Når man står og betragter en ejendom med en velholdt facade og et nyt tag, er det nemt at overse den skjulte infrastruktur, der ligger bag murene og under jorden. Men netop her gemmer sig en afgørende del af ejendommens funktion og værdi - nemlig ejendommens rør, kloak og faldstammer.

Rørsystemer, kloakker og faldstammer udgør rygraden i enhver ejendom og spiller en afgørende rolle i dens daglige funktion. Disse systemer sørger for at bortskaffe spildevand og sikre, at vandforsyningen fungerer problemfrit. Men ligesom enhver anden del af ejendommen kræver de også regelmæssig vedligeholdelse for at fungere optimalt og undgå alvorlige problemer. Uden korrekt vedligeholdelse risikerer man potentielt dyre reparationer og betydelige gener for beboerne samt risiko for skader på ejendommen. Derfor er det vigtigt at boligforeningen prioriterer vedligeholdelsen af rør, faldstammer og kloaksystemer, der indebærer regelmæssig inspektion, rengøring og løbende reparationer. Dette vil ikke blot sikre, at systemerne fungerer optimalt, men også forhindre potentielle problemer i at udvikle sig og blive større og dyrere at løse på sigt.

Konsekvenser ved manglende vedligeholdelse

Manglende vedligeholdelse af rør, faldstammer og kloaksystemer kan have vidtrækkende konsekvenser for enhver ejendom. Dette kan inkludere hyppige tilstopninger, lækager, korrosion og endda skader på bygningens struktur. Hvis faldstammer ikke bliver vedligeholdt, kan de blive utætte og forårsage vandskader i hele ejendommen. På samme måde kan en forsømt kloak give driftsproblemer som tilstopninger og langsomt afløb af vand. Hvis sandfangsbrøndene ikke tømmes regelmæssigt, kan det føre til oversvømmelser i kælderen og fugtskader på grund af brøndens manglende evne til at håndtere de store regnskyl, vi oplever i dag. Derfor er den regelmæssige vedligeholdelse afgørende for at forhindre disse problemer i at opstå og undgå de potentielt dyre reparationer eller udskiftninger, de kan kræve.

“Uden korrekt vedligeholdelse risikerer man potentielt dyre reparationer og betydelige gener for beboerne samt risiko for skader på ejendommen. ”

Hyppighed af vedligeholdelse

Når det kommer til vedligeholdelse af ejendommens rør, faldstammer og kloaksystemer, er det vigtigt at finde den rette balance. En årlig rensning af kloakken eller faldstammen kan virke som en simpel løsning, men det er ikke hensigtsmæssigt. Den kraft, der anvendes under spulingen, kan nemlig slide på systemet, så det er bedst at undgå unødvendig belastning. Generelt er det tilstrækkeligt at få faldstammer renset og inspiceret hver 5.-10. år, medmindre der opstår driftsproblemer. Derimod bør alle typer brønde, herunder tagbrønde, vejbrønde og sandfangsbrønde, renses og tømmes årligt for at sikre, at de fungerer optimalt og ikke stopper til. Det er vigtigt, at vedligeholdelsesopgaver som disse indgår i foreningens plan, så bestyrelsen har mulighed for at identificere potentielle problemer i tide og træffe de nødvendige beslutninger for at forhindre skader.

Pas godt på jeres faldstammer

Foreningens beboere kan også hjælpe med at passe på faldstammerne ved at undgå at smide skadelige materialer ned i afløbene. Det gælder særligt faldstammen i køkkenet, hvor man bør undgå, at der kommer for meget fedt og madrester i afløbet. Sørg derfor for at få skrabet madresterne i skraldespanden og få tørret panden med olie af med et stykke køkkenrulle, inden der bliver vasket op. Derudover kan det være en god idé at hælde kogende vand i vasken og gulvafløb med jævne mellemrum for at opløse opbygget fedt og snavs i rørene. Faldstammerne på toilettet er ikke lige så udsatte som dem i køkkenet, da de fleste er klar over, hvad der må ryge ned i kummen. Det betyder at ting som vatpinde, tamponer og den slags ikke hører til i toilettet, da det både gør skade på faldstammen og skaber problemer på rensningsanlægget eller andre steder i systemet. Overordnet set bør man undgå at komme hårde kemikalier i afløbene, herunder rengøringsmidler som afløbsrens, kaustisk soda og klorin, da de gør skade på rørene og miljøet.

Reparation af skadede rør og faldstammer

Når der opstår skader på rør og faldstammer, er det vigtigt at handle hurtigt for at undgå yderligere problemer. Hvis et rør eller en faldstamme begynder at lække, kan en VVS’er udføre en punktreparation ved at anvende en bandage eller udskifte den beskadigede del af røret. Dette er den mest omkostningseffektive løsning, især hvis lækket er let tilgængeligt. Alternativt kan man vælge at få lagt en strømpeforing eller en spray coating ned igennem hele faldstammen, der laver et helt nyt rør inde i det gamle. Dette er en ideel løsning, hvis den beskadigede faldstamme er indstøbt eller hvis ejendommen generelt har brug for udskiftning af faldstammerne. I disse tilfælde vil denne metode ikke blot være den mest økonomisk fordelagtige, men også den beboervenlige løsning for foreningen.

En TV-inspektion kan tjekke rørenes tilstand

For at afsløre potentielle problemer som revner, brud eller tilstopninger, er en TV-inspektion af rørsystemet en effektiv løsning. Efter at faldstammerne er blevet renset, kan man få kameraoptagelser af rørenes tilstand. Det er ikke altid nødvendigt at renovere rørene efter rensningen, men med en TV-inspektion kan man få en rapport om faldstammens tilstand. Selv hvis der ikke er behov for umiddelbare reparationer, giver rapporten et estimat på faldstammens levetid, og hvornår en renovering kan blive nødvendig. Det samme gælder for kloakken i jorden, hvor inspektionen kan give et klart billede af dens nuværende tilstand.

Med denne rapport kan bestyrelsen forhøre sig hos en rådgiver for at fastlægge fremtidige vedligeholdelsesbehov og renoveringsplaner. På den måde kan tilstandsvurderingen fra en TV-inspektion integreres i foreningens drifts- og vedligeholdelsesplan, så kommende renoverings- og vedligeholdelsesopgaver kan planlægges i overensstemmelse med rørenes tilstand, og bestyrelsen kan handle i tide.

Serviceaftaler til drift og vedligeholdelse

For at sikre en regelmæssig og korrekt vedligeholdelse af rør, kloak og brønde i boligforeninger kan bestyrelsen overveje at indgå serviceaftaler med en VVS-virksomhed som en integreret del af drifts- og vedligeholdelsesplanen. Typisk vælger boligforeninger at indgå en fast aftale om årlig tømning af brønde, hvilket ikke kun sikrer, at denne opgave bliver håndteret, men også giver mulighed for at få en rapport over brøndens tilstand. Selvom det ikke er nødvendigt med årlige rapporter, kan en indledende gennemgang af brønden være afgørende for at identificere potentielle problemer og komme de omkostningstunge reparationer i forkøbet.

En velfungerende boligforening kræver mere end blot et smukt ydre. Det kræver en velplejet infrastruktur, herunder rør, faldstammer og kloaksystemer. Ved at prioritere regelmæssig vedligeholdelse og samarbejde med professionelle kan bestyrelsen sikre, at foreningen fortsætter med at være et trygt og behageligt hjem for alle beboere.

Artiklen er skrevet af Johnny Petersen, afdelingschef, Serwent
Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Undgå dyre overraskelser - Effektiv drift og vedligeholdelse af rør, faldstammer og kloak