Tagboligen: Byens Bedste Beliggenhed


Et vinterkoldt, mørkt og lukket tørreloft kan være en kedelig og trist fornøjelse. Får loftet derimod den mængde ekspertise og omhyggelighed, det behøver, kan det forvandles til en helt unik tagbolig med masser af lys, luft og spændende rummeligheder.


137054-01-XXL.jpg

De fleste byboere har nok oplevet turen op af bagtrappen i deres egen eller familiens ejendom for at tørre tøj, eller for at rode efter et tomt syltetøjsglas, som ligger gemt væk i depotrummet på loftet.

I mange år har beboere, ejere og andelshavere taget turen på loftet, hvor de – meget forståeligt – ikke har set loftetagen som den attraktive byggegrund, den egentlig er.

Men det er på alle måder sund fornuft at udnytte en ejendoms tørreloft til tagboliger, og det er – indrømmet – ved at stå klart for mange foreninger og udlejere.

Iblandt de mange problemstillinger, der skal tages stilling til, bør man dog huske på tagboligens mange muligheder for at udnytte lyset, luften og de rumlige specialiteter.

Et loftareal er ikke blot en flad byggegrund på en pløjemark. Hver ejendom har som regel sin egenart, og man har ofte muligheden for at bygge meget spændende boliger.

Dette hjælper arkitekten med:

  • Et grundigt beslutningsgrundlag

  • Planlægning og udførelse af projektforløb

  • Arkitektoniske fokuspunkter

  • Administrative udfordringer

  • Fastholder fremdrift i processen

Dagslyset - en specialitet i tagboligen

137051-01-XXL.jpg

I tagboligen er der, som noget helt unikt for denne type byboliger, muligheder for både traditionelle lodrette kvistvinduer, skrå tagvinduer og ikke mindst vandrette tagvinduer med ovenlys.

Udfordringen er selvsagt at udnytte kombinationen af de forskellige lysindfald på en spændende måde. Lysindfaldet skal helst underbygge rummenes forskellige anvendelse. Det skal give lys og skygge, som fanger øjet, og det skal tilføje rummene lige præcis det, der skal til for at give spænding, som gør, at man samtidig føler sig tilpas i boligen.

For den uøvede er det svært overskueligt at ”dosere” den rigtige lysmængde og lystype.

Man skal nøje overveje, hvor og hvor meget lys der skal til. Derudover skal man være opmærksom på, at begrænsninger i eksempelvis økonomi og/eller myndighedskrav ikke får så meget magt, at arkitekturen glemmes eller begrænses for meget.

Rumlighederne - ikke kun et spørgsmål om placering af vægge

Tagboligen har det hele; skråvægge, loft til kip, fremspring i murværk med videre.

Det - og masser af andre muligheder for spændende indretninger - opstår eller indfanges, når de skæve vinkler registreres.

Udfordringen hverken at overgøre de skrå- og andre vinklede flader eller glemme muligheden for at skabe spændende og interessante rum, som giver det rette behagelige miljø.

De spændende og fængslende rum opstår ofte i kombinationen mellem skråvægge og fremspring samt indtaget af dagslys.



Tagterrassen er tagboligens have

Der er langt ned til gården, når man bor på 5.- eller 6. sal. Derfor skal der også fokus på uderummet, når tagboligen indrettes.

Ganske vist bliver en del af beboelsesarealet ofte taget fra, når man planlægger at bygge tagterrasse i tagboligen. Men der gives også noget tilbage. Kvaliteten af boligen og brugsværdien ved at anlægge en tagterrasse bliver ofte mangedoblet.

At tagterrassen øger boligens værdi kan bedst påvises med eksemplets magt. Et udeareal i tæt forbindelse til eksempelvis køkkenalrummet giver, ud over muligheden for at få frisk luft uden at skulle begive sig ned ad trapperne, også mulighed for i sommerperioden at inddrage udearealet i boligen – som boede man i forstaden med villa og have. Med andre ord: Se ikke blot på antallet af beboelseskvadratmetre, men også på værdien ved at have et uderum.

Salg af loftarealer er en god forretning, der giver

  • Midler til renoveringsprojekter

  • Bedre isolering af tagetagen

  • Renovering af tag

  • Lavere fællesudgifter

  • Lavere varmeregning

  • Et generelt løft til ejendommens værdi

137059-01-XXL.jpg

Arkitektens rolle

Der vil altid være fordele ved at frasælge og få udnyttet det potentielle og helt unikke boligareal. Foreningen får et nyt tag, får mulighed for finansiering af forbedringer, får lavere fællesudgifter, lavere varmeregning og en højere ejendomsvurdering.

Tagboligprojekter vil dog, hvad enten det er udvidelse af lejligheder eller nyetablerede lejligheder, indeholde mange opgaver såsom værdisætning, myndighedsbehandling, tekniske installationer, brandkrav, lydkrav med videre. Disse opgaver er selvfølgelig en del af et tagboligprojekt, som arkitekten eller anden teknisk rådgiver tager hånd om.

At gennemføre et tagboligprojekt fra start til slut samt tegne og udføre tagboliger er et speciale, som kræver stor viden og erfaring inden for planlægning og udførelse. Her er arkitekten en uundværlig medspiller og rådgiver, som med øje for detaljen, vil håndtere opgaverne og guide bestyrelse og øvrige interessenter gennem processen.

Det kan i sidste ende gøre forskellen på en værdifuld og spændende tagbolig mod en mere traditionel og uinspireret tagbolig.


Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Torben Baltsen, Arkitekten Torben Baltsen

Hvordan bliver altanprojektet en succes?

Min Boligforening arrangerer VidenSeminar tirsdag den 23. april om Altaner


Det er utrolig fristende at give sig i kast med en altantilbygning på ejendommen. Men det er værd at overveje at få en uvildig byggeteknisk rådgiver med i processen, for selvom det synes mere enkelt med altaner end udskiftning af taget, så kan projektet godt forvolde problemer.


