beregninger, som viser foreningens økonomi over en årrække, hvis der etableres andelsboliger sammenlignet med, hvis der etableres ejerlejligheder. Ofte kan det over en årrække bedst betale sig at etablere andelsboliger, da de nye andelslejligheder jo hver måned bidrager med en boligafgift.

Involvér en teknisk rådgiver

Der er normalt altid tale om et ret stort projekt for foreningen. Måske har bestyrelsen aldrig tidligere haft ansvaret for så stort et projekt. Det vil derfor altid være en god ide, at lade foreningens tekniske rådgiver (en arkitekt, bygningskonstruktør eller rådg. ingeniør) gennemgå ejendommen og høre hans holdning til et tagboligprojekt. Måske kan han oven i købet hjælpe med at gennemføre det. Under alle omstændigheder er det en god ide, at have nogle rådgivere, som foreningen har tillid til, til at kigge på projektet.

Hvordan kommer vi i gang?

Hvis din ejendom har et tag, som snart skal udskiftes eller hvis I har tørrelofter, som ikke anvendes fuldt ud længere på tagetagen, så kan det være en rigtig god ide, at overveje tagboliger.

Men det kan være et uoverskueligt stort projekt for bestyrelsen selv at sidde med. En god start på overvejelserne om tagboliger, er derfor altid at kontakte jeres administrator samt en teknisk rådgiver. Administrator kan fortælle jer om, hvordan man formulerer et forslag til en generalforsamling, så I kan komme i gang med forundersøgelser og senere at udarbejde det endelige forslag, som skal behandles på jeres efterfølgende generalforsamling. Den tekniske rådgiver kan bistå på det mere byggetekniske område, projektøkonomi og vurdere projektet efter en gennemgang af ejendommen.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Carsten Volden, SJELDANI Boligadministration

Tørrelofterne bliver vekslet til et nyt tag – og meget mere

---

Ejerforeningen Silkeborg på Østerbro har solgt tørrelofterne til en ejendomsudvikler, som bygger taglejligheder. Beboerne får nyt tag, pulterrum i kælderen, renovering af kælderen og et beløb, som bliver brugt på yderligere forbedringer af ejendommene.

---

Den oprindelige tagkonstruktion er fjernet og nye tagspær er sat op.

Ejerforeningen Silkeborg, som har 110 lejligheder fordelt i to ejendomme i Silkeborggade, har solgt sine tørrelofter til ejendomsudvikleren Rios Tagbolig, som etablerer og sælger 15 taglejligheder. Som betaling får ejerforeningen et nyt tag, pulterrum i kælderen som erstatning for pulterrummene på loftet, renovering af kælderen med maling, belysning og ventilation samt et beløb til yderligere renovering af ejendommene. Som en del af aftalen går det beløb tilbage til Rios Tagbolig, som samtidig står for renovering af facaden og udskiftning af vinduer, faldstammer og stigestrenge til brugsvand. Dertil betaler ejerforeningen yderligere et beløb.

»Hvis man ser på det samlede projekt med nyt tag, pulterrum, renovering og udskiftning, betaler ejendomsudvikleren cirka halvdelen, mens vi betaler den anden halvdel,« siger Simon Lyngsø, som er medlem af bestyrelsen i Ejerforeningen Silkeborg.

Bekymring for støj

Han lægger ikke skjul på, at det har været en lang rejse at nå dertil. Selvom taget i mange år har trængt til at blive skiftet, har nogle beboere argumenteret for, at man bare skulle fortsætte med at reparere taget.

»Det kræver en mentalitetsændring at gå fra at betale til reparationer til at sælge tørrelofterne og – i vores tilfælde – at medfinansiere en omfattende renovering af ejendommene. Desuden har nogle beboere været bekymret for, hvor meget de kan høre overboerne i taglejlighederne. Men på grund af de nutidige krav til lydisolering i etageadskillelsen vil de sandsynligvis høre mindre, end da ejendommens beboere benyttede tørrelofterne,« siger Simon Lyngsø og forsætter:

»Ultimativt blev der flertal for at sælge tørrelofterne for at finansiere et nyt tag, da ejerforeningens forsikringsselskab opsagde forsikringen og hævede selvrisikoen betragteligt på grund af det gamle tag.«

Det rå loftsrum ryddet inden projektstart.

