konfliktløsning

Nabokonflikter - hvordan kan vi undgå dem?

Godt naboskab skal, ligesom venskab, ægteskab og fællesskab, plejes. Det er vigtigt, når man bor dør om dør med hinanden. Men hvordan kan konflikter undgås? Og hvordan griber man sagen an, hvis skaden er sket?

Når man deler vægge og lofter med naboen, underboen og overboen, er det ikke utænkeligt, at der kan opstå gnidninger. Det kan være børn, der tramper i gulvet en tidlig morgen, naboen der spiller for høj musik, eller underboen der altid efterlader skraldeposen på bagtrappen. Både små som store ting kan gå en på nerverne, når de øvrige beboeres hverdag pludselige rykker med ind bag hjemmets fire vægge.


Fælles aftaler i foreningen

Et godt socialt miljø i boligforeningen er et fornuftigt sted at starte, hvis man ønsker at undgå konflikter. Bestyrelsen kan skabe rammerne for dette. I de fleste foreninger vil der være en husorden – regler for hvad man ikke må. Ofte kan disse regler lyde en anelse som lovtekster, og uanset hvilke regler det drejer sig om, vil der være forskellige fortolkninger af dem beboerne imellem.
Jesper Bastholm Munk, konfliktmægler hos Center for Konfliktløsning, kommer med et forslag. ”Overvej i bestyrelsen at lave et oplæg, der formulerer tingene mere positivt, og læg vægt på, hvordan I kan imødekomme hinandens behov. Hvordan snakker vi med hinanden om tingene i foreningen? Hvad gør vi, hvis vi er uenige om noget?”. Han fortsætter, ”et par gode råd til, hvad man gør, når uenigheder opstår, kan være et godt tillæg til husordenen”.


Godt naboskab skaber tryghed og større tolerance

Det kan være vanskeligt at finde en balance mellem privatliv og fællesskab i en boligforening. For hvor meget skal man egentlig blande sig i naboens liv? Et godt naboskab kan dog have stor betydning for, hvordan, og om, vi tager konflikter op. For det er som regel nemmere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når man kender hinanden. Brok er sjældent en god måde at indlede et naboskab på. ”Hils på din nabo i opgangen, og byd de nye velkommen. Det skaber større tolerance og gør det nemmere at håndtere konflikter, hvis de alligevel skulle opstå”, fortæller Jesper Bastholm Munk, der har stor erfaring med konfliktmægling mellem beboere.


Tag konflikten i opløbet

Hvis du hver morgen vågner ved, at overboens børn tramper i gulvet, er det vigtigt at tage konflikten i opløbet. Jesper Bastholm Munk fortæller om en mægling mellem en ældre kvinde, der i perioder havde brug for ro, og hendes overbo, der var mor til tre børn. Konflikten drejede sig om, at der ofte var meget larm og tumult fra overboen om morgenen, når den ældre kvinde prøvede at sove.
”Det er vigtigt at tage problemet op tidligt i forløbet”, siger Jesper Bastholm Munk og fortsætter, ”sker det gentagne gange? Så tag det op! Jo længere tid man venter, jo mere konfliktoptrappende er det”. Det er ikke forbudt at være nysgerrig på, hvad der foregår. Ofte er din nabo slet ikke klar over, at noget, som han eller hun gør, går dig på. Så vær ikke bange for at tage en snak med din nabo. 


Sørg for ikke at optrappe konflikten

Ofte drejer uenigheder i boligforeninger sig om støjgener. Vores hjem er vores base, og den vil vi gerne selv bestemme over. Så når naboen larmer og trænger ind på vores territorium, kan det lægge an til konflikt. Ofte kan man selv komme til at optrappe konflikten. Det kan være, at man begynder at gøre ting, som man normalt ikke ville gøre. Måske begynder man at tale dårligt om naboen til andre eller stoppe med at hilse i opgangen. 

Den ældre kvinde havde både været oppe og tale med overboen, og der var også blevet banket på rørene, når det blev for galt. Overboen gik og blev irriteret på underboens brok, og underboen mente, at overboen ikke havde styr på børneopdragelse. ”Man får lavet meget endimensionelle billeder af andre. Det giver en ro at sætte folk i kasser, men folk er meget mere komplekse, og der kan være mange ting, der ligger til grund for naboens adfærd”, forklarer Jesper Bastholm Munk. Når man indeni danner sig et billede af naboen, som en der altid larmer og aldrig tager hensyn, kan det være svært at klare konflikten selv.


Mægling kan hjælpe

I mange tilfælde kan beboere godt selv klare konflikterne. Men nogle gange kan rådgivning være nødvendigt. Konfliktmæglingen mellem de to kvinder var nødvendigt for at genetablere kontakten. Til mæglingen fik de begge lov til at fortælle deres side af sagen. Med mæglers hjælp fik de også mulighed for at udtrykke, hvordan de følte, og hvad de havde behov for. “I sådanne tilfælde vil begge parter langsomt begynde at forstå hinanden og komme med løsningsforslag”, fortæller Jesper Bastholm Munk.

Fælles løsninger gavner naboskabet

De to kvinder endte ikke med at blive de bedste naboer, men de indgik en aftale om, hvordan de skulle håndtere det, hvis der i fremtiden opstod problemer. “De aftalte, at underboen måtte ringe på betingelsen af, at overboen ikke behøvede at kommentere på det”, fortæller Jesper Bastholm Munk, “hun ville simpelthen blive for vred, når hun stod i en situation med tre børn, der skulle ud af døren og en frustreret underbo i røret”. I stedet var løsningen, at overboen ville lytte og tage sig af sagen, men uden at skulle forklare sig yderligere over for underboen.  


Livssituationen har betydning for adfærd og tolerance

Livssituation spiller en vigtig rolle, når det kommer til konflikter. Har man det rigtig godt, eller er man inde i en dårlig periode? Begge dele kan have stor betydning for både adfærd, men også vores tolerance for andres adfærd. ”Vi har alle forskellige måder at udtrykke os på, når vi synes, at noget er forkert. Men vi skal lære at bo tæt sammen”, understreger Jesper Bastholm Munk. ”Derfor er det vigtigt, at vi lærer, hvordan vi håndterer dét at være uenige med hinanden”.

Konflikthåndtering gennem effektiv kommunikation

Som administrator og advokat for både store og små andels- og ejerforeninger samt haveforeninger og gårdlaug, ser vi mange forskellige sammensætninger. Afgørende, og ens for alle er, at man bor side om side og i fællesskab har en juridisk forening. Dette tætte samvær kan give anledning til udfordringer, da der ofte opstår små konflikter og uenigheder.

Der er utallige problemstillinger og små konflikter rundt om i de boligforeninger, der findes i Danmark. I ældre bygninger kan der ofte være særlig lydt mellem lejlighederne eller måske ’klikker’ betongulvet i de nyere byggerier. Kunsten er at få dem håndteret og løst på en ordentlig og god måde, hvilket kan være rigtig svært, men når det lykkes, så kommer det ofte tifoldigt igen. 


Frygt for konflikten

Noget af det sværeste ved konflikter er, at mange mennesker slet ikke har det godt med dem og foretrækker at undgå dem. Folk er måske trætte af en given situation, men utrygge ved at skulle konfrontere ’modparten’, som ofte er en nabo eller en anden, som man bor tæt på.  

Denne frygt kan føre til søvnløse nætter og spekulationer om konsekvenserne ved at konfrontere en anden person med sine tanker og følelser. Det er derfor ikke uden grund at mange bestyrelser også ser dette som et emne, hvor man helst ønsker, at man ikke er til stede og kan gemme sig væk. 

“Noget af det sværeste ved konflikter er, at mange mennesker slet ikke har det godt med dem og foretrækker at undgå dem.
”

Vigtigheden af reel kontakt og kommunikation

Men dette er selvfølgelig ikke en gangbar vej - hverken for bestyrelsen eller de implicerede parter. Midlet til at komme rundt om alt dette er kontakt. Kontakt kan defineres på forskellige måder, men det handler om mere end blot at eksistere side om side. Den reelle kontakt forudsætter, at man også er mentalt nærværende. Det indebærer, at man kan fornemme stemninger, se hinanden, lytte til hinanden og derigennem komme nærmere hinandens synspunkter.

Men en konflikt, der er eskaleret og måske har stået på igennem flere år, løses ikke bare ved at skabe 'reel kontakt’ mellem de implicerede parter – der skal mere til. Her bliver det vigtigt at tage fat i nogle af de fagfolk, der er dygtige til at håndtere konfliktsituationer, da det indledende arbejde ofte er det, der skaber det gode resultat. Det er derfor vigtigt at få skabt en accept hos begge parter til, at kontakt kan blive en mulighed for at løse konflikten.


Få sat de rette rammer

En afgørende faktor er at etablere rammerne for den nødvendige kommunikation. Dette indebærer at gøre parterne bevidste om, at deres ord bliver fortolket af den anden part. Hvordan fortolkes det, den ene part siger i konflikten? Er parterne tilbøjelige til at opfatte hinandens ord som 'optrappende' eller 'afspændende'? Det lyder simpelt at benytte en afspændt kommunikationsstil, hvor man taler for sig selv og tager ansvar uden at anklage den anden, men det kan være udfordrende.

Involvering af en tredjepart

I fastlåste konflikter kan en tredjepart fungere som en mægler i konflikten og hjælpe begge parter til at 'åbne konflikten' og dermed anerkende dens eksistens. Det bryder den første barriere og forbereder parterne på at tage fat på problemet, søge en løsning, og forsøge at forblive på deres egne banehalvdele. Dog sker det ofte, at parterne flygter fra dialogen eller angriber hinanden. Hvis et møde bevæger sig i denne retning, er det vigtigt at få fokus tilbage på dialog og åbenhed. 

“Det er almindeligt, at der opstår konflikter, hvor mennesker kommer i berøring med hinanden.”


At komme ud af en konflikt eller forhindre, at den eskalerer, kræver ofte mange mentale kræfter, og dette gælder typisk for begge parter i konflikten. Da vi mennesker ofte er tilbageholdende med at gå ind i en konflikt, anbefaler vi drøfte sådanne sager med sin administrator. Alternativt kan man søge professionel hjælp fra konfliktmæglere, hvilket ofte resulterer i hurtigere og mere effektive løsninger. 

Det er almindeligt, at der opstår konflikter, hvor mennesker kommer i berøring med hinanden. Men det er også helt almindeligt, at mange konflikter kan blive løst med reel kontakt og effektiv kommunikation. 

Artiklen er skrevet af Andreas Elleby, advokatfuldmægtig, Hupfeld Ejendomsadministration

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2024.

Ønsker I at udvikle jeres kompetencer indenfor konflikthåndtering og styrke samarbejdet i bestyrelsen?

Så er i inviteret til vores næste CaféAften tirsdag den 23. april 2024, hvor vi vil udforske vigtigheden af effektiv konfliktløsning og styrkelse af samarbejdet i bestyrelsen.

At drive en boligforening er en kompleks opgave, og bestyrelsen spiller en afgørende rolle i at sikre, at fællesskabet fungerer optimalt. Konflikter kan opstå, når mennesker bor tæt sammen, men med de rette værktøjer og et stærkt samarbejde kan bestyrelsen være med til at forebygge og løse disse udfordringer.

Om CaféAften

CaféAften er en del af vores initiativ til at styrke bestyrelsesarbejdet i boligforeninger. Med disse arrangementer ønsker vi at tilbyde en genvej til en stærkere bestyrelse ved at fokusere på relevante emner og give deltagerne mulighed for at lære og netværke sammen med ligesindede fra andre boligforeninger.

Hvad kan I forvente?

På den kommende CaféAften vil vi dykke ned i den afgørende betydning af konfliktløsning og samarbejde i bestyrelsen. Ved hjælp af værdifulde indsigter og praktiske værktøjer vil advokat Marie Louise Pind fra Pind & Partnere holde et oplæg og gøre jer klogere på, hvordan I kan håndtere konflikter effektivt. Det bliver en eftermiddag fyldt med læring og praktisk anvendelige strategier, som vil styrke jeres bestyrelsesarbejde.

Tilmelding

CaféAftenen afholdes tirsdag d. 23. april kl. 17:00 til 18:30

Hos Arbejdernes Landsbank (AL2), Nørre Voldgade 17, 1358 København K.

Det er gratis at deltage for boligforeninger.

I kan allerede tilmelde jer nu og læse mere arrangementet her.

Vi glæder os til at byde jer velkommen til vores CaféAften, hvor bestyrelsesarbejdet er i fokus!

Værdifuldt samarbejde og sund mødekultur i bestyrelsen

Et vellykket samarbejde og en sund mødekultur er afgørende for at skabe et effektivt bestyrelsesarbejde og dermed en sund forening. En god mødekultur indebærer respekt, åbenhed og konstruktiv kommunikation mellem bestyrelsesmedlemmerne. Læs med i artiklen og få konkrete råd, der kan bidrage til et godt samarbejde i bestyrelsen.

For at skabe et godt samarbejde og afholde effektive og værdifulde møder i bestyrelsen er det vigtigt, at alle bestyrelsesmedlemmer arbejder mod samme mål. Derfor kan det være en god idé at åbne en dialog om foreningens overordnede formål og mission. Vil I gerne sætte fokus på fællesskabet eller måske arbejde med flere bæredygtige løsninger? En dialog om hvilke værdier og langsigtede mål I skal arbejde hen imod gør, at I bedre kan undgå misforståelser internt og sikre, at I udnytter tiden til bestyrelsesmøderne til at komme i mål med projekterne! 

Forberedelse før mødet

Før et bestyrelsesmøde er det vigtigt, at alle er godt forberedt. Det kan I sikre ved at udarbejde en detaljeret dagsorden, der indeholder de emner, der skal diskuteres, og de beslutninger, der skal træffes. Sørg også for, at eventuelle dokumenter og relevante informationer er tilgængelige for alle bestyrelsesmedlemmer i god tid, så de har mulighed for at forberede sig ordentligt. Endelig er det afgørende at definere mødeformålet, da det hjælper med at fokusere diskussionen og sikre, at alle er på samme side.

Skab en positiv mødekultur

En positiv mødekultur er afgørende for et godt samarbejde i bestyrelsen. Sørg for at skabe et miljø, hvor alle bestyrelsesmedlemmer respekterer hinanden og giver plads til forskellige synspunkter. Aktiv lytning spiller en vigtig rolle i at skabe en atmosfære, hvor alle føler sig hørt og værdsat. Det er også vigtigt at være åben for idéer og konstruktiv kritik. Husk, at I repræsenterer en hel boligforening, hvor alle er forskellige, så vær gerne nysgerrige på alternative synspunkter og nye tilgange.

“Et vellykket samarbejde og en sund mødekultur er afgørende for at skabe et effektivt bestyrelsesarbejde ”

Håndter konflikter konstruktivt

Konflikter kan opstå i enhver bestyrelse, og det er vigtigt at håndtere dem på en konstruktiv måde. Hvis der opstår konflikter, bør de adresseres proaktivt. Det er vigtigt at lytte til alle parter, forsøge at forstå forskellige synspunkter og søge efter kompromisser eller løsninger, der kan tilfredsstille alle. Hvis det er nødvendigt, kan det være gavnligt at inddrage en uafhængig mediator til at hjælpe med at løse konflikten, men forsøg altid at tage konflikterne, så snart de opstår, for at det ikke eskalerer.

Effektiv styring af mødet

For at sikre effektive bestyrelsesmøder er det vigtigt at overholde mødetider og respektere de aftalte tidsrammer. Det sikrer effektivitet, hvilket er vigtigt, da bestyrelsesarbejdet er frivilligt. Det er også vigtigt at holde fokus på de emner, der er på dagsordenen, og undgå at mødet løber af sporet. Har I mange punkter, kan I med fordel tildele tid til hvert emne på dagsordenen. Hvis der er behov for yderligere diskussion, kan det være nyttigt at planlægge separate møder eller arbejdsgrupper. Separate arbejdsgrupper er også en god mulighed for at inddrage øvrige engagerede beboere, der måske har interesse for netop det specifikke emne eller projekt.

Effektiv beslutningstagning

Det er vigtigt at fremhæve beslutningspunkter og sikre, at de får tilstrækkelig opmærksomhed under mødet. Hvis der er uenighed, bør man forsøge at opnå konsensus ved at inddrage alle synspunkter. Hvis det ikke er muligt, kan afstemninger bruges til at træffe beslutninger. Husk at kommunikere beslutninger klart til alle, der er involveret - herunder beboere i ejendommen.

Opfølgning efter mødet

Efter et bestyrelsesmøde er det vigtigt at udfærdige et referat, der opsummerer diskussionen, beslutninger og handlinger, der skal følges op på. Sørg for at følge op på opgaver fra mødet, og vær sikker på at alle kender til de ansvarsområder, der eventuelt er tildelt. 

Artiklen er skrevet af Emma R. Hansson, redaktør, Min Boligforening.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Forebyg konflikter når du bygger

Et stort byggeprojekt kombineret med et stramt budget og en ufleksibel tidslinje er den perfekte opskrift på en konflikt. Der opstår mange tvister i forbindelse med byggeri, men en del af dem kan forebygges med enkle greb.

Det kræver mere end bare mental styrke og en god støvmaske at komme igennem et stort byggeprojekt. Det ved de fleste, der på egen hånd har bakset med at vælte vægge eller renovere et badeværelse, hvor flere faggrupper skulle koordineres. Indimellem kan selv en mindre misforståelse mellem bygherre – altså den, der køber ydelsen – og entreprenører og håndværkere blive til en stor ekstra omkostning eller forsinkelse.

Desværre er konflikter jævnligt en del af byggeriet, både når det handler om små og store projekter. Men omkostningerne og forsinkelserne kan blive helt uoverskuelige, hvis først et millionprojekt som et nyt tag, udnyttelse af loftsrum eller udskiftning af faldstammer i en stor etageejendom kører af sporet.

Og hvem skal håndtere konflikten og kommunikationen mellem parterne for at få løst problemerne? Det er tidskrævende og kan afføde mange søvnløse nætter for bestyrelsen eller den styregruppe i foreningen, som har fået tildelt den interne del af ansvaret for projektet.

Det er næsten mere reglen end undtagelsen, at budget eller tidsplan overskrides i byggeprocessen, og det kan give anledning til konflikter.

Forsinkelse og ekstraregninger

Forløbet beskrevet nedenfor er eksempel på en situation, der desværre ses ofte i boligforeninger, og som desværre alt for tit først ses på bagkant: 

En forening står foran et større projekt, der længe har været en del af vedligeholdelsesplanen. Bestyrelsen beslutter sig for, at det er nu og tager sagen i egen hånd. Der er som regel et par stykker i bestyrelsen, som har lidt kendskab til byggeri, og som derfor ved, at processen begynder med, at man får hyret en byggeteknisk rådgiver. Det kan være en arkitekt, en rådgivende ingeniør eller en kombination. 

Andre foreninger går til deres ejendomsadministrator for at få hjælp til at finde den rette, og det kan være en god idé, fordi administratoren har kendskab til branchen og tidligere succesfulde samarbejder.

“Omkostningerne og forsinkelserne kan blive helt uoverskuelige, hvis først et millionprojekt som et nyt tag, udnyttelse af loftsrum eller udskiftning af faldstammer i en stor etageejendom kører af sporet.

”

Når man har udvalgt sin byggetekniske rådgiver og er nået til enighed om projektets udformning, skal opgaven i udbud hos et antal entreprenører, som giver tilbud. Igen tænker de fleste bestyrelser, at den primære aktør er den byggetekniske rådgiver - måske supporteret af administrator.

Når byggeriet er godt i gang, og støvet flyver om ørerne, kommer den første ekstraregning på et tidspunkt fra entreprenøren. Og ja, det gør den, uagtet hvor godt forberedt man er! Nogle tilvalg er blevet dyrere, eller der kan være opstået en uforudset udgift. Foreningen betaler den – det er jo fair nok, men måske synes bestyrelsen, at det er urimeligt, når ekstraregning nummer syv dukker op, for det kan vel ikke være meningen, når der nu er givet et tilbud? 

En advokat kan både være sparringspartner for den byggetekniske rådgiver og agere konfliktmægler, hvis der skulle opstå udfordringer i processen.

Altid forsinket

Faktum er, at stort set alle byggerier bliver dyrere end oprindeligt planlagt, og de bliver også i en eller anden udstrækning forsinkede. Og hvis byggerådgiveren ikke har været god til at lægge ekstra luft ind i både budgettet og tidsplanen og i øvrigt ikke orienteret bestyrelsen om sandsynligheden for det uforudsete, ja, så har vi opskriften på en konflikt. 

“Det er ofte på grund af småfejl allerede i de tidlige faser af projektet, kimen til konflikten kan blive lagt.

”

Denne klassiske udvikling ses hos en del foreninger, men den viser samtidig, at mange problemer kan tages i opløbet, hvis man kobler en advokat på projektet fra begyndelsen. Meget tidligere, end de fleste bestyrelser vil anse det for at være nødvendigt.

For det er ofte på grund af småfejl allerede i de tidlige faser af projektet, kimen til konflikten kan blive lagt. Forståeligt nok, for den byggetekniske rådgiver har fokus på planlægning, koordinering og den tekniske del af byggeriet. 

En advokat kan derfor være sparringspartner for især rådgiveren og fokusere på at tjekke op på entreprenørens selskabskonstruktion, kontraktens udformning og eventuelle mangler.

Det gode forløb i et byggeprojekt

  • Hav en buffer – både i budgettet og i tidsplanen. Det er næsten mere reglen end undtagelsen, at både budget og tidsplan overskrides. 

  • Få kigget entreprisekontrakten igennem af en advokat – kimen til senere uoverensstemmelser mellem bygherre og entreprenør bliver ofte lagt i starten af processen på grund af ufyldestgørende materiale.

  • Forsøg altid at finde en mindelig løsning på små og store uoverensstemmelser, før I vælger drastiske metoder som at tilbageholde betaling. 

  • Hvis en konflikt går helt i hårdknude, kan I få en advokat til at lave en såkaldt advokatgennemgang og starte en juridisk proces med henblik på en retssag.

  • Undgå at skifte for meget ud i bestyrelse eller styregruppe, mens et byggeri står på, da meget viden så kan gå tabt.

Senere i forløbet kan den juridiske sparringspartner fungere som konfliktmægler, der hjælper med at skabe forståelse mellem parterne, FØR en sag bliver til en alvorlig tvist og dermed forhindre det værste scenarie - at bygherre stopper betalingen, og entreprenøren forlader byggepladsen. 

Her kan det være en forebyggende foranstaltning, hvis advokaten løbende har haft kendskab til referater fra byggemøder og kan deltage på det tidspunkt, hvor uenigheden er størst. 

En advokat kan skabe klarhed over konsekvenserne af eksempelvis at tilbageholde betalinger, som for en mindre entreprenør kan føre til risiko for konkurs. Advokaten kan forsøge at mægle mellem parterne for at undgå store økonomiske ekstraudgifter og yderligere forsinkelser.

Et byggeprojekt er en kompleks størrelse, som desværre ikke fås i metermål og med faste garantier – heller ikke selvom man har hyret en advokat, før man satte de første underskrifter. Men det kan skabe tryghed for en bestyrelse eller styregruppe, som ikke selv er hjemme i paragraffer og forhandlingsteknik, at have en juridisk sparringspartner på sidelinjen.

Artiklen er skrevet af Johan Iversen Møller, advokat, ØENS Advokatfirma.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Sådan løser I konflikter med naboforeningen

Forholdet til naboen har stor betydning for trivsel og livskvalitet. Det samme gælder foreninger imellem. Opstår en konflikt med naboforeningen er det vigtigt at vide, hvordan den afværges, og hvordan den i fremtiden forebygges. 

Konflikter er noget, vi jævnligt kommer ud for både på arbejdspladser, privat og i andre sammenhænge. Det siges, at konflikter er et livsvilkår. Det gode er, at jo flere vi løser, desto bedre bliver vi til at løse dem, fordi vi har fået erfaring med, hvordan vi løser dem. Det vigtige i den forbindelse er at løse dem på en god måde – for alle involverede parter. 

Ser man på bestyrelsesarbejdet i boligforeninger er ét af de steder, der kan opstå konflikter, mellem naboforeninger. Det kan der være flere grunde til. Én af de typiske er foreningernes delte fællesarealer.

Et fysisk møde, hvor eventuelle problemer kan drøftes og udbedres, er langt bedre end kommunikation over mail, hvor man hurtigt kan misforstå hinanden.

Fælles regler for fællesarealer

Når en eller flere ejerforeninger deler en gård eller har et fællesareal, er holdningerne til, hvordan rummet skal bruges, ofte vidt forskellige. 

“Når en eller flere ejerforeninger deler en gård eller har et fællesareal, er holdningerne til, hvordan rummet skal bruges, ofte vidt forskellige.

”

Derfor giver det sædvanligvis mening at oprette et gårdlaug i fællesskab. Et gårdlaug oprettes mellem to eller flere foreninger for at etablere et forum, hvor de fælles problemer og beslutninger vedrørende gårdmiljø, gårdsanering, legepladser, borde/bænke, fælles grill, regler om musik, boldspil og alle andre forhold kan aftales. Der vil ligeledes være mulighed for at aftale fælles arbejdsdage, som kan medvirke til et bedre fællesskab for brugerne. Fælles arbejdsdage vil ofte medføre, at brugeren af fællesarealet får en større ansvarsfølelse, og at vedkommende derfor passer bedre på gårdmiljøet. 

Denne løsning giver også mulighed for at etablere en bankkonto for gårdlauget, opkræve kontingent, etablere de fælles arbejder og købe de fornødne møbler, blomster og planter til at gøre gårdmiljøet hyggeligt. Gårdlauget reguleres af de vedtægter, der aftales.  

Vedrører uoverensstemmelserne i stedet selve ejendommene og ”sammenstødet” mellem bygningerne, kan der etableres en aftale om fælles vedligeholdelse af brandmure, tag og tagrender. På den måde er man sikker på en ensartet vedligeholdelse. Er der fælles gennemgange, renovation mv., aftales der som regel også fælles retningslinjer for, hvordan disse skal benyttes.


Hvem har ansvaret, når de fælles regler ikke overholdes?

Uagtet ovenstående fælles tiltag kan der opstå situationer, hvor nogle beboere ikke overholder de aftalte retningslinjer. Det vil betyde, at det ikke er f.eks.  gårdlauget, der skal tale med den pågældende, men derimod bestyrelsen i den ejerforening, hvor den pågældende bor.

“Vedrører uoverensstemmelserne i stedet selve ejendommene og ”sammenstødet” mellem bygningerne, kan der etableres en aftale om fælles vedligeholdelse af brandmure, tag og tagrender.”

Men hvad hvis bestyrelsen ikke ved, hvem fra naboforeningen, der skaber problemerne? Udgangspunktet er altid, at forening A intet retsforhold har til medlemmer af forening B og vice versa. Det eneste, man som bestyrelse kan gøre, er at bede den anden forenings bestyrelse om at reagere overfor den/de personer, der udgør eller forårsager problemet. Normalt vil dette kunne løses ved et fællesmøde i bestyrelserne. Hvis det ikke vides hvem, der skaber problemerne, vil man også på et sådant møde kunne blive enige om at lave et fælles opslag eller mail og indholdet af dette, som sendes ud til beboerne i begge foreninger.  

Generelt er den bedste måde at kommunikere med en naboforening på via et fysisk møde mellem repræsentanter for foreningerne (bestyrelsesmedlemmer). Det er meget mere produktivt end at skrive mange mails, og man undgår at ”tale forbi” hinanden. Der bør altid laves et referat og gerne på stedet med angivelse af det aftalte, og hvad der fremadrettet skal ske. Denne kommunikationsmetode er også med til at forhindre efterfølgende misforståelser.

Artiklen er skrevet af Susanne Landbo Quedens, advokat (L), konfliktmægler og partner, VQ Advokater.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Lydisolere mod nabostøj eller flytte?

Mange danskere er generet af nabostøj. Dette er er forventeligt, da mere end 500.000 af Danmarks etageboliger er bygget, før der var nationale lydkrav og har en lydisolation langt under de nugældende krav for nybyggeri.

Ifølge sundheds- og sygelighedsundersøgelser udført af Statens Institut for Folkesundhed er ca. 35% af beboerne i danske etageboliger generet af nabostøj. Supplerende analyser af undersøgelsens data viser, at der er en stærk sammenhæng mellem at være generet af nabostøj og opleve søvnforstyrrelser, stress mv.

De fleste mennesker har behov for at kunne få ro i boligen uden ”hele tiden” at blive forstyrret af andre beboeres aktiviteter. Især om natten er forstyrrelser fra f.eks. musik, diskussioner og fodtrin meget generende og medfører mangelfuld søvn og træthed dagen efter. Selvom der kan være en vis tryghed i at mærke, at man ikke er alene i bygningen, kan nabostøjgener påvirke livskvaliteten meget negativt. Samtidigt er en uønsket medleven i andre beboeres liv også med til at minde om, at man heller ikke selv har et reelt privatliv.

Dansk etageboligbyggeri og lydklasser

Der er i Danmark knapt 1,1 mio. etageboliger bygget i perioden 1850-2020. Over halvdelen er bygget, før der i 1961 kom nationale krav til lydisolationen. Bygninger fra forskellige tidsperioder har forskellige konstruktionskarakteristika og derfor forskellige egenskaber mht. lydisolation, dvs. forskellig lydkvalitet, der kan karakteriseres med en lydklasse i henhold til DS 490:2018 ‘Lydklassifikation af boliger’, der har lydklasserne A-F. Nye boliger skal overholde lydklasse C.

Ved lydrenovering af boliger anbefales følgende:

  • Beboernes ønsker til lydforholdene diskuteres

  • Involvering af boligselskabet og/eller relevante beboere/ejerforeninger

  • Kontakt til lydrådgivere på et tidligt tidspunkt i processen for at få en saglig rådgivning om mulighederne og optimere valg af løsninger

Nabostøj: Løsningsmuligheder

Mange løsningsforslag er på tale, når nabostøjgener diskuteres. Husorden og hensyn er nødvendige, men ikke nok - især ikke i den ældre boligmasse. Konfliktløsning kan afhjælpe, men er ikke generelt en ”bæredygtig” løsning, da det ofte er bygningen, der ikke er god nok til at sikre helbred, livskvalitet, ”privacy” og rimelige udfoldelsesmuligheder. I mange tilfælde betegnes beboere, der klager over støj, som sensitive, men det er ofte en urimelig diagnose for beboere, der blot ønsker en rimelig livskvalitet inkl. muligheden for en god nattesøvn.

Tilsammen betyder de mange førnævnte gener, at der meget let opstår flyttetanker. At flytte er dog ofte en meget stor menneskelig og økonomisk belastning. Derfor bliver mange boende i årevis uden, at der sker mere. For at sikre en ”bæredygtig”, fremtidssikret bolig, skal behovene for en lydrenovering derfor med i diskussionen helt fra begyndelsen af renoveringsprocessen. FNs verdensmål 3 og 11 er relevante for lydforholdene i boliger, så beboere og bygninger bliver sundere, og beboeres flugt fra byen bliver mindre relevant. En lydrenovering bør derfor diskuteres seriøst før enhver renovering, især ved renovering af ældre etageboligbyggeri.

Transmissionsveje for luftlyd.

Transmissionsveje for trinlyd.


Transmission af luftlyd og trinlyd mellem boliger 

Luftlyd og trinlyd kan brede sig fra et rum i alle retninger til andre rum i bygningen. Luftlyd og trinlyd forplanter sig primært til naborum, men også til rum længere væk. Luftlyd opstår, når en lydgiver, f.eks. en højttaler, sætter luften i svingninger. Trinlyd opstår ved almindelig gang og løbende/legende børn på gulve og forekommer i alle omliggende rum, men også i rum længere væk.

“De fleste mennesker har behov for at kunne få ro i boligen uden hele tiden at blive forstyrret af andre beboeres aktiviteter. ”

Nabostøjs indflydelse på helbredet

WHO har i 1946 defineret sundhed som følger: ”Sundhed er en tilstand af komplet fysisk, mental og social velvære og ikke kun fravær af sygdom eller svagelighed”. Det er således klart, at når en beboer bliver vækket flere gange aften, nat og morgen på grund af trinlyd fra f.eks. naboers almindelige fodtrin, bliver man ”usund”, fordi bygningen ikke er sund nok til at beskytte.
Mange publikationer, bl.a. fra WHO og EAA (Europæisk Miljøagentur), fremhæver søvn som en nødvendighed for et godt helbred. I EEA-rapporten Noise in Europe 2014 er søvnens restituerende og konsoliderende egenskaber forklaret som begrundelse for vigtigheden af søvn for helbredet. I WHO-rapporten Night noise guidelines for Europe er de helbredsmæssige risici ved søvnforstyrrelser fremhævet: ”Søvnforstyrrelse er en af de mest alvorlige virkninger af miljøstøj og forårsager både virkninger øjeblikkeligt og næste dag samt langtidsvirkninger for mental sundhed og hjerte-kar-sundhed”.

Nabostøj & Gener

Eksempler på nabostøjgener

  • Naboers fodtrin 

  • Børn, der hopper/løber/leger 

  • Stemmer/råb/diskussioner 

  • Hundegøen 

  • Radio, TV, musik, fester 

  • Naboers DYI (gør-det-selv) 

  • Smækkende døre, låger, wc-brætte 

  • Støvsugning 

  • Stole/møbler, der flyttes 

  • Ting, der tabes på gulvet 

  • Spædbørns gråd 

  • Diverse lyde fra brug af wc 

  • Toiletskyl og afløb fra bad 


Egne aktiviteter, der forstyrres/forhindres

  • Brug af rummene i boligen 

  • Lytning til TV, radio, musik 

  • Stille aktiviteter, fx læsning, hvile 

  • Samtaler 

  • Studier 

  • Aktiviteter, der generer naboerne

Danske sundheds- og sygelighedsopgørelser

Danske undersøgelser viser, at 35% af beboerne i danske etageboliger er generet af nabostøj.

Supplerende analyser viser, at der er en stærk sammenhæng mellem nabostøjgener og oplevede helbredsgener:

− Højt stressniveau
− Dårligt mentalt helbred
− Træthed
− Søvnproblemer

Tips & Tricks

I folderen ”Lydisolering mod nabostøj i etageboligbyggeri - GOD PRAKSIS” kan i læse meget mere. Bygningskonstruktionerne har ændret sig gennem tiderne, og folderen beskriver principperne for lydrenoveringsløsninger, for boligadskillende vægge og etagedæk i boligbyggeri fra forskellige tidsperioder. 

Beboernes oplevelse af støjgener bør tages alvorligt og have høj prioritet, ikke mindst fordi der ofte er 25-30 år mellem større renoveringer. Folderen er tænkt som inspiration til at bringe lydrenovering ind i de indledende diskussioner om renovering af etageboligbebyggelser.

Hvis en omfattende renovering ikke er på tale, kan nogle mindre tiltag afhjælpe visse nabostøjgener. I folderen er f.eks. nævnt tætningslister på entrédøres anslag, dæmpere på låger/døre, soft-close toiletsæder, tætninger af lækager omkring rørgennemføringer og konstruktioner og tæppe på legearealer. Endvidere kan man overveje muligheden for at indrette et ”stille rum” til f.eks. soveværelse, kontor eller andre stille aktiviteter.

Artiklen er skrevet af Birgit Rasmussen, Civilingeniør, Seniorforsker, BUILD – Institut for Byggeri, By og Miljø.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.  

Konflikthåndtering i boligforeninger

Godt naboskab skal, ligesom venskab, ægteskab og fællesskab, plejes. Det er vigtigt, når man bor dør om dør med hinanden. Men hvordan kan konflikter undgås? Og hvordan griber man sagen an, hvis skaden er sket?

Når man deler vægge og lofter med naboen, underboen og overboen, er det ikke utænkeligt, at der kan opstå gnidninger. Både små som store ting kan gå en på nerverne, når de øvrige beboeres hverdag pludselige rykker med ind bag hjemmets fire vægge.

Lav interne aftaler i foreningen

Et godt socialt miljø i boligforeningen er et fornuftigt sted at starte, hvis man ønsker at undgå konflikter. Bestyrelsen kan skabe rammerne for dette. I de fleste foreninger vil der være en husorden – regler for hvad man ikke må. Jesper Bastholm Munk, konfliktmægler hos Center for Konfliktløsning, kommer med et forslag. »Overvej i bestyrelsen at lave et oplæg der formulerer tingene mere positivt og læg vægt på, hvordan I kan imødekomme hinandens behov. Hvordan snakker vi med hinanden om tingene i foreningen? Hvad gør vi, hvis vi er uenige om noget?«. Han fortsætter, »et par gode råd til, hvad man gør, når uenigheder opstår, kan være et godt tillæg til husordenen«.

“Det er som regel nemmere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når man kender hinanden.”

Kom hinanden ved

Det kan være vanskeligt at finde en balance mellem privatliv og fællesskab i en boligforening. For hvor meget skal man egentlig blande sig i naboens liv? Et godt naboskab kan dog have stor betydning for, hvordan, og om, vi tager konflikter op. For det er som regel nemmere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når man kender hinanden – selv blot en smule. »Hils på din nabo i opgangen og byd de nye velkommen. Det skaber større tolerance og gør det nemmere at håndtere konflikter, hvis de alligevel skulle opstå«, fortæller Jesper, der har stor erfaring med konfliktmægling mellem beboere.

Hvad gør man, hvis noget går en på?

Hvis du hver morgen vågner ved, at overboens børn tramper i gulvet, er det vigtigt at tage konflikten i opløbet. »Det er vigtigt at tage problemet op tidligt i forløbet «, siger Jesper og fortsætter, »sker det gentagne gange? Så tag det op! Jo længere tid man venter, jo mere konfliktoptrappende er det«. Det er ikke forbudt at være nysgerrig på, hvad der foregår. Ofte er din nabo slet ikke klar over, at noget, som han eller hun gør, går dig på. Så vær ikke bange for at tage en snak med din nabo.

Foto: Center for Konfliktløsning

Foto: Center for Konfliktløsning

Sørg for ikke at optrappe konflikten

Ofte drejer uenigheder i boligforeninger sig om støjgener. Vores hjem er vores base, og den vil vi gerne selv bestemme over. Så når naboen larmer og trænger ind på vores territorium, kan det lægge an til konflikt. Ofte kan man selv komme til at optrappe konflikten.  

»Man får lavet meget endimensionelle billeder af andre. Det giver en ro at sætte folk i kasser, men folk er meget mere komplekse, og der kan være mange ting, der ligger til grund for naboens adfærd«, forklarer Jesper. Når man indeni danner sig et billede af naboen, som en der altid larmer og aldrig tager hensyn, kan det være svært at klare konflikten selv.

Mægling kan hjælpe

I mange tilfælde kan beboere godt selv klare konflikterne. Men nogle gange kan rådgivning være nødvendigt. Med mæglers hjælp får man også mulighed for at udtrykke, hvordan man føler, og hvad man har havde behov for. “I sådanne tilfælde vil begge parter langsomt begynde at forstå hinanden og komme med løsningsforslag”, fortæller Jesper og fortsætter.

“Når man indeni danner sig et billede af naboen, som en der altid larmer og aldrig tager hensyn, kan det være svært at klare konflikten selv.”

Værd at huske på

Livssituation spiller en vigtig rolle, når det kommer til konflikter. Har man det rigtig godt, eller er man inde i en dårlig periode? Begge dele kan have stor betydning for både adfærd, men også vores tolerance for andres adfærd. »Vi har alle forskellige måder at udtrykke os på, når vi synes, at noget er forkert. Men vi skal lære at bo tæt sammen«, understreger Jesper, »derfor er det vigtigt, at vi lærer, hvordan vi håndterer dét at være uenige med hinanden«.

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Jesper Bastholm Munk, underviser og mægler, Center for Konfliktløsning.

Den fulde artikel og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Nabokonflikter – hvad kan I selv gøre og hvornår kan rådgivning og konfliktmægling hjælpe?

Meget få kender til de redskaber, der kan afvæbne en truende nabokonflikt, eller at der er gratis hjælp at hente, når konflikten er brudt ud i lys lue.

”Tænk at der findes sådan et tilbud" var tilbagemeldingen på en temaaften om nabokonflikter. Tilbuddet er gratis konfliktrådgivning til dig, der er havnet i en nabokonflikt. Rådgivning kan give mening, hvis man er havnet i situation, der er svær selv at finde vejen videre i. Rådgivningen er en samtale om, hvordan man kan få genoptaget dialogen med naboen, så man sammen kan finde frem til løsninger og dermed mulighed for at genetablere et bedre naboskab.

Hvad skal der til?

Man siger, at samtale fremmer forståelsen. Det er ofte rigtigt. Men man kan også sige, at forståelse fremmer samtalen. Det kan være godt at forstå, hvad der er det særlige ved nabokonflikter og konstruktivt i måden at møde og håndtere dem.

Nabo-skab er ligesom, fælles-skab, ægte-skab, ven-skab eller boligsel-skab. Det er vigtigt, forbinder os, og det er noget vi er sammen om. Det kan kræve noget særligt af os - særligt når der er konflikter.

Hvad er en nabokonflikt?

Når naboen igen spiller musik, når jeg gerne vil have ro, og efter at jeg har været oppe og sige det, men blev mødt med et ”ok”, og en dør der bliver lukket. Jeg har talt med de andre i opgangen om det. Så nu syntes jeg godt nok ….. Det kan være begyndelsen på en nabokonflikt. Der er en sag og en relation, der giver negative spændinger. Der er det, man er uenige om musikken, manglende ro og måden sagen håndteres. Der er måden, det påvirker os (relationen). Tager man sig kun af sagen, ender man måske med at finde en teknisk løsning på det, man er uenige om f.eks. hvornår man spiller musik, hvor man placerer affald mm. Men man får ikke gjort noget ved det, som det gør ved os at have haft en konflikt, og den måde vi har håndteret det på, f.eks. ved at involvere andre naboer, ikke hilse på trappen osv. Og så er det ikke sikkert at aftalen holder længe, hvis naboskabet fortsat er negativt. Omvendt er man meget bekymret for, om naboen bliver sur og hvad naboen ellers måtte synes, så kan det være svært at tage ting op. De ting, man vælger at lade ligge, risikerer fortsat at genere i et naboskab.

Derfor er det vigtigt, at både tage sig af sagen og relationen. Både at finde en løsning på det man er uenig om og at få gjort det på en måde, så man er opmærksom på relationen. Vær fast på sagen og blød på relationen.

konflikttrappen.jpg

Hvad ligger under uenigheden?

Nabokonflikter kan handle om mange konkrete ting, som for eksempel støj, opbevaring af ting i opgangen og anden adfærd. Ofte så er der to underliggende værdier på spil, der er vigtige og værd at være opmærksom på. De kan være forklaringen på, hvorfor særligt nabokonflikter fylder og kan være vanskelige.

Mit territorium. Vi værner alle om vores territorium, hvor vi bor. Det ligger dybt i os. Det er der, hvor vi lader op til dagen i morgen, er sammen med familie og venner osv. Det er vigtigt, at man får lov at bestemme over sit territorium, og alligevel kan andre beboeres lyde og adfærd påvirke ens trivsel i eget hjem. Nogle lader f.eks. op med ro og andre med musik. Så man vil det samme, men gør det på forskellige måder. Det er godt at holde sig for øje.

Tage hensyn. Den anden værdi, som også er i spil, er, at man tager hensyn til hinanden. Det betyder, at når vi oplever den andens måde at håndtere konflikten på som optrappet med beskyldninger eller som ligegyldig, så reagerer vi negativt på det. Det gør noget ved hensynet til hinanden at møde noget negativt, og det kan gøre, at jeg så ”giver igen”, og ikke hilser næste gang vi mødes i opgangen. At opdage, at man er på vej op ad konflikttrappen, kan være det første skridt ned igen, hvis man formår at besinde sig og får fundet en konstruktiv måde at tale sammen på.

Hvad kan man gøre?

Det bedste er selvfølgelig, at man selv tager kontakt, når man oplever en uenighed med naboen optrappes og bliver til en konflikt. Tag kontakt så tidligt som muligt, jo længere tid, der går og jo mere optrappet konflikten er, jo sværere kan det være at få taget kontakt. Er konflikten optrappet så meget, at en eller begge parter, har svært ved at tale sammen, kan det også være en mulighed at inddrage hjælp udefra og kontakte en konfliktmægler.

Når du selv tager kontakt til naboen. Så prøv at være mere på din egen ”banehalvdel”. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig frem for at fortælle, hvad der er galt med den anden. Stil spørgsmål frem for at stille diagnosen.

Nogle gode råd.

Forebyggelse. Når I får nye naboer i opgangen eller er du ny i opgangen, så er det en god ide at hilse på dem, du bor sammen med.  Det gælder også, hvis du bor på en villavej eller i rækkehus. Sørg for at få sagt goddag til dem, der er nye og sørg for at sige goddag til dem, der bor der i forvejen. Det er en god investering i et godt naboskab. Det betyder, at når der er noget, som generer dig, så er det nemmere at tage kontakt til naboen, fremfor at gå og vente, til det fylder alt for meget.

Når der er ”noget” med naboskabet. Når du så har besluttet at tage noget op med naboerne, så find et godt tidspunkt at kontakte naboen på. Det er ikke nødvendigvis hensigtsmæssigt, lige når du er allermest generet af noget og vred.  Du skal så at sige ikke smede, mens jernet er varmt. Vent til du er kølet af.

Ved den første kontakt til naboen, så prøv først at finde ud af, hvornår et godt tidspunkt kunne være at tale sammen. Når I har taget fat på dialogen, så fortsæt med at undersøge, hvordan I begge oplever det, der er sket, og hvordan det har påvirket jer og jeres naboskab. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig og stil spørgsmål til naboen. Det at få et større kendskab til, hvordan den anden oplever, det der er sket, og det at blive mere tydelig på, hvad der er vigtigt for dig, er et godt udgangspunkt for at finde frem til konkrete aftaler og et bedre naboskab.

Hvad hvis vi ikke selv kan finde vej til dialogen? Hvis du har prøvet selv at tage en samtale med naboen og ikke oplever, at det har givet en tilfredsstillende løsning, så kan det være en mulighed at søge enten rådgivning eller at kontakte en konfliktmægler. Mægling er et møde, hvor en upartisk person, hjælper begge parter med at finde deres egne løsninger. Konfliktmæglerens rolle er at lede deltagerne gennem dialog til forhandling og holdbare aftaler. Hvad enten det drejer sig om mægling i en gruppe eller mellem enkeltpersoner, bliver hver enkelt mægling forberedt grundigt. Det er en forudsætning for mægling, at parterne deltager frivilligt.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Jesper Bastholm Munk, Center for Konfliktløsning