Foto: MMAKE

Foto: MMAKE

Når en rådgiver bliver kontaktet af en bestyrelse med et ønske om rådgivning i forhold til altaner, så starter vi altid processen med en afklaring af, hvad der overhovedet kan lade sig gøre på selve bygningen. Det handler ikke kun om æstetik men også størrelsen af altanerne, placering på bygningen, krav fra myndigheder, forhold i lokalplaner, servitutter på ejendommen og lignende. Nogle kommuner – eksempelvis København og Frederiksberg - har dedicerede altanmanualer og retningslinjer, som skal følges, og det er sjældent kendt.

4 gode råd ved altantilbygning:

  • Overvej en uvildig rådgiver til projektet

  • Tjek myndighedskrav, lokalplaner, servitutter, særlige altanmanualer mv.

  • Udarbejd et godt udbudsmateriale

  • Vær opmærksom på vedtægterne i foreningen, når bygningens brug ændres

Et veldefineret projekt er vejen til succes

I alle byggeprojekter får man den bedste oplevelse ved at være velforberedt, men hvad vil det sige at være velforberedt, når det kommer til altaner? Det handler blandt andet om et præcist og detaljeret budget, der indeholder alle arbejdsområderne, byggepladsomkostninger, afsat sum til uforudsete udgifter, eksempelvis rådskader, samt et beløb til korrekt bortskaffelse af miljøskadelige bygningsmaterialer m.v.

Herefter skal der udarbejdes et udbudsmateriale, der tager højde for gældende krav fra myndigheder, bygningens forudsætninger og beboernes krav. Jo bedre projektmaterialet er, desto større er chancen for at få sammenlignelige tilbud fra de bydende altanfirmaer, samt en velafbalanceret oplevelse når projektet skal udføres.

»Selvom det synes mere enkelt med altaner end udskiftning af taget, så kan projektet godt forvolde problemer«

Foto: MMAKE

Foto: MMAKE

Kvalitetssikring og byggestyring

Med en god rådgiver på sidelinjen får bestyrelsen også en hjælpende hånd i forhold til både kvalitetssikring og byggestyring. Det kan være en næsten umulig opgave at forholde sig til kvaliteten af arbejdet, og tit overses fejl og mangler, fordi lægmands øje ikke er trænet til formålet. Når vi som rådgivere hos MMAKE fører tilsyn med byggeriet, kan vi hurtigt se, om arbejdet er udført korrekt – og er der afvigelser fra tegningerne, så kan vi sikre, at der korrigeres for det, mens byggeriet står på. Vi kan også hurtigt komme med en løsning, hvis det viser sig, at bygningen har rådskader, som skal udbedres med det samme.

En tidsplan der overholdes

Et altanprojekt er en længere proces bl.a. fordi myndighederne skal godkende projektet af to omgange dvs. henholdsvis en arkitekt- og konstruktionsgodkendelse. Hvis dette ikke foregår korrekt, vil  projektet i mange tilfælde blive væsentligt forsinket. Vores erfaring er, at tidsplanen også af andre årsager skrider, hvilket er til stor frustration for bestyrelsen og beboerne. Med en dygtig byggeteknisk rådgiver ved hånden får boligforeningen som bygherre en sparringspartner, der kan føre en kvalificeret dialog med leverandøren og udfordre eventuelle forklaringer og overskridelser af tidsplanen.

Alt i alt er der en række helt oplagte fordele ved at bruge en byggeteknisk rådgiver. Det giver simpelthen en mere tryg proces med færre bekymringer og med bedre styr på budgettet.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Martin Melander og Mads Møller Madsen, MMAKE



At udnytte ejendommen fuldt ud er bæredygtigt


De fleste Københavnske etageejendomme er bygget i en periode, hvor en tagkonstruktion ikke var tæt nok til at etablere en bolig direkte under. Det har skabt en masse nye muligheder i nyere tid for renovering og indretning af nye brugsområder.


At udnytte ejendommen fuldt ud er bæredygtigt

Ved at opsætte en altan f.eks. med glasinddækning eller ved at udnytte tagrummet til bolig, energioptimerer man ejendommen. Man får en forbedret klimaskærm, og alle beboere får udbytte af et lavere forbrug til opvarmning. Etablerer man en tagterrasse eller en tagaltan i tilknytning til boligen, gør man det samtidig muligt at arbejde med en begrønning af taget.

På flade tage kan der f.eks. bygges tagterrasser eller grønne tage. Det vil gøre boligforeningen mere attraktiv, når der inden for matriklen er adgang til udendørsarealer med ro og sol. Derudover skaber den begrønnede tagterrasse en sundere by, da luften renses bedre og er samtidig en energioptimering ved den rette opbygning. Etablering af altaner og udnyttelse af tagrummet er en del af den bæredygtige renovering og modernisering af den eksisterende bygningsmasse, som vi står overfor. En renovering og modernisering der skal ske uden at gå på kompromis med et sundt indeklima, æstetik, komfort, økonomi og arkitektur.

tagaltan.png

Kan tagrummet bruges til andet end tagboliger

Tagboliger er ikke nødvendigvis det eneste rigtige at bruge tagrummet til. Tagrummet kan også bruges til at opnå et forbedret foreningsliv ved at tænke andre anvendelser ind. Der kan f.eks. indrettes et fællesrum for boligforeningen med adgang til tagterrasse. På de flade tage kan der også etableres boliger, erhverv, institutioner mm. Ofte giver det flade tag et afsæt til arkitektonisk dristige projekter. På Vesterbro i København er der indrettet en vuggestue på øverste etage i en bygning med fladt tag. Børnenes legeplads og friluftsarealer er indrettet på taget af bygningen, hvor er selvfølgelig også et arbejdet med en begrønning.

Gør byen smukkere med Urban Gardening

Etablering af tagterrasser og tagaltaner samt begrønning af disse ligger i tråd med filosofien bag urban gardening. Ved at dyrke blomster, frugt og grønt mellem husene, i byhaver, i baggården og på tagterrasser og altaner kan byboere få både smukkere byer og samtidig løse nogle af de problemer med forurening og klimaforandringer, som den moderne livsstil og fødevareproduktion har skabt. Studier har endda påvist en direkte forbindelse mellem mere begrønning og reduceret brug af antidepressiva, en større følelse af tryghed og sågar mindre hærværk og kriminalitet.

Kan boligforeningen få lov til at etablere tagboliger?

Der er stor politisk vilje, men politiske ambitioner og forvaltningernes grundlag/muligheder for at kunne føre ambitionerne ud i livet går ikke altid hånd i hånd. Det har Københavns Kommune indset, og der forventes en offentliggørelse af nye retningslinjerne for etablering af tagboliger i den eksisterende bygningsmasse i 1. kvartal 2019.

Når man vil bygge tagboliger i eksisterende etageejendomme, vil byggeretten i langt de fleste tilfælde blive overskredet, fordi der for etageejendomme ofte er en høj bebyggelsesprocent i forvejen. Hvis byggeretten overskrides, skal forvaltningen ifølge byggeloven foretage en helhedsvurdering af det ansøgte, for at der kan gives byggetilladelse. De nye retningslinjer for tagboliger vil primært berøre fire emner af stor betydning for en helhedsvurdering af tagboligprojekter og for bygningers ydre fremtræden ved etablering af tagboliger, som er lysforhold, friareal, parkering og arkitektoniske hensyn. Alle fire emner kan være begrænsende for muligheden for at bygge flere tagboliger.

Krav om forbedrede adgangsveje

tagrum til boliger.png

Rumhøjde og volumen i loftetagen er afgørende for indretningsmulighederne f.eks. i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager. Rumligheden i tagboliger underbygges ofte af ovenlysplaceringer, ateliervinduer og kviste. En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over gårdrummet og byens tage. Udnyttelse af tagrummet til boligformål indebærer næsten altid, at der sker ændringer i forhold til installationer, konstruktioner, indretning og adgangsforhold. Det er en god idé på forhånd at overveje især adgangsforhold og indretning. Hvis der indrettes selvstændige boliger, vil det ofte være nødvendigt at forlænge hovedtrappe og/eller bagtrappe. Ligger boligerne på 2. sal eller derover, vil indretning af selvstændige tagboliger i mange kommuner blive suppleret med krav om etablering af elevatorer.

Hvad er første skridt, når man ønsker at etablere altan, tagboliger eller tagterrasse?

Det første boligforeningen skal gøre er at finde en teknisk rådgiver f.eks. i form af en arkitekt, der har erfaring med projekteringen af tagboliger, og er bekendt med den krævende disciplin det er, at få et vellykket projektforløb igennem med alle involverede parter.

Ét af kriterierne i helhedsvurderingen som kommunen vil forholde sig til ved indsendelse af et byggeandragende, vil være de ”arkitektoniske hensyn”. Arkitektonisk hensyn kan være svært at definere, og det er den enkelte bygning og beliggenheden, som i hvert enkelt tilfælde bør være grundlaget for arkitektoniske overvejelser. I nogle tilfælde kan en fuldstændig tilpasning til den eksisterende ejendom og dens omgivelser være den rigtige løsning, mens det i andre situationer vil være rigtigt at arbejde med kontraster i såvel materialer som udformning.

Afrunding

I mange boligforeninger er der stor sandsynlighed for, at der ligger et stort potentiale for etablering af tagboliger gemt på ejendommens uudnyttede tagetage.

Udnyttelse af tagetagen kan nemlig, f.eks. i forbindelse med en forestående tagudskiftning, vise sig at være meget attraktiv økonomisk med mulighed for at forbedre ejendommen, f.eks. ved at energieffektivisere og isolere taget og/eller ved at benytte et evt. økonomisk overskud til renovering af den underliggende ejendom. At udnytte ejendommen ved opsætning af altaner, etablering af tagboliger eller tagterrasse er godt for både ejendommens bæredygtighed og brugsværdi.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening #7

Skrevet i samarbejde med Ole Brockdorff, Trio Arkitekter

Vælg det rigtige tagpap til boligforeningen og få 50 års levetid


En ny analyse rykker udvalgte tagpapløsninger op i top på holdbarhedsskalaen. Vælger man en løsning med to-lagstagdækning har taget udsigt til mindst 50 års levetid – det er ikke kun godt for miljøet men betyder også færre udgifter for boligforeningen til renovering og vedligehold.


Tag_05_-_Jonas_Fotografi_CMYK.jpg

Indtil nu har bygherrer kunnet forvente en levetid på ”mellem 30 og 50 år”, når de har valgt et tag med tagpap. Men en ny, uafhængig Teknisk Godkendelse til Anvendelsen – også kendt som en TGA – hæver nu det estimerede antal leveår for Phønix Tag Materialers to-lags SBS-løsning til mindst 50 år under forudsætning af, at taget er udført korrekt efter anvisningerne i Taghåndbogen. Det er den uvildige organisation ETA Danmark, der har stået for at udarbejde den tekniske godkendelse. Konklusionerne omkring levetid bygger på feltundersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), som på foranledning af ETA Danmark har gennemgået og analyseret en række ældre tage over hele Danmark, hvor tagpappen er udlagt i 1990’erne.

”Feltundersøgelsen viser, at de oprindelige fysiske egenskaber ved tagpappen er stort set bibeholdt efter 25 år. På den baggrund vurderer vi, at to-lagstagdækningen bestående af PTM Bituflex eller BituFlex Kombi overpap med PTM Duraflex eller DuraFlex Kombi underpap har en levetid på mindst 50 år, hvis den er korrekt udført,” fortæller adm. direktør Thomas Bruun fra ETA Danmark.

Bekræfter interne undersøgelser

L1008097.jpg

De 25 år gamle papløsninger har næsten ingen tegn på nedbrydning, heller ikke i skotrender og lunker, hvor der lejlighedsvis står vand. Hos Phønix Tag Materialer, som står bag de undersøgte tagpapprodukter, er der stor tilfredshed med analysens konklusioner.

”Vi er rigtig glade for, at den nye TGA bekræfter vores interne undersøgelser gennem en grundig, uvildig analyse, der er baseret på danske forhold. Vi ved, at sikkerheden for et tæt tag i mange år er en af de allervigtigste parametre, når der skal vælges materialer. Og en lang levetid på over 50 år betyder både en økonomisk fordel og en mere bæredygtig brug af ressourcerne for bygherren,” siger Kenneth Vraa, salgs- og marketingdirektør i Phønix Tag Materialer.


Hjælper rådgivere og bygherrer

En Teknisk Godkendelse af Anvendelsen er en ny typegodkendelse, der især er et vigtigt arbejdsredskab for fagfolk, som har brug for at kende både produktegenskaber og forbindelsen til bygningsreglementets funktionskrav. I en TGA dokumenterer en uvildig tredjepart, at et givet produkt lever op til det, som producenten beskriver.

”Med en TGA kigger vi mere holistisk på produktet og ikke bare specifikt på eksempelvis brandegenskaber,” forklarer Thomas Bruun fra ETA Danmark. Han fortsætter: ”Ved at samle alle de egenskaber, der kan være relevante, får vi en fyldestgørende dokumentation, som gør, at de, der skal bruge tagdækningen, kan træffe deres valg af materialer på et informeret og dokumenteret grundlag. I dette tilfælde betyder det en tryghed for den arkitekt, konstruktør eller rådgivende ingeniør, der skal anbefale en sikker tagløsning til et projekt.”

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Kenneth Vraa, Phønix Tag Materialer



Sælg tørreloftet og styrk foreningens økonomi

Min Boligforening arrangerer VidenSeminar d. 14 maj om Tag, tagbolig og tagterrasser


Udgiften til renovering af ejendommen kan blive en indtægt frem for en udgift.


I ældre etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring. Lofterne er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede. Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget – der ofte er utæt.

I takt med installering af tørretumblere eller etablering af altaner, bliver behovet for et tørreloft mindre. Tilsvarende kan funktionen til pulterrum oftest ske andet sted i ejendommen f.eks. i kælderen. Indretning af de gamle tørrelofter til tagboliger er bæredygtig og økonomisk fornuftigt, da det optimerer driften af ejendommen. Derudover er der hårdt brug for boliger i de større byer i Danmark, så de gamle lofter kan vise sig at være guld værd for foreningerne.

Frasalg af tørreloftet sker oftest når en forening står overfor en større renoveringsudgift - typisk udskiftning af taget. Hvor det tidligere var muligt at give tørreloftet i bytte for et nyt tag, har udviklingen af boligmarkedet især i de større byer gjort, at værdien af tørreloftet foruden et nyt tag også kan finansiere andre renoveringsopgaver - f.eks. trappeopgange eller facader.

Ved at sælge hele loftet til en ejendomsudvikler står foreningen ikke med risikoen for projektets gennemførelse, da dette er overdraget til udvikleren. Når hele loftet sælges, sker dette til markedspris, hvilket også er i foreningens interesse. Både andels- og ejerboligforeninger kan sælge det gamle tørreloft til en ejendomsudvikler, der herefter kan indrette loftet til nye tagboliger.

tagbolig 1.jpg


Mærkbar effekt på varmeregning og fællesudgifter

Når der indrettes nye boliger på loftet, øges antallet af beboere, og de nye beboere i tagboligerne bidrager positivt til den fælles drift af ejendommen. Der bliver således flere til at afholde udgifterne ved fremtidig renovering af ejendommen og en stigning af den enkelte beboers fællesudgifter kan undgås.

Ved indretning af tagboliger reduceres ejendommens samlede varmeforbrug, da nye tagboliger skal isoleres efter gældende regler for nybyggede boliger. En reducering af ejendommens samlede varmeforbrug kommer alle i foreningen til gode - også dem i stueetagen.


Processen fra idé til beslutning

Førend at loftrummets potentiale kan realiseres, er der flere processer, som foreningen skal igennem. Hvis loftsrummet skal omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørreloftet kræver som regel 2/3 stemmeflertal fra den samlede forening og dette kræver at foreningen kan samles om beslutningen ved generalforsamlingen. Herefter er der en række forhold, som foreningen skal tage stilling til og være opmærksom på.


Foreningsforhold

Der skal udarbejdes nye vedtægter og fordelingstal, når antallet af boliger øges i ejendommen. Nye tagboliger i en eksisterende forening vil oftest blive udført som ejerboliger. I en andelsboligforening betyder dette, at hele ejendommen ændres til en ejerforening – dog vil den eksisterende andelsboligforening ”leve videre”, idet andelsboligforeningen blot kommer til at udgøre én af ejerlejlighederne i den nye forening. Da den gamle andelsboligforening i den nye ejerforening udgør en meget stor del af ejendommen, vil andelsboligforeningen efterfølgende udgøre et flertal ved generalforsamlingen.

En ejendomsudvikler, f.eks., Tagbolig.nu, kan tilbyde at levere oplæg til nye vedtægter, som efterfølgende tilpasses i samarbejde med foreningens juridiske rådgiver.

tagbolig 2.jpg


Indhentning af tilbud og evt. byggeteknisk rådgiver

Hvis foreningen ønsker at indhente flere tilbud for at sikre den bedste pris, er det vigtigt, at tilbuddene er sammenlignelige. Foreningen må gøre det klart hvilket arbejde, der ønskes udført på ejendommen herunder evt. krav til materialer. Tagbolig.nu anbefaler, at foreningen indgår et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, både i den indledende proces i forbindelse med indhentning af tilbud og i forløbet med byggeriets udførelse. Den ekstra udgift til en byggeteknisk rådgiver kan dels lette bestyrelsens arbejde og dels sikre, at foreningen opnår de bedste løsninger.


Gennemførelse af byggeriet

Når overdragelsesaftalen mellem foreningen og ejendomsudvikler er på plads og stemt igennem på generalforsamlingen, skal der indhentes en byggetilladelse. Varigheden af dette afhænger af de enkelte kommuners sagsbehandlingstid og tager typisk 3-9 måneder.