Køkkenet efter loftsrummet er blevet til en færdigrenoveret taglejlighed.

Advokat sørgede for garantier

Beboernes allerstørste bekymring var at komme til at stå med et halvfærdigt projekt, hvis boligmarkedet vendte som efter finanskrisen, og ejendomsudvikleren gik konkurs. Derfor koblede bestyrelsen som det første en advokat på projektet, som gik grundigt til værks og sørgede for, at der blev stillet alle de nødvendige økonomiske garantier. Derudover blev Peter Jahn & Partners koblet på projektet som byggerådgiver efter anbefaling fra Empex, som leverer ejendomsservice, og som ejerforeningen har haft et mangeårigt samarbejde med.

Byggerådgiveren hjalp med at lave projektbeskrivelsen og indhente tilbud fra tre forskellige ejendomsudviklere. Valget faldt på den ejendomsudvikler, som bestyrelsen havde størst tillid til med hensyn til selskabets økonomiske soliditet, ligesom den visuelle præsentation af de nye taglejligheder også betød noget: Lejlighedernes høje kvalitet blev taget som et udtryk for, hvor grundig renoveringen af ejendommene ville blive.

Økonomisk fornuft

Nu er taglejlighederne i den første ejendom færdige, og stilladset bliver flyttet til den næste ejendom, så etape to af i alt fire etaper kan begynde.

»Selvfølgelig er det trættende at bo i en byggeplads, men nu bliver alt gjort på én gang, så vi slipper for det i fremtiden,« siger Simon Lyngsø, som er ekstra tålmodig pga. den økonomiske fornuft i projektet.

»Det giver på alle måder super god mening at sælge tørrelofterne. Ikke alene kan min hustru og jeg nøjes med at betale halvdelen, i forhold til hvad vi ellers skulle have betalt til et nyt tag og den omfattende renovering af ejendommen. Med de nye beboere i taglejlighederne bliver vi også flere til at deles om fællesudgifterne fremadrettet,« understreger Simon Lyngsø.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Simon Lyngsø, Bestyrelsesmedlem i Ejerforeningen Silkeborg

At udnytte ejendommen fuldt ud er bæredygtigt

---

De fleste Københavnske etageejendomme er bygget i en periode, hvor en tagkonstruktion ikke var tæt nok til at etablere en bolig direkte under. Det har skabt en masse nye muligheder i nyere tid for renovering og indretning af nye brugsområder.

---

At udnytte ejendommen fuldt ud er bæredygtigt

Ved at opsætte en altan f.eks. med glasinddækning eller ved at udnytte tagrummet til bolig, energioptimerer man ejendommen. Man får en forbedret klimaskærm, og alle beboere får udbytte af et lavere forbrug til opvarmning. Etablerer man en tagterrasse eller en tagaltan i tilknytning til boligen, gør man det samtidig muligt at arbejde med en begrønning af taget.

På flade tage kan der f.eks. bygges tagterrasser eller grønne tage. Det vil gøre boligforeningen mere attraktiv, når der inden for matriklen er adgang til udendørsarealer med ro og sol. Derudover skaber den begrønnede tagterrasse en sundere by, da luften renses bedre og er samtidig en energioptimering ved den rette opbygning. Etablering af altaner og udnyttelse af tagrummet er en del af den bæredygtige renovering og modernisering af den eksisterende bygningsmasse, som vi står overfor. En renovering og modernisering der skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur.

Kan tagrummet bruges til andet end tagboliger

Tagboliger er ikke nødvendigvis det eneste rigtige at bruge tagrummet til. Tagrummet kan også bruges til at opnå et forbedret foreningsliv ved at tænke andre anvendelser ind. Der kan f.eks. indrettes et fællesrum for boligforeningen med adgang til tagterrasse. På de flade tage kan der også etableres boliger, erhverv, institutioner mm. Ofte giver det flade tag et afsæt til arkitektonisk dristige projekter. På Vesterbro i København er der indrettet en vuggestue på øverste etage i en bygning med fladt tag. Børnenes legeplads og friluftsarealer er indrettet på taget af bygningen, hvor er selvfølgelig også et arbejdet med en begrønning.

Gør byen smukkere med Urban Gardening

Etablering af tagterrasser og tagaltaner samt begrønning af disse ligger i tråd med filosofien bag urban gardening. Ved at dyrke blomster, frugt og grønt mellem husene, i byhaver, i baggården og på tagterrasser og altaner kan byboere få både smukkere byer og samtidig løse nogle af de problemer med forurening og klimaforandringer, som den moderne livsstil og fødevareproduktion har skabt. Studier har endda påvist en direkte forbindelse mellem mere begrønning og reduceret brug af antidepressiva, en større følelse af tryghed og sågar mindre hærværk og kriminalitet.

Kan boligforeningen få lov til at etablere tagboliger?

Der er stor politisk vilje, men politiske ambitioner og forvaltningernes grundlag/muligheder for at kunne føre ambitionerne ud i livet går ikke altid hånd i hånd. Det har Københavns Kommune indset, og der forventes en offentliggørelse af nye retningslinjerne for etablering af tagboliger i den eksisterende bygningsmasse i 1. kvartal 2019.

Når man vil bygge tagboliger i eksisterende etageejendomme, vil byggeretten i langt de fleste tilfælde blive overskredet, fordi der for etageejendomme ofte er en høj bebyggelsesprocent i forvejen. Hvis byggeretten overskrides, skal forvaltningen ifølge byggeloven foretage en helhedsvurdering af det ansøgte, for at der kan gives byggetilladelse. De nye retningslinjer for tagboliger vil primært berøre fire emner af stor betydning for en helhedsvurdering af tagboligprojekter og for bygningers ydre fremtræden ved etablering af tagboliger, som er lysforhold, friareal, parkering og arkitektoniske hensyn. Alle fire emner kan være begrænsende for muligheden for at bygge flere tagboliger.

Krav om forbedrede adgangsveje

Rumhøjde og volumen i loftetagen er afgørende for indretningsmulighederne f.eks. i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager. Rumligheden i tagboliger underbygges ofte af ovenlysplaceringer, ateliervinduer og kviste. En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over gårdrummet og byens tage. Udnyttelse af tagrummet til boligformål indebærer næsten altid, at der sker ændringer i forhold til installationer, konstruktioner, indretning og adgangsforhold. Det er en god idé på forhånd at overveje især adgangsforhold og indretning. Hvis der indrettes selvstændige boliger, vil det ofte være nødvendigt at forlænge hovedtrappe og/eller bagtrappe. Ligger boligerne på 2. sal eller derover, vil indretning af selvstændige tagboliger i mange kommuner blive suppleret med krav om etablering af elevatorer.

Hvad er første skridt, når man ønsker at etablere altan, tagboliger eller tagterrasse?

Det første boligforeningen skal gøre er at finde en teknisk rådgiver f.eks. i form af en arkitekt, der har erfaring med projekteringen af tagboliger, og er bekendt med den krævende disciplin det er, at få et vellykket projektforløb igennem med alle involverede parter.

Ét af kriterierne i helhedsvurderingen som kommunen vil forholde sig til ved indsendelse af et byggeandragende, vil være de ”arkitektoniske hensyn”. Arkitektonisk hensyn kan være svært at definere, og det er den enkelte bygning og beliggenheden, som i hvert enkelt tilfælde bør være grundlaget for arkitektoniske overvejelser. I nogle tilfælde kan en fuldstændig tilpasning til den eksisterende ejendom og dens omgivelser være den rigtige løsning, mens det i andre situationer vil være rigtigt at arbejde med kontraster i såvel materialer som udformning.

Afrunding

I mange boligforeninger er der stor sandsynlighed for, at der ligger et stort potentiale for etablering af tagboliger gemt på ejendommens uudnyttede tagetage.

Udnyttelse af tagetagen kan nemlig, f.eks. i forbindelse med en forestående tagudskiftning, vise sig at være meget attraktiv økonomisk med mulighed for at forbedre ejendommen, f.eks. ved at energieffektivisere og isolere taget og/eller ved at benytte et evt. økonomisk overskud til renovering af den underliggende ejendom. At udnytte ejendommen ved opsætning af altaner, etablering af tagboliger eller tagterrasse er godt for både ejendommens bæredygtighed og brugsværdi.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening #7

Skrevet af Ole Brockdorff, Trio Arkitekter

Sælg tørreloftet og styrk foreningens økonomi

---

Udgiften til renovering af ejendommen kan blive en indtægt frem for en udgift.

---

I ældre etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring. Lofterne er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede. Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget – der ofte er utæt.

I takt med installering af tørretumblere eller etablering af altaner, bliver behovet for et tørreloft mindre. Tilsvarende kan funktionen til pulterrum oftest ske andet sted i ejendommen f.eks. i kælderen. Indretning af de gamle tørrelofter til tagboliger er bæredygtig og økonomisk fornuftigt, da det optimerer driften af ejendommen. Derudover er der hårdt brug for boliger i de større byer i Danmark, så de gamle lofter kan vise sig at være guld værd for foreningerne.

Frasalg af tørreloftet sker oftest når en forening står overfor en større renoveringsudgift - typisk udskiftning af taget. Hvor det tidligere var muligt at give tørreloftet i bytte for et nyt tag, har udviklingen af boligmarkedet især i de større byer gjort, at værdien af tørreloftet foruden et nyt tag også kan finansiere andre renoveringsopgaver - f.eks. trappeopgange eller facader.

Ved at sælge hele loftet til en ejendomsudvikler står foreningen ikke med risikoen for projektets gennemførelse, da dette er overdraget til udvikleren. Når hele loftet sælges, sker dette til markedspris, hvilket også er i foreningens interesse. Både andels- og ejerboligforeninger kan sælge det gamle tørreloft til en ejendomsudvikler, der herefter kan indrette loftet til nye tagboliger.

Mærkbar effekt på varmeregning og fællesudgifter

Når der indrettes nye boliger på loftet, øges antallet af beboere, og de nye beboere i tagboligerne bidrager positivt til den fælles drift af ejendommen. Der bliver således flere til at afholde udgifterne ved fremtidig renovering af ejendommen og en stigning af den enkelte beboers fællesudgifter kan undgås.

Ved indretning af tagboliger reduceres ejendommens samlede varmeforbrug, da nye tagboliger skal isoleres efter gældende regler for nybyggede boliger. En reducering af ejendommens samlede varmeforbrug kommer alle i foreningen til gode - også dem i stueetagen.

Processen fra idé til beslutning

Førend at loftrummets potentiale kan realiseres, er der flere processer, som foreningen skal igennem. Hvis loftsrummet skal omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørreloftet kræver som regel 2/3 stemmeflertal fra den samlede forening og dette kræver at foreningen kan samles om beslutningen ved generalforsamlingen. Herefter er der en række forhold, som foreningen skal tage stilling til og være opmærksom på.

Foreningsforhold

Der skal udarbejdes nye vedtægter og fordelingstal, når antallet af boliger øges i ejendommen. Nye tagboliger i en eksisterende forening vil oftest blive udført som ejerboliger. I en andelsboligforening betyder dette, at hele ejendommen ændres til en ejerforening – dog vil den eksisterende andelsboligforening ”leve videre”, idet andelsboligforeningen blot kommer til at udgøre én af ejerlejlighederne i den nye forening. Da den gamle andelsboligforening i den nye ejerforening udgør en meget stor del af ejendommen, vil andelsboligforeningen efterfølgende udgøre et flertal ved generalforsamlingen.

En ejendomsudvikler, f.eks., Tagbolig.nu, kan tilbyde at levere oplæg til nye vedtægter, som efterfølgende tilpasses i samarbejde med foreningens juridiske rådgiver.

Indhentning af tilbud og evt. byggeteknisk rådgiver

Hvis foreningen ønsker at indhente flere tilbud for at sikre den bedste pris, er det vigtigt, at tilbuddene er sammenlignelige. Foreningen må gøre det klart hvilket arbejde, der ønskes udført på ejendommen herunder evt. krav til materialer. Tagbolig.nu anbefaler, at foreningen indgår et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, både i den indledende proces i forbindelse med indhentning af tilbud og i forløbet med byggeriets udførelse. Den ekstra udgift til en byggeteknisk rådgiver kan dels lette bestyrelsens arbejde og dels sikre, at foreningen opnår de bedste løsninger.

Gennemførelse af byggeriet

Når overdragelsesaftalen mellem foreningen og ejendomsudvikler er på plads og stemt igennem på generalforsamlingen, skal der indhentes en byggetilladelse. Varigheden af dette afhænger af de enkelte kommuners sagsbehandlingstid og tager typisk 3-9 måneder.

Når byggetilladelsen foreligger, kan det egentlige projektmateriale udarbejdes. Der går herefter ca. 6 måneder til det egentlige byggeri med renovering og indretning af nye tagboliger kan opstartes.

Varigheden af byggearbejdet er afhængigt af antallet af nye tagboliger. Tagbolig.nu er i gang flere steder i København og som eksempel kan nævnes at der er afsat 12 måneder til et projekt, hvor vi indretter 5 boliger og afslutningsvis istandsætter 5 hovedtrapper og 5 køkkentrapper samt renoverer facaden.

En proces der kan betale sig

Et frasalg af loftet og indretning af tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Det er en tidskrævende proces for bestyrelsen, men alternativet er, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis det gamle tørreloft forbliver, og der skal udføres en renovering af ejendommen med traditionel finansiering.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Rune Hyldig Bjørke, Tagbolig.nu

Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet

---

Oppe under tagene i etageejendommene landet over samler der sig ikke kun skidt, støv og beboernes hengemte habengut. Tænker man sig om, er der muligheder for at udvikle ejendommen og skabe økonomisk råderum til øvrige renoveringer.

---

Foto: Velux

For over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet. Han var en visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende.

Boligforening fik lys idé

I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt. Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet.

For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne ”penthouse”-lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen.

Foto: Velux

Få mere luft under taget

Er tagetagen allerede inddraget til lejligheder, men står overfor at skulle udskifte eksisterende ovenlysvinduer, er det værd at undersøge muligheden for, om lys og luft kan få bedre kår til glæde for både nuværende og kommende beboere. Der er nemlig nye spændende rumudvidende alternativer til det klassiske ovenlysvindue.

De innovative rumudvidelser er designet med henblik på at skabe mere plads og bedre adgang til livgivende dagslys og frisk luft. Ateliervinduer fra VELUX er et alternativ til den klassiske kvist, hvor fire eller seks ovenlysvinduer skaber op til to nye kvadratmeter i boligen*.

En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor.

*Et boligareal udregnes i m2, hvor der er min. 1,5 meter til loftet. En atelierløsning skaber rum i højden og derved øges boligens størrelse - både på papiret og i dagligdagen.

Hold ovenlysvinduerne i god form ved regelmæssig service

Blandt andet VELUX Danmark har udført service på tusindvis af ovenlysvinduer og derigennem har man opbygget erfaring i hvad boligforeninger efterspørger i forbindelse med vedligehold af ovenlysvinduer.

På trods af at ovenlysvinduer er bygget af solide materialer kan almindeligt slid og det hårde danske vejr imidlertid godt sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Det kan være vigtigt med et regelmæssigt eftersyn udført af leverandøren eller anden rådgiver, som kan kontrollere for skader, optimere funktionaliteten og dermed forlænge vinduets levetid.

Er foreningens ovenlysvinduer mere end fem år gamle, vil et servicetjek allerede nu kunne gøre en forskel. Eftersynet opfanger alle de små fejl og skader, før de bliver store, og sikrer et fælles højt brugsniveau på alle vinduer. Dette kan kombineres med at få en generel status på vinduerne i forhold til alder og tagets øvrige stand. Det gode råd er, at løbende vedligehold resulterer i færre servicebesøg og småreparationer og bliver derved en yderligere besparelse.

Foto: Velux

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er skrevet af Artur Slupinski, Velux A/S

Etablering af tagboliger i eksisterende pulterrum/tørrelofter

---

Hvordan kan dette lade sig gøre?

Der er flere muligheder for at kunne realisere et sådant projekt:

• Salg af loftareal til et development firma.

