Taget er utæt. Faldstammerne er tærede. Og på sidste generalforsamling vedtog I en gennemgribende gårdrenovering. Og økonomien i foreningen er jo god, så hvad skulle forhindre jer i at låne penge til at gå i gang?
Ikke så meget… hvis I altså har en opdateret vedligeholdelsesplan med i banken. Ellers kan det blive svært.
”Skal en andelsbolig- eller ejerforening finansiere større renoveringer, kræver det som udgangspunkt, at de sammen med regnskab og budget kan fremvise en vedligeholdelsesplan. Det er i praksis den eneste måde, at banken kan vurdere foreningens kreditværdighed. Det er ikke nok at have flinke ejere, der betaler fællesomkostningerne til tiden, hvis ejendommen er en renoveringskatastrofe, der bare venter på at ske,” fortæller Jane Susan Vindfeldt, der er erhvervsrådgiver i Lån & Spar Bank og primær kontakt til de mange ejer- og andelsboligforeninger, der er kunder i banken.
Foto: Lån & Spar
Ubehagelig overraskelse
Problemerne med at få finansieret de nødvendige tiltag kommer ofte som en ubehagelig overraskelse. I realiteten kan det betyde, at en ejendom ikke kan finansiere de nødvendige reparationer over den almindelige drift, men er nødt til at bede om ekstraordinære indbetalinger til at dække udgifterne. Det er sjældent populært hos medlemmerne.
Derfor er etableringen af en vedligeholdelsesplan det bedste råd til en hvilken som helst bestyrelse i en ejer- eller andelsboligforening, mener hun. Målet er at få overblik til at prioritere kommende opgaver, planlægge renovering og nye projekter - og til at få de bedst mulige vilkår til finansieringen. Jo mere styr der er på fremtiden, jo bedre er foreningens forhandlingsposition.
“Problemerne med at få finansieret de nødvendige tiltag kommer ofte som en ubehagelig overraskelse”
”Det handler jo ikke kun om at kunne få et lån. Udgangspunktet for vores økonomiske rådgivning er at tilrettelægge økonomien, så det bliver mest fordelagtigt for beboerne - altså foreningens medlemmer. Nogle gange er det klogest at vente med at låne, og i stedet vente til du kan samle flere mindre opgaver i et større, koordineret projekt”.
Gør op med manglen på initiativ
”På alle måder er planen en forudsætning for en bæredygtig økonomi i en ejer- eller andelsboligforening. Alligevel oplever vi indimellem, at det slet ikke har været på agendaen i bestyrelsen, og at ejendommens administratorer ikke selv bringer det på bane. Måske fordi det selvfølgelig koster en sum penge afhængigt af ejendommens størrelse, alder og karakter,” siger Jane Susan Vindfeldt.
Foto: Lån & Spar
Manglen på initiativ kan for eksempel forekomme i foreninger, hvor bestyrelsen har siddet i mange år. Derfor mener Jane Susan Vindfeldt, at nye medlemmer i en bestyrelse har en særlig forpligtelse til at få bragt en kvalificeret vedligeholdelsesplan på bane.
”Det er tit de nyvalgte medlemmer, der udfordrer vanetænkningen. Alle bestyrelser vil jo gerne gøre det bedste, men det er de nye, som skubber på for at få forandringer. Og mangler man en mission, så er den her helt oplagt at tage fat på.”
“På alle måder er planen en forudsætning for en bæredygtig økonomi i en ejer- eller andelsboligforening”
Kvalificeret hjælp
Det er typisk specialiserede tekniske rådgivere, dvs. ingeniørfirmaer, arkitektvirksomheder og bygningskonstruktører, der udarbejder planerne. Det kan være god ide at vælge en leverandør, der ikke bagefter skal løse opgaverne. Det sikrer størst uafhængighed og objektivitet. Lån & Spar kan anbefale en række pålidelige leverandører og der findes naturligvis et bredt udvalg på nettet.
Artiklen er skrevet af Carsten Risgaard, journalist, Lån & Spar .
Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.