Med tiden stiller vi mennesker højere krav til vores levestandarder, og det gælder bl.a. i forhold til vores bolig. Det betyder også, at etablering af elevator er noget, der kommer på tale i flere og flere boligforeninger, og både for ejendommens værdi og beboernes livskvalitet kan elevatoren have stor betydning.
Et af de fænomener, vi støder mere og mere på i forbindelse med udarbejdelse af valuarvurderinger, er, hvilken konsekvens det har for ejendommens værdi, hvis en ejendom får monteret en elevator - typisk i stedet for en bagtrappe.
Men før vi tager betydningen for ejendommens værdi, vil jeg som vurderingsmand gerne knytte en kommentar til den udvikling, vi ser vedrørende elevatorer i boligforeninger. Udviklingen kan kun bifaldes, fordi snakken om elevatorer også kan forstås som en slags milepæl for, hvad vi mennesker kan gennemføre, og hvilke krav vi stiller til vores tilværelse.
Nye krav til vores levestandarder
Engang var ejendomme, der havde fælles toiletter på bagtrappen, en fantastisk luksus i forhold til de ejendomme, hvor man skulle ned i gården. Dengang hvor termovinduer ikke fandtes, og hvor altaner i det store og hele var utænkeligt.
Som årtierne er gået, og vi mennesker har udviklet os, har vi også flyttet os i forhold til de krav, vi stiller til tilværelsen og vores levestandarder – fordi vi kan, og fordi teknologi samt mere moderne byggeteknik mv. har skabt løsninger til os, der ville være meget svære at gennemføre for bare ganske få år siden.
“Der er al mulig grund til at tro, at en eftermonteret elevator godt kan påvirke regnestykket på en sådan måde, at det øger ejendommens værdi.”
Indrømmet; et årti med faldende renter og tilsvarende stigende værdier på fast ejendom af enhver slags har også været stærkt medvirkende til denne udvikling. Stigende værdier på fast ejendom har også betydet, at langt de fleste andelsboligforeninger i virkeligheden har en ganske sund økonomi med behersket gældsætning, hvorfor rigtig mange større projekter pludselig har været mulige at gennemføre.
Set over de sidste 10 år er det i hvert fald overvældende mange andelsboligforeninger, der har fået udskiftet vinduer, fået nyt tag og fået etableret altaner. Langt de fleste andelsboligforeninger vi ser, er fornuftigt drevet og vedligeholdt, og de fremtidige større vedligeholdsopgaver er som regel kendte.
Elevatorer vægter tungt i forbedringstillæg
Altanerne er i øvrigt en god overgang til at vende tilbage til dette emne: eftermonterede elevatorer og deres betydning for en andelsboligforenings ejendoms værdi.
Elevatorer rammer nemlig regnestykket på samme måde som eftermonterede altaner. Etablering af elevatorer betragtes som en forbedring af ejendommen modsat f.eks. nye (og bedre) vinduer, der ‘blot’ erstatter en eksisterende tilsvarende genstand på ejendommen. Det betyder, at elevatorer vægter tungere i forbedringstillægget, når man opgør grundlaget for omkostningsbestemt leje. Denne leje indgår i grundlaget for den teoretiske husleje, der lovligt kan opkræves, hvis ejendommen var en udlejningsejendom, og det er igen medvirkende til at øge ejendommens værdi.
Elevator betragtes som en forbedring af ejendommen, hvorfor det har betydning i forhold til at øge ejendommens værdi.
Ny lovgivning har betydning
Det er så ikke hele sandheden. I 2018, da lov om valuarvurderinger kom, og det blot med få undtagelser blev lovpligtigt at opgøre ejendommenes værdi med den såkaldte DCF-metode, blev det samtidig en indbygget del af regnestykket, at alle lejligheder – i hvert fald i teorien – kunne renoveres og genudlejes som gennemgribende renoverede lejemål. Det vil sige til en helt anden og (for en udlejer) meget mere attraktiv leje.
Det var nogle af de samme bagvedliggende betragtninger, der i virkeligheden lå bag de gamle valuarrapporter, og som nu blev formaliseret, idet der blev stillet krav til, hvordan betragtningen skulle synliggøres i rapporterne. Det betyder i praksis, at eftersom man antager, at lejlighederne alligevel skal renoveres og genudlejes ud fra en anden værdisætning (det lejedes værdi), var betydningen af en forøget omkostningsbestemt leje pludselig væsentligt mindre for regnestykket.
Men - det lejedes værdi er defineret som den leje, der kan opkræves for tilsvarende lejligheder med samme beliggenhed, størrelser og kvalitet. Og eftersom en eftermonteret elevator må siges at være en kvalitet, så påvirker elevatoren regnestykket på to måder.
“Som årtierne er gået, og vi mennesker har udviklet os, har vi også flyttet os i de krav, vi stiller til tilværelsen og vores levestandarder.”
Økonomi og livskvalitet i foreningen
Der al mulig grund til at tro, at en eftermonteret elevator godt kan påvirke regnestykket på en sådan måde, at det øger ejendommens værdi med mere, end hvad elevatorprojektet koster. Det kan medføre, at der er råderum til en højere andelskrone - altså en højere værdi på andelsbeviserne, simpelthen fordi ejendommen får en elevator. Det kræver dog, at man konkret regner på sagen, hvilket en valuar kan være behjælpelig med at opstille et estimat på. Men hele denne betragtning er jo set med vurderingsmandens øjne.
En elevator kan gøre foreningen mere attraktiv samt forbedre beboernes livskvalitet og sociale liv.
Der er selvfølgelig også en helt anden betragtning, som kan være lige så vigtig, og som egentlig også minder om snakken om altaner. Det drejer sig om, hvorvidt man synes, at gevinsten ved en eftermonteret elevator i praksis er umagen og besværet værd. Spørgsmålet er nemlig, om det forbedrer beboernes livskvalitet, det sociale liv i foreningen og boligernes attraktivitet. Meget ofte er svaret et stort JA.
Den sidste betragtning hører hjemme i andelsforeninger og er ikke en, der kan gives et entydigt svar på. Men jeg er slet ikke i tvivl om, at vi, set over de næste 10 års tid, vil se en øget interesse for at få monteret elevatorer på ejendommen. Endnu engang på grund af ønsket om bedre livskvalitet og nye krav til tilværelsen.
Artiklen er skrevet af Emil Ellekilde, Vurderingsmægler, Diplomvaluar HD(F), STAD Valuar.
Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.