Godt forarbejde giver succes med salg af tørreloft


Når en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, der etablerer taglejligheder, kan projektet strække sig over flere år. Det er især perioden før kontraktunderskrivelse, som bestyrelsen skal fokusere på.


Fordelene er mange, når en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, som etablerer taglejligheder: Ejer- eller andelsboligforeningen får et nyt tag, nye pulterrum i kælderen og måske en sum penge eller yderligere renovering af ejendommen. Ejendommen bliver bedre isoleret. Og de nye beboere i taglejlighederne betaler til fællesudgifterne, så ejer- eller andelsboligforeningen kan sætte den løbende betaling ned.

Bestyrelsen er som regel med hele vejen i projektet, men det er især perioden før kontraktunderskrivelse, som kræver en indsats.

Unavngivet.png

Tagets tilstand

Humlen i handlen er et nyt tag. Derfor skal det først afdækkes, om eller hvornår det eksisterende tag er udtjent, så bestyrelsen i god tid kan forklare ejer- eller andelsboligforeningens medlemmer, hvorfor det ikke længere kan svare sig at reparere taget – og hvad det vil koste at skifte det. Bestyrelsen bør lade en fagmand undersøge taget, men en høj grad af krakeleret eller manglende mørtel i tegltagets understrygning, lysindtrængning mellem tegl og vandindtrængning er typiske tegn på, at taget bør skiftes.

 

Rådgivere med referencer

Når ejer- eller andelsboligforeningens medlemmer giver bestyrelsen grønt lys til at undersøge muligheden for at sælge tørreloftet, skal den samtidig afsætte penge til en byggerådgiver, som kan afdække ejendommens samlede behov for renovering, formulere kravene til salget af tørreloftet og være med til at vælge de ejendomsudviklere, der byder på opgaven. Desuden skal der kobles en advokat på, som bl.a. skal sørge for garantistillelse. Både når det gælder byggerådgiver, advokat og i sidste ende valg af ejendomsudvikler er gode referencer fra tilsvarende projekter altafgørende. Kontakt gerne bestyrelserne direkte i de projekter, der bliver refereret til.

 

God generalforsamling

De økonomiske fordele ved at sælge tørreloftet taler for sig selv. Ikke desto mindre kan der være beboere i ejer- eller andelsboligforeningen, som er imod et salg. Som bestyrelse kan man imødegå utilfredshed ved en god afvikling af generalforsamlingen. Send forslaget ud sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen, og gør det i god tid. Ting, som en beboer måske umiddelbart er imod, modnes, når vedkommende har tid til at tænke over dem. Vælg en god dirigent og skarp referent på generalforsamlingen. Især referenten er vigtig, da dokumentationen kan være vigtig på et senere tidspunkt. Og sørg for, at hele forslaget er fremsat, før diskussionen starter.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Artur Slupinski, VELUX Danmark A/S

Tagudskiftning er blandt ejendommens største investeringer


Mange foreninger administrerer og foretager selv, mange af de mindre vedligeholdelsesopgaver, som løbende udføres på en ejendom. Men en tagrenovering kræver rigtig mange overvejelser og man bør derfor, som udgangspunkt, søge professionel hjælp.


Ejendomme (06).jpg

Den største investering

Tagudskiftning er en af ejendommens største investeringer, og derfor er det også vigtigt at have fokus på valg af den rette løsning, herunder også på valg af den rette rådgiver.

Etageejendomme kan have mange forskellige typer af tagudformninger eller belægninger, så som eternitbølgeplader, tegl, zink, kobber, men også det man kalder københavnertag. Det er en tagkonstruktion, som er udformet med to skråtstående tagsider typisk på ca. 45 grader, men i stedet for at de to sider mødes i én kip, så er der et næsten fladt tag på toppen. De skråtstående tagsider er typisk, med naturskifer, skifereternit eller teglsten og den næsten vandrette del med tagpap.

I dag vil man ved udskiftning af tagdækningen, ofte vælge, at montere et undertag. Her er det også vigtigt, at man vælger en undertagsløsning, som passer til tagmaterialet, ejendomstypen, placering, samt hvorvidt der er tale om en udnyttet tagetage eller blot depotrum.

Indregn stilladsomkostninger sammen med tagets levetid

På en etageejendom til 5. sal er det meget omkostningstungt at opstille stillads, som også skal have fuld overdækning for at sikre mod nedbør i byggeperioden. Derfor vil det være naturligt, at vælge en tagløsning med længst mulig levetid og mindst mulig vedligeholdelse.

Selvom man vælger at opgradere sit tag med en dyrere løsning, kan det meget vel tjene sig hjem over tid. Eksempelvis kunne der på københavnertaget være monteret eternitskifer, som typisk har en levetid på 25-30 år, og her kunne man med fordel udskifte til naturskifer, som har en levetid på 100 år. Vel er naturskiferen dyrere end eternitskiferen i anskaffelsespris, men dens levetid er 3-4 gange så lang, hvorfor man over tid sparer rigtig mange penge ved valg af den rigtige løsning.

Med et dyrt stillads opstillet er det desuden naturligt at vurdere mulige synergiarbejder. Det kan være at male eller skifte vinduer, fugearbejde ved vinduer og facade eller at gennemgå tagrender og nedløb.

Vand og fugt på loftet bliver til råd og svamp

Fakta

Kort tjekliste:

- Faktaboks

- Kort tjekliste for en tagudskiftning:

- Vælg en rådgiver (spørg gerne flere), dvs. rådg. ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt

- Advokat eller administrator skal gennemgå rådgiveraftalen inden aftalen indgås

- Tal løsninger i samråd med rådgiveren, stil gerne mange spørgsmål

- Lad eventuelt rådgiver fremlægge projektet og økonomi på en generalforsamling

- Rådgiver tjekker jeres fredning- eller bevaringsværdi

- Få lavet miljøscreening og eventuelt undersøgelse for trænedbrydende svampe

- Lad rådgiver udbyde entreprisen til forskellige entreprenører for at få den bedste pris

- Advokat eller administrator kan gennemgå entrepriseaftalen inden den sendes til entreprenøren.

- Rådgiver forestår tilsyn og byggemøder undervejs i projektet

- Rådgiver forestår afleveringsforretning

Når man har monteret et undertag leder dette vandet, som kommer fra slagregn, fygesne eller i værste fald fra en utæthed i tagbelægningen, videre ned i tagrenden. På denne måde er der en ekstra sikring af loft og lejligheder mod nedbør. Historisk har man ikke monteret undertag, hvilket kan føre til vandindtrængning over en mangeårig periode til primært murværket og træværket langs murkronen. Dermed er der latent risiko for angreb af trænedbrydende svampe, hvor der kan være tale om hurtigt voksende trænedbrydende svampe, som eksempelvis ægte hussvamp, og/eller langsomt nedbrydende rådangreb. 

Inden der foretages en udskiftning af tagdækningen, bør der derfor udføres en stikprøveundersøgelse af risikobetonede bygningsdele, som eksempelvis tagfod ved skotrender, under støbejernsvinduer, langs trempelkonstruktioner og ved kviste og frontspidser. Herved minimeres risikoen for uforudsete udgifter, og det undersøges om der er en mulighed for at få dele at angrebene dækket af ejendommens bygningsforsikring. Samtidig, og inden tagentreprisen kommer i udbud, kan man få foretaget en miljøscreening af eventuelle farlige stoffer i de forskellige materialer, der har været brugt gennem tiden, hvilket f.eks. kunne være asbest. 

For at undgå lignende skader fremover skal man ved montering af et nyt undertag og uanset materialevalg altid sikre sig, at der er den nødvendige ventilation af undertaget. Er der tale om en udnyttet tagetage skal der monteres dampspærre, som sikrer at den varme luft fra beboelsen, ikke vandrer ud i tagkonstruktionen/ isoleringen og kondenserer.

Ændringer i konstruktion kan betyde nye godkendelser

Vælger man at etablere undertag eller gå fra eksempelvis eternitskifer til naturskifer, så ændrer man også belastningen i taget væsentligt. Det vil kræve nye statiske beregninger for tagets bæreevne og efterfølgende forstærkning af spær i nødvendigt omfang. Når man ændrer på spærene, enten ved efterisolering eller ved forstærkning, så kræver det ofte en forhøjelse af eksisterende spærkonstruktion. 

Ønsker man samtidig at skifte tagbelægning eksempelvis fra skifer til tegl, så ændrer man udtryk på bygningen, og det er ikke altid tilladt. At ændre på bygningens højde eller udtryk kræver at man undersøger bygningens frednings- eller bevaringsværdi, så man ikke arbejder med ideer, som slet ikke kan godkendes.

Vedligeholdelsesplanen - en forudsætning for overblikket

I andels- og ejerboligforeninger bør man altid have en drift- og vedligeholdelsesplan, som kan give bestyrelsen overblik over større arbejder og økonomi. Vedligeholdelsesplanen er også en hjælp for andre rådgivere som bank, realkredit og administrator samt ved køb og salg af de enkelte lejligheder. En vedligeholdelsesplan udarbejdes i tæt samarbejde med en teknisk rådgiver, og da prisen på en tagudskiftning på etageejendomme kan svinge fra en halv million kr. til et tocifret millionbeløb, så er vedligeholdelsesplanen og den tekniske rådgivning et risikabelt sted at spare. Det er derfor afgørende, at den tekniske rådgiver er kompetent ved at have erfaring fra tagprojekter, materialevalg, myndighedsbehandling, miljøspørgsmål mm.

Den gode rådgiver

Den gode rådgiver forstår vigtigheden af kommunikationsopgaven, der ligger i de store byggeprojekter. Det kræver seriøs erfaring med kommunikation  og projektledelse, når der i flere måneder vil stå skurvogne og byggematerialer på boligforeningens fællesarealer, og håndværkerne går rundt på stilladset og ind og ud af  ejendommen fra tidlig morgen til sen eftermiddag. Der vil altid være ændringer i projektforløbet, men ved grundig orientering og en god dialog mellem beboere, bestyrelse, entreprenører og rådgiver kan man mindske gener og irritation til et minimum, som er med til at sikre en god oplevelse i byggeperioden for alle.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Morgan Nilsson, OBH-Gruppen

Københavns Kommunes fortovsrenholdelse


I forsommeren 2018 dukkede en sag om Københavns Kommunes fortovsrenholdelse op i medierne. Sagen har fået betydning for mange andels- og ejerboligforeninger.


Sagen handler om, at Københavns Kommune har overtaget renholdelsen af fortovene i en del af byen – navnlig på Vesterbro –  til stor irritation for mange boligforeninger. Kommunen har opkrævet ret store beløb for denne ”ydelse”, og mange har følt, at de ikke fik noget for pengene.

Nogle foreninger har ment at ordningen var overflødig, fordi de allerede havde deres egen vicevært, mens andre blot har undret sig over de ret store regninger, som de har modtaget for en ydelse, som de har haft svært ved at få øje på.

cobblestone.jpg

De beløb,

som kommunen havde opkrævet, var langt højere end det, som private virksomheder tilbød.

Udbud gav tilbudspriser langt under kommunens opkrævning

Allerede for et par år siden blev kommunen gjort opmærksom på, at den slags opgaver skal sendes i udbud i henhold til vejloven, og Cobblestone og Winsløw Advokatfirma har gennem de seneste år kæmpet en kamp mod Københavns Kommune om denne sag.

I foråret 2018 gennemførte kommunen endeligt et EU-udbud af renholdelsesopgaven, og det viste, at de beløb, som kommunen havde opkrævet, var langt højere end det, som private virksomheder tilbød at udføre opgaven for. Kommunen fik tilbudspriser, der i nogle tilfælde var under 1/10 af det, som kommunen har opkrævet hos grundejerne!

Samtidig havde en whistleblower i Kommunen anmeldt ordningen til intern revision og oplyste at flere ledende medarbejdere havde søgt at dække over ulovlighederne.

Dette blev lagt frem på at møde i maj måned i Teknik- og Miljøudvalget, hvor forvaltningen blev pålagt at fremkomme med en nærmere redegørelse og tilbagebetale det for meget opkrævede til borgerne.

Foreløbigt tilbagebetales 17,5 mio. kr.

»En whistleblower i kommunen anmeldte ordningen til intern revision.

«

Senere i juni besluttede Borgerrepræsentationen at ordningen skal fastholdes, men at der skal gennemføres et nyt udbud, således at det i fremtiden ikke bliver kommunens folk, der forestår fortovsrenholdelsen. I stedet bliver det private operatører, der kan gøre det billigere end kommunen.

Senest har Teknik- og Miljøudvalget i oktober besluttet at tilbagebetale 17,5 mio. kr. til borgerne, men sagen er stadig ikke undersøgt til bunds, ligesom der også stadig verserer sager, hvor borgere kræver at få tilbagebetalt alle betalte beløb i de sidste 3 år.

Samlet set betyder det, at borgerne kan se frem til at få penge tilbage, selvom det endnu ikke ligger fast om det ”kun” bliver 17,5 mio. kr. eller om der kommer mere.

Politisk set medførte det, at det blev besluttet at iværksætte en uvildig advokatundersøgelse, der skulle tage stilling til, hvilke beløb de enkelte grundejere skal have betalt tilbage. 

Fra politisk side blev der også ytret ønsker om at grundejerne skal have tilbagebetaling uden videre.

Ordningen var ulovlig

Kommunen har allerede meddelt, at en udlicitering af opgaven vil betyde at kommunen skal skille sig af med en række medarbejdere. Det er endnu ikke afklaret, om skandalen også vil få konsekvenser for nogle af de chefer, der har stået for ordningen, og som har ladet den køre videre i årevis, selvom de vidste, at ordningen både var ulovlig, og at der blev opkrævet for høje beløb.

Hos Cobblestone er denne sag et eksempel på, at det som boligforening kræver professionelle og proaktive rådgivere for at kunne gennemskue et sagskompleks og føre en retssag mod f.eks. en offentlig myndighed som Københavns Kommune.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Finn Träff, Cobblestone Administrationshuset

Er du miljøbevidst, er bambus et oplagt valg


Bambus indgår i flere og flere materialer som tøj, brugsgenstande og ikke mindst som byggemateriale.


Takket være sin høje slidstyrke er bambus det ideelle miljøvenlige materiale til industrielle byggerier og boligbyggerier.

Takket være sin høje slidstyrke er bambus det ideelle miljøvenlige materiale til industrielle byggerier og boligbyggerier.

Bambus er et smukt, slidstærkt og miljøvenligt materiale  

Bambus er den hurtigst voksende plante i verden og dermed en åbenlys kilde til bæredygtig produktion. Det vokser markant hurtigere end træer – nogle bambusarter vokser over en meter pr. døgn. Så hvor et egetræ er ca. 50 år om at vokse op, er en bambus typisk klar til at blive fældet efter ca. 4-6 år. Hertil er bambus et særdeles hårdt materiale og meget formstabilt materiale, hvilket gør det utroligt velegnet til fx gulve og møbler. Det har den store fordel, at gulve lavet af bambus ikke arbejder så meget som andre træsorter, fordi det påvirkes langt mindre af luftfugtigheden.

Bambusgulves antistatiske og anti-allergifremkaldende egenskaber understøtter samtidig et sundere indendørs miljø.

Frigiver mere ilt end træer 

Bambus frigiver mere ilt end nogen anden plante, faktisk 35 % mere end almindelige træsorter. Det skyldes, at bambus gror hurtigt og uden brug af pesticider eller kunstig gødning. Bambus recirkulerer også store mængder CO2. Derfor bidrager man positivt til CO2-udviklingen, når du vælger bambus som materiale. På grund af sin enestående væksthastighed kombineret med en effektiv produktion absorberer f.eks. MOSO Int. bambusprodukter mere CO2 end der frigives under produktion og transport til kunden og har dermed en CO2 negativ påvirkning.

Bambus plantens mange anvendelsesmuligheder gør det interessant for bygherrer, entreprenører og rådgivere at overveje både indendøre til plankegulve og parket eller udendørs i form af massive paneler, bjælker, facadebeklædning og meget andet.


Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening #5

Vandskader fylder mere og mere i skadestatistikken


Mangelfulde installationer, utilstrækkelige samlinger, tæringer, manglende bæringer og fejlprojektering. Der er mange grunde til, at vandskader er ved at overhale brandskader i omfang. Læs her om baggrund og afhjælpning.


I forbindelse med en renovering blev der installeret vand til et køkkenarmatur. Manglende bæringer før og efter bøjningen op til armaturet medførte, at PEX-slangen til armaturet bevægede sig lidt, hver gang der blev åbnet og lukket for vandet. Det gav en langsomt snigende utæthed, som efter et halvt år resulterede i en stor vandskade.

”Det er et eksempel fra den virkelige verden, der fortæller noget om, hvor komplekst og sårbart et område, vi har med at gøre,” fortæller Henrik Bormann, risikoingeniør hos Codan. ”Dels skal der ikke meget til, før der opstår en skade, og dels kan skaden opstå lang tid efter en utilstrækkelig installation. Hvis installationen tilmed er oven over tekniske installationer, på lukkede lofter eller i skakter, kan følgevirkningerne blive voldsomme.”



Lækager i alle størrelser

Ifølge risikoingeniøren forekommer der lækager af alle typer og i alle størrelser, for eksempel i offentlige bygninger, i virksomheder og hos ejendomsselskaber. I den ene ende af spektret har vi den lille læk ved kummer og cisterner, hvor den eneste ’skade’ er et spild af ressourcer i form af løbende vand.

”I den anden ende af spektret kan det have langt mere alvorlige konsekvenser, hvis rør sprænger læk og anretter skader på bygninger, inventar, installationer og teknik. Det kan ske ved pludselige brud, men det kan også forekomme uset i skjulte installationer uden opsyn. Uden læksikring kan den skjulte vandskade udvikle sig gennem lang tid og blive meget dyr at udbedre,” fastslår Henrik Bormann.

iStock-107908197.jpg

Uden læksikring

kan den skjulte vandskade udvikle sig gennem lang tid og blive meget dyr at udbedre.

Hvorfor stigning i skader?

Som nævnt fylder antallet af vandskader som følge af lækager og mangelfulde installationer mere og mere i statistikkerne hos forsikringsselskabet Codan. Ifølge Henrik Bormann skyldes det ikke så meget én bestemt grund som en hel vifte af ting, der har ændret sig gennem de senere år.

”Installationsområdet er i udvikling, og der kommer hele tiden nye løsninger til, hvor den nødvendige omhu risikerer at gå tabt. Et eksempel er presfittings, hvor det er vigtigt at undgå sjusk ved rørsamlinger og ved sammensætning af forskellige typer materialer. Mange ældre installationer er tærede og bør udskiftes. Der bliver også importeret rør og andre produkter fra markeder, hvor vi måske ikke altid har den nødvendige kvalitetskontrol på plads. Så jeg kan ikke pege på én forklaring, der dækker det hele, men mere en række af udfordringer, der resulterer i en stigning i vores skadestatistik,” siger risikoingeniøren og uddyber den forsikringsmæssige side af sagen:

”Hvis kunden ønsker at tegne rørdækning, kommer en bygningskonsulent ud for at besigtige installationerne. Hvis han finder fejl eller ser, at installationen er misligholdt, bliver rørdækningen undtaget i policen. Hvis der opstår en skade efter indtegning, vil bygningstaksatoren kontrollere, om installationen er korrekt udført. Kan man konstatere fejl i produktet eller i udførelsen, bliver der kørt en regressag over for producenten eller installatøren.”

Hvordan skal man så agere, hvis man ikke vil være en del af den aktuelle statistik for vandskader? Henrik Bormann tager på tilsyn landet rundt og har nogle forslag.


Omtanke, sikring og overvågning

”Almindelig omtanke, sund fornuft og tilsyn med installationsarbejdet. Det er nogle af forudsætningerne, hvis man vil undgå vandskader. Er der rørføringer i teknikrum eller måske i rummet ovenover eltavler og computere? Er samlinger og installationer blevet tjekket og dobbelttjekket? Jeg ser bredt på sikkerhed, når jeg er ude på tilsyn, og ofte kan mindre ændringer have en stor effekt.”

Henrik Bormann tilføjer, at lækovervågning og læksikring naturligvis også kan bidrage til at formindske omfanget af vandskader. Han uddyber:

”Læksikring registrerer utætheder og lukker ned for installationerne, så skaderne minimeres. I nogle komplekse installationer kan man ikke bare lukke ned for alting, men skal i stedet tage målrettede forholdsregler gennem manuel indgriben. I de tilfælde skal man vælge lækovervågning, der registrerer og advarer, når vandforbruget forøges, eller trykket falder, som resultat af en lækage.”

Både læksikring og lækovervågning involverer typisk forskellige former for flowmåling og ventiler, og løsningerne anvendes i industrien, i landbruget og til boliger.
 

Når vandskaden er sket

Én ting er forebyggelse gennem korrekte installationer og læksikring. Men hvad nu, hvis skaden er sket?

Henrik Bormann: ”Det handler først om at få stoppet vandtilførslen og hurtigt derefter at fjerne vandet, hvorefter man skal etablere affugtning af det skaderamte område. Mens affugterne bliver sat op, er det vigtigt at afskærme støvvægge og etablere undertryk i det berørte område. Afskærmning og undertryk forhindrer fugtig luft og skimmelsporer i at sprede sig til naborummene, så følgeskader minimeres. Jeg anbefaler, at man hyrer en rådgiver til denne opgave som for eksempel Teknologisk Institut.”

Der er stor forskel på, hvor omfattende skaderne kan blive. For eksempel har risikoingeniøren fra Codan noteret sig, at direkte tilslutning af fjernvarme til varmeinstallationerne kan få uoverskuelige konsekvenser.

”Hvor der tidligere var et centralt fyr med en begrænset vandmængde eller en varmeveksler til en lukket kreds med et overskueligt antal liter varmt vand, så ser vi i dag flere direkte tilslutninger af fjernvarmen til varmtvandsinstallationerne. Sker der en lokal læk her, bliver det næppe registreret på varmeværket, hvor de har overblik over det totale fjernvarmenet. Til gengæld kan vandskaderne lokalt blive omfattende,” fastslår Henrik Bormann.
 

Anbefaler rådgivning

”Tag eksperter med på råd tidligt i processen, få tænkt de værste scenarier igennem og få kvalitetskontrolleret alle vand- og afløbsinstallationer – vel at mærke både de gamle og de nye,” lyder rådet fra Codans risikoingeniør. ”Det er en god investering at overveje alle sikringsmuligheder mod vandskader, specielt i sårbare rum med eltavler, servere og anden teknik, hvis ikke man vil være en del af den kedelige skadesstatistik på mit bord.”

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Henrik Bormann, Codan

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld


I København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren.


Bygassen er en blanding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el. Bygassen er derfor et oplagt valg til mange formål. HOFOR har besluttet at gøre bygassen endnu mere grøn ved øget anvendelse af biogas, og målet er en 100% CO2-neutral bygas senest i 2025. Dermed lever HOFOR op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neutral hovedstad.

Temabilleder (66).JPG

Bygassen

er en blanding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el.

Gas gavner gastronomien

I dag bruger ca. 300.000 københavnere gas hver dag i køkkenet. HOFOR håber, at flere vil skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele. Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er der jo noget særligt ved at lave mad over åben ild. Varmen kan reguleres lynhurtigt og alle ved jo at ”gas gavner gastronomien” - bare spørg en kok. Læs mere om gas og madlavning på hofor.dk, og bliv inspireret af gasentusiasterne på Facebook. Gå ind på facebook.dk/gasentusiasterne eller byensblus.dk. Langt de fleste ejendomme i København har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud.

Gas til fast pris

Nu tilbyder HOFOR gas til fast pris, hvilket indebærer, at der kun skal betales et halvårligt abonnement, uanset forbrugets størrelse. Kunden slipper samtidig for at aflæse måleren, og HOFOR slipper for at behandle de mange måleraflæsninger. Det giver besparelser på administrationen, og HOFOR kan derfor tilbyde en lavere pris til kunder, der vælger fast pris.

Fast pris tilbydes alle private gaskunder, der kun bruger gas til komfur eller gaskogeplader. Foreløbig har over 90.000 kunder valgt fast pris. Gasmåleren skal blive siddende i installationen ved fast pris. Det er et krav fra EU, så kunden på et senere tidspunkt har mulighed for at gå tilbage til afregning efter målt forbrug.

Med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 10.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares 750 kg. CO2.

Gas til vaskeriet

Indenfor de seneste år er der tilsluttet over 600 gastørretumblere til bygas. Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere. Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 10.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares 750 kg. CO2. På gastumbler.dk kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved skift til gastørretumblere. En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinvesteringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem. En konsulent fra HOFOR besøger gerne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt og giver gode forslag til placering af gasmåler og vejledning omkring gasinstallation og aftræk.

Nu kan der også fås en gastørretumbler til husholdningsbrug til bygas. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger.

Lemvigbiogas (18).jpg

Flere apparattyper

Flere apparattyper kan nu fås til bygas. Fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndtere og oplagre. Her har bygassen fordele med enkel håndtering – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere. er er bl.a. opsat terrassevarmere til bygas i Tivoli, og terrassevarmere til bygas kan også erstatte flaskegas- eller el-varmere i haven eller gården.

Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs til bygas. Kontakt HOFOR og hør nærmere om forsyningsmuligheder og priser.

Nybyggeri og renovering

HOFOR tilbyder at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation, kan gasmåleren undværes i den enkelte lejlighed og derved fås en billigere gasinstallation. Ejendommen betaler et årligt finansierings-tillæg til HOFOR.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Palle Hansen, HOFOR

Bedre bygninger giver en bedre by


Når man bor i en af de gamle, smukke, københavnske bygninger, er man mere eller mindre vant til støj. Fra busser, taxaer, gadefest og den helt generelle trafikstøj. Men trafikstøj er generende og direkte sundhedsskadeligt. Derfor har København nu øremærket 20 mio. kroner til støjisolering.


Støj er usundt. Det er egentlig ikke nogen nyhed, men for nylig kunne man alligevel på DR og i flere landsdækkende aviser læse, at støj giver blodpropper, stress og forstyrret nattesøvn. Eksempelvis blev det påpeget, at hver gang støjen stiger med 10 decibel, så øger det risikoen for en blodprop i hjertet med 8 procent. Det er absolut et problem, der kræver opmærksomhed.

