Vedligeholdelse

Start det rigtige sted med jeres vedligeholdelsesplan


Ikke alle boligforeninger står overfor samme forbedrings- eller vedligeholdelsesopgaver. For at kunne lægge en økonomisk realistisk vedligeholdelsesplan for jeres andels- eller ejerboligforening er det som oftest nødvendigt at starte med en samlet gennemgang af ejendommen, der samles i en byggeteknisk rapport.


En byggeteknisk rapport over ejendommen kan sammenlignes med en tilstandsrapport for lejlighed eller hus. Selvsagt er en gennemgang af en hel ejendom langt mere krævende og omfattende, der kræves besigtigelse fra specialister samt analyser af indsamlede prøver fra f.eks. træ- og murværk. Mange skader på en ejendom er ikke synlige, eller de er ikke kortlagt og beskrevet af bestyrelsen til en nærmere vurdering. For bestyrelserne i andels- og ejerboligforeninger ligger der derfor en fordel i en systematisk gennemgang og udredning af en erfaren teknisk rådgiver, som et oplæg til f.eks. en kommende generalforsamling.

Stillads-renovering.jpg

Som et øjebliksbillede af ejendommens aktuelle tilstand ligger den byggetekniske rapport forud for en vedligeholdelsesplan. Rapporten giver boligforeningerne en idé om, hvad der er væsentlig at tage vare på her og nu, samt hvad der kan varetages på et senere tidspunkt. Ofte er det ikke foranstående forbedrings- og vedligeholdelsesopgaver, der trækker en ejendomsværdi nedad, men i langt højere grad hvis der ikke er taget stilling til skaderne og foretaget en realistisk prioritering tids- og budgetmæssigt.


Overblik og tryghed

Den byggetekniske rapport udarbejdes af en rådgivende ingeniør eller anden teknisk rådgiver, der med bred indsigt i byggeteknik, analyser og rapportering er specialiseret i at gennemgå ejendommen. Samtidig kan den erfarne rådgiver sammenholde rapporten med andre ejendomme af lignende alder, hvilket giver et vigtigt benchmark for ejendommens tilstand i forhold til sammenlignelige ejendomme.

Rapporten vil typisk indeholde en beskrivelse af bygningens tilstand i form af synlige skader, væsentlige som mindre væsentlige, en bestemmelse af almindelig slitage, der kan udvikle sig til en skade, bygningstilstand, årsagsbestemmelser, udredningsopgaver samt en objektiv og faglig rådgivning i forhold til, hvordan skaderne skal bearbejdes. Er rapportens udgangspunkt en pludselig skade, kan det være vigtigt med en hurtig afklaring af, hvorvidt konstruktionerne kan bibeholdes og genanvendes, samt i hvilket omfang udbedring og afhjælpning er nødvendigt.

VS # 2-Morgan_Nilsson_01.jpg

Med en byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan kan bestyrelsen og generalforsamlingen indgå en dialog og planlægge, hvordan de på bedste måde driver deres ejendom, så den bevarer værdien

.

Morgan Nilsson, OBH-Gruppen A/S

Rettidigt vedligehold

Når den byggetekniske rapport er lavet, er det afgørende, at den omsættes til en tids- og budgetmæssig realistisk vedligeholdelsesplan. Der er god økonomi i at lave en plan for drift og vedligeholdelse, frem for at vedligeholde efterhånden som problemer og fejl opstår.

Konsekvensen ved en manglende plan kan i sidste ende være, at værdien af ejendommen forringes i sådan grad, at det går ud over de enkelte ejere og andelshaveres økonomi.

I en salgssituation skaber en samlet byggeteknisk rapport og vedligeholdelsesplan gennemsigtighed i mellem køber og sælger. Begge parter kan træffe veloplyste beslutninger, og banker og realkreditinstitutter kan låne penge ud på et mere reelt grundlag, fordi der foreligger et overblik over foreningens samlede behov til drift og vedligehold. En række finansielle institutter kræver ligefrem, at der foreligger en vedligeholdelsesplan førend, de er villige til at yde lån til boligforeningen. Der er ingen, der vinder ved ikke at vedligeholde ejendommen. Er ejendommen ikke velvedligeholdt, så taber ejendommen værdi, og det betyder, at den enkelte ejer og andelshaver også har en mindre værdi i sin bolig.


Hvad er inkorporeret i en byggeteknisk rapport?

  • Udredning af bygningsskader.

  • Tilstandsvurdering af skadede områder såsom fugt, brand, sætning/fysisk skade.

  • Opsyn og måling af f.eks. fugt og dokumentationsmåling.

  • Kvalitetskontrol af udførelsesfasen.

  • Udarbejdelse af udbedringsforslag.

Langsigtet vedligeholdelsesplan

En langsigtet vedligeholdelsesplan på baggrund af en byggeteknisk rapport er derfor ikke blot nøglen til at holde ejendommen i optimal stand, men også en strategi til at sikre sig mod ubehagelige overraskelser og store ekstraregninger. En byggeteknisk rapport og en vedligeholdelsesplan skaber konkret værdi for ejendommen og for alle dens beboere både på kort og længere sigt.

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Morgan Nilsson og Bo Weidemann, OBH-Gruppen A/S

Minimer udgifterne ved reparationer i højden


I England er det helt normalt at se professionelle rebteknikere fire sig ned og reparere bygninger. I Danmark er der stadig mange som stopper op og ser, hvad rebteknikere laver oppe på taget eller ved skorstenen. Formålet med at anvende håndværkere i reb er, at lift og stillads er sparret væk.


Københavns boligforeninger står meget tæt, og det er dyrt at få lavet en skorsten på taget eller tætnet en utæthed. Stillads koster hurtigt en formue, og en lille opgave kan blive en dyr, uventet omgang.
Oftest har boligforeningerne fået udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så flere store opgaver som vinduer, tag og facade bliver løst samtidig for at minimere udgiften på stillads eller lift.
 

Foto: Rebteknikeren ApS

Foto: Rebteknikeren ApS

Nu kan vedligeholdelsesplan og økonomi hænge bedre sammen

Utætheder i taget har tidligere tvunget boligforeninger til at få fremskyndet projekter som facaderenovering eller nye vinduer, fordi det ville være alt for dyrt at skulle betale for stilladset nu og igen om tre år, når vinduer skal skiftes. Det betyder, at vinduer bliver skiftet, selvom de godt kunne side tre til fem år endnu, fordi det kan svare sig på den lange bane pga. udgiften til stillads.

De er glade for at kunne få repareret for eksempel skorstene og brandvægge det ene år, malet kviste året efter, og derefter stadig at kunne vente fem år med at få sat et stort facadestillads op og skiftet dårlige vinduer. Det skaber fleksibilitet i både i økonomi og vedligeholdelsesplan.

 

Boligforeningen på Lange-Müllers Gade

I bestyrelsen for andelsboligforeningen stod man med et dilemma. Taget var utæt, og de betalte stadig af på et lån for udskiftning af kviste for 11 år siden. At skifte et helt nyt tag ville koste over 20 millioner.

Nu kom der vand ind flere steder på loftet og ned til flere beboere. Rebteknikeren blev tilkaldt for at tætne taget i de områder, hvor der trængte vand ind hos beboerne.
Efter at vandskaderne blev stoppet udefra, blev hele taget gennemgået for at få et overblik over tagets tilstand. Firmaets tømrer og murer gennemgik taget inde fra tørreloftet og kunne konstatere, at understrygningen samt overstrygning var løs og de fleste steder manglende. Det betød, at de ca. 2400 m2 tagflader var meget utætte, og et nyt tag var tiltrængt.
Et nyt tag var ikke en mulighed, og det var et utæt tag heller ikke. Derfor udarbejdede Rebteknikeren et overslag over, hvor meget det ville koste at tætne alle 2400 m2 tegltag med en bitumen fugemasse.
 

Luft i økonomien

Prisen blev sammenlignet med en anden entreprenørs pris, som skulle anvende et stillads. Dernæst regnede bestyrelsen på om det kunne svare sig at få det nye tag nu og samtidig optage et nyt lån.
Bestyrelsens beregninger viste, at løsningen med håndværkere i reb var den bedste løsning. Boligforeningen slap for at stifte et nyt lån, og der ville nu være råd til at få afdraget på det eksisterende lån, inden der blev behov for et nyt.
I 2015 blev tagfladerne tætnet på den første blok, og det blev helt klart, hvor mange m2 tag en håndværker kunne tætne hængende i reb. Det gav os et godt billede af slutprisen, når alle 2400 m2 var tætnet.
En billeddata-rapport kunne vise, hvordan resultatet af første blok så ud udefra, og da den estimerede slutpris stadig så rentabel ud, blev arbejdet på de resterende tagflader iværksat i 2016.

I samme ombæring får foreningen gennemgået de 34 skorstene og repareret de, der trænger.

 

Sikkerhed og uddannelse

Foto: Rebteknikeren ApS

Foto: Rebteknikeren ApS

At blive ansat i Rebteknikeren kræver sin håndværker. Foruden at være fagudlært og dygtig i et fag som tømrer, murer eller maler skal man være i god fysisk form.
Alle mand er certificeret og uddannet i IRATA systemet, hvilket er det ældste og meste stringente industriklatrersystem.
Alle opgaver bliver løst af minimum to mand, som alle er uddannet til at redde hinanden i tilfælde af et ildebefindende.
 

Rapelling eller faldsikring?

Industriklatring må på ingen måde sammenlignes med rapelling eller faldsikring.
I rapelling firer en mand sig ned i ét reb og udstyr lavet til kortvarig anvendelse.

Industriklatring blev i sin tid lavet til at skaffe sig adgang til opgaver på søens boreplatforme. Hele IRATA systemet er udarbejdet til at kunne imødekomme de høje sikkerhedskrav, der er til højde arbejde i olie og gas sektoren.
Udstyret der anvendes af Rebteknikeren, er for eksempel lavet til at kunne låse sig fast på rebet, så begge hænder kan anvendes til at løse opgaven. Alt værktøj sidder fast til mandens sele med en stålwire, der er udviklet til formålet, så en skruemaskine ikke kan tabes.
Industriklatring er den sikreste måde at løse opgaver i højden på. Langt mere sikker end arbejde fra stillads.

En certificeret rebteknikker anvender et to-reb system. De to reb hænger i nogle ankerpunkter, som teknikeren selv har monteret og testet før brug. Uddannelsen, samt det faktum, at rebteknikeren selv skal hænge i ankerpunkterne, gør, at alt udstyr, reb og ankerpunkter bliver kontrolleret mere end én gang, inden teknikeren hægter sig på systemet.
 

Hvad siger Arbejdstilsynet?

Arbejdstilsynet kommer forbi vores pladser i gennemsnit 2-3 gange om året.
Når de møder op på en plads, ønsker de typisk at se vores redningsplan og risikoanalyse samt høre nærmere om, hvad vi laver. Derefter kører de igen. De er jo til for at opretholde sikkerheden, og det sætter vi faktisk pris på, da vi gør det samme.
Nogle tilsynsførende ved mere om denne type højdearbejde end andre, men de fleste kender godt til vores IRATA uddannelse og sikkerhedsniveau. Vi fik også for første gang et besøg af AT i Juli måned på firmaadressen, hvor vores interne sikkerhedsprocedurer samt lager med udstyr blev gennemgået.
Her var der intet sikkerhedsmæssigt at bemærke. Vi har dog indført en ny politik omhandlende solcreme til vores ansatte, som jeg ikke vidste, jeg skulle tage stilling til
”, udtaler Jacob Vestervang smilende.

Foto: Rebteknikeren ApS

Foto: Rebteknikeren ApS

 

 

Artiklen er udarbejdet i samarbejde med Jacob Vestervang, direktør i Rebteknikeren ApS