Er foreningen klar til GDPR?


Alle foreninger med CVR-nummer har de samme databeskyttelsesretlige forpligtelser, som almindelige virksomheder. Omfanget kan variere afhængig af størrelse og sammensætning, men opgaverne er grundlæggende de samme.


privacy-policy-3583612.jpg

Boligforeningen som dataansvarlig

En andelsboligforening eller en ejerforening er i denne sammenhæng dataansvarlige overfor sine beboere og bestyrelsesmedlemmer. Som dataansvarlig er bestyrelsen i foreningen ansvarlige for, at følgende dokumentation udarbejdes og løbende holdes ajour:

  • Behandlingsfortegnelser dokumenterer hvilke områder der behandles persondata i foreningen (f.eks. opkrævning af leje, drift af hjemmeside osv.)

  • Oplysningsmeddelelser er information til beboere, bestyrelsesmedlemmer og andre om hvilke persondata foreningen indsamler, hvorfor, hvilket formål de er indsamlet til, hvornår de slettes osv.

  • Databehandleraftaler beskriver, hvordan eksterne databehandlere skal behandle persondata så det foregår i overensstemmelse med persondataforordningen

  • Interne logs over sikkerhedsbrud skal føres af foreningen så de evt. kan gennemgås af Datatilsynet

  • Evt. aftaler om fælles dataansvar bruges i de tilfælde, hvor foreningens persondata indsamles og bruges i samarbejde med en ekstern part med et fælles formål

  • Databeskyttelsespolitikker for foreningen, der beskriver hvordan foreningens bestyrelse forebygger sikkerhedsbrud og misbrug af persondata i forhold til det fastlagte sikkerhedsniveau

I praksis vil mange foreninger bede administrator producere og vedligeholde ovenstående dokumentation for foreningen. Administrator kan tilbyde foreningen et standard online værktøj som f.eks. DPO Advisor eller lign., der gør det enkelt og økonomisk mere overkommeligt for foreningen at efterleve persondataforordningen. Det er dog stadig foreningen, der i sidste ende er ansvarlig for behandlingen af foreningens persondata.

I det følgende er et eksempel på en databeskyttelsespolitik for en bestyrelse.

Generelle anbefalinger

Brug et krypteret online værktøj f.eks. ProBo, som administrator stiller til rådighed for foreningen. Den højest mulige sikkerhed i forhold til persondataforordningen opnås ved at bestyrelse og vicevært undlader at tage kopier af data ud af systemet, men samler det på sådan en krypteret platform.

E-mail kommunikation

E-mails er pr. definition usikre, da trafikken i dag foregår ukrypteret på internettet. Der er dermed risiko for at indholdet opsnappes af uvedkommende, hvilket er et sikkerhedsbrud. Brug et krypteret system til kommunikation, som f.eks. ProBo. Alternativt kan der bruges et krypteret mailsystem med dedikerede e-mail -adresser for alle roller i bestyrelsen. Brug aldrig private e-mail adresser til kommunikation, der vedrører foreningen. Sørg for ikke at skrive eller videresende følsomme personoplysninger på mail. Hvis der skal sendes via en ikke krypteret forbindelse, så vedlæg oplysningerne som et password beskyttet Office- eller pdf-dokument. Password kan så sendes for sig via SMS til modtagerne.

john-schnobrich-520019-unsplash.jpg

Generalforsamlinger

Undlad at skrive personlige oplysninger i referatet. Oplys ikke om personlige sager på generalforsamlingen.

Bestyrelsesmøder

Bestyrelsen skal sikre at referater opbevares fortroligt. Undlad i størst mulige omfang at udskrive disse eller lægge disse på personlige computere m.v. Hold personsager fortrolige og brug om nødvendigt anonymisering, som ikke direkte kan henføres til en konkret beboer eller adresse.

Ansættelse af vicevært

Hold alle oplysninger om ansættelsesforhold fortrolige. Lås evt. ansættelsespapirer inde, såfremt disse ikke opbevares elektronisk f.eks. i systemer stillet til rådighed af administrator. Sørg for at alle koder og dokumenter overdrages fra den gamle vicevært til den nye.

Beboeroplysninger

Undlad i størst mulige omfang at udskrive eller gemme beboerlister med navne, adresser, telefonnummer, mailadresser på mobile enheder og computere. Brug evt. systemer stillet til rådighed af administrator. Undgå at dele kopier af data på USB-nøgler o. lign.

Beboersager

Hold alle oplysninger om beboersager fortroligt. Lås evt. sagsakter inde, hvis disse ikke opbevares elektronisk f.eks. i systemer stillet til rådighed af administrator.

Afgang af bestyrelsesmedlemmerne

Så snart der vælges nye bestyrelsesmedlemmer, eller et enkelt bestyrelsesmedlem fratræder, skal bestyrelsen sikre, at alle dokumenter vedrørende foreningen overleveres til den nye bestyrelse. Dokumenter og personoplysninger der ikke er relevante at overdrage, skal slettes fra computere, mobile enheder og arkiver.

Evt. koder til administrators systemer overdrages og ændres af den nye bestyrelse. Såfremt foreningen bruger ProBo skal bestyrelsen oprette de nye medlemmer og slette de gamle medlemmer med status af bestyrelsesmedlemmer.

Evt. koder til forenings hjemmesider, sociale medier m.v. skal overdrages og ændres.

Procedure i tilfælde af sikkerhedsbrud

I tilfælde af sikkerhedsbrud i foreningen orienterer foreningen bruddet til administrator hurtigst muligt. Administrator indberetter i samarbejde med foreningen bruddet til datatilsynet og informerer de berørte personer, hvis det vurderes nødvendigt. Bruddet logges af foreningen.

 

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Thomas Voss, Prosedo Aps

10 Megatrends og hvordan de berør boligforeninger


Verden forandrer sig med hastige skridt. Hvordan kan det påvirke bestyrelsens arbejde i en boligforening og samarbejde med f.eks. en administrator eller andre rådgivere. Læs her om 10 megatrends oversat til en boligforenings hverdag.


Robotterne tager dit job.jpg

Robotterne kommer, og de kommer for at tage dit job. Faktisk er robotterne her allerede. Men det ender nok ikke som i filmen ”I, Robot” fra 2004, hvor Will Smith kæmper for at bevare herredømmet over jorden mod robotterne, som vil overtage det hele i året 2035. De robotter, vi møder i dag, ’arbejder’ for din bank. Robotter holder øje med dit forbrug på dit dankort og kategoriserer de forskellige typer af udgifter, så du kan følge med i, hvor mange penge du bruger på mad, husleje, underholdning mv. På Facebook holder robotter øje med, hvad du kigger på på nettet, så Facebook kan vise dig de annoncer, som du med størst sandsynlighed er interesseret i. Udviklingen går stærkt, og man kan undre sig over, hvad der styrer denne udvikling.

En række fremtidsforskere har forsøgt at give et bud på dette. De har formuleret 10 ’megatrends’, som de mener styrer os mennesker – uanset hvor i verden vi lever og uanset, hvad vi arbejder med. I denne artikel kan du læse et bud på, hvordan de 10 megatrends kan påvirke din boligforening set med en ejendomsadministrators øjne.

Nr. 1 - Acceleration

Tempoet i samfundet stiger. I gamle dage tog det tre dage, før et brev nåede frem til modtageren – i dag tager det 2 sekunder at sende en mail. Når du bestiller en flybillet på nettet, forventer du, at du har den indenfor et par minutter. Produktiviteten forventes at stige – den enkelte medarbejder forventes at overkomme mere på kortere tid, fordi it-værktøjer bliver bedre og bedre.

Individet oplever en eksplosiv forandring på mange niveauer, såsom jobskifte, partnerskifte, nye venner, nye interesser, og udskiftning af bolig. Spildtid søges konstant reduceret for at optimere tidsforbrug og dermed følelsen af at være produktiv.

I boligforeningen vil vi opleve, at når en ejerlejlighed skal sælges, så vil det tage kortere og kortere tid at fremskaffe de oplysninger, som ejendomsmægleren skal bruge for at sælge lejligheden. På samme måde vil papirarbejdet i forbindelse med salget af en andelslejlighed tage kortere og kortere tid.

Nr. 2 - Aldring

Den gennemsnitlige levealder stiger – om bare 10 år vil det ikke være unormalt at leve mere end 100 år.

Man må regne med, at vi lever længere og arbejde længere end dine forældre. Så gennemsnitsalderen blandt beboerne i ejendommen må forventes at stige.

Kravene til ejendommen vil derfor også ændre sig. I dag ser vi rigtigt mange boligforeninger investere i altaner – i fremtiden vil vi se, mange ejendomme i den gamle boligmasse investere i elevatorer i bagtrappetårne og tilsvarende løsninger. Forhåbentligt betyder det også, at der kommer flere pensionister, som er friske og derfor har energi og overskud til at bruge tid på bestyrelsesarbejde i boligforeningen.

CPH Skyline (bæredygtighed).jpg

NR. 3 - BÆREDYGTIGHED

Klimaet forandrer sig, og vi vil opleve ekstreme vejrforhold som voldsomme skybrud, varme somre og kolde vintre. Vi vil blive mere opmærksomme på, hvordan vores måde at leve på påvirker klimaet, og vi vil i højere grad vælge miljøvenlige løsninger.

Når boligforeninger i dag investerer i energibesparende projekter så som energivinduer, nyt varmeanlæg, solenergi mv., betyder tilbagebetalingstiden (hvor hurtigt investeringen bliver betalt tilbage inkl. besparelser på omkostningerne til energi) mindre. Fremover vil ejendommens miljøpåvirkning blive vigtigere.

Allerede i dag kan du finde mange gode ideer til bæredygtige projekter i din ejendoms energimærke. Eksempler på sådanne bæredygtige projekter kan være: anlæg til genanvendelse af regnvand, udskiftning af vinduer til energivinduer, solenergi.

Andre tegn på, at den bæredygtige tankegang vinder frem, viser sig i forbrugernes indkøbsvaner. Efterspørgslen på økologiske fødevarer er i øjeblikket et af de største vækstområder, og flere supermarkeder vurderer, at de øjeblikkeligt kunne hæve salget omkring 50%, hvis der fandtes flere økologiske varer.

Nr. 4 - Digitalisering

Flere og flere arbejdsopgaver vil blive løst digitalt. Kommunikationen mellem mennesker vil i stigende grad blive digital. Flere og flere opgaver forventer vi, at kunne løse på nettet. Det gælder både i forhold til offentlige myndigheder, vores arbejdsgiver og i din boligforening.  

Det er de færreste boligforeningsejendomme, som i dag indkalder deres generalforsamlinger pr. brev. Indkaldelserne udsendes pr. mail. Fremover vil du kunne forvente, at kunne følge med i boligforeningens økonomi på nettet – du vil kunne se alle godkendte bilag online. Nogle ejendomsadministratorer tilbyder allerede i dag denne service (eksempelvis SJELDANI Boligadministration). Men også opsigelse af din andelsbolig, bestilling af flytteaflæsning af varme / vand, vil du kunne forvente at løse på nettet.

Online betaling (digitalisering) (2).jpg

Nr. 5 - Globalisering

Vi rejser mere end nogensinde før. Vi læser udenlandske artikler på nettet, og vi får flere og flere venner, som bor i andre lande. Vi bliver også i stigende grad udstationeret i udlandet med vores job – og vores nabo, taler ikke nødvendigvis dansk. I takt med den øgede globalisering vil flere danskere arbejde i udlandet eller med udenlandske virksomheder, og på samme måde vil der være flere personer i Danmark, der har et andet land end Danmark som hjemland.

I din boligforening vil der blive behov for informationer på andre sprog end dansk og kommunikationen – eksempelvis på generalforsamlinger – skal måske kunne foregå på engelsk.

Nr. 6 - Immaterialisering

Der vil blive flere jobs i videnintensive erhverv. Vi kommer i højere grad til at arbejde med rådgivning frem for at arbejde med at fremstille et produkt, man kan holde i hånden.

Det lyder måske besynderligt, at skrive om immaterialisering i en artikel, som handler om noget så materielt som ejendomme. Men ikke desto mindre vil rådgivning og andre videnstunge erhverv blive mere udbredt. Kravene til disse erhverv vil også blive større.

Samtidigt med at du kan løse flere og flere opgaver nettet, vil du måske også have en højere forventning til mængden og kvaliteten af den service, du modtager fra din boligforenings revisor, arkitekt og ejendomsadministrator.

Rådgivere må indstille sig på at være tilgængelige (møder, telefonsamtaler og mailkorrespondance) og være i stand til at sætte sig ind i problemer, udfordringer og idéer til nye projekter.

Det vil ikke længere være nok, at kunne revidere et regnskab eller lave en vedligeholdelsesplan. Som rådgiver til en boligforeningsejendom, skal vi i højere grad være i stand til at give en kvalificeret rådgivning baseret på de individuelle ønsker og behov, som du har i din boligforening.

Havneview (urbanisering).jpg

Nr. 7 - Individualisering

SoMe-generationen har ikke levet forgæves. Vi forventer at blive anerkendt som individuelle mennesker, og vi forventer at kunne købe individuelle varer og tjenesteydelser. Vi forventer at have indflydelse på og ansvaret for vores egen livssituation. Af dit job vil du kræve, at det er meningsfuldt, professionelt udfordrende og personligt udviklende. Virksomheder som Google, der allerede nu tilbyder tøjvask, børnepasning og bilvask på arbejdspladsen, samt gratis skiferier til medarbejderne, bliver mere og mere udbredte. Og det samme gælder naturligvis din bolig.

Din boligforenings vedtægt kan ikke blot være en standardvedtægt, som er kopieret fra en interesseorganisation. Din boligforenings vedtægt skal afspejle beboernes individuelle ønsker og behov f.eks. i forhold til korttidsudlejning som Airbnb. I forholdet til din boligforenings rådgivere, vil de enkelte beboere også forvente rådgivning, som er tilpasset deres individuelle behov.

Nr. 8 - Netværksøkonomi

I gamle dage stod en virksomhed alene i kampen om at øge omsætning og overskud mod konkurrenter. I fremtiden er det i samarbejdet med andre, at værdierne opstår – mange vil mene, at det faktisk allerede er sådan i dag. Efter årtusindeskiftet er brugernetværk på internettet eksploderet: Facebook har i dag over 1000 millioner brugere og YouTube over 250 millioner. Google anvender netværksprincipper, som skaber mere præcise søgninger. Professionelle anvender netværk til at fremme egen karriere. IBM indgår i innovations- og videndelingsnetværk med andre virksomheder, hvilket sparer dem ca. 1 milliard dollars på årsplan til udvikling. Vi står stærkere sammen, end vi gør alene. Vi kan drage nytte af andres erfaringer, og vi kan have en økonomisk fordel ud af at samle eksempelvis indkøb.

Nogle boligforeninger deler allerede i dag vicevært med naboejendommen, for på den måde at få et bedre produkt og en lavere pris. Tilsvarende løsninger ser vi på indkøb af ejendomsforsikringer, banksamarbejder og tilsvarende.

Mand i stue (velstand).jpg

Nr. 10 - Velstand

Både udviklingslande og de rige lande vil opleve vækst i den personlige velstand. Vi bliver rigere og rigere – det personlige rådighedsbeløb bliver større og større. Den øgede vækst betyder nye forbrugsmønstre og større forventninger til livskvalitet og kvalitet generelt. Det gælder naturligvis også forventningerne til vores boliger, ejendommens stand og udseende samt til de udenoms- og fællesfaciliteter, som der er i boligforeningen.

Nr. 9 - Urbanisering

Vi flytter til byen. De store byer bliver større og større, mens landområderne vil blive tyndere befolket. I 2030 forventer vi at mangle 60.000 boliger i København. Til gengæld vil vækstraten i Vestjylland være enten meget lille eller decideret negativ, med den største negative befolkningstilvækst i Ringkøbing, Skjern, Struer, Skive og Lemvig på næsten 15%.

Afrunding

Med fremtidsforskernes løfte om, at vi alle bliver rigere, er vi kommet igennem de 10 megatrends. Og sammen med dette løfte, må vi altså også være klar til at udfordre og forandre måden vi tænker på, og måden vi administrerer og driver en boligforening.

Om nogle år vil der sikkert stadigt være nogen, som sidder i sofaen og ser flow-tv, mens alle andre streamer for at få deres mediebehov dækket. Det positive i disse megatrends er, at der også bliver bedre plads til den individuelle måde at leve og indrette sig på.

Konsekvenserne af urbaniseringen er øget fokus på udbygning af infrastruktur og bolig samt vedligeholdelse af sunde levemiljøer. Desuden skaber den et forhøjet pres på de traditionelle levemåder, familiestrukturer og kulturelle værdier.

På kort sigt vil du opleve, at prisen på din bolig stiger, fordi byggeriet ikke kan følge med efterspørgslen på flere boliger. De centrale områder i København vil opleve de største prisstigninger. Der er en kraftig tendens til, at mennesker søger til større byer. Dertil kommer, at befolkningstilvæksten fortsætter – også i Danmark.

Skema.jpg
 

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Carsten Volden, Adm. direktør hos Sjeldani Boligadministration

Har I husket røgalarmen?


En røgalarm er på vagt døgnet rundt, og når den først registrerer røg, så lyder der en høj alarm. Det er med til at give beboere og naboer den dyrebare, men begrænsede tid, det tager at komme ud.


Chancen for at overleve en brand bliver mere end fordoblet ved at have en røgalarm installeret. Røgalarmer er derfor en af de bedste og billigste måder at blive advaret i tide om en brand.

iStock-481884038.jpg

Placering af røgalarmer

En røgalarm skal placeres i loftet – mindst én på hver etage. Den skal placeres, så den kan høres i alle soverum.

Du skal ikke placere en røgalarm i køkkenet og på badeværelset, heller ikke lige uden for døren til disse rum, da alarmen vil gå i gang, hvis den påvirkes af stegeos eller damp.

Hvis røgalarmen går i gang – uden at der er brand – så lad være med at tage batteriet ud, men vift i stedet med en avis, viskestykke eller lignende under røgalarmen, indtil den stopper.

Placering af røgalarm i opgang

Placering af røgalarm i opgang

Placering af røgalarm i villa/rækkehus

Placering af røgalarm i villa/rækkehus

Placering af røgalarm i lejlighed.

Placering af røgalarm i lejlighed.

Husk at tjekke din røglarm

Det er vigtigt, man husker at tjekke sine røgalarmer med jævne mellemrum, så man ved, de virker. Mange alarmer giver ét, kort og højt bip, når batteriet er ved at være slut.

Hvilken røgalarm skal jeg vælge?

Der findes flere forskellige typer røgalarmer og fabrikater på markedet. Blandt andet:

  • En grundmodel, hvor alarmsignalet går i gang, når røgen når til røgalarmen.

  • En model, der kan sammenkobles med andre røgalarmer, så alarmsignalet i alle røgalarmer går i gang, blot røgen når til én af alarmerne.

Du bør være sikker på, at røgalarmen er godkendt og dermed afprøvet. Det kan du se ved, at den er Varefakta-mærket. Læs mere i “UNDGÅ BRAND”: www.hbr.dk/undgaabrand

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Hovedstadens Beredskab

Solcellerne er den nye megatrend i boligforeningerne


Mange andels- og ejerboligforeninger har gennem årene forsøgt at forbedre foreningens bæredygtighed gennem lavere ressourceforbrug og indtænkning af vedvarende energi. Det giver mening, når man er mange husstande samlet på et koncentreret areal.


De klassiske store kasser af solcelleanlæg man ser klodset placeret på privatboliger havde sin storhedstid, da der fulgte tilskud med installationerne tilbage i 2012-2014. Kun enkelte boligforeninger fulgte med blandt andet fordi, de praktiske løsninger omkring forbrugsmålere og fordelingsregnskaber kan være en besværlig hindring i en forening, når der integreres et solcelleanlæg, der dækker individuelt forbrug og også kan være en decideret indtægtskilde. Den faldende trend for installation af solcelleanlæg pga. manglende tilskud er ved at vende med en spirende optimisme, idet integrationen af solceller nu er endnu mere attraktiv også for større ejendomme og boligblokke.

Ennogie-4.jpg

Solcellerne bliver billigere

Solcellerne er blevet billigere pga. produktudvikling, større efterspørgsel og dermed stordrift i produktionen. Så på trods af at tilskuddet til installation af solceller er bortfaldet og betalingen for den overskydende strøm man producerer er lav, er der nu større muligheder både økonomisk, æstetisk og praktisk for at integrere solceller ved større renoveringsopgaver i andels- og ejerboligforeninger. Og det tiltaler mange bestyrelser og beboere at være selvforsynende af strøm og måske også få dækket en del af sit varmtvandsbehov.  Især når solcellerne fremstår usynlige ved at være integreret i tag- og facadebeklædning eller andre bygningsmaterialer.

Hvordan kombinerer man solceller med fjernvarme?

Hvis man står overfor udskiftning af tag og gerne vil have solceller, så kan man nøjes med at benytte tagsten med solceller i f.eks. 25% af taget og almindelige tagsten eller -plader for resten af taget. Så får foreningen dækket størstedelen af eget og evt. beboernes behov for strøm. Da tagsten og- plader med eller uden solceller ligner hinanden, giver det stadig et ens og æstetisk vellykket udseende. Denne løsning giver altså en mulighed for københavnske boligforeninger at producere egen - stort set CO2 neutrale - strøm kombineret med fjernvarme til opvarmning og varmt vand.

Vedligehold og renovering af solcelleanlæggene

Tagmaterialer med integrerede solceller er desuden konstrueret, så der ved fejl eller defekt i en solcelle eller skade på en tagsten kun skal udskiftes selve den berørte tagsten. En defekt solcelle i en tagsten kan ved få målinger lokaliseres og tagstenen udskiftes. Taget med integrerede solceller kan godt holde 50 år eller mere, så en fleksibel renoveringsløsning, gør således ikke løbende vedligehold nødvendigvis dyrere end vedligehold af almindeligt tag.

Et Tesla batteri i kælderen?

Da solceller selvsagt producerer strøm ujævnt over døgnets timer og sæsonen, er der behov for lagring af overskudsstrøm, der produceres, når solen skinner, til forbrug på andre tider af døgnet eller året. Teknologien er ved at være langt, men batterier til dette formål er stadig dyre og skal testes for driftssikkerhed og effektivitet. Lagringsstrøm giver desuden større mening, når den kombineres med andre energiproducerende enheder såsom varmepumper eller jordvarmeanlæg. Tesla er et af de firmaer, der på globalt plan er gået ind i produktionen af tagmaterialer med integrerede solceller samt strømlagring i større format. Andre firmaer i Danmark er leverandører som Solartag, Zep Nordic og Ennogie, der hver især er langt fremme med produkter, der er testet og markedsklar.

De 3 nyeste trends indenfor solceller

Solceller integreret i tag   Solcellepaneler der er integreret i tagsten eller tagmaterialer, og kan fås i større moduler eller som enkelte tagsten- eller plader. Man kan vælge solceller i dele eller hele af taget. Der udvikles løbende på effektivitet, holdbarhed og enkelheden i montage, men prismæssigt, æstetisk og designmæssigt er de integrerede tagmaterialer fuldt på højde med almindelige tagmaterialer.

Solceller integreret i tag

Solcellepaneler der er integreret i tagsten eller tagmaterialer, og kan fås i større moduler eller som enkelte tagsten- eller plader. Man kan vælge solceller i dele eller hele af taget. Der udvikles løbende på effektivitet, holdbarhed og enkelheden i montage, men prismæssigt, æstetisk og designmæssigt er de integrerede tagmaterialer fuldt på højde med almindelige tagmaterialer.

Solceller integreret i facader og vinduer   Facadematerialer, vinduesrammer og paneler med solceller producerer pga. deres ofte lodrette position mindre strøm end skrå eller vandrette tagkonstruktioner. I glas- og vinduesprodukter skal der også tages hensyn til lysindfald, men det kan bruges i f.eks. glasværn i altaner. Disse produkter er primært brugt i forsøgsprojekter og er ikke så langt fremme effektivitetsmæssigt som f.eks. tagmaterialer med integrerede solpaneler.

Solceller integreret i facader og vinduer

Facadematerialer, vinduesrammer og paneler med solceller producerer pga. deres ofte lodrette position mindre strøm end skrå eller vandrette tagkonstruktioner. I glas- og vinduesprodukter skal der også tages hensyn til lysindfald, men det kan bruges i f.eks. glasværn i altaner. Disse produkter er primært brugt i forsøgsprojekter og er ikke så langt fremme effektivitetsmæssigt som f.eks. tagmaterialer med integrerede solpaneler.

Lagring af strøm fra solceller i batterier/tanke   Man producerer oftest mere strøm i soltimerne end man kan bruge (hvilket dog udjævnes en del, når man er flere boligenheder, der deles om solcelleproduktion og forbrug). Med et stort batteri vil man kunne lagre strøm til om aftenen og til vinteren. Teknologien er langt, og der udvikles stadig på effektivitet, driftssikkerhed, pris og holdbarhed.

Lagring af strøm fra solceller i batterier/tanke

Man producerer oftest mere strøm i soltimerne end man kan bruge (hvilket dog udjævnes en del, når man er flere boligenheder, der deles om solcelleproduktion og forbrug). Med et stort batteri vil man kunne lagre strøm til om aftenen og til vinteren. Teknologien er langt, og der udvikles stadig på effektivitet, driftssikkerhed, pris og holdbarhed.

Artiklen er skrevet af Carsten V. Jagerkilde, Min Boligforening

Start det rigtige sted med jeres vedligeholdelsesplan


Ikke alle boligforeninger står overfor samme forbedrings- eller vedligeholdelsesopgaver. For at kunne lægge en økonomisk realistisk vedligeholdelsesplan for jeres andels- eller ejerboligforening er det som oftest nødvendigt at starte med en samlet gennemgang af ejendommen, der samles i en byggeteknisk rapport.


En byggeteknisk rapport over ejendommen kan sammenlignes med en tilstandsrapport for lejlighed eller hus. Selvsagt er en gennemgang af en hel ejendom langt mere krævende og omfattende, der kræves besigtigelse fra specialister samt analyser af indsamlede prøver fra f.eks. træ- og murværk. Mange skader på en ejendom er ikke synlige, eller de er ikke kortlagt og beskrevet af bestyrelsen til en nærmere vurdering. For bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger ligger der derfor en fordel i en systematisk gennemgang og udredning af en erfaren teknisk rådgiver, som et oplæg til f.eks. en kommende generalforsamling.

Stillads-renovering.jpg

Som et øjebliksbillede af ejendommens aktuelle tilstand ligger den byggetekniske rapport forud for en vedligeholdelsesplan. Rapporten giver boligforeningerne en idé om, hvad der er væsentlig at tage vare på her og nu, samt hvad der kan varetages på et senere tidspunkt. Ofte er det ikke foranstående forbedrings- og vedligeholdelsesopgaver, der trækker en ejendomsværdi nedad, men i langt højere grad hvis der ikke er taget stilling til skaderne og foretaget en realistisk prioritering tids- og budgetmæssigt.


Overblik og tryghed

Den byggetekniske rapport udarbejdes af en rådgivende ingeniør eller anden teknisk rådgiver, der med bred indsigt i byggeteknik, analyser og rapportering er specialiseret i at gennemgå ejendommen. Samtidig kan den erfarne rådgiver sammenholde rapporten med andre ejendomme af lignende alder, hvilket giver et vigtigt benchmark for ejendommens tilstand i forhold til sammenlignelige ejendomme.

Rapporten vil typisk indeholde en beskrivelse af bygningens tilstand i form af synlige skader, væsentlige som mindre væsentlige, en bestemmelse af almindelig slitage, der kan udvikle sig til en skade, bygningstilstand, årsagsbestemmelser, udredningsopgaver samt en objektiv og faglig rådgivning i forhold til, hvordan skaderne skal bearbejdes. Er rapportens udgangspunkt en pludselig skade, kan det være vigtigt med en hurtig afklaring af, hvorvidt konstruktionerne kan bibeholdes og genanvendes, samt i hvilket omfang udbedring og afhjælpning er nødvendigt.

VS # 2-Morgan_Nilsson_01.jpg

Med en byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan kan bestyrelsen og generalforsamlingen indgå en dialog og planlægge, hvordan de på bedste måde driver deres ejendom, så den bevarer værdien

.

Morgan Nilsson, OBH-Gruppen A/S

Rettidigt vedligehold

Når den byggetekniske rapport er lavet, er det afgørende, at den omsættes til en tids- og budgetmæssig realistisk vedligeholdelsesplan. Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse, frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår.

Konsekvensen ved en manglende plan kan i sidste ende være, at værdien af ejendommen forringes i sådan grad, at det går ud over de enkelte ejere og andelshaveres økonomi.

I en salgssituation skaber en samlet byggeteknisk rapport og vedligeholdelsesplan gennemsigtighed i mellem køber og sælger. Begge parter kan træffe veloplyste beslutninger, og banker og realkreditinstitutter kan låne penge ud på et mere reelt grundlag, fordi der foreligger et overblik over foreningens samlede behov til drift og vedligehold. En række finansielle institutter kræver ligefrem, at der foreligger en vedligeholdelsesplan førend, de er villige til at yde lån til boligforeningen. Der er ingen, der vinder ved ikke at vedligeholde ejendommen. Er ejendommen ikke velvedligeholdt, så taber ejendommen værdi, og det betyder, at den enkelte ejer og andelshaver også har en mindre værdi i sin bolig.


Hvad er inkorporeret i en byggeteknisk rapport?

  • Udredning af bygningsskader.

  • Tilstandsvurdering af skadede områder såsom fugt, brand, sætning/fysisk skade.

  • Opsyn og måling af f.eks. fugt og dokumentationsmåling.

  • Kvalitetskontrol af udførelsesfasen.

  • Udarbejdelse af udbedringsforslag.

Langsigtet vedligeholdelsesplan

En langsigtet vedligeholdelsesplan på baggrund af en byggeteknisk rapport er derfor ikke blot nøglen til at holde ejendommen i optimal stand, men også en strategi til at sikre sig mod ubehagelige overraskelser og store ekstraregninger. En byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan skaber konkret værdi for ejendommen og for alle dens beboere både på kort og længere sigt.

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Morgan Nilsson og Bo Weidemann, OBH-Gruppen A/S

Skab værdi og besparelser med energioptimering


Ofte kan en boligforening spare væsentlige udgifter ved at starte med at fokusere på nogle få energiforbedringer. Ved en gennemgang af ejendommen sammen med en energirådgiver kan der lægges en plan for de energibesparende tiltag, så man kan prioritere projekterne her og nu og for fremtiden.


For de flestes vedkommende er det energibesparelsen for boligforeningen og for den enkelte beboer, der primært motiverer til at undersøge ejendommens energiforbrug. Der er samtidig også en række afledte sidegevinster af en energiforbrugsanalyse, som er med til at skabe konkret værdi for beboerne og for samfundet generelt. Det kan for eksempel være bedre indeklima, en sundere bygning uden svamp og fugtskader og et lavere CO2 udslip.

Facade renovering stillads.jpg

Hvad er energioptimering?

Ved at lave en energioptimering kan en andels- eller ejerboligforening sikre sig besparelser ikke kun på elregningen, men også på vand og varme.

Nogle tiltag medfører konkrete besparelser her og nu, for eksempel udskiftning af vinduer, efterisolering af tag eller udskiftning af lyskilder i fælles arealer. Andre tiltag fungerer mere langsigtede ved at motivere til ændret og mere energiøkonomisk adfærd hos beboerne. Det kan ske ved opsætning af moderne vand- og varmemålere, der via smartphones løbende kan informere beboeren om den enkeltes forbrug. Alt efter ejendommens stand og økonomi er der således mange typer renoveringstiltag, der sammen med en energirådgiver kan igangsættes.

Sammen med jeres rådgiver vil I gennemgå, hvilke dele af jeres projekt, der kan søges tilskud til fx. hos jeres energiselskab.

Sammen med jeres rådgiver vil I gennemgå, hvilke dele af jeres projekt, der kan søges tilskud til fx. hos jeres energiselskab.

Ofte starter energirenoveringer med mindre skader eller følgeskader på en ejendom, der munder ud i en bygningsrapport. De mange enkeltreparationer bliver ofte for dyre i forhold til en mere sammenhængende renovering, hvor også tilskud til energiforbedrende tiltag kan indarbejdes og indregnes i totaløkonomien.

Energirådgiveren er en teknisk rådgiver typisk fra et rådgivende ingeniørfirma eller arkitektfirma, og deres kompetencer er især en fordel i relation til gennemgang af større etageejendomme. Med energirådgiverens erfaring fra andre lignende ejendomme vil de kunne vejlede om, hvilke energibesparende tiltag, der er fordelagtige. Det indebærer også en økonomisk og juridisk vejledning af, hvor meget tiltagene vil koste, tilskudsmuligheder samt, hvilke lovkrav en andels- eller ejerboligforening skal opfylde ved energioptimeringsprojekter. I 9 ud af 10 tilfælde indgår energioptimerende renoveringsopgaver i en længerevarende vedligeholdelsesplan, der er lagt mellem rådgiver og boligforeningen.

Både lavere forbrugsomkostninger og større ejendomsværdi

De grundlæggende besparelser ved energioptimering sker ved at spare på vandforbruget (gennem målere, ny sanitet og sikre tætte rør mv.), nedsætte varmeforbruget (gennem isolering, nye vinduer, optimere varmeanlæg mv.) og nedsætte elforbruget (ny varmepumpe, nye lyskilder mv.). Hertil har en energioptimering af ejendommen flere positive følgevirkninger gennem forbedring af beboernes velfærd, ved at skabe en sundere ejendom samt i sidste ende også ved at forbedre ejendommens værdiansættelse.

Et eksempel er, at der i mange gamle bygninger i København er utætte tage og ydervægge. Der er ikke isoleret godt nok til effektivt at holde på varmen, hvorved der, udover varmetabet, kan dannes fugt. En efterisolering af tag og vægge vil kunne gøre en stor forskel ved at nedsætte risikoen for fugt, som er en af kilderne til skimmelsvamp. En bedre isoleret og ventileret ejendom giver en sundere ejendom, der forbedrer indeklimaet for beboerne og skaber velbefindende, mindsker allergisymptomer etc. til alles gavn. Når energioptimeringen er helt eller delvist gennemført, kan det medføre en forbedret energimærkning af ejendommen, hvilket konkret forbedrer ejendommens og dermed boligernes værdi.

_17377 (2)_jpg.jpg

Ofte kommer det bag på bestyrelsen, hvor meget der kan spares med få tiltag, men også hvilken positiv betydning det kan have for energimærkning og dermed ejendommens værdi

Lasse Ingeman, Ingeman Fischer ApS

Hvordan kommer man i gang

Ønsker I som bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening at undersøge mulighederne for energioptimering, kan man i første omgang søge inspiration på Videncenter for Energibesparelser i Bygninger. Derefter vil starten på at omlægge ejendommens ressourceforbrug være at kontakte en energirådgiver eller en bygningssagkyndig. De vil kunne hjælpe med at gennemgå bygningen og inspicere for de energioptimerende tiltag, som ejendommen kan forbedre eller som helt mangler.

Efter at ejendommen er blevet beset og energiberegninger er foretaget, kan man begynde at lægge en plan i forhold til prioritering af delprojekterne. Derfra kan man finde den bedste økonomiske løsning, der kan sikre realisering af vedligeholdelsesplanen. Energibesparende projekter kan være økonomisk omkostningsfulde og tidskrævende. De kræver ofte en stram prioritering af opgaverne og undersøgelse af, om der er mulighed for at få tilskud til de forskellige delprojekter. Her vil en energirådgiver eller lignende teknisk rådgiver igen kunne bistå med værdifuld viden om støttemulighederne.

Brug en energirådgiver

Energioptimering har ud over mange konkrete fordele også forskellige løsningsmodeller. For at få den bedst mulige løsning til jeres respektive andels- eller ejerboligforening anbefales det at inddrage en energirådgiver, der vil kunne hjælpe til med teknisk, økonomisk og juridisk råd og vejledning for derved at sørge for at boligforeningens energioptimeringsprojekt kommer godt fra start.

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Lasse Ingeman, Ingeman Fischer ApS

Mindre varmeregning med en god byggeproces


En manglende plan for hvordan energirenoveringsprojektet gribes an, er ofte årsagen til at forventningerne til energibesparelser i boligforeninger ikke indfries.


Foto: SBI

Foto: SBI

Når ejendomme med andels- og ejerboligforeninger renoveres for at opnå energibesparelser, er der flere eksempler på, at beboernes forventninger til en mindre varmeregning ikke bliver indfriet. En årsag er ofte, at der ikke fra starten har været en klar plan for, hvordan renoveringsprojektet skulle gribes an. Dette er baggrunden for udgivelsen af SBi-anvisning 269, ’Energirenovering af større bygninger – metode og proces’. Anvisningen samler viden og værktøjer om energirenovering og opstiller fem faser med angivelse af relevante aktører og fokusområder, som beboerne og deres rådgivere kan tage udgangspunkt i. Energibesparelse er ikke et enkelt tal. Anvisningens retningslinjer bygger på input fra en bred kreds af byggeriets parter. Desuden er der inddraget erfaringer og viden fra dansk og international forskning om emnet.

“Erfaringerne viser, at i de tilfælde, hvor energirenoveringsprojekter møder udfordringer, så skyldes det ofte, at viden går tabt i overgangene mellem faserne og i skiftet mellem de forskellige aktører. Det skal anvisningen være med til at forebygge ved at opliste meget klart, hvem der skal levere hvad i hvilken fase, og hvordan den opsamlede viden løbende dokumenteres”, siger forskningschef Søren Aggerholm fra SBi. “Samtidig må beboerne også gøre sig klart, at en forventet energibesparelse ikke på forhånd kan opgives som et enkelt tal. Energibesparelsen vil altid være et spænd med en vis usikkerhed, der afhænger af, hvor præcise data der er til rådighed, og hvor detaljeret de anvendes”, forklarer Søren Aggerholm og understreger, at energirenovering især bliver rentabel, når tiltagene gennemføres i forbindelse med almindelig renovering.

Afstem forventninger tidligt

Energichef Hans Andersen fra ejendomsforvaltningsselskabet DEAS har i en række konkrete energirenoveringsprojekter oplevet, hvor vigtigt det er med en god proces og præcise forudsætninger. “Vi ser det som en absolut forudsætning for et energirenoveringsprojekts evne til at indfri de opstillede mål, at man lægger et præcist spor for den kommende byggeproces”, forklarer Hans Andersen og fremhæver, at SBi-anvisningen ansporer bygherren til at bruge tid på at forventningsafstemme i de tidlige faser. “Mange af anvisningens konklusioner er de samme, som vi kender fra kender fra vores energiprojekter. Det er en god investering at bruge tid på forventningsafstemningen tidligt i processen. Her er SBi-anvisningen en stor hjælp, fordi den forklarer, hvordan man analyserer dynamikkerne i energiforbruget. Jeg kan kun anbefale andre at tage den i brug allerede i udbudsmaterialet for at sætte retningen”, siger Hans Andersen.

Lejligheder har stort energiforbrug

Bygninger står for omkring 40 pct. af Danmarks samlede energiforbrug, hvoraf den største del går til opvarmning. Det er især i de mange boliger fra byggeboomet i 1960’erne og -70’erne, hvor energiforbruget er stort, og der er et stort potentiale for at opnå energibesparelser. “Reduktion af bygningers energiforbrug er et vigtigt element for at nå de politiske mål om, at Danmark bliver uafhængig af fossile brændstoffer i 2050. Energibesparelser gennemføres bedst og billigst, når bygninger alligevel skal renoveres. Det er derfor vigtigt at sikre, at renoveringsprocesserne tilrettelægges således, at man opnår så mange energibesparelser som muligt”, forklarer kontorchef Henrik Andersen fra Energistyrelsen, der med støtte fra Grundejernes Investeringsfond har finansieret anvisningen. Anvisningen er resultatet af et samarbejde mellem bygherreforeningen, Grundejernes investeringsfond, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, SBi, Dansk Byggeri, Bygningsstyrelsen og Energistyrelsen. Rådgivningsfirmaerne Niras og Moe har udarbejdet materialet til anvisningen, som herefter er udgivet af SBi.

Du kan læse mere om energirenovering og SBi-anvisning 269, ’Energirenovering af større bygninger – metode og proces’ på https://sbi.dk/anvisninger/Pages/269-Energirenovering-af-stoerre-bygninger-metode-og-proces-1.aspx. På hjemmesiden er der link til en liste med en lang række publikationer og værktøjer til, hvordan der kan spares på varmen i andels- og ejerlejligheder.


Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Niels Samsø Nielsen, SBi

Minimer udgifterne ved reparationer i højden


I England er det helt normalt at se professionelle rebteknikere fire sig ned og reparere bygninger. I Danmark er der stadig mange som stopper op og ser, hvad rebteknikere laver oppe på taget eller ved skorstenen. Formålet med at anvende håndværkere i reb er, at lift og stillads er sparret væk.


Københavns boligforeninger står meget tæt, og det er dyrt at få lavet en skorsten på taget eller tætnet en utæthed. Stillads koster hurtigt en formue, og en lille opgave kan blive en dyr, uventet omgang.
Oftest har boligforeningerne fået udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så flere store opgaver som vinduer, tag og facade bliver løst samtidig for at minimere udgiften på stillads eller lift.
 

Foto: Rebteknikeren ApS

Foto: Rebteknikeren ApS

Nu kan vedligeholdelsesplan og økonomi hænge bedre sammen

Utætheder i taget har tidligere tvunget boligforeninger til at få fremskyndet projekter som facaderenovering eller nye vinduer, fordi det ville være alt for dyrt at skulle betale for stilladset nu og igen om tre år, når vinduer skal skiftes. Det betyder, at vinduer bliver skiftet, selvom de godt kunne side tre til fem år endnu, fordi det kan svare sig på den lange bane pga. udgiften til stillads.

De er glade for at kunne få repareret for eksempel skorstene og brandvægge det ene år, malet kviste året efter, og derefter stadig at kunne vente fem år med at få sat et stort facadestillads op og skiftet dårlige vinduer. Det skaber fleksibilitet i både i økonomi og vedligeholdelsesplan.

 

Boligforeningen på Lange-Müllers Gade

I bestyrelsen for andelsboligforeningen stod man med et dilemma. Taget var utæt, og de betalte stadig af på et lån for udskiftning af kviste for 11 år siden. At skifte et helt nyt tag ville koste over 20 millioner.

Nu kom der vand ind flere steder på loftet og ned til flere beboere. Rebteknikeren blev tilkaldt for at tætne taget i de områder, hvor der trængte vand ind hos beboerne.
Efter at vandskaderne blev stoppet udefra, blev hele taget gennemgået for at få et overblik over tagets tilstand. Firmaets tømrer og murer gennemgik taget inde fra tørreloftet og kunne konstatere, at understrygningen samt overstrygning var løs og de fleste steder manglende. Det betød, at de ca. 2400 m2 tagflader var meget utætte, og et nyt tag var tiltrængt.
Et nyt tag var ikke en mulighed, og det var et utæt tag heller ikke. Derfor udarbejdede Rebteknikeren et overslag over, hvor meget det ville koste at tætne alle 2400 m2 tegltag med en bitumen fugemasse.
 

Luft i økonomien

Prisen blev sammenlignet med en anden entreprenørs pris, som skulle anvende et stillads. Dernæst regnede bestyrelsen på om det kunne svare sig at få det nye tag nu og samtidig optage et nyt lån.
Bestyrelsens beregninger viste, at løsningen med håndværkere i reb var den bedste løsning. Boligforeningen slap for at stifte et nyt lån, og der ville nu være råd til at få afdraget på det eksisterende lån, inden der blev behov for et nyt.
I 2015 blev tagfladerne tætnet på den første blok, og det blev helt klart, hvor mange m2 tag en håndværker kunne tætne hængende i reb. Det gav os et godt billede af slutprisen, når alle 2400 m2 var tætnet.
En billeddata-rapport kunne vise, hvordan resultatet af første blok så ud udefra, og da den estimerede slutpris stadig så rentabel ud, blev arbejdet på de resterende tagflader iværksat i 2016.

I samme ombæring får foreningen gennemgået de 34 skorstene og repareret de, der trænger.

 

Sikkerhed og uddannelse

Foto: Rebteknikeren ApS

Foto: Rebteknikeren ApS

At blive ansat i Rebteknikeren kræver sin håndværker. Foruden at være fagudlært og dygtig i et fag som tømrer, murer eller maler skal man være i god fysisk form.
Alle mand er certificeret og uddannet i IRATA systemet, hvilket er det ældste og meste stringente industriklatrersystem.
Alle opgaver bliver løst af minimum to mand, som alle er uddannet til at redde hinanden i tilfælde af et ildebefindende.
 

Rapelling eller faldsikring?

Industriklatring må på ingen måde sammenlignes med rapelling eller faldsikring.
I rapelling firer en mand sig ned i ét reb og udstyr lavet til kortvarig anvendelse.

Industriklatring blev i sin tid lavet til at skaffe sig adgang til opgaver på søens boreplatforme. Hele IRATA systemet er udarbejdet til at kunne imødekomme de høje sikkerhedskrav, der er til højde arbejde i olie og gas sektoren.
Udstyret der anvendes af Rebteknikeren, er for eksempel lavet til at kunne låse sig fast på rebet, så begge hænder kan anvendes til at løse opgaven. Alt værktøj sidder fast til mandens sele med en stålwire, der er udviklet til formålet, så en skruemaskine ikke kan tabes.
Industriklatring er den sikreste måde at løse opgaver i højden på. Langt mere sikker end arbejde fra stillads.

En certificeret rebteknikker anvender et to-reb system. De to reb hænger i nogle ankerpunkter, som teknikeren selv har monteret og testet før brug. Uddannelsen, samt det faktum, at rebteknikeren selv skal hænge i ankerpunkterne, gør, at alt udstyr, reb og ankerpunkter bliver kontrolleret mere end én gang, inden teknikeren hægter sig på systemet.
 

Hvad siger Arbejdstilsynet?

Arbejdstilsynet kommer forbi vores pladser i gennemsnit 2-3 gange om året.
Når de møder op på en plads, ønsker de typisk at se vores redningsplan og risikoanalyse samt høre nærmere om, hvad vi laver. Derefter kører de igen. De er jo til for at opretholde sikkerheden, og det sætter vi faktisk pris på, da vi gør det samme.
Nogle tilsynsførende ved mere om denne type højdearbejde end andre, men de fleste kender godt til vores IRATA uddannelse og sikkerhedsniveau. Vi fik også for første gang et besøg af AT i Juli måned på firmaadressen, hvor vores interne sikkerhedsprocedurer samt lager med udstyr blev gennemgået.
Her var der intet sikkerhedsmæssigt at bemærke. Vi har dog indført en ny politik omhandlende solcreme til vores ansatte, som jeg ikke vidste, jeg skulle tage stilling til
”, udtaler Jacob Vestervang smilende.

Foto: Rebteknikeren ApS

Foto: Rebteknikeren ApS

 

 

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Jacob Vestervang, direktør i Rebteknikeren ApS

Byggesager: Typiske spørgsmål


Når en andels- eller ejerboligforening gennemfører en byggesag, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel er en faq, der besvarer en række spørgsmål relateret til byggesager. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.


Foto: Niels Jørgensen

Foto: Niels Jørgensen

 

Opstarten af en byggesag

Kan vi i bestyrelsen vedtage en byggesag, fx nye altaner, uden en generalforsamling?
Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalforsamlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, for eksempel særegne vedtægter.

Hvordan beslutter vi en byggesag?
Både i ejerforeninger og andelsboligforeninger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen hertil. Beslutningen sker på grundlag af en tilstandsrapport fra en byggetekniker og gennemregnede budgetter fra administrators side.

Hvornår og hvor meget stiger vores boligafgift?
På den generalforsamling, hvor byggesagen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften.

Når byggesagen er besluttet, skal bestyrelsen så gøre mere?
Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og Vest Administrationen alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave.



Undervejs i byggesagen

Hvad sker der med andelskronen, når vi vedtager en byggesag?
Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbedringer? Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien.

Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Teknisk?
Det er stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal foretage sig under en byggesag. Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen.
Det man som bestyrelse dog altid skal forvente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder.

Hvordan finansierer vi en byggesag? Andelsboligforening? Ejerforening?
I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen. 
I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fælleslån til foreningen fra en bank.

Foto: Niels Jørgensen

Foto: Niels Jørgensen


Hvordan betaler vi for arbejderne, mens byggesagen er i gang?

Hvis foreningen ikke har en opsparing, optages der et byggelån til betaling af regningerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælleslån, når sagen er slut.


Kan vi få støtte til at få lavet ting på vores ejendom, fx byfornyelse?

I nogle tilfælde ja. Denne opgave varetager administrator.


Hvad betyder byfornyelse for vores andelskrone?

Når der gives byfornyelsesstøtte til arbejder i en andelsboligforening, forbliver andelsværdien som udgangspunkt på samme niveau, jf. andelsboliglovens § 5.


Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag?

Som udgangspunkt alle skader, også dem som entreprenørerne måtte lave. Der tegnes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifterne hertil indgår i byggeregnskabet.


Hvem holder styr på projektet undervejs, både økonomi og arbejder?

Administrator holder styr på tal og budgetter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndværkerne og selve byggeprocessen.


Efter byggesagens afslutning

Hvordan holder vi styr på, hvad byggesagen har kostet os?
Byggesagsadministrator laver efter byggesagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen.

Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer, og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen?
Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (for eksempel udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdien, da foreningens egenkapital bliver reduceret. Etablerer en forening for eksempel altaner, vil dette udelukkende være forbedring.

 

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Timmy Lund & Lene Raahauge, Vest Administrationen

Elevatorer: Til glæde, til gavn og til fremtiden


Elevatorer bliver det næste store renoveringsboom i byens ældre etageejendomme. Det giver både værdi i dagligdagen til alle beboere og sikrer, at ingen tvinges til at flytte, og så er det en investering, der betaler sig hjem igen flere gange.


tilmeld dig Min boligforenings videnseminar d. 30. oktober med emnet:
Elevatorer i eksisterende bygninger

Foto: Niels Jørgensen

Foto: Niels Jørgensen

Fremtidens boligejendomme har elevator. Når nye etagebyggerier skyder op omkring i byerne, er det lovpligtigt at have elevator, og i de ældre bygninger følger tendensen med. 

Interessen for at få indbygget elevatorer i eksisterende etageejendomme er eksploderet i de sidste år, og det er der flere grunde til. Det handler både om tilgængelighed, komfort og øget salgsværdi. 

Kom lettere op og ned

Små børn i barnevogne, teenagere med sportsudstyr på ryggen, småbørnsforældre med indkøbsposer, tilflyttere, fraflyttere og gangbesværede ældre – alle kan få glæde af en elevator i opgangen. For langt de fleste kan den daglige gang fra døren til gaden sagtens klares på trapperne – heldigvis! 

Men alle beboere, uanset etage, vil få stor glæde af en elevator, der for eksempel er indbygget i opgangens køkkentrappe. Elevatoren gør det meget nemmere, når nye møbler skal på plads, når frokosten skal nydes i gården, eller når overskydende ting skal i kælderen eller på loftet. 

Kravene til en bybolig bliver hele tiden større. For 100 år siden krævede nye boligkøbere indlagt el, og 50 år senere var egne toiletter øverst på ønskelisten. 
Senere kom turen til velfungerende køkkener, rummelige badeværelser og frodige gårdhaver. For 20 år siden var altaner et forholdsvis sjældent syn i bybilledet – i dag er en solbeskinnet altan et ufravigeligt krav for langt de fleste boligkøbere og fast inventar hos de fleste boligforeninger.

Foto: Niels Jørgensen

Foto: Niels Jørgensen

På samme måde er muligheden for at indbygge en elevator i en helt almindelig beboelsesopgang i dag en løsning, som kun få andels- og ejerboligforeninger er klar over eksisterer. Til gengæld er alle eksperter enige om, at adgang til elevatorer bliver et ”must-have” for fremtidens boligkøbere. 

 

Gør din bolig mere værd

En elevator i opgangen betaler sig hjem igen – i nogle tilfælde to, tre eller fire gange. Home har analyseret over 4000 ejendomshandler i København de seneste år, og den stigende tendens til at indbygge elevatorer giver ikke bare beboerne tilgængelighed og en nemmere hverdag – det kan også vise sig at blive en rigtig god forretning. 

I gennemsnit stiger en bolig 2609 kr. pr. m2, hvilket svarer til, at en lejlighed på 115 m2 vil stige 300.000 kr. i værdi – eller cirka dobbelt så meget, som det koster at etablere elevatoren, og for større lejligheder er genvinsten endnu større. 

Tendensen skyldes blandt andet, at boligkøbere er blevet ældre. Hver 10., der vælger at flytte fra parcelhus til lejlighed, er over 64 år. Det er dobbelt så mange som for fem år siden – og de ældre lejlighedskøbere kommer både med penge og krav. De vil have elevator, og det kan ses på prisen. 

 

Bliv boende så længe du vil

Hvor vil du helst bo, den dag benene ikke længere dur til at gå på trapper? Mange, især ældre, bliver i dag nødt til at flytte fra deres bolig, fordi turen til tredje sal bliver umuliggjort af nedsat bevægelsesevne. Med en elevator har alle beboere mulighed for at blive i sin egen lejlighed meget længere. 

Derfor vil det i fremtiden blive et krav fra langt de fleste boligkøbere, at deres kommende bolig har elevator. 

Fremtidsforsker Anders Bjerre fra Institut for fremtidsforskning forventer, at det i fremtiden vil blive svært at sælge boliger uden adgang til elevator.

“Vi vil se et stigende krav om elevatorer fra fremtidens boligkøbere. Især fra det meget købedygtige ældre segment.” 

Om 40 år vil det være helt almindeligt, at boligejendomme har elevator, og for langt de fleste boligkøbere vil det være et krav, på samme måde som det er et krav i dag, at boligen har et velfungerende køkken og et rummeligt badeværelse, fortæller Anders Bjerre. 

Tre måder at få elevator i eksisterende etageejendomme 

1.    Nedrive den eksisterende køkkentrappe og sætte elevator op i stedet. 
2.    Indbygge elevatoren i midten af den eksisterende hovedtrappe ved for eksempel at gøre trappen smallere. 
3.    Placere elevatoren i et tårn uden på bygningen. 

tilmeld dig Min boligforenings videnseminar d. 30. oktober med emnet:
Elevatorer i eksisterende bygninger

Foto: Niels Jørgensen

Foto: Niels Jørgensen

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Bo Herløv, Alevator.dk