• Foreningen sørger selv for at realisere projektet.

• Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/familier

• Knopskydning/duplex

Foto: Falkon A/S

Salg af loftareal til et developmentfirma

Mange foreninger vælger denne metode, da der kan være mangel på både økonomisk kapacitet eller overskud til at gennemføre en større tagboligsag.

Foreninger bør hyre en bygherrerådgiver til at udarbejde udbudsmateriale, som sendes til flere development firmaer for at kunne opnå et fordelagtigt tilbud.

Konkurrenceparametre kan være en lav salgspris samt nogle modydelser, som for eksempel udskiftning af tagbeklædning.

Development firmaer, som kommer med et fordelagtigt tilbud, skal sørge for at opfylde de krav, som er beskrevet i udbudsmaterialet.

Det er vigtigt, at foreninger har en juridisk rådgiver til at gennemgå de forskellige juridiske dokumenter, som skal udarbejdes undervejs i projektet.

Bygherrerådgiveren fører det overordnede tilsyn, og der afholdes månedligt møder med bygherren, således at foreningerne kan følge byggesagen i byggeperioden.

Bygherrerådgiverens rolle er dels at sikre, at der kan opnås et fordelagtig tilbud på lige vilkår fra flere interessenter og dels at sikre kvaliteten af de arbejder, den vindende developer udfører på ejendommen.

Foreningen sørger selv for at realisere projektet

Foreninger selv kan være bygherrer. Foreninger som har gjort dette, er blevet assisteret af et advokatfirma og et rådgiverteam (arkitekter/ingeniører), hvor der er blevet udarbejdet et detaljeret projekt, som er blevet sendt til prissætning hos hovedentreprenører som erfaringsmæssigt har ekspertisen med denne type opgaver.

Ved etablering af nye tagboliger er der en række krav som skal opfyldes, jævnfør gældende byggelovgivning. Det gælder bl.a. lyd i forhold til underliggende lejemål, varmeisolering, brandmæssige forhold etc.

Rådgiverteamet varetager myndighedsbehandling, styring og tilsyn under byggeperioden frem  til aflevering.

Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/familier

En tredje mulighed er, at foreninger kan sælge noget af loftet til en enkeltperson/familie. Dette kan indarbejdes i forbindelse med for eksempel tagudskiftning, hvor foreninger ikke har overskud til et større projekt, men sælges lidt ad gangen ved f.eks. at indbygge nogle større ovenlysvinduer til kommende nye tagboliger.

Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig.

Den byggerådgiver, som er tilknyttet tagprojektet, bør også ansøge den pågældende kommune om opsætning af større ovenlysvinduer.

Foto: Falkon A/S

Knopskydning/duplex

En anden mulighed er at udvide den nuværende bolig, hvis den befinder sig under et pulterrumsloft. Det kræver en forhandling med foreningen om mulighed for at købe loftetagen.

Udvidelse kan ske ved opsættelse af en intern trappe op til det inddragede areal på loftet.

Indledningsvis skal det undersøges, ved hjælp fra en rådgiver, om bygning/tagrum er velegnet til en udvidelse.

Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig.
 

Hvilke myndighedskrav stilles der til nye tagboliger

Mange myndighedskrav stilles i forbindelse med etablering af tagboliger/knopskydninger:

• Lokalplaner for området

• Bebyggelsesprocent

• Bygningsreglementet, herunder krav til lyd, isolering og brandmæssige forhold.

• Yderligere skal husets bærende konstruktioner eftervises, for at kunne bære en ændret anvendelse af loftarealer.

For at overskue ovennævnte krav kan en gnidningsfri gennemførelse frembringes ved:

• Kontakt til en erfaren byggerådgiver

• Aftale med myndighederne f.eks. ved et dialogmøde

• Forhåndsgodkendelse inden forslaget fremlægges på en generalforsamling

• Få redegjort alle detaljer ved projektering (bygherre- og myndighedskrav)

• Vær opmærksom på den lange myndighedsbehandlingstid

• Inddragelse af  en kompetent hovedentreprenør

• Samarbejde mellem de involverede parter i byggesagen

Artiklen er skrevet af Philippe Gary, Falkon A/S