rør

Undgå dyre overraskelser - Effektiv drift og vedligeholdelse af rør, faldstammer og kloak

Når man står og betragter en ejendom med en velholdt facade og et nyt tag, er det nemt at overse den skjulte infrastruktur, der ligger bag murene og under jorden. Men netop her gemmer sig en afgørende del af ejendommens funktion og værdi - nemlig ejendommens rør, kloak og faldstammer.

Rørsystemer, kloakker og faldstammer udgør rygraden i enhver ejendom og spiller en afgørende rolle i dens daglige funktion. Disse systemer sørger for at bortskaffe spildevand og sikre, at vandforsyningen fungerer problemfrit. Men ligesom enhver anden del af ejendommen kræver de også regelmæssig vedligeholdelse for at fungere optimalt og undgå alvorlige problemer. Uden korrekt vedligeholdelse risikerer man potentielt dyre reparationer og betydelige gener for beboerne samt risiko for skader på ejendommen. Derfor er det vigtigt at boligforeningen prioriterer vedligeholdelsen af rør, faldstammer og kloaksystemer, der indebærer regelmæssig inspektion, rengøring og løbende reparationer. Dette vil ikke blot sikre, at systemerne fungerer optimalt, men også forhindre potentielle problemer i at udvikle sig og blive større og dyrere at løse på sigt. 


Konsekvenser ved manglende vedligeholdelse

Manglende vedligeholdelse af rør, faldstammer og kloaksystemer kan have vidtrækkende konsekvenser for enhver ejendom. Dette kan inkludere hyppige tilstopninger, lækager, korrosion og endda skader på bygningens struktur. Hvis faldstammer ikke bliver vedligeholdt, kan de blive utætte og forårsage vandskader i hele ejendommen. På samme måde kan en forsømt kloak give driftsproblemer som tilstopninger og langsomt afløb af vand. Hvis sandfangsbrøndene ikke tømmes regelmæssigt, kan det føre til oversvømmelser i kælderen og fugtskader på grund af brøndens manglende evne til at håndtere de store regnskyl, vi oplever i dag. Derfor er den regelmæssige vedligeholdelse afgørende for at forhindre disse problemer i at opstå og undgå de potentielt dyre reparationer eller udskiftninger, de kan kræve.

“Uden korrekt vedligeholdelse risikerer man potentielt dyre reparationer og betydelige gener for beboerne samt risiko for skader på ejendommen. ”


Hyppighed af vedligeholdelse

Foto: Serwent

Når det kommer til vedligeholdelse af ejendommens rør, faldstammer og kloaksystemer, er det vigtigt at finde den rette balance. En årlig rensning af kloakken eller faldstammen kan virke som en simpel løsning, men det er ikke hensigtsmæssigt. Den kraft, der anvendes under spulingen, kan nemlig slide på systemet, så det er bedst at undgå unødvendig belastning. Generelt er det tilstrækkeligt at få faldstammer renset og inspiceret hver 5.-10. år, medmindre der opstår driftsproblemer. Derimod bør alle typer brønde, herunder tagbrønde, vejbrønde og sandfangsbrønde, renses og tømmes årligt for at sikre, at de fungerer optimalt og ikke stopper til. Det er vigtigt, at vedligeholdelsesopgaver som disse indgår i foreningens plan, så bestyrelsen har mulighed for at identificere potentielle problemer i tide og træffe de nødvendige beslutninger for at forhindre skader.


Pas godt på jeres faldstammer

Foreningens beboere kan også hjælpe med at passe på faldstammerne ved at undgå at smide skadelige materialer ned i afløbene. Det gælder særligt faldstammen i køkkenet, hvor man bør undgå, at der kommer for meget fedt og madrester i afløbet. Sørg derfor for at få skrabet madresterne i skraldespanden og få tørret panden med olie af med et stykke køkkenrulle, inden der bliver vasket op. Derudover kan det være en god idé at hælde kogende vand i vasken og gulvafløb med jævne mellemrum for at opløse opbygget fedt og snavs i rørene. Faldstammerne på toilettet er ikke lige så udsatte som dem i køkkenet, da de fleste er klar over, hvad der må ryge ned i kummen. Det betyder at ting som vatpinde, tamponer og den slags ikke hører til i toilettet, da det både gør skade på faldstammen og skaber problemer på rensningsanlægget eller andre steder i systemet. Overordnet set bør man undgå at komme hårde kemikalier i afløbene, herunder rengøringsmidler som afløbsrens, kaustisk soda og klorin, da de gør skade på rørene og miljøet. 


Reparation af skadede rør og faldstammer

Foto: Serwent

Når der opstår skader på rør og faldstammer, er det vigtigt at handle hurtigt for at undgå yderligere problemer. Hvis et rør eller en faldstamme begynder at lække, kan en VVS’er udføre en punktreparation ved at anvende en bandage eller udskifte den beskadigede del af røret. Dette er den mest omkostningseffektive løsning, især hvis lækket er let tilgængeligt. Alternativt kan man vælge at få lagt en strømpeforing eller en spray coating ned igennem hele faldstammen, der laver et helt nyt rør inde i det gamle. Dette er en ideel løsning, hvis den beskadigede faldstamme er indstøbt eller hvis ejendommen generelt har brug for udskiftning af faldstammerne. I disse tilfælde vil denne metode ikke blot være den mest økonomisk fordelagtige, men også den beboervenlige løsning for foreningen.

En TV-inspektion kan tjekke rørenes tilstand

For at afsløre potentielle problemer som revner, brud eller tilstopninger, er en TV-inspektion af rørsystemet en effektiv løsning. Efter at faldstammerne er blevet renset, kan man få kameraoptagelser af rørenes tilstand. Det er ikke altid nødvendigt at renovere rørene efter rensningen, men med en TV-inspektion kan man få en rapport om faldstammens tilstand. Selv hvis der ikke er behov for umiddelbare reparationer, giver rapporten et estimat på faldstammens levetid, og hvornår en renovering kan blive nødvendig. Det samme gælder for kloakken i jorden, hvor inspektionen kan give et klart billede af dens nuværende tilstand.

Foto: Serwent

Med denne rapport kan bestyrelsen forhøre sig hos en rådgiver for at fastlægge fremtidige vedligeholdelsesbehov og renoveringsplaner. På den måde kan tilstandsvurderingen fra en TV-inspektion integreres i foreningens drifts- og vedligeholdelsesplan, så kommende renoverings- og vedligeholdelsesopgaver kan planlægges i overensstemmelse med rørenes tilstand, og bestyrelsen kan handle i tide.

Serviceaftaler til drift og vedligeholdelse

For at sikre en regelmæssig og korrekt vedligeholdelse af rør, kloak og brønde i boligforeninger kan bestyrelsen overveje at indgå serviceaftaler med en VVS-virksomhed som en integreret del af drifts- og vedligeholdelsesplanen. Typisk vælger boligforeninger at indgå en fast aftale om årlig tømning af brønde, hvilket ikke kun sikrer, at denne opgave bliver håndteret, men også giver mulighed for at få en rapport over brøndens tilstand. Selvom det ikke er nødvendigt med årlige rapporter, kan en indledende gennemgang af brønden være afgørende for at identificere potentielle problemer og komme de omkostningstunge reparationer i forkøbet.

En velfungerende boligforening kræver mere end blot et smukt ydre. Det kræver en velplejet infrastruktur, herunder rør, faldstammer og kloaksystemer. Ved at prioritere regelmæssig vedligeholdelse og samarbejde med professionelle kan bestyrelsen sikre, at foreningen fortsætter med at være et trygt og behageligt hjem for alle beboere.

Artiklen er skrevet af Johnny Petersen, afdelingschef, Serwent
Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Vær opmærksom inden din forening udskifter stigstrenge og faldstammer

I min rolle som byggesagsadministrator har jeg oplevet flere potentielle udfordringer i VVS-byggesager, som foreninger kan støde på. Læs her om tre afgørende aspekter, I bør fokusere på.

Når jeg er en del af en byggesag, er det oftest som byggesagsadministrator. Dermed beskæftiger jeg mig primært med den økonomiske og juridiske side af et byggeprojekt, men jeg har gennem årene oplevet nogle områder i VVS-byggesager, hvor I som forening kan risikere at komme i klemme, hvis den tekniske rådgivning ikke har været grundig nok.

Et omfattende projekt

Det hyppigste VVS-byggeprojekt er udskiftning af stigstrenge og relining eller udskiftning af faldstammer, eventuelt kombineret med udskiftning af varmecentralen. Vandrør holder normalt i 20-50 år og faldstammer i 50-60 år og jo flere forskellige materialer, der indgår i installationen, des kortere bliver levetiden som oftest. Denne type af sager kræver adgang til alle lejligheder, og beboerne står for en periode uden bad eller køkken. Det betyder, at beboernes tålmodighed er begrænset, og da det samtidig er sager, hvor der ikke sker en synlig forandring, kan det være svært at opleve værdien af de nye rør og faldstammer, man har kastet millioner efter.

Derfor er det også i disse sager, at jeg oftest oplever, at bølgerne går højt, hvorfor det er særligt vigtigt, at man så vidt muligt undgår yderligere ubehagelige overraskelser, der både gør ondt i økonomien og kan forlænge byggeperioden. Det er her vigtigt at holde sig for øje, at det er bygningsejer – og dermed foreningen – der bærer det endelige ansvar for, at lovgivningen er overholdt.

Brandsikring

Særligt i ældre foreninger, er den såkaldte passive brandsikring – det vil sige produkter, materialer og foranstaltninger, der forsinker eller hæmmer ildens spredning i ejendommen - sjældent intakt som følge af småreparationer og badeværelsesrenoveringer gennem tiderne, hvor brandsikring ikke har været et fokusområde.

Efter Vanløse-branden sidste sommer er der kommet ekstra fokus også hos forvaltningen på brandsikkerheden. Derfor er det vigtigt, at brandsikringen eftergås og (re)etableres i forbindelse med et VVS-projekt, hvor man opererer i etage- og lejlighedsadskillelserne – de såkaldte ’brandceller’. Man kan desuden overveje at installere aktiv brandsikring i form af røgalarmer og slukningsudstyr, som fås i en variation af typer og prisniveauer.

Aktiv brandsikring øger både trygheden hos beboerne og øger sandsynligheden for at opdage og bekæmpe ildebranden, inden den spreder sig. Der synes også at være en tendens til at forsikringsselskaberne stiller krav om en brandgennemgang for ikke at forhøje præmien.

“Når I skal gennemføre et VVS-projekt, bør der altid være afsat penge til asbestundersøgelser”

Asbest

Man finder ofte kiselgur, der indeholder asbestfibre, i rørbøjninger, omkring ventiler og flanger samt ved endebunde på varmtvandsbeholdere. Asbestisoleringen findes jævnligt på installationer fra før 1986. De første forbud mod brugen af asbest herhjemme kom i 1972. I 1980 og igen i 1986 kom der yderligere forbud mod en lang række anvendelser. Først i 2005 kom der et fuldstændigt forbud mod import og produktion af asbest og asbestholdige produkter i Danmark.

Man bør være særlig opmærksom på installationer fra før 1986, da asbest jævnligt findes her.

Når I skal gennemføre et VVS-projekt, bør der derfor altid være afsat penge til asbestundersøgelser – både af rørbøjninger og bøsninger i etageadskillelsen, hvis der er installationer, der er fra 1986 eller tidligere. 

Inden projektets opstart, skal der ske visuel inspektion af rør og rørbøjninger, og såfremt der konstateres brud på rørisoleringen, skal der testes for asbest og eventuel kontaminering. Der skal selvfølgelig også ske test og sanering de steder, hvor håndværkerne skal nedskære eller omlægge eksisterende rørføring. Det er i denne sammenhæng vigtigt at understrege, at det her er bygherres ansvar, at det område, som håndværkerne skal arbejde i, er asbestfrit. Asbestsikring af rør kan helt forenklet ske ved at pakke røret ind i noget, der ligner gaffatape, så det er en meget let og billig håndtering.

Er uheldet imidlertid ude og er der sket kontaminering med asbest, kan asbestrengøring meget let løbe op i en halv million kroner eller mere, da asbestrengøring sker ad 2 omgange afbrudt af 12 timer, hvor rummet skal stå forseglet med undertryk. Det er derfor af stor vigtighed at håndtere denne problemstilling på forkant og ikke undervejs i projektet, hvor arbejdet i så fald nedlægges øjeblikkeligt. Arbejdet kan i sådanne tilfælde først genoptages, når der er rengjort og evt. foreligger en renhedsattest, der forudsætter nye, rene prøver. Derudover vil det koste ugers forsinkelse med tabt arbejde og byggepladsomkostninger til følge.

“Vandrør holder normalt i 20-50 år og faldstammer i 50-60 ”

Nøglehåndtering

Under de fleste VVS-projekter er der behov for, at entreprenøren får adgang til alle lejligheder i en stor del af byggeperioden. Det har før været klaret med en lille nøgleboks ud for hver lejlighed, men de fleste entreprenører er desværre ikke opmærksomme på, at der er kommet skærpede krav til nøglebokse. For det første skal en nøgleboks være fastgjort til en fast bygningsdel – det betyder som oftest at den skal være boltet ind i en mur eller en container.

Nøgleboksen bør være placeret højst muligt, så den ikke er let at tilgå og bryde op. Desuden er det et krav, at nøgleboksen er godkendt af Forsikring & Pension, hvilket de færreste entreprenører lever op til. I langt hovedparten af sagerne, er dette helt uproblematisk, fordi der ikke sker indbrud. Men hvis ikke ovenstående regler er overholdt, så dækker beboernes indboforsikringer ikke ved indbrud, og det er ikke muligt at sikre denne dækning ad andre veje. Selv hvis man opbevarer beboernes nøgler i et aflåst pengeskab i en aflåst skurvogn, er det ikke tilstrækkeligt, medmindre dette er F&P-godkendt. Det betyder, at foreningen risikerer at ifalde ansvar over for alle de beboere, der måtte være udsat for indbrud i byggeperioden.

For ejere og andelshavere, er der tale om en fælles beslutning og dermed kan ansvaret være usikkert. Men har foreningen lejere, skal man være opmærksom på, at foreningen som udgangspunkt vil bære ansvaret for det tab, som lejeren måtte lide som følge af manglende forsikringsdækning, såfremt håndteringen af nøgler ikke er korrekt. Derfor bør spørgsmålet om nøglehåndtering være fremhævet allerede i tilbudsprocessen (udbuddet), så entreprenøren ikke bagefter kræver betaling for den tid eller de omkostninger, der er ved at håndtere nøglerne korrekt, så beboernes forsikringer dækker i tilfælde af tyveri.

Afsluttende må jeg blot konstatere, at vi selv som rådgivere løbende kommer i nogle situationer, som vi ikke havde forudset. Det er efterhånden min overbevisning, at det, der adskiller den gode rådgiver fra den mindre gode, er måden man går til opgaveløsningen på, når det uforudsete opstår. I min optik tager den gode rådgiver ansvar ved at tage kunden i hånden, kommunikere og afsøge den bedste løsning på det opståede problem. Herefter handler det om at løse problemet og dernæst om at placere et eventuelt ansvar, så økonomien ved løsningen ikke ligger hos foreningen, hvis den burde ligge et andet sted.


Artiklen er skrevet af Kasper Fløe Svenningsen, Adm. Direktør, Blomfelt Administration

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening