Insourcing kan give store besparelser for boligforeninger

---

Mange boligforeninger vælger at outsource en række af opgaverne til en administrator. Men I kan spare penge ved at ansætte en dedikeret person til at varetage opgaverne.

---

Foto: Henrik Nyborg

I ejerforeningen Peblingegaarden på Nørre Søgade, der består af 98 lejligheder fordelt på tre opgange, er der også rigeligt at se til. De har både altaner, elevator, parkeringskælder med elektriske porte, fællesvaskeri, og hvad man ellers kunne forestille sig, der hører til i en boligforening i hjertet af København. Men med mange goder følger også mange reparationer og meget vedligeholdelsesarbejde. 

Høje omkostninger og utilfredse beboere

Da Henrik Nyborg sad i bestyrelsen, undrede han sig over, hvor højt foreningens omkostningsniveau var, sammenlignet med den service de fik. Der var i øvrigt en generel følelse af utilfredshed, der spredte sig i foreningen, som bestyrelsen så sig nødsaget til at forholde sig til.

Økonomimodel der giver overblik

Behovet for at outsource opgaver i mange foreninger er forståeligt. Der er meget at holde styr på for bestyrelsen, som varetager opgaverne frivilligt. Men Henrik Nyborg fandt en anden løsning, der har givet foreningen væsentlige besparelser. Han udviklede i sin tid en økonomimodel, der også kan anvendes af andre foreninger, som ønsker at få et overblik over, hvad de eventuelt kan spare, når de insourcer opgaver i stedet for at outsource til et eksternt administrationsselskab. Og det er jo netop det, som de fleste boligforeninger gør.

“Behovet for at outsource opgaver i mange foreninger er forståeligt ”

Fra outsourcing til insourcing

Formålet var blandt andet, at stoppe alle de fordyrende mellemled og småregninger der forekommer i mange boligforeninger. Boligforeningerne kan ikke fratrække momsen, så selv de mange småting kan i løbet af et år blive til store omkostninger. Endvidere er det vigtigt, at der er ordentlig kontrol, med det arbejde der udføres og de tilhørende fakturaer. Henrik Nyborg meldte sig ud af bestyrelsen på grund af habilitetsregler og blev i stedet bestyrelsessekretær og tog ansvaret for ejendommen.  »Det har medført, at vi har sparet en masse penge, nedsat fællesudgifterne og fået et meget højt serviceniveau«, udtaler han.

Undgå unødvendige udgifter

I ejerforeningen Peblingegaarden har man gennemgået alle omkostningsarter, og man har opnået besparelser stort set hele vejen rundt. For at nævne et enkelt eksempel var de elektriske hejseporte til parkeringskælderen meget dyre i drift. Det viste sig, at de ofte hoppede ud af gear, når for eksempel skraldemænd pressede porten op. Hver gang det skete, ringede administrator til portfirmaet, som kom ud og fiksede det - og derefter sendte en regning med kørsel, timeløn og moms. Det skete mange gange i løbet af et år i foreningen, og derfor blev det hurtigt en betydelig driftsudgift. En udgift som nu er sparet væk, da foreningen selv fikser problemet. Det første år sparede foreningen rundt regnet 400.000-500.000 kroner, hvorefter de satte fællesudgifterne ned og opnåede en ny stabilitet. Foreningen har sænket omkostningsniveauet med omkring 25-30%.  »Det har givet økonomisk plads til gode istandsættelsesarbejder, hvorved vi har opnået et betydeligt kvalitetsløft«, siger Henrik Nyborg.

Økonomiske og sociale fordele

For foreningen har insourcing af opgaver optimeret boligforeningen - både økonomisk, servicemæssigt og socialt.  »Ved at have manden-på-pladsen er vi langt mere synlige for beboerne, og opgaverne bliver klaret hurtigere, fordi vi springer mange mellemled over«, siger Henrik Nyborg. I foreningen bliver der ikke kun taget hånd om tingene, når skaden er sket. For eksempel sørger de for løbende at tjekke, at alle installationer er velfungerende, at alt det elektriske fungerer, at vaskeriet er rent og i orden, og at udendørs planter bliver passet.  Det har stor værdi for foreningen og dens beboere, mener Henrik Nyborg.  »Når tingene fungerer, så bliver alle tilfredse, venlige og udadvendte - det giver en helt anden positiv tone og ånd i boligforeningen«, understreger han.

“Foreningen har sænket omkostningsniveauet med omkring 25-30%”

Ikke udelukkende selvadministrerende

Foreningen varetager i dag selv hele administrationen og al ejendomsservice. Kun en begrænset del af opgaverne udføres af håndværkere, og det skyldes, at der er grænser for, hvad man må udføre selv. Og naturligvis er der også visse ting, man ikke selv kan. Endvidere har bestyrelsen sikret sig ved at lade opkrævninger, betalinger, bogføring og ejerskiftesager foretages af et eksterne bureau, ligesom regnskab udføres af revisor. Det er en streg, som foreningen har trukket i sandet, for at undgå at hverken bestyrelsen eller bestyrelsessekretær Henrik Nyborg, kan blive beskyldt for at have adgang til pengekassen.

Det er med til at sikre en tillidsfuld og sund boligforening - både økonomisk og socialt.

