Verden forandrer sig med hastige skridt. Hvordan kan det påvirke bestyrelsens arbejde i en boligforening og samarbejde med f.eks. en administrator eller andre rådgivere. Læs her om 10 megatrends oversat til en boligforenings hverdag.
Robotterne kommer, og de kommer for at tage dit job. Faktisk er robotterne her allerede. Men det ender nok ikke som i filmen ”I, Robot” fra 2004, hvor Will Smith kæmper for at bevare herredømmet over jorden mod robotterne, som vil overtage det hele i året 2035. De robotter, vi møder i dag, ’arbejder’ for din bank. Robotter holder øje med dit forbrug på dit dankort og kategoriserer de forskellige typer af udgifter, så du kan følge med i, hvor mange penge du bruger på mad, husleje, underholdning mv. På Facebook holder robotter øje med, hvad du kigger på på nettet, så Facebook kan vise dig de annoncer, som du med størst sandsynlighed er interesseret i. Udviklingen går stærkt, og man kan undre sig over, hvad der styrer denne udvikling.
En række fremtidsforskere har forsøgt at give et bud på dette. De har formuleret 10 ’megatrends’, som de mener styrer os mennesker – uanset hvor i verden vi lever og uanset, hvad vi arbejder med. I denne artikel kan du læse et bud på, hvordan de 10 megatrends kan påvirke din boligforening set med en ejendomsadministrators øjne.
Nr. 1 - Acceleration
Tempoet i samfundet stiger. I gamle dage tog det tre dage, før et brev nåede frem til modtageren – i dag tager det 2 sekunder at sende en mail. Når du bestiller en flybillet på nettet, forventer du, at du har den indenfor et par minutter. Produktiviteten forventes at stige – den enkelte medarbejder forventes at overkomme mere på kortere tid, fordi it-værktøjer bliver bedre og bedre.
Individet oplever en eksplosiv forandring på mange niveauer, såsom jobskifte, partnerskifte, nye venner, nye interesser, og udskiftning af bolig. Spildtid søges konstant reduceret for at optimere tidsforbrug og dermed følelsen af at være produktiv.
I boligforeningen vil vi opleve, at når en ejerlejlighed skal sælges, så vil det tage kortere og kortere tid at fremskaffe de oplysninger, som ejendomsmægleren skal bruge for at sælge lejligheden. På samme måde vil papirarbejdet i forbindelse med salget af en andelslejlighed tage kortere og kortere tid.
Nr. 2 - Aldring
Den gennemsnitlige levealder stiger – om bare 10 år vil det ikke være unormalt at leve mere end 100 år.
Man må regne med, at vi lever længere og arbejde længere end dine forældre. Så gennemsnitsalderen blandt beboerne i ejendommen må forventes at stige.
Kravene til ejendommen vil derfor også ændre sig. I dag ser vi rigtigt mange boligforeninger investere i altaner – i fremtiden vil vi se, mange ejendomme i den gamle boligmasse investere i elevatorer i bagtrappetårne og tilsvarende løsninger. Forhåbentligt betyder det også, at der kommer flere pensionister, som er friske og derfor har energi og overskud til at bruge tid på bestyrelsesarbejde i boligforeningen.
NR. 3 - BÆREDYGTIGHED
Klimaet forandrer sig, og vi vil opleve ekstreme vejrforhold som voldsomme skybrud, varme somre og kolde vintre. Vi vil blive mere opmærksomme på, hvordan vores måde at leve på påvirker klimaet, og vi vil i højere grad vælge miljøvenlige løsninger.
Når boligforeninger i dag investerer i energibesparende projekter så som energivinduer, nyt varmeanlæg, solenergi mv., betyder tilbagebetalingstiden (hvor hurtigt investeringen bliver betalt tilbage inkl. besparelser på omkostningerne til energi) mindre. Fremover vil ejendommens miljøpåvirkning blive vigtigere.
Allerede i dag kan du finde mange gode ideer til bæredygtige projekter i din ejendoms energimærke. Eksempler på sådanne bæredygtige projekter kan være: anlæg til genanvendelse af regnvand, udskiftning af vinduer til energivinduer, solenergi.
Andre tegn på, at den bæredygtige tankegang vinder frem, viser sig i forbrugernes indkøbsvaner. Efterspørgslen på økologiske fødevarer er i øjeblikket et af de største vækstområder, og flere supermarkeder vurderer, at de øjeblikkeligt kunne hæve salget omkring 50%, hvis der fandtes flere økologiske varer.
Nr. 4 - Digitalisering
Flere og flere arbejdsopgaver vil blive løst digitalt. Kommunikationen mellem mennesker vil i stigende grad blive digital. Flere og flere opgaver forventer vi, at kunne løse på nettet. Det gælder både i forhold til offentlige myndigheder, vores arbejdsgiver og i din boligforening.
Det er de færreste boligforeningsejendomme, som i dag indkalder deres generalforsamlinger pr. brev. Indkaldelserne udsendes pr. mail. Fremover vil du kunne forvente, at kunne følge med i boligforeningens økonomi på nettet – du vil kunne se alle godkendte bilag online. Nogle ejendomsadministratorer tilbyder allerede i dag denne service (eksempelvis SJELDANI Boligadministration). Men også opsigelse af din andelsbolig, bestilling af flytteaflæsning af varme / vand, vil du kunne forvente at løse på nettet.
Nr. 5 - Globalisering
Vi rejser mere end nogensinde før. Vi læser udenlandske artikler på nettet, og vi får flere og flere venner, som bor i andre lande. Vi bliver også i stigende grad udstationeret i udlandet med vores job – og vores nabo, taler ikke nødvendigvis dansk. I takt med den øgede globalisering vil flere danskere arbejde i udlandet eller med udenlandske virksomheder, og på samme måde vil der være flere personer i Danmark, der har et andet land end Danmark som hjemland.
