Valuarvurdering

Den nye valuarvurdering efter DCF-metoden


Den 28. juni 2018 blev Bekendtgørelse om Valuarvurdering vedtaget, med virkning fra og med den 1. oktober 2018, dvs. fra denne dato skal alle valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme vurderes, ud fra regelsættet i denne lov.


Den nye lov øger troværdigheden omkring valuarvurderinger

Loven er på den ene side temmelig restriktiv, idet den i praksis har regler for alt, hvad en valuar kan og må, men den har nu også nogle meget åbenlyse fordele, nemlig:

  1. Eftersom reglerne er blevet standardiserede, og det er de samme regler og forudsætninger, der gælder for alle, må man også forvente, at spørger man 3 valuarer om en værdi på den samme ejendom, vil man få 3 svar, der ligger forholdsvis tæt på hinanden.

  2. Før loven blev vedtaget, var spillereglerne i det store og hele defineret af nogle afsagte domme, dvs. nogle spilleregler for hvad man ikke må. Det har så – groft sagt -  været op til valuaren modsætningsvis at gennemskue, hvad man dermed må.

  3. Eftersom regelsættet i princippet er åbent og frit tilgængeligt, fremmer det også gennemskueligheden af hvad det egentlig er, der foregår i en valuarrapport.

Standardisering, ensartet regelsæt og åbenhed/gennemskuelighed er alle 3 forhold, der medvirker til at fremme troværdigheden omkring valuarvurderinger.

WP_20180821_11_29_42_Rich.jpg

Loven er et fremskridt - men med forbehold

Og lad os bare være ærlige: Valuar-vurderingsbranchen har været kendetegnet ved nogle skandale vurderingssager, og det har ganske enkelt været for let at udarbejde rapporter, der har været urealistisk højt vurderet (det virker meget åbenlyst, at det har været sigtet med loven, at man gerne ville rydde op i dette), og baseret på forudsætninger, der kan være umulige at gennemskue for de egentlige brugere af rapporterne: Andelshaverne. Regelsættet er således et initiativ vi hos danbolig Erhverv hilser særdeles velkomment, idet vi kun kan bifalde, at der skal herske en høj grad af troværdighed omkring valuarvurderingerne. Selv om vi betragter loven som et fremskridt, er der dog 2 forhold, man bør være klar over at loven medfører:

  • Loven er i praksis meget mere restriktiv, når man skal valuarvurdere en andelsboligforenings ejendom, end hvis den samme ejendom rent faktisk skulle sælges, og hvor der i princippet er meget mere ’frie’ forudsætninger mellem en køber og en sælger. Eftersom loven ikke omfatter spillereglerne for et konkret salg, er de 2 situationer pludselig ikke helt sammenlignelige, og derfor kan der godt opstå en situation, hvor en valuarvurdering af en given ejendom, ikke nødvendigvis 100 % kan afspejle en handelspris, hvis valuarvurderingen samtidig skal leve op til reglerne i loven.

  • Modellen – DCF-metoden – som valuarvurderinger skal værdiansættes ud fra, er et ret kompliceret regnestykke, og selvom modellen er meget mere realistisk at anvende, kan den også være svær for en udenforstående at tolke og forstå.

De vigtigste begreber

Vi vil gerne medvirke til at gøre modellen lidt mere forståelig, hvorfor her følger et par hurtige stikord til DCF-metoden samt lovens og modellens vigtigste begreber:

DCF. Betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er, at man ser på en ejendoms indtægter og udgifter over en 10-årig periode, i stedet for det lidt statiske billede, som den brutto-nettohusleje man hidtil anvendte, var (den anvendes i princippet stadig i modellen, hvor DCF-modellen er en slags overbygning på dette). At en pengestrøm er diskonteret vil sige at 100 kr. i hånden i dag er mere værd end f.eks. 100 kr man først modtager om 1 år. Så over en 10-årig periode bliver beløb regnet om til samme værdi.

Huslejeindtægten. Er anderledes end i den gamle opgørelse, fordi det nu er indeholdt i vurderingsregelsættet, at man kan antage, at lejlighederne kan renoveres, og at en ny ejer af ejendommen over tid vil kunne opkræve en helt anden husleje, end den leje man opgør ’i dag’ (1.års brutto-netto leje).

Afkastrenten. Er dermed også markant anderledes i DCF-modellen, fordi den nu synliggør det afkast, en investor reelt kan opnå på ejendommen frem for det meget kunstigt lave 1.års afkast, som de gamle modeller var baseret på. Man kan godt sige det sådan, at i virkeligheden er der ikke sket noget nyt på dette felt, udover at de forudsætninger, som den gamle model ikke viste, nu reelt bliver synliggjort.

WP_20170829_10_01_23_Pro.jpg

Større fremtidige renoveringsprojekter. Skal medtages i opgørelsen af ejendommens værdiansættelse. Det er her værd at notere sig, at det gør en forskel for ejendommens værdi, hvor tæt renoveringerne er på, at de skal iværksættes. Des længere ude i fremtiden de store renoveringer ligger, des mere er ejendommen værd i dag.

Potentialer. For eksempel hvis et loftsareal kan enten frasælges eller andelsforeningen selv påtænker at opføre loftslejligheder, kan det indregnes i modellen.

Aktuelt og indgående kendskab. Vurderingsmanden SKAL have et reelt indblik i, hvordan et køb eller salg af en boligudlejningsejendom foregår, dvs. indblik i forhandlingen, og forudsætningerne, som en køber og en sælger kan enes om.

Det er ikke længere godt nok at kunne henvise til en handelspris man kender (disse er i øvrigt offentligt tilgængelige). Vurderingsmanden skal have indsigt i selve kernen i en forhandling af en boligejendom.

Større ensartethed af vurderingerne

De nye regler stiller således både krav til vurderingsmanden og til vurderingen i sig selv. Den større ensartethed og principperne bag vurderingerne vil samtidig justere vurderingerne, sådan at nogle oplever en lavere vurdering og andre en højere vurdering end lovens ikrafttræden.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Emil Ozol-Ellekilde , Danbolig