Ønsker I at høre mere om insourcing og økonomimodellen, kan Henrik Nyborg kontaktes på nyborg.henrik@gmail.com eller telefon: 26 32 49 88

Både denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Skrevet af Emma Rose Hansson, skribent hos Min Boligforening

Bedre bygninger giver en bedre by

---

Når man bor i en af de gamle, smukke, københavnske bygninger, er man mere eller mindre vant til støj. Fra busser, taxaer, gadefest og den helt generelle trafikstøj. Men trafikstøj er generende og direkte sundhedsskadeligt. Derfor har København nu øremærket 20 mio. kroner til støjisolering.

---

Støj er usundt. Det er egentlig ikke nogen nyhed, men for nylig kunne man alligevel på DR og i flere landsdækkende aviser læse, at støj giver blodpropper, stress og forstyrret nattesøvn. Eksempelvis blev det påpeget, at hver gang støjen stiger med 10 decibel, så øger det risikoen for en blodprop i hjertet med 8 procent. Det er absolut et problem, der kræver opmærksomhed.

I København støjer trafikken meget. Og mange af os bor i gamle bygninger klods op af en stor vej – og man byggede bestemt ikke med bilstøj for øje i slutningen af 1800-tallet. Det betyder, at mange københavnere bor og sover midt i trafikstøj. Og det betyder, at bygningsrenoveringer og byfornyelse kan have en ret stor positiv effekt på mange menneskers liv.

En ting, vi kan gøre, er at begrænse selve trafikstøjen og antallet af biler i København, men det har lange udsigter. Indtil da kan vi til gengæld hjælpe københavnerne med at støjisolere deres boliger.

“Hver gang støjen stiger med 10 decibel, så øger det risikoen for en blodprop i hjertet med 8 procent.”

20. mio. kr. til støjisolering

Derfor er der nu lavet en pulje på 20 mio. kr. til støjisolering. Puljen betyder, at folk, der ikke selv har råd til at renovere eller udskifte vinduer til nye, kan få økonomisk støtte hertil gennem bygningsfornyelsen. Det sikrer, at københavnerne har mulighed for at værne sig mod bilstøjen, for hvis ikke vi kan begrænse mængden af biler i byen, må vi gøre noget for at afhjælpe den støj, de forårsager.

De 20 mio. kr. bliver givet til københavnere, der vil støjisolere deres vinduer eller udskifte gamle vinduer til nye. Pengene skal fordeles over 2018, 2019 og 2020, og kan søges af private ejendomsejere, andels- og ejerforeninger, der er stærkt plagede af vejstøj. For at få glæde af den offentlige støtte, skal vinduerne være mindst 25 år gamle og nedslidte. Målet er, at uanset hvor meget støj der er udenfor vinduet, skal støjen inde i boligen ikke overstige 38dB. 

Ud over støtten til støjisolering arbejder Københavns Kommune på at støtte op om byfornyelse og forbedringer i boligmassen.  Det sker blandt andet gennem helhedsrenoveringer, hvor der er fokus på vinduer og støjisolering, men også mere generelle løft til bygningsmassen og dermed københavnernes boliger.

Det kunne være toiletter og bad, fjernvarme, energiforbedringer og klimaskærme. Der er skam stadig bad og toilet på bagtrappen i mange københavnske ejendomme og mange steder, der ikke har adgang til tidssvarende opvarmning. Og det skal der selvfølgelig også gøres noget ved. Derfor er der en større byfornyelsespulje til helhedsrenoveringer på cirka 100 mio. kr. om året.

Skaber bedre rammer for et godt liv i byen

Det sker ofte, at huslejen stiger efter en helhedsrenovering, og det afholder flere fra at vedligeholde og forny deres bolig. Men når kommunen giver støtte til huslejestigning, sikrer vi, at det er fordelagtigt for alle – uanset indkomst – at renovere deres bolig. Alle skal have mulighed for at bo i en funktionel og tidssvarende bolig, og det er samtidig medvirkende til, at bygningerne i København bliver holdt ved lige og ikke står og forfalder. Renoveringerne giver tilmed en stor energibesparelse, der i sidste ende kommer os alle til gavn.

Konkret betyder det, at hvis man bor i en privat udlejningsejendom, og ejer modtager støtte til selve renoveringen, så kan kommunen også støtte en eventuel huslejestigning for lejeren i de første 10 år.
Og endelig er det vigtigt at huske, at udemiljøet også kan betyde meget for oplevelsen af at kunne have ro i sit hjem. Derfor er det også muligt at søge om at få en fælles gårdhave, der oftest bliver grønnere, bedre sikret mod skybrud og har et større sammenhængende grønt areal end tidligere.
Det er vigtigt i København, at vi alle sammen kan få den bedst mulige bolig. Hvor der er mulighed for ro. Hvor vi kan holde varmen. Og hvor der er rart at være.

Med puljerne til støjisolering, bygningsfornyelse og fælles gårdhaver er det muligt for alle københavnere at søge om at få ført bygningerne up to date, så vi alle sammen kan have de bedste rammer til et godt liv i byen.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Ninna Hedeager Olsen, teknik- og miljøborgmester, København

Det gode foreningsliv

---

Det gode boligforeningsliv har fællesskabet og samværet som omdrejningspunkt. De ydre rammer og miljøet i en boligforening kan være afgørende for øget dialog, godt naboskab og færre konflikter mellem beboere.

