En vedligeholdsplan er et vigtigt værktøj både for bestyrelsen og for tekniske rådgivere i byggeprojekter. Suppleres den af energimærkningens styrker, kan man sikre grønne og bæredygtige renoveringer i og vedligehold af foreningens ejendom.
Jeg læste for nylig en artikel om vedligeholdelsesplan og energimærkning, hvor der bl.a. stod: ”I takt med, at energipriserne stiger, og fokus på energioptimering øges, har vi stillet spørgsmålet om, hvorvidt grønne vedligeholdelsesplaner er fremtiden”.
Jeg undrede mig. Jeg mener jo, at en vedligeholdelsesplan i sig selv er grøn! Ifølge Den Danske Ordbog defineres vedligehold som ”det at sørge for at noget bevares i god stand ved løbende at udbedre slid og eventuelle skader”. At vedligeholde i stedet for at lade forgå og i sidste ende rive ned, smide væk og bygge nyt - det bliver jo ikke meget grønnere!
“I dag er byggeri og renovering blevet langt mere kompliceret og spækket med nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget. ”
Samspillet mellem en vedligeholdelsesplan og energimærkningen
En vedligeholdelsesplan og energimærkning har to forskellige formål, men dog ét fælles mål; at synliggøre ejendommens tilstand. Vedligeholdelsesplanen synliggør ejendommens byggetekniske tilstand og energimærkningen den energimæssige tilstand.
Man kan blive fristet til at samle vedligeholdelsesplanen og energimærkningen i én, men i dét tilfælde kan det ikke længere kaldes en grøn vedligeholdelsesplan, men snarere en udviklingsplan eller en optimeringsplan. Samtidig har de hver især deres styrker, og jeg er bange for, at samlingen vil udviske det enkelte produkts styrke.
I stedet er det vigtigt at samtænke de oplysninger, vedligeholdelsesplanen og energimærkningen giver os, når vi (de tekniske rådgivere) skal rådgive boligforeningens bestyrelse i deres drift, vedligehold og udvikling af ejendommen.
Som boligforeningens professionelle tekniske rådgiver ser jeg det som vores ansvar - ja, ligefrem pligt - at rådgive bestyrelsen om de optimale løsninger i de enkelte scenarier. I nogle tilfælde kan forskellige omstændigheder resultere i, at det optimale ikke kan lade sig gøre - men så må man være pragmatisk og finde den næstbedste løsning. Det vigtige er, at udgangspunktet altid er: Hvad er det mest optimale i den specifikke situation?
Ikke alle løsninger passer til alle foreninger. Det handler om at finde en renoveringsløsning, som indfrier potentialet i netop jeres ejendom.
Hvordan supplerer vedligeholdelsesplanen og energimærkningen hinanden?
Lad os sige, at boligforeningen ifølge vedligeholdelsesplanen står foran en udskiftning af tagbeklædningen, da tagstenene - som er over 100 år - nu er nedbrudte og ikke ordentlige mere. I den forbindelse vil man så slå op i energimærkningen og se, om der er angivet forslag til energiforbedringer, som vil være ”naturlige” at udføre i forbindelse med udskiftningen af tagbelægningen. Det kunne være etablering af solceller på taget, isolering af etagedækket, isolering af taget mm. Og nu, når stilladset er oppe, giver det mening også at isolere den fritstående gavl udefra.
“En vedligeholdelsesplan og energimærkning har to forskellige formål, men dog ét fælles mål; at synliggøre ejendommens tilstand. ”
Grønne renoveringer skal blandt andet fokusere på at skabe de bedste forudsætninger for at reducere bebyggelsens energiudgifter og derved frembringe en løbende økonomisk besparelse for den enkelte beboer.
Tager vi situationen ovenfor, hvor boligforeningen skal have udskiftet tagbeklædningen, så vil nye tagboliger ikke bare forbedre energitilstanden i bygningen. Det økonomiske overskud fra de nye tagboliger kan anvendes til renovering af den underliggende bygning med fokus på mindsket energiforbrug og forbedret kvalitet og indeklima, hvilket giver mange fordele for resten af lejlighederne i ejendommen samt på sigt en reduceret boligafgift.
Hvordan sikres de grønne løsninger?
I dag er byggeri og renovering blevet langt mere kompliceret og spækket med nye materialetyper og tekniske løsninger, som på hver sin måde skal mindske energiforbruget. Man kan frygte, at løsningerne alt for ofte bliver for enøjede, og at der mangler fokus på helheden i bygningen og forståelse for bygningens strukturer.
At afdække bygningens strukturer i forbindelse med en grøn renovering kræver forudgående undersøgelser og afklaring af de bygningsfysiske og æstetiske forhold. Det er af helt afgørende betydning for de efterfølgende muligheder og en øjenåbner for, at der er mere på spil end blot at istandsætte en bygning.
Det er også vigtigt at være opmærksom på, at der ikke findes én løsning, som passer perfekt på alle byggerier. Det handler om at finde den løsning, som bedst indfrier potentialet i det enkelte byggeri. I den forbindelse taler man om ”smarte” energirenoveringer, hvor man tænker bæredygtigt i forhold til renoveringen i bred forstand og altså ikke blot miljømæssigt, men også socialt og økonomisk.
Det er samspillet mellem vedligeholdelsesplanen og energimærkningen, der giver det optimale resultat.
Ligeledes er det vigtigt, at konsekvenserne for boligforeningens økonomi indtænkes fra start. Hvis ikke projektet giver økonomisk mening og kan håndteres med den økonomi, som nu er til stede, så bliver det naturligvis ikke til noget.
Lige meget hvad, så er vedligeholdelsesplanen og energimærket to gode og uundværlige redskaber for boligforeningens bestyrelse i forbindelse med planlægning af ejendommens drift, vedligehold og udvikling.
Krav for vedligeholdelsesplan og energimærkning i andelsboligforeninger
For andelsboligforeninger gælder det, at det er et krav at have en energimærkning ved salg og udlejning. Bestyrelsen skal huske at få den opdateret, efter ejendommen er blevet renoveret.
En vedligeholdelsesplan er ikke et krav. Dog er banker - i forbindelse med optagelse af byggelån - og forsikringsselskaber - i forbindelse med indgåelse af forsikringsaftale - begyndt at stille krav til en vedligeholdelsesplan som dokumentation af ejendommens tilstand. Den sikrer samtidig, at boligforeningen tager driften og vedligeholdet seriøst, og at ejendommens værdi og tekniske tilstand ikke forringes.
Artiklen er skrevet af Ole Brockdorff, partner og arkitekt i Trio Arkitekter.
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.