Tag

Tagudskiftning er blandt ejendommens største investeringer


Mange foreninger administrerer og foretager selv, mange af de mindre vedligeholdelsesopgaver, som løbende udføres på en ejendom. Men en tagrenovering kræver rigtig mange overvejelser og man bør derfor, som udgangspunkt, søge professionel hjælp.


Ejendomme (06).jpg

Den største investering

Tagudskiftning er en af ejendommens største investeringer, og derfor er det også vigtigt at have fokus på valg af den rette løsning, herunder også på valg af den rette rådgiver.

Etageejendomme kan have mange forskellige typer af tagudformninger eller belægninger, så som eternitbølgeplader, tegl, zink, kobber, men også det man kalder københavnertag. Det er en tagkonstruktion, som er udformet med to skråtstående tagsider typisk på ca. 45 grader, men i stedet for at de to sider mødes i én kip, så er der et næsten fladt tag på toppen. De skråtstående tagsider er typisk, med naturskifer, skifereternit eller teglsten og den næsten vandrette del med tagpap.

I dag vil man ved udskiftning af tagdækningen, ofte vælge, at montere et undertag. Her er det også vigtigt, at man vælger en undertagsløsning, som passer til tagmaterialet, ejendomstypen, placering, samt hvorvidt der er tale om en udnyttet tagetage eller blot depotrum.

Indregn stilladsomkostninger sammen med tagets levetid

På en etageejendom til 5. sal er det meget omkostningstungt at opstille stillads, som også skal have fuld overdækning for at sikre mod nedbør i byggeperioden. Derfor vil det være naturligt, at vælge en tagløsning med længst mulig levetid og mindst mulig vedligeholdelse.

Selvom man vælger at opgradere sit tag med en dyrere løsning, kan det meget vel tjene sig hjem over tid. Eksempelvis kunne der på københavnertaget være monteret eternitskifer, som typisk har en levetid på 25-30 år, og her kunne man med fordel udskifte til naturskifer, som har en levetid på 100 år. Vel er naturskiferen dyrere end eternitskiferen i anskaffelsespris, men dens levetid er 3-4 gange så lang, hvorfor man over tid sparer rigtig mange penge ved valg af den rigtige løsning.

Med et dyrt stillads opstillet er det desuden naturligt at vurdere mulige synergiarbejder. Det kan være at male eller skifte vinduer, fugearbejde ved vinduer og facade eller at gennemgå tagrender og nedløb.

Vand og fugt på loftet bliver til råd og svamp

Fakta

Kort tjekliste:

- Faktaboks

- Kort tjekliste for en tagudskiftning:

- Vælg en rådgiver (spørg gerne flere), dvs. rådg. ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt

- Advokat eller administrator skal gennemgå rådgiveraftalen inden aftalen indgås

- Tal løsninger i samråd med rådgiveren, stil gerne mange spørgsmål

- Lad eventuelt rådgiver fremlægge projektet og økonomi på en generalforsamling

- Rådgiver tjekker jeres fredning- eller bevaringsværdi

- Få lavet miljøscreening og eventuelt undersøgelse for trænedbrydende svampe

- Lad rådgiver udbyde entreprisen til forskellige entreprenører for at få den bedste pris

- Advokat eller administrator kan gennemgå entrepriseaftalen inden den sendes til entreprenøren.

- Rådgiver forestår tilsyn og byggemøder undervejs i projektet

- Rådgiver forestår afleveringsforretning

Når man har monteret et undertag leder dette vandet, som kommer fra slagregn, fygesne eller i værste fald fra en utæthed i tagbelægningen, videre ned i tagrenden. På denne måde er der en ekstra sikring af loft og lejligheder mod nedbør. Historisk har man ikke monteret undertag, hvilket kan føre til vandindtrængning over en mangeårig periode til primært murværket og træværket langs murkronen. Dermed er der latent risiko for angreb af trænedbrydende svampe, hvor der kan være tale om hurtigt voksende trænedbrydende svampe, som eksempelvis ægte hussvamp, og/eller langsomt nedbrydende rådangreb. 

Inden der foretages en udskiftning af tagdækningen, bør der derfor udføres en stikprøveundersøgelse af risikobetonede bygningsdele, som eksempelvis tagfod ved skotrender, under støbejernsvinduer, langs trempelkonstruktioner og ved kviste og frontspidser. Herved minimeres risikoen for uforudsete udgifter, og det undersøges om der er en mulighed for at få dele at angrebene dækket af ejendommens bygningsforsikring. Samtidig, og inden tagentreprisen kommer i udbud, kan man få foretaget en miljøscreening af eventuelle farlige stoffer i de forskellige materialer, der har været brugt gennem tiden, hvilket f.eks. kunne være asbest. 

For at undgå lignende skader fremover skal man ved montering af et nyt undertag og uanset materialevalg altid sikre sig, at der er den nødvendige ventilation af undertaget. Er der tale om en udnyttet tagetage skal der monteres dampspærre, som sikrer at den varme luft fra beboelsen, ikke vandrer ud i tagkonstruktionen/ isoleringen og kondenserer.

Ændringer i konstruktion kan betyde nye godkendelser

Vælger man at etablere undertag eller gå fra eksempelvis eternitskifer til naturskifer, så ændrer man også belastningen i taget væsentligt. Det vil kræve nye statiske beregninger for tagets bæreevne og efterfølgende forstærkning af spær i nødvendigt omfang. Når man ændrer på spærene, enten ved efterisolering eller ved forstærkning, så kræver det ofte en forhøjelse af eksisterende spærkonstruktion. 

Ønsker man samtidig at skifte tagbelægning eksempelvis fra skifer til tegl, så ændrer man udtryk på bygningen, og det er ikke altid tilladt. At ændre på bygningens højde eller udtryk kræver at man undersøger bygningens frednings- eller bevaringsværdi, så man ikke arbejder med ideer, som slet ikke kan godkendes.

Vedligeholdelsesplanen - en forudsætning for overblikket

I andels- og ejerboligforeninger bør man altid have en drift- og vedligeholdelsesplan, som kan give bestyrelsen overblik over større arbejder og økonomi. Vedligeholdelsesplanen er også en hjælp for andre rådgivere som bank, realkredit og administrator samt ved køb og salg af de enkelte lejligheder. En vedligeholdelsesplan udarbejdes i tæt samarbejde med en teknisk rådgiver, og da prisen på en tagudskiftning på etageejendomme kan svinge fra en halv million kr. til et tocifret millionbeløb, så er vedligeholdelsesplanen og den tekniske rådgivning et risikabelt sted at spare. Det er derfor afgørende, at den tekniske rådgiver er kompetent ved at have erfaring fra tagprojekter, materialevalg, myndighedsbehandling, miljøspørgsmål mm.

Den gode rådgiver

Den gode rådgiver forstår vigtigheden af kommunikationsopgaven, der ligger i de store byggeprojekter. Det kræver seriøs erfaring med kommunikation  og projektledelse, når der i flere måneder vil stå skurvogne og byggematerialer på boligforeningens fællesarealer, og håndværkerne går rundt på stilladset og ind og ud af  ejendommen fra tidlig morgen til sen eftermiddag. Der vil altid være ændringer i projektforløbet, men ved grundig orientering og en god dialog mellem beboere, bestyrelse, entreprenører og rådgiver kan man mindske gener og irritation til et minimum, som er med til at sikre en god oplevelse i byggeperioden for alle.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Morgan Nilsson, OBH-Gruppen

Vælg det rigtige tagpap til boligforeningen og få 50 års levetid


En ny analyse rykker udvalgte tagpapløsninger op i top på holdbarhedsskalaen. Vælger man en løsning med to-lagstagdækning har taget udsigt til mindst 50 års levetid – det er ikke kun godt for miljøet men betyder også færre udgifter for boligforeningen til renovering og vedligehold.


Tag_05_-_Jonas_Fotografi_CMYK.jpg

Indtil nu har bygherrer kunnet forvente en levetid på ”mellem 30 og 50 år”, når de har valgt et tag med tagpap. Men en ny, uafhængig Teknisk Godkendelse til Anvendelsen – også kendt som en TGA – hæver nu det estimerede antal leveår for Phønix Tag Materialers to-lags SBS-løsning til mindst 50 år under forudsætning af, at taget er udført korrekt efter anvisningerne i Taghåndbogen. Det er den uvildige organisation ETA Danmark, der har stået for at udarbejde den tekniske godkendelse. Konklusionerne omkring levetid bygger på feltundersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), som på foranledning af ETA Danmark har gennemgået og analyseret en række ældre tage over hele Danmark, hvor tagpappen er udlagt i 1990’erne.

”Feltundersøgelsen viser, at de oprindelige fysiske egenskaber ved tagpappen er stort set bibeholdt efter 25 år. På den baggrund vurderer vi, at to-lagstagdækningen bestående af PTM Bituflex eller BituFlex Kombi overpap med PTM Duraflex eller DuraFlex Kombi underpap har en levetid på mindst 50 år, hvis den er korrekt udført,” fortæller adm. direktør Thomas Bruun fra ETA Danmark.

Bekræfter interne undersøgelser

L1008097.jpg

De 25 år gamle papløsninger har næsten ingen tegn på nedbrydning, heller ikke i skotrender og lunker, hvor der lejlighedsvis står vand. Hos Phønix Tag Materialer, som står bag de undersøgte tagpapprodukter, er der stor tilfredshed med analysens konklusioner.

”Vi er rigtig glade for, at den nye TGA bekræfter vores interne undersøgelser gennem en grundig, uvildig analyse, der er baseret på danske forhold. Vi ved, at sikkerheden for et tæt tag i mange år er en af de allervigtigste parametre, når der skal vælges materialer. Og en lang levetid på over 50 år betyder både en økonomisk fordel og en mere bæredygtig brug af ressourcerne for bygherren,” siger Kenneth Vraa, salgs- og marketingdirektør i Phønix Tag Materialer.


Hjælper rådgivere og bygherrer

En Teknisk Godkendelse af Anvendelsen er en ny typegodkendelse, der især er et vigtigt arbejdsredskab for fagfolk, som har brug for at kende både produktegenskaber og forbindelsen til bygningsreglementets funktionskrav. I en TGA dokumenterer en uvildig tredjepart, at et givet produkt lever op til det, som producenten beskriver.

”Med en TGA kigger vi mere holistisk på produktet og ikke bare specifikt på eksempelvis brandegenskaber,” forklarer Thomas Bruun fra ETA Danmark. Han fortsætter: ”Ved at samle alle de egenskaber, der kan være relevante, får vi en fyldestgørende dokumentation, som gør, at de, der skal bruge tagdækningen, kan træffe deres valg af materialer på et informeret og dokumenteret grundlag. I dette tilfælde betyder det en tryghed for den arkitekt, konstruktør eller rådgivende ingeniør, der skal anbefale en sikker tagløsning til et projekt.”

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet i samarbejde med Kenneth Vraa, Phønix Tag Materialer