I København støjer trafikken meget. Og mange af os bor i gamle bygninger klods op af en stor vej – og man byggede bestemt ikke med bilstøj for øje i slutningen af 1800-tallet. Det betyder, at mange københavnere bor og sover midt i trafikstøj. Og det betyder, at bygningsrenoveringer og byfornyelse kan have en ret stor positiv effekt på mange menneskers liv.

En ting, vi kan gøre, er at begrænse selve trafikstøjen og antallet af biler i København, men det har lange udsigter. Indtil da kan vi til gengæld hjælpe københavnerne med at støjisolere deres boliger.

UrsulaBachYY5A2568.jpg

“Hver gang støjen stiger med 10 decibel, så øger det risikoen for en blodprop i hjertet med 8 procent.”

20. mio. kr. til støjisolering

Derfor er der nu lavet en pulje på 20 mio. kr. til støjisolering. Puljen betyder, at folk, der ikke selv har råd til at renovere eller udskifte vinduer til nye, kan få økonomisk støtte hertil gennem bygningsfornyelsen. Det sikrer, at københavnerne har mulighed for at værne sig mod bilstøjen, for hvis ikke vi kan begrænse mængden af biler i byen, må vi gøre noget for at afhjælpe den støj, de forårsager.

De 20 mio. kr. bliver givet til københavnere, der vil støjisolere deres vinduer eller udskifte gamle vinduer til nye. Pengene skal fordeles over 2018, 2019 og 2020, og kan søges af private ejendomsejere, andels- og ejerforeninger, der er stærkt plagede af vejstøj. For at få glæde af den offentlige støtte, skal vinduerne være mindst 25 år gamle og nedslidte. Målet er, at uanset hvor meget støj der er udenfor vinduet, skal støjen inde i boligen ikke overstige 38dB. 

Ud over støtten til støjisolering arbejder Københavns Kommune på at støtte op om byfornyelse og forbedringer i boligmassen.  Det sker blandt andet gennem helhedsrenoveringer, hvor der er fokus på vinduer og støjisolering, men også mere generelle løft til bygningsmassen og dermed københavnernes boliger.

Det kunne være toiletter og bad, fjernvarme, energiforbedringer og klimaskærme. Der er skam stadig bad og toilet på bagtrappen i mange københavnske ejendomme og mange steder, der ikke har adgang til tidssvarende opvarmning. Og det skal der selvfølgelig også gøres noget ved. Derfor er der en større byfornyelsespulje til helhedsrenoveringer på cirka 100 mio. kr. om året.

UrsulaBachIMG_2348.jpg

Skaber bedre rammer for et godt liv i byen

Det sker ofte, at huslejen stiger efter en helhedsrenovering, og det afholder flere fra at vedligeholde og forny deres bolig. Men når kommunen giver støtte til huslejestigning, sikrer vi, at det er fordelagtigt for alle – uanset indkomst – at renovere deres bolig. Alle skal have mulighed for at bo i en funktionel og tidssvarende bolig, og det er samtidig medvirkende til, at bygningerne i København bliver holdt ved lige og ikke står og forfalder. Renoveringerne giver tilmed en stor energibesparelse, der i sidste ende kommer os alle til gavn.

Konkret betyder det, at hvis man bor i en privat udlejningsejendom, og ejer modtager støtte til selve renoveringen, så kan kommunen også støtte en eventuel huslejestigning for lejeren i de første 10 år.
Og endelig er det vigtigt at huske, at udemiljøet også kan betyde meget for oplevelsen af at kunne have ro i sit hjem. Derfor er det også muligt at søge om at få en fælles gårdhave, der oftest bliver grønnere, bedre sikret mod skybrud og har et større sammenhængende grønt areal end tidligere.
Det er vigtigt i København, at vi alle sammen kan få den bedst mulige bolig. Hvor der er mulighed for ro. Hvor vi kan holde varmen. Og hvor der er rart at være.

Med puljerne til støjisolering, bygningsfornyelse og fælles gårdhaver er det muligt for alle københavnere at søge om at få ført bygningerne up to date, så vi alle sammen kan have de bedste rammer til et godt liv i byen.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Ninna Hedeager Olsen, teknik- og miljøborgmester, København

Det gode foreningsliv


Det gode boligforeningsliv har fællesskabet og samværet som omdrejningspunkt. De ydre rammer og miljøet i en boligforening kan være afgørende for øget dialog, godt naboskab og færre konflikter mellem beboere.


Foreningsliv er et centralt element i det danske samfund, som bidrager til fællesskab, inddragelse, selvstændighed og lighed. Foreningslivet er så integreret en del af Danmark, at det sammen med frivillighed indgår som en af de 10 vigtigste værdier i den store Danmarkskanon med de samfundsværdier, traditioner og bevægelser, vi er formet af og fælles om, og som er værd at tage med ind i fremtidens samfund.

Når man bor i en andelsbolig eller en ejerlejlighed, bor man i en forening, der ikke alene har til formål at forestå driften af den ejendom, der anvendes til beboelse for foreningens medlemmer, formålet er også at sætte de ydre rammer for ejendommens boliger og for livet i foreningen i det hele taget. Boligforeningen har dermed en væsentlig indflydelse på medlemmernes hverdag og hjem.

For de fleste danskere er ens hjem et meget vigtigt sted, der er med til at definere os som mennesker, og derfor forandrer, indretter og udsmykker vi vores hjem, så de afspejler hvem, vi er, og hvilke værdier, vi står for. Hjemmet er det sted, hvor vi slapper af, laver ingenting, lader op, kort sagt stedet vores liv forankres. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge - en fæstning, der beskytter os i det daglige.

Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber – det gælder såvel hjemmet bag de 4 vægge, som de ydre rammer, altså selve foreningen og livet i denne. Medlemmer af en boligforening bør derfor prioritere ressourcer på opbygning og bevaring af det gode foreningsliv, på samme måde, som man bruger ressourcer på sit eget hjem.

Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber
Ejendomme (08).jpg

Godt naboskab

Et godt naboskab, ligger selvfølgelig lige for, når vi taler om foreningslivets betydning for opfattelsen af ens eget hjem. Naboskabet fremhæves ofte som noget af det, der har størst betydning for, om man trives og føler sig tryg, dér hvor man bor. Der er mange fordele ved at bo tæt på andre mennesker – f.eks. i etagebyggeri – og en af dem er den glæde og tryghed, som gode naboer kan give i hverdagen. I en boligforening er naboskab ikke alene afgrænset til dem, man lige deler hjemmets vægge med, men tillige alle andre, der har sin gang i og omkring foreningen.

Alle i foreningen er med til at danne foreningens liv, og når ens hjem er med til at definere os som mennesker, betyder de ydre rammer og foreningen som helhed også noget for rigtig mange af beboerne. Den ejendom man bor i, synes i højere grad end tidligere, at blive betragtet som et personligt visitkort, noget man ønsker at kunne bo i med stolthed. Derfor går stadig flere foreninger op i, at deres ejendom fremstår præsentabel og attraktiv. Netop i disse år er der mange andelsbolig- og ejerforeninger som gør en yderst aktiv indsats for at stimulere det gode foreningsliv gennem etablering af legepladser, petanquebaner, urtehaver, fælleskøkkener og andre fællesaktivitetsarealer og -rum til glæde for beboerne. Sådanne installationer er med til at skabe et levende fællesskab og foreningsliv, og det får ejendommen til at fremstå mere indbydende. En ejendom med mange fælles faciliteter og et godt socialt liv er noget, man stolt kan vise frem.

Deleøkonomi

En anden væsentlig tendens, der for tiden vinder indpas i understøttelsen af et godt foreningsliv, er det, der i moderne tale benævnes som deleøkonomi. Det at dele ting med hinanden, er ikke et nyt fænomen, da deletanken i egentlig organiseret form stammer helt tilbage fra 1800-tallets andelsbevægelse. Det nye i forhold til den oprindelige deletanke, er netop ordet økonomi, deleøkonomi er nemlig grundlæggende et økonomisk princip. De deleøkonomiske tiltag, der f.eks. tales mest om som Uber, AirBnb og GoMore har alle et betydeligt økonomisk incitament.

Den klassiske deletanke, altså den, der er båret af ønsket om at dele ting med hinanden, uden indtjening for øje, vinder samtidig større og større indpas i de danske boligforeninger. Der ses biblioteker, hvor beboere kan bytte bøger med hinanden, fællesarealer udlagt til værksteder, hvor man kan bytte og låne værktøj, sy- og køkkenmaskiner, og flere foreninger er så småt begyndt at overveje og i mindre grad etablere deleordninger omkring biler, trailere m.v.

ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har lavet en undersøgelse, som viser, at det at dele ting med hinanden flittigt bruges i de danske andelsboligforeninger. Ifølge undersøgelsen deler fire ud af ti adspurgte andelshavere jævnligt ting med deres naboer, mens en sammenlignelig undersøgelse foretaget af Dansk Erhverv har vist, at det kun er en ud af ti danskere, der enten deler eller låner brugsgenstande med og af deres naboer.

ABFs undersøgelse viste desuden, at landets andelshavere kan se fordele i at dele. 75 % af de adspurgte finder, at det er dejligt at kunne hjælpe hinanden, og knapt halvdelen peger på, at de kommer tættere på naboen, når de låner ting af hinanden.

Det falder formentligt mere naturligt i en andelsboligforening, at dele ting end det gør i andre boligtyper, netop fordi andelsboligen som boform i sin grundstruktur er baseret på fællesskab, men også i ejerboligforeninger opleves en stigende interesse for at dele ting med hinanden.

Det at dele giver altså mange fordele, det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser. Det er nærmest kun fantasien, der sætter grænser for, hvor deleøkonomien kan integreres i en boligforening. Bestyrelsen i den enkelte boligforening kan derfor med god grund løbende høre foreningens medlemmer om, hvad de måtte have af gode ideer og interesser i det at dele, og så facilitere de gode forslag, der måtte komme ind.

Ejendomme (14).jpg

»Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv«

Sociale arrangementer

De klassiske forsøg på at skabe liv og sammenhold i de fleste boligforeninger rundt omkring, har traditionelt været afholdelse af arbejdsdage, julekomsammen og sommerfester. Mange foreninger har over tid, oplevet en vigende interesse og deltagelse, men også her synes der at være sket en udvikling, idet flere og flere foreninger oplever større succes med at skabe fællesskab gennem f.eks. løbeklubber, fitness, yoga, madaftener, Skt. Hans bål, afholdelse af foredrag hhv. beboermøder, vinsmagning, juletræstænding og meget mere.

Når de sociale tiltag lykkes, synes opskriften typisk at være, at man indledningsvist har gjort en aktiv indsats for at afdække hvilke interesser, der er i foreningen, så de sociale tiltag kan tilpasses hertil. En anden væsentlig ingrediens til succes synes at være behovet for ambassadører. Engagement smitter og ildsjæle med gode ideer, er ofte en forudsætning for at få sparket et tiltag godt i gang.

Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes, men når først det lever, styrkes synergien, beboernes engagement og deltagelse, og gennem den glæden for eget hjem.

Når der tales om drift af boligforeninger, skal man passe på ikke kun at fokusere på renhold og vedligehold af selve bygningen. En forening er meget mere, og det gode foreningsliv kan og bør også prioriteres ind som en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Allan Rigelsø, Boligadministratorerne

Tøjtørring uden opvarmning


Hvorfor bruge mange penge på at opvarme for at tørre tøj, når affugtning tørrer tøjet hurtigere og til en brøkdel af energiomkostninger til varme? Opvarmning kan helt undværes, da affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler.


Clothes_in_DryingRoom.jpg

Ved brug af affugtning spares der mange penge

Ved at installere soprtionsaffugtning i tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning eller kondensaffugtning risikerer man, at der opsuges fugt i vægge og lofter, hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum.

Virker som en blæsende sommerdag

Metoden skaber den tilstand vi kender fra en solrig og blæsende sommerdag, hvor vasketøjet på den udendørs tørresnor tørrer på rekordtid. I et affugtet tørrerum cirkuleres luften rundt i rummet, hvor tøjet er hængt til tørre og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring.

Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver eksempelvis et unødigt slid på tøjet og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer.

Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter

Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af blandt andet udstyr og tøj.

Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, det vil sige ”gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at opholde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur og høj luftfugtighed. Derudover er energiomkostningerne voldsomt reducerede i forhold til opvarmning.

Fordelene ved et affugtet tørrerum

  • Store energibesparelser i forhold til opvarmning

  • Meget kort tørretid

  • Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper

  • Automatisk start/stop

  • Nem installation

  • Nem vedligeholdelse

Færdig løsning

Udover affugteren leveres også et konsol til vægmontering af affugteren, samt en lille styreboks med en indbygget elektronisk hygrostat samt føler, timer, startkontakt og driftlampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget. Desuden leveres én eller flere cirkulationsventilatorer af passende størrelse med konsol.

Munters_princip.jpg

En sorptionsaffugter fjerner vandet i luften ved at suge rumluften gennem en fugtabsorberende rotor, hvorefter en modsatrettet og opvarmet luftstrøm blæses igennem en del af denne rotor og fjerner fugten, der blæses ud til det fri. Sorptionsaffugteren indeholder altså ingen kølemidler eller køleflade som en traditionel kondensaffugter og har derfor ingen temperaturmæssige driftbegrænsninger. Det betyder, at rummet, der skal affugtes, kan være koldt og uopvarmet – affugteren ville stadig fjerne vand, selvom den stod i frostvejr.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Kirsten Tolstrup, Munters A/S

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen


Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme – herunder 18 måneders reglen ved valuarvurdering?


Man kan som bekendt vælge mellem 3 principper ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsboligejere: 1) Anskaffelsesværdien, 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar), samt 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering. Grundene til at vælge de forskellige principper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet forening er der fra 2013 indført regel/krav om, at anvende opgørelsesmetode nummer 1 eller 3 i de første to år, og ved en ældre forening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forklares.

Kopi af piggy (002).jpg

Konsekvenser ved valg af den offentlige vurdering som princip

Mange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere omkostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og endda medføre forringede økonomiske muligheder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med "problemet". Foreninger, der vælger den offentlige vurdering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedsprisen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godkende en eventuel værdiforøgelse ved gennemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnskabet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forringet egenkapital. Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af værdien, som kun reguleres hvert andet år. Da den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlighed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendommens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgsmæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

At vælge en valuar er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale

Ved valg af princip nr. 2 – som er valuarvurderingen, vælger man den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på. En ejendomsmægler og valuar er specialist i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættelse af jeres ejendom sikrer I, at der er taget højde for alle tænkelige forhold, der påvirker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt. Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sammenligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokalområdet, markedstendenser og lovmæssige forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige knowhow og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områder, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og dermed sikre en bedre markedsværdi. Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væsentlige forhold, der kan påvirke prisfastsættelsen. Alt dette afspejles i valuarvurderingen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B's årsrapport.

Valuaren bør tages med på råd ved jeres vedligeholdelsesplan og for at sikre at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksis

Udover at I får en mere præcis ejendomsvurdering, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres vedligeholdelsesplan og også at indregne valuars årlige-tjek-up i bestyrelsens periodiske og fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabsafslutning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig. Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. Nedenfor forklarer ejendomsmægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned:

Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering.

Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned?
I følge andelsboliglovens § 5 kan en andelsboligforening i forbindelse med opgørelse af andelskronens værdi (andel i foreningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen.
Disse principper er:
1    Anskaffelsesprisen
2    Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (benævnt som "valuarvurdering")
3    Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering

Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel.

Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvikling

Fra 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der "begrænser" anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 - efter bestemmelsens ikrafttræden.

Vurderingen er som nævnt til brug for foreningens ansættelse af ejendommens værdi i årsrapporten og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejligheders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages udgangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlighedsejendom. Samtidig betyder det, at valuaren skal indhente alle relevante oplysninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom.

Bl.a. som følge af den monopolstilling valuarer har på at udføre vurderinger af andelsboligejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Jeanette Elsner og Hans Trebbien