I din boligforening vil der blive behov for informationer på andre sprog end dansk og kommunikationen – eksempelvis på generalforsamlinger – skal måske kunne foregå på engelsk.
Nr. 6 - Immaterialisering
Der vil blive flere jobs i videnintensive erhverv. Vi kommer i højere grad til at arbejde med rådgivning frem for at arbejde med at fremstille et produkt, man kan holde i hånden.
Det lyder måske besynderligt, at skrive om immaterialisering i en artikel, som handler om noget så materielt som ejendomme. Men ikke desto mindre vil rådgivning og andre videnstunge erhverv blive mere udbredt. Kravene til disse erhverv vil også blive større.
Samtidigt med at du kan løse flere og flere opgaver nettet, vil du måske også have en højere forventning til mængden og kvaliteten af den service, du modtager fra din boligforenings revisor, arkitekt og ejendomsadministrator.
Rådgivere må indstille sig på at være tilgængelige (møder, telefonsamtaler og mailkorrespondance) og være i stand til at sætte sig ind i problemer, udfordringer og idéer til nye projekter.
Det vil ikke længere være nok, at kunne revidere et regnskab eller lave en vedligeholdelsesplan. Som rådgiver til en boligforeningsejendom, skal vi i højere grad være i stand til at give en kvalificeret rådgivning baseret på de individuelle ønsker og behov, som du har i din boligforening.
Nr. 7 - Individualisering
SoMe-generationen har ikke levet forgæves. Vi forventer at blive anerkendt som individuelle mennesker, og vi forventer at kunne købe individuelle varer og tjenesteydelser. Vi forventer at have indflydelse på og ansvaret for vores egen livssituation. Af dit job vil du kræve, at det er meningsfuldt, professionelt udfordrende og personligt udviklende. Virksomheder som Google, der allerede nu tilbyder tøjvask, børnepasning og bilvask på arbejdspladsen, samt gratis skiferier til medarbejderne, bliver mere og mere udbredte. Og det samme gælder naturligvis din bolig.
Din boligforenings vedtægt kan ikke blot være en standardvedtægt, som er kopieret fra en interesseorganisation. Din boligforenings vedtægt skal afspejle beboernes individuelle ønsker og behov f.eks. i forhold til korttidsudlejning som Airbnb. I forholdet til din boligforenings rådgivere, vil de enkelte beboere også forvente rådgivning, som er tilpasset deres individuelle behov.
Nr. 8 - Netværksøkonomi
I gamle dage stod en virksomhed alene i kampen om at øge omsætning og overskud mod konkurrenter. I fremtiden er det i samarbejdet med andre, at værdierne opstår – mange vil mene, at det faktisk allerede er sådan i dag. Efter årtusindeskiftet er brugernetværk på internettet eksploderet: Facebook har i dag over 1000 millioner brugere og YouTube over 250 millioner. Google anvender netværksprincipper, som skaber mere præcise søgninger. Professionelle anvender netværk til at fremme egen karriere. IBM indgår i innovations- og videndelingsnetværk med andre virksomheder, hvilket sparer dem ca. 1 milliard dollars på årsplan til udvikling. Vi står stærkere sammen, end vi gør alene. Vi kan drage nytte af andres erfaringer, og vi kan have en økonomisk fordel ud af at samle eksempelvis indkøb.
Nogle boligforeninger deler allerede i dag vicevært med naboejendommen, for på den måde at få et bedre produkt og en lavere pris. Tilsvarende løsninger ser vi på indkøb af ejendomsforsikringer, banksamarbejder og tilsvarende.
Nr. 10 - Velstand
Både udviklingslande og de rige lande vil opleve vækst i den personlige velstand. Vi bliver rigere og rigere – det personlige rådighedsbeløb bliver større og større. Den øgede vækst betyder nye forbrugsmønstre og større forventninger til livskvalitet og kvalitet generelt. Det gælder naturligvis også forventningerne til vores boliger, ejendommens stand og udseende samt til de udenoms- og fællesfaciliteter, som der er i boligforeningen.
Nr. 9 - Urbanisering
Vi flytter til byen. De store byer bliver større og større, mens landområderne vil blive tyndere befolket. I 2030 forventer vi at mangle 60.000 boliger i København. Til gengæld vil vækstraten i Vestjylland være enten meget lille eller decideret negativ, med den største negative befolkningstilvækst i Ringkøbing, Skjern, Struer, Skive og Lemvig på næsten 15%.
Afrunding
Med fremtidsforskernes løfte om, at vi alle bliver rigere, er vi kommet igennem de 10 megatrends. Og sammen med dette løfte, må vi altså også være klar til at udfordre og forandre måden vi tænker på, og måden vi administrerer og driver en boligforening.
Om nogle år vil der sikkert stadigt være nogen, som sidder i sofaen og ser flow-tv, mens alle andre streamer for at få deres mediebehov dækket. Det positive i disse megatrends er, at der også bliver bedre plads til den individuelle måde at leve og indrette sig på.
Konsekvenserne af urbaniseringen er øget fokus på udbygning af infrastruktur og bolig samt vedligeholdelse af sunde levemiljøer. Desuden skaber den et forhøjet pres på de traditionelle levemåder, familiestrukturer og kulturelle værdier.
På kort sigt vil du opleve, at prisen på din bolig stiger, fordi byggeriet ikke kan følge med efterspørgslen på flere boliger. De centrale områder i København vil opleve de største prisstigninger. Der er en kraftig tendens til, at mennesker søger til større byer. Dertil kommer, at befolkningstilvæksten fortsætter – også i Danmark.
Artiklen er skrevet af Carsten Volden, Adm. direktør hos Sjeldani Boligadministration