Når byggetilladelsen foreligger, kan det egentlige projektmateriale udarbejdes. Der går herefter ca. 6 måneder til det egentlige byggeri med renovering og indretning af nye tagboliger kan opstartes.

Varigheden af byggearbejdet er afhængigt af antallet af nye tagboliger. Tagbolig.nu er i gang flere steder i København og som eksempel kan nævnes at der er afsat 12 måneder til et projekt, hvor vi indretter 5 boliger og afslutningsvis istandsætter 5 hovedtrapper og 5 køkkentrapper samt renoverer facaden.


En proces der kan betale sig

Et frasalg af loftet og indretning af tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Det er en tidskrævende proces for bestyrelsen, men alternativet er, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis det gamle tørreloft forbliver, og der skal udføres en renovering af ejendommen med traditionel finansiering.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Rune Hyldig Bjørke, Tagbolig.nu

Nabokonflikter – hvad kan I selv gøre og hvornår kan rådgivning og konfliktmægling hjælpe?

Jesper Munk Bastholm fra Center for Konfliktløsning kommer og holder oplæg ved vores Gå-Hjem møde torsdag den 10. oktober i Codanhus.


Meget få kender til de redskaber, der kan afvæbne en truende nabokonflikt, eller at der er gratis hjælp at hente, når konflikten er brudt ud i lys lue.


”Tænk at der findes sådan et tilbud" var tilbagemeldingen på en temaaften om nabokonflikter. Tilbuddet er gratis konfliktrådgivning til dig, der er havnet i en nabokonflikt. Rådgivning kan give mening, hvis man er havnet i situation, der er svær selv at finde vejen videre i. Rådgivningen er en samtale om, hvordan man kan få genoptaget dialogen med naboen, så man sammen kan finde frem til løsninger og dermed mulighed for at genetablere et bedre naboskab.

Hvad skal der til?

Man siger, at samtale fremmer forståelsen. Det er ofte rigtigt. Men man kan også sige, at forståelse fremmer samtalen. Det kan være godt at forstå, hvad der er det særlige ved nabokonflikter og konstruktivt i måden at møde og håndtere dem.

Nabo-skab er ligesom, fælles-skab, ægte-skab, ven-skab eller boligsel-skab. Det er vigtigt, forbinder os, og det er noget vi er sammen om. Det kan kræve noget særligt af os - særligt når der er konflikter.

Hvad er en nabokonflikt?

Når naboen igen spiller musik, når jeg gerne vil have ro, og efter at jeg har været oppe og sige det, men blev mødt med et ”ok”, og en dør der bliver lukket. Jeg har talt med de andre i opgangen om det. Så nu syntes jeg godt nok ….. Det kan være begyndelsen på en nabokonflikt. Der er en sag og en relation, der giver negative spændinger. Der er det, man er uenige om musikken, manglende ro og måden sagen håndteres. Der er måden, det påvirker os (relationen). Tager man sig kun af sagen, ender man måske med at finde en teknisk løsning på det, man er uenige om f.eks. hvornår man spiller musik, hvor man placerer affald mm. Men man får ikke gjort noget ved det, som det gør ved os at have haft en konflikt, og den måde vi har håndteret det på, f.eks. ved at involvere andre naboer, ikke hilse på trappen osv. Og så er det ikke sikkert at aftalen holder længe, hvis naboskabet fortsat er negativt. Omvendt er man meget bekymret for, om naboen bliver sur og hvad naboen ellers måtte synes, så kan det være svært at tage ting op. De ting, man vælger at lade ligge, risikerer fortsat at genere i et naboskab.

Derfor er det vigtigt, at både tage sig af sagen og relationen. Både at finde en løsning på det man er uenig om og at få gjort det på en måde, så man er opmærksom på relationen. Vær fast på sagen og blød på relationen.

konflikttrappen.jpg

Hvad ligger under uenigheden?

Nabokonflikter kan handle om mange konkrete ting, som for eksempel støj, opbevaring af ting i opgangen og anden adfærd. Ofte så er der to underliggende værdier på spil, der er vigtige og værd at være opmærksom på. De kan være forklaringen på, hvorfor særligt nabokonflikter fylder og kan være vanskelige.

Mit territorium. Vi værner alle om vores territorium, hvor vi bor. Det ligger dybt i os. Det er der, hvor vi lader op til dagen i morgen, er sammen med familie og venner osv. Det er vigtigt, at man får lov at bestemme over sit territorium, og alligevel kan andre beboeres lyde og adfærd påvirke ens trivsel i eget hjem. Nogle lader f.eks. op med ro og andre med musik. Så man vil det samme, men gør det på forskellige måder. Det er godt at holde sig for øje.

Tage hensyn. Den anden værdi, som også er i spil, er, at man tager hensyn til hinanden. Det betyder, at når vi oplever den andens måde at håndtere konflikten på som optrappet med beskyldninger eller som ligegyldig, så reagerer vi negativt på det. Det gør noget ved hensynet til hinanden at møde noget negativt, og det kan gøre, at jeg så ”giver igen”, og ikke hilser næste gang vi mødes i opgangen. At opdage, at man er på vej op ad konflikttrappen, kan være det første skridt ned igen, hvis man formår at besinde sig og får fundet en konstruktiv måde at tale sammen på.

Hvad kan man gøre?

Det bedste er selvfølgelig, at man selv tager kontakt, når man oplever en uenighed med naboen optrappes og bliver til en konflikt. Tag kontakt så tidligt som muligt, jo længere tid, der går og jo mere optrappet konflikten er, jo sværere kan det være at få taget kontakt. Er konflikten optrappet så meget, at en eller begge parter, har svært ved at tale sammen, kan det også være en mulighed at inddrage hjælp udefra og kontakte en konfliktmægler.

Når du selv tager kontakt til naboen. Så prøv at være mere på din egen ”banehalvdel”. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig frem for at fortælle, hvad der er galt med den anden. Stil spørgsmål frem for at stille diagnosen.

Nogle gode råd.

Forebyggelse. Når I får nye naboer i opgangen eller er du ny i opgangen, så er det en god ide at hilse på dem, du bor sammen med.  Det gælder også, hvis du bor på en villavej eller i rækkehus. Sørg for at få sagt goddag til dem, der er nye og sørg for at sige goddag til dem, der bor der i forvejen. Det er en god investering i et godt naboskab. Det betyder, at når der er noget, som generer dig, så er det nemmere at tage kontakt til naboen, fremfor at gå og vente, til det fylder alt for meget.

Når der er ”noget” med naboskabet. Når du så har besluttet at tage noget op med naboerne, så find et godt tidspunkt at kontakte naboen på. Det er ikke nødvendigvis hensigtsmæssigt, lige når du er allermest generet af noget og vred.  Du skal så at sige ikke smede, mens jernet er varmt. Vent til du er kølet af.

Ved den første kontakt til naboen, så prøv først at finde ud af, hvornår et godt tidspunkt kunne være at tale sammen. Når I har taget fat på dialogen, så fortsæt med at undersøge, hvordan I begge oplever det, der er sket, og hvordan det har påvirket jer og jeres naboskab. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig og stil spørgsmål til naboen. Det at få et større kendskab til, hvordan den anden oplever, det der er sket, og det at blive mere tydelig på, hvad der er vigtigt for dig, er et godt udgangspunkt for at finde frem til konkrete aftaler og et bedre naboskab.

Hvad hvis vi ikke selv kan finde vej til dialogen? Hvis du har prøvet selv at tage en samtale med naboen og ikke oplever, at det har givet en tilfredsstillende løsning, så kan det være en mulighed at søge enten rådgivning eller at kontakte en konfliktmægler. Mægling er et møde, hvor en upartisk person, hjælper begge parter med at finde deres egne løsninger. Konfliktmæglerens rolle er at lede deltagerne gennem dialog til forhandling og holdbare aftaler. Hvad enten det drejer sig om mægling i en gruppe eller mellem enkeltpersoner, bliver hver enkelt mægling forberedt grundigt. Det er en forudsætning for mægling, at parterne deltager frivilligt.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Jesper Bastholm Munk, Center for Konfliktløsning

Teknologiens indtog i boligforeningerne


I dag foregår det meste digitalt, og det er der en grund til. Når man digitaliserer, skærpes arbejdsprocesserne og overblikket får man via sin mobil eller pc med få klik.


Vi skal alle håndtere flere og flere data, bl.a fra husets forbrugsmåling, og derfor er det vigtigt at digitale løsninger er højst brugervenlige og tager udgangspunkt i brugerens behov og adfærd. Udbyttet af digitaliseringen er, at brugerne i langt højere grad kan servicere sig selv. Et godt eksempel er Google. Hvor man tidligere måtte en tur på biblioteket for at blive klogere på verdenssituationen, kan man i dag sidde derhjemme og let holde sig opdateret på alt mellem himmel og jord. Unikke søgeværktøjer sætter speed på vidensøgningen. Fordi viden er blevet lettere tilgængeligt, kan du blive klogere på kortere tid.

Huse havn cmyk 300.jpg

Smartere administration – også noget for den enkelte beboer

Digitaliseringen gør generelt set en hel del arbejde lettere, og det betyder, at du kan få hjælp både hurtigere og mere effektivt. Lettilgængelige samarbejdsplatforme fra leverandører kan hjælpe den enkelte boligforening i det daglige. Når det kommer til innovativ ejendomsdrift og administration har Techem mange års erfaring i at stille teknologi til rådighed, som kan optimere måling og arbejdsprocesser både internt, men også eksternt hos kunderne. Som leverandør af intelligente forbrugsmålere, forbrugsopgørelser og levering af forbrugsdata til administratorer og beboere online, har de stor fokus på fordele ved at bruge data. Udvælgelse af relevant data er vigtigt. Derfor har de som Google valgt et unikt søgeværktøj, der letter navigationen rundt om de forskellige emner og arbejdsopgaver som administratoren skal have fokus på.

Administrator Portal

Har der været vandspild? Er der lejligheder, der står uden varme? Er der grobund for fugtproblemer? Det er bare nogle af de spørgsmål Techems online værktøjer kan give svar på. Automatiske notifikationer fra Techem til foreningen sikrer, at der kan blive taget hånd om ejendommen. Techem Administrator Portal giver papirløs administration, og det er ikke alene godt for miljøet at sænke papirforbruget, det giver også foreningen mulighed for at få overblik online. Alle fordelingsregnskaber, forbrugsopgørelser mm. kan downloades eller videresendes som pdf-filer.  Den enkelte beboer kan få mulighed for at følge forbruget online i Techems populære beboer app. Her finder beboerne selv svar på forbrugets udvikling over året og kan opsætte individuelle forbrugsalarmer. Det giver tilfredshed blandt beboerne, når et uhensigtsmæssigt forbrug kan opdages og stoppes hurtigt – og det sparer penge.

Optica Radio 4 radiatormåler med radiobølger iphone og hånd 15.jpg

Datamængden vokser

Flere elementer fra EU-direktiver forventes at blive til dansk lovgivning. Det betyder bl.a., at der i 2022 skal foretages oftere forbrugsvisninger. Beboerne skal have mulighed for at følge deres forbrug f.eks. i en Beboer App eller lign. Dermed genereres flere data, som skal håndteres overfor beboerne, og derfor er det altafgørende at andels- og ejerforeninger og de administratorer, der har ansvaret for ejendommen, har adgang til effektive værktøjer, der kan digitalisere administrativt arbejde.

Mange foreninger har et uudnyttet potentiale i at bruge den digitalisering, der allerede findes og kan gøres tilgængelig. Det er en god idé at få startet processen op for en mere effektiv administration af ejendommen og dens beboere.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Per Sahl-Madsen, Techem Danmark

Airbnb – Problemer, muligheder og erfaringer

Min Boligforening arrangerer CaféAften d. 27 marts om Airbnb hos AL2


Airbnb og andre internetsider til korttidsudlejning er kommet for at blive – og derfor skal det reguleres på fornuftig vis og afstemmes med eksisterende lovgivning.


Foto: Cobblestone

Foto: Cobblestone

Lige nu er processen drevet af Skatteministeriet ud fra en inddrivelsesmæssig dagsorden. Det er ok, for der skal betales skat, men politikerne bliver nødt til at søge branchens og fagfolks input, så løsningen bliver god. 

Korttidsudlejnings fordele og ulemper

Korttidsudlejningen er et tveægget sværd. Det bidrager og det skaber problemer. På den ene side bringer det turister, liv og en værdifuld omsætning bredere ud i byen, bl.a. i brokvartererne, og det er en kærkommen hjælp til lokale butikker, caféer og restauranter. Særligt i sommerperioden. På den anden side skaber en ubegrænset udlejning alvorlige gener for dem, der bor op og ned af de lejligheder der udlejes, og korttidsudlejning slider hårdt på ejendommen.

Tænk på hvordan et hotel er indrettet – det er ikke det samme som en almindelig boligejendom. Et hotel bygges fra grunden og i materiale, der kan holde til en helt anden slitage. At have 2-3 ind- og udflytninger ugentligt, på alle tider af døgnet og fremmede mennesker i opgangen, som ikke kender huset og dets rutiner, er utrygt og en gene. Gæsterne er i sagens natur også på ferie og har andre døgnrytmer end familien Danmark i lejligheden nedenunder.

Foto: Cobblestone

Foto: Cobblestone

Regeringens udspil

Regeringens udspil  er, ”at man som borger har ret til at udleje sin helårsbolig 70 dage om året”, hvis den portal man bruger, indberetter til Skat. Dette er upræcist og problematisk. For det første mener vi, at de 70 dage er for meget. Vi har rådgivet mere end 100 ejendomme i dette spørgsmål, og tendensen er meget klar. De foreninger, der forholder sig til problemstillingen og laver regler, tillader oftest Airbnb - men i et begrænset omfang og under nogle specifikke regler. Typisk op til 49 dage og gerne med en begrænsning på f.eks. 10 besøg.

For det andet er den politiske aftale upræcis. Gælder denne ”ret” over en andelsboligforenings vedtægter? Må man udleje mere end 70 dage, hvis man betaler sin skat? Hvad hvis man bruger flere portaler? Gælder den også lejere (uden udlejers tilladelse)? Det sidste håber vi virkelig ikke, men det kan ikke ses ud af aftalen. Det kan vanskeligt retfærdiggøres, at en lejer af en lejereguleret bolig til 2.400 kr/måned i leje, skal have ret til at udleje den samme bolig på Airbnb til fx 1.200 kr/dag – 70 dage om året! 

Endelig er det ærgerligt, at man heller ikke har fået defineret ”erhvervsmæssig anvendelse” og dermed sat grænsen for maksimal udlejning i ejerlejligheder og klarlagt, hvem der kan håndhæve den. Det er i ejerforeningerne, vi ser nogle af de meget problematiske sager, og retsgrundlaget er pt. uklart.

Korttidsudlejning kan gavne byen

Korttidsudlejning af private hjem er, sammen med nye tendenser og produkter i hotelbranchen, en naturlig udvikling, der vil give et mere alsidigt udbud i pris, kvalitet og koncepter, og som vil gavne store dele af byen. Boligforeningernes administratorer hjælper gerne den enkelte boligforening med råd og vejledning og med at regulere korttidsudlejning via vedtægterne, men der er et behov for at politikerne udarbejder nogle klare og mere brugbare regler. Og det i samarbejde med branchens aktører som f.eks. boligforeningernes administratorer.

Foto: Cobblestone

Foto: Cobblestone

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone Administrationshuset A/S

Dir. Rasmus Juul-Nyholm, Direktør Cobblestone Administrationshuset A/S

Den nemme vej til en smuk og enkel adgangskontrol


Undgå en masse besvær og dyre systemskift, når nøgler bliver tabt. Nu kan man kontrollere adgangen til sine bygninger og lokaler på en enkel og sikker måde, helt uden besvær.


I dag findes der mange forskellige løsninger til en nøgleløs adgangskontrol. Både design, sikkerhed og kompatibilitet er vigtigt, men også enkelheden er vigtig især i dagligdagen.


Når en nøgle går tabt

Hvem har ikke stået i en situation, hvor en nøgle er gået tabt, og man derfor har været nødt til at udskifte hele låsen? Med ét enkelt pc-program kan man i dag hurtigt og enkelt administrere adgange, tilføje og slette brugere eller brikker samt ændre adgangskoder. Hele administrationen af adgang kan I derfor lave hjemmefra i boligforeningen på computeren. Herefter kan du meget enkelt kopiere oplysningerne over på et kort, som blot hurtigt skal indlæses af en læser og så er den opdateret. Det kræver blot en læseenhed, strøm og en computer til at køre programmet. Alle oplysninger gemmes på et backup-kort, hvilket også gør det nemt at tilføje flere læsere, da de får alle oplysninger ved en indlæsning af kortet.

11. Låse_Adgangskontrol.jpg

Forskellig adgang for bestyrelsesmedlemmer, beboere, håndværkere med flere

Forskellige brugere kan have adgang til forskellige opgange, vaskerum, loftrum eller lignende. Alle oplysninger og tilladte adgange kan ses og opdateres i et online-program. På den måde sikrer man, at brugerne kun har adgang til de steder, som I tillader.

Mange adgangsmuligheder med forskellige funktioner til alle slags behov

Bluetooth app
Vil I kunne lukke døren op med jeres telefoner, kan I anvende en app på telefonen sammen med en bluetooth-læser. Appen kan sættes til, så den altid kører i baggrunden, hvilket muliggør en åbning af døren, også selvom telefonen ligger i lommen. Til samme løsning fås også både engangs- og dagskoder, hvilket især er smart til den ene dag håndværkeren kommer forbi og skal have adgang.

Trådløs adgang
Skal du sætte adgangskontrol op på glasfacader, kan det være ideelt at have en trådløs løsning. Uden at gå på kompromis med sikkerheden har læseren en direkte kommunikation parret via bluetooth. Med denne løsning får du også mulighed for at anvende både engangs- og dagskoder.

Dansk_design_og_kvalitet.jpg

Læser med motorlås til skabe og skuffemøbler
Skal du sætte adgangskontrol op, eksempelvis til skabe i vaskekælder eller skuffemøbel i bestyrelseslokalet eller møderum, kan det være rart at have kontrol over, hvem der har adgang til hvad. I én samlet løsning får du både lås og læser, som også tillader både engangs- og dagskoder.

IP-læser
Desuden findes også de efterspurgte IP-læsere. Med denne cloud-administrerede løsning kan al administration ske via telefonen. Man kan altså modtage information om døråbning med det samme - og vide præcis hvilken bruger, der har åbnet døren. Systemet tillader desuden også, at dørene ved ét tryk på telefonen kan åbnes. Nemmere bliver det ikke.

Løsninger til alle slags projekter

Boligforeninger er meget forskellige, og det samme er behovene for adgang gennem døre, porte, vaskeri, bestyrelseslokaler osv. En anbefaling er at tale med en erfaren leverandør, der kender til disse behov og har leveret løsninger til flere typer boligforeninger uanset, om det er større eller mindre anlæg. En type adgangskontrol er ikke nødvendigvis en god løsning for en anden boligforening.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Ejner Hansen, Conlan ApS

Det er ikke hverdagskost at skifte sin administrator gennem 12 år


Selvom langt størstedelen af samarbejder mellem en boligforening og en administrator er langvarige, er det altid sundt at lave et tjek i markedet hver 3-4 år. Vi har spurgt bestyrelsesformanden fra A/B Avedørelejren I, hvad der fik dem til at skifte administrator efter 12 års samarbejde.


fakta om.png

For de fleste bestyrelser i en andels- eller ejerboligforening bygger et samarbejde med en rådgiver på tillid og gennemsigtighed. En rådgiver, uanset om det er en administrator, en arkitekt eller en finansiel rådgiver,  “overlever” ofte bestyrelsen og er en gennemgående samarbejdspartner for flere bestyrelser gennem årene. Det betyder, at de ved mere om boligforeningen, dens stand og dens beboere end nytiltrådte bestyrelsesmedlemmer.

For en administrator er et tæt samarbejde med bestyrelsen afgørende, da man sammen forestår den daglige drift og problemløsning omkring f.eks. huslejeopkrævning, regnskab, interne konflikter, klargøring til generalforsamlinger og meget andet. En administrator bliver hurtigt en integreret del af foreningen og flettet ind i små og store opgaver. Det betyder omvendt, at det kræver grundige og seriøse overvejelser, førend man overvejer at skifte administrator, mest fordi “man ved hvad man har, og ikke hvad man får”.

Den tidligere administrator blev opkøbt af en anden og større

iStock-1070622142.jpg

For A/B Avedørelejren I gik der nok lidt for lang tid, inden beslutningen om at finde en ny administrator blev taget. “Vi havde et glimrende samarbejde med vores tidligere administrator, indtil de blev opkøbt af et andet, større firma. Da utilfredsheden først meldte sig blandt beboerne og i bestyrelsen, gik der et års tid, inden vi besluttede os for at skifte administrator” udtaler Bjarne Fritzbøger, der har været foreningens bestyrelsesformand de sidste 11 år. Bjarne Fritzbøger husker, at det især var den manglende opfølgning ved lejlighedssalg og skiftende kontaktpersoner, der gav utilfredshed i bestyrelsen. Efter flere opfølgningsmøder med den tidligere administrator blev det besluttet på en ekstraordinær generalforsamling at finde en ny administrator.

Valgte 3 administratorer i “lukket udbud”

“Via blandt andet at forhøre os hos 5 andre andelsboligforeninger fik vi udvalgt 3 administratorer, som vi gerne ville møde og indbyde til at give et bud på administrationsopgaven. En af dem vi indbød kendte vi lidt til fra Min Boligforenings events”, fortæller Bjarne Fritzbøger. Han  besøgte alle 3 administratorer, og på hans anbefaling indbød de den ene af dem til et bestyrelsesmøde, hvor administrator gav en præsentation, og der var en længere dialog med dem. En enig bestyrelse indstillede efterfølgende dem som ny administrator til beslutning på en ny ekstraordinær generalforsamling.

fakta 23ø.png

Pris var af betydning, men ikke afgørende

For bestyrelsen i A/B Avedørelejren I var prisen ikke vigtigste parameter ved udvælgelsen. Som Bjarne Fritzbøger udtaler “Det nye administrationsfirma virkede kompetente, de havde den nødvendige volumen, honoraret virkede rimeligt, og det var samtidig ikke et “supermarked”, hvor vi blot var et nummer i rækken.” Men pris alene var ikke det afgørende. Den nye administrator ligger små 12% over den tidligere administrators honorar og blandt de 3, der var indbudt til at byde på opgaven, lå de midt i med 10% til hver side.

Den største hindring for at skifte administrator

Bjarne Fritzbøger husker, hvor uoverskueligt alting var, da alle ting pegede på, at de skulle i gang med at skifte til en ny administrator. Og det er uoverskueligt, fordi der er mange administrationsselskaber at vælge imellem, og fordi de udefra kan se meget ens ud.  For A/B Avedørelejren I tog det ca. et halvt år at skifte administrator, dvs. forberedelse, beslutning og opsigelse. Men selvom det kan virke uoverskueligt, så kan Bjarne Fritzbøger godt fortryde, at de ikke skiftede noget tidligere. Den tidligere administrator fik for mange chancer uden at samarbejdet blev bedre. “Men det er ikke hverdagskost at skifte sit administrationsselskab ud gennem 12 år” pointerer han.

Det bedste råd til andre

De bedste råd Bjarne Fritzbøger vil give videre er: Vær opsøgende og afsøg markedet af administratorer og spørg i jeres netværk af boligforeninger. Tag kontakt til flere selskaber uanset hvor godt I kan lide den første administrator, I møder og ikke mindst hav hele bestyrelsen med i forløbet.

 

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening