Takket være en vedligeholdelsesplan og veludført 5 års-plan står en 117 år gammel ejendom knivskarpt i dag.

På hjørnet af Lundtoftegade og Hillerødgade på Nørrebro i København ligger en ejendom, som stikker af fra resten af kvarteret på den gode måde. Efter flere renoveringer står bygningen fra 1906 helt skarpt. Ejendommen udstråler stil, balance og overskud. Og det er da også en tilfreds og stolt formand for andelsforeningen AB Falcken, der viser foreningens bygning frem. Boye Schnack har boet i ejendommen i 33 år og været formand i 9 år. ”Vi er selvfølgelig glade for, at vores ejendom står så flot i dag. Vi har altid haft som målsætning, at bare fordi det er Nørrebro, behøver den ikke ligne en saneringsparat ejendom," siger han med et smil.

AB Falcken har fået de oprindelige friser tilbage. De var ellers forsvundet. Rådgiveren fandt dem i de oprindelige tegninger, der lå i Københavns byggesagsarkiv.

Vi er i mål, og alle er tilfredse

De seneste år med renovering har været en hektisk og udfordrende periode for både ham som formand, bestyrelsen og alle beboere i de 40 andelslejligheder i den 117 år gamle ejendom.
”Renovering med store stilladser hele vejen rundt og håndværkere inde i folks boliger er selvfølgelig anstrengende. Men det hjælper på det, når vi ser på bygningen i dag. Vi er i mål med en række projekter, og alle virker tilfredse”, siger han.
Boye Schnack er tilfreds med styringen af projekterne, som rådgiveren Gaihede, ingeniører & arkitekter, stod for. ”Samarbejdet har været en god oplevelse. Vi havde ikke kunnet klare os uden dem. Jeg vil på det kraftigste anbefale at samarbejde med en rådgiver, hvis man sidder i en bestyrelse og skal i gang med en større renovering. Vi er jo ikke professionelle, og renoveringer er komplekse, så det ville aldrig være gået godt uden en rådgiver”, siger han. Han fremhæver også samarbejdet mellem bygherre, rådgiver, administratoren Newsec og byggefirmaet Byens Tag & Facade, der blev valgt som den udførende entreprenør på opgaven.

Den fulde artikel kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2024, som kan fås gratis på Min Boligforenings stand til Boligforeningernes Dag lørdag d. 2. marts.

Tilmeld dig gratis til Boligforeningernes Dag

“En vedligeholdelsesplan er et meget
brugbart redskab til en ejendom som vores”

— Boye Schnack, formand i AB Falcken

En vedligeholdelsesplan er et godt redskab

Efter en række renoveringer, er der igen styr på AB Falckens ejendom på Nørrebroi København.

Renoveringerne af ejendommen kom i gang, efter at foreningen fik lavet en vedligeholdelsesplan. ”Før i tiden var det ret tilfældigt, hvilke ting, der blev lavet på bygningen. Det var meget akutte løsninger. Hvis der var et problem, så ringede man efter en håndværker, som man kendte, og så blev det ene problem håndteret – og andre områder blev forsømt. Det medførte, at vi til sidst boede i en ejendom med en række udfordringer som fugtskader og forældede VVS-installationer”, forklarer han.

Da Boye blev formand, fandt han via landsorganisationen for andelsboligforeninger ABF frem til, at AB Falcken havde brug for en såkaldt vedligeholdelsesplan. Det er en overordnet plan over akutte og nødvendige renoveringer, der tager hensyn til både bygning og økonomi.

Han kontaktede rådgiveren Gaihede, ingeniører & arkitekter, der foretog et grundigt tjek af hele ejendommen og lavede en vedligeholdelsesplan for de kommende år. ”En vedligeholdelsesplan er et meget brugbart redskab til en ejendom som vores. Her var planlagt en 5-års plan. Ud fra den kunne vi vedligeholde og renovere vores ejendom til rette tid. Samtidig fik vi mulighed for planlægning af økonomien fremover”, fortæller formanden.

Ejendom af høj værdi

I løbet af de næste år gennemførte foreningen en række renoveringsprojekter. Skorstenene blev fikset – faldstammerne blev renoveret og relinet – og senest var der den store renovering med udskiftning af tag, forstærkning af tagkonstruktion, rensning og renovering af facader for og bag og endelig udskiftning af vinduer. Foreningen havde ingen opsparing, så den har lånt til projekterne. Alt i alt er boligafgiften, som det hedder på andelsboligområdet, steget fra et lavt niveau med 8 procent 6 år i træk, hver gang støttet af generalforsamlingen, som udmærket kunne se vigtigheden af de væsentlige renoveringsprojekter. ”Vi bor nu i en ejendom af høj værdi, og som samtidig er god at bo i”, fortæller han.

Artiklen er skrevet af Lars Solberg, kommunikationsrådgiver, Gaihede

Denne fulde artikel og mange andre kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Takket være rettidig rådgivning er en andelsforening i gang med en større makeover af deres ejendom med økonomisk støtte fra kommunen.

Det er ikke til at se det, hvis man ikke lige ved det. Men den store gule murstensejendom på hjørnet af Statholdervej og Slotsfogedvej i København NV, der huser andelsboligforeningen AB Matosa, er på vej til at blive en mønsterejendom både inde og ude – både på energi, æstetik og indretning.

I løbet af de næste par år skal den 85 år gamle arbejderklasseejendom toptrimmes med etablering af solcelletag, boligareal i tagetagen, nye altaner, udskiftning af stigstrenge og radiatorer, ny kloakering og indretning af gården.

Københavns Kommune giver omkring 5,5 mio. kroner i støtte til energiprojektet og har udnævnt AB Matosa til en mønsterejendom i nordvest.

AB Matosa er bygget i 1935 og skal nu gennem en større renovering. Foto: Gaihede

Tæt samarbejde med en rådgiver

Ifølge formand i AB Matosa, Herluf Christensen, er baggrunden for det gennemgribende energiprojekt samarbejdet med rådgiveren Gaihede, ingeniører & arkitekter, der rådgiver bestyrelser, planlægger og styrer renoveringer.

”Vi har en tæt dialog med vores rådgiver. Der bliver lyttet, drøftet nye idéer og aftalt projekter. Og hvis de bliver vedtaget efter fremlæggelsen på generalforsamlingen, bliver der handlet hurtigt. Som bestyrelse har vi haft stor gavn af at benytte en rådgiver – både i forhold til at renovere på det rigtige tidspunkt, vælge det rette projekt til vores økonomi og til at styre byggeriet. Det har gavnet alle i vores forening,” fortæller formanden.

“Københavns Kommune giver omkring 5,5 mio. kroner i støtte til energiprojektet ”

Herluf Christensen er 73 år og pensioneret buschauffør. Han har boet AB Matosa i 32 år og været formand i 10 år. Der har været rigeligt at se til, og foreningens bestyrelse har knoklet med at vedligeholde ejendommen. I mange år stod de selv for at hyre en entreprenør eller et byggefirma, og så styrede bestyrelsen byggeriet, men i 2016 kom de i kontakt med en rådgivende ingeniør- og arkitektvirksomhed.

Vi er jo ikke byggefolk

”Vi skulle have udskiftet vinduer og var ved at finde et byggefirma. De tilbud, vi fik, var dog dyre. Igennem en af vores naboejendomme kom vi i kontakt med Gaihede, og de hjalp os gennem projektet til bedre pris,” fortæller Herluf Christensen, og fortsætter:

”Vi er jo ikke byggefolk i bestyrelsen og kunne sige ja til noget forkert og alt for dyrt. Med en rådgiver fik vi både en bedre pris og en professionel, der kunne holde hånd i hanke med virksomheden, der udskiftede vinduerne. Vi var med hele tiden, men vi skulle ikke på egen hånd tage stilling til komplicerede processer og gennemskue tilbud.” Han er sikker på, at foreningen har sparet både penge og besvær med beslutningen om at have en rådgiver ved sin side.

Det er ikke alle boligforeninger, der gør som AB Matosa. Mange vælger stadig selv at stå for større projekter. Nogle slipper nådigt fra det, men med den kompleksitet, der er i byggeri, er der mange, som får dårlige oplevelser. Det kan være, at byggefirmaet ikke magter opgaven, og der er byggesjusk. Ofte er der problemer med et overskredet budget. Det kan føre til langvarige tvister med entreprenøren. Til sidst kommer skænderierne internt - og en splittet forening. Det ønsker bestyrelsen i AB Matosa ikke, så de holder fast i rådgiveren.

