rådgivende ingeniører

Start det rigtige sted med jeres vedligeholdelsesplan


Ikke alle boligforeninger står overfor samme forbedrings- eller vedligeholdelsesopgaver. For at kunne lægge en økonomisk realistisk vedligeholdelsesplan for jeres andels- eller ejerboligforening er det som oftest nødvendigt at starte med en samlet gennemgang af ejendommen, der samles i en byggeteknisk rapport.


En byggeteknisk rapport over ejendommen kan sammenlignes med en tilstandsrapport for lejlighed eller hus. Selvsagt er en gennemgang af en hel ejendom langt mere krævende og omfattende, der kræves besigtigelse fra specialister samt analyser af indsamlede prøver fra f.eks. træ- og murværk. Mange skader på en ejendom er ikke synlige, eller de er ikke kortlagt og beskrevet af bestyrelsen til en nærmere vurdering. For bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger ligger der derfor en fordel i en systematisk gennemgang og udredning af en erfaren teknisk rådgiver, som et oplæg til f.eks. en kommende generalforsamling.

Stillads-renovering.jpg

Som et øjebliksbillede af ejendommens aktuelle tilstand ligger den byggetekniske rapport forud for en vedligeholdelsesplan. Rapporten giver boligforeningerne en idé om, hvad der er væsentlig at tage vare på her og nu, samt hvad der kan varetages på et senere tidspunkt. Ofte er det ikke foranstående forbedrings- og vedligeholdelsesopgaver, der trækker en ejendomsværdi nedad, men i langt højere grad hvis der ikke er taget stilling til skaderne og foretaget en realistisk prioritering tids- og budgetmæssigt.


Overblik og tryghed

Den byggetekniske rapport udarbejdes af en rådgivende ingeniør eller anden teknisk rådgiver, der med bred indsigt i byggeteknik, analyser og rapportering er specialiseret i at gennemgå ejendommen. Samtidig kan den erfarne rådgiver sammenholde rapporten med andre ejendomme af lignende alder, hvilket giver et vigtigt benchmark for ejendommens tilstand i forhold til sammenlignelige ejendomme.

Rapporten vil typisk indeholde en beskrivelse af bygningens tilstand i form af synlige skader, væsentlige som mindre væsentlige, en bestemmelse af almindelig slitage, der kan udvikle sig til en skade, bygningstilstand, årsagsbestemmelser, udredningsopgaver samt en objektiv og faglig rådgivning i forhold til, hvordan skaderne skal bearbejdes. Er rapportens udgangspunkt en pludselig skade, kan det være vigtigt med en hurtig afklaring af, hvorvidt konstruktionerne kan bibeholdes og genanvendes, samt i hvilket omfang udbedring og afhjælpning er nødvendigt.

VS # 2-Morgan_Nilsson_01.jpg

Med en byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan kan bestyrelsen og generalforsamlingen indgå en dialog og planlægge, hvordan de på bedste måde driver deres ejendom, så den bevarer værdien

.

Morgan Nilsson, OBH-Gruppen A/S

Rettidigt vedligehold

Når den byggetekniske rapport er lavet, er det afgørende, at den omsættes til en tids- og budgetmæssig realistisk vedligeholdelsesplan. Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse, frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår.

Konsekvensen ved en manglende plan kan i sidste ende være, at værdien af ejendommen forringes i sådan grad, at det går ud over de enkelte ejere og andelshaveres økonomi.

I en salgssituation skaber en samlet byggeteknisk rapport og vedligeholdelsesplan gennemsigtighed i mellem køber og sælger. Begge parter kan træffe veloplyste beslutninger, og banker og realkreditinstitutter kan låne penge ud på et mere reelt grundlag, fordi der foreligger et overblik over foreningens samlede behov til drift og vedligehold. En række finansielle institutter kræver ligefrem, at der foreligger en vedligeholdelsesplan førend, de er villige til at yde lån til boligforeningen. Der er ingen, der vinder ved ikke at vedligeholde ejendommen. Er ejendommen ikke velvedligeholdt, så taber ejendommen værdi, og det betyder, at den enkelte ejer og andelshaver også har en mindre værdi i sin bolig.


Hvad er inkorporeret i en byggeteknisk rapport?

  • Udredning af bygningsskader.

  • Tilstandsvurdering af skadede områder såsom fugt, brand, sætning/fysisk skade.

  • Opsyn og måling af f.eks. fugt og dokumentationsmåling.

  • Kvalitetskontrol af udførelsesfasen.

  • Udarbejdelse af udbedringsforslag.

Langsigtet vedligeholdelsesplan

En langsigtet vedligeholdelsesplan på baggrund af en byggeteknisk rapport er derfor ikke blot nøglen til at holde ejendommen i optimal stand, men også en strategi til at sikre sig mod ubehagelige overraskelser og store ekstraregninger. En byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan skaber konkret værdi for ejendommen og for alle dens beboere både på kort og længere sigt.

