Selvom det kan være en kompliceret proces at skybrudssikre en ejendom, tør vi godt garantere, at det er det hele værd. Ofte kan der endda opstå uforudsete fordele.
”Der var nogle beboere i stuelejlighederne, der klagede over, at det var begyndt at lugte underligt hos dem. Det lugtede også mærkeligt i kælderen, og da vi undersøgte det, fandt vi hvide krystaller på kældervæggene og svamp i etageadskillelsen. Da jeg så også opdagede, at der voksede små, hvide sporer ud af propperne på de vinflasker, jeg havde stående i mit kælderrum – der vidste jeg, at den var helt gal.”
Sådan fortæller Jesper Bjarnø, der er bestyrelsesformand i A/B Carl Johans Gade 7-13, som ØENS Ejendomsadministration A/S i mange år har været administrator for. Han er langtfra den eneste formand, som har oplevet at stå med det overordnede ansvar for en vandskade på sin ejendom.
Foruden det åbenlyse i den ekstra tryghed og en bedre beskyttelse mod vandskader, kan der også opstå muligheder for at lave forbedringer på bygningen.
Derfor er skybrudssikring en god ide:
Hvis økonomien er til det, anbefaler vi altid, at ejendommen skybrudssikres. Det skyldes at:
- Mange bygninger er opført på en tid, hvor det regnede væsentligt mindre
- Vandskader kan være svære at få øje på i tide
- Det er billigere at komme problemerne i forkøbet
- Der kan i nogle tilfælde laves forbedringer, som fører til værdistigning i ejendommen
I 2020 blev der ifølge Forsikring & Pension anmeldt 8.457 vandskader på store beboelsesejendomme i Danmark. De 225 var direkte følge af et skybrud. Til sammenligning var der i 2011, hvor vi den 2. juli oplevede det historiske skybrud, hele 5.470 skader på større beboelsesejendomme, som var direkte forårsaget af et skybrud.
Mange spørgsmål melder sig
Ofte står boligforeningen på bar bund, når de oplever problemer med eksempelvis fugt og svamp i ejendommen. Vandskader kan være en uhåndgribelig størrelse. Hvor dybt stikker det? Bliver folk nødt til at flytte? Kan man nøjes med at behandle det konkrete problem, eller bør man gå i gang med en grundig skybrudssikring? Og hvad vil det betyde for den månedlige boligafgift og værdien af lejlighederne, hvis foreningen må optage et større lån? Det er nogle af de spørgsmål, vi som ejendomsadministrator støder på i foreningerne.
“I 2020 blev der ifølge Forsikring & Pension anmeldt 8.457 vandskader på store beboelsesejendomme i Danmark.”
Hvis økonomien er til det, er det som udgangspunkt altid en god idé med skybrudssikring – også hvis der ikke allerede er problemer med fugt og svamp. Mange ældre bygninger er ikke lavet til de store mængder nedbør, vi ser i dag, og man kan generelt spare penge ved at komme problemerne i forkøbet. Uden ekspertise og kyndig rådgivning kan byggesagen dog blive en lang og besværlig proces, og bestyrelsen risikerer at påtage sig et udvidet ansvar.
Afgørende med ekspertviden
Jesper Bjarnø arbejder til daglig som ejendomsmester. Derfor var han ikke på lige så bar bund, som mange andre er, når der kommer vandskade på bygningen.
”Jeg ringede med det samme til vores faste byggetekniske rådgiver. Jeg ved, at jo mere fagviden, man kan læne sig op ad i de her byggesager, jo bedre. Da de havde foretaget deres undersøgelser, var vi i foreningen ikke i tvivl om, at vi blev nødt til at lave den helt store omgang og blandt andet lægge omfangsdræn og indsætte vandret fugtspærre i bunden af kældervæggene. Ellers ville problemet bare komme igen,” fortæller Jesper Bjarnø.
Mange ældre bygninger er ikke lavet til de store mængder nedbør, vi ser i dag.
De fleste foreninger har ikke en fast byggeteknisk rådgiver tilknyttet. I det tilfælde kan en ejendomsadministrator hjælpe med at finde den rette. Når foreningen i samarbejde med den byggetekniske rådgiver har defineret byggesagens omfang, opstår der en lang række praktiske opgaver. Der skal blandt andet undersøges, hvordan byggesagen kan finansieres, og hvordan beslutningen om at sætte sagen i gang kan træffes, så alt foregår i overensstemmelse med foreningens vedtægter og eventuel relevant lovgivning. Når sagen er godkendt, kan der så indhentes tilbud og indgås aftaler, og man kan komme i gang. Der er ikke noget at sige til, hvis et sådant projekt kan virke uoverskueligt. Derfor er ØENS blandt de administratorer, der tilbyder en ekstra service kaldet ”professionel byggesagsadministration”. Her hjælper administrator foreningen gennem processen og sørger blandt andet for, at der er styr på finansiering, forsikring og beslutningskompetence. Administrator bistår også foreningen gennem selve byggeperioden.
“Hvis økonomien er til det, er det som udgangspunkt altid en god idé med skybrudssikring – også hvis der ikke allerede er problemer med fugt og svamp.”
Hjælp til alle led i processen
Jesper Bjarnø arbejder til daglig som ejendomsmester. Derfor var han ikke på lige så bar bund, som mange andre er, når der kommer vandskade i bygningen.
Der kan være flere fordele ved den erfaring og pondus, som det giver, når man som administrator repræsenterer en lang række foreninger. En erfaren byggsagsadministrator kan både hjælpe med at forhandle finansieringsmuligheder hos banken og tage kontakt til rådgivere og entreprenører. Hvis administrator også har egne advokater tilknyttet, kan eventuelle juridiske problemstillinger også løses hurtigt.
Inden beslutningen om en byggesag træffes, hjælper administrator med at opstille budgetopslag og konsekvensberegninger af de forskellige forslag fra entreprenøren og er undervejs i processen behjælpelige, hvis der opstår uenigheder om uforudsete udgifter.
”I sidste ende er det jo også lidt en iskold kalkule fra vores side. Tror vi på, at den professionelle byggesagsadministration kan spare os flere penge, end det koster? Det har vi så valgt at sige, at det gør vi her,” siger Jesper Bjarnø.
”ØENS har virkelig taget nogle kampe for os med entreprenørerne. Der har vi undgået en stor ekstraregning på de uforudsete udgifter. Samtidig har det været guld værd for mig at have min personlige kontakt, som jeg altid har kunnet ringe til. Det har givet en tryghed.”
“De samlede forbedringer på ejendommen betød, at udgifterne ved byggeriet nogenlunde kunne opvejes ved en stigning i andelskronen.
”
Uforudsete fordele
Selvom det altid er en kompliceret proces at skybrudssikre en ejendom, tør vi godt garantere, at det er det hele værd. Foruden det åbenlyse i den ekstra tryghed og en bedre beskyttelse mod vandskader, kan der også opstå muligheder for at lave forbedringer på bygningen. I den konkrete sag fik A/B Carl Johans Gade 7-13 eksempelvis nye og betydeligt større opbevaringsrum i kælderen, hvor gamle trævægge blev skiftet ud med nye jerngitre. Der blev også lavet bedre ventilation, og facaden vil komme til at fremstå væsentligt pænere, når først al fugt er ude af den. Faktisk betød de samlede forbedringer på ejendommen, at udgifterne ved byggeriet nogenlunde kunne opvejes ved en stigning i andelskronen.
Artiklen er skrevet af Karina Bertram, Bygningsadministrator, ØENS Ejendomsadministration A/S.
Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.