I min rolle som byggesagsadministrator har jeg oplevet flere potentielle udfordringer i VVS-byggesager, som foreninger kan støde på. Læs her om tre afgørende aspekter, I bør fokusere på.
Når jeg er en del af en byggesag, er det oftest som byggesagsadministrator. Dermed beskæftiger jeg mig primært med den økonomiske og juridiske side af et byggeprojekt, men jeg har gennem årene oplevet nogle områder i VVS-byggesager, hvor I som forening kan risikere at komme i klemme, hvis den tekniske rådgivning ikke har været grundig nok.
Et omfattende projekt
Det hyppigste VVS-byggeprojekt er udskiftning af stigstrenge og relining eller udskiftning af faldstammer, eventuelt kombineret med udskiftning af varmecentralen. Vandrør holder normalt i 20-50 år og faldstammer i 50-60 år og jo flere forskellige materialer, der indgår i installationen, des kortere bliver levetiden som oftest. Denne type af sager kræver adgang til alle lejligheder, og beboerne står for en periode uden bad eller køkken. Det betyder, at beboernes tålmodighed er begrænset, og da det samtidig er sager, hvor der ikke sker en synlig forandring, kan det være svært at opleve værdien af de nye rør og faldstammer, man har kastet millioner efter.
Derfor er det også i disse sager, at jeg oftest oplever, at bølgerne går højt, hvorfor det er særligt vigtigt, at man så vidt muligt undgår yderligere ubehagelige overraskelser, der både gør ondt i økonomien og kan forlænge byggeperioden. Det er her vigtigt at holde sig for øje, at det er bygningsejer – og dermed foreningen – der bærer det endelige ansvar for, at lovgivningen er overholdt.
Brandsikring
Særligt i ældre foreninger, er den såkaldte passive brandsikring – det vil sige produkter, materialer og foranstaltninger, der forsinker eller hæmmer ildens spredning i ejendommen - sjældent intakt som følge af småreparationer og badeværelsesrenoveringer gennem tiderne, hvor brandsikring ikke har været et fokusområde.
Efter Vanløse-branden sidste sommer er der kommet ekstra fokus også hos forvaltningen på brandsikkerheden. Derfor er det vigtigt, at brandsikringen eftergås og (re)etableres i forbindelse med et VVS-projekt, hvor man opererer i etage- og lejlighedsadskillelserne – de såkaldte ’brandceller’. Man kan desuden overveje at installere aktiv brandsikring i form af røgalarmer og slukningsudstyr, som fås i en variation af typer og prisniveauer.
Aktiv brandsikring øger både trygheden hos beboerne og øger sandsynligheden for at opdage og bekæmpe ildebranden, inden den spreder sig. Der synes også at være en tendens til at forsikringsselskaberne stiller krav om en brandgennemgang for ikke at forhøje præmien.
“Når I skal gennemføre et VVS-projekt, bør der altid være afsat penge til asbestundersøgelser”
Asbest
Man finder ofte kiselgur, der indeholder asbestfibre, i rørbøjninger, omkring ventiler og flanger samt ved endebunde på varmtvandsbeholdere. Asbestisoleringen findes jævnligt på installationer fra før 1986. De første forbud mod brugen af asbest herhjemme kom i 1972. I 1980 og igen i 1986 kom der yderligere forbud mod en lang række anvendelser. Først i 2005 kom der et fuldstændigt forbud mod import og produktion af asbest og asbestholdige produkter i Danmark.
Man bør være særlig opmærksom på installationer fra før 1986, da asbest jævnligt findes her.
Når I skal gennemføre et VVS-projekt, bør der derfor altid være afsat penge til asbestundersøgelser – både af rørbøjninger og bøsninger i etageadskillelsen, hvis der er installationer, der er fra 1986 eller tidligere.
Inden projektets opstart, skal der ske visuel inspektion af rør og rørbøjninger, og såfremt der konstateres brud på rørisoleringen, skal der testes for asbest og eventuel kontaminering. Der skal selvfølgelig også ske test og sanering de steder, hvor håndværkerne skal nedskære eller omlægge eksisterende rørføring. Det er i denne sammenhæng vigtigt at understrege, at det her er bygherres ansvar, at det område, som håndværkerne skal arbejde i, er asbestfrit. Asbestsikring af rør kan helt forenklet ske ved at pakke røret ind i noget, der ligner gaffatape, så det er en meget let og billig håndtering.
Er uheldet imidlertid ude og er der sket kontaminering med asbest, kan asbestrengøring meget let løbe op i en halv million kroner eller mere, da asbestrengøring sker ad 2 omgange afbrudt af 12 timer, hvor rummet skal stå forseglet med undertryk. Det er derfor af stor vigtighed at håndtere denne problemstilling på forkant og ikke undervejs i projektet, hvor arbejdet i så fald nedlægges øjeblikkeligt. Arbejdet kan i sådanne tilfælde først genoptages, når der er rengjort og evt. foreligger en renhedsattest, der forudsætter nye, rene prøver. Derudover vil det koste ugers forsinkelse med tabt arbejde og byggepladsomkostninger til følge.
“Vandrør holder normalt i 20-50 år og faldstammer i 50-60 ”
Nøglehåndtering
Under de fleste VVS-projekter er der behov for, at entreprenøren får adgang til alle lejligheder i en stor del af byggeperioden. Det har før været klaret med en lille nøgleboks ud for hver lejlighed, men de fleste entreprenører er desværre ikke opmærksomme på, at der er kommet skærpede krav til nøglebokse. For det første skal en nøgleboks være fastgjort til en fast bygningsdel – det betyder som oftest at den skal være boltet ind i en mur eller en container.
Nøgleboksen bør være placeret højst muligt, så den ikke er let at tilgå og bryde op. Desuden er det et krav, at nøgleboksen er godkendt af Forsikring & Pension, hvilket de færreste entreprenører lever op til. I langt hovedparten af sagerne, er dette helt uproblematisk, fordi der ikke sker indbrud. Men hvis ikke ovenstående regler er overholdt, så dækker beboernes indboforsikringer ikke ved indbrud, og det er ikke muligt at sikre denne dækning ad andre veje. Selv hvis man opbevarer beboernes nøgler i et aflåst pengeskab i en aflåst skurvogn, er det ikke tilstrækkeligt, medmindre dette er F&P-godkendt. Det betyder, at foreningen risikerer at ifalde ansvar over for alle de beboere, der måtte være udsat for indbrud i byggeperioden.
For ejere og andelshavere, er der tale om en fælles beslutning og dermed kan ansvaret være usikkert. Men har foreningen lejere, skal man være opmærksom på, at foreningen som udgangspunkt vil bære ansvaret for det tab, som lejeren måtte lide som følge af manglende forsikringsdækning, såfremt håndteringen af nøgler ikke er korrekt. Derfor bør spørgsmålet om nøglehåndtering være fremhævet allerede i tilbudsprocessen (udbuddet), så entreprenøren ikke bagefter kræver betaling for den tid eller de omkostninger, der er ved at håndtere nøglerne korrekt, så beboernes forsikringer dækker i tilfælde af tyveri.
Afsluttende må jeg blot konstatere, at vi selv som rådgivere løbende kommer i nogle situationer, som vi ikke havde forudset. Det er efterhånden min overbevisning, at det, der adskiller den gode rådgiver fra den mindre gode, er måden man går til opgaveløsningen på, når det uforudsete opstår. I min optik tager den gode rådgiver ansvar ved at tage kunden i hånden, kommunikere og afsøge den bedste løsning på det opståede problem. Herefter handler det om at løse problemet og dernæst om at placere et eventuelt ansvar, så økonomien ved løsningen ikke ligger hos foreningen, hvis den burde ligge et andet sted.
Artiklen er skrevet af Kasper Fløe Svenningsen, Adm. Direktør, Blomfelt Administration
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening