Forberedelse af projektforslag til generalforsamlingen

---

At præsentere et større projekt på en generalforsamling kan udfordre selv de mest erfarne bestyrelser. Det kræver den rette forberedelse og rådgivning, for at projektet opnår beboernes støtte og tillid.

---

Når I som bestyrelse skal præsentere et større projekt på en kommende generalforsamling, er forberedelsen afgørende for projektets succes. Bag et gennemarbejdet og velbegrundet projektforslag ligger der et stort arbejde, og det kan derfor være en fordel at inddrage en erfaren rådgiver fra begyndelsen, der kan navigere gennem de tekniske, juridiske og kommunikationsmæssige aspekter af processen. 

Det kan være værdifuldt for både bestyrelse og beboere at have rådgiver med til generalforsamling.

Kom godt fra start

Et vellykket byggeprojekt starter med en grundig forberedelse. Ved at komme godt fra start minimerer man risici, sparer tid og ressourcer og øger sandsynligheden for at nå projektets mål. Først og fremmest skal bestyrelsen have en klar og veldefineret forståelse af projektets omfang og detaljer. Dette indebærer udarbejdelse af en grundig redegørelse for arbejdet, der kan indeholde notater fra byggetekniske rådgivere, prisoverslag og gerne billeder, der dokumenterer den nuværende tilstand. En sådan redegørelse bør altså give svar på, hvad skadesårsagen er, hvilke udbedringsmuligheder der er samt indeholde forslag og anbefalinger til udbedring. Med et sagligt velfunderet materiale giver man beboerne en klar indsigt i projektets nødvendighed og presserende karakter, hvilket skaber større tillid fra beboernes side.

Hav styr på den nødvendige dokumentation og tilladelser

At sikre den rette dokumentation og de nødvendige tilladelser er afgørende i et byggeprojekt. Dette gælder især for projekter, der kræver myndighedsbehandling, eksempelvis hvis man ønsker at tilføje altaner til facaden, ændre facadeudtryk mv.. 

Det er i dag blevet langt mere komplekst at få tilladelse fra myndighederne, end det varfør i tiden. Ansøgningsprocessen er digitaliseret og foregår i en elektronisk portal, som forudsætter en dybdegående forståelse af de strenge krav og reguleringer, der skal opfyldes for at opnå tilladelse. Det er her, at ekspertise bliver afgørende. At udarbejde det nødvendige materiale, der skal sendes til myndighederne, kræver nemlig erfaring og viden om lovgivning og byggetekniske detaljer. Her kan en rådgiver være til stor gavn og hjælpe med at navigere gennem ansøgningsprocessen, sikre, at alle krav er opfyldt, og minimere risikoen for forsinkelser eller afslag. Dette er med til at sikre, at projektet kan fortsætte lovligt og succesfuldt, samtidig med at det sparer tid og ressourcer for boligforeningen.

Grundig forberedelse er vigtigt, når det kommer til byggeprojekter. Her kan en erfaren rådgiver hjælpe

Vigtigheden af professionel rådgivning

Det sker ofte, at bestyrelser selv tager ansvar for store dele af projektforberedelsen, herunder undersøgelser og indhentning af tilbud. En ulempe ved denne tilgang er, at når tiden er inde til at engagere en rådgiver i projektet, opdager de ofte, at de forskellige indhentede tilbud er usammenlignelige og derfor ikke brugbare. Dette betyder, at al den tid og indsats, som bestyrelsen har investeret i forberedelsen, nu skal begynde forfra, hvilket kan være frustrerende for alle involverede parter.

Ved at have en erfaren rådgiver med fra begyndelsen får bestyrelsen adgang til omfattende viden om branchen og den relevante lovgivning, hvilket hjælper bestyrelsen med at undgå mange af de faldgruber, som man nemt kan falde i uden tilstrækkeligt kendskab til branchen. Valget af den rigtige byggerådgiver kan spare foreningen både tid, penge og hovedpine i sidste ende.

“Det kan være en stor fordel, hvis rådgiveren deltager på generalforsamlingen og besvarer tekniske spørgsmål, som bestyrelsen måske ikke er i stand til at håndtere.”

Værdien af tillid

I ethvert byggeprojekt spiller tillid en central rolle. Beboerne forventer, at bestyrelsen og rådgiverne træffer de bedste beslutninger for foreningen. Men tilliden begrænser sig ikke kun til bestyrelsen. Det er også nøglen til valget af en pålidelig rådgiver.

Når man vælger en rådgiver, handler det om mere end blot pris. Det handler om at finde en rådgiver med den rette erfaring og kompetence inden for det specifikke område. Hvis projektet f.eks. involverer tilføjelse af altaner, er det afgørende at vælge en rådgiver med dokumenteret erfaring indenfor dette område. Det er også en god idé at bede om referencer fra lignende projekter, som rådgiveren har arbejdet på for andre boligforeninger for at sikre, at rådgiveren er troværdig.

Det kan være en stor fordel, hvis rådgiveren deltager på generalforsamlingen og besvarer tekniske spørgsmål, som bestyrelsen måske ikke er i stand til at håndtere. Dette opbygger og styrker tilliden hos beboerne, skaber gennemsigtighed og bidrager til projektets succes.

“Valget af den rigtige byggerådgiver kan spare
foreningen både tid, penge og hovedpine i sidste ende.
”

Så når næste generalforsamling nærmer sig, og et større projekt skal præsenteres, er det vigtigt at prioritere både tid og ressourcer til grundig forberedelse og professionel rådgivning. Dette vil ikke kun skabe et solidt fundament for projektet, men også sikre den nødvendige opbakning fra jeres beboere til at realisere jeres mål. 

Artiklen er skrevet af Sorin Nita, projektleder & partner, Promana Bygningsrådgivning

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Søg støtte til et større renoveringsprojekt i jeres andels- eller ejerforening!

---

STår jeres forening over for et større renoveringsprojekt, eksempelvis en facaderenovering, et nyt tag eller en energioptimering, kan i nu søge tilskud fra københavns kommunes byggerenoveringspulje.

---

Vigtigt at vide inden i søger

• Puljen søges på vegne af hele ejendommen af enten bestyrelsen i en andels- eller ejerforening eller af en rådgiver på vegne af foreningen med en underskrevet fuldmagt.

• Et flertal af beboerne skal bakke op, før ansøgningen kan sendes ind. I andels- og ejerforeninger kræver det godkendelse fra en generalforsamling.

• I skal samarbejde med en byggerådgiver, der kan sikre at renoveringsprojektet forløber som det skal, senest når I skal udarbejde jeres ansøgning, men gerne fra start.

Gennnem Københavns Kommunes Byggerenoveringspulje kan I blandt andet søge støtte til renovering af bygningens yderside, den såkaldte "klimaskærm”. Det kan for eksempel være tag, vinduer, yderdøre, facader og gavle og skybrudssikring, såsom forhøjning af kanterne rundt om nedgange til jeres kælder. Tilskuddet afhænger af projektets karakter og ejendommens bevaringsværdi.

I kan læse mere om puljen på Københavns Kommunes hjemmeside, hvor I også kan søge puljen. Der er deadline for ansøgninger d. 4. marts 2024.

En grøn vedligeholdelsesplan

---

En vedligeholdsplan er et vigtigt værktøj både for bestyrelsen og for tekniske rådgivere i byggeprojekter. Suppleres den af energimærkningens styrker, kan man sikre grønne og bæredygtige renoveringer i og vedligehold af foreningens ejendom.

---

Jeg læste for nylig en artikel om vedligeholdelsesplan og energimærkning, hvor der bl.a. stod: ”I takt med, at energipriserne stiger, og fokus på energioptimering øges, har vi stillet spørgsmålet om, hvorvidt grønne vedligeholdelsesplaner er fremtiden”.

Jeg undrede mig. Jeg mener jo, at en vedligeholdelsesplan i sig selv er grøn! Ifølge Den Danske Ordbog defineres vedligehold som ”det at sørge for at noget bevares i god stand ved løbende at udbedre slid og eventuelle skader”. At vedligeholde i stedet for at lade forgå og i sidste ende rive ned, smide væk og bygge nyt - det bliver jo ikke meget grønnere!

“I dag er byggeri og renovering blevet langt mere kompliceret og spækket med nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget. ”

Samspillet mellem en vedligeholdelsesplan og energimærkningen

En vedligeholdelsesplan og energimærkning har to forskellige formål, men dog ét fælles mål; at synliggøre ejendommens tilstand. Vedligeholdelsesplanen synliggør ejendommens byggetekniske tilstand og energimærkningen den energimæssige tilstand. 

Man kan blive fristet til at samle vedligeholdelsesplanen og energimærkningen i én, men i dét tilfælde kan det ikke længere kaldes en grøn vedligeholdelsesplan, men snarere en udviklingsplan eller en optimeringsplan. Samtidig har de hver især deres styrker, og jeg er bange for, at samlingen vil udviske det enkelte produkts styrke.

I stedet er det vigtigt at samtænke de oplysninger, vedligeholdelsesplanen og energimærkningen giver os, når vi (de tekniske rådgivere) skal rådgive boligforeningens bestyrelse i deres drift, vedligehold og udvikling af ejendommen. 

Som boligforeningens professionelle tekniske rådgiver ser jeg det som vores ansvar - ja, ligefrem pligt - at rådgive bestyrelsen om de optimale løsninger i de enkelte scenarier. I nogle tilfælde kan forskellige omstændigheder resultere i, at det optimale ikke kan lade sig gøre - men så må man være pragmatisk og finde den næstbedste løsning. Det vigtige er, at udgangspunktet altid er: Hvad er det mest optimale i den specifikke situation?

Ikke alle løsninger passer til alle foreninger. Det handler om at finde en renoveringsløsning, som indfrier potentialet i netop jeres ejendom.

Hvordan supplerer vedligeholdelsesplanen og energimærkningen hinanden?

Lad os sige, at boligforeningen ifølge vedligeholdelsesplanen står foran en udskiftning af tagbeklædningen, da tagstenene - som er over 100 år - nu er nedbrudte og ikke ordentlige mere. I den forbindelse vil man så slå op i energimærkningen og se, om der er angivet forslag til energiforbedringer, som vil være ”naturlige” at udføre i forbindelse med udskiftningen af tagbelægningen. Det kunne være etablering af solceller på taget, isolering af etagedækket, isolering af taget mm. Og nu, når stilladset er oppe, giver det mening også at isolere den fritstående gavl udefra. 

“En vedligeholdelsesplan og energimærkning har to forskellige formål, men dog ét fælles mål; at synliggøre ejendommens tilstand. ”

Grønne renoveringer skal blandt andet fokusere på at skabe de bedste forudsætninger for at reducere bebyggelsens energiudgifter og derved frembringe en løbende økonomisk besparelse for den enkelte beboer. 

Tager vi situationen ovenfor, hvor boligforeningen skal have udskiftet tagbeklædningen, så vil nye tagboliger ikke bare forbedre energitilstanden i bygningen. Det økonomiske overskud fra de nye tagboliger kan anvendes til renovering af den underliggende bygning med fokus på mindsket energiforbrug og forbedret kvalitet og indeklima, hvilket giver mange fordele for resten af lejlighederne i ejendommen samt på sigt en reduceret boligafgift.

Hvordan sikres de grønne løsninger?

I dag er byggeri og renovering blevet langt mere kompliceret og spækket med nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget. Man kan frygte, at løsningerne alt for ofte bliver for enøjede, og at der mangler fokus på helheden i bygningen og forståelse for bygningens strukturer. 

At afdække bygningens strukturer i forbindelse med en grøn renovering kræver forudgående undersøgelser og afklaring af de bygningsfysiske og æstetiske forhold. Det er af helt afgørende betydning for de efterfølgende muligheder og en øjenåbner for, at der er mere på spil end blot at istandsætte en bygning.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at der ikke findes én løsning, som passer perfekt på alle byggerier. Det handler om at finde den løsning, som bedst indfrier potentialet i det enkelte byggeri. I den forbindelse taler man om ”smarte” energirenoveringer, hvor man tænker bæredygtigt i forhold til renoveringen i bred forstand og altså ikke blot miljømæssigt, men også socialt og økonomisk.

Det er samspillet mellem vedligeholdelsesplanen og energimærkningen, der giver det optimale resultat.

Ligeledes er det vigtigt, at konsekvenserne for boligforeningens økonomi indtænkes fra start. Hvis ikke projektet giver økonomisk mening og kan håndteres med den økonomi, som nu er til stede, så bliver det naturligvis ikke til noget.

Lige meget hvad, så er vedligeholdelsesplanen og energimærket to gode og uundværlige redskaber for boligforeningens bestyrelse i forbindelse med planlægning af ejendommens drift, vedligehold og udvikling.

Krav for vedligeholdelsesplan og energimærkning i andelsboligforeninger

For andelsboligforeninger gælder det, at det er et krav at have en energimærkning ved salg og udlejning. Bestyrelsen skal huske at få den opdateret, efter ejendommen er blevet renoveret.

En vedligeholdelsesplan er ikke et krav. Dog er banker - i forbindelse med optagelse af byggelån - og forsikringsselskaber - i forbindelse med indgåelse af forsikringsaftale - begyndt at stille krav til en vedligeholdelsesplan som dokumentation af ejendommens tilstand. Den sikrer samtidig, at boligforeningen tager driften og vedligeholdet seriøst, og at ejendommens værdi og tekniske tilstand ikke forringes.

Artiklen er skrevet af Ole Brockdorff, partner og arkitekt i Trio Arkitekter.
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Bestyrelsens ansvar i byggesager

---

Engang imellem er det en god idé at forholde sig til, hvorfor man er bestyrelsesmedlem i en andels- eller ejerforening, og hvad målet med en bestyrelse i foreningen egentlig er.

---

Bestyrelsens opgave er at virkeliggøre foreningens formål og tage de initiativer, der i den forbindelse er påkrævet. Det store aktiv i en andels- og ejerforening er foreningens ejendom. Det er ikke uvæsentligt, i hvilken stand ejendommen bliver holdt. Derfor skal bestyrelsen også kigge på de vedligeholdelsesopgaver, der er brug for på ejendommen og selvfølgelig reagere hurtigt, hvis der opstår en skade på ejendommen.

Foto: Wantzin Ejendomsadvokater

Hvordan sikrer man, at ejendommen har det godt?

En opdateret vedligeholdelsesplan er altid et godt redskab. Ikke kun til at styre foreningens økonomi, men også for andelsboligforeninger, der skal forholde sig til andelskronen med rettidig omhu!

Når man skal gennemføre en byggesag i andels- og ejerforeninger, så er det en god idé ikke blot at komme frem til, at foreningen f.eks. skal have et nyt tag. Det er en god idé, at man bruger foreningens tekniske rådgiver ved alt, hvad der vedrører det byggetekniske. I den forbindelse kunne man også se på, om det giver mening at give de øverste lejligheder mulighed for at knopskyde, eller om man hellere skal lave nye selvstændige lejligheder, fælleslokaler eller en tagterrasse. En kombination er også en mulighed, men elevatorer er heller ikke en dårlig idé, så beboerne kommer derop.

Et så simpelt forslag rummer meget, og der er meget at holde styr på. Man får ikke et erstatningsansvar som bestyrelse, såfremt man ikke undersøger muligheden for f.eks. knopskydninger, men en del beboere vil nok mene, at det er bestyrelsens ansvar at undersøge sådanne ting.

“Det er en god idé, at man bruger foreningens tekniske rådgiver ved alt, hvad der vedrører det byggetekniske”

Rådgivers ansvar

Ofte vil man i den forbindelse bruge sin nuværende administrator som rådgiver, der også vil bistå foreningen som byggesagsadministrator. Men er dette nu også den rette? Ofte vil det være en god idé, at man bruger en rådgiver, som har erfaring med lignende projekter - uanset hvilken rådgiver man taler om. Derved bør den grundige undersøgelsesproces op til generalforsamlingen også blive nemmere for bestyrelsen.

Inden en vedtagelse på generalforsamlingen er det vigtigt, at man drøfter projektet med: Foreningen, teknikeren, advokaten, bank/realkredit, valuaren (kun ved andelsboligforeninger) og evt. foreningens revisor i andelsboligforeninger

Det er vigtigt, at de enkelte kommer med deres del til indkaldelsen. Husk, det handler om samspil, da de hver især skal levere deres!

Hvordan vælger vi den rette rådgiver?

Når man nu skal vælge sin rådgiver, så handler det indledningsvis om kemi og faglighed. Men der er også forskel på ansvar og den forsikringsdækning, som den enkelte rådgiver har. Ofte spørger man ikke sin administrator om deres forsikringsdækning. 

Når jeg er ude for at undervise bestyrelser om ansvar, har jeg aldrig mødt et bestyrelsesmedlem, der kan oplyse om deres administrators forsikringsdækning. Rådgivere har normalt et 10-årigt forældelsesansvar, men flere forsøger at begrænse deres ansvar, både når det kommer til beløb og løbeperiode. Vil man gerne have rådgivere, der ønsker at begrænse deres ansvar? Nej vel! Og vil man gerne have en rådgiver, der ikke vil dække et tab ved dennes rådgivning svarende til det tab, som andels- og ejerforeningen har fået? Nej vel! Men de fleste gør det alligevel, fordi det ikke er noget, som de er opmærksomme på, eller også bliver de besnakket, når det kommer op.

“Ofte spørger man ikke sin administrator om deres forsikringsdækning”

Ansvar til generalforsamling

Hvert år har andels- og ejerforeninger generalforsamlinger, og ofte føler nogle, at det er lige meget, hvem der bliver dirigent. Kravet, der kan stilles til f.eks. en advokat kontra en administrator, er ej heller det samme.

Så på generalforsamlingen hvor vi skal vedtage vores tagprojekt, er det så ligegyldigt, hvem der bliver dirigent? Nej. Dirigenten skal være opmærksom på, hvad der skal til for at vedtage projektet. Det er ikke det samme, der skal til i de enkelte foreninger! Allerede her skal bestyrelsen være opmærksom på det ansvar, som dirigenten har. Derfor er en god idé at overlade dirigentrollen til f.eks. advokaten.

Hvad bør kigges igennem efter generalforsamling? 

To sager er ikke ens, men ofte skal foreningen efter generalforsamlingen have bistand til:

· Aftalen med teknikeren

· Juridisk bistand vedrørende udbudsmaterialet

· Udfærdigelse af entreprisekontrakt

· Gennemgang af garantier

· Tegning af forsikringer

· Økonomisk styring og varsling af evtuelle lejere

· Juridisk rådgivning under byggeriet, herunder vurdering af berettigelsen af ekstraregninger

· Udarbejdelse af byggeregnskab

Bestyrelsens ansvar

Såfremt projektet vedtages, så er det bestyrelsens ansvar, at projektet bliver gennemført inden for den ramme, der gives på generalforsamlingen. Kan bestyrelsen blive ansvarlig og eventuelt erstatningsansvarlig, såfremt projektet ikke gennemføres? Svaret er ja.

Den første aftale, som bestyrelsen skal se på, er, om, og i givet fald hvem, der skal benyttes som byggesagsadministrator. Hvad bør det koste? Tænker de fleste sikkert, men glemmer det måske vigtigste - nemlig hvad man får for pengene, og hvad byggesagsadministratorens ansvar er? Her kan det være en fordel at kigge på, hvad andre kan levere, eller f.eks. lade byggesagen blive administreret af en ekstern advokat.

Såfremt forsikringerne ikke tegnes, er det bestyrelsens ansvar. Men såfremt det fremgår af aftalen med byggesagsadministrator, at det er noget, som advokaten skal sørge for, så er det denne, der får ansvaret og dermed regningen, såfremt der kommer et tab.

Foreningen kan tabe penge

For en del år siden kom en bestyrelse til mig. De havde fået gennemført en byggesag, men der var mange mangler. Teknikeren var gået konkurs og entreprenøren ligeså. Entreprenøren havde fået stillet en garanti på sædvanlig vis, men denne kunne ikke dække manglerne.

Fokus kom herefter til at gå på byggesagsadministratoren og teknikken, der altså var gået konkurs. Aftalen med byggesagsadministrator gik I store træk ud på alene bistand til betaling af regninger. Under min gennemgang faldt jeg ud af, at der ikke engang havde været tegnet entrepriseforsikring/all-risk og udvidelse af eksisterende bygningspolice, for så vidt angår brand og storm. Tænk, hvis der var sket en skade! Teknikeren havde endvidere en forsikring, der alene havde en dækning på 2,5 mio. kroner. En del af dækningssummen var der allerede taget af grundet andre ansvarssager. Foreningen fik en dækning på cirka 1,4 mio. kroner, selvom der var mangler for cirka 10 mio. kroner. Altså et tab på cirka 8,6 mio. kroner for foreningen.

“Såfremt projektet vedtages, så er det bestyrelsens ansvar, at projektet bliver gennemført inden for den ramme, der gives på generalforsamlingen.”

Men hvordan kunne det gå så galt? 

Foreningen havde ikke fået en ordentlig rådgivning – det giver sig selv. Foreningen burde have haft en klar aftale om, hvad byggesagsadministratoren stod for og ikke stod for. I forhold til teknikeren, så burde man have haft drøftet, om der skulle have været tegnet en projektansvarsforsikring, og i forhold til entreprenøren skulle man nok havde haft stillet garantier på 15% af entreprisesummen inklusive moms fremfor eksklusive moms.

Da bestyrelsen troede, at alt var løst, og foreningen så skulle drøfte, hvorledes de fik lukket hullet, var der en beboer, der spurgte ind til bestyrelsens ansvar, herunder økonomisk. Bestyrelsen havde en bestyrelsesansvarsforsikring på kr. 1,5 mio kroner. Måske skulle man så begynde her. Medmindre man har lagt det hele over til en advokat, der sørger for alt, så bør man i forbindelse med byggesager som bestyrelse tegne en bestyrelsesansvarsforsikring svarende til projektets udgift. Og måske en besvigelsesforsikring på det samme beløb.

Artiklen er skrevet af Nicholas Wantzin, Advokat & indehaver, Wantzin Ejendomsadvokater.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2021.

Den gode byggesag i andels- og ejerforeninger

---

Der er mange processer at holde styr på, når man som forening står overfor en byggesag. For hvordan kan man egentlig sikre, at alt forløber som det skal?

---

Byggesager – hvor begynder man?

Alle ejendomme bør have en vedligeholdelsesplan, der løbende opdateres. I andelsboligforeninger er det et bilag til regnskabet, der skal godkendes på den årlige generalforsamling. I ejerforeninger kan det være mere frivilligt, om man vil lave en.

På generalforsamlingen bør man have et punkt, hvor bestyrelsen foreslår større opgaver som facaderenovering og tagomlægning eller vinduesudskiftning/renovering. Hvis vedtægterne ikke forlanger et kvalificeret (to tredjedeles flertal) flertal, kan punktet vedtages med simpelt flertal af de fremmødte. Det bør fremgå, hvad udgiften beløber sig til, og hvordan finansieringen skal ske - dette kan være via opsparing, grundfond, fælleslån eller endelig kontant betaling af ejerne eller andelshaverne. Man kan ofte have brug for en byggekredit undervejs. I så fald skal banken også inddrages tidligt. Hvis man allerede har et overslag over udgiften, kan dette anføres i indkaldelsen. Ellers skal der afsættes midler til, at en byggerådgiver laver et forprojekt og indhenter priser oftest i licitation.

“Alle ejendomme bør have en vedligeholdelsesplan, der løbende opdateres”

Undgå at være forpligtet af laveste bud

Ved licitation bør det anføres, at bygherrer ikke er forpligtet til at tage laveste bud. Således kan man tage den, der er bedst på visse opgaver frem for andre. Nogle gange kan man forhandle med de bydende, hvis man af priserne kan se, at én er dyrere end andre på nogle poster. Administrator og teknisk rådgiver laver herefter en rådgiver- og entrepriseaftale med den, der vandt licitationen.

Fredede ejendomme

Mange fredede bygninger har fået en handlingsplan foræret af Kulturstyrelsen, som kan bruges som vejledning i forhold til, hvilken rækkefølge vedligeholdelsesopgaverne skal tages. Er ejendommen fredet eller kræver renoveringen byggetilladelse, laver administrator eller byggerådgiver en ansøgning. Ofte kan man søge om tilskud fra Kulturstyrelsen eller Energistyrelsen samtidig.

Hvordan sikrer man en god byggeproces?

Selve byggeriet er ikke noget, man nødvendigvis skal glæde sig til. Det er støjende, larmende og oftest på umulige tidspunkter. Så er man advaret! Men med god kommunikation og hyppige byggemøder, hvor en fra bestyrelsen og rådgiver samt evt. administrator er med, får I det alle lettere. Byggemøde holdes som regel en gang ugentligt - oftest i en skurvogn tæt på ejendommen. Kaffen er ikke god, men møderne er nødvendige for at få drøftet alle problemer undervejs. Der skal også aftales, om der er ekstraarbejder, og om noget skal udgå af entreprisen (såkaldt +/- regnskab).

Regnskaber har betydning for valuarvurdering

Efter en mangelgennemgang laver administrator det endelige regnskab, der viser hvad der i alt blev forbrugt, og hvad der skal opkræves af ejerne eller optages lån for. I andelsboligforeninger skal man huske at nævne vedligeholdelser og renoveringer i året overfor en evt. valuar, så dette kan medtages i DCF-modellen, som påvirker valuarvurderingen i enten negativ eller positiv retning. Er der udlejning i ejendommen, skal der også indgives regnskab til Grundejernes Investeringsfond, hvor man kan søge midler tilbage.

“Er ejendommen fredet eller kræver renoveringen byggetilladelse, laver administrator eller byggerådgiver en ansøgning om byggetilladelsen”

Den gode byggesag

Den gode byggesag er den, hvor alle dele tilpasses, og hvor ejendommen har en større værdi ud af arbejderne, end hvad der betales. Skal taget f.eks. laves, kan man overveje at lave tagboliger. Hvis der skal laves nye vinduer, kan det overvejes at opsætte altaner.

Spørg din administrator til råds, før I beslutter, hvilken rækkefølge tingene skal tages i, da det ofte kan betale sig at bruge stillads til flere ting end blot tagudskiftning, når det alligevel er opsat.

Artiklen er skrevet af Thomas Marker, Advokat, SMEjendomme.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening.

Hvordan bliver altanprojektet en succes?

---

Det er utrolig fristende at give sig i kast med en altantilbygning på ejendommen. Men det er værd at overveje at få en uvildig byggeteknisk rådgiver med i processen, for selvom det synes mere enkelt med altaner end udskiftning af taget, så kan projektet godt forvolde problemer.

---

Overvejer din boligforening at lave eller renovere altaner?

Kom til

Min Boligforenings gratis Videnseminar.

Læs mere

---

Foto: MMAKE

Når en rådgiver bliver kontaktet af en bestyrelse med et ønske om rådgivning i forhold til altaner, så starter vi altid processen med en afklaring af, hvad der overhovedet kan lade sig gøre på selve bygningen. Det handler ikke kun om æstetik men også størrelsen af altanerne, placering på bygningen, krav fra myndigheder, forhold i lokalplaner, servitutter på ejendommen og lignende. Nogle kommuner – eksempelvis København og Frederiksberg - har dedicerede altanmanualer og retningslinjer, som skal følges, og det er sjældent kendt.

4 gode råd ved altantilbygning:

• Overvej en uvildig rådgiver til projektet

• Tjek myndighedskrav, lokalplaner, servitutter, særlige altanmanualer mv.

• Udarbejd et godt udbudsmateriale

• Vær opmærksom på vedtægterne i foreningen, når bygningens brug ændres

Et veldefineret projekt er vejen til succes

I alle byggeprojekter får man den bedste oplevelse ved at være velforberedt, men hvad vil det sige at være velforberedt, når det kommer til altaner? Det handler blandt andet om et præcist og detaljeret budget, der indeholder alle arbejdsområderne, byggepladsomkostninger, afsat sum til uforudsete udgifter, eksempelvis rådskader, samt et beløb til korrekt bortskaffelse af miljøskadelige bygningsmaterialer m.v.

Herefter skal der udarbejdes et udbudsmateriale, der tager højde for gældende krav fra myndigheder, bygningens forudsætninger og beboernes krav. Jo bedre projektmaterialet er, desto større er chancen for at få sammenlignelige tilbud fra de bydende altanfirmaer, samt en velafbalanceret oplevelse når projektet skal udføres.

»Selvom det synes mere enkelt med altaner end udskiftning af taget, så kan projektet godt forvolde problemer«

Foto: MMAKE

Kvalitetssikring og byggestyring

Med en god rådgiver på sidelinjen får bestyrelsen også en hjælpende hånd i forhold til både kvalitetssikring og byggestyring. Det kan være en næsten umulig opgave at forholde sig til kvaliteten af arbejdet, og tit overses fejl og mangler, fordi lægmands øje ikke er trænet til formålet. Når vi som rådgivere hos MMAKE fører tilsyn med byggeriet, kan vi hurtigt se, om arbejdet er udført korrekt – og er der afvigelser fra tegningerne, så kan vi sikre, at der korrigeres for det, mens byggeriet står på. Vi kan også hurtigt komme med en løsning, hvis det viser sig, at bygningen har rådskader, som skal udbedres med det samme.

En tidsplan der overholdes

Et altanprojekt er en længere proces bl.a. fordi myndighederne skal godkende projektet af to omgange dvs. henholdsvis en arkitekt- og konstruktionsgodkendelse. Hvis dette ikke foregår korrekt, vil  projektet i mange tilfælde blive væsentligt forsinket. Vores erfaring er, at tidsplanen også af andre årsager skrider, hvilket er til stor frustration for bestyrelsen og beboerne. Med en dygtig byggeteknisk rådgiver ved hånden får boligforeningen som bygherre en sparringspartner, der kan føre en kvalificeret dialog med leverandøren og udfordre eventuelle forklaringer og overskridelser af tidsplanen.

Alt i alt er der en række helt oplagte fordele ved at bruge en byggeteknisk rådgiver. Det giver simpelthen en mere tryg proces med færre bekymringer og med bedre styr på budgettet.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Martin Melander og Mads Møller Madsen, MMAKE

Solcellerne er den nye megatrend i boligforeningerne

---

Mange andels- og ejerboligforeninger har gennem årene forsøgt at forbedre foreningens bæredygtighed gennem lavere ressourceforbrug og indtænkning af vedvarende energi. Det giver mening, når man er mange husstande samlet på et koncentreret areal.

---

De klassiske store kasser af solcelleanlæg man ser klodset placeret på privatboliger havde sin storhedstid, da der fulgte tilskud med installationerne tilbage i 2012-2014. Kun enkelte boligforeninger fulgte med blandt andet fordi, de praktiske løsninger omkring forbrugsmålere og fordelingsregnskaber kan være en besværlig hindring i en forening, når der integreres et solcelleanlæg, der dækker individuelt forbrug og også kan være en decideret indtægtskilde. Den faldende trend for installation af solcelleanlæg pga. manglende tilskud er ved at vende med en spirende optimisme, idet integrationen af solceller nu er endnu mere attraktiv også for større ejendomme og boligblokke.

Solcellerne bliver billigere

Solcellerne er blevet billigere pga. produktudvikling, større efterspørgsel og dermed stordrift i produktionen. Så på trods af at tilskuddet til installation af solceller er bortfaldet og betalingen for den overskydende strøm man producerer er lav, er der nu større muligheder både økonomisk, æstetisk og praktisk for at integrere solceller ved større renoveringsopgaver i andels- og ejerboligforeninger. Og det tiltaler mange bestyrelser og beboere at være selvforsynende af strøm og måske også få dækket en del af sit varmtvandsbehov.  Især når solcellerne fremstår usynlige ved at være integreret i tag- og facadebeklædning eller andre bygningsmaterialer.

Hvordan kombinerer man solceller med fjernvarme?

Hvis man står overfor udskiftning af tag og gerne vil have solceller, så kan man nøjes med at benytte tagsten med solceller i f.eks. 25% af taget og almindelige tagsten eller -plader for resten af taget. Så får foreningen dækket størstedelen af eget og evt. beboernes behov for strøm. Da tagsten og- plader med eller uden solceller ligner hinanden, giver det stadig et ens og æstetisk vellykket udseende. Denne løsning giver altså en mulighed for københavnske boligforeninger at producere egen - stort set CO2 neutrale - strøm kombineret med fjernvarme til opvarmning og varmt vand.

Vedligehold og renovering af solcelleanlæggene

Tagmaterialer med integrerede solceller er desuden konstrueret, så der ved fejl eller defekt i en solcelle eller skade på en tagsten kun skal udskiftes selve den berørte tagsten. En defekt solcelle i en tagsten kan ved få målinger lokaliseres og tagstenen udskiftes. Taget med integrerede solceller kan godt holde 50 år eller mere, så en fleksibel renoveringsløsning, gør således ikke løbende vedligehold nødvendigvis dyrere end vedligehold af almindeligt tag.

Et Tesla batteri i kælderen?

Da solceller selvsagt producerer strøm ujævnt over døgnets timer og sæsonen, er der behov for lagring af overskudsstrøm, der produceres, når solen skinner, til forbrug på andre tider af døgnet eller året. Teknologien er ved at være langt, men batterier til dette formål er stadig dyre og skal testes for driftssikkerhed og effektivitet. Lagringsstrøm giver desuden større mening, når den kombineres med andre energiproducerende enheder såsom varmepumper eller jordvarmeanlæg. Tesla er et af de firmaer, der på globalt plan er gået ind i produktionen af tagmaterialer med integrerede solceller samt strømlagring i større format. Andre firmaer i Danmark er leverandører som Solartag, Zep Nordic og Ennogie, der hver især er langt fremme med produkter, der er testet og markedsklar.

De 3 nyeste trends indenfor solceller

Solceller integreret i tag

Solcellepaneler der er integreret i tagsten eller tagmaterialer, og kan fås i større moduler eller som enkelte tagsten- eller plader. Man kan vælge solceller i dele eller hele af taget. Der udvikles løbende på effektivitet, holdbarhed og enkelheden i montage, men prismæssigt, æstetisk og designmæssigt er de integrerede tagmaterialer fuldt på højde med almindelige tagmaterialer.

Solceller integreret i facader og vinduer

Facadematerialer, vinduesrammer og paneler med solceller producerer pga. deres ofte lodrette position mindre strøm end skrå eller vandrette tagkonstruktioner. I glas- og vinduesprodukter skal der også tages hensyn til lysindfald, men det kan bruges i f.eks. glasværn i altaner. Disse produkter er primært brugt i forsøgsprojekter og er ikke så langt fremme effektivitetsmæssigt som f.eks. tagmaterialer med integrerede solpaneler.

Lagring af strøm fra solceller i batterier/tanke

Man producerer oftest mere strøm i soltimerne end man kan bruge (hvilket dog udjævnes en del, når man er flere boligenheder, der deles om solcelleproduktion og forbrug). Med et stort batteri vil man kunne lagre strøm til om aftenen og til vinteren. Teknologien er langt, og der udvikles stadig på effektivitet, driftssikkerhed, pris og holdbarhed.

Artiklen er skrevet af Carsten V. Jagerkilde, Min Boligforening

Start det rigtige sted med jeres vedligeholdelsesplan

---

Ikke alle boligforeninger står overfor samme forbedrings- eller vedligeholdelsesopgaver. For at kunne lægge en økonomisk realistisk vedligeholdelsesplan for jeres andels- eller ejerboligforening er det som oftest nødvendigt at starte med en samlet gennemgang af ejendommen, der samles i en byggeteknisk rapport.

---

En byggeteknisk rapport over ejendommen kan sammenlignes med en tilstandsrapport for lejlighed eller hus. Selvsagt er en gennemgang af en hel ejendom langt mere krævende og omfattende, der kræves besigtigelse fra specialister samt analyser af indsamlede prøver fra f.eks. træ- og murværk. Mange skader på en ejendom er ikke synlige, eller de er ikke kortlagt og beskrevet af bestyrelsen til en nærmere vurdering. For bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger ligger der derfor en fordel i en systematisk gennemgang og udredning af en erfaren teknisk rådgiver, som et oplæg til f.eks. en kommende generalforsamling.

Som et øjebliksbillede af ejendommens aktuelle tilstand ligger den byggetekniske rapport forud for en vedligeholdelsesplan. Rapporten giver boligforeningerne en idé om, hvad der er væsentlig at tage vare på her og nu, samt hvad der kan varetages på et senere tidspunkt. Ofte er det ikke foranstående forbedrings- og vedligeholdelsesopgaver, der trækker en ejendomsværdi nedad, men i langt højere grad hvis der ikke er taget stilling til skaderne og foretaget en realistisk prioritering tids- og budgetmæssigt.

Overblik og tryghed

Den byggetekniske rapport udarbejdes af en rådgivende ingeniør eller anden teknisk rådgiver, der med bred indsigt i byggeteknik, analyser og rapportering er specialiseret i at gennemgå ejendommen. Samtidig kan den erfarne rådgiver sammenholde rapporten med andre ejendomme af lignende alder, hvilket giver et vigtigt benchmark for ejendommens tilstand i forhold til sammenlignelige ejendomme.

Rapporten vil typisk indeholde en beskrivelse af bygningens tilstand i form af synlige skader, væsentlige som mindre væsentlige, en bestemmelse af almindelig slitage, der kan udvikle sig til en skade, bygningstilstand, årsagsbestemmelser, udredningsopgaver samt en objektiv og faglig rådgivning i forhold til, hvordan skaderne skal bearbejdes. Er rapportens udgangspunkt en pludselig skade, kan det være vigtigt med en hurtig afklaring af, hvorvidt konstruktionerne kan bibeholdes og genanvendes, samt i hvilket omfang udbedring og afhjælpning er nødvendigt.

Med en byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan kan bestyrelsen og generalforsamlingen indgå en dialog og planlægge, hvordan de på bedste måde driver deres ejendom, så den bevarer værdien

.

Morgan Nilsson, OBH-Gruppen A/S

Rettidigt vedligehold

Når den byggetekniske rapport er lavet, er det afgørende, at den omsættes til en tids- og budgetmæssig realistisk vedligeholdelsesplan. Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse, frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår.

Konsekvensen ved en manglende plan kan i sidste ende være, at værdien af ejendommen forringes i sådan grad, at det går ud over de enkelte ejere og andelshaveres økonomi.

I en salgssituation skaber en samlet byggeteknisk rapport og vedligeholdelsesplan gennemsigtighed i mellem køber og sælger. Begge parter kan træffe veloplyste beslutninger, og banker og realkreditinstitutter kan låne penge ud på et mere reelt grundlag, fordi der foreligger et overblik over foreningens samlede behov til drift og vedligehold. En række finansielle institutter kræver ligefrem, at der foreligger en vedligeholdelsesplan førend, de er villige til at yde lån til boligforeningen. Der er ingen, der vinder ved ikke at vedligeholde ejendommen. Er ejendommen ikke velvedligeholdt, så taber ejendommen værdi, og det betyder, at den enkelte ejer og andelshaver også har en mindre værdi i sin bolig.

Hvad er inkorporeret i en byggeteknisk rapport?

• Udredning af bygningsskader.

• Tilstandsvurdering af skadede områder såsom fugt, brand, sætning/fysisk skade.

• Opsyn og måling af f.eks. fugt og dokumentationsmåling.

• Kvalitetskontrol af udførelsesfasen.

• Udarbejdelse af udbedringsforslag.

Langsigtet vedligeholdelsesplan

En langsigtet vedligeholdelsesplan på baggrund af en byggeteknisk rapport er derfor ikke blot nøglen til at holde ejendommen i optimal stand, men også en strategi til at sikre sig mod ubehagelige overraskelser og store ekstraregninger. En byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan skaber konkret værdi for ejendommen og for alle dens beboere både på kort og længere sigt.

Artiklen er skrevet af Morgan Nilsson og Bo Weidemann, OBH-Gruppen A/S