---

Foreningsliv er et centralt element i det danske samfund, som bidrager til fællesskab, inddragelse, selvstændighed og lighed. Foreningslivet er så integreret en del af Danmark, at det sammen med frivillighed indgår som en af de 10 vigtigste værdier i den store Danmarkskanon med de samfundsværdier, traditioner og bevægelser, vi er formet af og fælles om, og som er værd at tage med ind i fremtidens samfund.

Når man bor i en andelsbolig eller en ejerlejlighed, bor man i en forening, der ikke alene har til formål at forestå driften af den ejendom, der anvendes til beboelse for foreningens medlemmer, formålet er også at sætte de ydre rammer for ejendommens boliger og for livet i foreningen i det hele taget. Boligforeningen har dermed en væsentlig indflydelse på medlemmernes hverdag og hjem.

For de fleste danskere er ens hjem et meget vigtigt sted, der er med til at definere os som mennesker, og derfor forandrer, indretter og udsmykker vi vores hjem, så de afspejler hvem, vi er, og hvilke værdier, vi står for. Hjemmet er det sted, hvor vi slapper af, laver ingenting, lader op, kort sagt stedet vores liv forankres. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge - en fæstning, der beskytter os i det daglige.

Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber – det gælder såvel hjemmet bag de 4 vægge, som de ydre rammer, altså selve foreningen og livet i denne. Medlemmer af en boligforening bør derfor prioritere ressourcer på opbygning og bevaring af det gode foreningsliv, på samme måde, som man bruger ressourcer på sit eget hjem.

“Et godt hjem, er ikke noget man bare kan købe, det er noget, man skaber”

Godt naboskab

Et godt naboskab, ligger selvfølgelig lige for, når vi taler om foreningslivets betydning for opfattelsen af ens eget hjem. Naboskabet fremhæves ofte som noget af det, der har størst betydning for, om man trives og føler sig tryg, dér hvor man bor. Der er mange fordele ved at bo tæt på andre mennesker – f.eks. i etagebyggeri – og en af dem er den glæde og tryghed, som gode naboer kan give i hverdagen. I en boligforening er naboskab ikke alene afgrænset til dem, man lige deler hjemmets vægge med, men tillige alle andre, der har sin gang i og omkring foreningen.

Alle i foreningen er med til at danne foreningens liv, og når ens hjem er med til at definere os som mennesker, betyder de ydre rammer og foreningen som helhed også noget for rigtig mange af beboerne. Den ejendom man bor i, synes i højere grad end tidligere, at blive betragtet som et personligt visitkort, noget man ønsker at kunne bo i med stolthed. Derfor går stadig flere foreninger op i, at deres ejendom fremstår præsentabel og attraktiv. Netop i disse år er der mange andelsbolig- og ejerforeninger som gør en yderst aktiv indsats for at stimulere det gode foreningsliv gennem etablering af legepladser, petanquebaner, urtehaver, fælleskøkkener og andre fællesaktivitetsarealer og -rum til glæde for beboerne. Sådanne installationer er med til at skabe et levende fællesskab og foreningsliv, og det får ejendommen til at fremstå mere indbydende. En ejendom med mange fælles faciliteter og et godt socialt liv er noget, man stolt kan vise frem.

Deleøkonomi

En anden væsentlig tendens, der for tiden vinder indpas i understøttelsen af et godt foreningsliv, er det, der i moderne tale benævnes som deleøkonomi. Det at dele ting med hinanden, er ikke et nyt fænomen, da deletanken i egentlig organiseret form stammer helt tilbage fra 1800-tallets andelsbevægelse. Det nye i forhold til den oprindelige deletanke, er netop ordet økonomi, deleøkonomi er nemlig grundlæggende et økonomisk princip. De deleøkonomiske tiltag, der f.eks. tales mest om som Uber, AirBnb og GoMore har alle et betydeligt økonomisk incitament.

Den klassiske deletanke, altså den, der er båret af ønsket om at dele ting med hinanden, uden indtjening for øje, vinder samtidig større og større indpas i de danske boligforeninger. Der ses biblioteker, hvor beboere kan bytte bøger med hinanden, fællesarealer udlagt til værksteder, hvor man kan bytte og låne værktøj, sy- og køkkenmaskiner, og flere foreninger er så småt begyndt at overveje og i mindre grad etablere deleordninger omkring biler, trailere m.v.

ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har lavet en undersøgelse, som viser, at det at dele ting med hinanden flittigt bruges i de danske andelsboligforeninger. Ifølge undersøgelsen deler fire ud af ti adspurgte andelshavere jævnligt ting med deres naboer, mens en sammenlignelig undersøgelse foretaget af Dansk Erhverv har vist, at det kun er en ud af ti danskere, der enten deler eller låner brugsgenstande med og af deres naboer.

ABFs undersøgelse viste desuden, at landets andelshavere kan se fordele i at dele. 75 % af de adspurgte finder, at det er dejligt at kunne hjælpe hinanden, og knapt halvdelen peger på, at de kommer tættere på naboen, når de låner ting af hinanden.

Det falder formentligt mere naturligt i en andelsboligforening, at dele ting end det gør i andre boligtyper, netop fordi andelsboligen som boform i sin grundstruktur er baseret på fællesskab, men også i ejerboligforeninger opleves en stigende interesse for at dele ting med hinanden.

Det at dele giver altså mange fordele, det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser. Det er nærmest kun fantasien, der sætter grænser for, hvor deleøkonomien kan integreres i en boligforening. Bestyrelsen i den enkelte boligforening kan derfor med god grund løbende høre foreningens medlemmer om, hvad de måtte have af gode ideer og interesser i det at dele, og så facilitere de gode forslag, der måtte komme ind.

»Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv«

Sociale arrangementer

De klassiske forsøg på at skabe liv og sammenhold i de fleste boligforeninger rundt omkring, har traditionelt været afholdelse af arbejdsdage, julekomsammen og sommerfester. Mange foreninger har over tid, oplevet en vigende interesse og deltagelse, men også her synes der at være sket en udvikling, idet flere og flere foreninger oplever større succes med at skabe fællesskab gennem f.eks. løbeklubber, fitness, yoga, madaftener, Skt. Hans bål, afholdelse af foredrag hhv. beboermøder, vinsmagning, juletræstænding og meget mere.

Når de sociale tiltag lykkes, synes opskriften typisk at være, at man indledningsvist har gjort en aktiv indsats for at afdække hvilke interesser, der er i foreningen, så de sociale tiltag kan tilpasses hertil. En anden væsentlig ingrediens til succes synes at være behovet for ambassadører. Engagement smitter og ildsjæle med gode ideer, er ofte en forudsætning for at få sparket et tiltag godt i gang.

Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes, men når først det lever, styrkes synergien, beboernes engagement og deltagelse, og gennem den glæden for eget hjem.

Når der tales om drift af boligforeninger, skal man passe på ikke kun at fokusere på renhold og vedligehold af selve bygningen. En forening er meget mere, og det gode foreningsliv kan og bør også prioriteres ind som en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Allan Rigelsø, Boligadministratorerne

Nabokonflikter – hvad kan I selv gøre og hvornår kan rådgivning og konfliktmægling hjælpe?

---

Meget få kender til de redskaber, der kan afvæbne en truende nabokonflikt, eller at der er gratis hjælp at hente, når konflikten er brudt ud i lys lue.

---

”Tænk at der findes sådan et tilbud" var tilbagemeldingen på en temaaften om nabokonflikter. Tilbuddet er gratis konfliktrådgivning til dig, der er havnet i en nabokonflikt. Rådgivning kan give mening, hvis man er havnet i situation, der er svær selv at finde vejen videre i. Rådgivningen er en samtale om, hvordan man kan få genoptaget dialogen med naboen, så man sammen kan finde frem til løsninger og dermed mulighed for at genetablere et bedre naboskab.

Hvad skal der til?

Man siger, at samtale fremmer forståelsen. Det er ofte rigtigt. Men man kan også sige, at forståelse fremmer samtalen. Det kan være godt at forstå, hvad der er det særlige ved nabokonflikter og konstruktivt i måden at møde og håndtere dem.

Nabo-skab er ligesom, fælles-skab, ægte-skab, ven-skab eller boligsel-skab. Det er vigtigt, forbinder os, og det er noget vi er sammen om. Det kan kræve noget særligt af os - særligt når der er konflikter.

Hvad er en nabokonflikt?

Når naboen igen spiller musik, når jeg gerne vil have ro, og efter at jeg har været oppe og sige det, men blev mødt med et ”ok”, og en dør der bliver lukket. Jeg har talt med de andre i opgangen om det. Så nu syntes jeg godt nok ….. Det kan være begyndelsen på en nabokonflikt. Der er en sag og en relation, der giver negative spændinger. Der er det, man er uenige om musikken, manglende ro og måden sagen håndteres. Der er måden, det påvirker os (relationen). Tager man sig kun af sagen, ender man måske med at finde en teknisk løsning på det, man er uenige om f.eks. hvornår man spiller musik, hvor man placerer affald mm. Men man får ikke gjort noget ved det, som det gør ved os at have haft en konflikt, og den måde vi har håndteret det på, f.eks. ved at involvere andre naboer, ikke hilse på trappen osv. Og så er det ikke sikkert at aftalen holder længe, hvis naboskabet fortsat er negativt. Omvendt er man meget bekymret for, om naboen bliver sur og hvad naboen ellers måtte synes, så kan det være svært at tage ting op. De ting, man vælger at lade ligge, risikerer fortsat at genere i et naboskab.

Derfor er det vigtigt, at både tage sig af sagen og relationen. Både at finde en løsning på det man er uenig om og at få gjort det på en måde, så man er opmærksom på relationen. Vær fast på sagen og blød på relationen.

Hvad ligger under uenigheden?

Nabokonflikter kan handle om mange konkrete ting, som for eksempel støj, opbevaring af ting i opgangen og anden adfærd. Ofte så er der to underliggende værdier på spil, der er vigtige og værd at være opmærksom på. De kan være forklaringen på, hvorfor særligt nabokonflikter fylder og kan være vanskelige.

Mit territorium. Vi værner alle om vores territorium, hvor vi bor. Det ligger dybt i os. Det er der, hvor vi lader op til dagen i morgen, er sammen med familie og venner osv. Det er vigtigt, at man får lov at bestemme over sit territorium, og alligevel kan andre beboeres lyde og adfærd påvirke ens trivsel i eget hjem. Nogle lader f.eks. op med ro og andre med musik. Så man vil det samme, men gør det på forskellige måder. Det er godt at holde sig for øje.

Tage hensyn. Den anden værdi, som også er i spil, er, at man tager hensyn til hinanden. Det betyder, at når vi oplever den andens måde at håndtere konflikten på som optrappet med beskyldninger eller som ligegyldig, så reagerer vi negativt på det. Det gør noget ved hensynet til hinanden at møde noget negativt, og det kan gøre, at jeg så ”giver igen”, og ikke hilser næste gang vi mødes i opgangen. At opdage, at man er på vej op ad konflikttrappen, kan være det første skridt ned igen, hvis man formår at besinde sig og får fundet en konstruktiv måde at tale sammen på.

Hvad kan man gøre?

Det bedste er selvfølgelig, at man selv tager kontakt, når man oplever en uenighed med naboen optrappes og bliver til en konflikt. Tag kontakt så tidligt som muligt, jo længere tid, der går og jo mere optrappet konflikten er, jo sværere kan det være at få taget kontakt. Er konflikten optrappet så meget, at en eller begge parter, har svært ved at tale sammen, kan det også være en mulighed at inddrage hjælp udefra og kontakte en konfliktmægler.

Når du selv tager kontakt til naboen. Så prøv at være mere på din egen ”banehalvdel”. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig frem for at fortælle, hvad der er galt med den anden. Stil spørgsmål frem for at stille diagnosen.

Nogle gode råd.

Forebyggelse. Når I får nye naboer i opgangen eller er du ny i opgangen, så er det en god ide at hilse på dem, du bor sammen med.  Det gælder også, hvis du bor på en villavej eller i rækkehus. Sørg for at få sagt goddag til dem, der er nye og sørg for at sige goddag til dem, der bor der i forvejen. Det er en god investering i et godt naboskab. Det betyder, at når der er noget, som generer dig, så er det nemmere at tage kontakt til naboen, fremfor at gå og vente, til det fylder alt for meget.

Når der er ”noget” med naboskabet. Når du så har besluttet at tage noget op med naboerne, så find et godt tidspunkt at kontakte naboen på. Det er ikke nødvendigvis hensigtsmæssigt, lige når du er allermest generet af noget og vred.  Du skal så at sige ikke smede, mens jernet er varmt. Vent til du er kølet af.

Ved den første kontakt til naboen, så prøv først at finde ud af, hvornår et godt tidspunkt kunne være at tale sammen. Når I har taget fat på dialogen, så fortsæt med at undersøge, hvordan I begge oplever det, der er sket, og hvordan det har påvirket jer og jeres naboskab. Fortæl om hvad der er vigtigt for dig og stil spørgsmål til naboen. Det at få et større kendskab til, hvordan den anden oplever, det der er sket, og det at blive mere tydelig på, hvad der er vigtigt for dig, er et godt udgangspunkt for at finde frem til konkrete aftaler og et bedre naboskab.

Hvad hvis vi ikke selv kan finde vej til dialogen? Hvis du har prøvet selv at tage en samtale med naboen og ikke oplever, at det har givet en tilfredsstillende løsning, så kan det være en mulighed at søge enten rådgivning eller at kontakte en konfliktmægler. Mægling er et møde, hvor en upartisk person, hjælper begge parter med at finde deres egne løsninger. Konfliktmæglerens rolle er at lede deltagerne gennem dialog til forhandling og holdbare aftaler. Hvad enten det drejer sig om mægling i en gruppe eller mellem enkeltpersoner, bliver hver enkelt mægling forberedt grundigt. Det er en forudsætning for mægling, at parterne deltager frivilligt.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Jesper Bastholm Munk, Center for Konfliktløsning

Airbnb – Problemer, muligheder og erfaringer

---

Airbnb og andre internetsider til korttidsudlejning er kommet for at blive – og derfor skal det reguleres på fornuftig vis og afstemmes med eksisterende lovgivning.

---

Foto: Cobblestone

Lige nu er processen drevet af Skatteministeriet ud fra en inddrivelsesmæssig dagsorden. Det er ok, for der skal betales skat, men politikerne bliver nødt til at søge branchens og fagfolks input, så løsningen bliver god. 

Korttidsudlejnings fordele og ulemper

Korttidsudlejningen er et tveægget sværd. Det bidrager og det skaber problemer. På den ene side bringer det turister, liv og en værdifuld omsætning bredere ud i byen, bl.a. i brokvartererne, og det er en kærkommen hjælp til lokale butikker, caféer og restauranter. Særligt i sommerperioden. På den anden side skaber en ubegrænset udlejning alvorlige gener for dem, der bor op og ned af de lejligheder der udlejes, og korttidsudlejning slider hårdt på ejendommen.

Tænk på hvordan et hotel er indrettet – det er ikke det samme som en almindelig boligejendom. Et hotel bygges fra grunden og i materiale, der kan holde til en helt anden slitage. At have 2-3 ind- og udflytninger ugentligt, på alle tider af døgnet og fremmede mennesker i opgangen, som ikke kender huset og dets rutiner, er utrygt og en gene. Gæsterne er i sagens natur også på ferie og har andre døgnrytmer end familien Danmark i lejligheden nedenunder.

Foto: Cobblestone

Regeringens udspil

Regeringens udspil  er, ”at man som borger har ret til at udleje sin helårsbolig 70 dage om året”, hvis den portal man bruger, indberetter til Skat. Dette er upræcist og problematisk. For det første mener vi, at de 70 dage er for meget. Vi har rådgivet mere end 100 ejendomme i dette spørgsmål, og tendensen er meget klar. De foreninger, der forholder sig til problemstillingen og laver regler, tillader oftest Airbnb - men i et begrænset omfang og under nogle specifikke regler. Typisk op til 49 dage og gerne med en begrænsning på f.eks. 10 besøg.

For det andet er den politiske aftale upræcis. Gælder denne ”ret” over en andelsboligforenings vedtægter? Må man udleje mere end 70 dage, hvis man betaler sin skat? Hvad hvis man bruger flere portaler? Gælder den også lejere (uden udlejers tilladelse)? Det sidste håber vi virkelig ikke, men det kan ikke ses ud af aftalen. Det kan vanskeligt retfærdiggøres, at en lejer af en lejereguleret bolig til 2.400 kr/måned i leje, skal have ret til at udleje den samme bolig på Airbnb til fx 1.200 kr/dag – 70 dage om året! 

Endelig er det ærgerligt, at man heller ikke har fået defineret ”erhvervsmæssig anvendelse” og dermed sat grænsen for maksimal udlejning i ejerlejligheder og klarlagt, hvem der kan håndhæve den. Det er i ejerforeningerne, vi ser nogle af de meget problematiske sager, og retsgrundlaget er pt. uklart.

Korttidsudlejning kan gavne byen

Korttidsudlejning af private hjem er, sammen med nye tendenser og produkter i hotelbranchen, en naturlig udvikling, der vil give et mere alsidigt udbud i pris, kvalitet og koncepter, og som vil gavne store dele af byen. Boligforeningernes administratorer hjælper gerne den enkelte boligforening med råd og vejledning og med at regulere korttidsudlejning via vedtægterne, men der er et behov for at politikerne udarbejder nogle klare og mere brugbare regler. Og det i samarbejde med branchens aktører som f.eks. boligforeningernes administratorer.

Foto: Cobblestone

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone Administrationshuset A/S

10 Megatrends og hvordan de berør boligforeninger

---

Verden forandrer sig med hastige skridt. Hvordan kan det påvirke bestyrelsens arbejde i en boligforening og samarbejde med f.eks. en administrator eller andre rådgivere. Læs her om 10 megatrends oversat til en boligforenings hverdag.

---

Robotterne kommer, og de kommer for at tage dit job. Faktisk er robotterne her allerede. Men det ender nok ikke som i filmen ”I, Robot” fra 2004, hvor Will Smith kæmper for at bevare herredømmet over jorden mod robotterne, som vil overtage det hele i året 2035. De robotter, vi møder i dag, ’arbejder’ for din bank. Robotter holder øje med dit forbrug på dit dankort og kategoriserer de forskellige typer af udgifter, så du kan følge med i, hvor mange penge du bruger på mad, husleje, underholdning mv. På Facebook holder robotter øje med, hvad du kigger på på nettet, så Facebook kan vise dig de annoncer, som du med størst sandsynlighed er interesseret i. Udviklingen går stærkt, og man kan undre sig over, hvad der styrer denne udvikling.

En række fremtidsforskere har forsøgt at give et bud på dette. De har formuleret 10 ’megatrends’, som de mener styrer os mennesker – uanset hvor i verden vi lever og uanset, hvad vi arbejder med. I denne artikel kan du læse et bud på, hvordan de 10 megatrends kan påvirke din boligforening set med en ejendomsadministrators øjne.

Nr. 1 - Acceleration

Tempoet i samfundet stiger. I gamle dage tog det tre dage, før et brev nåede frem til modtageren – i dag tager det 2 sekunder at sende en mail. Når du bestiller en flybillet på nettet, forventer du, at du har den indenfor et par minutter. Produktiviteten forventes at stige – den enkelte medarbejder forventes at overkomme mere på kortere tid, fordi it-værktøjer bliver bedre og bedre.

Individet oplever en eksplosiv forandring på mange niveauer, såsom jobskifte, partnerskifte, nye venner, nye interesser, og udskiftning af bolig. Spildtid søges konstant reduceret for at optimere tidsforbrug og dermed følelsen af at være produktiv.

I boligforeningen vil vi opleve, at når en ejerlejlighed skal sælges, så vil det tage kortere og kortere tid at fremskaffe de oplysninger, som ejendomsmægleren skal bruge for at sælge lejligheden. På samme måde vil papirarbejdet i forbindelse med salget af en andelslejlighed tage kortere og kortere tid.

Nr. 2 - Aldring

Den gennemsnitlige levealder stiger – om bare 10 år vil det ikke være unormalt at leve mere end 100 år.

Man må regne med, at vi lever længere og arbejde længere end dine forældre. Så gennemsnitsalderen blandt beboerne i ejendommen må forventes at stige.

Kravene til ejendommen vil derfor også ændre sig. I dag ser vi rigtigt mange boligforeninger investere i altaner – i fremtiden vil vi se, mange ejendomme i den gamle boligmasse investere i elevatorer i bagtrappetårne og tilsvarende løsninger. Forhåbentligt betyder det også, at der kommer flere pensionister, som er friske og derfor har energi og overskud til at bruge tid på bestyrelsesarbejde i boligforeningen.

NR. 3 - BÆREDYGTIGHED

Klimaet forandrer sig, og vi vil opleve ekstreme vejrforhold som voldsomme skybrud, varme somre og kolde vintre. Vi vil blive mere opmærksomme på, hvordan vores måde at leve på påvirker klimaet, og vi vil i højere grad vælge miljøvenlige løsninger.

Når boligforeninger i dag investerer i energibesparende projekter så som energivinduer, nyt varmeanlæg, solenergi mv., betyder tilbagebetalingstiden (hvor hurtigt investeringen bliver betalt tilbage inkl. besparelser på omkostningerne til energi) mindre. Fremover vil ejendommens miljøpåvirkning blive vigtigere.

Allerede i dag kan du finde mange gode ideer til bæredygtige projekter i din ejendoms energimærke. Eksempler på sådanne bæredygtige projekter kan være: anlæg til genanvendelse af regnvand, udskiftning af vinduer til energivinduer, solenergi.

Andre tegn på, at den bæredygtige tankegang vinder frem, viser sig i forbrugernes indkøbsvaner. Efterspørgslen på økologiske fødevarer er i øjeblikket et af de største vækstområder, og flere supermarkeder vurderer, at de øjeblikkeligt kunne hæve salget omkring 50%, hvis der fandtes flere økologiske varer.

Nr. 4 - Digitalisering

Flere og flere arbejdsopgaver vil blive løst digitalt. Kommunikationen mellem mennesker vil i stigende grad blive digital. Flere og flere opgaver forventer vi, at kunne løse på nettet. Det gælder både i forhold til offentlige myndigheder, vores arbejdsgiver og i din boligforening.  

Det er de færreste boligforeningsejendomme, som i dag indkalder deres generalforsamlinger pr. brev. Indkaldelserne udsendes pr. mail. Fremover vil du kunne forvente, at kunne følge med i boligforeningens økonomi på nettet – du vil kunne se alle godkendte bilag online. Nogle ejendomsadministratorer tilbyder allerede i dag denne service (eksempelvis SJELDANI Boligadministration). Men også opsigelse af din andelsbolig, bestilling af flytteaflæsning af varme / vand, vil du kunne forvente at løse på nettet.

Nr. 5 - Globalisering

Vi rejser mere end nogensinde før. Vi læser udenlandske artikler på nettet, og vi får flere og flere venner, som bor i andre lande. Vi bliver også i stigende grad udstationeret i udlandet med vores job – og vores nabo, taler ikke nødvendigvis dansk. I takt med den øgede globalisering vil flere danskere arbejde i udlandet eller med udenlandske virksomheder, og på samme måde vil der være flere personer i Danmark, der har et andet land end Danmark som hjemland.

I din boligforening vil der blive behov for informationer på andre sprog end dansk og kommunikationen – eksempelvis på generalforsamlinger – skal måske kunne foregå på engelsk.

Nr. 6 - Immaterialisering

Der vil blive flere jobs i videnintensive erhverv. Vi kommer i højere grad til at arbejde med rådgivning frem for at arbejde med at fremstille et produkt, man kan holde i hånden.

Det lyder måske besynderligt, at skrive om immaterialisering i en artikel, som handler om noget så materielt som ejendomme. Men ikke desto mindre vil rådgivning og andre videnstunge erhverv blive mere udbredt. Kravene til disse erhverv vil også blive større.

Samtidigt med at du kan løse flere og flere opgaver nettet, vil du måske også have en højere forventning til mængden og kvaliteten af den service, du modtager fra din boligforenings revisor, arkitekt og ejendomsadministrator.

Rådgivere må indstille sig på at være tilgængelige (møder, telefonsamtaler og mailkorrespondance) og være i stand til at sætte sig ind i problemer, udfordringer og idéer til nye projekter.

Det vil ikke længere være nok, at kunne revidere et regnskab eller lave en vedligeholdelsesplan. Som rådgiver til en boligforeningsejendom, skal vi i højere grad være i stand til at give en kvalificeret rådgivning baseret på de individuelle ønsker og behov, som du har i din boligforening.

Nr. 7 - Individualisering

SoMe-generationen har ikke levet forgæves. Vi forventer at blive anerkendt som individuelle mennesker, og vi forventer at kunne købe individuelle varer og tjenesteydelser. Vi forventer at have indflydelse på og ansvaret for vores egen livssituation. Af dit job vil du kræve, at det er meningsfuldt, professionelt udfordrende og personligt udviklende. Virksomheder som Google, der allerede nu tilbyder tøjvask, børnepasning og bilvask på arbejdspladsen, samt gratis skiferier til medarbejderne, bliver mere og mere udbredte. Og det samme gælder naturligvis din bolig.

Din boligforenings vedtægt kan ikke blot være en standardvedtægt, som er kopieret fra en interesseorganisation. Din boligforenings vedtægt skal afspejle beboernes individuelle ønsker og behov f.eks. i forhold til korttidsudlejning som Airbnb. I forholdet til din boligforenings rådgivere, vil de enkelte beboere også forvente rådgivning, som er tilpasset deres individuelle behov.

Nr. 8 - Netværksøkonomi

I gamle dage stod en virksomhed alene i kampen om at øge omsætning og overskud mod konkurrenter. I fremtiden er det i samarbejdet med andre, at værdierne opstår – mange vil mene, at det faktisk allerede er sådan i dag. Efter årtusindeskiftet er brugernetværk på internettet eksploderet: Facebook har i dag over 1000 millioner brugere og YouTube over 250 millioner. Google anvender netværksprincipper, som skaber mere præcise søgninger. Professionelle anvender netværk til at fremme egen karriere. IBM indgår i innovations- og videndelingsnetværk med andre virksomheder, hvilket sparer dem ca. 1 milliard dollars på årsplan til udvikling. Vi står stærkere sammen, end vi gør alene. Vi kan drage nytte af andres erfaringer, og vi kan have en økonomisk fordel ud af at samle eksempelvis indkøb.

Nogle boligforeninger deler allerede i dag vicevært med naboejendommen, for på den måde at få et bedre produkt og en lavere pris. Tilsvarende løsninger ser vi på indkøb af ejendomsforsikringer, banksamarbejder og tilsvarende.

Nr. 10 - Velstand

Både udviklingslande og de rige lande vil opleve vækst i den personlige velstand. Vi bliver rigere og rigere – det personlige rådighedsbeløb bliver større og større. Den øgede vækst betyder nye forbrugsmønstre og større forventninger til livskvalitet og kvalitet generelt. Det gælder naturligvis også forventningerne til vores boliger, ejendommens stand og udseende samt til de udenoms- og fællesfaciliteter, som der er i boligforeningen.

Nr. 9 - Urbanisering

Vi flytter til byen. De store byer bliver større og større, mens landområderne vil blive tyndere befolket. I 2030 forventer vi at mangle 60.000 boliger i København. Til gengæld vil vækstraten i Vestjylland være enten meget lille eller decideret negativ, med den største negative befolkningstilvækst i Ringkøbing, Skjern, Struer, Skive og Lemvig på næsten 15%.

Afrunding

Med fremtidsforskernes løfte om, at vi alle bliver rigere, er vi kommet igennem de 10 megatrends. Og sammen med dette løfte, må vi altså også være klar til at udfordre og forandre måden vi tænker på, og måden vi administrerer og driver en boligforening.

Om nogle år vil der sikkert stadigt være nogen, som sidder i sofaen og ser flow-tv, mens alle andre streamer for at få deres mediebehov dækket. Det positive i disse megatrends er, at der også bliver bedre plads til den individuelle måde at leve og indrette sig på.

Konsekvenserne af urbaniseringen er øget fokus på udbygning af infrastruktur og bolig samt vedligeholdelse af sunde levemiljøer. Desuden skaber den et forhøjet pres på de traditionelle levemåder, familiestrukturer og kulturelle værdier.

På kort sigt vil du opleve, at prisen på din bolig stiger, fordi byggeriet ikke kan følge med efterspørgslen på flere boliger. De centrale områder i København vil opleve de største prisstigninger. Der er en kraftig tendens til, at mennesker søger til større byer. Dertil kommer, at befolkningstilvæksten fortsætter – også i Danmark.

Artiklen er skrevet af Carsten Volden, Adm. direktør hos Sjeldani Boligadministration

Interview med indretningsarkitekt og designer Trine Boelskifte

---

DEN 6. SEPTEMBER 2018 AFHOLDT vi caféaften om “indretning af 2-3 værelses lejlighed”. I den forbindelse stillede vi oplægsholder, indretningsarkitekt og designer trine boelskifte et par korte spørgsmål. læs hele interviewet med hende her.

---

Foto: Boelskifte Interiør & Design

Hvad arbejder du med til daglig? 
Jeg arbejder hver dag med rigtig mange forskellige indretningsopgaver, både for private og virksomheder. Det er oftest opgaver, hvor kunden er i tvivl om, hvordan de bedst indretter og udnytter et specifikt rum eller hele boligen. Det kan også være kunder, der er i gang med en større renoveringsopgave og behøver mine spidskompetencer – dvs. alt fra hjælp til ruminddeling og til at vælge materialer til et nyt badeværelse.
 

Foto: Boelskifte Interiør & Design

Hvor lang tid har du arbejdet med indretning, og hvorfor er det vigtigt for dig? 
Jeg har arbejdet i denne kreative branche i mere end 30 år og noget af det vigtigste for mig, er blandt andet at hjælpe med at skabe gode rammer for kunden/familien. Et sted hvor de kan slappe af, og hvor deres personlige stil træder allermest frem. Vi bruger så mange timer, netop i boligen eller på arbejdspladsen, og vi vil gerne føle os tilpas, finde vores stil og udnytte boligens muligheder. 
 

Hvad er dit bedste råd, hvis man skal indrette en lejlighed på 50kvm?
Ryd op og smid ud inden du flytter ind! Uanset om der skal bo 1 eller 2 personer, vil jeg anbefale, at man flytter ind uden en masse møbler, man oftest allerede er i tvivl om kan være der. Når først vi har fået møbler og ting flyttet ind, så kommer det sjældent ud igen og står bare i vejen. 
 

Hvad er det vigtigste, deltagerne vil få ud af arrangementet den 6. september?
At gøre dem modigere med hensyn til at sætte deres personlige præg på de hvide vægge og ikke mindst, være mere selektive i forhold til hvad deres hjem bliver fyldt op med. 

Foto: Boelskifte Interiør & Design