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Morgan Nilsson og Bo Weidemann, OBH-Gruppen A/S

Etablering af tagboliger i eksisterende pulterrum/tørrelofter


Mange foreninger har mulighed for at udnytte de eksisterende forhold, hvor der findes pulterrum og tørrelofter, til at etablere tagboliger. Det afholder vi et gratis seminar om d. 14 maj!


Hvordan kan dette lade sig gøre?

Der er flere muligheder for at kunne realisere et sådant projekt:

  • Salg af loftareal til et development firma.

  • Foreningen sørger selv for at realisere projektet.

  • Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/familier

  • Knopskydning/duplex

 

Foto: Falkon A/S

Foto: Falkon A/S

Salg af loftareal til et developmentfirma

Mange foreninger vælger denne metode, da der kan være mangel på både økonomisk kapacitet eller overskud til at gennemføre en større tagboligsag.

Foreninger bør hyre en bygherrerådgiver til at udarbejde udbudsmateriale, som sendes til flere development firmaer for at kunne opnå et fordelagtigt tilbud.

Konkurrenceparametre kan være en lav salgspris samt nogle modydelser, som for eksempel udskiftning af tagbeklædning.

Development firmaer, som kommer med et fordelagtigt tilbud, skal sørge for at opfylde de krav, som er beskrevet i udbudsmaterialet.

Det er vigtigt, at foreninger har en juridisk rådgiver til at gennemgå de forskellige juridiske dokumenter, som skal udarbejdes undervejs i projektet.

Bygherrerådgiveren fører det overordnede tilsyn, og der afholdes månedligt møder med bygherren, således at foreningerne kan følge byggesagen i byggeperioden.

Bygherrerådgiverens rolle er dels at sikre, at der kan opnås et fordelagtig tilbud på lige vilkår fra flere interessenter og dels at sikre kvaliteten af de arbejder, den vindende developer udfører på ejendommen.

 

Foreningen sørger selv for at realisere projektet

Foreninger selv kan være bygherrer. Foreninger som har gjort dette, er blevet assisteret af et advokatfirma og et rådgiverteam (arkitekter/ingeniører), hvor der er blevet udarbejdet et detaljeret projekt, som er blevet sendt til prissætning hos hovedentreprenører som erfaringsmæssigt har ekspertisen med denne type opgaver.

Ved etablering af nye tagboliger er der en række krav som skal opfyldes, jævnfør gældende byggelovgivning. Det gælder bl.a. lyd i forhold til underliggende lejemål, varmeisolering, brandmæssige forhold etc.

Rådgiverteamet varetager myndighedsbehandling, styring og tilsyn under byggeperioden frem  til aflevering.


Delvist salg af lofter til enkeltpersoner/familier

En tredje mulighed er, at foreninger kan sælge noget af loftet til en enkeltperson/familie. Dette kan indarbejdes i forbindelse med for eksempel tagudskiftning, hvor foreninger ikke har overskud til et større projekt, men sælges lidt ad gangen ved f.eks. at indbygge nogle større ovenlysvinduer til kommende nye tagboliger.

Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig.

Den byggerådgiver, som er tilknyttet tagprojektet, bør også ansøge den pågældende kommune om opsætning af større ovenlysvinduer.

Foto: Falkon A/S

Foto: Falkon A/S


Knopskydning/duplex

En anden mulighed er at udvide den nuværende bolig, hvis den befinder sig under et pulterrumsloft. Det kræver en forhandling med foreningen om mulighed for at købe loftetagen.

Udvidelse kan ske ved opsættelse af en intern trappe op til det inddragede areal på loftet.

Indledningsvis skal det undersøges, ved hjælp fra en rådgiver, om bygning/tagrum er velegnet til en udvidelse.

Denne løsning er tit lempeligere end nye separate boliger i forhold til myndighedskrav, da det er udvidelse af en eksisterende bolig.
 

Hvilke myndighedskrav stilles der til nye tagboliger

Mange myndighedskrav stilles i forbindelse med etablering af tagboliger/knopskydninger:

  • Lokalplaner for området

  • Bebyggelsesprocent

  • Bygningsreglementet, herunder krav til lyd, isolering og brandmæssige forhold.

  • Yderligere skal husets bærende konstruktioner eftervises, for at kunne bære en ændret anvendelse af loftarealer.

 

For at overskue ovennævnte krav kan en gnidningsfri gennemførelse frembringes ved:

  • Kontakt til en erfaren byggerådgiver

  • Aftale med myndighederne f.eks. ved et dialogmøde

  • Forhåndsgodkendelse inden forslaget fremlægges på en generalforsamling

  • Få redegjort alle detaljer ved projektering (bygherre- og myndighedskrav)

  • Vær opmærksom på den lange myndighedsbehandlingstid

  • Inddragelse af  en kompetent hovedentreprenør

  • Samarbejde mellem de involverede parter i byggesagen

 

 

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Philippe Gary, Falkon A/S