Som bestyrelse i enten en ejerforening eller andelsboligforening skal man gøre sig en række overvejelser inden man kaster sig ud i retssager. Ofte er et forlig en bedre udvej end konfliktløsning via Retten.
Det er ikke utænkeligt, at der i andels- eller ejerboligforeninger kan opstå konflikter eller uoverensstemmelser. Nogle kan løses relativt simpelt mens andre kræver, at man går rettens veje, men her bør man gøre sig en række overvejelser.
Foreningsmæssige overvejelser
Inden man kaster sig ud i en retssag, skal man have for øje, at dem, man lægger sag mod, kan være naboer, og man kan forværre et i forvejen anstrengt forhold til det ubærlige for begge parter.
Det er i sig selv en stor belastning at have en retssag kørende. Bestyrelsen skal under forberedelsen tage stilling til processkrifter fra egen advokat og fra modparten. Disse kan ofte indeholde påstande og anbringender, der er svære at forholde sig til, og ikke sjældent kan de indeholde en ensidig gengivelse af forholdet, som man ikke selv kan genkende.
Bestyrelsen bør udpege et eller to medlemmer til at være ansvarlig for korrespondancen med advokaten under sagen, så det ikke er hele bestyrelsen, der skal svare og have en holdning til det, der bliver skrevet.
Det er op til bestyrelsen at vurdere, om anlæggelse af retssag skal tages som et godkendelsespunkt på generalforsamlingen, eller om der blot skal være budgetmæssig godkendelse hertil.
“Det er i sig selv en stor belastning at have en retssag kørende.”
Forligsmæssige overvejelser
I alle retssager har både sagsøger og sagsøgte en mulighed for at ønske retsmægling. Hvis begge parter ønsker retsmægling, vil retssagen blive udtaget til retsmægling ved en mægler, der kan være en ekstern part eller en dommer, som ikke kommer til at have sagen senere. Formålet er at finde en løsning, som begge parter kan leve med og på den måde finde et forlig. En sådan mægling vil oftest tage en hel dag, da der både vil være indlæg fra begge parter og tid i enerum, så modpartens forslag kan overvejes. Desuden vil der være møder i plenum, hvor mægler vil prøve at finde frem til sagens reelle problem, og hvordan det kan løses.
økonomiske overvejelser
En retssag kan være dyr. Hvis det er foreningen, der anlægger sag, skal bestyrelsen være sikker på, at der er opbakning blandt medlemmerne hertil. Udgiften bør have budgetmæssig dækning, inden man anlægger den, med mindre det er af så hastende karakter, at man ikke kan nå det.
“Mange foreninger har en retshjælpsdækning i deres forsikring, som vil dække en del af omkostningerne i forbindelse med retssager.”
Mange foreninger har en retshjælpsdækning i deres forsikring, som vil dække en del af omkostningerne i forbindelse med retssager. Dog er der oftest en selvrisiko på 10%, eller minimum 2.500 kr. Mange forsikringer har også et maksimalt beløb, de dækker til – f.eks. 200.000 kr. Dette kan være problematisk, hvis man ikke har dækning til at anke.
Dernæst kan selve sagsgenstanden være under 50.000 kr. Her bør sagen anlægges som en småsag, hvilket igen kan have betydning for de sagsomkostninger, der tillægges den vindende part. Da advokater ikke arbejder gratis, kan der derved følge en vis ekstra udgift, som ikke kan påregnes dækket af den tabende part.
Retterne har en vejledning for omkostninger, som udgives af Landsretterne. F.eks. kan den tabende part i en retssag til f.eks. 230.000 kr. påregne at få tilkendt 53.750 kr. i sagsomkostninger – hertil kommer eventuelle syn- og skønsomkostninger.
Listerne kan findes på www.domstol.dk
Som et nyt tiltag i Normalvedtægten fra 2020 kan en ejerforeningen pålægge en ejer, at betale en bod på op til 10.000 kr. Det er i sin natur en småsag, hvortil man ikke kan forvente at få dækket alle sine omkostninger. Hvis man alligevel benytter sig af en advokat, kan udgiften til at anlægge en bodssag være 30.000 kr., hvortil eventuelle inkassoomkostninger kommer, hvis beløbet ikke betales frivilligt. Boden skal altså ikke pålægges, fordi man håber, at der kommer penge i foreningens kasse. Desuden er der en del forsikringer, hvis betingelse er, at advokaten ikke kan tage honorar udover det tilkendte, og spørgsmålet er derfor, om man kan finde en, der vil påtage sig sagen for den begrænsede dækning.
Dem man lægger sag an mod kan være naboer, og det kan forværre en i forvejen anstrengt relation.
Tidsmæssige overvejelser
En retssag tager lang tid. Alene skriftvekslingen mellem parterne kan let tage seks måneder og endnu længere, hvis der er syn og skøn. Herefter er sagen klar til hovedforhandling, og den skal berammes. Ni måneder frem kan der være et hul i rettens kalender og forhåbentlig også i advokaternes, så man kan beramme sagen. Det vil sige, at selv sager, der haster, kan have lange udsigter.
Hvem skal føre sagen?
“I alle retssager har både sagsøger og sagsøgte en mulighed for at ønske retsmægling.”
Oftest vil det være mest naturligt, at foreningen bruger den advokat, som man oftest arbejder sammen med. Det kan dog være en god ide at spørge om emnet ligger uden for advokatens kompetencer, eller om vedkommende mener at kunne tilgodese foreningens interesser tilstrækkeligt.
Selv plejer jeg at sige: “Gode advokater løser sager mens dårlig skaber sager”. Det er derfor vigtigt, at man vælger en advokat, der tør tage en snak med modpartens advokat, og se om ikke der kan skabes en løsning, inden man kommer til hovedforhandlingen. De fleste retssager ender med to tabere, hvorfor forliget bør overvejes kraftigt.
Artiklen er skrevet af Thomas Marker, advokat i Advokatfirmaet Marker.
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.