For bedre at kunne se muligheder i de kommende renoveringer i virkeligheden byggede rådgiveren en lille fysisk model af AB Matosa. Foto: Gaihede

De nye projekter

Men hvordan kom de nye projekter på AB Matosa så i stand? Det forklarer projektleder i Gaihede, Suna Sirek Uldbjerg, der er uddannet arkitekt.

”Som rådgiver er det vigtigt, at vi ikke bare sætter noget i gang. At renovere en ejendom på den rigtige måde kræver, at vi tager højde for en række omstændigheder. Ført og fremmest skal vi tjekke bygningen – undersøge anvendte materialer og byggeskik. Vi registrerer hele ejendommen. Derefter vurderer vi, om der er behov for at renovere,” fortæller hun.

“Som bestyrelse har vi haft stor gavn af at benytte en rådgiver – både i forhold til at renovere på det rigtige tidspunkt, vælge det rette projekt til vores økonomi og til at styre byggeriet”

Hun var spændt inden første besøg. ”Matosa er en del af Tagensbokvarteret, der blev bygget i 1930’erne, for at borgere i de små og usunde boliger i brokvarterene kunne få bedre og sundere rammer i deres liv. Mere plads, luft og ordentlige sanitære forhold,” fortæller Suna.

Og hun blev ikke skuffet. ”Bebyggelsen i Tagensbo har stor arkitektonisk- og historisk værdi. Kvarteret repræsenterer et stykke københavnerhistorie med sit udtryk og indretning. Men efter 85 år på bagen trænger bygningerne selvfølgelig til en kærlig hånd.”

Støtte fra bygningsfornyelsen

Billedhuggeren Anker Hoffmann har skabt de relieffer af legende børn, der er over mange af opgangsdørene i Tagensbo-kvarteret.  Foto: Gaihede — Billedhuggeren Anker Hoffmann har skabt de relieffer af legende børn, der er over mange af opgangsdørene i Tagensbo-kvarteret. Foto: Gaihede

Det første, Suna lagde mærke til, var, at altanerne var voldsomt nedslidte. Det gjorde hun opmærksom på, og det er nu blevet til et projekt. Men hendes egentlig opgave ved første besøg hos AB Matosa var at tjekke tegltaget og komme med et tilbud på udskiftning af det.

Som rådgiver er hun bevidst om de offentlige støttemidler, der er til rådighed. En dag var hun hos Københavns Bygningsfornyelse for at høre om støtte til energioptimering. På mødet efterspurgte kommunen relevante ejendomme i Nordvest, og der tænkte Suna straks på AB Matosa.

”Matosa er en ældre ejendom i København. Og netop den type bygning vil kommunen gerne støtte, og derfor var det oplagt at tænke ud af boksen her og lave en ambitiøs plan for energioptimering for den.”

Suna kontaktede bestyrelsen, som godt kunne se idéen. Hun foreslog både isolering og solenergi fra solceller indbygget i taget. Den energi skal bruges til det fælles vaskerum og på sigt til privatforbruget.

Ekstra indtægter til foreningen

Rådgiveren foreslog også, at der under det nye tag etableres boliger. De øverste lejligheder i hver opgang får tilbudt at tilkøbe denne ekstra etage. Foreningen får derved en ekstra indtægt, som går ind i renoveringen. Det gav mening for foreningen. Så med det nye tag kommer der 12 såkaldte knopskydninger.

“Matosa er en ældre ejendom i København, og netop den type bygning vil kommunen gerne støtte”

Samlet renovering og synergi

De kommende renoveringer hos AB Matosa planlægges i en bestemt tidsperiode, så den samlede renovering bliver relativt hurtigt overstået. Der kommer nyt tag med solceller og nye boliger, nyt varmesystem, nyt kloaksystem og LAR, nye altaner, og gårdnedgang fra stuen, og efter byggearbejderne kommer en nyindretning af gården.

Alt dette bliver udført igennem sikker styring af rådgiveren, der får det myndighedsbehandlet, indhentet støtte og udarbejdet udbud, der sendes ud til de bedste byggefirmaer i forhold til foreningens økonomi. Der er både arkitekt og ingeniør på opgaven.

I 2022 står der så en mønsterejendom i Nordvest. Det ville have glædet de visionære københavnske politikere fra 1930’erne – og ikke mindst de nuværende beboere.

Artiklen er skrevet af Lars Solberg, Kommunikationsrådgiver, Gaihede.

Denne og andre artikler kan læses i seneste udgave af Magasinet Min Boligforening.

Nørrebro-ejendom står igen markant i gadebilledet